📌 결론부터: 전입신고만으로는 부족 — 법원은 ‘그 집에서 실제로 살았나’를 따졌다
- 부산지법 2018나47509(2018.11.8.): 4인 가족이 사는 85㎡ 방 3칸 아파트의 방 1칸을 빌렸다며 두 곳을 번갈아 전입한 임차인 주장자를 가장임차인으로 보고 1,200만 원 청구를 기각했습니다.
- 서울고법 2011나64470(2012.3.23.): 방 5개 65평형 아파트에 혼자 전입했고 집행관이 두 번 찾아갔을 때 없었으며 연락도 없던 임차인 주장자를 가장임차인으로 봐 배당 0원이 유지됐습니다.
- 반대로 수원지법 평택지원 2006가단18841(2007.7.13.)은 전입이 1년 늦었어도 교차로 광고·월세 송금·아파트 총무의 거주확인서로 진짜 소액임차인으로 인정했습니다.
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 전입신고는 해 뒀지만 그 집에 늘 살지는 않았다
☐ 집주인 가족이 사는 집의 방 1칸을 빌렸다
☐ 현황조사 때 집에 없었거나 법원 우편물을 받지 못했다
☐ 낙찰받은 집의 임차인이 실제로 사는지 의심스럽다
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
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🏛️경매 판례
🔎① 입찰 전 — 권리분석
💵가장임차인 — 보증금·거주·돈의 성격⚖️ 주택임대차보호법 제3조·제8조
가장임차인 판단기준 — 대법원은 정황을 모아 종합 판단
△대법원99다69624근저당 직전 1주일 계약 → 임차인 승 원심 파기
△대법원2000다53397구조상 5세대 불가·침대 1개 → 원심 파기
△대법원2003다50771권리제한 많은 집 방 1개 → 사해행위 파기
❌대법원2001다14733빌려준 돈 회수 목적, 살았어도 소액 보호 X
△대법원2000다24184대여금으로 보증금 대체 → 대항력 없음
△대법원2020다38952임대인 의심 ≠ 가장임차인, 임차인 쪽 파기
△대법원2003도6412채권 전환해도 실제 거주 → 사기 아님
△대법원2002도5190장모 실제 거주 → 소송사기 단정 못 함
△대법원2022도11083허위 임차권 신고도 경매방해 될 수 있음
△대법원2010도12732허위 계약서로 임차권등기명령 → 사기 착수
△대법원96다34009배당 확정 뒤엔 배당금채권 양도 청구
△대법원91다1578돈 받기 전이면 부당이득 청구 못 함
△대법원2008다34828가장임차인 인정 유지, 유치권만 재심리
△대법원2001다47535채권 전환만으로 대항력 부정 못 함
△대법원2007다55088대여금 전환 조카 임차인 → 원심 파기
△대법원2007다23203실제 살 목적이면 감액 소액임차인 보호
❌대법원2013다62223제도 악용 목적이면 소액 보호 안 됨
△대법원2001다18513딸 가장임차인·보증금 합산 다시 심리
△대법원2011다101209가장임차인 유지, 사용대차 유익비 재심리
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가장임차인 보증금 — 계약서보다 돈의 흐름을 봤다
❌서울중앙지방법원2015가단23206현금 지급 주장·자료 없음 → 배당금 반환
❌대구지방법원 경주지원2024가단644부조금 현금 3천만 원, 증빙 없음 → 제외
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 임대인 인출 → 배당 제외
❌인천지방법원2012가단3462송금 전날 소유자 쪽이 입금 → 가장임차인
❌서울남부지방법원2006가단60971수표가 임대인 아들 계좌로 → 가장임차인
❌창원지방법원2012가단412계약서 이중 작성·부부 송금 → 배당 제외
❌수원지방법원2015가단42861날짜 고친 계약서·경매 뒤 확정일자 → 제외
⭕부산지방법원 동부지원2008가단24830출처 밝히고 13년 거주 → 진짜 임차인
⭕의정부지방법원 고양지원2014가단22584금융거래내역·실거주 → 최우선변제 인정
⭕인천지방법원 부천지원2014가단43900계약금·잔금 송금 확인 → 배당 유지
❌서울중앙지방법원2015가단5372187같은 판결 반소, 배당금 국가에 반환
❌부산지방법원2008가단70073입금 즉시 인출·방 1칸 추가 임차 → 제외
❌대구지방법원2006가단158857전액 지급 기재와 돈 흐름 불일치 → 제외
❌서울중앙지방법원2011가단415920영수증만, 금융자료 없음 → 배당 제외
❌서울북부지방법원2012가단31243송금은 인정, 근저당 먼저·전입 늦음 → 제외
❌대구지방법원2020가단17761부부 사이 송금은 보증금 확인 어려움
❌서울북부지방법원2021가단4489수표 시기·금액 불일치, 방 1칸 6천 → 제외
❌수원지방법원2011가단70653임대인 처 통장 입금·금액 다름 → 제외
❌서울중앙지방법원2008가단339941출금자료가 계약서와 전혀 다름 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2007가단37112보증금 금융자료 전무 → 통모 허위
❌의정부지방법원2006가단303891,500만 원 모두 현금 지급 → 제외
⭕의정부지방법원2011나9267(원심) 수표·송금으로 인정 → 대법원 파기
△대법원2012다93794최고가매수신고인 임대권한 없으면 파기
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841광고·잔금 입금·월세 송금 → 진짜 임차인
⭕인천지방법원2005가단121874처 계좌 수표 출금해 잔금 → 최우선변제
⭕서울북부지법2025가단107133실거래가만으론 보증금 부풀리기 아님
△대법원2000다53397보증금 영수증·자금출처 더 심리하라
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실거주 안 한 임차인 — 전입보다 실제 생활 흔적을 봤다지금 보는 글
빌려준 돈 보증금 전환 — 실제 거주 목적이 갈랐다
△대법원2000다24184대여금 보증금 2억 8천 → 통정허위 무효
△대법원2001다47535채권 전환만으로 대항력 부정 못 함
△대법원2007다55088조카·대여금 보증금, 임차인 승 원심 파기
△대법원2003도6412채권 전환 진정 임차인 → 사기 아님 취지
△대법원2002도5190잔금 담보 장모 임대차, 소송사기 파기
❌수원지방법원 안산지원2015가단26122형부 대여금 상계 주장 → 배당 제외
❌수원지방법원2015가단42861어머니 대여 1억 증거 부족 → 배당 제외
❌수원지방법원 안산지원2006가단61918대여금 대신 방 2칸 임차 → 가장임차인
❌서울동부지방법원2008가단23867공사대금 → 상가 보증금 전환, 배당 제외
❌전주지방법원2013가단19047장인 대여 송금 소액 → 통정허위 무효
❌대구지방법원2007가단123315못 받은 보증금 담보 새 계약 → 대항력 없음
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621동서 대여금 갈음 의심 → 배당 제외
❌부산지방법원2006가단933대여금 보증금 진술 바뀜 → 가장임차인
⭕수원지방법원2009나31076보증금·대여 정산 채권 → 허위 아님
❌대법원2001다14733대여금 회수 목적 소액 임대차 → 보호 불가
△대법원2007다23203감액 소액임차인도 실거주면 보호 가능
❌서울동부지방법원2020나28186장인·사위 보증금 4억, 대여금 갈음 → 부인
△대법원2022도11083공사대금 담보 허위 전세 → 경매방해 파기
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소액임차인 악용 — 살았어도 '제도 악용'이면 0원
❌대법원2001다14733대여금 회수 목적 방 1칸 계약 → 보호 불가
❌대법원2013다62223보증금 내고 살아도 경매 예상 악용 → 0원
❌대전지방법원2012나19497(원심) 공인중개사 남편 중개 계약 → 패
