📌 결론부터: 실제로 살 목적이 있었는지가 갈랐다
- 대법원 2000다24184(2002.3.12.): 대여금 채권으로 보증금 2억 8,000만 원을 대신하고 대항력 외관만 만든 계약은 통정허위표시로 무효, 대항력이 없다고 확정했습니다.
- 대법원 2001다47535(2002.1.8.): 1억 5,000만 원을 빌려준 채권자가 보증금 1억 1,500만 원으로 임차한 사건에서 ‘채권을 보증금으로 전환했다는 사정만으로’ 대항력을 부정할 수 없다며 원심을 파기했습니다.
- 대법원 2007다55088(2007.12.13.): 그러나 친척 관계·시가에 맞먹는 보증금·같은 방식의 친척 계약이 겹치자 대항력을 인정한 원심을 다시 파기했습니다.
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 집주인에게 빌려준 돈을 돌려받지 못해 그 집을 보증금 대신 임차했다
☐ 공사대금이나 물품대금을 못 받아 대신 그 건물에 세 들어 살게 됐다
☐ 낙찰받은 집의 임차인이 사실은 집주인의 채권자라는 사실을 알게 됐다
☐ 배당표에 ‘대여금으로 보증금을 대신했다’는 임차인이 올라 있다
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
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🏛️경매 판례
🔎① 입찰 전 — 권리분석
💵가장임차인 — 보증금·거주·돈의 성격⚖️ 주택임대차보호법 제3조·제8조
가장임차인 판단기준 — 대법원은 정황을 모아 종합 판단
△대법원99다69624근저당 직전 1주일 계약 → 임차인 승 원심 파기
△대법원2000다53397구조상 5세대 불가·침대 1개 → 원심 파기
△대법원2003다50771권리제한 많은 집 방 1개 → 사해행위 파기
❌대법원2001다14733빌려준 돈 회수 목적, 살았어도 소액 보호 X
△대법원2000다24184대여금으로 보증금 대체 → 대항력 없음
△대법원2020다38952임대인 의심 ≠ 가장임차인, 임차인 쪽 파기
△대법원2003도6412채권 전환해도 실제 거주 → 사기 아님
△대법원2002도5190장모 실제 거주 → 소송사기 단정 못 함
△대법원2022도11083허위 임차권 신고도 경매방해 될 수 있음
△대법원2010도12732허위 계약서로 임차권등기명령 → 사기 착수
△대법원96다34009배당 확정 뒤엔 배당금채권 양도 청구
△대법원91다1578돈 받기 전이면 부당이득 청구 못 함
△대법원2008다34828가장임차인 인정 유지, 유치권만 재심리
△대법원2001다47535채권 전환만으로 대항력 부정 못 함
△대법원2007다55088대여금 전환 조카 임차인 → 원심 파기
△대법원2007다23203실제 살 목적이면 감액 소액임차인 보호
❌대법원2013다62223제도 악용 목적이면 소액 보호 안 됨
△대법원2001다18513딸 가장임차인·보증금 합산 다시 심리
△대법원2011다101209가장임차인 유지, 사용대차 유익비 재심리
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가장임차인 보증금 — 계약서보다 돈의 흐름을 봤다
❌서울중앙지방법원2015가단23206현금 지급 주장·자료 없음 → 배당금 반환
❌대구지방법원 경주지원2024가단644부조금 현금 3천만 원, 증빙 없음 → 제외
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 임대인 인출 → 배당 제외
❌인천지방법원2012가단3462송금 전날 소유자 쪽이 입금 → 가장임차인
❌서울남부지방법원2006가단60971수표가 임대인 아들 계좌로 → 가장임차인
❌창원지방법원2012가단412계약서 이중 작성·부부 송금 → 배당 제외
❌수원지방법원2015가단42861날짜 고친 계약서·경매 뒤 확정일자 → 제외
⭕부산지방법원 동부지원2008가단24830출처 밝히고 13년 거주 → 진짜 임차인
⭕의정부지방법원 고양지원2014가단22584금융거래내역·실거주 → 최우선변제 인정
⭕인천지방법원 부천지원2014가단43900계약금·잔금 송금 확인 → 배당 유지
❌서울중앙지방법원2015가단5372187같은 판결 반소, 배당금 국가에 반환
❌부산지방법원2008가단70073입금 즉시 인출·방 1칸 추가 임차 → 제외
❌대구지방법원2006가단158857전액 지급 기재와 돈 흐름 불일치 → 제외
❌서울중앙지방법원2011가단415920영수증만, 금융자료 없음 → 배당 제외
❌서울북부지방법원2012가단31243송금은 인정, 근저당 먼저·전입 늦음 → 제외
❌대구지방법원2020가단17761부부 사이 송금은 보증금 확인 어려움
❌서울북부지방법원2021가단4489수표 시기·금액 불일치, 방 1칸 6천 → 제외
❌수원지방법원2011가단70653임대인 처 통장 입금·금액 다름 → 제외
❌서울중앙지방법원2008가단339941출금자료가 계약서와 전혀 다름 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2007가단37112보증금 금융자료 전무 → 통모 허위
❌의정부지방법원2006가단303891,500만 원 모두 현금 지급 → 제외
⭕의정부지방법원2011나9267(원심) 수표·송금으로 인정 → 대법원 파기
△대법원2012다93794최고가매수신고인 임대권한 없으면 파기
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841광고·잔금 입금·월세 송금 → 진짜 임차인
⭕인천지방법원2005가단121874처 계좌 수표 출금해 잔금 → 최우선변제
⭕서울북부지법2025가단107133실거래가만으론 보증금 부풀리기 아님
△대법원2000다53397보증금 영수증·자금출처 더 심리하라
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실거주 안 한 임차인 — 전입보다 실제 생활 흔적을 봤다
❌부산지방법원2008나15459방 3개 빌라에 소유자 가족 5명 → 배당 제외
❌대전지방법원2007가단57029방 2칸에 4인 가족, 자녀 책상 → 가장임차인
❌서울북부지방법원2021가단4489가족 사는 집 방 1칸 6천만 원 → 배당 제외
