경매방해죄, 대항력 없는 허위 임차권 신고면 괜찮을까 — 무죄 원심 2건을 같은 날 뒤집은 대법원 판결 (대법원 2022도3103·2022도11083)

📌 결론부터: 대항력이 없어도, 허위 임차권이 경매기록에 실렸다면 다시 심리하라

• 대법원 2022도3103(2025.1.9.): 보증금 2,000만 원 허위 신고가 현황조사보고서·매각물건명세서에 실렸다면 입찰자 판단에 영향이 있었는지 심리해야 한다며, 경매방해·사기미수 모두 무죄로 본 원심을 파기했습니다.
• 대법원 2022도11083(2025.1.9.): 가처분보다 뒤라 대항력 없는 허위 전세 6,000만 원 2건도, 대항력이 없다는 이유만으로 무죄로 볼 수 없다며 파기했습니다.
• 인천지법 부천지원 2001고단23(2001.5.18.): 전처 명의 허위 임대차 1억 5천만 원으로 권리신고한 실제 소유자에게 징역 10월이 선고됐습니다. 배당요구를 철회해도 결론은 같았습니다.

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 경매 물건에 신고된 임차인이 가짜로 의심된다

☐ 허위 임차권 신고 때문에 입찰가가 떨어졌거나 유찰된 것 같다

☐ 선순위 근저당보다 뒤인 임차인이라 상관없다는 말을 들었다

☐ 경매방해죄가 어떤 경우에 문제 되는지 판결로 확인하고 싶다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

❌ 유죄(허위 임대차 배척) · △ 파기환송. 두 대법원 사건은 파기환송이라 최종 유무죄는 환송 후 판결로 정해집니다. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 2022도3103 (2025.01.09.) — △ (원심) 경매방해·사기미수 모두 무죄 → 대법원 파기환송

• 통영의 빌라 강제경매(2018타경246)에서, 피고인은 소유자에게 보증금을 내고 빌린 적이 없는데도 ‘보증금 2,000만 원에 임차했다’는 계약서를 붙여 2018. 3. 16. 권리신고 및 배당요구신청서를 냈다.
• 그 계약서는 경매개시결정 뒤에 만든 것이었다. 경매는 2019. 4. 1. 남을 가망이 없다는 이유로 기각됐다.
• 1심은 경매방해 무죄·사기미수 유죄였고, 원심(창원지법)은 둘 다 무죄로 봤다. 선순위 근저당이 있어 대항력이 없고, 경매개시결정등기 뒤에 전입·확정일자를 갖춰 우선변제권도 없으니 경매에 영향이 없고 배당받을 가능성도 없다는 이유였다.
• 대법원(경매방해): 경매방해죄는 추상적 위험범이라 결과가 실제로 불공정해질 필요가 없다. 입찰하려는 사람의 의사결정에 사실상 영향을 줄 수 있는 행위도 ‘경매의 공정을 해하는 행위’다.
• 이 사건 허위 임차권은 현황조사보고서와 매각물건명세서에 실렸다. 대법원은 이것이 의사결정에 영향을 줄 수 있는 사정이라며, 대항력·우선변제권 유무만 보고 무죄로 한 것은 심리를 다하지 않은 것이라고 했다.
• 대법원(사기미수): 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 경매개시결정등기 전에 대항요건과 확정일자를 갖춰야만 우선변제권이 생긴다고 정하지 않았다. 이를 전제로 한 원심의 무죄 판단은 받아들일 수 없다며 사건 전체를 돌려보냈다.
• 판결문: 「경매방해죄는 위계 또는 위력 기타의 방법으로 경매의 공정을 해하는 경우에 성립하는 추상적 위험범으로서」

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⚖️ 대법원 2022도11083 (2025.01.09.) — △ 1심 유죄 → (원심) 경매방해 무죄 → 대법원 파기환송

