무잉여 매각불허가, 남을 것이 없으면 낙찰가가 나와도 불허 — 통지 없이 진행했어도 하자는 치유 안 된다 (대법원 2010마1650·전주지법 2010라68 등)

📌 결론부터: 남을 가망이 없으면 매각허가 단계에서도 직권 불허

• ⭕ 대법원 2010마1650(2010): 신청채권자가 경매 중 별개의 선순위 채권·근저당권을 양수해도 그 피담보채권액을 선순위 채권으로 넣어 잉여 여부를 계산해야 한다
• ⭕ 전주지방법원 2010라68(2010): 제102조는 우선채권자가 압류채권자와 같은 사람인 경우를 빼지 않고, 양수한 선순위 근저당권으로 이중경매개시결정을 받지 않은 이상 본래 신청채권을 기준으로 잉여를 판단한다
• ⭕ 서울지방법원 91라63(1991): 건물 일부의 전세권자는 건물 전체에서 우선변제는 받을 수 있지만, 전세권 목적이 아닌 나머지 부분에 대해서는 경매신청권이 없다

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 선순위 채권이 많아 경매신청 채권자에게 돌아갈 돈이 없어 보인다

☐ 신청채권자가 경매 중 선순위 채권을 사들였다

☐ 경매신청권이 없는 부분(전세권 목적 밖 등)까지 팔렸다

☐ 그 밖에 절차가 크게 잘못된 것 같다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 불허가·허가취소 됨 · ❌ 매각허가 유지 · △ 파기환송·일부 · 📌 절차·손해배상 판례. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 2010마1650 (2010.11.26.) — ⭕ 재항고 기각 → 무잉여를 이유로 한 매각불허가 그대로, 최고가매수신고인은 낙찰받지 못함.

• 2·3순위 근저당권자가 임의경매를 신청한 뒤, 1순위 근저당권(채권최고액 60억 원, 원금 40억 원)을 양수했다. 재항고인이 매각기일에 3,303,144,000원으로 최고가매수신고를 했으나, 집행법원은 이 금액으로는 선순위채권을 갚으면 남을 것이 없다며 매각불허가결정을 했다.
• 신청채권자가 경매 중 별개의 선순위 채권·근저당권을 양수해도 그 피담보채권액을 선순위 채권으로 넣어 잉여 여부를 계산해야 한다. 집행법원이 무잉여 통지 없이 진행했더라도 매수신고가액이 우선채권과 절차비용에 못 미치면 하자가 치유되지 않으므로 매각불허가해야 한다.
• 실무 포인트: 무잉여 상태에서 진행된 경매는 매수신고가가 우선채권 총액과 절차비용을 넘으면 하자가 치유되지만, 못 미치면 매각불허가 사유가 됨.
• 판결문: 「그 매수신고가액이 우선채권 총액과 절차비용에 미달하는 때에는 집행법원은 매각불허가결정을 하여야 하며」

⚖️ 대법원 75마313 (1975.11.14., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 권한 없는 원심 결정은 취소하되 준재심청구 기각을 유지 — 경락허가결정을 취소한 이전 결정은 그대로

• 항고법원(69라55)이 경매절차상 하자를 이유로 경락허가결정을 취소했고, 재항고인은 경락허가가 확정되고 대금까지 완납되었는데 취소한 것은 잘못이라며 준재심을 청구했으나 기각되었다. 그 기각결정에 대한 항고를 원심이 잘못 처리했다.
• 항고법원의 준재심청구 기각결정에 대한 항고는 재항고로 보아 대법원에 보내야 하므로 원심 결정은 권한 없는 법원의 것이어서 취소한다. 재항고인 주장은 이미 69라55 결정에 대한 재항고에서 판단받은 사유라 판단유탈이 아니며 적법한 준재심사유가 아니다.
• 실무 포인트: 항고법원의 결정에 대한 불복은 재항고로서 대법원에 가야 하며, 이미 재항고에서 판단받은 사유로는 준재심이 안 된다.
• 판결문: 「항고법원이 한 준재심청구 기각 결정에 대한 항고는 이를 재항고로 보아 기록을 대법원에 송부하여야 한다.」

⚖️ 대법원 70마701 (1970.11.30., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 원결정 파기, 경락허가결정 취소 → 낙찰이 뒤집힘.