❌부산지방법원2018나47509방 1칸·번갈아 전입·관리비 없음 → 기각
❌서울고등법원2011나6447065평 혼자 전입·현황조사 2회 부재 → 0원
❌부산지방법원87가합1233집달관 14회 방문에도 못 만남 → 배당 취소
❌인천지방법원2014나55482명의만 빌려주고 계모 거주 → 1심 취소
❌대구지방법원2007가단123315빈 호실에 가전만, 남에게 사용 → 대항력 X
△대전지방법원2006나13863동거인은 가장, 시어머니는 실거주 인정
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841월세 송금·총무 거주확인서 → 진짜 임차인
❌부산지방법원2017가소564826번갈아 전입한 방 1칸 주장자 1심 기각
❌서울북부지방법원2012가단31243소유자와 사실혼 가족·방 2개 소형 → 제외
❌인천지방법원2014가단16776아들은 종전 거주지 학교 통학 → 기각
❌수원지방법원2016가단23928현황조사서엔 소유자 배우자로 기재 → 제외
❌수원지방법원2011가단70653현황조사 때 점유자로 조사 안 됨 → 제외
❌의정부지방법원 고양지원2014가단300현황조사 진술상 임차인은 다른 사람
❌부산지방법원2008가단70073이미 세 준 집에 방 1칸 추가 임차 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2007가단3711250대 가장이 소유자 집 방 1칸 혼자 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621자기 집 두고 경매 직전 전입 → 배당 제외
❌대전지방법원2006가단1803본인은 같은 동 자기 집 거주 → 가장임차인
⭕대구지방법원2011가합9260관리비·고지서·송달 → 가장임차인 아님
⭕서울중앙지법2004가합65614채무자 회사 직원도 실제 거주 → 배당 유지
⭕서울남부지방법원2006나4835종기까지 전입·거주 유지 → 1,600만 원 배당
⭕인천지방법원2005가단121874전입 후 이사해 계속 거주 → 최우선변제
△대법원2000다53397침대 1개·옷 몇 벌, 구조상 5세대 불가
△대법원2002도5190방 한 칸에 짐 두고 점유 → 소송사기 아님
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빌려준 돈 보증금 전환 — 실제 거주 목적이 갈랐다지금 보는 글
소액임차인 악용 — 살았어도 '제도 악용'이면 0원
❌대법원2001다14733대여금 회수 목적 방 1칸 계약 → 보호 불가
❌대법원2013다62223보증금 내고 살아도 경매 예상 악용 → 0원
❌대전지방법원2012나19497(원심) 공인중개사 남편 중개 계약 → 패
❌서울서부지방법원2015가단214120실제 송금·관리비에도 악용 → 2,500만→0
❌서울동부지방법원2019나22311실거주 인정, 그래도 악용 → 1심 취소
⭕서울동부지방법원2018가단132852(1심) 3,200만 원 보호 → 항소심 취소
△대법원2007다23203감액 소액임차인도 실거주면 보호 가능
❌서울중앙지방법원2005가단367723(1심) 감액 소액임차인 패 → 대법원 파기
⭕서울남부지방법원2006나4835최우선 한도 1,600만 계약, 진짜 임차인
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841광고·월세 송금·거주확인서 → 진짜 소액
❌대법원2019다274868상고이유서 기간 경과 → 악용 판단 유지
△대법원2001다18513모녀 보증금 합산·딸 가장 여부 → 파기
△대법원2000다53397방 3개 층에 5세대 소액 → 다시 심리
❌서울북부지방법원2021가단4489회사 이사가 대표 집 방 1칸 6천 → 가장
❌부산지방법원2018나475094인 가족 집 방 1칸·번갈아 전입 → 가장
❌서울북부지방법원2017나40274제도 악용 → 부당이득 청구 기각
❌서울중앙지방법원2015가단23206상가 소액 통정허위 → 받은 배당도 반환
❌인천지방법원2014나55482계모가 낸 명의대여 계약 → 1심 취소
⭕부산지방법원 동부지원2008가단2483013년 거주·보증금 출처 → 진짜 소액
❌서울중앙지방법원2008가단339941경매 진행 중 계약서 허위 작성 → 기각
❌부산지방법원2008가단70073이미 세 준 방 추가 임차·즉시 인출
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 인출, 경매 20일 전 계약
❌부산지방법원2008가단35841경매 직전 계약, 금융자료 없음 → 기각
❌부산지방법원 동부지원2007가단3711250대 가장 혼자 방 1칸 → 형식뿐 임대차
❌대전지방법원2007가단570294인 가족 방 2칸 집 방 1칸 → 가장임차인
⭕청주지방법원2007가단3957전 동서 두 임차인 각각 소액 → 유지
❌대구지법2000나12202한도 맞추려 계약서 2장 → 배당 전부 잃음
❌부산지방법원87가합1233판결 송달 직후 전입 몰림 → 배당 취소
△대법원2003다50771채무초과 중 소액임대차 → 사해행위 대상
△대법원2001다47535일반 대항력은 채권 전환만으로 부정 불가
△대법원2007다45562가장임차인 삭제액 나누는 순서 → 파기
△대전지방법원2006나13863동거인 가장 삭제, 시어머니는 진짜
❌대구지방법원2020가단17761대표자가 소유자 배우자인 법인 → 가장
❌서울북부지방법원2017가단111335언니 아파트·중개인 없는 계약 → 기각
❌인천지방법원2014가단16776시가 육박 채무·아들 통학 → 진정성 부정
❌전주지방법원2013가단19047장인 아파트 사위 소액임차인 → 무효
❌서울북부지방법원2012가단31243방 2개 소형, 근저당까지 받음 → 기각
❌창원지방법원2012가단412소유자 남편 상가 소액, 계약서 이중
❌서울중앙지방법원2011가단415920처형·영수증만, 금융자료 없음 → 기각
❌부산지방법원2008나15459외삼촌 집 방 1칸, 구조상 불가 → 기각
❌부산지방법원2008가단34367(1심) 외삼촌 집 방 1칸 → 배당 제외
❌광주지방법원2007가단66793증거 부족 → 소액 배당 0원 유지