❌서울서부지방법원2015가단214120실제 송금·관리비에도 악용 → 2,500만→0
❌서울동부지방법원2019나22311실거주 인정, 그래도 악용 → 1심 취소
⭕서울동부지방법원2018가단132852(1심) 3,200만 원 보호 → 항소심 취소
△대법원2007다23203감액 소액임차인도 실거주면 보호 가능
❌서울중앙지방법원2005가단367723(1심) 감액 소액임차인 패 → 대법원 파기
⭕서울남부지방법원2006나4835최우선 한도 1,600만 계약, 진짜 임차인
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841광고·월세 송금·거주확인서 → 진짜 소액
❌대법원2019다274868상고이유서 기간 경과 → 악용 판단 유지
△대법원2001다18513모녀 보증금 합산·딸 가장 여부 → 파기
△대법원2000다53397방 3개 층에 5세대 소액 → 다시 심리
❌서울북부지방법원2021가단4489회사 이사가 대표 집 방 1칸 6천 → 가장
❌부산지방법원2018나475094인 가족 집 방 1칸·번갈아 전입 → 가장
❌서울북부지방법원2017나40274제도 악용 → 부당이득 청구 기각
❌서울중앙지방법원2015가단23206상가 소액 통정허위 → 받은 배당도 반환
❌인천지방법원2014나55482계모가 낸 명의대여 계약 → 1심 취소
⭕부산지방법원 동부지원2008가단2483013년 거주·보증금 출처 → 진짜 소액
❌서울중앙지방법원2008가단339941경매 진행 중 계약서 허위 작성 → 기각
❌부산지방법원2008가단70073이미 세 준 방 추가 임차·즉시 인출
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 인출, 경매 20일 전 계약
❌부산지방법원2008가단35841경매 직전 계약, 금융자료 없음 → 기각
❌부산지방법원 동부지원2007가단3711250대 가장 혼자 방 1칸 → 형식뿐 임대차
❌대전지방법원2007가단570294인 가족 방 2칸 집 방 1칸 → 가장임차인
⭕청주지방법원2007가단3957전 동서 두 임차인 각각 소액 → 유지
❌대구지법2000나12202한도 맞추려 계약서 2장 → 배당 전부 잃음
❌부산지방법원87가합1233판결 송달 직후 전입 몰림 → 배당 취소
△대법원2003다50771채무초과 중 소액임대차 → 사해행위 대상
△대법원2001다47535일반 대항력은 채권 전환만으로 부정 불가
△대법원2007다45562가장임차인 삭제액 나누는 순서 → 파기
△대전지방법원2006나13863동거인 가장 삭제, 시어머니는 진짜
❌대구지방법원2020가단17761대표자가 소유자 배우자인 법인 → 가장
❌서울북부지방법원2017가단111335언니 아파트·중개인 없는 계약 → 기각
❌인천지방법원2014가단16776시가 육박 채무·아들 통학 → 진정성 부정
❌전주지방법원2013가단19047장인 아파트 사위 소액임차인 → 무효
❌서울북부지방법원2012가단31243방 2개 소형, 근저당까지 받음 → 기각
❌창원지방법원2012가단412소유자 남편 상가 소액, 계약서 이중
❌서울중앙지방법원2011가단415920처형·영수증만, 금융자료 없음 → 기각
❌부산지방법원2008나15459외삼촌 집 방 1칸, 구조상 불가 → 기각
❌부산지방법원2008가단34367(1심) 외삼촌 집 방 1칸 → 배당 제외
❌광주지방법원2007가단66793증거 부족 → 소액 배당 0원 유지
❌서울중앙지방법원2007가단438193올케 계약서 3년 뒤 작성 → 허위 추인
❌대구지방법원2007가단123315못 받은 보증금 담보 계약 → 대항력 없음
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621자기 집 두고 경매 직전 전입 → 기각
❌수원지방법원 안산지원2006가단52099친언니 집, 3년 뒤 계약서 → 기각
❌대전지방법원2006가단1803자기 집 있는 누나 소액 주장 → 가장
❌의정부지방법원2006가단30389친동생·현금 지급·조사서와 금액 달라
❌서울남부지방법원2006가단60971수표 배서 후 아들 계좌로 → 가장임차인
❌부산지방법원2006가단933소유자처럼 행동한 처남 → 가장임차인
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소액임대차 사해행위 — 취소 대상, 임차인 선의 증명이 갈랐다
△대법원2003다50771채무초과 중 소액임대차 → 사해행위 대상
❌광주지방법원 목포지원2014가단54678친자매 소액임대차 → 취소(무변론)
❌서울동부지방법원2020나28186장인·사위 보증금 4억 → 회생 부인
⭕의정부지방법원 고양지원2014가단22584송금·실거주·무관계 → 선의, 반소 기각
⭕의정부지방법원2015나55695(항소심) 같은 사건, 국가 항소 기각
⭕인천지방법원 부천지원2014가단43900(1심) 재외국민 임차인 선의 → 배당 유지
❌인천지방법원2015나53674국내거소신고는 대항력 없음 → 1심 취소
⭕서울고등법원2016나2063201딸 보증금 진짜 → 취소액에서 공제
△서울동부지방법원2015가단117098(1심) 딸 보증금 1억 공제, 일부 취소
△서울중앙지방법원2023가단5037564확정일자 늦어 최우선변제금만 공제
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👪가장임차인 — 가족·회사⚖️ 주택임대차보호법 제3조 · 민법 제108조(통정허위표시)
가족 임차인 — 관계보다 보증금·거주 증거가 갈랐다
△대법원99마7804부자관계 미기재만으론 낙찰불허 못 함
△대전지방법원2006나13863시어머니는 진짜, 동거인은 가장
△서울동부지방법원2015가단117098(1심) 딸 보증금 1억 진짜 → 공제
⭕서울고등법원2016나2063201(항소심) 딸 보증금 진짜 유지
△대법원2001다18513모녀 한 가구면 보증금 합산 심리
❌대구지방법원 경주지원2024가단644아들 집 어머니, 현금 주장 → 배당 0
❌수원지방법원2015가단42861딸, 대여금 대체 증거 없음 → 배당 0
❌창원지방법원2012가단412아내 상가 빌린 남편, 계약서 2장
❌수원지방법원2016가단23928소유자 배우자, 계약서 바뀜 → 가장
❌인천지법 부천지원2001고단23전처 명의 허위 계약서 → 1심 징역 10월
△대법원2011다101209며느리 집 모자, 가장임차인 유지
△대법원2001다77888딸 임차인 원심 통정허위 → 원고적격 파기
❌대법원96다30786채무자 남편 전세 주장, 인도명령 미침
△대법원96다34009남편 명의신탁 의심, 부당이득 청구 방식
❌대법원2013다62223중개사 남편·자녀 명의 소액임대 반복
❌광주지방법원2015가단25636어머니 임차인, 남편이 확인서 → 배당 제외
❌인천지방법원2008가단77725소유자의 모로 동거, 무상거주확인서
❌인천지방법원2014나55482계모가 돈 낸 명의대여 계약 → 배당 0
❌대구지법2000나12202부부 명의로 계약서 쪼개기 → 무효
❌부산지방법원87가합1233소유자 어머니 등 소급 계약서 → 취소
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친척 임차인 — 빌려준 돈·쪼갠 계약서는 대부분 배척
△대법원2007다55088조카, 부모 대여금을 보증금 → 원심 파기
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
⭕청주지방법원2007가단3957전 동서 두 임차인, 각 1,200만 원 유지
△대법원2002도5190장모 실제 거주 → 소송사기 유죄 파기
❌전주지방법원2013가단19047장인 집 빌린 사위 → 통정허위 무효
❌대구지방법원2006가단158857장모·사위 계약서 쪼개기 → 배당 0
❌서울동부지방법원2020나28186채무초과 장인·사위 보증금 4억 → 부인
❌수원지방법원 안산지원2015가단26122처제, 대여금 상계 보증금 → 증명 부족
