📌 결론부터: 소액임대차도 취소될 수 있다 — 갈린 것은 임차인의 ‘선의’ 증명
- 대법원 2003다50771(2005.5.13.): 빚이 재산보다 많은 집주인이 유일한 집에 소액임차권을 설정해 준 것은 사해행위취소 대상이고, 임차인의 악의는 추정된다며 1,200만 원 배당을 지킨 원심을 파기했습니다.
- 진 사례: 친자매 소액임대차는 취소됐고(광주지법 목포지원 2014가단54678, 무변론), 장인·사위의 보증금 4억 원 임대차는 회생절차에서 부인됐습니다(서울동부지법 2020나28186).
- 이긴 사례: 보증금 송금·실거주·임대인과 무관함이 증명된 세입자는 선의로 인정돼 반소가 기각됐습니다(의정부지법 고양지원 2014가단22584 → 항소심 의정부지법 2015나55695에서 국가 항소 기각, 같은 사건).
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 계약할 때 집주인이 빚이 많았다는 사실을 나중에 알았다
☐ 세무서나 채권자가 내 임대차계약을 ‘사해행위’로 취소해 달라는 소송을 냈다
☐ 배당이의 소송에서 상대방이 반소로 사해행위 취소를 구했다
☐ 채권자로서 체납자·채무자가 가족에게 소액임차권을 준 것이 의심스럽다
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
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🏛️경매 판례
🔎① 입찰 전 — 권리분석
💵가장임차인 — 보증금·거주·돈의 성격⚖️ 주택임대차보호법 제3조·제8조
가장임차인 판단기준 — 대법원은 정황을 모아 종합 판단
△대법원99다69624근저당 직전 1주일 계약 → 임차인 승 원심 파기
△대법원2000다53397구조상 5세대 불가·침대 1개 → 원심 파기
△대법원2003다50771권리제한 많은 집 방 1개 → 사해행위 파기
❌대법원2001다14733빌려준 돈 회수 목적, 살았어도 소액 보호 X
△대법원2000다24184대여금으로 보증금 대체 → 대항력 없음
△대법원2020다38952임대인 의심 ≠ 가장임차인, 임차인 쪽 파기
△대법원2003도6412채권 전환해도 실제 거주 → 사기 아님
△대법원2002도5190장모 실제 거주 → 소송사기 단정 못 함
△대법원2022도11083허위 임차권 신고도 경매방해 될 수 있음
△대법원2010도12732허위 계약서로 임차권등기명령 → 사기 착수
△대법원96다34009배당 확정 뒤엔 배당금채권 양도 청구
△대법원91다1578돈 받기 전이면 부당이득 청구 못 함
△대법원2008다34828가장임차인 인정 유지, 유치권만 재심리
△대법원2001다47535채권 전환만으로 대항력 부정 못 함
△대법원2007다55088대여금 전환 조카 임차인 → 원심 파기
△대법원2007다23203실제 살 목적이면 감액 소액임차인 보호
❌대법원2013다62223제도 악용 목적이면 소액 보호 안 됨
△대법원2001다18513딸 가장임차인·보증금 합산 다시 심리
△대법원2011다101209가장임차인 유지, 사용대차 유익비 재심리
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가장임차인 보증금 — 계약서보다 돈의 흐름을 봤다
❌서울중앙지방법원2015가단23206현금 지급 주장·자료 없음 → 배당금 반환
❌대구지방법원 경주지원2024가단644부조금 현금 3천만 원, 증빙 없음 → 제외
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 임대인 인출 → 배당 제외
❌인천지방법원2012가단3462송금 전날 소유자 쪽이 입금 → 가장임차인
❌서울남부지방법원2006가단60971수표가 임대인 아들 계좌로 → 가장임차인
❌창원지방법원2012가단412계약서 이중 작성·부부 송금 → 배당 제외
❌수원지방법원2015가단42861날짜 고친 계약서·경매 뒤 확정일자 → 제외
⭕부산지방법원 동부지원2008가단24830출처 밝히고 13년 거주 → 진짜 임차인
⭕의정부지방법원 고양지원2014가단22584금융거래내역·실거주 → 최우선변제 인정
⭕인천지방법원 부천지원2014가단43900계약금·잔금 송금 확인 → 배당 유지