❌서울중앙지방법원2007가단438193올케 계약서 3년 뒤 작성 → 허위 추인
❌대구지방법원2007가단123315못 받은 보증금 담보 계약 → 대항력 없음
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621자기 집 두고 경매 직전 전입 → 기각
❌수원지방법원 안산지원2006가단52099친언니 집, 3년 뒤 계약서 → 기각
❌대전지방법원2006가단1803자기 집 있는 누나 소액 주장 → 가장
❌의정부지방법원2006가단30389친동생·현금 지급·조사서와 금액 달라
❌서울남부지방법원2006가단60971수표 배서 후 아들 계좌로 → 가장임차인
❌부산지방법원2006가단933소유자처럼 행동한 처남 → 가장임차인
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소액임대차 사해행위 — 취소 대상, 임차인 선의 증명이 갈랐다
△대법원2003다50771채무초과 중 소액임대차 → 사해행위 대상
❌광주지방법원 목포지원2014가단54678친자매 소액임대차 → 취소(무변론)
❌서울동부지방법원2020나28186장인·사위 보증금 4억 → 회생 부인
⭕의정부지방법원 고양지원2014가단22584송금·실거주·무관계 → 선의, 반소 기각
⭕의정부지방법원2015나55695(항소심) 같은 사건, 국가 항소 기각
⭕인천지방법원 부천지원2014가단43900(1심) 재외국민 임차인 선의 → 배당 유지
❌인천지방법원2015나53674국내거소신고는 대항력 없음 → 1심 취소
⭕서울고등법원2016나2063201딸 보증금 진짜 → 취소액에서 공제
△서울동부지방법원2015가단117098(1심) 딸 보증금 1억 공제, 일부 취소
△서울중앙지방법원2023가단5037564확정일자 늦어 최우선변제금만 공제
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👪가장임차인 — 가족·회사⚖️ 주택임대차보호법 제3조 · 민법 제108조(통정허위표시)
가족 임차인 — 관계보다 보증금·거주 증거가 갈랐다
△대법원99마7804부자관계 미기재만으론 낙찰불허 못 함
△대전지방법원2006나13863시어머니는 진짜, 동거인은 가장
△서울동부지방법원2015가단117098(1심) 딸 보증금 1억 진짜 → 공제
⭕서울고등법원2016나2063201(항소심) 딸 보증금 진짜 유지
△대법원2001다18513모녀 한 가구면 보증금 합산 심리
❌대구지방법원 경주지원2024가단644아들 집 어머니, 현금 주장 → 배당 0
❌수원지방법원2015가단42861딸, 대여금 대체 증거 없음 → 배당 0
❌창원지방법원2012가단412아내 상가 빌린 남편, 계약서 2장
❌수원지방법원2016가단23928소유자 배우자, 계약서 바뀜 → 가장
❌인천지법 부천지원2001고단23전처 명의 허위 계약서 → 1심 징역 10월
△대법원2011다101209며느리 집 모자, 가장임차인 유지
△대법원2001다77888딸 임차인 원심 통정허위 → 원고적격 파기
❌대법원96다30786채무자 남편 전세 주장, 인도명령 미침
△대법원96다34009남편 명의신탁 의심, 부당이득 청구 방식
❌대법원2013다62223중개사 남편·자녀 명의 소액임대 반복
❌광주지방법원2015가단25636어머니 임차인, 남편이 확인서 → 배당 제외
❌인천지방법원2008가단77725소유자의 모로 동거, 무상거주확인서
❌인천지방법원2014나55482계모가 돈 낸 명의대여 계약 → 배당 0
❌대구지법2000나12202부부 명의로 계약서 쪼개기 → 무효
❌부산지방법원87가합1233소유자 어머니 등 소급 계약서 → 취소
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친척 임차인 — 빌려준 돈·쪼갠 계약서는 대부분 배척
△대법원2007다55088조카, 부모 대여금을 보증금 → 원심 파기
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
⭕청주지방법원2007가단3957전 동서 두 임차인, 각 1,200만 원 유지
△대법원2002도5190장모 실제 거주 → 소송사기 유죄 파기
❌전주지방법원2013가단19047장인 집 빌린 사위 → 통정허위 무효
❌대구지방법원2006가단158857장모·사위 계약서 쪼개기 → 배당 0
❌서울동부지방법원2020나28186채무초과 장인·사위 보증금 4억 → 부인
❌수원지방법원 안산지원2015가단26122처제, 대여금 상계 보증금 → 증명 부족
❌부산지방법원2008가단34367(1심) 외삼촌 집 조카, 경매 직전 전입
❌부산지방법원2008나15459(항소심) 외삼촌 집 조카, 항소 기각
❌서울북부지방법원2017가단111335언니 집 임차인, 부당이득 청구도 기각
❌광주지방법원 목포지원2014가단54678친자매 소액임대 → 사해행위 취소
❌전주지방법원2013가소133602시동생 집 형수, 근저당까지 → 기각
❌서울서부지방법원2012가단202874조카 부부 임대인, 가장 아님·대항력 없음
❌서울북부지방법원2012가단31243여동생 사실혼 상대 집, 근저당만 챙김
❌서울중앙지방법원2011가단415920제부 집 처형, 영수증만 → 배당 0
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 인출, 친척이 낙찰
❌서울중앙지방법원2007가단438193올케, 전입 3년 뒤 계약서 → 배당 0
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621동서가 송금, 명의 빌린 채권 회수 의심
❌대전지방법원2006가단1803동생 집 누나, 같은 동 자기 집 → 가장
❌수원지방법원 안산지원2006가단52099언니 집 동생, 전입 3년 뒤 계약서
❌의정부지방법원2006가단30389다른 호실 임차인의 동생, 전액 현금
❌서울남부지방법원2006가단60971소유자 동생과 같은 양식 계약서 → 가장
❌부산지방법원2006가단933소유자 처의 오빠, 소유자처럼 행동
△대법원2001다18513모녀 한 가구면 보증금 합산 심리
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회사·법인 임차인 — 관계보다 보증금의 출처와 흐름
