감정평가 잘못 매각불허가, 면적·구조물 빠진 감정은 뒤집혔다 — 대법원이 직접 경락을 취소한 판례와 안 된 판례 (대법원 68마798·2000마5527 등)

📌 결론부터: 감정이 ‘물건 그대로’를 평가하지 않았다면 최저가의 중대한 흠

• ⭕ 대법원 2004마978(2006): 대지지분 미등기 수분양자의 점유·사용권도 대지사용권에 해당한다
• ⭕ 대법원 2000마1143(2000): 단순히 평가액이 싸다는 것만으로는 안 되지만, 평가액이 감정평가의 일반적 기준에 현저히 반하거나 사회통념상 현저히 부당하면 최저경매가격 결정에 중대한 하자가 있다
• ⭕ 대법원 2000마5527(2000): 유류저장탱크와 주유기는 토지에 부합되거나 건물의 종물이어서 경매 목적물이고, 최고가입찰자가 따로 샀더라도 목적물에서 빠지지 않는다
• 반대로 감정 누락분이 결과(배당·가격)에 영향이 없거나 ‘시가보다 싸다’는 주장만 있으면 받아들여지지 않았습니다.

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 낙찰받고 보니 감정평가서의 면적이 건축물대장과 다르다

☐ 감정평가에서 지하 구조물·기계·대지사용권 같은 것이 빠진 것 같다

☐ 감정가가 이상하게 높거나 낮게 잡힌 것 같다

☐ 매각결정기일 전에 매각허가에 대한 이의를 내려고 한다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

🧑‍💼 현장 사례 — 제가 낙찰받은 물건에서 감정평가서 하자를 찾은 두 번

① 아파트: 낙찰을 받고 보니 너무 터무니없이 높은 가격에 받은 것 같았습니다. 혹시 하자가 없을까 하고 서류를 다시 보던 중, 감정평가서에 적힌 전체 면적이 건축물대장의 면적과 맞지 않는 것을 찾았습니다.

② 다가구주택(원룸 건물): 낙찰받은 뒤 물건이 마음에 들지 않았습니다. 같은 방법으로 감정평가서를 건축물대장과 한 줄씩 비교해 보니, 이번에도 감정평가에 하자가 있었습니다.

두 번 다 출발은 ‘비싸게 샀다’, ‘마음에 안 든다’였지만, 그 이유만으로는 불허가가 나지 않습니다(2편). 법원에 낼 수 있는 이유는 법이 정한 사유, 여기서는 ‘최저매각가격 결정의 중대한 흠'(「민사집행법」 제121조 제5호)입니다. 그래서 할 일은 감정평가서를 공적 장부와 대조해 그 흠을 찾는 것이었습니다.

→ 대조한 서류: 감정평가서(면적·구조·층별 내역), 건축물대장(일반·집합), 토지대장, 등기부, 현황조사서. 낙찰 뒤 매각결정기일(보통 1주 뒤)까지가 이의할 수 있는 시간입니다.

글쓴이가 직접 겪은 일을 사건 정보 없이 줄여 적었습니다. 결과는 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 불허가·허가취소 됨 · ❌ 매각허가 유지 · △ 파기환송·일부 · 📌 절차·손해배상 판례. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 2004마978 (2006.03.27.) — ⭕ 재항고 기각 → 대지사용권을 빠뜨린 최저가·공고·명세서 하자로 최고가매수인에 대한 매각불허가 유지

• 집합건물 수분양자가 분양대금을 다 내고 전유부분만 등기하고 대지지분은 등기하지 못한 상태에서 근저당권을 설정했다. 경매법원은 최저매각가격에 대지사용권을 반영하지 않고, 매각기일 공고와 매각물건명세서에 건물만 매각 대상이고 대지권이 없다고 표시했다.
• 대지지분 미등기 수분양자의 점유·사용권도 대지사용권에 해당한다. 경매신청서에 표시가 없어도 집행법원은 대지사용권을 조사해 평가·공고·명세서에 반영해야 하는데, 이를 빠뜨린 것은 구 민사소송법 제633조 제5호·제6호 사유로서 최고가매수인에게 매각을 불허해야 한다.
• 판결문: 「경매신청서에 대지사용권에 대한 아무런 표시가 없는 경우에도」

⚖️ 대법원 2000마1143 (2000.06.23., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 재항고 기각 → 최저경매가격 결정에 중대한 하자가 있다고 본 원심 판단 유지.

