경매 부동산 필수 문서: 매각물건명세서의 이해와 중요성

매각목적물인 부동산을 표시한다. 등기부등본상의 부동산표시를 그대로 기재하되, 그 표시와 부동산 현황이 다른 경우에는 현황도 병기한다. 등기부상 표시 외에 미등기건물이 있음을 표시한 경우에는 그것이 경매목적물에 포함됨을 전제로 한 것으로 보게 되므로 미등기건물을 목적물에서 제외할 경우에는 그 취지를 명확히 하여 매수희망자들로 하여금 그 취지를 알 수 있도록 하여야 한다(대결 1991.12.27. 91마608). 감정평가액과 최저맥가가격을 함께 표시한다.

① 집행관의 현황조사보고서 또는 감정인의 평가보고서 등에 의하여 매각부동산의 점유자와 그 점유권원(임차권 또는 전세권설정 등), 점유할 수 있는 기간(임대차기간 등), 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술(액수, 선급여부 등)과 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전입신고일자 및 확정일자의 유무와 그 일자를 기재한다. 채무자가 목적물을 전부 점유하고 있는 경우에는 점유의 권원이라든가 점유기간 등은 기제할 필요가 없으나 채무자가 점유자란 사실만은 이를 그대로 기재한다.

② 현황조사보고서와 다른 내용의 권리신고나 배당요구가 있는 경우(예컨대, 보증금의 액수, 점유개시시기 등)에는 신고내용대로 기재한다.

③ 임차인의 주민등록전입일을 기재함에 있어, 전산으로 작성되고 있는 주민등록등(초)본의 변동사항란에 기재된 전입일과 변동일의 두 날짜중 1994.6.30까지는 변동일이 전입신고일이고, 1994. 7.1. 이후는 전입일이 전입신고일이다.

④ 인수 여부가 불분명한 임차권 등 물적 부담에 관한 주장이 제기된 경우에는 임대차 기재란 또는 물적부담 기재란에 주장되는 임차권 등 물적 부담의 내용을 기재하고 비고란에“ ○○○가 주장하는 임차권은 존부(또는 대항력 유무)가 불분명함”이라고 기재한다(송민 2002-7조).

① 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력을 잃지 아니하고 매수인에게 인수되는 것을 매각물건명세서에 기재한다. 매각목적물에 설정된 최선순위 타물권(또는 가압류)을 기준으로 하므로, 예컨대 저당권 · 압류채권 · 가압류채궈에 대항할 수 있는 지상권 · 지역권 · 전세권 및 등기된 임차권(단 전세권 중 배당요구한 것은 제외, 민집 91조 3,4항) 등을 기재하게 된다. 가처분의 경우에는 가처분의 내용과 집행 연월일을 기재하면 되고 피보전권리로 하여 가처분을 한 경우에는 그 가처분이 건물에 관한 경매개시결정등기 또는 담보권설정등기 이후의 것이라도 매각으로 말소되지 아니하므로 매각물건명세서에 반드시 기재를 하여야 한다. 유치권은 매수인에게 인수되나(민집 91조 5항), 등기된 부동산에 관한 권리가 아니므로 본호에 따른 기재사항이 아니다. 다만 유치권자라고 주장하는 자도 점유를 하고 있는 경우에는 유치권의 존부와 관계없이 2호에서 정한 점유자로 기재한다. 예고등기도 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 등기가 아니므로, 물건명세서에 기재하지 않는다(대결 2001.3.14. 99마4849). 등기된 부동산상의 부담이 매각으로 효력을 잃지 않고 매수인에게 인수 될 것인지 여부가 불명인 경우에는 그 효력을 잃을지 여부가 불분명하다고 기재한다.

② 매수인에게 대항할 수 있는 등기된 임차권등기명령권자의 임차권 내용 기재 여부 예규에서 정한 매각물건명세서 양식에 “등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각에 의하여 그 효력이 소멸되지 않는 것”을 기재하는 란이 있고, 민사집행법 105조 1항에서 이러한 권리관계를 직접 적도록 규정하고 있으므로, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권은 보증금이 전액 변제되지 안하는 한 말소되지 아니하고, 매수인이 인수하게 됨을 적어야한다. 기재대상은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 중 보증금이 전액 변제되지 아니한 자에 한하지만 매각진행 중에는 임차인이 전액 변제 받을지 여부를 알기 어려우므로 일단 대항력있는 등기된 임차권자가 있으면 물건명세서에“매수안에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 ○○○만원, 전입일 20 . . ., 확정일자 20 . . .)배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 기재한다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 경우는 그 임차권의 내용이 비록 등기부에 공시되어 있다 하여도 물건명세서에 기재하며, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 경매개시결정등기 후에 임차권등기를 한 다음 권리신고를 하는 경우 ‘배당요구여부’란에 권리신고 여부를 기재(예를들어, “20 . . .권리신고”등)하는 것이 바람직하다.

