📌 결론부터: 보증금은 ‘냈다’는 말이 아니라 돈의 흐름으로 판단됐다
- 인천지법 2008가단15031(2008.10.17.): 1,600만 원을 현금으로 임대인 계좌에 넣었는데 임대인이 25초 뒤 같은 지점에서 바로 뽑아 갔습니다. 법원은 출처·사용처를 숨기려는 것으로 보고 1,800만 원 배당을 인정하지 않았습니다.
- 서울중앙지법 2015가단23206(2016.7.15.): 보증금·월세를 현금으로 냈다는 주장만 있고 객관적 자료가 없자 계약을 통정허위표시로 보고, 이미 받은 배당금까지 국가에 돌려주게 했습니다.
- 반대로 의정부지법 고양지원 2014가단22584(2015.8.21.)는 남편 계좌에서 임대인 처 계좌로 보낸 금융거래내역과 실거주를 근거로 진짜 임차인으로 보고 최우선변제금을 배당하게 했습니다.
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 보증금을 현금으로 줬거나 영수증만 받아 두었다
☐ 보증금을 가족 계좌에서 보냈거나 임대인 가족 계좌로 보냈다
☐ 계약서를 나중에야 처음 썼거나 확정일자를 경매 직전에 받았다
☐ 배당표에 오른 임차인의 보증금이 실제로 오갔는지 의심스럽다
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
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🏛️경매 판례
🔎① 입찰 전 — 권리분석
💵가장임차인 — 보증금·거주·돈의 성격⚖️ 주택임대차보호법 제3조·제8조
가장임차인 판단기준 — 대법원은 정황을 모아 종합 판단
△대법원99다69624근저당 직전 1주일 계약 → 임차인 승 원심 파기
△대법원2000다53397구조상 5세대 불가·침대 1개 → 원심 파기
△대법원2003다50771권리제한 많은 집 방 1개 → 사해행위 파기
❌대법원2001다14733빌려준 돈 회수 목적, 살았어도 소액 보호 X
△대법원2000다24184대여금으로 보증금 대체 → 대항력 없음
△대법원2020다38952임대인 의심 ≠ 가장임차인, 임차인 쪽 파기
△대법원2003도6412채권 전환해도 실제 거주 → 사기 아님
△대법원2002도5190장모 실제 거주 → 소송사기 단정 못 함
△대법원2022도11083허위 임차권 신고도 경매방해 될 수 있음
△대법원2010도12732허위 계약서로 임차권등기명령 → 사기 착수
△대법원96다34009배당 확정 뒤엔 배당금채권 양도 청구
△대법원91다1578돈 받기 전이면 부당이득 청구 못 함
△대법원2008다34828가장임차인 인정 유지, 유치권만 재심리
△대법원2001다47535채권 전환만으로 대항력 부정 못 함
△대법원2007다55088대여금 전환 조카 임차인 → 원심 파기
△대법원2007다23203실제 살 목적이면 감액 소액임차인 보호
❌대법원2013다62223제도 악용 목적이면 소액 보호 안 됨
△대법원2001다18513딸 가장임차인·보증금 합산 다시 심리
△대법원2011다101209가장임차인 유지, 사용대차 유익비 재심리
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가장임차인 보증금 — 계약서보다 돈의 흐름을 봤다지금 보는 글
실거주 안 한 임차인 — 전입보다 실제 생활 흔적을 봤다
❌부산지방법원2008나15459방 3개 빌라에 소유자 가족 5명 → 배당 제외
❌대전지방법원2007가단57029방 2칸에 4인 가족, 자녀 책상 → 가장임차인
❌서울북부지방법원2021가단4489가족 사는 집 방 1칸 6천만 원 → 배당 제외
❌부산지방법원2018나47509방 1칸·번갈아 전입·관리비 없음 → 기각
❌서울고등법원2011나6447065평 혼자 전입·현황조사 2회 부재 → 0원
❌부산지방법원87가합1233집달관 14회 방문에도 못 만남 → 배당 취소
❌인천지방법원2014나55482명의만 빌려주고 계모 거주 → 1심 취소
❌대구지방법원2007가단123315빈 호실에 가전만, 남에게 사용 → 대항력 X
△대전지방법원2006나13863동거인은 가장, 시어머니는 실거주 인정
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841월세 송금·총무 거주확인서 → 진짜 임차인
❌부산지방법원2017가소564826번갈아 전입한 방 1칸 주장자 1심 기각
❌서울북부지방법원2012가단31243소유자와 사실혼 가족·방 2개 소형 → 제외
❌인천지방법원2014가단16776아들은 종전 거주지 학교 통학 → 기각
❌수원지방법원2016가단23928현황조사서엔 소유자 배우자로 기재 → 제외
❌수원지방법원2011가단70653현황조사 때 점유자로 조사 안 됨 → 제외
❌의정부지방법원 고양지원2014가단300현황조사 진술상 임차인은 다른 사람
❌부산지방법원2008가단70073이미 세 준 집에 방 1칸 추가 임차 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2007가단3711250대 가장이 소유자 집 방 1칸 혼자 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621자기 집 두고 경매 직전 전입 → 배당 제외
❌대전지방법원2006가단1803본인은 같은 동 자기 집 거주 → 가장임차인
⭕대구지방법원2011가합9260관리비·고지서·송달 → 가장임차인 아님
⭕서울중앙지법2004가합65614채무자 회사 직원도 실제 거주 → 배당 유지
⭕서울남부지방법원2006나4835종기까지 전입·거주 유지 → 1,600만 원 배당
⭕인천지방법원2005가단121874전입 후 이사해 계속 거주 → 최우선변제
△대법원2000다53397침대 1개·옷 몇 벌, 구조상 5세대 불가
△대법원2002도5190방 한 칸에 짐 두고 점유 → 소송사기 아님
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빌려준 돈 보증금 전환 — 실제 거주 목적이 갈랐다
△대법원2000다24184대여금 보증금 2억 8천 → 통정허위 무효
△대법원2001다47535채권 전환만으로 대항력 부정 못 함
△대법원2007다55088조카·대여금 보증금, 임차인 승 원심 파기
△대법원2003도6412채권 전환 진정 임차인 → 사기 아님 취지
△대법원2002도5190잔금 담보 장모 임대차, 소송사기 파기
❌수원지방법원 안산지원2015가단26122형부 대여금 상계 주장 → 배당 제외
❌수원지방법원2015가단42861어머니 대여 1억 증거 부족 → 배당 제외
❌수원지방법원 안산지원2006가단61918대여금 대신 방 2칸 임차 → 가장임차인
❌서울동부지방법원2008가단23867공사대금 → 상가 보증금 전환, 배당 제외
❌전주지방법원2013가단19047장인 대여 송금 소액 → 통정허위 무효
❌대구지방법원2007가단123315못 받은 보증금 담보 새 계약 → 대항력 없음
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621동서 대여금 갈음 의심 → 배당 제외
❌부산지방법원2006가단933대여금 보증금 진술 바뀜 → 가장임차인
⭕수원지방법원2009나31076보증금·대여 정산 채권 → 허위 아님
❌대법원2001다14733대여금 회수 목적 소액 임대차 → 보호 불가
△대법원2007다23203감액 소액임차인도 실거주면 보호 가능
❌서울동부지방법원2020나28186장인·사위 보증금 4억, 대여금 갈음 → 부인
△대법원2022도11083공사대금 담보 허위 전세 → 경매방해 파기
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소액임차인 악용 — 살았어도 '제도 악용'이면 0원
❌대법원2001다14733대여금 회수 목적 방 1칸 계약 → 보호 불가
❌대법원2013다62223보증금 내고 살아도 경매 예상 악용 → 0원