❌서울중앙지방법원2015가단5372187같은 판결 반소, 배당금 국가에 반환
❌부산지방법원2008가단70073입금 즉시 인출·방 1칸 추가 임차 → 제외
❌대구지방법원2006가단158857전액 지급 기재와 돈 흐름 불일치 → 제외
❌서울중앙지방법원2011가단415920영수증만, 금융자료 없음 → 배당 제외
❌서울북부지방법원2012가단31243송금은 인정, 근저당 먼저·전입 늦음 → 제외
❌대구지방법원2020가단17761부부 사이 송금은 보증금 확인 어려움
❌서울북부지방법원2021가단4489수표 시기·금액 불일치, 방 1칸 6천 → 제외
❌수원지방법원2011가단70653임대인 처 통장 입금·금액 다름 → 제외
❌서울중앙지방법원2008가단339941출금자료가 계약서와 전혀 다름 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2007가단37112보증금 금융자료 전무 → 통모 허위
❌의정부지방법원2006가단303891,500만 원 모두 현금 지급 → 제외
⭕의정부지방법원2011나9267(원심) 수표·송금으로 인정 → 대법원 파기
△대법원2012다93794최고가매수신고인 임대권한 없으면 파기
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841광고·잔금 입금·월세 송금 → 진짜 임차인
⭕인천지방법원2005가단121874처 계좌 수표 출금해 잔금 → 최우선변제
⭕서울북부지법2025가단107133실거래가만으론 보증금 부풀리기 아님
△대법원2000다53397보증금 영수증·자금출처 더 심리하라
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실거주 안 한 임차인 — 전입보다 실제 생활 흔적을 봤다
❌부산지방법원2008나15459방 3개 빌라에 소유자 가족 5명 → 배당 제외
❌대전지방법원2007가단57029방 2칸에 4인 가족, 자녀 책상 → 가장임차인
❌서울북부지방법원2021가단4489가족 사는 집 방 1칸 6천만 원 → 배당 제외
❌부산지방법원2018나47509방 1칸·번갈아 전입·관리비 없음 → 기각
❌서울고등법원2011나6447065평 혼자 전입·현황조사 2회 부재 → 0원
❌부산지방법원87가합1233집달관 14회 방문에도 못 만남 → 배당 취소
❌인천지방법원2014나55482명의만 빌려주고 계모 거주 → 1심 취소
❌대구지방법원2007가단123315빈 호실에 가전만, 남에게 사용 → 대항력 X
△대전지방법원2006나13863동거인은 가장, 시어머니는 실거주 인정
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841월세 송금·총무 거주확인서 → 진짜 임차인
❌부산지방법원2017가소564826번갈아 전입한 방 1칸 주장자 1심 기각
❌서울북부지방법원2012가단31243소유자와 사실혼 가족·방 2개 소형 → 제외
❌인천지방법원2014가단16776아들은 종전 거주지 학교 통학 → 기각
❌수원지방법원2016가단23928현황조사서엔 소유자 배우자로 기재 → 제외
❌수원지방법원2011가단70653현황조사 때 점유자로 조사 안 됨 → 제외
❌의정부지방법원 고양지원2014가단300현황조사 진술상 임차인은 다른 사람
❌부산지방법원2008가단70073이미 세 준 집에 방 1칸 추가 임차 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2007가단3711250대 가장이 소유자 집 방 1칸 혼자 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621자기 집 두고 경매 직전 전입 → 배당 제외
❌대전지방법원2006가단1803본인은 같은 동 자기 집 거주 → 가장임차인
⭕대구지방법원2011가합9260관리비·고지서·송달 → 가장임차인 아님
⭕서울중앙지법2004가합65614채무자 회사 직원도 실제 거주 → 배당 유지
⭕서울남부지방법원2006나4835종기까지 전입·거주 유지 → 1,600만 원 배당
⭕인천지방법원2005가단121874전입 후 이사해 계속 거주 → 최우선변제
△대법원2000다53397침대 1개·옷 몇 벌, 구조상 5세대 불가
△대법원2002도5190방 한 칸에 짐 두고 점유 → 소송사기 아님
