매각기일 공고 하자, 면적 1,507㎡를 15.7㎡로 적은 경매는 불허가됐다 — 공고·최저가 저감 판례 18건 (대법원 95마540·99마4157 등)

📌 결론부터: 공고는 매수 희망자가 보는 유일한 정보 — 크게 틀리면 불허가

• ⭕ 대법원 95마540(1995): 공고가 입찰목적물을 과장 표시해 목적물 특정·가격 평가에 현저한 영향을 주었으므로 공고가 법률에 위반되고, 최저입찰가격도 40~50억 원 잘못 정해 중대한 하자다
• ⭕ 대법원 99마4157(1999): 공고의 부동산 표시가 이해관계인에게 목적물을 오인하게 하거나 평가를 그르치게 할 정도면 적법한 공고가 아니며, 1,507㎡를 15.7㎡로 적은 것은 이에 해당해 직권 불허가 사유다
• △ 대법원 2008마463(2008): 불허가 사유로 따지는 공고는 매수신고가 이루어진 ‘당해’ 매각기일의 공고다

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 매각 공고의 면적·최저가·목적물 표시가 실제와 다르다

☐ 공고에서 조세·공과나 대지 최저가가 빠졌다

☐ 기일이 바뀐 뒤 최저가가 깎였다

☐ 남을 것이 없는데(무잉여) 매각이 진행됐다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 불허가·허가취소 됨 · ❌ 매각허가 유지 · △ 파기환송·일부 · 📌 절차·손해배상 판례. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 99마4157 (1999.10.12., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 재항고 기각 → 신문공고에 면적을 잘못 적은 하자로 낙찰불허가한 결정 그대로 유지

• 1999. 4. 30. 입찰기일 신문공고에 부동산 면적 1,507㎡가 착오로 15.7㎡로 기재되었는데 그대로 입찰을 진행해 항고인이 최고가매수신고를 했다. 입찰법원은 직권으로 공고 하자를 이유로 낙찰불허가결정을 했고, 최고가매수신고인의 항고는 항고이유 제출 없이 1달 만에 기각되었다.
• 공고의 부동산 표시가 이해관계인에게 목적물을 오인하게 하거나 평가를 그르치게 할 정도면 적법한 공고가 아니며, 1,507㎡를 15.7㎡로 적은 것은 이에 해당해 직권 불허가 사유다. 법원 잘못으로 공고가 위법해도 직권으로 불허가해야 하므로 신의칙 위반이 아니고, 항고심은 항고이유서 제출을 기다리거나 촉구할 의무가 없다.
• 실무 포인트: 항고장만 내고 항고이유서를 늦게 내면 항고심이 기다려 주지 않고 1달 만에 기각할 수 있으니, 항고장과 함께 이유를 바로 내야 한다.
• 판결문: 「이해관계인에게 목적물을 오인하게 하거나 평가를 그르치게 할 정도라면」

⚖️ 대법원 95마540 (1995.07.29., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 원심 파기, 대법원이 직접 낙찰허가결정 취소하고 낙찰 불허가

• 토지 43필지와 공사 중단된 지하 7층 구조물을 일괄입찰한 재입찰에서, 지하구조물은 입찰 토지 일부(2,388.27㎡)와 입찰대상 아닌 이웃 토지에 걸쳐 있었다. 감정인은 구조물 전체 가치를 입찰 토지 가치 증가분으로 평가했고, 법원은 그대로 최저입찰가격을 정해 구조물 전체 면적·가치를 공고했다. 그 차이는 바닥면적 약 1,000㎡, 가액 40~50억 원 정도였다.
• 공고가 입찰목적물을 과장 표시해 목적물 특정·가격 평가에 현저한 영향을 주었으므로 공고가 법률에 위반되고, 최저입찰가격도 40~50억 원 잘못 정해 중대한 하자다. 이는 직권 불허가 사유(제633조 제5·6호)이므로 낙찰을 불허가한다.
• 실무 포인트: 항고이유를 주장하지 않았더라도 공고 위법·최저가 중대 하자는 직권 불허가 사유라 법원이 직권으로 판단해야 한다.
• 판결문: 「최저입찰가격을 잘못 정한 셈이 되고, 그 차액이 40-50억 원 정도 되는 점으로 보면 그 하자가 중대한 경우에 해당한다」