❌대전지방법원2012나19497(원심) 공인중개사 남편 중개 계약 → 패
❌서울서부지방법원2015가단214120실제 송금·관리비에도 악용 → 2,500만→0
❌서울동부지방법원2019나22311실거주 인정, 그래도 악용 → 1심 취소
⭕서울동부지방법원2018가단132852(1심) 3,200만 원 보호 → 항소심 취소
△대법원2007다23203감액 소액임차인도 실거주면 보호 가능
❌서울중앙지방법원2005가단367723(1심) 감액 소액임차인 패 → 대법원 파기
⭕서울남부지방법원2006나4835최우선 한도 1,600만 계약, 진짜 임차인
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841광고·월세 송금·거주확인서 → 진짜 소액
❌대법원2019다274868상고이유서 기간 경과 → 악용 판단 유지
△대법원2001다18513모녀 보증금 합산·딸 가장 여부 → 파기
△대법원2000다53397방 3개 층에 5세대 소액 → 다시 심리
❌서울북부지방법원2021가단4489회사 이사가 대표 집 방 1칸 6천 → 가장
❌부산지방법원2018나475094인 가족 집 방 1칸·번갈아 전입 → 가장
❌서울북부지방법원2017나40274제도 악용 → 부당이득 청구 기각
❌서울중앙지방법원2015가단23206상가 소액 통정허위 → 받은 배당도 반환
❌인천지방법원2014나55482계모가 낸 명의대여 계약 → 1심 취소
⭕부산지방법원 동부지원2008가단2483013년 거주·보증금 출처 → 진짜 소액
❌서울중앙지방법원2008가단339941경매 진행 중 계약서 허위 작성 → 기각
❌부산지방법원2008가단70073이미 세 준 방 추가 임차·즉시 인출
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 인출, 경매 20일 전 계약
❌부산지방법원2008가단35841경매 직전 계약, 금융자료 없음 → 기각
❌부산지방법원 동부지원2007가단3711250대 가장 혼자 방 1칸 → 형식뿐 임대차
❌대전지방법원2007가단570294인 가족 방 2칸 집 방 1칸 → 가장임차인
⭕청주지방법원2007가단3957전 동서 두 임차인 각각 소액 → 유지
❌대구지법2000나12202한도 맞추려 계약서 2장 → 배당 전부 잃음
❌부산지방법원87가합1233판결 송달 직후 전입 몰림 → 배당 취소
△대법원2003다50771채무초과 중 소액임대차 → 사해행위 대상
△대법원2001다47535일반 대항력은 채권 전환만으로 부정 불가
△대법원2007다45562가장임차인 삭제액 나누는 순서 → 파기
△대전지방법원2006나13863동거인 가장 삭제, 시어머니는 진짜
❌대구지방법원2020가단17761대표자가 소유자 배우자인 법인 → 가장
❌서울북부지방법원2017가단111335언니 아파트·중개인 없는 계약 → 기각
❌인천지방법원2014가단16776시가 육박 채무·아들 통학 → 진정성 부정
❌전주지방법원2013가단19047장인 아파트 사위 소액임차인 → 무효
❌서울북부지방법원2012가단31243방 2개 소형, 근저당까지 받음 → 기각
❌창원지방법원2012가단412소유자 남편 상가 소액, 계약서 이중
❌서울중앙지방법원2011가단415920처형·영수증만, 금융자료 없음 → 기각
❌부산지방법원2008나15459외삼촌 집 방 1칸, 구조상 불가 → 기각
❌부산지방법원2008가단34367(1심) 외삼촌 집 방 1칸 → 배당 제외
❌광주지방법원2007가단66793증거 부족 → 소액 배당 0원 유지
❌서울중앙지방법원2007가단438193올케 계약서 3년 뒤 작성 → 허위 추인
❌대구지방법원2007가단123315못 받은 보증금 담보 계약 → 대항력 없음
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621자기 집 두고 경매 직전 전입 → 기각
❌수원지방법원 안산지원2006가단52099친언니 집, 3년 뒤 계약서 → 기각
❌대전지방법원2006가단1803자기 집 있는 누나 소액 주장 → 가장
❌의정부지방법원2006가단30389친동생·현금 지급·조사서와 금액 달라
❌서울남부지방법원2006가단60971수표 배서 후 아들 계좌로 → 가장임차인
❌부산지방법원2006가단933소유자처럼 행동한 처남 → 가장임차인
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소액임대차 사해행위 — 취소 대상, 임차인 선의 증명이 갈랐다
△대법원2003다50771채무초과 중 소액임대차 → 사해행위 대상
❌광주지방법원 목포지원2014가단54678친자매 소액임대차 → 취소(무변론)
❌서울동부지방법원2020나28186장인·사위 보증금 4억 → 회생 부인
⭕의정부지방법원 고양지원2014가단22584송금·실거주·무관계 → 선의, 반소 기각
⭕의정부지방법원2015나55695(항소심) 같은 사건, 국가 항소 기각
⭕인천지방법원 부천지원2014가단43900(1심) 재외국민 임차인 선의 → 배당 유지
❌인천지방법원2015나53674국내거소신고는 대항력 없음 → 1심 취소
⭕서울고등법원2016나2063201딸 보증금 진짜 → 취소액에서 공제
△서울동부지방법원2015가단117098(1심) 딸 보증금 1억 공제, 일부 취소
△서울중앙지방법원2023가단5037564확정일자 늦어 최우선변제금만 공제
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👪가장임차인 — 가족·회사⚖️ 주택임대차보호법 제3조 · 민법 제108조(통정허위표시)
가족 임차인 — 관계보다 보증금·거주 증거가 갈랐다
△대법원99마7804부자관계 미기재만으론 낙찰불허 못 함
△대전지방법원2006나13863시어머니는 진짜, 동거인은 가장
△서울동부지방법원2015가단117098(1심) 딸 보증금 1억 진짜 → 공제
⭕서울고등법원2016나2063201(항소심) 딸 보증금 진짜 유지
△대법원2001다18513모녀 한 가구면 보증금 합산 심리
❌대구지방법원 경주지원2024가단644아들 집 어머니, 현금 주장 → 배당 0
❌수원지방법원2015가단42861딸, 대여금 대체 증거 없음 → 배당 0
❌창원지방법원2012가단412아내 상가 빌린 남편, 계약서 2장
❌수원지방법원2016가단23928소유자 배우자, 계약서 바뀜 → 가장
❌인천지법 부천지원2001고단23전처 명의 허위 계약서 → 1심 징역 10월
△대법원2011다101209며느리 집 모자, 가장임차인 유지
△대법원2001다77888딸 임차인 원심 통정허위 → 원고적격 파기
❌대법원96다30786채무자 남편 전세 주장, 인도명령 미침
△대법원96다34009남편 명의신탁 의심, 부당이득 청구 방식
❌대법원2013다62223중개사 남편·자녀 명의 소액임대 반복
❌광주지방법원2015가단25636어머니 임차인, 남편이 확인서 → 배당 제외
❌인천지방법원2008가단77725소유자의 모로 동거, 무상거주확인서
❌인천지방법원2014나55482계모가 돈 낸 명의대여 계약 → 배당 0
❌대구지법2000나12202부부 명의로 계약서 쪼개기 → 무효
❌부산지방법원87가합1233소유자 어머니 등 소급 계약서 → 취소
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친척 임차인 — 빌려준 돈·쪼갠 계약서는 대부분 배척
△대법원2007다55088조카, 부모 대여금을 보증금 → 원심 파기
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
⭕청주지방법원2007가단3957전 동서 두 임차인, 각 1,200만 원 유지
△대법원2002도5190장모 실제 거주 → 소송사기 유죄 파기
❌전주지방법원2013가단19047장인 집 빌린 사위 → 통정허위 무효
❌대구지방법원2006가단158857장모·사위 계약서 쪼개기 → 배당 0
❌서울동부지방법원2020나28186채무초과 장인·사위 보증금 4억 → 부인