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빌려준 돈 보증금 전환 — 실제 거주 목적이 갈랐다
△대법원2000다24184대여금 보증금 2억 8천 → 통정허위 무효
△대법원2001다47535채권 전환만으로 대항력 부정 못 함
△대법원2007다55088조카·대여금 보증금, 임차인 승 원심 파기
△대법원2003도6412채권 전환 진정 임차인 → 사기 아님 취지
△대법원2002도5190잔금 담보 장모 임대차, 소송사기 파기
❌수원지방법원 안산지원2015가단26122형부 대여금 상계 주장 → 배당 제외
❌수원지방법원2015가단42861어머니 대여 1억 증거 부족 → 배당 제외
❌수원지방법원 안산지원2006가단61918대여금 대신 방 2칸 임차 → 가장임차인
❌서울동부지방법원2008가단23867공사대금 → 상가 보증금 전환, 배당 제외
❌전주지방법원2013가단19047장인 대여 송금 소액 → 통정허위 무효
❌대구지방법원2007가단123315못 받은 보증금 담보 새 계약 → 대항력 없음
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621동서 대여금 갈음 의심 → 배당 제외
❌부산지방법원2006가단933대여금 보증금 진술 바뀜 → 가장임차인
⭕수원지방법원2009나31076보증금·대여 정산 채권 → 허위 아님
❌대법원2001다14733대여금 회수 목적 소액 임대차 → 보호 불가
△대법원2007다23203감액 소액임차인도 실거주면 보호 가능
❌서울동부지방법원2020나28186장인·사위 보증금 4억, 대여금 갈음 → 부인
△대법원2022도11083공사대금 담보 허위 전세 → 경매방해 파기
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소액임차인 악용 — 살았어도 '제도 악용'이면 0원
❌대법원2001다14733대여금 회수 목적 방 1칸 계약 → 보호 불가
❌대법원2013다62223보증금 내고 살아도 경매 예상 악용 → 0원
❌대전지방법원2012나19497(원심) 공인중개사 남편 중개 계약 → 패
❌서울서부지방법원2015가단214120실제 송금·관리비에도 악용 → 2,500만→0
❌서울동부지방법원2019나22311실거주 인정, 그래도 악용 → 1심 취소
⭕서울동부지방법원2018가단132852(1심) 3,200만 원 보호 → 항소심 취소
△대법원2007다23203감액 소액임차인도 실거주면 보호 가능
❌서울중앙지방법원2005가단367723(1심) 감액 소액임차인 패 → 대법원 파기
⭕서울남부지방법원2006나4835최우선 한도 1,600만 계약, 진짜 임차인
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841광고·월세 송금·거주확인서 → 진짜 소액
❌대법원2019다274868상고이유서 기간 경과 → 악용 판단 유지
△대법원2001다18513모녀 보증금 합산·딸 가장 여부 → 파기
△대법원2000다53397방 3개 층에 5세대 소액 → 다시 심리
❌서울북부지방법원2021가단4489회사 이사가 대표 집 방 1칸 6천 → 가장
❌부산지방법원2018나475094인 가족 집 방 1칸·번갈아 전입 → 가장
❌서울북부지방법원2017나40274제도 악용 → 부당이득 청구 기각
❌서울중앙지방법원2015가단23206상가 소액 통정허위 → 받은 배당도 반환
❌인천지방법원2014나55482계모가 낸 명의대여 계약 → 1심 취소
⭕부산지방법원 동부지원2008가단2483013년 거주·보증금 출처 → 진짜 소액
❌서울중앙지방법원2008가단339941경매 진행 중 계약서 허위 작성 → 기각
❌부산지방법원2008가단70073이미 세 준 방 추가 임차·즉시 인출
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 인출, 경매 20일 전 계약
❌부산지방법원2008가단35841경매 직전 계약, 금융자료 없음 → 기각
❌부산지방법원 동부지원2007가단3711250대 가장 혼자 방 1칸 → 형식뿐 임대차
❌대전지방법원2007가단570294인 가족 방 2칸 집 방 1칸 → 가장임차인
⭕청주지방법원2007가단3957전 동서 두 임차인 각각 소액 → 유지
