경매 변제 집행정지, 언제까지 내야 매각이 멈추나 — 임의경매는 대금 완납 전까지, 강제경매는 허가결정 전까지 (대법원 85마169·77마452 전원합의체·2008마1855)

📌 결론부터: 임의경매와 강제경매에서 ‘마지막 날’이 다르다

• ⭕ 대법원 85마169(1985): 임의경매에서는 경락허가결정 확정 뒤나 앞선 이의 기각 확정 뒤라도 경락인이 대금을 완납할 때까지는 피담보채무와 집행비용을 갚고 경매개시결정에 이의할 수 있다
• ❌ 대법원 77마452(1978): 경락허가결정이 있은 뒤에 집행정지 등 서류(민사소송법 제510조)가 제출되더라도 이미 적법하게 이루어진 경락허가결정의 효력을 좌우하는 항고이유가 될 수 없다(전원합의체, 종전 결정 변경). 반대의견은 항고심 절차가 끝날 때까지 제출하면 경락을 막을 수 있다고 보았다
• △ 대법원 2008마1855(2009): 강제집행 정지를 명하는 집행력 있는 재판의 정본이 제출되면 ‘집행을 계속 진행할 수 없을 때’에 해당하는 매각허가 이의사유이고, 집행법원은 반드시 매각을 불허해야 하며 재량이 없다

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 경매가 진행 중인데 빚을 갚았거나 갚을 수 있다

☐ 청구이의 소송에서 이겨 집행정지결정을 받았다

☐ 근저당 채권이 없다(이미 소멸·무효)고 다투고 싶다

☐ 허가결정이 난 뒤에야 변제·정지 서류를 갖췄다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 불허가·허가취소 됨 · ❌ 매각허가 유지 · △ 파기환송·일부 · 📌 절차·손해배상 판례. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 94그4 (1994.05.09., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 경락인들의 특별항고 각하 → 경락허가결정 등을 취소한 집행취소결정 그대로

• 강제경매에서 1992. 6. 26. 특별항고인들에게 경락허가결정이 선고·확정되고 12. 9. 경락대금까지 냈는데, 채무자들이 12. 24. 청구이의 소 인용판결정본과 확정증명원을 내자 법원은 12. 28. 개시결정과 경락허가결정을 취소하고 경매신청을 기각했다. 경락인들이 특별항고했다.
• 집행취소문서 제출에 따른 집행절차 취소결정은 즉시항고할 수 없는 집행법원의 재판이어서 집행에 관한 이의로 다투어야 하고 특별항고는 할 수 없으므로 부적법하다.
• 실무 포인트: 집행취소문서 제출로 내려진 집행취소결정에는 특별항고가 아니라 민사소송법 제504조의 집행에 관한 이의로 불복해야 함
• 판결문: 「위 취소결정에 대하여는 대법원에 특별항고를 할 수 없는 것임이 분명하다.」

⚖️ 대법원 93마1837 (1994.02.07., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 재항고 기각 → 대금납부 전 청구이의 승소판결이 제출되어 경매개시결정이 취소된 것은 정당, 낙찰자의 항고는 허용되지 않음

• 강제경매에서 재항고인에게 경락허가결정이 났으나 대금납부 전인 1993. 4. 9. 청구이의 소송 판결선고시까지 집행을 정지하는 결정이 제출되어 절차가 정지되었다. 이후 채무자가 청구이의 소송에서 이겨 강제집행 불허 판결정본과 확정증명을 내자 경매법원은 경매개시결정을 취소했고, 경락인이 항고했다.
• 강제경매에서도 경락인은 대금을 완납해야 소유권을 얻으므로, 경락허가결정 뒤라도 대금납부 전에 집행정지결정이 제출되면 절차를 정지하고, 강제집행 불허 판결정본이 제출되면 경매개시결정까지 취소해야 한다. 이 취소결정에는 즉시항고가 허용되지 않는다.
• 실무 포인트: 매각허가결정이 나도 대금납부 전까지 집행정지결정·집행불허 판결정본을 내면 절차가 정지·취소되며, 그 취소결정에 낙찰자는 즉시항고할 수 없다.
• 판결문: 「경락인이 경락대금을 납부하기 전까지는」

⚖️ 대법원 85마169 (1985.04.19., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 재항고 기각 → 대금 완납 전에 변제공탁하고 낸 채무자의 경매개시결정 이의가 받아들여진 원심이 유지됨.