❌수원지방법원 안산지원2015가단26122처제, 대여금 상계 보증금 → 증명 부족
❌부산지방법원2008가단34367(1심) 외삼촌 집 조카, 경매 직전 전입
❌부산지방법원2008나15459(항소심) 외삼촌 집 조카, 항소 기각
❌서울북부지방법원2017가단111335언니 집 임차인, 부당이득 청구도 기각
❌광주지방법원 목포지원2014가단54678친자매 소액임대 → 사해행위 취소
❌전주지방법원2013가소133602시동생 집 형수, 근저당까지 → 기각
❌서울서부지방법원2012가단202874조카 부부 임대인, 가장 아님·대항력 없음
❌서울북부지방법원2012가단31243여동생 사실혼 상대 집, 근저당만 챙김
❌서울중앙지방법원2011가단415920제부 집 처형, 영수증만 → 배당 0
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 인출, 친척이 낙찰
❌서울중앙지방법원2007가단438193올케, 전입 3년 뒤 계약서 → 배당 0
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621동서가 송금, 명의 빌린 채권 회수 의심
❌대전지방법원2006가단1803동생 집 누나, 같은 동 자기 집 → 가장
❌수원지방법원 안산지원2006가단52099언니 집 동생, 전입 3년 뒤 계약서
❌의정부지방법원2006가단30389다른 호실 임차인의 동생, 전액 현금
❌서울남부지방법원2006가단60971소유자 동생과 같은 양식 계약서 → 가장
❌부산지방법원2006가단933소유자 처의 오빠, 소유자처럼 행동
△대법원2001다18513모녀 한 가구면 보증금 합산 심리
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회사·법인 임차인 — 관계보다 보증금의 출처와 흐름
❌대구지방법원2020가단17778형수 겸 회사 대표, 남편 계좌 8회 송금
❌인천지방법원2012가단3462처남·직원, 소유자 아버지 돈이 순환
❌대구지방법원2020가단17761배우자가 대표인 법인, 갱신 때 송금
❌서울북부지방법원2021가단4489사내이사·대표이사, 방 1칸 6천만 원
⭕서울중앙지법2004가합65614채무자 회사 전 직원, 송금·거주 → 인정
⭕의정부지방법원2003가단50153(1심) 분양 담당자의 처, 3천만 원 유지
⭕의정부지방법원2005나1248(항소심) 분양 담당자의 처, 항소 기각
❌창원지방법원2000라189가족 법인, 가압류 직후 설립 → 인도
△대구고등법원2006나8673(원심) 이사 명의 전 소유자 → 대법원 파기
❌수원지방법원2019나53730아버지 회사와 계약서 → 8,400만 원 반환
△대법원2022도11083직원·공사업자 허위 전세 → 경매방해 취지
△대법원2020다38952실제 임대인 의심은 가장임차인과 별개
△대법원2015마2025회사 감사의 계모, 점유보조자 아님
❌서울중앙지방법원2015가단5372187오랜 지인 상가, 같은 날 사업자등록
❌전주지방법원2009나7130전 소유자 임차는 인정, 유치권 상계 소멸
❌대전지방법원 공주지원2008고단137(1심) 자기 법인과 허위 임대차 → 사기
❌대전지방법원2008노2071(항소심) 가장 임대차 배당 사기 유지
❌서울동부지방법원2008가단23867하도급 법인, 공사대금을 보증금 전환
△대법원2008다34828가장임차인 유지, 유익비 유치권은 재심리
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📝가장임차인 — 확인서·진술⚖️ 민법 제2조(신의성실)
무상거주확인서 — 매수인이 믿었다면 대항 못 함
❌대법원2016다248431보증금 2억 4천, 배당 0원 + 집 인도
❌수원지방법원2015나27191(원심) 낙찰자 승, 부당이득 4천여만 원
△대법원2016다228215확인서 믿고 값 정했으면 대항 불가
⭕의정부지방법원2015나54463(원심) 임차인 보호 → 대법원 파기
△서울지법 동부지원2000가단8695빈칸 서명 조사서 번복은 신의칙 위반 아님
❌광주지방법원2015가단25636어머니 임차인, 남편이 확인서 → 배당 제외
❌인천지방법원2008가단77725소유자와 함께 확인서 제출 → 배당 제외
❌서울중앙지방법원2016고합510임대인이 확인서 위조해 대출 → 사기
❌서울서부지방법원2012가단202874임차인 없다는 각서만으론 가장 아님
❌대법원97다12211임대차 부인 확인서 → 배당요구 불가
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
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임대차 없음 확인서 — 임차인이 직접 썼으면 배당 못 받음
❌대법원97다12211임대차 부인 확인서 → 배당 1,856만 원 잃음
△대법원99다69624은행에 낸 확인서 + 정황 → 가장 여지(파기)
❌서울북부지방법원2017가단111335언니가 확인서·전출자료 제출 → 청구 기각
△대구고등법원2006나8673(원심) 명의자 확인서 → 가장 인정, 대법원 일부 파기
❌서울서부지방법원2012가단202874임대인 각서만으론 가장 아님, 공시 불일치
⭕대구지방법원2011가합9260위조 계약서는 임차인 잘못 아님
❌의정부지방법원 고양지원2014가단300현황조사 진술 → 임차인은 다른 사람
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621조사서에 '거주 안 함' 진술 → 배당 제외
△대법원2000다53397기억 못 하는 현황조사보고서론 부족
△대법원99마7804명세서에 부자관계 안 적어도 중대하자 아님
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
❌대법원2016다248431무상거주확인서, 배당 0원 + 집 인도
△대법원2016다228215확인서 믿고 값 정했으면 대항 불가
⭕의정부지방법원2015나54463(원심) 임차인 보호 → 대법원 파기
△서울지법 동부지원2000가단8695빈칸 서명 조사서 번복은 신의칙 위반 아님
❌서울중앙지방법원2016고합510확인서·계약서 위조해 대출 → 사기
△대법원2022도11083현황조사보고서 실린 허위 신고 → 경매방해
△대법원2022도3103허위 임차권 신고, 무죄 원심 파기
❌인천지법 부천지원2001고단23허위 계약서 권리신고 → 징역 10월
△대법원2015마2025점유보조자 주장 점유자 인도명령 파기
△대법원2003다50771소액임대차 사해행위, 원심 파기
❌수원지방법원2016가단23928계약서 바뀌고 점유 불명 → 배당 제외
❌서울북부지방법원2012가단31243소액임차인 주장 → 최우선 배당 못 받음
❌수원지방법원2011가단70653소액임차인 주장 → 배당 못 받음
❌서울고등법원2011나64470확정일자 임차인 주장 → 배당 0원
❌의정부지방법원2006가단30389방 1칸 소액임차인 → 배당 제외 정당
△대법원2008다34828가장임차인 유지, 유익비 유치권 재심리
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⚖️③ 배당 — 배당이의·부당이득
🧾가장임차인 — 배당에서 다투기⚖️ 민사집행법 제151조·제154조(배당이의)
🔑④ 인도 — 인도명령·대항력
🗝️가장임차인 — 인도명령·대항력 유지⚖️ 민사집행법 제136조(부동산의 인도명령)
🚨⑤ 형사 — 경매방해·사기
🚔가장임차인 — 경매방해·사기⚖️ 형법 제315조(경매방해)·제347조(사기)
⭕ 청구·납세자 쪽 인정 · ❌ 기각 · △ 일부 인정·파기환송. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
가장임차인 보증금 문제는 결국 ‘돈이 실제로 오갔느냐’입니다. 배당에서 빠진 임차인이든, 배당표를 다투는 낙찰자·채권자든 법원은 계약서에 적힌 금액보다 계좌 내역, 수표, 돈의 출처와 사용처를 먼저 봤습니다.