• 전 소유자(피고인 1)의 용인 빌라 2채 소유권이전등기가 사해행위취소 판결로 2016. 12. 20. 말소됐고, 2017. 1. 31. 강제경매가 개시됐다.
• 피고인 1은 직원(피고인 2)과 인테리어 공사업자에게, 각자 전세보증금 6,000만 원에 빌린 것처럼 꾸민 계약서(2011. 9. 12.자, 2011. 10. 1.자)를 붙여 권리신고·배당요구를 내라고 지시했다. 두 사람은 2017. 3. 21.과 3. 29. 신청서를 냈다.
• 실제로 직원은 같은 빌라 다른 호실에 무상으로 살았을 뿐이고, 공사업자는 받을 공사대금을 담보하려고 계약서만 썼을 뿐 보증금을 내거나 산 적이 없었다.
• 1심은 유죄였지만 원심(서울남부지법)은 무죄로 봤다. 신고한 임차권이 먼저 등기된 처분금지가처분보다 뒤라 대항력이 없고, 그러면 입찰가 결정에 영향이 없다는 논리였다.
• 대법원: 신고된 임차권이 현황조사보고서에 들어간 것은 입찰자 의사결정에 사실상 영향을 줄 수 있는 사정이다. 객관적 법률관계, 실제 점유, 권리신고 내역, 현황조사보고서·매각물건명세서 기재, 인수·소멸 권리의 외관을 종합해 다시 심리하라고 했다.
• 이 판결은 경매방해 부분만 판단했다. 함께 기소된 사기미수·부동산실명법위반 부분은 이번 판결의 판단 대상이 아니었다.
• 판결문: 「경매에 참가하려는 자의 의사결정에 사실상 영향을 미칠 수 있는 행위도 ‘경매의 공정을 해하는 행위’에 해당할 수 있다」

⚖️ 인천지법 부천지원 2001고단23 (2001.05.18.) — ❌ 징역 10월(구금일수 40일 산입) — 위계에 의한 경매방해

• 피고인은 회사 대표로, 어머니 명의로 된 부천 주택의 실제 소유자였다. 2000. 2. 전처와 협의이혼하면서 위자료 2억 원 담보조로 전처 명의 임대차계약서를 만들어 줬을 뿐, 실제 계약이나 보증금 수수는 없었다.
• 회사 거래처가 물품대금 139,755,678원을 받으려고 근저당권으로 경매를 신청하자, 2000. 9. 19. 전처와 함께 ‘보증금 1억 5천만 원, 작성일 1999. 8. 11.’로 꾸민 계약서 사본을 붙여 권리신고·배당요구를 했다.
• 법원이 계약서가 경매개시결정 송달 뒤 만들어졌다고 본 이유: ① 작성일 당시 확정일자가 없다 ② 위자료 보장이 목적이었다면 집을 전처 명의로 사는 것이 더 사리에 맞다 ③ 담보를 바꿀 때 피고인은 ‘내가 실제 소유자로 산다’고 했고 임대차 얘기는 없었다(채권자 직원 증언) ④ 전처가 수사기관에서 처음엔 경매개시 뒤 허위로 썼다고 했다가 점점 진술을 바꿨다.
• 보증금이 소액이 아니고 확정일자도 없어 배당은 원래 한 푼도 못 받는 상황이었다. 법원은 문제의 핵심을 대항력 있는 임차인의 외관을 입찰자에게 보여 보증금만큼 입찰가를 떨어뜨린 것으로 봤다.
• 배당요구를 철회했으니 가볍게 처벌해 달라는 주장도, 대항력 있는 임차인 주장을 유지하는 한 경매절차에 변동이 없다며 받아들이지 않았다.
• 피고인과 검사가 항소해 항소심(인천지법 2001. 7. 11. 선고) 판결이 있었다는 표시가 원문 머리에 있지만, 그 결과는 이 원문에 없다.
• 판결문: 「임대차계약서에 작성일자 당시의 확정일자가 없다.」

⚖️ 대법원 88도343 (1989.05.23.) — ❌ 피고인 상고 기각 — 강제집행면탈죄 유죄 확정

• 남편 소유 부동산에 강제경매가 신청되자, 피고인(처)은 임대차조사를 나온 집달관(지금의 집행관)에게 거짓말을 했다.
• 실제로는 보증금 없이 월 20,000원을 내고 사는 사람을 두고 ‘전세금 1,000,000원에 1년간 임차하고 있다’고 한 것이다.
• 그 허위 임대차가 부동산임대차 보고서에 적혔고, 경매법원은 그 사람에게 배당요구를 하라고 통지했다. 그 사람이 실제로 배당요구를 하거나 우선변제를 받지는 않았다.
• 대법원: 단순한 거짓말을 넘어 강제집행을 면탈할 목적으로 허위 채무를 부담한 경우다. 강제집행면탈죄는 위태범이라 채권자를 해할 위험이 있으면 되고, 실제 배당요구나 우선변제가 없었어도 죄가 된다.
• 경매방해죄(제315조)가 아니라 강제집행면탈죄(제327조)로 처벌된 사건이다. 현황조사 때 소유자 쪽이 한 허위 임대차 진술도 형사 문제가 된 예로 함께 실었다.
• 판결문: 「강제집행면탈죄는 위태범이므로 허위의 채무를 부담한다는 것은 채무가 없으면서도 있는 것처럼 가장하는 것을 말하고」