• 임의경매에서 경락허가결정이 확정되고, 채무자가 먼저 낸 경매개시결정 이의도 항고·재항고 기각으로 확정되었다. 그 뒤 채무자가 경락인의 대금 완납 전에 피담보채무와 집행비용을 변제공탁하고 다시 경매개시결정 이의를 신청했고, 원심은 변제공탁으로 피담보채무가 모두 소멸했다고 보았다.
• 임의경매에서는 경락허가결정 확정 뒤나 앞선 이의 기각 확정 뒤라도 경락인이 대금을 완납할 때까지는 피담보채무와 집행비용을 갚고 경매개시결정에 이의할 수 있다.
• 실무 포인트: 임의경매(담보권 실행)에서는 낙찰자가 대금을 내기 전까지가 변제로 경매를 멈출 수 있는 마지막 기회다.
• 판결문: 「경락인이 경락대금을 완납할 때까지는 피담보채무와 집행비용을 변제하고 그 경매개시결정에 대하여 이의를 신청할 수 있는 것이다」

⚖️ 대법원 74마455 (1975.01.21., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 경락인의 재항고 기각 — 채무자의 경매개시결정 이의가 받아들여진 원심 유지

• 강제경매에서 경락허가결정이 났으나 강제집행정지결정 정본이 집행법원에 제출되어 경락허가결정이 확정되지 않은 사이에 채무명의의 집행력이 배제됐다. 채무자 겸 소유자가 경매개시결정에 이의했고, 경락인이 고지 때 소유권을 취득했다며 재항고했다.
• 강제경매에서 경락인은 경락허가결정 고지가 아니라 확정 때 소유권을 취득한다. 집행정지결정 정본 제출로 확정이 차단된 사이 채무명의 집행력이 배제되었으면 경매개시결정 이의 사유가 된다.
• 실무 포인트: 경락허가결정 뒤라도 확정 전에 강제집행정지결정 정본을 집행법원에 내면 확정이 막힌다.
• 판결문: 「강제집행정지결정정본을 집행법원에 제출하면 경락허가결정의 확정이 차단된다.」

⚖️ 서울민사지방법원 84라369 (1984.12.28., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 최고가경매인의 항고 기각 → 경락불허가 그대로

• 공정증서에 기한 강제경매에서 1984. 3. 5. 항고인이 최고가경매인이 되었다. 채무자는 집행정지결정을 두 차례 받아 냈고, 경락기일 전인 1984. 10. 30. 집행채권자로부터 채권을 완제받았다는 변제증서를 받아 제출했으며, 이중경매신청인 4명은 모두 신청을 취하했다(항고심에서 이들의 변제증서도 제출). 경매법원이 경락을 불허하자 최고가경매인이 항고했다.
• 강제경매에서 채무자가 경락허가결정 전에 민사소송법 제510조 제4호의 변제증서를 내면, 채무명의의 집행력이 배제되지 않았더라도 절차를 속행할 수 없으므로 경락을 불허해야 하고, 배당요구 효력만 있는 이중경매신청인은 최고가경매인 동의 없이도 취하할 수 있다.
• 실무 포인트: 최고가경매인이 정해진 뒤의 집행채권자 취하는 매수인 동의가 필요하지만, 변제증서는 경락허가결정 전에만 내면 불허가 사유가 됨
• 판결문: 「결국 이 사건 경매절차는 이를 정지하여 경락을 허가하지 아니하여야 할 것인 바」

⚖️ 대법원 2024마6339 (2024.08.19.) — △ 원심결정 파기환송 → 경매신청 채권자가 채권양도 통지 등 대항요건을 갖췄는지 증명하게 하고 다시 판단하라는 것