이 글은 보증금 실체가 쟁점이 된 판결을 원문으로 확인해 현금 지급 주장, 송금 즉시 인출, 돈 돌리기, 계약서 소급, 늦은 확정일자 사례와 금융자료로 이긴 사례를 함께 정리했습니다. 대법원 2000다53397도 보증금 영수증의 존재와 그 자금출처 같은 객관적 자료를 더 심리하라고 했습니다. 판단기준 총론은 1편, 실거주 문제는 3편에서 봅니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
가장임차인 판례 총정리 관련 글 (17개)
- ✔가장임차인 판례 총정리, 경매 위장임차인 사건을 상황별로 — 보증금·가족·확인서·인도명령·경매방해죄 (대법원 2016다248431·2022도3103 등)
- ✔가장임차인 사기죄, 배당받으면 다 사기일까 — 빌려준 돈을 보증금으로 돌린 임차인은 무죄 취지, 가장채권 배당은 유죄 (대법원 2003도6412·2010도12732)
- ✔경매방해죄, 대항력 없는 허위 임차권 신고면 괜찮을까 — 무죄 원심 2건을 같은 날 뒤집은 대법원 판결 (대법원 2022도3103·2022도11083)
- ✔소액임대차 사해행위 판례 — 빚 많은 집주인과 맺은 임대차, 채권자가 취소할 수 있을까? 이긴 세입자와 진 세입자 (대법원 2003다50771)
- ✔배당 부당이득 반환, 배당이의 안 했어도 가능할까 — 가장임차인이 받아 간 8,400만 원을 국가에 돌려주게 한 판결까지 (대법원 2014다206983·96다34009)
관련 글 12개 더 보기 ▼
- ✔가장임차인 배당이의, 누가 증명하고 누가 소송할 수 있나 — 선순위가 있어도 원고에게 돌린 대법원 절차 판례 (대법원 2020다38952·2000다41844)
- ✔전출 재전입 대항력, 일주일 옮겼다가 보증금 3억 7천 중 1억 7천만 받았다 — 경매 끝날 때까지 전입 유지해야 하는 이유 (대법원 2000다61466)
- ✔가장임차인 인도명령, 낙찰자가 이긴 결정과 진 결정 — 확인서 두 번 쓴 누나·채무자 가족 법인 vs 전세권 겸 임차인 (대법원 99마4307·2010마900)
- ✔임대차 없음 확인서 은행에 써준 임차인, 최선순위 배당 1,856만 원을 잃었다 — 현황조사 진술·매각물건명세서 판례까지 (대법원 97다12211·99마7804)
- ✔경매 무상거주확인서 써준 임차인, 보증금 2억 4천도 못 지켰다 — 임차인 편 원심까지 뒤집은 대법원 판례 (대법원 2016다248431·2016다228215)
- ✔회사 대표 임차인 경매, 형수 대표이사는 지고 전 직원은 이겼다 — 보증금이 어디서 왔는지가 갈랐다 (대구지법 2020가단17778·서울중앙지법 2004가합65614)
- ✔친척 임차인 경매, 빌려준 돈으로 보증금 낸 조카의 대항력 대법원이 뒤집었다 — 장인·누나·외삼촌 사건과 이긴 전 동서 (대법원 2007다55088·99마4307)
- ✔부모 자식 임대차 경매, 가족이면 무조건 가장임차인일까 — 시어머니·딸은 이기고 어머니·남편은 진 이유 (대법원 99마7804·2001다18513)
- ✔소액임차인 악용 판례 — 보증금 내고 실제로 살았어도 최우선변제 0원, 법원이 선을 그은 기준 (대법원 2001다14733·2013다62223)
- ✔빌려준 돈 보증금 전환, 채권자 임차인은 보호받을까 — 무효가 된 2억 8천과 대항력을 다시 보라는 1억 1천5백 (대법원 2000다24184·2001다47535)
- ✔실거주 안 한 임차인, 방 1칸·번갈아 전입·현황조사 때 부재로 배당 못 받았다 — 실제로 산 증거로 이긴 사례까지 (대법원 2000다53397)
- ✔가장임차인 판단기준, 대법원이 본 의심 정황 7가지 — 살았어도 졌고 의심만으론 못 이겼다 (대법원 99다69624·2020다38952)
목차
가장임차인 보증금 판례 한눈에 보기
| 사건 | 보증금 쟁점 | 법원 판단 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 서울중앙지법 2015가단23206 | 보증금·월세를 현금으로 줬다고만 주장 | 객관적 자료 없음·영업 흔적 없음 → 통정허위표시 | ❌ 배당금 반환 |
| 대구지법 경주지원 2024가단644 | 부조금 등 현금 3,000만 원 | 현금 마련 증빙이 전혀 없음 → 가장임차인 | ❌ 배당 제외 |
| 인천지법 2008가단15031 | 1,600만 원 송금, 25초 뒤 임대인이 인출 | 출처·사용처를 숨기려는 것 | ❌ 배당 제외 |
| 인천지법 2012가단3462 | 송금 전날 소유자 아버지가 임차인 계좌에 입금 | 돈이 돌아 나감 → 가장임차인 | ❌ 배당 제외 |
| 창원지법 2012가단412 | 계약서 두 종류, 중개인 없음 | 소급 작성 가능, 송금액 불일치 | ❌ 배당 제외 |
| 부산지법 동부지원 2008가단24830 | 계약서를 11년 뒤 작성, 경매 3개월 전 확정일자 | 보증금 출처 구체적 + 약 13년 거주 → 진짜 | ⭕ 배당 1,200만 원으로 증액 |
| 의정부지법 고양지원 2014가단22584 | 남편 계좌 → 임대인 처 계좌 이체 | 금융거래·실거주·특별관계 없음 → 진짜 | ⭕ 최우선변제금 배당 |
⭕ 진짜 임차인 인정 · ❌ 임차인 주장 배척. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.
‘현금으로 줬다’ — 금융자료가 없을 때
⚖️ 서울중앙지방법원 2015가단23206 (2016.07.15.) — ❌ 임차인 주장 배척 + 이미 받은 배당금까지 국가에 반환(같은 판결 반소 2015가단5372187)
- 상가 집합건물 두 호실의 소액임차인이라며 배당요구했고, 같은 날 다른 소유자에게서도 같은 건물 두 호실을 빌렸다고 했습니다. 경매법원이 미지급 차임을 빼고 일부만 배당하자 전액을 달라며 세무서를 상대로 배당이의를 냈습니다(금액은 판결문에서 가려짐).