⚖️ 대법원 95마1143 (1995.12.01., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 재항고 기각 → 낙찰 불허가 그대로

• 최저경매가격이 압류채권자보다 앞선 우선채권과 절차비용 합계에 못 미쳤는데도 경매법원이 민사소송법 제616조 조치(잉여 없는 경우 조치) 없이 경매를 진행했고, 매수가액도 우선채권 총액과 절차비용에 미달했다. 재항고인 회사는 공동저당된 다른 호실 경매에서 근저당권자(채권최고액 12억 원)가 일부 배당받았으니 우선채권이 더 적다고 다투었다.
• 최고가 매수가액이 우선채권과 절차비용을 넘으면 하자가 치유되지만 미달하면 불허가해야 한다. 등기부 채권최고액보다 실제 채권이 적은 것이 기록상 명백하면 적은 금액에 따르지만, 공동저당 다른 물건에서 배당받았다는 사실이 기록상 명백하지 않다.
• 실무 포인트: 무잉여 여부를 다툴 때 우선채권이 줄었다는 점은 배당표 등으로 기록상 명백히 보여야 한다.
• 판결문: 「그 매수가액이 우선채권 총액과 절차비용에 미달하는 때에는 경매법원은 경락을 불허가하는 결정을 하여야 하는 것이며」

⚖️ 대법원 94마1673 (1994.11.30., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 원심결정 파기, 낙찰허가결정 취소, 낙찰 불허.

• 최저입찰가격 217,807,000원(감정가 217,806,430원)인데 신문 공고에 착오로 413,557,000원으로 실려 첫 기일이 유찰되자 174,245,600원으로 저감했다. 그 다음 낙찰(1억 8천만 원)은 소유자 항고로 불허가되었으나, 법원은 저감가 그대로 다시 입찰해 200,300,000원에 낙찰을 허가했고 근저당권자가 다퉜다.
• 공고에 최저입찰가격을 누락하거나 사소하지 않게 잘못 적으면 적법한 공고가 아니고, 적법하지 않은 기일의 유찰로는 최저가를 저감할 수 없으므로 다시 입찰할 때는 당초 최저가에 의해야 한다. 위법하게 저감된 가격으로 한 입찰은 최저가 결정에 중대한 하자가 있어 낙찰을 불허한다.
• 실무 포인트: 최저가 공고 착오는 직권 불허가 사유이며, 그 기일 뒤의 저감도 모두 위법해진다.
• 판결문: 「최저입찰가격을 누락한 경우는 물론 착오로 잘못 기재한 경우에도 그것이 극히 사소한 것이 아니라면」

👉 매각물건명세서 하자 판례 보기 >>

⚖️ 대법원 90마945 (1991.01.21., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 원결정 파기, 경락허가결정 취소.

• 여관 건물·대지·광천지 경매에서 과세실적증명상 조세 등 공과 합계는 대지 644,870원, 건물 3,823,720원 등이었는데 기일공고에는 재산세 금액(대지 345,470원, 건물 1,327,420원 등)만, 재산세라는 표시도 없이 공고되었다. 1990.9.3. 경락허가결정이 났고 원심은 유지했다.
• 기일공고에 조세 기타 공과를 기재하게 한 것은 경매희망자가 가격을 정하는 데 참고하도록 하려는 것이어서, 실제 합계보다 현저히 적게 공고한 것은 적법한 공고가 없는 것이고 소유자·채무자 이익과 관계없이 경락을 불허할 위법사유다.
• 판결문: 「소유자 또는 채무자에 대한 이익 여부에 불구하고 경락을 불허할 위법사유이다.」

⚖️ 대법원 80마600 (1981.01.28., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 원결정 파기, 경락허가결정 취소하고 경락 불허