• 채무자가 2021. 8. 5. 은행에서 189,000,000원을 빌리며 채권최고액 207,900,000원의 근저당권을 설정했고, 공사가 2022. 11. 1. 확정채권양도로 근저당권 이전 부기등기를 했다. 공사의 신청으로 2023. 6. 2. 임의경매가 개시되고 11. 20. 매각허가결정이 났다. 채무자는 채권양도 통지를 받지 못했으니 경매신청 자격이 없다며 즉시항고했는데 원심은 이를 배척했다.
• 저당권과 피담보채권 양수인은 부기등기만으로 경매신청을 할 수 있고 개시결정 때 대항요건 증명은 필요 없다. 그러나 채무자가 대항요건 흠결을 이유로 경매개시결정 이의나 매각허가결정 즉시항고를 하면 신청채권자가 그 절차에서 채권양도의 대항요건(통지·승낙)을 갖췄음을 증명해야 한다.
• 실무 포인트: 채권양수인이 낸 임의경매에서 양도 통지를 못 받았다면 매각허가결정에 즉시항고해 다툴 수 있고, 증명책임은 신청채권자에게 있다.
• 판결문: 「신청채권자는 이에 따른 절차에서 채권양도의 대항요건을 갖추었음을 증명하여야 한다」

⚖️ 대법원 2022그534 (2022.06.07.) — △ 원심결정 파기·환송 → 매각허가결정을 취소한 사법보좌관 처분을 다시 심리해야 함(매수인에게 유리).

• 강제경매에서 최고가매수신고인이 2021. 2. 9. 매각허가결정을 받았다. 채무자는 집행권원(확정판결)에 대해 청구이의의 소를 내 2021. 2. 10. 강제집행정지결정을 받았고, ‘강제집행을 불허한다’는 화해권고결정이 2021. 4. 27. 확정되었다. 사법보좌관은 이를 집행취소서류로 보아 매각허가결정을 취소하고 경매신청을 기각했고, 매수인의 이의도 기각되었다.
• 청구이의의 소는 형성소송이라 판결과 같은 내용의 화해를 해도 판결의 효력이 생기지 않으므로, 이 화해권고결정 정본은 민사집행법 제49조 제1호의 집행취소서류가 아니다. 부집행 합의로 볼 여지는 있지만 그런 서류(제49조 제6호)를 매각허가결정 뒤에 냈다면 매수인의 동의가 있어야 집행취소 효력이 생긴다.
• 실무 포인트: 매각허가결정 뒤 채무자가 부집행 합의(화해) 서류를 내더라도 매수인이 동의하지 않으면 경매가 취소되지 않음.
• 판결문: 「형성소송의 판결과 같은 내용으로 재판상 화해를 하더라도 판결을 받은 것과 같은 효력은 생기지 않는다.」

⚖️ 대법원 2011그64 (2011.05.27.) — ❌ 채권자의 특별항고 인용, 매각허가 뒤 내린 경매절차 정지결정 파기 → 절차는 그대로 진행

• 이의신청인이 2011.1.17. 경매개시결정 이의와 함께 정지 잠정처분을 신청했으나 2.9. 이의가 기각되었고, 2.15. 즉시항고하며 다시 정지를 신청했다. 원심법원은 2.21. 매각허가결정을 한 뒤 민사집행법 제86조 제2항을 근거로 직권으로 이의 결정 확정 시까지 경매절차를 정지했고, 채권자가 특별항고했다.
• 제86조 제2항·제16조 제2항의 잠정처분은 이의신청 재판 전에만 할 수 있다. 이의 기각 뒤 즉시항고 단계의 정지는 제86조 제3항·제15조 제6항에 근거해야 하므로, 권한 없는 근거 조항으로 한 정지결정은 헌법 위반으로 파기된다.
• 실무 포인트: 개시결정 이의가 기각된 뒤에는 즉시항고와 함께 민사집행법 제15조 제6항에 근거한 집행정지를 신청해야 한다.
• 판결문: 「잠정처분을 하는 것은 그 이의신청에 대한 재판을 하기 전에만 허용된다고 할 것이다.」

⚖️ 대법원 2004마660 (2004.09.13.) — ❌ 재항고 기각 → 경매개시결정에 대한 준재심신청 각하 유지.