- 법원은 오랜 친분, 형식·내용·임대인 전화번호까지 같은 계약서, 같은 날 같은 세무회계사무소에서 한 사업자등록, 현금으로 냈다는 주장만 있고 객관적 자료가 없는 점, 영업 흔적이 거의 없는 점, 유치권 신고 사진의 명패가 소유자의 옛 상호인 점을 들어 통정허위표시로 무효라고 봤습니다.
- 소유자가 금융거래를 못 해 현금으로 줬다는 설명도, 소유자가 배우자 계좌를 쓰고 있던 사실 때문에 받아들여지지 않았습니다. 이미 받은 배당금은 국가에 배당됐어야 할 돈이라며 부당이득으로 돌려주게 했습니다.
- 판결문: 「원고가 임차보증금 및 월 차임을 지급한 근거가 불분명하다.」
- 판결문: 「원고가 위 임차건물에서 영업을 한 흔적이 거의 없다.」
⚖️ 대구지방법원 경주지원 2024가단644 (2024.10.22.) — ❌ 원고 청구 기각 → 소유자의 어머니인 원고는 소액보증금 1,700만 원을 배당받지 못함.
- 소유자의 어머니가 2017. 8. 아들과 보증금 3,000만 원 계약을 맺었다며 권리신고·배당요구를 했고, 배당에서 빠지자 1,700만 원 배당을 구했습니다.
- 경매법원이 보증금 금융자료를 요구했지만 부조금 등 현금을 모아 지급했다는 답만 했습니다.
- 법원은 금융자료가 전혀 없고, 계약서 지번이 실제와 다르며 기간이 없고, 계약일이 아들의 매매계약일보다 앞서며, 점유개시일 주장이 바뀌고, 중개인·확정일자도 없다며 가장임차인으로 봤습니다.
- 판결문: 「그 현금 마련 방법과 관련한 객관적 증빙을 전혀 제출하지 못하고 있다는 것은 쉽게 납득하기 어렵다.」
송금은 했지만 — 바로 인출되거나 되돌아간 돈
⚖️ 인천지방법원 2008가단15031 (2008.10.17.) — ❌ 원고 청구 기각 → 소액임차인이라던 원고는 1,800만 원을 배당받지 못함
- 원고는 2007. 5. 29.자 보증금 1,800만 원 계약서로 2007. 5. 31. 전입신고와 확정일자를 받았고, 약 20일 뒤인 2007. 6. 18. 경매개시결정이 났다. 당시 집에는 채권최고액 2,700만 원과 6,000만 원의 근저당이 있었고 감정가는 6,500만 원이었다. 원고는 사실혼을 정리하며 받은 2,000만 원 중 1,600만 원을 은행에서 현금으로 소유자 계좌에 송금했는데, 소유자는 25초 뒤 같은 지점에서 1,600만 원을 바로 인출했다. 배당에서 제외되자 소를 냈다(소유자 몫 1,559,321원은 조정으로 원고에게 주기로 함).
- 보증금 송금은 출처·사용처를 숨기려는 것으로 보이고, 경매 임박 상황, 보호 한도를 넘는 보증금, 서두른 잔금 지급, 원고의 친척이 낙찰받고 인도명령까지 신청한 과장된 행동 등을 종합하면 원고를 정당한 소액임차인으로 인정하기 어렵다.
- 판결문: 「금원의 출처나 사용처 등을 숨기기 위한 것으로 보이며」
⚖️ 인천지방법원 2012가단3462 (2012.10.18.) — ❌ 남구 1순위 배당액 부분은 각하, 나머지 청구 기각 → 원고들(임차인 주장)은 가장임차인으로 배당 못 받음
- 소유자의 처남이자 소유자 회사 직원(방 1칸)과 같은 회사 직원(방 2칸)이 2011년 2월·4월 계약서를 쓰고 전입·확정일자를 받았는데, 확정일자 1주일 뒤 1순위 근저당 은행이 경매를 신청했습니다. 두 사람은 배당에서 빠졌습니다(금액은 판결문에서 가려짐).
- 보증금 송금 하루 전 소유자 아버지가 임차인 계좌로 돈을 넣었는데 통장에는 임차인 아버지 이름으로 찍혀 있었고, 보증금을 받은 소유자 아들 계좌에서 다시 소유자 아버지에게 돈이 송금됐습니다.
- 법원은 이런 돈의 흐름에 특수관계, 과다한 담보·압류, 확정일자 1주일 뒤 경매신청, 우편물 수령 정황을 더해 진정한 임차인이 아닌 가장임차인이라고 봤습니다. 배당기일에 이의하지 않은 부분은 소가 부적법하다며 각하했습니다.
- 판결문: 「기존의 임대차보증금을 새로운 임대차계약의 보증금으로 갈음하는 경우 금원의 수수가 없는 것이 통상적이고」
⚖️ 서울남부지방법원 2006가단60971 (2006.11.01.) — ❌ 원고 청구 기각 → 소액임차인이라 주장한 원고는 배당 못 받음
- 임차인 주장자는 2004. 12. 18. 아파트 방 1칸을 보증금 2,000만 원(월세 12만 원)에 빌리는 계약서를 쓰고 2005. 1. 20. 전입, 27. 확정일자를 받았습니다. 소유자의 동생도 2002년자 계약서에 약 2년 6개월 뒤 확정일자를 받았고, 둘 다 배당에서 빠졌습니다.
- 잔금 1,800만 원의 증거라던 수표는 임대인 아들이 1,470만 원을 인출해 임차인 이름으로 발행받고, 임차인이 배서한 뒤 곧바로 아들 자신의 계좌 3곳에 입금한 것이었습니다. 2년 4개월 차이 나는 두 계약서는 중개인과 양식이 같았고, 공과금 등 실제 거주 자료도 없었습니다.
- 법원은 소액임차인으로 우선 배당받을 목적으로 계약서를 만든 가장임차인으로 봤습니다.
- 판결문: 「가장임차인에 불과하다고 보인다.」
계약서 날짜·확정일자가 이상할 때
⚖️ 창원지방법원 2012가단412 (2012.06.22.) — ❌ 원고(임차인 주장) 청구 대부분 기각 → 소유자의 남편은 상가 소액임차인으로 배당 못 받음(자백간주된 피고 1명에 대해서만 인용)
- 임차인 주장자는 아내 소유 4층 상가의 3층 점포를 빌린 소액임차인이라며 배당요구했다가 빠졌습니다. 2008. 9. 8. 그 점포에 사업자등록을 했고, 2009. 1. 7.자 계약서를 냈으며, 2008. 1. 2. 아내 통장으로 송금한 기록이 있었습니다(금액은 판결문에서 가려짐).
- 법원은 계약서가 2008. 12. 1.자와 2009. 1. 7.자로 이중 작성됐고 중개인 없이 작성돼 소급 작성이 가능하며, 송금액이 계약서상 지급일·보증금액과 전혀 다르고 부부 사이 통장 거래가 많아 보증금으로 보기 어렵다고 했습니다. 나머지 보증금은 지급 자료조차 없었습니다.
- 답변하지 않아 자백간주된 피고 1명에 대해서만 청구가 인용됐습니다.