• 대지(지분)와 건물에 대해 1차 저감된 최저경매가격 합계 39,496,597원으로 공고했는데 대지 부분 최저경매가격은 따로 적지 않았다. 채권자인 신용금고가 5,000만 원을 최고가로 신고했으나 경매조서·경락허가결정 목록에는 건물 부분에만 5,000만 원이 적혀 대지까지 팔린 것인지 알 수 없었다.
• 공고에 대지 부분 최저경매가격이 빠지고 경매조서에도 대지 최고가격 기재가 없어 경락된 것이 건물만인지 대지·건물 전부인지 불분명한데도, 이를 심리하지 않고 대지까지 경락허가한 것은 위법하다.
• 실무 포인트: 여러 부동산을 함께 파는 경우 공고·조서·허가결정 목록에 부동산별 가격이 제대로 적혔는지 기록을 열람해 확인할 것.
• 판결문: 「경매된 부동산이 건물에 한하는 것인지 또는 대지와 건물을 합한 것인지가 불분명함에도 불구하고 경매법원이 대지까지도 경락을 허가하였음은 위법이다.」

⚖️ 대법원 80마364 (1980.10.04., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 원결정 파기, 경락허가결정 취소 → 경락이 뒤집힘

• 경매 목적물은 대지였는데, 경매신청서에 대지에 관한 소관 공무소 발행 ‘1년의 조세 기타 공과액’ 증명서류가 없었고 법원도 조사하지 않았다. 지상 건물의 재산세 과세증명서(14,125원)만 제출돼 있었는데 대지 경매기일 공고에 공과액이 14,125원이라고 기재됐다.
• 토지 경매신청에는 소관 공무소의 1년 조세·공과액 증명서를 붙여야 하고 경매기일 공고에 조세 기타 공과를 적어야 한다. 근거 없이 적은 공과액은 적법한 기재가 아니어서 공고에 그 기재가 없는 것이 되므로, 법원은 직권으로 경락을 불허해야 한다.
• 실무 포인트: 공고 기재 사항의 근거 서류가 없거나 다른 물건 것이면 직권 불허가 사유가 되므로 경매기록의 공고 근거를 열람해 대조할 것.
• 판결문: 「경매기일의 공고에 위「조세 기타 공과」를 기재하지 아니하면 직권으로 그 경락을 허가하지 아니하여야 한다고 할 것이며」

⚖️ 대법원 81마158 (1981.08.29., 옛 민사소송법 사건) — ❌ 재항고 기각 → 경락허가 그대로 유지.

• 강제경매에서 경락가격 합계는 958,625,650원인데 우선하는 근저당·전세권 채권 합계는 1,032,000,000원이어서 잉여가 없었다. 채무자 겸 소유자인 회사는 잉여주의 위반과 공과증명서에 지적이 빠진 공고의 위법 등을 다퉜다.
• 지번과 지목만 적혀 목적물이 특정된 공과증명서와 그 게시공고는 적법하다. 잉여 없는 경매 진행은 경락허가 이의 사유이지만, 잉여주의 규정은 압류채권자·우선채권자 보호를 위한 것이므로 채무자 겸 소유자는 이를 다툴 이해관계인이 아니다.
• 판결문: 「채무자 겸 경매부동산소유자는 위의 규정에 위반한 경락허가 결정에 대하여 다툴 수 있는 이해관계인이 아니다.」

⚖️ 대법원 80마602 (1981.06.26., 옛 민사소송법 사건) — ❌ 재항고 기각 → 경락허가 유지.

• 구청장이 작성한 경매기일(1980. 9. 10. 10:00) 공고게시 통지서에 공고게시 연월일이 빈칸으로 되어 있었다. 재항고인은 법정 공고게시기간(14일)을 지키지 않았다고 다퉜다. 통지서 작성일자는 1980. 8. 26.이었다.
• 게시 연월일이 빠졌어도 통지서 작성일 이전에 게시했다고 볼 수 있으므로, 작성일(8. 26.)부터 경매기일(9. 10.)까지 14일 공고게시기간은 충족되었다.
• 실무 포인트: 공고 통지서에 게시일이 비어 있어도 작성일부터 기간을 계산하므로, 작성일 기준으로도 기간이 부족해야 공고 하자를 주장할 수 있음.
• 판결문: 「늦어도 위 1980. 8. 26부터 경매기일인 1980. 9. 10. 10 : 00까지는 소정의 공고게시기간(14일)으로 족하다 할 것인바」

⭕ 불허가·허가취소 됨 · ❌ 매각허가 유지 · △ 파기환송·일부 · 📌 절차·손해배상 판례. 2002년 7월 전 사건은 옛 민사소송법(‘경락’) 사건입니다. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