❌대구지방법원2020가단17778형수 겸 회사 대표, 남편 계좌 8회 송금
❌인천지방법원2012가단3462처남·직원, 소유자 아버지 돈이 순환
❌대구지방법원2020가단17761배우자가 대표인 법인, 갱신 때 송금
❌서울북부지방법원2021가단4489사내이사·대표이사, 방 1칸 6천만 원
⭕서울중앙지법2004가합65614채무자 회사 전 직원, 송금·거주 → 인정
⭕의정부지방법원2003가단50153(1심) 분양 담당자의 처, 3천만 원 유지
⭕의정부지방법원2005나1248(항소심) 분양 담당자의 처, 항소 기각
❌창원지방법원2000라189가족 법인, 가압류 직후 설립 → 인도
△대구고등법원2006나8673(원심) 이사 명의 전 소유자 → 대법원 파기
❌수원지방법원2019나53730아버지 회사와 계약서 → 8,400만 원 반환
△대법원2022도11083직원·공사업자 허위 전세 → 경매방해 취지
△대법원2020다38952실제 임대인 의심은 가장임차인과 별개
△대법원2015마2025회사 감사의 계모, 점유보조자 아님
❌서울중앙지방법원2015가단5372187오랜 지인 상가, 같은 날 사업자등록
❌전주지방법원2009나7130전 소유자 임차는 인정, 유치권 상계 소멸
❌대전지방법원 공주지원2008고단137(1심) 자기 법인과 허위 임대차 → 사기
❌대전지방법원2008노2071(항소심) 가장 임대차 배당 사기 유지
❌서울동부지방법원2008가단23867하도급 법인, 공사대금을 보증금 전환
△대법원2008다34828가장임차인 유지, 유익비 유치권은 재심리
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📝가장임차인 — 확인서·진술⚖️ 민법 제2조(신의성실)
무상거주확인서 — 매수인이 믿었다면 대항 못 함
❌대법원2016다248431보증금 2억 4천, 배당 0원 + 집 인도
❌수원지방법원2015나27191(원심) 낙찰자 승, 부당이득 4천여만 원
△대법원2016다228215확인서 믿고 값 정했으면 대항 불가
⭕의정부지방법원2015나54463(원심) 임차인 보호 → 대법원 파기
△서울지법 동부지원2000가단8695빈칸 서명 조사서 번복은 신의칙 위반 아님
❌광주지방법원2015가단25636어머니 임차인, 남편이 확인서 → 배당 제외
❌인천지방법원2008가단77725소유자와 함께 확인서 제출 → 배당 제외
❌서울중앙지방법원2016고합510임대인이 확인서 위조해 대출 → 사기
❌서울서부지방법원2012가단202874임차인 없다는 각서만으론 가장 아님
❌대법원97다12211임대차 부인 확인서 → 배당요구 불가
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
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임대차 없음 확인서 — 임차인이 직접 썼으면 배당 못 받음
❌대법원97다12211임대차 부인 확인서 → 배당 1,856만 원 잃음
△대법원99다69624은행에 낸 확인서 + 정황 → 가장 여지(파기)
❌서울북부지방법원2017가단111335언니가 확인서·전출자료 제출 → 청구 기각
△대구고등법원2006나8673(원심) 명의자 확인서 → 가장 인정, 대법원 일부 파기
❌서울서부지방법원2012가단202874임대인 각서만으론 가장 아님, 공시 불일치
⭕대구지방법원2011가합9260위조 계약서는 임차인 잘못 아님
❌의정부지방법원 고양지원2014가단300현황조사 진술 → 임차인은 다른 사람
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621조사서에 '거주 안 함' 진술 → 배당 제외
△대법원2000다53397기억 못 하는 현황조사보고서론 부족
△대법원99마7804명세서에 부자관계 안 적어도 중대하자 아님
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
❌대법원2016다248431무상거주확인서, 배당 0원 + 집 인도
△대법원2016다228215확인서 믿고 값 정했으면 대항 불가
⭕의정부지방법원2015나54463(원심) 임차인 보호 → 대법원 파기
△서울지법 동부지원2000가단8695빈칸 서명 조사서 번복은 신의칙 위반 아님
❌서울중앙지방법원2016고합510확인서·계약서 위조해 대출 → 사기
△대법원2022도11083현황조사보고서 실린 허위 신고 → 경매방해
△대법원2022도3103허위 임차권 신고, 무죄 원심 파기
❌인천지법 부천지원2001고단23허위 계약서 권리신고 → 징역 10월
△대법원2015마2025점유보조자 주장 점유자 인도명령 파기
△대법원2003다50771소액임대차 사해행위, 원심 파기
❌수원지방법원2016가단23928계약서 바뀌고 점유 불명 → 배당 제외
❌서울북부지방법원2012가단31243소액임차인 주장 → 최우선 배당 못 받음
❌수원지방법원2011가단70653소액임차인 주장 → 배당 못 받음
❌서울고등법원2011나64470확정일자 임차인 주장 → 배당 0원
❌의정부지방법원2006가단30389방 1칸 소액임차인 → 배당 제외 정당
△대법원2008다34828가장임차인 유지, 유익비 유치권 재심리
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⚖️③ 배당 — 배당이의·부당이득
🧾가장임차인 — 배당에서 다투기⚖️ 민사집행법 제151조·제154조(배당이의)
🔑④ 인도 — 인도명령·대항력
🗝️가장임차인 — 인도명령·대항력 유지⚖️ 민사집행법 제136조(부동산의 인도명령)
🚨⑤ 형사 — 경매방해·사기
🚔가장임차인 — 경매방해·사기⚖️ 형법 제315조(경매방해)·제347조(사기)
⭕ 청구·납세자 쪽 인정 · ❌ 기각 · △ 일부 인정·파기환송. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
빌려준 돈 보증금 전환은 집주인에게 받을 돈이 있는 사람이 그 돈을 보증금으로 치고 그 집을 빌리는 경우를 말합니다. 돈을 새로 내지 않았으니 가짜일까요, 아니면 진짜 임차인일까요? 대법원 판결은 한쪽으로만 가지 않았습니다.