- 판결문: 「위 각 임대차계약서는 중개인 없이 작성된 것으로서 언제든 소급 작성이 가능한 점」
⚖️ 수원지방법원 2015가단42861 (2016.08.10.) — ❌ 이의하지 않은 금액 부분은 각하, 나머지 청구 기각 → 딸(소액임차인 주장자)은 배당 못 받음
- 소유자의 딸이 2013. 7. 22.자(당초 7. 12.자를 고친 것으로 보임) 보증금 3,000만 원 계약서를 냈고, 보증금은 2007년경 어머니에게 빌려준 1억 원 중 3,000만 원으로 대신했다고 주장했습니다. 전입은 이미 2012. 9. 5.에 했고 2013. 7. 22.은 세대주변경일이었으며, 확정일자는 경매개시결정(2014. 1. 14.) 뒤인 2014. 4. 7.에야 받았습니다.
- 어머니는 계약 전 회생신청을 해 임차권 설정 등을 금지하는 보전처분 등기가 되어 있었습니다.
- 법원은 1억 원 채권이 있었다는 증거가 부족하고 보전처분 중에 계약한 점 등에 비추어 진정한 임대차계약이 체결됐다고 보기 어렵다고 했습니다. 배당기일에 이의하지 않은 금액 부분은 소의 이익이 없다며 각하했습니다.
- 판결문: 「원고와 김DD 사이에 실제 진정한 임대차계약이 체결되었다고 보기 어렵다.」
💬 보증금은 냈는데 실제로 살았는지가 문제라면 실거주 판례를 확인하세요
⚖️ 부산지방법원 동부지원 2008가단24830 (2009.02.13.) — ⭕ 원고 청구 인용 → 피고들(세무서·농협중앙회·부산신용보증재단) 배당액 삭제, 원고 배당액 6,037,370원을 1,200만 원으로 증액
- 원고는 1995. 7. 20. 단독주택 1층을 보증금 2,000만 원에 임차하면서 계약서 없이 소유자 남편(대리인)으로부터 영수증만 받았다. 1995. 11. 17. 전입신고 후 2008. 7.경까지 계속 거주했고, 확정일자를 받으려고 2006. 11.경 계약기간 1995. 7. 20.~2007. 12. 31.로 된 계약서를 받아 2006. 11. 28. 확정일자를 받았다. 2007. 2. 23. 경매가 개시됐고 배당법원은 원고를 가장임차인으로 보고 잔여액 등 6,037,370원만 배당했다.
- 원고는 진정하게 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급한 뒤 인도받아 전입신고까지 마친 진정한 소액임차인이다. 계약기간 12년, 경매 3개월 전 확정일자, 계약 당시 근저당 존재, 집행관이 원고를 못 만난 점 등 피고들 주장 사정만으로는 가장임차인이라 할 수 없다.
- 판결문: 「피고 ○○세무서, 부산신용보증재단 주장의 위와 같은 사정만으로 원고가 가장임차인이라고 할 수는 없으므로」
금융자료로 진짜 임차인이 인정된 사례
⚖️ 의정부지방법원 고양지원 2014가단22584 (2015.08.21.) — ⭕ 원고 본소 인용, 피고들 반소(사해행위 취소) 기각 → 임차인에게 최우선변제금을 배당하도록 배당표 경정
보증금을 실제 지급한 금융거래내역이 있고 실제 거주했으며, 권리제한등기 합계가 시세에 못 미치고 임대인과 특별한 관계도 없어 진정한 임차인이다
→ 사실관계와 판결문 문장은 15편 소액임대차 사해행위 (채권자가 임대차를 취소할 때)에서 자세히 봅니다.
⚖️ 인천지방법원 부천지원 2014가단43900 (2015.04.29.) — ⭕ 원고(후순위 근저당권자) 청구 모두 기각 → 재외국민 임차인은 진짜 임차인으로 19,231,104원 배당 유지
허위 계약이라는 증거가 없고 보증금 실제 송금, 거소 신고, 낙찰로 보증금을 지키려 한 사정 등에 비추어 정당한 임차인이다
→ 사실관계와 판결문 문장은 15편 소액임대차 사해행위 (채권자가 임대차를 취소할 때)에서 자세히 봅니다.
⚔️ 깨는 법 (낙찰자·채권자 쪽) — 판결에서 법원이 받아들인 사정
- 보증금·월세를 현금으로 줬다고만 하고 객관적 자료가 없는 점. 소유자가 배우자 계좌를 쓰고 있었는데도 현금이라는 설명은 납득되지 않았습니다(서울중앙지법 2015가단23206).
- 송금 직후 같은 지점에서 바로 인출되거나(25초 뒤, 인천지법 2008가단15031), 같은 날 같은 농협 지점에서 입금되자마자 출금되는 비정상적 입출금(부산지법 2008가단70073).
- 송금 하루 전 소유자 쪽 사람이 임차인 계좌에 돈을 넣고 보증금을 받은 계좌에서 그 사람에게 돈이 돌아간 흐름(인천지법 2012가단3462). 임대인 아들이 수표를 발행받아 임차인 배서 뒤 자기 계좌에 넣은 경우도 같았습니다(서울남부지법 2006가단60971).
- 계약서가 두 종류로 이중 작성되거나 날짜를 고친 흔적, 중개인 없는 계약서, 송금액·날짜가 계약서와 다른 점(창원지법 2012가단412·수원지법 2015가단42861).
- 경매개시결정 뒤에야 받은 확정일자(수원지법 2015가단42861), 소유자가 쓴 영수증만 있고 실제 돈이 오간 금융자료가 없는 점(서울중앙지법 2011가단415920).
판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
🛡️ 방어하는 법 (임차인 쪽) — 통한 사정과 안 통한 사정
- 통한 사정: 남편 계좌에서 임대인 처 계좌로 보낸 금융거래내역, 작은아버지에게 빌린 돈 등 출처를 의심할 사정이 없는 점, 공과금 납부, 전단지를 보고 중개사무소를 통해 계약한 경위(의정부지법 고양지원 2014가단22584).
- 통한 사정: 계약서대로 계약금 250만 원·잔금 2,250만 원을 처 계좌로 송금하고, 관리사무소 사실조회·금융자료로 거주와 지급이 확인된 점(인천지법 부천지원 2014가단43900).
- 통한 사정: 처음엔 영수증만 받고 계약서는 나중에(2006년) 처음 받았으며 확정일자를 경매 3개월 전에 받았어도, 보증금 2,000만 원의 출처(전 집 보증금 600만 원·계금 1,000만 원·통장 인출 400만 원)를 구체적으로 밝히고 약 13년간 산 점(부산지법 동부지원 2008가단24830).
- 안 통한 사정: 잔금 송금 사실이 인정돼도, 송금 직후 근저당을 설정받으면서 전입·확정일자는 약 40일 뒤에야 하는 등 다른 정황이 겹치면 계약서대로의 임대차로 인정되지 않았습니다(서울북부지법 2012가단31243).
- 안 통한 사정: 부부 사이 송금은 실제 보증금인지 확인하기 어렵다고 봤습니다(창원지법 2012가단412·대구지법 2020가단17761).
판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 진짜 임차인이라도 증거가 없으면 질 수 있습니다.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 보증금이 임차인 쪽 계좌에서 임대인(또는 그 가족) 계좌로 실제 이체됐다(의정부지법 고양지원 2014가단22584)
→ 준비할 자료: 계좌이체 내역, 수표 발행·지급 내역, 보증금 마련 출처(전 집 보증금 반환·대출 등) 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 받은 돈이 바로 인출되거나 소유자 쪽으로 되돌아갔다(인천지법 2008가단15031·2012가단3462)
→ 준비할 자료: 임대인·임차인 계좌 거래내역(사실조회·문서제출명령), 통장의 입금자 표시, 같은 날 입출금 시각
⚖️ 법원이 본 사실 — 계약서가 나중에 만들어졌거나 이중으로 있다(창원지법 2012가단412)
→ 준비할 자료: 경매기록에 낸 계약서와 소송에서 낸 계약서 비교, 확정일자 날짜, 중개사 기재와 실제 중개 여부
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 소액임차인 최우선변제(「주택임대차보호법」 제8조)와 확정일자 우선변제(제3조의2)는 보증금을 실제로 낸 임차인을 위한 제도입니다. 판결들은 계약서 금액이 아니라 실제로 낸 돈을 따졌습니다.