⚔️ 받아내는 법 — 법원이 불허가·취소 사유로 받아들인 사정

• 입찰기일 신문공고에 실제 면적 1,507㎡를 15.7㎡로 잘못 표시함 (대법원 99마4157)
• 입찰 대상이 아닌 이웃 토지 위 지하구조물 부분까지 포함한 전체 면적·가치를 공고함 (대법원 95마540)
• 매수가액이 압류채권자보다 앞선 우선채권 총액과 절차비용에 미달함 (대법원 95마1143)
• 신문 공고에 최저입찰가격이 실제보다 훨씬 높게 잘못 실린 사실 (대법원 94마1673)
• 경매기일공고에 조세 등 공과를 실제 합계보다 현저히 적은 재산세 금액만 공고한 점 (대법원 90마945)

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🛡️ 막히는 법 — 법원이 ‘그 정도로는 안 된다’고 본 사정

• 공과증명서에 지적은 없지만 지번과 지목으로 목적물이 특정됨 (대법원 81마158)
• 공고게시 통지서 작성일(1980. 8. 26.) 이전에 게시한 것으로 볼 수 있어 그날부터 경매기일까지 14일 공고기간이 충족됨 (대법원 80마602)
• 적법한 절차로 진행된 이상 경락가격이 시가보다 저렴하다는 것은 항고사유가 아님 (대법원 79마215)
• 집달리가 임대차·공과액 조사보고를 했고 이를 토대로 경매기일 공고를 함 (대법원 79마299)
• 경매가 두 차례 불능된 뒤 최저경매가격을 저감한 절차는 상당한 것으로 인정됨 (대법원 68마982)

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 같은 주장이라도 증거와 시점에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 입찰기일 신문공고에 실제 면적 1,507㎡를 15.7㎡로 잘못 표시함 (대법원 99마4157)
→ 준비할 자료: 신문공고문(또는 법원 게시 공고) 원본과 등기부·대장상 실제 면적·표시의 차이

⚖️ 법원이 본 사실 — 입찰 대상이 아닌 이웃 토지 위 지하구조물 부분까지 포함한 전체 면적·가치를 공고함 (대법원 95마540)
→ 준비할 자료: 감정평가서·감정보완서에서 대상 아닌 토지 부분까지 평가에 넣었다는 부분

⚖️ 법원이 본 사실 — 매수가액이 압류채권자보다 앞선 우선채권 총액과 절차비용에 미달함 (대법원 95마1143)
→ 준비할 자료: 우선채권이 등기부 최고액보다 적다면 그 사실이 기록상 명백해지도록 배당표·채권계산서 등을 제출

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 불허가를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·법무사 또는 대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

• 「민사집행법」 제106조는 공고에 부동산 표시, 최저매각가격, 점유자·보증금 등을 적도록 정합니다. 이 내용이 크게 틀리면 제121조 제7호(그 밖의 중대한 잘못) 사유가 될 수 있습니다.
• 최저가로 앞선 부담과 절차비용을 갚고 남을 것이 없으면 법원은 압류채권자에게 통지하고, 조건을 못 갖추면 경매를 취소해야 합니다(제102조). 무잉여는 14편에서 더 봅니다.

👉 대법원 법원경매정보에서 사건 확인 >>

🔗 경매 매각불허가 판례 연재 — 낙찰자가 받아내는 길 — 감정·명세서·자격·착오

• 1편 · 감정평가 잘못 → 최저가의 중대한 흠
• 2편 · 싸게 팔렸다는 것만으로는 안 된다
• 3편 · 일괄매각·개별매각 잘못
• 4편 · 매각 공고·최저가 저감 잘못 (지금 글)
• 5편 · 매각물건명세서 — 숨은 대항력 임차인
• 6편 · 유치권·인수 권리 — 낙찰 뒤 유치권 신고
• 7편 · 면적·지목·현황·제시외 건물 잘못
• 8편 · 낙찰 뒤 화재·훼손 → 허가결정 취소·대금 감액
• 9편 · 입찰가 착오(0 하나 더)
• 10편 · 농취증·주무관청 허가 못 받음
• 11편 · 입찰보증금 미달·대리·공동입찰
• 총정리 · 매각불허가 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
• 지도 · 경매 판례 지도 (경매 단계별로 펼쳐 보는 전체 판례)