❌부산지방법원2008가단34367(1심) 외삼촌 집 조카, 경매 직전 전입
❌부산지방법원2008나15459(항소심) 외삼촌 집 조카, 항소 기각
❌서울북부지방법원2017가단111335언니 집 임차인, 부당이득 청구도 기각
❌광주지방법원 목포지원2014가단54678친자매 소액임대 → 사해행위 취소
❌전주지방법원2013가소133602시동생 집 형수, 근저당까지 → 기각
❌서울서부지방법원2012가단202874조카 부부 임대인, 가장 아님·대항력 없음
❌서울북부지방법원2012가단31243여동생 사실혼 상대 집, 근저당만 챙김
❌서울중앙지방법원2011가단415920제부 집 처형, 영수증만 → 배당 0
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 인출, 친척이 낙찰
❌서울중앙지방법원2007가단438193올케, 전입 3년 뒤 계약서 → 배당 0
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621동서가 송금, 명의 빌린 채권 회수 의심
❌대전지방법원2006가단1803동생 집 누나, 같은 동 자기 집 → 가장
❌수원지방법원 안산지원2006가단52099언니 집 동생, 전입 3년 뒤 계약서
❌의정부지방법원2006가단30389다른 호실 임차인의 동생, 전액 현금
❌서울남부지방법원2006가단60971소유자 동생과 같은 양식 계약서 → 가장
❌부산지방법원2006가단933소유자 처의 오빠, 소유자처럼 행동
△대법원2001다18513모녀 한 가구면 보증금 합산 심리
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회사·법인 임차인 — 관계보다 보증금의 출처와 흐름
❌대구지방법원2020가단17778형수 겸 회사 대표, 남편 계좌 8회 송금
❌인천지방법원2012가단3462처남·직원, 소유자 아버지 돈이 순환
❌대구지방법원2020가단17761배우자가 대표인 법인, 갱신 때 송금
❌서울북부지방법원2021가단4489사내이사·대표이사, 방 1칸 6천만 원
⭕서울중앙지법2004가합65614채무자 회사 전 직원, 송금·거주 → 인정
⭕의정부지방법원2003가단50153(1심) 분양 담당자의 처, 3천만 원 유지
⭕의정부지방법원2005나1248(항소심) 분양 담당자의 처, 항소 기각
❌창원지방법원2000라189가족 법인, 가압류 직후 설립 → 인도
△대구고등법원2006나8673(원심) 이사 명의 전 소유자 → 대법원 파기
❌수원지방법원2019나53730아버지 회사와 계약서 → 8,400만 원 반환
△대법원2022도11083직원·공사업자 허위 전세 → 경매방해 취지
△대법원2020다38952실제 임대인 의심은 가장임차인과 별개
△대법원2015마2025회사 감사의 계모, 점유보조자 아님
❌서울중앙지방법원2015가단5372187오랜 지인 상가, 같은 날 사업자등록
❌전주지방법원2009나7130전 소유자 임차는 인정, 유치권 상계 소멸
❌대전지방법원 공주지원2008고단137(1심) 자기 법인과 허위 임대차 → 사기
❌대전지방법원2008노2071(항소심) 가장 임대차 배당 사기 유지
❌서울동부지방법원2008가단23867하도급 법인, 공사대금을 보증금 전환
△대법원2008다34828가장임차인 유지, 유익비 유치권은 재심리
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📝가장임차인 — 확인서·진술⚖️ 민법 제2조(신의성실)
무상거주확인서 — 매수인이 믿었다면 대항 못 함
❌대법원2016다248431보증금 2억 4천, 배당 0원 + 집 인도
❌수원지방법원2015나27191(원심) 낙찰자 승, 부당이득 4천여만 원
△대법원2016다228215확인서 믿고 값 정했으면 대항 불가
⭕의정부지방법원2015나54463(원심) 임차인 보호 → 대법원 파기
△서울지법 동부지원2000가단8695빈칸 서명 조사서 번복은 신의칙 위반 아님
❌광주지방법원2015가단25636어머니 임차인, 남편이 확인서 → 배당 제외
❌인천지방법원2008가단77725소유자와 함께 확인서 제출 → 배당 제외
❌서울중앙지방법원2016고합510임대인이 확인서 위조해 대출 → 사기
❌서울서부지방법원2012가단202874임차인 없다는 각서만으론 가장 아님
❌대법원97다12211임대차 부인 확인서 → 배당요구 불가
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
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임대차 없음 확인서 — 임차인이 직접 썼으면 배당 못 받음
❌대법원97다12211임대차 부인 확인서 → 배당 1,856만 원 잃음
△대법원99다69624은행에 낸 확인서 + 정황 → 가장 여지(파기)
❌서울북부지방법원2017가단111335언니가 확인서·전출자료 제출 → 청구 기각
△대구고등법원2006나8673(원심) 명의자 확인서 → 가장 인정, 대법원 일부 파기
❌서울서부지방법원2012가단202874임대인 각서만으론 가장 아님, 공시 불일치
⭕대구지방법원2011가합9260위조 계약서는 임차인 잘못 아님
❌의정부지방법원 고양지원2014가단300현황조사 진술 → 임차인은 다른 사람
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621조사서에 '거주 안 함' 진술 → 배당 제외
△대법원2000다53397기억 못 하는 현황조사보고서론 부족
△대법원99마7804명세서에 부자관계 안 적어도 중대하자 아님
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
❌대법원2016다248431무상거주확인서, 배당 0원 + 집 인도
△대법원2016다228215확인서 믿고 값 정했으면 대항 불가
⭕의정부지방법원2015나54463(원심) 임차인 보호 → 대법원 파기
△서울지법 동부지원2000가단8695빈칸 서명 조사서 번복은 신의칙 위반 아님
❌서울중앙지방법원2016고합510확인서·계약서 위조해 대출 → 사기
△대법원2022도11083현황조사보고서 실린 허위 신고 → 경매방해
△대법원2022도3103허위 임차권 신고, 무죄 원심 파기
❌인천지법 부천지원2001고단23허위 계약서 권리신고 → 징역 10월
△대법원2015마2025점유보조자 주장 점유자 인도명령 파기
△대법원2003다50771소액임대차 사해행위, 원심 파기
❌수원지방법원2016가단23928계약서 바뀌고 점유 불명 → 배당 제외
❌서울북부지방법원2012가단31243소액임차인 주장 → 최우선 배당 못 받음
❌수원지방법원2011가단70653소액임차인 주장 → 배당 못 받음
❌서울고등법원2011나64470확정일자 임차인 주장 → 배당 0원
❌의정부지방법원2006가단30389방 1칸 소액임차인 → 배당 제외 정당
△대법원2008다34828가장임차인 유지, 유익비 유치권 재심리
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⚖️③ 배당 — 배당이의·부당이득
🧾가장임차인 — 배당에서 다투기⚖️ 민사집행법 제151조·제154조(배당이의)
🔑④ 인도 — 인도명령·대항력
🗝️가장임차인 — 인도명령·대항력 유지⚖️ 민사집행법 제136조(부동산의 인도명령)
🚨⑤ 형사 — 경매방해·사기
🚔가장임차인 — 경매방해·사기⚖️ 형법 제315조(경매방해)·제347조(사기)
⭕ 청구·납세자 쪽 인정 · ❌ 기각 · △ 일부 인정·파기환송. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
실거주 안 한 임차인은 경매 배당에서 가장 자주 가장임차인으로 의심받습니다. 「주택임대차보호법」의 보호는 집을 넘겨받아(인도) 주민등록을 마친 임차인에게 주어지는데, 법원은 전입신고라는 서류보다 그 집에서 실제로 생활했는지를 따졌습니다.