- 하급심에서는 경매법원이 보증금 금융자료를 요구했는데 내지 못한 사정이 불리하게 작용했습니다(대구지법 경주지원 2024가단644).
- 이미 배당금을 받아 갔더라도 가장임차인으로 판명되면 부당이득으로 돌려줘야 할 수 있습니다(서울중앙지법 2015가단23206, 반소 2015가단5372187). 이 문제는 14편에서 이어집니다.
내 사건에서 먼저 확인할 것
- 보증금을 보낸 계좌·수표 내역이 계약서의 날짜·금액과 맞는지
- 받은 쪽 계좌에서 돈이 바로 빠져나가거나 되돌아가지 않았는지
- 보증금 마련 출처(전 집 보증금·대출 등)를 설명할 자료가 있는지
- 계약서가 하나뿐인지, 날짜를 고친 흔적이나 중개인 기재가 있는지
- 확정일자를 언제 받았는지 — 근저당·가압류·경매개시와의 순서
💬 배당이의 소송 서류와 진행 상황은 대법원 전자소송에서 확인합니다
📂 같은 쟁점 사례 모음 — 판결문 원문으로 확인한 사건 전부
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 법원 판단 |
|---|---|---|---|
| 서울중앙지방법원 2015가단5372187 2016.07.15. | ❌ | 원고는 소유자 XXX로부터 같은 건물 제0002호·제0003호를, 같은 날 YYY으로부터 제0006호·제0007호를 빌렸다며 소액임차인으로 배… | 원고와 소유자의 오랜 친분, 같은 사람이 쓴 듯한 계약서, 같은 날 같은 세무사무소에서 한 사업자등록, 현금 지급 주장과 금융자료 부재, 영업… |
| 부산지방법원 2008가단70073 2008.10.31. | ❌ | 원고는 2007. 1. 19. 소유자 ○○근에게서 아파트(84.94㎡) 작은 방 1칸을 보증금 1,400만 원에 임차했다는 계약서를 쓰고 20… | 이미 임차인이 있는 상황에서 아파트 면적까지 감안하면 방 1칸을 쓰려고 추가로 보증금을 내고 임차한다는 것은 거래상식에 반하고, 같은 날 농협… |
| 대구지방법원 2006가단158857 2007.05.01. | ❌ | 원고는 소유자와 건물 2층 전부를 보증금 7,500만 원에 임차했다며 배당요구했으나 경매법원이 가장임차인으로 보고 배당에서 뺐다 | 계약서에는 계약일에 보증금 전액이 지급된 것으로 적혀 있지만 실제 돈의 흐름과 맞지 않고, 장모·사위가 건물을 둘로 나눠 계약한 경위도 납득할… |
| 서울중앙지방법원 2011가단415920 2012.02.21. | ❌ | 소유자 ○○의 관악구 건물에는 우리은행 근저당권(채권최고액 1억 800만 원)과 2004. 11. 11. 국가 압류등기가 있었다 | 근저당권과 압류가 있어 보증금이 보호되지 않을 수 있는데도 특별한 사정 없이 계약한 점, 보증금 지급에 관해 영수증만 내고 실제 돈이 오간 금… |
| 서울북부지방법원 2012가단31243 2012.12.21. | ❌ | 원고는 자기 여동생과 사실혼 관계인 소유자 ○○로부터 2011.3.2. 아파트 방 1개를 임차했다며 경매 진행 중 배당요구했다 | 잔금 송금 사실은 인정되지만 여러 정황에 비추어 계약서 내용대로 임대차계약이 체결되었다고 인정하기 부족하다. |
| 대구지방법원 2020가단17761 2021.04.21. | ❌ | 원고 회사는 경매 건물 2층(상가) 일부를 보증금 2,000만 원에 임차한 소액임차인이라며 배당요구했으나, 근저당권자 등이 가장임차인이라며 배… | 최초 계약 때 냈어야 할 보증금을 갱신 때 송금했다는 점, 소유자와 원고 대표자가 부부라 송금액이 실제 보증금인지 확인하기 어려운 점, 확정일… |
| 서울북부지방법원 2021가단4489 2021.11.23. | ❌ | 원고는 2019. 12. 1. 소유자 ○○과 아파트 방 1칸을 보증금 60,000,000원에 임차하는 계약서(중개인 없음)를 쓰고 2020. … | 소액임차인 제도는 사회보장적 예외이므로 주된 목적이 선순위 담보권자보다 먼저 채권을 회수하려는 데 있으면 보호할 수 없다 |
| 수원지방법원 2011가단70653 2012.04.24. | ❌ | 경매 부동산을 2007. 7. 10. 소유자 ○○로부터 주거용으로 임차하고 2007. 7. 11. 전입, 2010. 10. 12. 확정일자를 … | 소액임차인으로 보호받으려면 임대인에게 보증금을 지급한 사실이 분명히 입증되어야 한다 |
| 서울중앙지방법원 2008가단339941 2009.02.04. | ❌ | 원고는 2006. 3. 20. 소유 법인과 보증금 4,000만 원으로 주상복합 301호를 임차하는 계약서(중개인 없음)를 쓰고 2006. 5.… | 원고는 실제 임차인이 아닌데 앞선 경매 진행 중 전입해 둔 것을 기화로 소액보증금을 받아낼 의도로 계약서를 허위로 작성했다고 추인되어 청구를 … |
| 부산지방법원 동부지원 2007가단37112 2008.05.23. | ❌ | 원고는 2007. 3. 1. 소유자 부부가 사는 아파트 방 1칸을 보증금 1,500만 원에 임차해 700만 원은 소유자에게, 800만 원은 2… | 다수 근저당·압류 상황, 50대 가장이 소유자 부부 집 방 1칸을 혼자 빌린 점, 계약서(당일 전액 지급)와 주장 불일치, 금융자료 전무, 관… |
| 의정부지방법원 2006가단30389 2006.12.22. | ❌ | 아파트 1902호·1903호가 임의경매로 매각되어 실제 배당액 283,868,332원 중 각 호실 소액임차인에게 1,200만 원씩, 은행에 2… | 계약서 작성과 전입신고 사실만으로는 정당한 임차인이라 인정하기 부족하다 |
| 의정부지방법원 2011나9267 2012.09.13. | ⭕ | 원고는 2007. 10. 13. 이전 경매의 최고가매수신고인(소외 1)과 보증금 3,000만 원(계약금 200만 원, 잔금 2,800만 원 2… | 계약·입주 경위, 계약금 수표 지급과 잔금 송금·수표 지급 등을 종합하면 원고는 진정한 임차인이고 가장 임차인이라는 증거가 없다 |
| 대법원 2012다93794 2014.02.27. | △ | 원고는 종전 경매의 최고가매수신고인(소외 1)과 2007. 10. 13. 임대차계약을 맺고, 2007. 10. 23. 집을 넘겨받아 전입신고와… | 주택임대차보호법이 적용되려면 적어도 적법하게 임대차계약을 체결할 권한이 있는 임대인이 계약해야 한다 |
| 수원지방법원 평택지원 2006가단18841 2007.07.13. | ⭕ | 원고는 2004.2.23. 교차로 광고(보증금 800만 원·월세 10만 원)를 보고 아파트를 임차해 2.27. 처가 잔금 720만 원을 임대인… | 원고가 임대인과 특별한 인적 관계가 없고, 광고·계약서·계좌 입금·월세 송금·아파트 총무의 거주확인서 등에 비추어 원고는 2004.2.23. … |
| 인천지방법원 2005가단121874 2007.06.15. | ⭕ | 원고는 2004. 11. 13. 보증금 1,700만 원, 기간 2004. 11. 18.~2006. 11. 17.로 임대차계약을 맺고 계약금 1… | 인정 사실에 의하면 원고는 진정한 소액임차인이므로 최우선변제금 1,600만 원을 우선 배당해야 한다. |
| 서울북부지법 2025가단107133 2026.01.23. | ⭕ | 임차인(소외 2)은 2021. 3. 14. 빌라(56.4㎡)를 보증금 2억 1,000만 원에 임차해 3. 17. 확정일자를 받고, 2021. … | 공사는 보증금을 대위변제했으므로 새 소유자에게 채권양도 통지를 하지 않았어도 민법 제481조에 따라 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있다 |
⭕ 진짜 임차인 인정 · ❌ 임차인 주장 배척(가장임차인 등) · △ 파기환송·일부. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
의정부지법 2011나9267은 수표·송금 자료로 임차인을 진짜로 인정했지만, 대법원 2012다93794가 다른 이유(매각대금을 내기 전인 최고가매수신고인에게 임대 권한이 있었는지)로 파기했습니다. 송금 자료가 있어도 계약 상대방이 누구였는지가 다시 문제 될 수 있다는 점을 보여 줍니다. 판단기준 총론은 1편, 실거주 문제는 3편, 빌려준 돈을 보증금으로 돌린 경우는 4편, 이미 받아 간 배당금 반환은 14편에서 봅니다. 배당 순서는 우선변제권 최우선변제권 차이 (배당 순서 계산 예시), 배당표 읽는 법은 경매 배당표 보는 법 — 열람·이의 기한에 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 보증금을 현금으로 줬는데 가장임차인으로 몰리나요?