❌대구지법2000나12202한도 맞추려 계약서 2장 → 배당 전부 잃음
❌부산지방법원87가합1233판결 송달 직후 전입 몰림 → 배당 취소
△대법원2003다50771채무초과 중 소액임대차 → 사해행위 대상
△대법원2001다47535일반 대항력은 채권 전환만으로 부정 불가
△대법원2007다45562가장임차인 삭제액 나누는 순서 → 파기
△대전지방법원2006나13863동거인 가장 삭제, 시어머니는 진짜
❌대구지방법원2020가단17761대표자가 소유자 배우자인 법인 → 가장
❌서울북부지방법원2017가단111335언니 아파트·중개인 없는 계약 → 기각
❌인천지방법원2014가단16776시가 육박 채무·아들 통학 → 진정성 부정
❌전주지방법원2013가단19047장인 아파트 사위 소액임차인 → 무효
❌서울북부지방법원2012가단31243방 2개 소형, 근저당까지 받음 → 기각
❌창원지방법원2012가단412소유자 남편 상가 소액, 계약서 이중
❌서울중앙지방법원2011가단415920처형·영수증만, 금융자료 없음 → 기각
❌부산지방법원2008나15459외삼촌 집 방 1칸, 구조상 불가 → 기각
❌부산지방법원2008가단34367(1심) 외삼촌 집 방 1칸 → 배당 제외
❌광주지방법원2007가단66793증거 부족 → 소액 배당 0원 유지
❌서울중앙지방법원2007가단438193올케 계약서 3년 뒤 작성 → 허위 추인
❌대구지방법원2007가단123315못 받은 보증금 담보 계약 → 대항력 없음
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621자기 집 두고 경매 직전 전입 → 기각
❌수원지방법원 안산지원2006가단52099친언니 집, 3년 뒤 계약서 → 기각
❌대전지방법원2006가단1803자기 집 있는 누나 소액 주장 → 가장
❌의정부지방법원2006가단30389친동생·현금 지급·조사서와 금액 달라
❌서울남부지방법원2006가단60971수표 배서 후 아들 계좌로 → 가장임차인
❌부산지방법원2006가단933소유자처럼 행동한 처남 → 가장임차인
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
소액임대차 사해행위 — 취소 대상, 임차인 선의 증명이 갈랐다지금 보는 글
👪가장임차인 — 가족·회사⚖️ 주택임대차보호법 제3조 · 민법 제108조(통정허위표시)
가족 임차인 — 관계보다 보증금·거주 증거가 갈랐다
△대법원99마7804부자관계 미기재만으론 낙찰불허 못 함
△대전지방법원2006나13863시어머니는 진짜, 동거인은 가장
△서울동부지방법원2015가단117098(1심) 딸 보증금 1억 진짜 → 공제
⭕서울고등법원2016나2063201(항소심) 딸 보증금 진짜 유지
△대법원2001다18513모녀 한 가구면 보증금 합산 심리
❌대구지방법원 경주지원2024가단644아들 집 어머니, 현금 주장 → 배당 0
❌수원지방법원2015가단42861딸, 대여금 대체 증거 없음 → 배당 0
❌창원지방법원2012가단412아내 상가 빌린 남편, 계약서 2장
❌수원지방법원2016가단23928소유자 배우자, 계약서 바뀜 → 가장
❌인천지법 부천지원2001고단23전처 명의 허위 계약서 → 1심 징역 10월
△대법원2011다101209며느리 집 모자, 가장임차인 유지
△대법원2001다77888딸 임차인 원심 통정허위 → 원고적격 파기
❌대법원96다30786채무자 남편 전세 주장, 인도명령 미침
△대법원96다34009남편 명의신탁 의심, 부당이득 청구 방식
❌대법원2013다62223중개사 남편·자녀 명의 소액임대 반복
❌광주지방법원2015가단25636어머니 임차인, 남편이 확인서 → 배당 제외
❌인천지방법원2008가단77725소유자의 모로 동거, 무상거주확인서
❌인천지방법원2014나55482계모가 돈 낸 명의대여 계약 → 배당 0
❌대구지법2000나12202부부 명의로 계약서 쪼개기 → 무효
❌부산지방법원87가합1233소유자 어머니 등 소급 계약서 → 취소
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친척 임차인 — 빌려준 돈·쪼갠 계약서는 대부분 배척
△대법원2007다55088조카, 부모 대여금을 보증금 → 원심 파기