이 글은 방 1칸 임차, 건물 구조상 어려운 거주, 번갈아 전입, 현황조사 때 부재, 명의만 빌려준 경우를 판결문으로 정리하고, 실제로 산 증거로 인정받은 사례도 함께 담았습니다. 대법원 2000다53397도 임차인 가족이 산다는 방에 침대 1개와 옷 몇 벌만 있었던 사정 등을 들어 원심을 파기했습니다. 보증금 실체는 2편, 판단기준 총론은 1편에서 봅니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
가장임차인 판례 총정리 관련 글 (17개)
- ✔가장임차인 판례 총정리, 경매 위장임차인 사건을 상황별로 — 보증금·가족·확인서·인도명령·경매방해죄 (대법원 2016다248431·2022도3103 등)
- ✔가장임차인 사기죄, 배당받으면 다 사기일까 — 빌려준 돈을 보증금으로 돌린 임차인은 무죄 취지, 가장채권 배당은 유죄 (대법원 2003도6412·2010도12732)
- ✔경매방해죄, 대항력 없는 허위 임차권 신고면 괜찮을까 — 무죄 원심 2건을 같은 날 뒤집은 대법원 판결 (대법원 2022도3103·2022도11083)
- ✔소액임대차 사해행위 판례 — 빚 많은 집주인과 맺은 임대차, 채권자가 취소할 수 있을까? 이긴 세입자와 진 세입자 (대법원 2003다50771)
- ✔배당 부당이득 반환, 배당이의 안 했어도 가능할까 — 가장임차인이 받아 간 8,400만 원을 국가에 돌려주게 한 판결까지 (대법원 2014다206983·96다34009)
관련 글 12개 더 보기 ▼
- ✔가장임차인 배당이의, 누가 증명하고 누가 소송할 수 있나 — 선순위가 있어도 원고에게 돌린 대법원 절차 판례 (대법원 2020다38952·2000다41844)
- ✔전출 재전입 대항력, 일주일 옮겼다가 보증금 3억 7천 중 1억 7천만 받았다 — 경매 끝날 때까지 전입 유지해야 하는 이유 (대법원 2000다61466)
- ✔가장임차인 인도명령, 낙찰자가 이긴 결정과 진 결정 — 확인서 두 번 쓴 누나·채무자 가족 법인 vs 전세권 겸 임차인 (대법원 99마4307·2010마900)
- ✔임대차 없음 확인서 은행에 써준 임차인, 최선순위 배당 1,856만 원을 잃었다 — 현황조사 진술·매각물건명세서 판례까지 (대법원 97다12211·99마7804)
- ✔경매 무상거주확인서 써준 임차인, 보증금 2억 4천도 못 지켰다 — 임차인 편 원심까지 뒤집은 대법원 판례 (대법원 2016다248431·2016다228215)
- ✔회사 대표 임차인 경매, 형수 대표이사는 지고 전 직원은 이겼다 — 보증금이 어디서 왔는지가 갈랐다 (대구지법 2020가단17778·서울중앙지법 2004가합65614)
- ✔친척 임차인 경매, 빌려준 돈으로 보증금 낸 조카의 대항력 대법원이 뒤집었다 — 장인·누나·외삼촌 사건과 이긴 전 동서 (대법원 2007다55088·99마4307)
- ✔부모 자식 임대차 경매, 가족이면 무조건 가장임차인일까 — 시어머니·딸은 이기고 어머니·남편은 진 이유 (대법원 99마7804·2001다18513)
- ✔소액임차인 악용 판례 — 보증금 내고 실제로 살았어도 최우선변제 0원, 법원이 선을 그은 기준 (대법원 2001다14733·2013다62223)
- ✔빌려준 돈 보증금 전환, 채권자 임차인은 보호받을까 — 무효가 된 2억 8천과 대항력을 다시 보라는 1억 1천5백 (대법원 2000다24184·2001다47535)
- ✔가장임차인 보증금, ‘현금으로 줬다’는 안 통했다 — 송금 25초 뒤 인출 vs 금융자료로 이긴 임차인 (대법원 2000다53397·인천지법 2008가단15031)
- ✔가장임차인 판단기준, 대법원이 본 의심 정황 7가지 — 살았어도 졌고 의심만으론 못 이겼다 (대법원 99다69624·2020다38952)
목차
실거주 안 한 임차인 판례 한눈에 보기
| 사건 | 실거주 쟁점 | 법원 판단 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 부산지법 2018나47509 (1심 2017가소564826) | 4인 가족 방 3칸 아파트의 방 1칸, 두 곳 번갈아 전입 | 관리비 자료·입주자카드 없음 → 가장임차인 | ❌ 1,200만 원 청구 기각 |
| 서울고법 2011나64470 | 65평 아파트에 혼자 전입, 현황조사 2회 부재 | 임대차 외관만 만든 가장임차인 | ❌ 배당 0원 유지 |
| 부산지법 87가합1233 | 집달관이 14회 넘게 찾아가도 못 만남 | 날짜 소급 계약서·형식적 전입 | ❌ 배당 취소 |
| 부산지법 2008나15459 | 방 3개 빌라에 소유자 가족 5명 | 구조상 세를 줄 형편 아님 | ❌ 배당 제외 |
| 인천지법 2014나55482 | 명의만 빌려주고 계모가 거주 | 간접점유자의 주민등록으론 대항력 없음 | ❌ 1심 임차인 승 취소 |
| 대전지법 2006나13863 | 소유자 동거인 vs 소유자 시어머니 | 동거인은 가장, 시어머니는 실거주 인정 | △ 일부 인용 |
| 수원지법 평택지원 2006가단18841 | 전입이 임차 1년 뒤 | 광고·월세 송금·관리 총무 거주확인서 → 진짜 | ⭕ 소액임차인 배당 |
⭕ 진짜 임차인 인정 · ❌ 임차인 주장 배척 · △ 일부 인용. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.