• 호텔 부동산에 설정된 근저당권들의 채권최고액 합계가 감정평가액의 몇 배에 달했다. 원심은 감정평가가 현저히 부당하다며 그 평가로 정한 최저경매가격에 중대한 하자가 있다고 보았고, 재항고인(회사)은 채권최고액이 추가 담보와 증축 기성부분 가치까지 반영한 것이라고 다퉜다.
• 단순히 평가액이 싸다는 것만으로는 안 되지만, 평가액이 감정평가의 일반적 기준에 현저히 반하거나 사회통념상 현저히 부당하면 최저경매가격 결정에 중대한 하자가 있다. 채권최고액 합계가 감정액의 수배인 점 등에 비추어 이 사건 감정은 현저히 부당하다.
• 실무 포인트: 기간이 지난 뒤 낸 재항고이유 보충서는 이유를 보충하는 범위에서만 함께 본다.
• 판결문: 「사회통념상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우라면 그로써 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 봄이 상당하다」

⚖️ 대법원 2000마5527 (2000.10.28., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 최고가입찰자의 재항고 기각 → 낙찰불허가 그대로.

• 주유소 토지·건물 경매에서 토지 지하의 유류저장탱크와 건물 1층 주유기 7대가 경매 목적물에 포함되는지가 문제 되어 최저입찰가격 결정의 하자로 낙찰이 불허되었다. 최고가입찰자는 낙찰 뒤 소유자에게서 그 물건들을 따로 샀으니 손해 볼 사람이 없다며 낙찰허가를 구했다.
• 유류저장탱크와 주유기는 토지에 부합되거나 건물의 종물이어서 경매 목적물이고, 최고가입찰자가 따로 샀더라도 목적물에서 빠지지 않는다. 최저가 결정의 하자는 근저당권자 등 이해관계인 보호를 위한 직권 불허가사유이므로 그런 사정만으로 불허가사유가 소멸하지 않는다.
• 실무 포인트: 재항고는 헌법·법률 위반을 지적해야 하며, 낙찰자의 사정(따로 물건을 샀다는 등)은 적법한 재항고이유가 아니다.
• 판결문: 「재항고인 주장과 같은 사정만으로 위 낙찰불허가사유가 소멸된다고 할 수도 없다.」

⚖️ 대법원 95마453 (1995.07.12., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 재항고 기각 → 최저경매가격 결정에 중대한 하자가 있다고 본 원심 판단 유지(경락을 뒤집는 결론 유지).

• 감정인이 담보권·매매사례를 조사하지 않고 합리적 근거 없이 토지를 ㎡당 7,800원, 53,461,200원으로 평가했고 법원이 이를 그대로 최저경매가격으로 정했다. 그런데 이 토지에는 5년여 전부터 채권최고액 7,200만원 등 감정액을 넘는 근저당권이 여러 차례 설정되어 있었고, 5억 7,007만 5천원 매매계약(토지거래허가 불발)도 있었으며, 개별공시지가는 ㎡당 26,000원이었다.
• 단순히 감정가·최저가가 매우 싸다는 것은 이의사유가 아니지만, 감정평가액이 일반적 기준에 현저히 반하거나 사회통념상 현저히 부당하면 그것만으로도 최저경매가격 결정에 중대한 하자가 있다. 이 사건 감정은 근저당 채권최고액, 공시지가, 실제 매매사례에 비추어 현저히 부당하다.
• 판결문: 「사회통념상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우에는 그러한 사유만으로도 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 보아야 할 것이다」

⚖️ 대법원 85사43 (1985.08.27., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 준재심신청 기각 → 경락허가결정을 취소하고 경락을 불허한 결론이 그대로 유지됨.

• 항고법원은 감정평가가 객관적 가치를 정확히 반영하지 못해 경매기일 공고에 최저경매가격 기재가 없는 것과 같고, 건물과 부지는 일괄경매하는 것이 옳다며 경락허가결정을 취소하고 경락을 불허했다. 대법원 85마269 결정도 이를 유지하자, 허가를 지지하는 신청인들이 판단유탈을 이유로 준재심을 신청했다.
• 판단유탈이란 당사자가 주장하거나 직권조사를 촉구한 사항에 대한 판단을 빠뜨린 경우를 말하고, 주장하지 않은 사항이나 법률의 일반 규정·관련 판례·법원행정처 지침까지 판단할 필요는 없다. 대상 결정은 재항고이유를 모두 판단했으므로 준재심사유가 없다.
• 실무 포인트: 준재심의 판단유탈은 당사자가 주장한 사항에 한하므로, 재항고 때 다툴 사항을 모두 명시해야 함.
• 판결문: 「당사자가 주장하지 아니하거나 그 조사를 촉구하지 아니한 사항은 이에 해당하지 아니하고」