이 글은 대여금·공사대금을 보증금으로 돌린 임대차가 다퉈진 판결 18건을 원문으로 확인해 정리했습니다. 무효가 된 사건과 대항력을 다시 보라고 돌려보낸 사건, 형사(사기) 사건까지 함께 봅니다. 소액임차인 최우선변제를 노린 경우는 5편, 빚 많은 집주인과의 임대차를 채권자가 취소한 사건은 15편에서 다룹니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
가장임차인 판례 총정리 관련 글 (17개)
- ✔가장임차인 판례 총정리, 경매 위장임차인 사건을 상황별로 — 보증금·가족·확인서·인도명령·경매방해죄 (대법원 2016다248431·2022도3103 등)
- ✔가장임차인 사기죄, 배당받으면 다 사기일까 — 빌려준 돈을 보증금으로 돌린 임차인은 무죄 취지, 가장채권 배당은 유죄 (대법원 2003도6412·2010도12732)
- ✔경매방해죄, 대항력 없는 허위 임차권 신고면 괜찮을까 — 무죄 원심 2건을 같은 날 뒤집은 대법원 판결 (대법원 2022도3103·2022도11083)
- ✔소액임대차 사해행위 판례 — 빚 많은 집주인과 맺은 임대차, 채권자가 취소할 수 있을까? 이긴 세입자와 진 세입자 (대법원 2003다50771)
- ✔배당 부당이득 반환, 배당이의 안 했어도 가능할까 — 가장임차인이 받아 간 8,400만 원을 국가에 돌려주게 한 판결까지 (대법원 2014다206983·96다34009)
관련 글 12개 더 보기 ▼
- ✔가장임차인 배당이의, 누가 증명하고 누가 소송할 수 있나 — 선순위가 있어도 원고에게 돌린 대법원 절차 판례 (대법원 2020다38952·2000다41844)
- ✔전출 재전입 대항력, 일주일 옮겼다가 보증금 3억 7천 중 1억 7천만 받았다 — 경매 끝날 때까지 전입 유지해야 하는 이유 (대법원 2000다61466)
- ✔가장임차인 인도명령, 낙찰자가 이긴 결정과 진 결정 — 확인서 두 번 쓴 누나·채무자 가족 법인 vs 전세권 겸 임차인 (대법원 99마4307·2010마900)
- ✔임대차 없음 확인서 은행에 써준 임차인, 최선순위 배당 1,856만 원을 잃었다 — 현황조사 진술·매각물건명세서 판례까지 (대법원 97다12211·99마7804)
- ✔경매 무상거주확인서 써준 임차인, 보증금 2억 4천도 못 지켰다 — 임차인 편 원심까지 뒤집은 대법원 판례 (대법원 2016다248431·2016다228215)
- ✔회사 대표 임차인 경매, 형수 대표이사는 지고 전 직원은 이겼다 — 보증금이 어디서 왔는지가 갈랐다 (대구지법 2020가단17778·서울중앙지법 2004가합65614)
- ✔친척 임차인 경매, 빌려준 돈으로 보증금 낸 조카의 대항력 대법원이 뒤집었다 — 장인·누나·외삼촌 사건과 이긴 전 동서 (대법원 2007다55088·99마4307)
- ✔부모 자식 임대차 경매, 가족이면 무조건 가장임차인일까 — 시어머니·딸은 이기고 어머니·남편은 진 이유 (대법원 99마7804·2001다18513)
- ✔소액임차인 악용 판례 — 보증금 내고 실제로 살았어도 최우선변제 0원, 법원이 선을 그은 기준 (대법원 2001다14733·2013다62223)
- ✔실거주 안 한 임차인, 방 1칸·번갈아 전입·현황조사 때 부재로 배당 못 받았다 — 실제로 산 증거로 이긴 사례까지 (대법원 2000다53397)
- ✔가장임차인 보증금, ‘현금으로 줬다’는 안 통했다 — 송금 25초 뒤 인출 vs 금융자료로 이긴 임차인 (대법원 2000다53397·인천지법 2008가단15031)
- ✔가장임차인 판단기준, 대법원이 본 의심 정황 7가지 — 살았어도 졌고 의심만으론 못 이겼다 (대법원 99다69624·2020다38952)
목차
빌려준 돈 보증금 전환 판례 한눈에 보기
| 사건 | 전환한 돈 | 법원 판단 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 대법원 2000다24184 | 대여금 → 보증금 2억 8,000만 원 | 실제 거주 목적 없는 계약은 통정허위표시로 무효 | ❌ 대항력 없음 |
| 대법원 2001다47535 | 대여금 1억 5,000만 원 → 보증금 1억 1,500만 원 | 전환했다는 사정만으로 대항력 부정 못 함 | △ 매수인 승 원심 파기 |
| 대법원 2007다55088 | 부모의 대여금 → 조카 보증금 5,000만 원 | 관계·보증금 액수 등으로 채권 회수 목적이 의심 | △ 임차인 승 원심 파기 |
| 대법원 2003도6412 | 공사대금+대여금 → 보증금 4,050만 원 | 실제 입주·전입·확정일자 갖춘 진정한 임차인 | △ 사기 유죄 원심 파기 |
| 수원지법 안산지원 2015가단26122 | 형부에게 빌려준 돈 → 보증금 6,500만→8,000만 원 | 상계가 계약서에 없고 금액이 안 맞음 | ❌ 배당 제외 |
| 서울동부지법 2008가단23867 | 공사대금 → 상가 보증금 3,000만 원 | 압류 몰릴 때 쓴 계약서, 실제 보증금 없음 | ❌ 배당 제외 |
⭕ 임차인 보호 · ❌ 임차인 주장 배척 · △ 파기환송·일부. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.
사건 1. 보증금 2억 8,000만 원 전부 대여금 — 통정허위표시로 무효
⚖️ 대법원 2000다24184 (2002.03.12.) — △ 본소 상고 기각 → 대여금 보증금 임대차는 무효, 대항력 없음 확정(반소는 소유권 문제로 파기)
- 원고 1은 건축주 측(소외 2)에 대한 대여금 채권을 보증금으로 대체하기로 하고 1997.8.14. 미등기 다가구주택 3층(보증금 1억 원)과 원고 2 명의로 1층 4가구(보증금 1억 8,000만 원)를 임차하는 계약을 맺었다. 원고들은 1997.8.16. 전입신고하고 8.18.경 열쇠를 받아 점유했다. 피고들은 1997.8.경 건물·대지를 매수해 대지 등기와 건축주 명의변경을 마치고, 원고들은 대항력 있는 임차인이라며 보증금 반환을 구했다.
- 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 임대차 형식을 빌려 채권을 보증금으로 하고 인도·주민등록으로 대항력 외관만 만들었을 뿐 실제 주거용으로 사용·수익할 목적이 없는 계약은 통정허위표시로 무효이고 대항력이 없다. 다만 95% 완공된 미등기 건물은 원래 건축주가 원시취득하므로 건축주 명의변경만 마친 피고들은 소유권이 없어 반소 명도청구 인용 부분은 파기한다.
- 경매가 아니라 미등기 건물을 산 사람을 상대로 보증금 반환을 구한 사건입니다. 대항력 부정 부분은 상고 기각으로 확정됐습니다.
- 판결문: 「실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 계약은 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효라고 할 것이다.」
사건 2. 1억 5,000만 원 빌려준 채권자 — ‘전환했다는 사정만으로는’ 대항력을 못 뺏는다
⚖️ 대법원 2001다47535 (2002.01.08.) — △ 매수인 승 원심 파기환송 → 채권 전환만으로 대항력 부정 못 함
- 피고는 1996년경 소유자에게 1억 5,000만 원을 빌려주고 못 받자, 1997. 11. 6. 그 아파트를 보증금 1억 1,500만 원, 기간 1997. 11. 22.부터 24개월로 임차하고 1997. 11. 19. 전입신고했다. 원고는 1999. 9. 20. 국세 공매에서 아파트를 사서 명도를 청구했다. 원심은 채권 회수가 주된 목적이라며 피고를 임차인으로 보호하지 않았다.
- 대항력은 임대차계약 성립·주택 인도·주민등록 요건으로 정해지므로, 통정허위표시 등 특별한 사정이 없으면 기존 채권을 보증금으로 전환했다는 사정만으로 대항력을 부정할 수 없다. 2001다14733 판결은 소액임차인 최우선변제에 관한 것이라 이 사건에 원용할 수 없다.