⚔️ 깨는 법 (낙찰자·채권자 쪽) — 판결에서 법원이 받아들인 사정

• 허위 임차권이 현황조사보고서와 매각물건명세서에 실렸다는 사정(대법원 2022도3103). 대법원은 이를 입찰자 의사결정에 사실상 영향을 줄 수 있는 사정으로 봤습니다.
• 보증금을 낸 적도, 그 호실에 산 적도 없다는 사정 — 다른 호실에 무상거주한 직원, 공사대금 담보로 계약서만 쓴 공사업자(대법원 2022도11083).
• 계약서가 경매개시결정 뒤에 만들어졌다는 사정: 작성일 당시 확정일자가 없음, 담보 설정 때 소유자가 ‘내가 산다’고 한 말, 임차인 주장자의 최초 수사 진술(인천지법 부천지원 2001고단23).
• 소유자가 직원·가족 등에게 허위 계약서를 첨부해 신청서를 내라고 지시한 사정(대법원 2022도11083, 2001고단23).
• 현황조사 때 실제 조건(보증금 없이 월 2만 원)과 다르게 진술해 허위 임대차가 보고서에 적히고 배당요구 통지까지 나간 사정(대법원 88도343).

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🛡️ 방어하는 법 (임차인 쪽) — 통한 사정과 안 통한 사정

• 안 통한 사정: ‘내 임차권은 선순위 근저당·가처분보다 뒤라 대항력이 없으니 경매에 영향이 없다’ — 두 원심은 받아들였지만 대법원이 파기했습니다(대법원 2022도3103·2022도11083).
• 안 통한 사정: ‘경매개시결정등기 뒤에 전입·확정일자를 갖춰 어차피 배당받을 수 없었다’ — 사기미수 무죄의 근거였지만 대법원은 법 해석이 잘못됐다고 봤습니다(대법원 2022도3103).
• 안 통한 사정: ‘배당요구를 철회했다’ — 대항력 있는 임차인 주장을 유지하는 한 달라지지 않는다고 했습니다(인천지법 부천지원 2001고단23).
• 안 통한 사정: ‘그 사람은 실제로 배당요구를 하지 않았다’ — 강제집행면탈죄는 위험만 있으면 된다고 했습니다(대법원 88도343).
• 참고: 여기 실린 사건은 모두 임대차 자체가 없었던 경우입니다. 실제로 살고 보증금 채권이 있었던 임차인의 형사 사건은 17편에서 다룹니다.

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 진짜 임차인이라도 증거가 없으면 질 수 있습니다.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 허위 임차권이 현황조사보고서·매각물건명세서에 실렸다(대법원 2022도3103·2022도11083)
→ 준비할 자료: 경매기록 열람(현황조사보고서, 매각물건명세서, 권리신고 및 배당요구신청서), 입찰 경과(유찰 횟수·낙찰가)

⚖️ 법원이 본 사실 — 임대차가 허위다 — 보증금 미지급, 미거주, 계약서 작성 시점(인천지법 부천지원 2001고단23)
→ 준비할 자료: 보증금 금융자료가 없다는 사정, 확정일자 유무, 담보 설정 당시 소유자 진술(대출 서류·담당자), 실제 거주자 확인 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 현황조사 때 진술과 실제 임대 조건이 다르다(대법원 88도343)
→ 준비할 자료: 현황조사서의 진술 내용, 실제 차임·보증금 자료, 배당요구 통지 기록

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

• 「형법」 제315조의 구성요건 문구(‘위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자’)는 이 판결들이 적용한 그대로입니다. 대법원은 이 죄를 ‘추상적 위험범’으로 보고, 결과가 실제로 불공정해질 필요가 없다고 했습니다.
• 2025년 1월 9일 두 판결은 허위 임차권 신고가 경매기록에 실렸다면 대항력·우선변제권 유무만으로 무죄라고 볼 수 없다는 대법원의 판단입니다. 두 사건은 파기환송이라 최종 결론은 환송 후 재판에서 정해지며, 이 글은 그 결과를 확인하지 못했습니다.
• 낙찰자·채권자는 민사로는 배당이의(13편)·인도명령(11편)으로 다투고, 형사 고소는 수사기관 판단을 거칩니다. 고소 여부는 변호사와 상의해 정하는 것이 안전합니다.

👉 경찰청 사이버·민원 고소 접수 안내 >>

🔗 경매 가장임차인 판례 연재 — ⑥ 형사 — 경매방해·사기

• 16편 · 경매방해죄 (허위 임차권 신고) (지금 글)
• 17편 · 가장임차인 사기죄 (사기·소송사기·강제집행면탈)
• 총정리 · 경매 가장임차인 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
• 지도 · 경매 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
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• 함께 보기 · 매각물건명세서 보는 법
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