방 1칸 임차 — 집 구조와 사는 사람 수
⚖️ 부산지방법원 2008나15459 (2009.01.09.) — ❌ 원고 항소 기각 → 소액임차인이라 주장한 원고(소유자의 조카)는 배당 못 받음
방 3개 빌라에 소유자 부부와 자녀 3명이 살아 구조상 세를 줄 형편이 아니었고, 계약금 400만원은 이례적이며 실제 지급 자료가 없고, 800만원이 보증금이라는 자료도 부족하며, 계약 후 6개월이 지나 경매개시 2개월 전에야 전입·확정일자를 받은 점 등으로 진정한 임차인이라 인정하기…
→ 사실관계와 판결문 문장은 7편 친척 임차인 경매 (형제·처가·조카 판례)에서 자세히 봅니다.
⚖️ 대전지방법원 2007가단57029 (2008.01.18.) — ❌ 원고 청구 모두 기각 → 방 1칸 소액임차인 주장자는 가장임차인으로 배당 제외
- 원고는 아파트 방 1칸을 보증금 1,400만 원에 임차해 입주한 소액임차인이라며 2007타경439 배당표(2007. 9. 20.)를 고쳐 1,400만 원을 배당해 달라고 했다. 아파트는 방 2칸·거실 1칸의 소형이고 소유자 가족 4명이 살고 있었다.
- 보증금 마련·지급 경로의 객관적 자료가 없고, 받았다는 쪽도 사용처를 설명 못 하며, 4인 가족이 사는 방 2칸 아파트의 방 1칸 임차는 납득되지 않고, 자녀 물건이 그 방에 그대로 있었으며, 같은 교회 교인으로 중개 없이 직접 계약서를 쓴 점 등으로 가장임차인이라고 보았다.
- 판결문: 「그 규모나 거주인원에 비추어 1,400만원을 지급하면서 그 중 방 1칸을 임차한다는 것은 쉽게 납득되지 않는 점」
⚖️ 서울북부지방법원 2021가단4489 (2021.11.23.) — ❌ 원고 청구 기각 → 소액임차인 주장 원고는 22,000,000원을 배당받지 못함
- 임차인 주장자는 소유자가 대표이사인 회사의 사내이사로, 소유자 가족이 사는 아파트 방 1칸을 보증금 6,000만 원에 빌렸다는 계약서(중개인 없음)를 내고 2020. 2. 21. 전입했다고 주장했습니다. 배당에서 빠지자 2,200만 원을 구했습니다.
- 그의 가족은 처 소유 아파트에 살았고 본인도 전입 전까지 그곳에 살았습니다. 2020년 2월~8월 관리비 납부가 없었고, 계약서상 지급일·금액과 제출한 수표 2장의 시기·금액도 맞지 않았습니다.
- 법원은 소액임차인 제도는 사회보장적 예외라며, 원고를 최우선변제권 있는 소액임차인이 아니라 가장임차인이라고 판단했습니다.
- 판결문: 「방1칸만을 임차하여 거주한다는 것은 매우 이례적이다.」
- 판결문: 「오히려 가장임차인이라고 판단하는 것이 타당하다.」
현황조사 때 없었다·번갈아 전입했다
⚖️ 부산지방법원 2018나47509 (2018.11.08.) — ❌ 임차인 주장 배척 — 1심(2017가소564826)에 이어 항소도 기각
- 임차인 주장자는 2012. 7. 15. 아파트 방 1칸을 보증금 1,800만 원, 2년으로 하는 전세계약서를 쓰고 8. 6. 확정일자를 받았습니다. 아파트에는 2007년부터 세무서 압류가 있었고 2016. 11. 2. 은행 신청으로 경매가 시작됐습니다. 경매법원은 그를 가장임차인으로 보고 배당에서 뺐고, 국가가 109,398,503원을 배당받았습니다.
- 그는 배당표에 이의하지 않았다가 국가를 상대로 1,200만 원 부당이득반환을 청구했지만, 1심(부산지법 2017가소564826)에 이어 항소심도 기각했습니다.
- 법원은 4인 가족이 사는 85㎡ 방 3칸 아파트의 방 1칸 임차가 납득되지 않고, 관리비 자료·입주자관리카드가 없으며, 우편물이 여러 차례 폐문부재로 송달되지 않았고, 이 아파트와 다른 주소를 번갈아 전입한 점을 들어 가장임차인으로 봤습니다.
- 판결문: 「두 군데의 장소를 두고 번갈아 가며 전입신고를 한 사정에 비추어 실제 위 전입신고와 같이 원고가 거주하였는지에 대하여 강한 의심이 드는 점」
⚖️ 서울고등법원 2011나64470 (2012.03.23.) — ❌ 원고 항소 기각 → 확정일자 임차인이라던 원고는 배당 0원 유지
- 강남구 65평형 아파트(방 5·화장실 3)를 2009. 1. 25. 계약하고 7. 21. 전입, 8. 27. 확정일자를 받았으며, 8. 27.~31. 소유자의 처 계좌로 보증금을 보냈다는 사건입니다. 그 사이 아파트는 소유자가 대표인 건설사에 증여됐다가 회생절차 부인결정으로 등기가 말소됐습니다.
- 법원은 계약금만 낸 상태에서 집을 넘겨받았다는 점, 가족과 떨어져 혼자 전입한 점, 집행관이 현황조사로 두 번 방문했을 때 없었고 연락처를 남겨도 연락하지 않은 점, 회생절차 중인데 원소유자에게 보증금을 줬다는 점, 자금출처를 밝히지 못한 점을 들어 가장임차인으로 봤습니다(1심도 원고 패소).
- 판결문: 「임대차계약을 체결한 것과 같은 외관만을 작출한 가장임차인인 것으로 판단된다.」
⚖️ 부산지방법원 87가합1233 (1987.09.30.) — ❌ 원고(일반채권자) 청구 인용 → 소액임차인이라던 피고들 배당(각 300만 원) 취소, 원고 배당액 4,823,400원을 10,823,400원으로 경정
- 원고가 판결을 받아 채무자(소외 1) 소유 건물에 강제경매를 신청(1986.7.4. 개시결정)하자, 피고들이 방 1칸씩 보증금 300만 원에 임차한 소액임차인이라며 배당신청을 했다. 피고들의 전입신고는 판결 송달·경매개시결정 직후인 1986.7.9.~7.26. 사이에 이뤄졌고, 함께 배당신청한 4명 중 1명(소외 5)은 소유자의 어머니였다. 법원은 피고들에게 각 300만 원을 근저당 은행보다 먼저 배당했다.