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⚖️ 대법원 73마762 (1973.09.03., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 원결정 파기, 경락허가결정 취소, 경락을 허가하지 않음

• 경매목적물인 대전시 전 573평은 환지예정지구에 편입된 토지로 지적이 426평 5홉으로 감평된다는 한국감정원 감정평가서가 소명자료로 제출되었다. 경매법원의 평가명령을 받은 집달리는 환지예정지구라는 점을 감안하지 않고 평가했고, 이 평가가 최저경매가격이 되었다.
• 환지예정지구 토지는 면적 증감·위치 변경이 있기 쉽고 가격 차이가 있는 것이 통례이므로 이를 감안하지 않은 평가는 적정하지 않고, 이를 최저경매가격으로 한 경락허가는 위법하다.
• 실무 포인트: 항고법원에 다른 감정평가서를 소명자료로 내서 평가 잘못을 다퉜다.
• 판결문: 「이를 감안하지 아니한 평가는 적정한 평가라고 보기 어렵다고 아니할 수 없다.」

⚖️ 대법원 2000마3530 (2000.11.02., 옛 민사소송법 사건) — ❌ 재항고 모두 기각 → 낙찰허가 그대로

• 공장 경매에서 기계기구 13점이 소재불명이라 감정평가에서 빠졌고, 입찰 토지 위 미등기 건물 2동은 입찰 대상에서 제외되었다. 후순위 근저당권자들은 감정 누락, 일괄경매하지 않은 점, 제시 외 건물로 감정가를 깎은 점을 들어 최저경매가격 결정의 중대한 하자를 주장했다. 선순위 근저당 채권최고액 합계 17억2,500만 원, 총평가액 9억2,959만6천 원, 누락 기계기구 담보제공 당시 가액 311만 원이었다.
• 소재불명 물건을 추급하지 않고 현존 물건만 경매해도 중대한 하자가 아니고, 감정 누락은 총평가액·누락가액·후순위자의 배당가능성을 따져 중대한 경우에만 하자다. 주물의 효용과 무관한 독립 건물은 종물이 아니며, 낙찰허가 뒤에야 후순위 저당권자가 일괄경매를 주장할 수는 없다.
• 실무 포인트: 일괄경매 주장은 매각허가결정 전에 소명자료와 함께 내야 하며, 허가 뒤에 내면 받아들여지지 않는다.
• 판결문: 「그 누락부분이 낙찰을 허가하지 아니하여야 할 정도로 중대한 것인 경우에만 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 판단될 수 있다.」

⚖️ 대법원 92마103 (1992.04.21., 옛 민사소송법 사건) — ❌ 한 재항고인은 재항고권이 없어 각하, 다른 재항고인은 기각 → 농협에 대한 경락허가 그대로

• 농업협동조합이 경매부동산을 경락받자, 재항고인들은 농협이 영리·투기 목적이나 기본재산 취득 목적으로 경매신고를 했고 주무부 장관 승인도 없다고 다투었다. 또 감정평가서에 일반상업지역인 토지를 일반주거지역으로 적은 잘못을 주장했다. 다른 한 사람은 항고인이 아니면서 항고기각결정에 재항고했다.
• 항고기각결정에는 그 재판을 받은 항고인만 재항고할 수 있다. 농협의 영리 목적 금지·이사회 의결 규정은 강행법규가 아니어서 경매신고가 당연무효가 아니고, 업무용 부동산 취득에 장관 승인도 필요 없다. 감정서의 ‘일반주거지역’은 오기이고 실제로는 상업지역 전제로 평가했으므로 평가 잘못이 없다.
• 실무 포인트: 항고기각결정에는 그 항고를 낸 사람만 재항고할 수 있어, 이해관계가 있어도 직접 항고하지 않았으면 재항고가 각하된다.
• 판결문: 「그 재판을 받은 항고인만이 재항고를 할 수 있고」

⭕ 불허가·허가취소 됨 · ❌ 매각허가 유지 · △ 파기환송·일부 · 📌 절차·손해배상 판례. 2002년 7월 전 사건은 옛 민사소송법(‘경락’) 사건입니다. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