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
⭕청주지방법원2007가단3957전 동서 두 임차인, 각 1,200만 원 유지
△대법원2002도5190장모 실제 거주 → 소송사기 유죄 파기
❌전주지방법원2013가단19047장인 집 빌린 사위 → 통정허위 무효
❌대구지방법원2006가단158857장모·사위 계약서 쪼개기 → 배당 0
❌서울동부지방법원2020나28186채무초과 장인·사위 보증금 4억 → 부인
❌수원지방법원 안산지원2015가단26122처제, 대여금 상계 보증금 → 증명 부족
❌부산지방법원2008가단34367(1심) 외삼촌 집 조카, 경매 직전 전입
❌부산지방법원2008나15459(항소심) 외삼촌 집 조카, 항소 기각
❌서울북부지방법원2017가단111335언니 집 임차인, 부당이득 청구도 기각
❌광주지방법원 목포지원2014가단54678친자매 소액임대 → 사해행위 취소
❌전주지방법원2013가소133602시동생 집 형수, 근저당까지 → 기각
❌서울서부지방법원2012가단202874조카 부부 임대인, 가장 아님·대항력 없음
❌서울북부지방법원2012가단31243여동생 사실혼 상대 집, 근저당만 챙김
❌서울중앙지방법원2011가단415920제부 집 처형, 영수증만 → 배당 0
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 인출, 친척이 낙찰
❌서울중앙지방법원2007가단438193올케, 전입 3년 뒤 계약서 → 배당 0
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621동서가 송금, 명의 빌린 채권 회수 의심
❌대전지방법원2006가단1803동생 집 누나, 같은 동 자기 집 → 가장
❌수원지방법원 안산지원2006가단52099언니 집 동생, 전입 3년 뒤 계약서
❌의정부지방법원2006가단30389다른 호실 임차인의 동생, 전액 현금
❌서울남부지방법원2006가단60971소유자 동생과 같은 양식 계약서 → 가장
❌부산지방법원2006가단933소유자 처의 오빠, 소유자처럼 행동
△대법원2001다18513모녀 한 가구면 보증금 합산 심리
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회사·법인 임차인 — 관계보다 보증금의 출처와 흐름
❌대구지방법원2020가단17778형수 겸 회사 대표, 남편 계좌 8회 송금
❌인천지방법원2012가단3462처남·직원, 소유자 아버지 돈이 순환
❌대구지방법원2020가단17761배우자가 대표인 법인, 갱신 때 송금
❌서울북부지방법원2021가단4489사내이사·대표이사, 방 1칸 6천만 원
⭕서울중앙지법2004가합65614채무자 회사 전 직원, 송금·거주 → 인정
⭕의정부지방법원2003가단50153(1심) 분양 담당자의 처, 3천만 원 유지
⭕의정부지방법원2005나1248(항소심) 분양 담당자의 처, 항소 기각
❌창원지방법원2000라189가족 법인, 가압류 직후 설립 → 인도
△대구고등법원2006나8673(원심) 이사 명의 전 소유자 → 대법원 파기
❌수원지방법원2019나53730아버지 회사와 계약서 → 8,400만 원 반환
△대법원2022도11083직원·공사업자 허위 전세 → 경매방해 취지
△대법원2020다38952실제 임대인 의심은 가장임차인과 별개
△대법원2015마2025회사 감사의 계모, 점유보조자 아님
❌서울중앙지방법원2015가단5372187오랜 지인 상가, 같은 날 사업자등록
❌전주지방법원2009나7130전 소유자 임차는 인정, 유치권 상계 소멸
❌대전지방법원 공주지원2008고단137(1심) 자기 법인과 허위 임대차 → 사기
❌대전지방법원2008노2071(항소심) 가장 임대차 배당 사기 유지
❌서울동부지방법원2008가단23867하도급 법인, 공사대금을 보증금 전환
△대법원2008다34828가장임차인 유지, 유익비 유치권은 재심리
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📝가장임차인 — 확인서·진술⚖️ 민법 제2조(신의성실)
무상거주확인서 — 매수인이 믿었다면 대항 못 함
❌대법원2016다248431보증금 2억 4천, 배당 0원 + 집 인도
❌수원지방법원2015나27191(원심) 낙찰자 승, 부당이득 4천여만 원