- 피고들은 실제로 임차하거나 거주한 적 없이 소유자와 결탁해 임대차계약서를 날짜를 소급해 허위로 작성하고 형식적으로 전입신고만 한 것이므로 보증금반환채무는 애당초 존재하지 않는다. 따라서 피고들에 대한 배당은 법률상 원인 없이 작성된 것으로 취소되어야 한다.
- 판결문: 「일자를 소급하여 허위로 작성하고 형식적인 주민등록전입신고를 마친 다음」
💬 실제로 살았는데도 소액임차인 보호를 못 받은 사건이 궁금하다면
전입만 해 두고 다른 사람이 살았다
⚖️ 인천지방법원 2014나55482 (2015.09.17.) — ❌ (1심) 임차인 승 → 항소심에서 취소, 배당 못 받음
- 2013. 5. 9. 임차인 명의로 보증금 2,100만 원 아파트 계약을 맺고 같은 날 전입·확정일자를 받았지만, 실제 계약과 돈은 계모가 부담했습니다. 약 40일 뒤 경매개시결정 등기가 됐고, 근저당 채권최고액은 이미 시가를 넘었으며 보증금 시세는 9,000만 원 정도였습니다.
- 1심은 임차인 손을 들었지만 항소심은 취소했습니다. 신혼집이라던 집에 배우자는 전입한 적이 없고, 이삿짐 발송지는 계모 소유 주택, 인터넷은 계모가 계약, 가스요금은 아버지 명의였으며, 계약금은 송금 1시간 안에·잔금은 8분 만에 인출됐습니다.
- 법원은 임차인 본인이 살지 않았고 직접 산 것으로 보이는 계모도 주민등록이 없어 대항력이 없으며, 설령 거주했더라도 소액임차인 제도를 악용한 계약이라 보호되지 않는다고 봤습니다.
- 판결문: 「주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하기 위하여 체결되는 비정상적인 임대차계약의 전형적인 모습을 보이고 있다」
⚖️ 대구지방법원 2007가단123315 (2008.06.13.) — ❌ 빈 호실을 빌려 남에게 쓰게 한 임차인 — 대항요건 없음, 배당 못 받음
- 같은 건물 302호(보증금 2,800만 원)에 살다가 결혼을 앞두고 해지했는데 1,800만 원을 돌려받지 못한 임차인이, 2007. 1. 5. 비어 있던 103호를 보증금 1,800만 원으로 계약하고 가전 일부만 옮겨 놓았습니다. 실제로는 신혼집 등에서 살았고, 2007년 2월~7월 부동산중개사무소 직원에게 월 5만 원을 받고 103호를 쓰게 했습니다.
- 법원은 직원을 통해 간접점유했을 뿐 103호에 주소·거소가 없어 그의 주민등록으로는 대항요건을 못 갖췄고, 직접 쓴 직원도 주민등록이 없었다고 봤습니다.
- 같은 사건의 다른 임차인(301호)은 2007. 2. 9. 전출했다가 3. 27. 재전입해, 대항력이 소멸했다가 새로 생긴 것으로 보아 후순위가 됐습니다.
- 판결문: 「간접점유자에 불과한 원고 김○○의 주민등록으로는 주택임대차보호법이 정한 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없다.」
실제로 산 증거로 인정된 사례
⚖️ 대전지방법원 2006나13863 (2007.06.08.) — △ 일부 인용 — 동거인은 가장임차인(1,400만 원 삭제), 시어머니는 진짜 임차인(배당 유지)
소외 1은 소유자와 같이 생활한 것으로 보일 뿐 실제로 보증금을 지급하고 거주했다고 보기 어려워, 배당 목적으로 허위 임대차계약을 맺은 가장임차인이다
→ 사실관계와 판결문 문장은 6편 부모 자식 임대차 경매 (가족 임차인 판례)에서 자세히 봅니다.
⚖️ 수원지방법원 평택지원 2006가단18841 (2007.07.13.) — ⭕ 원고 청구 인용 → 소액임차인으로 인정되어 피고들 배당을 깎아 원고에게 배당하도록 배당표 경정(주택가액 2분의 1 한도)
원고가 임대인과 특별한 인적 관계가 없고, 광고·계약서·계좌 입금·월세 송금·아파트 총무의 거주확인서 등에 비추어 원고는 2004.2.23. 임차해 2005.3.21. 전입한 진정한 소액임차인이다
→ 사실관계와 판결문 문장은 5편 소액임차인 악용 (최우선변제 노린 임대차)에서 자세히 봅니다.
⚔️ 깨는 법 (낙찰자·채권자 쪽) — 판결에서 법원이 받아들인 사정
- 집 구조와 사는 사람 수: 방 3개 빌라에 소유자 부부와 자녀 3명이 살아 방을 빌려줄 형편이 아니었고(부산지법 2008나15459), 방 2칸 아파트에 4인 가족이 살며 그 방에 자녀 책상 등이 그대로 있었습니다(대전지법 2007가단57029).
- 현황조사·송달: 집행관이 두 번 방문했을 때 없고 연락도 없었으며(서울고법 2011나64470), 14회 이상 찾아가도 한 번도 못 만났고 경비원도 소유자만 산다고 답했습니다(부산지법 87가합1233).
- 생활 흔적: 방 1칸 임차라면 냈을 관리비 자료가 없고 입주자관리카드도 없으며, 두 곳을 번갈아 전입했습니다(부산지법 2018나47509).
- 명의와 실제 거주자가 다름: 이삿짐 발송지·인터넷·가스요금이 다른 가족 명의였고(인천지법 2014나55482), 빈 호실에 가전 일부만 두고 남에게 월 5만 원에 쓰게 했습니다(대구지법 2007가단123315).
- 가족의 실제 생활: 이혼 후 아들과 산다던 집에서 아들은 임대차 기간에도 종전 거주지에 살며 그 지역 학교에 다녔습니다(인천지법 2014가단16776).
판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
🛡️ 방어하는 법 (임차인 쪽) — 통한 사정과 안 통한 사정
- 통한 사정: 생활정보지 광고, 잔금 계좌 입금, 매달 월세 송금, 아파트 총무의 거주확인서. 전입이 1년 늦었어도 진짜 소액임차인이었습니다(수원지법 평택지원 2006가단18841).
- 통한 사정: 임대인의 시어머니라도 보증금 500만 원을 3차례 내고 해당 호실에 실제로 살았다면 가장임차인으로 보지 않았습니다(대전지법 2006나13863).
- 통한 사정: 전입 후 관리비를 내고 그 주소로 세금·통신요금 고지서와 카드명세서를 받았으며, 소송서류도 그 주소에서 정상적으로 송달받은 점(대구지법 2011가합9260).
- 안 통한 사정: 계약 명의자가 직접 살지 않고 가족이 살았다면, 그 가족이 주민등록을 하지 않은 이상 명의자의 주민등록만으로는 대항력이 없었습니다(인천지법 2014나55482).
- 안 통한 사정: 전입신고·확정일자와 거주 사실 자체는 인정돼도, 이미 다른 사람이 방을 빌린 집에 방 1칸을 추가로 빌렸다는 주장은 거래상식에 반한다고 봤습니다(부산지법 2008가단70073).