⚔️ 받아내는 법 — 법원이 불허가·취소 사유로 받아들인 사정

• 수분양자가 근저당권 설정 당시 이미 대지사용권을 취득하고 있었음 (대법원 2004마978)
• 근저당권 채권최고액 합계가 감정평가액의 수배에 달한 점 (대법원 2000마1143)
• 토지 부합물·건물 종물(유류저장탱크, 주유기 7대)이 경매 목적물인데 최저입찰가격 결정에 하자가 있었던 점 (대법원 2000마5527)
• 감정인이 담보권 유무와 매매사례를 조사하지 않고 합리적 근거 없이 평가함 (대법원 95마453)
• 감정평가가 경매목적물의 객관적 가치를 정확히 반영하지 못해 공고에 최저경매가격 기재가 없는 것과 같다고 본 항고법원 판단이 유지됨 (대법원 85사43)

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🛡️ 막히는 법 — 법원이 ‘그 정도로는 안 된다’고 본 사정

• 소재불명 원인·추급 가능성을 알 수 없고 저당권자·소유자가 추급하지 않았음 (대법원 2000마3530)
• 재항고인 2는 원심 항고인이 아니어서 재항고권이 없음 (대법원 92마103)
• 무잉여 규정(제616조)은 채권자 보호 규정이어서 채무자 겸 소유자는 그 위반을 다툴 이해관계인이 아님 (대법원 86마761)
• 가격평가절차가 소홀했다는 기록상 근거 없음 (대법원 80마177)
• 경매부동산이 제3자 소유라는 주장은 다른 이해관계인의 권리에 관한 것 (대법원 78마45)

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 같은 주장이라도 증거와 시점에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 수분양자가 근저당권 설정 당시 이미 대지사용권을 취득하고 있었음 (대법원 2004마978)
→ 준비할 자료: 분양계약서와 분양대금 완납 자료(대지지분 미등기라도 대지사용권 존재)

⚖️ 법원이 본 사실 — 근저당권 채권최고액 합계가 감정평가액의 수배에 달한 점 (대법원 2000마1143)
→ 준비할 자료: 등기부상 근저당권 설정 시기와 채권최고액 합계 vs 감정평가액 비교표

⚖️ 법원이 본 사실 — 토지 부합물·건물 종물(유류저장탱크, 주유기 7대)이 경매 목적물인데 최저입찰가격 결정에 하자가 있었던 점 (대법원 2000마5527)
→ 준비할 자료: 부합물·종물(지하탱크, 기계설비 등)이 감정평가에서 빠지거나 잘못 평가되었다는 감정평가서 대조 자료

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 불허가를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·법무사 또는 대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

• 감정평가를 다투는 근거는 「민사집행법」 제121조 제5호 ‘최저매각가격의 결정… 에 중대한 흠’입니다. 이의는 매각결정기일에 하고, 허가결정이 나면 고지받은 날부터 1주 안에 즉시항고를 해야 합니다(제15조·제129조).
• 매각허가결정에 항고하려면 매각대금의 10분의 1을 보증으로 공탁해야 하고, 증명서류를 안 붙이면 1주 안에 각하됩니다(제130조 제3항·제4항). 자세한 절차는 17편에 있습니다.
• 감정가가 ‘싸다’, ‘비싸다’는 것만으로는 사유가 아닙니다. 판례가 받아들인 것은 평가 대상·방법 자체가 잘못된 경우(현황 무시, 부합물·종물·대지사용권 누락, 평가 주체 잘못)였습니다.

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🔗 경매 매각불허가 판례 연재 — 낙찰자가 받아내는 길 — 감정·명세서·자격·착오

• 1편 · 감정평가 잘못 → 최저가의 중대한 흠 (지금 글)
• 2편 · 싸게 팔렸다는 것만으로는 안 된다
• 3편 · 일괄매각·개별매각 잘못
• 4편 · 매각 공고·최저가 저감 잘못
• 5편 · 매각물건명세서 — 숨은 대항력 임차인
• 6편 · 유치권·인수 권리 — 낙찰 뒤 유치권 신고
• 7편 · 면적·지목·현황·제시외 건물 잘못
• 8편 · 낙찰 뒤 화재·훼손 → 허가결정 취소·대금 감액
• 9편 · 입찰가 착오(0 하나 더)
• 10편 · 농취증·주무관청 허가 못 받음
• 11편 · 입찰보증금 미달·대리·공동입찰
• 총정리 · 매각불허가 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
• 지도 · 경매 판례 지도 (경매 단계별로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 매각물건명세서 보는 법
• 함께 보기 · 말소기준권리로 권리분석 하는 법