△대법원2016다228215확인서 믿고 값 정했으면 대항 불가
⭕의정부지방법원2015나54463(원심) 임차인 보호 → 대법원 파기
△서울지법 동부지원2000가단8695빈칸 서명 조사서 번복은 신의칙 위반 아님
❌광주지방법원2015가단25636어머니 임차인, 남편이 확인서 → 배당 제외
❌인천지방법원2008가단77725소유자와 함께 확인서 제출 → 배당 제외
❌서울중앙지방법원2016고합510임대인이 확인서 위조해 대출 → 사기
❌서울서부지방법원2012가단202874임차인 없다는 각서만으론 가장 아님
❌대법원97다12211임대차 부인 확인서 → 배당요구 불가
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
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임대차 없음 확인서 — 임차인이 직접 썼으면 배당 못 받음
❌대법원97다12211임대차 부인 확인서 → 배당 1,856만 원 잃음
△대법원99다69624은행에 낸 확인서 + 정황 → 가장 여지(파기)
❌서울북부지방법원2017가단111335언니가 확인서·전출자료 제출 → 청구 기각
△대구고등법원2006나8673(원심) 명의자 확인서 → 가장 인정, 대법원 일부 파기
❌서울서부지방법원2012가단202874임대인 각서만으론 가장 아님, 공시 불일치
⭕대구지방법원2011가합9260위조 계약서는 임차인 잘못 아님
❌의정부지방법원 고양지원2014가단300현황조사 진술 → 임차인은 다른 사람
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621조사서에 '거주 안 함' 진술 → 배당 제외
△대법원2000다53397기억 못 하는 현황조사보고서론 부족
△대법원99마7804명세서에 부자관계 안 적어도 중대하자 아님
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
❌대법원2016다248431무상거주확인서, 배당 0원 + 집 인도
△대법원2016다228215확인서 믿고 값 정했으면 대항 불가
⭕의정부지방법원2015나54463(원심) 임차인 보호 → 대법원 파기
△서울지법 동부지원2000가단8695빈칸 서명 조사서 번복은 신의칙 위반 아님
❌서울중앙지방법원2016고합510확인서·계약서 위조해 대출 → 사기
△대법원2022도11083현황조사보고서 실린 허위 신고 → 경매방해
△대법원2022도3103허위 임차권 신고, 무죄 원심 파기
❌인천지법 부천지원2001고단23허위 계약서 권리신고 → 징역 10월
△대법원2015마2025점유보조자 주장 점유자 인도명령 파기
△대법원2003다50771소액임대차 사해행위, 원심 파기
❌수원지방법원2016가단23928계약서 바뀌고 점유 불명 → 배당 제외
❌서울북부지방법원2012가단31243소액임차인 주장 → 최우선 배당 못 받음
❌수원지방법원2011가단70653소액임차인 주장 → 배당 못 받음
❌서울고등법원2011나64470확정일자 임차인 주장 → 배당 0원
❌의정부지방법원2006가단30389방 1칸 소액임차인 → 배당 제외 정당
△대법원2008다34828가장임차인 유지, 유익비 유치권 재심리
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⚖️③ 배당 — 배당이의·부당이득
🧾가장임차인 — 배당에서 다투기⚖️ 민사집행법 제151조·제154조(배당이의)
🔑④ 인도 — 인도명령·대항력
🗝️가장임차인 — 인도명령·대항력 유지⚖️ 민사집행법 제136조(부동산의 인도명령)
🚨⑤ 형사 — 경매방해·사기
🚔가장임차인 — 경매방해·사기⚖️ 형법 제315조(경매방해)·제347조(사기)
⭕ 청구·납세자 쪽 인정 · ❌ 기각 · △ 일부 인정·파기환송. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
소액임대차 사해행위는 빚이 재산보다 많은 집주인이 집을 세놓아 세입자에게 최우선변제권을 주는 바람에 다른 채권자 몫이 줄어드는 경우를 말합니다. 사해행위란 채무자가 채권자를 해치는 줄 알면서 재산을 줄이는 행위이고, 채권자는 「민법」 제406조로 이를 취소해 달라고 할 수 있습니다.