판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 진짜 임차인이라도 증거가 없으면 질 수 있습니다.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 방 수·면적에 비해 사는 사람이 많았고 그 방에 다른 가족 물건이 있었다(대전지법 2007가단57029)
→ 준비할 자료: 건물 도면·면적, 전입세대열람, 현장 사진, 현황조사보고서
⚖️ 법원이 본 사실 — 현황조사·우편 송달 때 없었고 관리비·입주자카드가 없었다(부산지법 2018나47509)
→ 준비할 자료: 현황조사서·송달보고서, 관리사무소 사실조회(관리비·입주자카드), 주민등록초본(전입 이력)
⚖️ 법원이 본 사실 — (임차인 쪽) 실제로 살았다는 생활 자료가 있었다(수원지법 평택지원 2006가단18841)
→ 준비할 자료: 관리비·공과금 납부 내역, 월세 송금 내역, 관리사무소·통장의 거주확인서, 그 주소로 온 고지서·우편물
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 「주택임대차보호법」 제3조의 대항력은 주택 인도와 주민등록을 요건으로 합니다. 판결들은 임차인 본인이 살지 않고 다른 사람을 살게 한 경우, 그 사람이 주민등록을 하지 않으면 대항력이 없다고 봤습니다(인천지법 2014나55482·대구지법 2007가단123315).
- 주민등록을 옮겼다가 다시 하면 대항력은 새로 생깁니다. 일시적으로 전출했다가 재전입한 임차인은 후순위가 됐습니다(대구지법 2007가단123315). 대항요건 유지는 12편에서 이어집니다.
- 현황조사보고서에 실린 내용이 늘 결정적인 것은 아닙니다. 대법원 2000다53397은 집행관이 조사방법을 기억하지 못하는 현황조사보고서만으로 임대차를 인정한 원심을 잘못이라고 봤습니다.
내 사건에서 먼저 확인할 것
- 집의 방 수·면적과 실제로 사는 사람 수
- 전입 이력 — 다른 주소와 번갈아 옮긴 적이 있는지(주민등록초본)
- 현황조사서·송달보고서에 점유자가 누구로 적혔는지
- 관리비·공과금·우편물 등 그 주소의 생활 흔적
- 계약 명의자와 실제로 사는 사람이 같은지, 사는 가족도 주민등록을 했는지
💬 전입세대확인서로 그 주소에 누가 전입해 있는지 확인할 수 있습니다
📂 같은 쟁점 사례 모음 — 판결문 원문으로 확인한 사건 전부
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 법원 판단 |
|---|---|---|---|
| 부산지방법원 2017가소564826 2018.04.10. | ❌ | 원고는 4인 가족이 사는 85㎡ 방 3칸 아파트 중 방 1칸을 임차해 살았다며, 국세보다 앞서는 최우선변제금 1,200만 원을 국가가 대신 배… | 여러 사정을 종합하면 원고는 가장임차인이라고 봄이 상당하므로 국세에 우선하는 최우선변제권자가 아니어서 청구를 기각한다. |
| 서울북부지방법원 2012가단31243 2012.12.21. | ❌ | 원고는 자기 여동생과 사실혼 관계인 소유자 ○○로부터 2011.3.2. 아파트 방 1개를 임차했다며 경매 진행 중 배당요구했다 | 잔금 송금 사실은 인정되지만 여러 정황에 비추어 계약서 내용대로 임대차계약이 체결되었다고 인정하기 부족하다. |
| 인천지방법원 2014가단16776 2016.01.21. | ❌ | 원고는 2013. 3. 12. 소유자 ○○로부터 아파트를 보증금 26,000,000원에 임차해 거주했다며, 2014. 2. 24. 배당에서 제… | 임차 당시 아파트에 시가에 육박하는 채무가 있어 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 컸고, 함께 산다던 아들은 종전 거주지에서 통학했으며, 종전 … |
| 수원지방법원 2016가단23928 2017.02.16. | ❌ | 원고는 2009. 2. 5.자로 건물 2층 방 2개를 보증금 5,000만 원에 임차하는 계약서를 쓰고 2009. 3. 16. 전입신고와 확정일… | 제출한 계약서가 달라지고, 임차 부분 주장이 바뀌며(2층→1층), 실제 점유가 확인되지 않고, 보증금 지급 내역이 계약 내용과 맞지 않으므로 … |
| 수원지방법원 2011가단70653 2012.04.24. | ❌ | 경매 부동산을 2007. 7. 10. 소유자 ○○로부터 주거용으로 임차하고 2007. 7. 11. 전입, 2010. 10. 12. 확정일자를 … | 소액임차인으로 보호받으려면 임대인에게 보증금을 지급한 사실이 분명히 입증되어야 한다 |
| 의정부지방법원 고양지원 2014가단300 2014.08.14. | ❌ | 원고는 아파트의 정당한 소액임차인이라며 소액보증금 배당을 구했다 | 현황조사 진술, 보증금이 ○○ 계좌에서 지급된 점, 계약서의 형식상 결함, 늦은 전입신고를 종합하면 아파트의 임차인은 원고가 아니라 ○○이므로… |
| 부산지방법원 2008가단70073 2008.10.31. | ❌ | 원고는 2007. 1. 19. 소유자 ○○근에게서 아파트(84.94㎡) 작은 방 1칸을 보증금 1,400만 원에 임차했다는 계약서를 쓰고 20… | 이미 임차인이 있는 상황에서 아파트 면적까지 감안하면 방 1칸을 쓰려고 추가로 보증금을 내고 임차한다는 것은 거래상식에 반하고, 같은 날 농협… |
| 부산지방법원 동부지원 2007가단37112 2008.05.23. | ❌ | 원고는 2007. 3. 1. 소유자 부부가 사는 아파트 방 1칸을 보증금 1,500만 원에 임차해 700만 원은 소유자에게, 800만 원은 2… | 다수 근저당·압류 상황, 50대 가장이 소유자 부부 집 방 1칸을 혼자 빌린 점, 계약서(당일 전액 지급)와 주장 불일치, 금융자료 전무, 관… |
| 부산지방법원 동부지원 2006가단35621 2007.05.23. | ❌ | 농협이 2004. 4. 7. 채권최고액 97,500,000원 근저당을 설정한 주택에 2005. 11. 25. 임의경매가 개시되었다 | 원고가 실제로 사용·수익할 목적으로 임차하고 보증금 25,000,000원을 실제로 지급했다고 인정하기 부족해 청구를 기각했다 |
| 대전지방법원 2006가단1803 2007.02.05. | ❌ | 원고는 동생(소유자) 소유 아파트를 보증금 2,000만 원에 임차했다며 2004. 1. 7. 전입신고를 하고, 2004. 10. 6. 확정일자… | 임대차계약 체결과 보증금 2,000만 원 지급을 인정할 증거가 부족하고, 오히려 여러 사정을 종합하면 원고는 허위 임대차계약서를 작성해 배당절… |
| 대구지방법원 2011가합9260 2012.09.05. | ⭕ | 칠곡의 다가구주택 강제경매에서 배당법원은 2010. 5. 4. 실제 배당할 금액 360,766,918원 중 2억 8,500만 원을 임차인 13… | 변호사가 변론기일에 나가지 않아 소가 취하간주되게 한 것은 선관주의의무 위반이지만, 임차인 5명이 중개사무소를 통해 계약하고 보증금을 인출·지… |
| 서울중앙지법 2004가합65614 2005.03.17. | ⭕ | 피고 2는 2001. 8. 13. 제1주택을 보증금 1억 원에 임차하고 2001. 9. 24. 전입신고·확정일자를 받았다 | 피고 1은 채무자 회사 직원이었고 권리관계가 복잡했지만, 실제 보증금 2,000만 원을 소유자 처의 계좌로 지급하고 거주해 온 사실이 인정되어… |
| 서울남부지방법원 2006나4835 2007.02.01. | ⭕ | 원고는 2004. 8. 14. 소유자 소외 3과 방 1개·거실·화장실을 보증금 1,600만 원에 임차하는 계약서를 쓰고, 2004. 8. 16… | 원고가 보증금을 2회에 나누어 모두 지급하고(일부는 전 계약자에게 지급) 2005. 10. 17.까지 전입·거주한 점, 계약 당시 가압류·압류… |
| 인천지방법원 2005가단121874 2007.06.15. | ⭕ | 원고는 2004. 11. 13. 보증금 1,700만 원, 기간 2004. 11. 18.~2006. 11. 17.로 임대차계약을 맺고 계약금 1… | 인정 사실에 의하면 원고는 진정한 소액임차인이므로 최우선변제금 1,600만 원을 우선 배당해야 한다. |
⭕ 진짜 임차인 인정 · ❌ 임차인 주장 배척(가장임차인 등) · △ 파기환송·일부. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
실제로 살았어도 소액임차인 제도를 악용했다는 이유로 진 사례는 5편, 전출·재전입과 대항력 유지는 12편에서 따로 봅니다. 보증금이 실제로 오갔는지는 2편, 판단기준 총론은 1편에 있습니다. 입찰 전에 실제 거주자를 확인하는 방법은 경매 전입세대열람, 입찰 전에 대항력 있는 임차인 찾는 법, 현황조사서와 함께 볼 서류는 매각물건명세서 보는 법를 참고하세요.