- 대법원은 대항력이 있다고 확정한 것이 아니라, 원심이 ‘채권 회수 목적’만으로 보호를 부정한 것이 잘못이라며 돌려보냈습니다. 국세 공매 사건입니다.
- 판결문: 「기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이」
⚖️ 대법원 2007다55088 (2007.12.13.) — △ (원심) 조카 임차인 승 — 대법원이 대항력을 다시 보라며 파기환송
- 원고는 2001. 3. 5. 삼촌 소외 1과 빌라를 보증금 5,000만 원에 임차하면서 부모가 소외 1에게 빌려준 돈 중 5,000만 원을 보증금으로 대체하고 입주, 2001. 9. 3. 전입했다. 소외 1은 빌라 건축으로 경제적으로 매우 어려웠고 빌라 건물 시가는 5,600만 원으로 감정되었다. 원고 어머니(대여금 1억 500만 원)와 소외 1의 누나(1억 3,000만 원)도 같은 방식으로 202호·302호를 임차했다.
- 임대차의 주된 목적이 주택 사용·수익이 아니라 대항력 있는 임차인으로 보호받아 채권을 우선 회수하려는 데 있다면 대항력을 줄 수 없다. 관계·대여금 대체·친척들의 같은 방식 계약·시가와 보증금 액수에 비추어 그 목적이 의심되므로 형식 요건만으로 대항력을 인정한 원심을 파기했다.
- 원심(서울서부지법)은 입주·전입만 보고 조카에게 대항력을 인정했지만 대법원에서 파기됐습니다.
- 판결문: 「그러한 임차인에게 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수 없다」
형사 사건. 채권을 보증금으로 돌린 임차인, 사기죄가 될까
⚖️ 대법원 2003도6412 (2004.07.22.) — △ 사기 유죄 원심 파기환송 → 진정한 임차인이라 배당은 사기가 아니라는 취지
계약서 작성 당시 경매신청이 없었고, 공사대금·대여금 채권을 보증금반환채권으로 전환하기로 합의한 진정한 임대차이며 실제 입주·전입·확정일자를 갖췄으므로 진정한 임차인이다
→ 사실관계와 판결문 문장은 17편 가장임차인 사기죄 (사기·소송사기·강제집행면탈)에서 자세히 봅니다.
💬 빌려준 돈을 ‘소액보증금’으로 바꿔 최우선변제를 받으려 한 사건은 결론이 더 엄격했습니다
⚖️ 대법원 2002도5190 (2002.12.10.) — △ 소송사기 미수 유죄 원심 파기환송 → 실제 거주가 있었다면 쉽게 유죄 못 함
소송사기는 주장이 객관적으로 명백히 허위이거나 허위임을 알았거나 증거를 조작한 경우가 아니면 쉽게 유죄로 보면 안 된다
→ 사실관계와 판결문 문장은 17편 가장임차인 사기죄 (사기·소송사기·강제집행면탈)에서 자세히 봅니다.
배당이의에서 진 사건들 — 대여금 증거와 계약서가 문제였다
⚖️ 수원지방법원 안산지원 2015가단26122 (2016.04.26.) — ❌ 원고 청구 기각 → 형부의 집 임차인이라던 원고는 배당 못 받음
진정한 임차인이라는 사실은 원고가 증명해야 한다
→ 사실관계와 판결문 문장은 13편 가장임차인 배당이의 (누가 증명하고 누가 소송하나)에서 자세히 봅니다.
⚖️ 수원지방법원 2015가단42861 (2016.08.10.) — ❌ 이의하지 않은 금액 부분은 각하, 나머지 청구 기각 → 딸(소액임차인 주장자)은 배당 못 받음
- 원고는 소유자 ○○의 딸로, 2013.7.22.자(당초 7.12.자를 고친 것으로 보임) 보증금 3,000만 원 임대차계약서를 작성했고 보증금은 2007.11.1.경 어머니에게 빌려준 1억 원 중 3,000만 원으로 대신했다고 주장했다. 원고는 2012.9.5. 이미 전입했고 2013.7.22.에 세대주변경신고를 했으며, 경매개시결정(2014.1.14.) 뒤인 2014.4.7.에야 확정일자를 받았다. 어머니는 2012.5.25. 회생신청을 해 2012.6.7. 토지에 처분금지 보전처분 등기가 되어 있었다.
- 배당기일에 이의하지 않은 금액에 대한 배당이의는 소의 이익이 없다. 원고가 어머니에게 1억 원 채권이 있었다는 증거가 부족하고, 회생절차 보전처분(임차권 설정 금지) 중에 계약했다는 점 등에 비추어 진정한 임대차계약이 체결되었다고 보기 어렵다.
- 판결문: 「원고와 김DD 사이에 실제 진정한 임대차계약이 체결되었다고 보기 어렵다.」
⚖️ 수원지방법원 안산지원 2006가단61918 (2007.07.05.) — ❌ 원고 청구 기각 → 원고(소액임차인 주장)는 배당 못 받음
- 원고는 2004. 12. 21. 소유자에게 2,500만 원을 빌려주고 못 받자 그 일부 변제 대신 방 2칸을 보증금 2,000만 원에 임차했다며, 2005. 3. 10. 계약서를 쓰고 2005. 3. 31. 전입했다. 경매에서 배당 배제되자 소액임차인으로 800만 원 우선변제를 구했다. 은행은 근저당권자로 7,200만 원을 배당받았다.
- 경매개시결정 3개월여 전 작성된 계약서, 소유자 가족이 사는 집 방 2칸에 원고 4인 가족이 산다는 이례성, 이미 많은 근저당·압류가 있던 점에 비추어 통정 허위 계약서를 쓴 가장임차인이다. 설령 대여금 회수 목적으로 입주했더라도 주된 목적이 소액임차인으로 보호받아 채권을 회수하려는 것이면 소액임차인으로 보호할 수 없다.
- 판결문: 「소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우」
⚖️ 서울동부지방법원 2008가단23867 (2008.12.05.) — ❌ 원고 청구 기각 → 원고(상가 소액임차인 주장 법인)는 배당 못 받음
- 원고 법인은 2004. 2. 1. 소유자 회사(○○종건)와 보증금 500만 원, 월세 50만 원 상가 임대차계약서를 쓰고 2004. 2. 23. 사업자등록을 했으나 확정일자는 없었다. 원고는 ○○종건의 하도급업체였고, 압류가 몰리던 2006. 10. 1. 보증금을 3,000만 원으로 바꾼 계약서와 2,500만 원 영수증을 받았지만 실제 돈은 주지 않고 공사대금 채권으로 갈음했다. 2006. 12. 5. 경매개시 등기가 됐다.