③ 배당요구하지 아니한 최선순위 전세권의 기재 매각으로 인하여 소멸되지 않는 최선순위 전세권의 경우 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 매수인이 그 전세권을 인수하여야 하므로(민집 91조 3항, 4항) 그 취지를 적어야 한다(민집 105조 1항 3호).

④ 최선순위 저당권설정일자 등의 기재 매각목적물에 설정된 최선순위 저당권 설정일자(또는 가압류등기일자)를 기준으로 임차인의 매수인에 대한 대항력 여부가 결정되므로, 매수인이 예기치 않게 임차보증금을 인수하여야 하는 불이익을 받지 않도록 하기 위하여, 최선순위 저당권 설정일자(또는 가압류등기일자)를 기재하고, 그 일자보다 먼저 전입신고를 마치고 거주하고 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수하는 경우가 생길 수 있다는 주의 문구를 기재한다. 토지에 대하여 1순위 저당권이 설정되고, 그 후 임차인이 대항력을 갖춘 다음 건물에 1순위 저당권이 설정된 경우 건물의 매수인에게 대항할 수 있는지의 여부는 건물만을 기준으로 하므로, 이 경우의 임차인은 건물의 매수인에게 대항할 수 있다. 따라서 최선순위 저당권 설정일자를 기재할 때 건물과 토지의 일자가 다를 때에는 모두 기재하고, 매각부동산이 여러 개인 경우에 설정일자가 다르면 모두 기재한다. 건물의 일부를 목적을로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 매각으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택 부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 매각으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없다(대판 1997.8.22.96다53628).

① 토지 건물의 임의경매의 경우에 관해서는 민법 366조에서, 입목에 대한 강제경매와 임의 경매에 관해서는 입목에 관한법률 6조 1항에서 법정 지상권에 관한 규정을 두고 있으나, 토지 · 건물의 강제경매에 기한 매각허가로 인하여 생기는 법정지상권에 관하여는 현행법상 규정하는 바가 없다. 그러나 판례는 저당권이 없는 동일인 소유의 토지 또는 건물의 강제경매로 각 소유자가 달라지게 된 경우에 관하여 관습상의 법정지상권의 성립을 인정하고 있다.(대판 1970.9.29. 70다1454,대판 1995.7.28. 95다9075,9082). 따라서 매각물건명세서에는 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개용를 적어야 한다. 토지가 매각목적물이 되어 지상권을 부담하게 되는 경우는 물론, 건물이 매각목적물이 되어 지상권을 취득하게되는 경우에도 모두 기재대상이 된다.

② 매각물건명세서에 기재할 것은 지상권의 ‘개요’ 이므로“이 사건 물건을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립한다”또는 “지상건물을 위하여 이사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립한다”는 식으로 간결하게 기재하면 족하다. 토지의 일부에 대해서만 법정지상권이 성립하는 경우에는 그 뜻을 기재하면 되고, 구체적으로 그 범위를 특정해서 표시할 필요는 없다. 지상권이 설정된 것으로 보게 될 가능성은 있으나 확실히 밝혀지지 않는 경우에는 “별지도면 표시 미등기건물을 위하여 이 사건 토지의 대지부분에 지상권이 설정된 것으로 보게 될 여지가 있음”또는 “법정지상권이 성립할 여지가 있음”등으로 그 취지를 그대로 기재한다.

③토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 그 지상에 토지소유자에 의하여 건물이 건축 중이었을 경우, 그것이 사회 관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모 및 종류를 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었다면 법정지상권의 성립을 인정하는 것이 상당하므로(대판 1992.6.12. 92다7221 참조), 현황조사보고서나 감정평가서를 통하여 위 사실을 확인한 경우 그 법정지상권의 성립 유무에 관하여 판단할 것을 요한다.