이 글은 임대차계약이나 가족 임차인의 보증금이 사해행위 소송에서 다퉈진 판결 10건(그중 2건은 같은 사건의 1심·항소심)을 원문으로 확인해 정리했습니다. 대법원 2003다50771이 정한 기준과, 그 기준에서 진 사건·이긴 사건, 1심과 항소심 결론이 다른 사건을 짝지어 봅니다. 소액임차인 제도 악용 자체는 5편, 빌려준 돈을 보증금으로 돌린 경우는 4편에서 다룹니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
가장임차인 판례 총정리 관련 글 (17개)
- ✔가장임차인 판례 총정리, 경매 위장임차인 사건을 상황별로 — 보증금·가족·확인서·인도명령·경매방해죄 (대법원 2016다248431·2022도3103 등)
- ✔가장임차인 사기죄, 배당받으면 다 사기일까 — 빌려준 돈을 보증금으로 돌린 임차인은 무죄 취지, 가장채권 배당은 유죄 (대법원 2003도6412·2010도12732)
- ✔경매방해죄, 대항력 없는 허위 임차권 신고면 괜찮을까 — 무죄 원심 2건을 같은 날 뒤집은 대법원 판결 (대법원 2022도3103·2022도11083)
- ✔배당 부당이득 반환, 배당이의 안 했어도 가능할까 — 가장임차인이 받아 간 8,400만 원을 국가에 돌려주게 한 판결까지 (대법원 2014다206983·96다34009)
- ✔가장임차인 배당이의, 누가 증명하고 누가 소송할 수 있나 — 선순위가 있어도 원고에게 돌린 대법원 절차 판례 (대법원 2020다38952·2000다41844)
관련 글 12개 더 보기 ▼
- ✔전출 재전입 대항력, 일주일 옮겼다가 보증금 3억 7천 중 1억 7천만 받았다 — 경매 끝날 때까지 전입 유지해야 하는 이유 (대법원 2000다61466)
- ✔가장임차인 인도명령, 낙찰자가 이긴 결정과 진 결정 — 확인서 두 번 쓴 누나·채무자 가족 법인 vs 전세권 겸 임차인 (대법원 99마4307·2010마900)
- ✔임대차 없음 확인서 은행에 써준 임차인, 최선순위 배당 1,856만 원을 잃었다 — 현황조사 진술·매각물건명세서 판례까지 (대법원 97다12211·99마7804)
- ✔경매 무상거주확인서 써준 임차인, 보증금 2억 4천도 못 지켰다 — 임차인 편 원심까지 뒤집은 대법원 판례 (대법원 2016다248431·2016다228215)
- ✔회사 대표 임차인 경매, 형수 대표이사는 지고 전 직원은 이겼다 — 보증금이 어디서 왔는지가 갈랐다 (대구지법 2020가단17778·서울중앙지법 2004가합65614)
- ✔친척 임차인 경매, 빌려준 돈으로 보증금 낸 조카의 대항력 대법원이 뒤집었다 — 장인·누나·외삼촌 사건과 이긴 전 동서 (대법원 2007다55088·99마4307)
- ✔부모 자식 임대차 경매, 가족이면 무조건 가장임차인일까 — 시어머니·딸은 이기고 어머니·남편은 진 이유 (대법원 99마7804·2001다18513)
- ✔소액임차인 악용 판례 — 보증금 내고 실제로 살았어도 최우선변제 0원, 법원이 선을 그은 기준 (대법원 2001다14733·2013다62223)
- ✔빌려준 돈 보증금 전환, 채권자 임차인은 보호받을까 — 무효가 된 2억 8천과 대항력을 다시 보라는 1억 1천5백 (대법원 2000다24184·2001다47535)
- ✔실거주 안 한 임차인, 방 1칸·번갈아 전입·현황조사 때 부재로 배당 못 받았다 — 실제로 산 증거로 이긴 사례까지 (대법원 2000다53397)
- ✔가장임차인 보증금, ‘현금으로 줬다’는 안 통했다 — 송금 25초 뒤 인출 vs 금융자료로 이긴 임차인 (대법원 2000다53397·인천지법 2008가단15031)
- ✔가장임차인 판단기준, 대법원이 본 의심 정황 7가지 — 살았어도 졌고 의심만으론 못 이겼다 (대법원 99다69624·2020다38952)
목차
소액임대차 사해행위 판례 한눈에 보기
| 사건 | 임대차 | 법원 판단 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 대법원 2003다50771 | 방 2개 아파트 방 1칸, 보증금 1,500만 원 | 채무초과 중 소액임차권 설정은 사해행위 대상, 악의 추정 번복 어려움 | △ 임차인 승 원심 파기 |
| 광주지법 목포지원 2014가단54678 | 체납자의 친동생, 공매 최우선 배분 | 친자매 소액임대차는 사해행위(무변론) | ❌ 계약 취소 |
| 서울동부지법 2020나28186 | 장인·사위, 보증금 4억 원(대여금 갈음) | 선의 증명 못 함 → 부인 | ❌ 임대차 부인 |
| 의정부지법 고양지원 2014가단22584 | 중개사 통한 계약, 남편 계좌 송금 | 실제 지급·거주·무관계 → 선의 | ⭕ 최우선변제 배당 |
| 의정부지법 2015나55695 (위 사건의 항소심) | 같은 임차인, 국가가 항소 | 1심 판단 유지 — 진정임차인, 사해성 몰랐음 | ⭕ 국가 항소 기각 |
| 서울고법 2016나2063201 (1심 2015가단117098) | 체납자의 딸, 보증금 1억 원 | 딸 보증금은 진짜 → 취소 범위에서 공제 | ⭕ 보증금 지킴(매매는 일부 취소) |
⭕ 임차인 보호 · ❌ 임차인 주장 배척 · △ 파기환송·일부. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.