현금 지급 자체만으로 결론이 나지는 않았지만, 현금이라고만 하고 객관적 자료가 없을 때 법원은 불리하게 봤습니다. 대구지법 경주지원 2024가단644는 부조금 등 현금을 모아 줬다는 3,000만 원에 대해 현금 마련 증빙이 전혀 없다며 가장임차인으로 봤고, 서울중앙지법 2015가단23206도 현금 지급 주장만 있는 상가 계약을 통정허위표시로 봤습니다. 인출 기록·영수증·출처 자료를 모아 변호사와 상의하세요.
Q. 송금 내역이 있으면 진짜 임차인으로 인정되나요?
송금만으로 끝나지 않았습니다. 인천지법 2008가단15031은 임대인이 25초 뒤 바로 인출한 송금을, 인천지법 2012가단3462는 송금 전날 소유자 아버지가 넣어 준 돈을 보증금으로 보지 않았습니다. 반대로 의정부지법 고양지원 2014가단22584는 금융거래내역에 실거주와 특별한 관계 없음이 더해져 진짜 임차인으로 인정됐습니다.
Q. 계약서를 나중에 쓰고 확정일자도 늦게 받았는데 괜찮을까요?
부산지법 동부지원 2008가단24830은 처음엔 영수증만 받았다가 나중에 계약서를 받았고 확정일자가 경매 3개월 전이었지만, 보증금 출처를 구체적으로 밝히고 약 13년간 산 임차인을 진짜로 인정했습니다. 반면 수원지법 2015가단42861은 날짜를 고친 계약서와 경매개시 뒤 확정일자 등을 들어 진정한 계약으로 보지 않았습니다. 계약서 경위를 설명할 자료가 결론을 갈랐습니다.
🔗 경매 가장임차인 판례 연재 — ① 진짜 임차인인가 — 보증금·거주·돈의 성격
- 1편 · 가장임차인 판단기준 (대법원이 본 의심 정황)
- 2편 · 가장임차인 보증금 (현금·송금·계약서 판례) (지금 글)
- 3편 · 실거주 안 한 임차인 (방 1칸·전입만·부재 판례)
- 4편 · 빌려준 돈 보증금 전환 (채권자가 임차인이 된 경우)
- 5편 · 소액임차인 악용 (최우선변제 노린 임대차)
- 15편 · 소액임대차 사해행위 (채권자가 임대차를 취소할 때)
- 총정리 · 경매 가장임차인 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
- 지도 · 경매 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
- 함께 보기 · 우선변제권 최우선변제권 차이 (배당 순서 계산 예시)
- 함께 보기 · 경매 배당표 보는 법 — 열람·이의 기한
- 함께 보기 · 최우선변제금 못 받는 경우 7가지
📚 확인한 자료 (2026년 10월 29일 기준, 국가법령정보센터 원문)
- 「주택임대차보호법」 제3조(대항력)·제3조의2(우선변제권) — 2023.7.19 시행본
- 「주택임대차보호법」 제8조(보증금 중 일정액의 보호) — 2023.7.19 시행본
- 「민법」 제108조(통정한 허위의 의사표시) — 2026.3.17 시행본
- 「민사집행법」 제151조(배당표에 대한 이의)·제154조(배당이의의 소 등) — 2025.1.31 시행본
- 서울중앙지방법원 2015가단23206 (2016.07.15.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대구지방법원 경주지원 2024가단644 (2024.10.22.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 인천지방법원 2008가단15031 (2008.10.17.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 인천지방법원 2012가단3462 (2012.10.18.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울남부지방법원 2006가단60971 (2006.11.01.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 창원지방법원 2012가단412 (2012.06.22.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 수원지방법원 2015가단42861 (2016.08.10.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 부산지방법원 동부지원 2008가단24830 (2009.02.13.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 의정부지방법원 고양지원 2014가단22584 (2015.08.21.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 인천지방법원 부천지원 2014가단43900 (2015.04.29.) 판결문 원문
- 서울중앙지방법원 2015가단5372187 (2016.07.15.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 부산지방법원 2008가단70073 (2008.10.31.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대구지방법원 2006가단158857 (2007.05.01.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울중앙지방법원 2011가단415920 (2012.02.21.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울북부지방법원 2012가단31243 (2012.12.21.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대구지방법원 2020가단17761 (2021.04.21.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울북부지방법원 2021가단4489 (2021.11.23.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 수원지방법원 2011가단70653 (2012.04.24.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울중앙지방법원 2008가단339941 (2009.02.04.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 부산지방법원 동부지원 2007가단37112 (2008.05.23.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 의정부지방법원 2006가단30389 (2006.12.22.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 의정부지방법원 2011나9267 (2012.09.13.) 판결문 원문
- 대법원 2012다93794 (2014.02.27.) 판결문 원문
- 수원지방법원 평택지원 2006가단18841 (2007.07.13.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 인천지방법원 2005가단121874 (2007.06.15.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울북부지법 2025가단107133 (2026.01.23.) 판결문 원문
- 대법원 2000다53397 (2001.03.23.) 판결문 원문
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 판결문 원문을 직접 읽고 “비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 10월 29일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 가장임차인 여부는 증거로 판단되므로, 구체적인 사건은 변호사와 상담하거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)을 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.