• 경매법원이 경매 토지의 1년간 조세·공과액 조사를 법에 정한 방식이 아니라 집달리에게 명했다. 원심은 그 조치가 위법하다고 하면서도 세무서장의 보고서로 공과액이 없음이 인정된다며 항고를 배척했다. 그러나 그 보고서는 미납세금 유무에 관한 회보일 뿐이었다.
• 1년간 공과금 조사를 집달리에게 명한 것도 위법하고, 미납세금 유무 보고서를 공과액 조사보고로 잘못 본 원심도 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 그 경매절차상의 위법을 이유로 경락허가결정도 취소했다.
• 판결문: 「그 결정이 인정하였던 경매절차상의 전술과 같은 위법을 이유로 하여 경락허가 결정도 취소하기로 하여」

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⚖️ 전주지방법원 2010라68 (2010.10.13.) — ⭕ 최고가매수신고인의 항고 기각 → 남을 가망이 없다는 이유의 매각불허가 그대로

• 2순위 근저당권자(저축은행)의 신청으로 대지 3305㎡와 건물에 임의경매가 개시되었고, 신청채권자는 절차 중 2009. 6. 3. 1순위 근저당권(채권최고액 60억 원, 원금 40억 원)을 양수해 권리신고·채권계산서만 냈다. 2010. 3. 29. 매각기일에 항고인이 3,303,144,000원으로 최고가 신고를 했으나, 사법보좌관은 그 금액으로 선순위채권을 갚으면 남을 것이 없다며 불허했다. 항고인은 선순위 지위가 압류채권자 지위에 흡수되고, 법원이 제102조 조치 없이 진행했으니 하자가 치유되었다고 주장했다.
• 제102조는 우선채권자가 압류채권자와 같은 사람인 경우를 빼지 않고, 양수한 선순위 근저당권으로 이중경매개시결정을 받지 않은 이상 본래 신청채권을 기준으로 잉여를 판단한다. 법원이 제102조 조치 없이 진행했더라도 매수신고가가 우선채권과 절차비용에 못 미치면 하자가 치유되지 않고 직권으로 불허해야 한다.
• 실무 포인트: 무잉여(남을 가망 없음) 상태를 법원이 놓치고 진행했더라도 매각허가 단계에서 알게 되면 직권으로 불허가한다.
• 판결문: 「매각허가여부의 결정 단계에서 남을 가망이 없음을 알게 된 때에는 직권으로 매각불허가결정을 하여야 한다.」

⚖️ 서울지방법원 91라63 (1991.03.25., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 원결정 취소, 경락 불허가, 경매개시결정 취소, 경매신청 기각.

• 건물 일부에 전세권을 가진 사람이 전세권의 목적이 아닌 나머지 건물 부분에 대해 경매를 신청해 개시결정과 경락허가결정이 났다. 항고인이 경매신청권 없는 부분에 대한 경매라며 항고했다.
• 건물 일부의 전세권자는 건물 전체에서 우선변제는 받을 수 있지만, 전세권 목적이 아닌 나머지 부분에 대해서는 경매신청권이 없다. 따라서 개시결정과 경락허가결정은 위법하다.
• 판결문: 「전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없다고 해석함이 상당한바」

⚖️ 대법원 83마138 (1983.11.16., 옛 민사소송법 사건) — △ 학교 교지 대지 53평 5홉 경락허가 부분 파기환송, 나머지 재항고 기각

• 근저당권 실행 경매로 대지 53평 5홉 등이 경락되었다. 이 대지는 등기상 학교 경영자 개인 명의였지만 담보 제공 전부터 인가받은 기술전문학교의 교지(운동장 정문 옆, 수위실·창고·변소 7평)로 쓰였다. 원심은 근저당권이 유효하다며 항고를 기각했다. 재항고인은 일부 부동산 표시 잘못과 건물 평가 잘못도 주장했다.
• 사립학교 경영자 개인 명의의 교지에 설정된 근저당권은 사립학교법에 위반되어 무효이므로 이에 기한 경락허가결정은 위법하다. 부동산 표시·평가 잘못 주장은 특례법상 재항고 사유가 아니다.
• 실무 포인트: 당시 재항고는 특례법상 사유(판례 위반 등)에 한정되어 표시·평가 잘못은 재항고로 다툴 수 없었다.
• 판결문: 「경료된 근저당권설정등기는위 법 제51조에 의하여 준용되는동법 제28조 제2항,동법시행령 제12조에 위배되어 무효다」

⚖️ 대법원 72마79 (1972.03.29., 옛 민사소송법 사건) — ❌ 재항고 기각 → 경락허가 그대로 유지됨.

• 임의경매개시결정이 있던 부동산에 강제경매신청이 들어와 기록첨부되었고, 임의경매가 취하되자 강제경매가 진행되어 경락되었다. 재항고인은 경매조서 날짜 오기, 기록첨부 처리의 위법, 자기 명의 소유권이전등기가 기록첨부 전이라는 점 등을 들어 다퉜다.
• 경매조서의 날짜는 전후 관계상 명백한 오기다. 임의경매개시 후 강제경매신청도 기록첨부할 수 있고, 임의경매 취하 시 기록첨부한 때 강제경매개시결정의 효력이 생긴다. 소유권이 기록첨부 전에 넘어왔다는 주장은 제3자이의의 소로 할 일이지 경락허가에 대한 이의 사유가 아니다.
• 실무 포인트: 경매 대상이 자기 소유라는 주장은 경락허가 항고가 아니라 민사소송법 제509조의 제3자이의의 소로 다퉈야 한다.
• 판결문: 「민사소송법 제633조 제1호 소정 경락허가에 대한 이의사유로 주장할 수는 없는 법리」

⚖️ 서울지방법원동부지원 86가단4917 (1987.03.27., 옛 민사소송법 사건) — ❌ 소 각하 → 별도 소송으로는 경락허가결정을 취소할 수 없음.