• 재항고인은 경매신청의 기초가 된 근저당권이 신청 당시 이미 소멸했다며 담보권실행 경매개시결정 등에 대해 준재심을 신청했다. 그러나 경매절차에서는 이 사유를 주장하거나 직권조사를 촉구한 적이 없었다.
• 담보권실행 경매개시결정은 매각허가결정에 대한 즉시항고로 다툴 수 있으므로 독립하여 준재심 대상이 아니다. 경매절차에서 주장하지 않은 근저당권 소멸 사유를 판단하지 않았다고 판단누락이 되지도 않는다.
• 실무 포인트: 경매개시결정의 하자는 매각허가결정 즉시항고로 다퉈야 하고, 확정 후 준재심으로는 다투기 어렵다.
• 판결문: 「경매개시결정에 대하여는 즉시항고에 의하여 상급심의 판단을 받지 아니하더라도 매각허가결정에 대한 즉시항고로써 다툴 수 있는 것이므로」

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⭕ 불허가·허가취소 됨 · ❌ 매각허가 유지 · △ 파기환송·일부 · 📌 절차·손해배상 판례. 2002년 7월 전 사건은 옛 민사소송법(‘경락’) 사건입니다. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

⚔️ 받아내는 법 — 법원이 불허가·취소 사유로 받아들인 사정

• 채무자가 청구이의 소 인용판결정본과 확정증명원(집행취소문서)을 집행법원에 제출함 (대법원 94그4)
• 경락대금 납부 전에 강제집행정지결정이 제출됨 (대법원 93마1837)
• 경락인의 대금 완납 전에 피담보채무와 집행비용을 변제공탁한 사실 (대법원 85마169)
• 강제집행정지결정 정본이 집행법원에 제출되어 경락허가결정 확정이 차단됨 (대법원 74마455)
• 채무자가 경락기일 전에 집행채권자로부터 채권을 완제받았다는 변제증서를 받아 경매법원에 제출함 (서울민사지방법원 84라369)

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🛡️ 막히는 법 — 법원이 ‘그 정도로는 안 된다’고 본 사정

• 경매개시결정 이의를 이미 기각한 법원이 제86조 제2항으로 잠정처분을 함 (대법원 2011그64)
• 경매개시결정은 독립된 준재심 대상이 아닌 점 (대법원 2004마660)
• 낙찰허가결정이 확정되고 낙찰자가 대금을 완납함 (대법원 96마231)
• 명의신탁자가 아직 확정판결에 기한 소유권회복등기와 권리신고를 하지 않음 (대법원 94마1465)
• 변제 증서가 경매법원에 제출되지 않았음 (대법원 94마1121)

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 같은 주장이라도 증거와 시점에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 채무자가 청구이의 소 인용판결정본과 확정증명원(집행취소문서)을 집행법원에 제출함 (대법원 94그4)
→ 준비할 자료: 청구이의 소 인용판결정본과 확정증명원 등 집행취소문서의 제출 사실

⚖️ 법원이 본 사실 — 경락대금 납부 전에 강제집행정지결정이 제출됨 (대법원 93마1837)
→ 준비할 자료: 청구이의 소 제기와 집행정지결정 정본을 대금납부 전에 경매법원에 제출한 날짜

⚖️ 법원이 본 사실 — 경락인의 대금 완납 전에 피담보채무와 집행비용을 변제공탁한 사실 (대법원 85마169)
→ 준비할 자료: 낙찰자의 대금 완납 전에 피담보채무 전액과 집행비용을 변제(공탁)했다는 공탁서·영수증과 그 날짜

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 불허가를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·법무사 또는 대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

• 강제집행은 「민사집행법」 제49조의 서류(집행정지 재판 정본, 변제·유예 증서 등)를 내면 정지·제한해야 합니다. 매각허가결정 전에 정지 재판 정본이 나오면 법원은 매각을 불허해야 하고 재량이 없습니다(대법원 2008마1855).
• 임의경매(담보권 실행)는 매수인이 대금을 완납하기 전까지 피담보채무와 비용을 갚고 경매개시결정에 이의할 수 있다는 판례가 있습니다(대법원 85마169). 대금이 납부된 뒤에는 개시결정을 취소할 수 없었습니다.
• 변제했다는 사실만으로는 절차가 멈추지 않습니다. 증서·정지결정 정본을 집행법원에 제출해야 합니다.

👉 대법원 전자민원센터 경매 절차 안내 >>

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