- 2004년 계약은 환산보증금 55,000,000원으로 소액임차인이 아니고 확정일자도 없어 조세채권자에 대항 못 한다. 2006년 계약서는 자금난·압류 집중 시점 작성, 실제 보증금 미수수, 월세→전세 전환의 비합리성 등에 비추어 소액임차인 주장용으로 작성된 것이지 진정한 임대차가 아니다.
- 판결문: 「원고가 소액임차인임을 주장하기 위하여 작성된 계약서이지 진정한 임대차계약이 체결된 것이라고 보기 어렵다」
⚔️ 깨는 법 (낙찰자·채권자 쪽) — 판결에서 법원이 받아들인 사정
- 보증금이 새 돈이 아니라 기존 대여금으로 대체됐고, 계약 당시 건물이 미완공이었으며 임차인 가족의 직업·생활근거 등으로 보아 실제 거주 목적이 없었다는 사정(대법원 2000다24184).
- 임차인이 임대인의 조카이고, 다른 친척들도 같은 방식으로 대여금을 보증금으로 돌렸으며, 보증금이 건물 시가(5,600만 원)에 거의 맞먹는다는 사정(대법원 2007다55088).
- 보증금으로 대신했다는 대여 채권 자체의 증거가 부족하고, 회생 보전처분 중에 계약했으며, 경매개시 뒤에야 확정일자를 받은 사정(수원지법 2015가단42861).
- 상계 방식이 계약서에 적혀 있지 않고, 거래액이 차용증 정산액·보증금과 맞지 않는 사정(수원지법 안산지원 2015가단26122). 공사대금 담보로 계약서만 쓴 경우는 경매방해죄 쟁점이 되기도 했습니다(대법원 2022도11083).
판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
🛡️ 방어하는 법 (임차인 쪽) — 통한 사정과 안 통한 사정
- 통한 사정: 계약서 작성 때 경매신청이 없었고, 공사대금·대여금을 보증금반환채권으로 돌리기로 한 합의에 따른 진정한 계약이며, 어머니와 실제로 입주해 낙찰 후까지 살고 전입·확정일자를 갖췄다(대법원 2003도6412).
- 통한 사정: 대항력은 계약 성립·인도·주민등록으로 정해지므로, 통정허위표시 같은 특별한 사정이 없으면 채권 전환만으로 대항력이 부정되지 않는다(대법원 2001다47535).
- 통한 사정: 매매잔금 담보로 맺은 장모 명의 임대차라도 실제로 입주해 관리비를 내고, 다른 사람이 들어온 뒤에도 방 한 칸에 짐을 두고 점유를 이어 갔다(대법원 2002도5190).
- 안 통한 사정: 입주·전입으로 대항요건을 형식상 갖췄다는 점만으로는 부족했습니다(대법원 2007다55088에서 원심 파기).
- 안 통한 사정: 차용증 2장과 상당한 금전 거래가 인정돼도, 그 돈이 보증금과 맞아떨어진다는 계산이 없으면 졌습니다(2015가단26122).
판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 진짜 임차인이라도 증거가 없으면 질 수 있습니다.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 기존 채권이 실제로 있었고 그 액수가 얼마였다(대법원 2003도6412, 수원지법 2015가단42861)
→ 준비할 자료: 대여 당시 이체내역·차용증, 공사대금이면 계약서·세금계산서
⚖️ 법원이 본 사실 — 채권을 보증금으로 돌리기로 한 합의가 경매신청 전에 있었다(2003도6412). 반대로 상계 방식이 계약서에 없으면 불리했다(2015가단26122)
→ 준비할 자료: 임대차계약서 특약, 정산서, 등기부(경매개시 기입등기 날짜)
⚖️ 법원이 본 사실 — 임차인이 실제로 그 집에서 살았다 — 주된 목적이 주거였다(대법원 2000다24184·2001다47535)
→ 준비할 자료: 주민등록초본, 관리비·공과금 납부 내역, 이웃·관리사무소 확인
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 「주택임대차보호법」 제3조의 대항력 요건(인도+주민등록)은 그대로입니다. 법원은 요건이 갖춰져도 계약 자체가 「민법」 제108조의 통정허위표시인지를 따로 봤습니다.
- 같은 ‘빌려준 돈’ 사건이라도 소액임차인 최우선변제(제8조)를 노린 경우에는 대법원 2001다14733이 더 엄격하게 보호를 부정했습니다. 대법원 2001다47535도 그 판결은 소액임차인에 관한 것이라 일반 대항력 사건에 그대로 쓸 수 없다고 구별했습니다(5편).
- 집주인이 이미 빚이 많은 상태에서 기존 대여금을 보증금으로 갈음해 확정일자 있는 임차권을 준 경우에는 사해행위·부인 대상이 되기도 했습니다(서울동부지법 2020나28186, 15편).