자주 묻는 질문
Q. 전입신고만 해 두고 가끔 들렀는데 임차인으로 인정되나요?
판결들은 전입신고보다 실제 생활을 봤습니다. 부산지법 2018나47509는 두 곳을 번갈아 전입하고 관리비 자료·입주자관리카드가 없던 임차인 주장자를 가장임차인으로 봤고, 서울고법 2011나64470도 현황조사 때 두 번 부재했던 사람을 임대차 외관만 만든 가장임차인으로 봤습니다. 대법원 2002도5190은 방 한 칸에 짐을 두고 점유를 이어 간 사정을 형사 판단에서 고려했지만, 민사 배당에서도 같은 결론이 난다고 단정할 수는 없습니다. 내 사건은 변호사와 상의하세요.
Q. 집주인 가족이 사는 집에 방 1칸만 빌렸는데 가장임차인인가요?
방 1칸 임차라는 사실 하나로 정해지지는 않았지만, 집 구조와 사는 사람 수가 중요하게 다뤄졌습니다. 부산지법 2008나15459(방 3개 빌라에 소유자 가족 5명)와 대전지법 2007가단57029(방 2칸에 4인 가족, 그 방에 자녀 물건)는 진정한 임차인으로 보지 않았습니다. 생활 흔적과 보증금 금융자료를 함께 갖춰야 했습니다.
Q. 낙찰자인데 임차인이 실제로 안 사는 것 같습니다. 무엇을 보면 되나요?
판결들에서 법원이 본 것은 현황조사 때 부재·연락 두절(서울고법 2011나64470), 집행관 14회 방문에도 못 만남(부산지법 87가합1233), 관리비·입주자카드 없음과 번갈아 전입(부산지법 2018나47509) 같은 사정이었습니다. 인도명령·명도소송은 11편, 배당이의는 13편과 함께 확인하세요.
🔗 경매 가장임차인 판례 연재 — ① 진짜 임차인인가 — 보증금·거주·돈의 성격
- 1편 · 가장임차인 판단기준 (대법원이 본 의심 정황)
- 2편 · 가장임차인 보증금 (현금·송금·계약서 판례)
- 3편 · 실거주 안 한 임차인 (방 1칸·전입만·부재 판례) (지금 글)
- 4편 · 빌려준 돈 보증금 전환 (채권자가 임차인이 된 경우)
- 5편 · 소액임차인 악용 (최우선변제 노린 임대차)
- 15편 · 소액임대차 사해행위 (채권자가 임대차를 취소할 때)
- 총정리 · 경매 가장임차인 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
- 지도 · 경매 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
- 함께 보기 · 경매 전입세대열람, 입찰 전에 대항력 있는 임차인 찾는 법
- 함께 보기 · 매각물건명세서 보는 법
- 함께 보기 · 주택임대차보호법 대항력 개념잡기
📚 확인한 자료 (2026년 10월 29일 기준, 국가법령정보센터 원문)
- 「주택임대차보호법」 제3조(대항력)·제3조의2(우선변제권) — 2023.7.19 시행본
- 「주택임대차보호법」 제8조(보증금 중 일정액의 보호) — 2023.7.19 시행본
- 「민사집행법」 제85조(현황조사)·제105조(매각물건명세서) — 2025.1.31 시행본
- 「민사집행법」 제151조(배당표에 대한 이의)·제154조(배당이의의 소 등) — 2025.1.31 시행본
- 부산지방법원 2008나15459 (2009.01.09.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대전지방법원 2007가단57029 (2008.01.18.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울북부지방법원 2021가단4489 (2021.11.23.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 부산지방법원 2018나47509 (2018.11.08.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울고등법원 2011나64470 (2012.03.23.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 부산지방법원 87가합1233 (1987.09.30.) 판결문 원문
- 인천지방법원 2014나55482 (2015.09.17.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대구지방법원 2007가단123315 (2008.06.13.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대전지방법원 2006나13863 (2007.06.08.) 판결문 원문
- 수원지방법원 평택지원 2006가단18841 (2007.07.13.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 부산지방법원 2017가소564826 (2018.04.10.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울북부지방법원 2012가단31243 (2012.12.21.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 인천지방법원 2014가단16776 (2016.01.21.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 수원지방법원 2016가단23928 (2017.02.16.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 수원지방법원 2011가단70653 (2012.04.24.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 의정부지방법원 고양지원 2014가단300 (2014.08.14.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 부산지방법원 2008가단70073 (2008.10.31.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 부산지방법원 동부지원 2007가단37112 (2008.05.23.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 부산지방법원 동부지원 2006가단35621 (2007.05.23.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대전지방법원 2006가단1803 (2007.02.05.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대구지방법원 2011가합9260 (2012.09.05.) 판결문 원문
- 서울중앙지법 2004가합65614 (2005.03.17.) 판결문 원문
- 서울남부지방법원 2006나4835 (2007.02.01.) 판결문 원문
- 인천지방법원 2005가단121874 (2007.06.15.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대법원 2000다53397 (2001.03.23.) 판결문 원문
- 대법원 2002도5190 (2002.12.10.) 판결문 원문
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 판결문 원문을 직접 읽고 “비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 10월 29일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 가장임차인 여부는 증거로 판단되므로, 구체적인 사건은 변호사와 상담하거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)을 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.