• 근저당권자(채권최고액 7,000,000원)가 강제경매에서 압류채권자 겸 경락인이 선순위 채권이 모두 소멸한 것처럼 허위 보정서를 내어 잉여가 없는데도 경매가 진행되었다며, 경락인을 상대로 경락허가결정 취소를 구하는 별도 소송을 냈다.
• 경락허가결정은 경락인이나 압류채권자가 단독으로 취소할 수 없고, 손해를 받을 이해관계인이 즉시항고로만 다툴 수 있다. 별소로 경락허가결정 취소를 구하는 소는 권리보호의 자격이 없어 부적법하다.
• 실무 포인트: 잉여주의 위반·허위 보정서 같은 하자도 경락허가결정에 대한 즉시항고 기간 안에 다퉈야 하며, 뒤늦게 별도 소송으로 취소를 구하면 각하됨.
• 판결문: 「즉시항고로서만 이를 다툴 수 있다 할 것인데」

⭕ 불허가·허가취소 됨 · ❌ 매각허가 유지 · △ 파기환송·일부 · 📌 절차·손해배상 판례. 2002년 7월 전 사건은 옛 민사소송법(‘경락’) 사건입니다. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

⚔️ 받아내는 법 — 법원이 불허가·취소 사유로 받아들인 사정

• 최저매각가격이 우선채권과 절차비용에 못 미치는데 집행법원이 무잉여 통지(제102조) 없이 경매를 진행함 (대법원 2010마1650)
• 경매법원이 1년간 조세·공과액 조사를 집달리에게 명한 위법 (대법원 70마701)
• 매수신고가 3,303,144,000원으로는 압류채권자에 우선하는 선순위 근저당채권(원금 40억 원)과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없음 (전주지방법원 2010라68)
• 경매목적물이 경매신청인의 전세권 목적이 아닌 부동산 부분임이 기록상 명백함 → 경매신청권 없음 (서울지방법원 91라63)
• 대지가 담보 제공 전부터 인가받은 학교의 교지로 쓰였고 명의자가 학교 경영자인 점(근저당권 무효) (대법원 83마138)

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🛡️ 막히는 법 — 법원이 ‘그 정도로는 안 된다’고 본 사정

• 경매조서 연도 기재는 기록 전후관계상 명백한 오기임 (대법원 72마79)
• 즉시항고 절차를 거치지 않고 별도 민사소송으로 경락허가결정 취소를 구함 (서울지방법원동부지원 86가단4917)
• 경매절차 개시 후 신청채권자의 사망·변동은 절차의 위법이 아님 (부산지방법원 86라58)
• 부동산 표시 잘못·건물 평가 잘못 주장은 소송촉진특례법상 재항고사유에 해당하지 않음 (대법원 83마138)
• 원심은 말소 사유가 국적증서 검인 미필일 뿐이라 선박이 소멸하지 않았다고 보았으나 대법원이 배척 (대법원 77마378)

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 같은 주장이라도 증거와 시점에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 최저매각가격이 우선채권과 절차비용에 못 미치는데 집행법원이 무잉여 통지(제102조) 없이 경매를 진행함 (대법원 2010마1650)
→ 준비할 자료: 선순위 채권액(채권계산서)과 절차비용 합계가 최고가매수신고액보다 크다는 계산

⚖️ 법원이 본 사실 — 재항고인 주장 사유는 이미 이전 재항고에서 판단을 받았음 (대법원 75마313)
→ 준비할 자료: 준재심을 청구하려면 이전 재판에서 판단받지 않은 법정 재심사유를 구체적으로 준비

⚖️ 법원이 본 사실 — 경매법원이 1년간 조세·공과액 조사를 집달리에게 명한 위법 (대법원 70마701)
→ 준비할 자료: 경매기록 중 공과금(조세) 조사 관련 문서가 법정 조사 내용인지 확인한 기록 사본

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 불허가를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·법무사 또는 대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

• 「민사집행법」 제102조: 남을 가망이 없으면 압류채권자에게 통지하고, 1주 안에 매수 신청과 충분한 보증이 없으면 경매절차를 취소해야 합니다.
• 무잉여 위반은 주로 압류채권자·우선채권자 보호를 위한 것이어서, 판례는 채무자·소유자가 이를 이유로 다툴 수 없다고 봤습니다(아래 사례 모음 표의 ❌ 사건).

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🔗 경매 매각불허가 판례 연재 — 채무자·소유자가 막는 길 — 송달·변제·무잉여

• 12편 · 송달·기일통지 누락
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• 14편 · 무잉여·그 밖의 중대한 잘못 (지금 글)
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