내 사건에서 먼저 확인할 것
- 보증금으로 친 돈이 언제, 얼마를, 어떤 근거(차용증·이체)로 빌려준 돈인지
- 채권을 보증금으로 돌린다는 합의가 계약서 특약에 적혀 있는지, 그 날짜가 경매신청 전인지
- 실제로 입주해 살았는지 — 관리비·공과금, 가족 동거, 거주 기간
- 임대인과의 관계(친척·사위·조카 등)와 같은 방식으로 계약한 다른 사람이 있는지
- 보증금이 집값(시가·감정가)에 맞먹는지, 계약 당시 근저당·압류가 얼마나 있었는지
💬 내 사건이 무효 쪽인지 보호 쪽인지는 대한법률구조공단 상담으로 확인해 보세요
📂 같은 쟁점 사례 모음 — 판결문 원문으로 확인한 사건 전부
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 법원 판단 |
|---|---|---|---|
| 전주지방법원 2013가단19047 2013.11.26. | ❌ | 원고는 장인에게 2009. 5.~10. 여러 차례 송금해 빌려준 돈이 있고 2009. 11. 9. 돈을 추가로 주며 장인 소유 아파트 전체를 … | 소유자가 장인인 점, 장인도 주민등록을 21개월간 같은 곳에 두고 있었던 점, 어려운 장인의 집을 시세보다 싸게 빌리고 갈 곳 없는 장인과 함… |
| 대구지방법원 2007가단123315 2008.06.13. | ❌ | 원고 ○○은 같은 건물 302호(보증금 2,800만원)를 빌려 살다가 결혼을 앞두고 해지했는데 1,800만원을 돌려받지 못하자, 2007. 1… | ○○은 직원을 통해 간접점유했을 뿐 103호에 주소·거소가 없었으므로 그의 주민등록으로는 대항요건을 갖추지 못했고, 직접점유자도 주민등록이 없… |
| 부산지방법원 동부지원 2006가단35621 2007.05.23. | ❌ | 농협이 2004. 4. 7. 채권최고액 97,500,000원 근저당을 설정한 주택에 2005. 11. 25. 임의경매가 개시되었다 | 원고가 실제로 사용·수익할 목적으로 임차하고 보증금 25,000,000원을 실제로 지급했다고 인정하기 부족해 청구를 기각했다 |
| 부산지방법원 2006가단933 2006.09.25. | ❌ | 농협이 2001. 6. 15. 채권최고액 5,200만원 근저당을 설정했고 2004. 10. 26. 임의경매가 개시됐다 | 원고가 보증금 지급에 대한 금융자료를 내지 못했고 보증금 조달 경위 진술도 바뀌었으며 소유자처럼 행동한 사정 등을 종합하면 임차인으로 볼 수 … |
| 수원지방법원 2009나31076 2010.08.24. | ⭕ | 원고는 하나마트 유체동산에 강제집행을 신청했고, 피고들과 소외 1은 하나마트 발행 액면 25억 원 약속어음 공정증서(임대차보증금반환채권들과 피… | 원고가 낸 증거만으로는 피고 1, 3, 4, 5, 6이 가장임차인이라고 인정하기 부족하다 |
⭕ 진짜 임차인 인정 · ❌ 임차인 주장 배척(가장임차인 등) · △ 파기환송·일부. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
빌려준 돈을 소액보증금으로 돌린 사건(대법원 2001다14733·2007다23203)은 5편, 빚 많은 집주인과 맺은 임대차를 채권자가 취소한 사건(2020나28186)은 15편, 사기죄·경매방해죄로 처벌된 사건은 16편·17편에서 봅니다. 대항력의 기본은 주택임대차보호법 대항력 개념잡기, 배당 순서는 우선변제권 최우선변제권 차이 (배당 순서 계산 예시)에 정리돼 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 집주인에게 빌려준 돈을 보증금으로 치고 들어가 살면 대항력이 생기나요?
대법원 2001다47535는 기존 채권을 보증금으로 전환했다는 사정만으로 대항력을 부정할 수 없다고 했습니다. 다만 대법원 2000다24184처럼 실제로 살 목적 없이 대항력 외관만 만든 계약은 통정허위표시로 무효가 됐습니다. 실제 거주와 채권의 실체가 핵심이니 내 사건은 변호사와 상의하세요.
Q. 가족에게 빌려준 돈을 보증금으로 돌렸는데 낙찰자가 가장임차인이라고 합니다.
대법원 2007다55088은 조카가 부모의 대여금을 보증금으로 돌린 사건에서, 친척 관계·같은 방식의 친척 계약·시가에 맞먹는 보증금을 이유로 대항력을 인정한 원심을 파기했습니다. 수원지법 안산지원 2015가단26122도 형부에게 빌려준 돈을 상계했다는 주장을 받아들이지 않았습니다. 가족 사건은 6편·7편도 함께 보세요.
Q. 채권을 보증금으로 돌려 배당받으면 사기죄가 되나요?
대법원 2003도6412는 경매신청 전에 공사대금·대여금을 보증금으로 돌리기로 합의하고 실제로 입주·전입·확정일자를 갖춘 임차인이라면 배당받은 것은 사기가 아니라며 유죄 원심을 파기했습니다. 반대로 거주 없이 계약서만 꾸민 경우는 형사 문제가 된 사건이 있으니 17편을 참고하세요.
🔗 경매 가장임차인 판례 연재 — ① 진짜 임차인인가 — 보증금·거주·돈의 성격
- 1편 · 가장임차인 판단기준 (대법원이 본 의심 정황)
- 2편 · 가장임차인 보증금 (현금·송금·계약서 판례)
- 3편 · 실거주 안 한 임차인 (방 1칸·전입만·부재 판례)
- 4편 · 빌려준 돈 보증금 전환 (채권자가 임차인이 된 경우) (지금 글)
- 5편 · 소액임차인 악용 (최우선변제 노린 임대차)
- 15편 · 소액임대차 사해행위 (채권자가 임대차를 취소할 때)
- 총정리 · 경매 가장임차인 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
- 지도 · 경매 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
- 함께 보기 · 주택임대차보호법 대항력 개념잡기
- 함께 보기 · 우선변제권 최우선변제권 차이 (배당 순서 계산 예시)
- 함께 보기 · 대항력 있는 선순위임차인 인수 시 경락잔금대출
📚 확인한 자료 (2026년 10월 29일 기준, 국가법령정보센터 원문)
- 「주택임대차보호법」 제3조(대항력)·제3조의2(우선변제권) — 2023.7.19 시행본
- 「주택임대차보호법」 제8조(보증금 중 일정액의 보호) — 2023.7.19 시행본
- 「민법」 제108조(통정한 허위의 의사표시) — 2026.3.17 시행본
- 「형법」 제347조(사기)·제327조(강제집행면탈) — 2024.2.9 시행본
- 대법원 2000다24184 (2002.03.12.) 판결문 원문
- 대법원 2001다47535 (2002.01.08.) 판결문 원문
- 대법원 2007다55088 (2007.12.13.) 판결문 원문
- 대법원 2003도6412 (2004.07.22.) 판결문 원문
- 대법원 2002도5190 (2002.12.10.) 판결문 원문
- 수원지방법원 안산지원 2015가단26122 (2016.04.26.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 수원지방법원 2015가단42861 (2016.08.10.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 수원지방법원 안산지원 2006가단61918 (2007.07.05.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울동부지방법원 2008가단23867 (2008.12.05.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 전주지방법원 2013가단19047 (2013.11.26.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대구지방법원 2007가단123315 (2008.06.13.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 부산지방법원 동부지원 2006가단35621 (2007.05.23.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 부산지방법원 2006가단933 (2006.09.25.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 수원지방법원 2009나31076 (2010.08.24.) 판결문 원문
- 대법원 2001다14733 (2001.05.08.) 판결문 원문
- 대법원 2007다23203 (2008.05.15.) 판결문 원문
- 서울동부지방법원 2020나28186 (2021.12.15.) 판결문 원문
- 대법원 2022도11083 (2025.01.09.) 판결문 원문
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 판결문 원문을 직접 읽고 “비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 10월 29일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 가장임차인 여부는 증거로 판단되므로, 구체적인 사건은 변호사와 상담하거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)을 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.