사건 1. 방 2개 아파트의 방 1칸 1,500만 원 — 대법원 ‘소액임대차도 사해행위 대상’
⚖️ 대법원 2003다50771 (2005.05.13.) — △ 소액임차인 승 원심 파기환송 → 채무초과 때 소액임차권 설정은 사해행위 대상
- 채무자 소유 아파트에는 여러 건의 근저당권, 가압류, 체납처분 압류가 되어 있었다. 피고(1977년생 여성)는 2000. 11. 18.자 계약서로 방 1개를 보증금 1,500만 원에 임차했다며 1,200만 원 최우선변제를 요구했고, 2002. 10. 17. 배당에서 1순위로 1,200만 원을 배당받았다. 원고는 가장임차인이고 채무초과 상태에서의 임대는 사해행위라며 배당이의를 했다.
- 소액보증금 최우선변제권은 일종의 법정담보물권이므로 채무초과 상태에서 유일한 주택에 그런 임차권을 설정해 준 행위는 사해행위취소 대상이다. 임차인의 악의는 추정되고, 선의 판단에는 보증금 실제 지급, 액수 적정성, 등기부상 권리제한이 많은데도 계약한 사정, 임대인과의 친인척관계 등을 종합해야 한다. 이 사건에서는 진정한 임차인인지 의심의 여지가 있어 악의 추정이 번복되었다고 보기 어렵다.
- 판결문: 「그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 할 것이다」
⚖️ 광주지방법원 목포지원 2014가단54678 (2015.04.13.) — ❌ 국가 승(무변론) → 친자매 소액임대차 취소, 배분금 청구권 돌려놔야
- 국가는 체납자 ○○ 소유 아파트에 2010. 3. 26. 압류등기를 했다. ○○은 2012. 4. 15. 친동생인 피고와 이 아파트 임대차계약을 체결했고 피고는 2012. 4. 27. 전입했다. 당시 아파트에는 시가를 넘는 조세채권 압류와 근저당이 있었고, 한국자산관리공사 공매에서 피고는 소액임차인 최우선변제로 2014. 8. 20. 배분금지급청구권을 갖게 됐으나 아직 수령하지 않았다.
- 법원은 무변론으로 원고 청구를 인용했다. 청구원인은 채무초과 상태에서 유일한 주택에 소액임차권을 설정해 준 것은 담보제공행위로서 사해행위이고, 친동생인 피고도 이를 알았으므로 계약을 취소하고 원상회복으로 배분금지급청구권을 양도·통지해야 한다는 것이다.
- 무변론 판결이라 이유는 원고(국가)의 청구원인을 그대로 인용한 것입니다. 법원이 증거로 따로 사실을 판단한 사건은 아닙니다.
- 판결문: 「주임법상 우선변제권을 확보하기 위하여 가장으로 소액임대차계약을 체결한 행위는 사해행위로서」
⚖️ 서울동부지방법원 2020나28186 (2021.12.15.) — ❌ 이 법원에서 바뀐 청구(부인의 소) 인용 → 장인과 사위의 보증금 4억 원 임대차계약은 부인됨
- 연대보증채무를 지고 있던 소외인은 2017. 11. 24. 사위인 피고와 시가 12억 2,500만 원 아파트에 보증금 4억 원 임대차계약을 체결했고 피고는 2018. 1. 2. 확정일자를 받았으며, 2018. 9. 4. 채권최고액 4억 8,000만 원 근저당도 설정해 주었다. 당시 소외인은 아파트 외 재산이 없고 연대보증채무 630,015,000원, 아파트 담보 대출 8억 5,200만 원 등으로 채무초과였다. 피고는 2016. 10.경부터 빌려준 돈에 앞으로 줄 돈을 더해 4억 원을 보증금으로 정하고 446,979,270원을 이체했다고 주장했다.
- 설령 피고가 상당한 돈을 지급했더라도, 채무초과 상태의 채무자가 상환계획 없이 기존 대여금과 장래 지급할 돈을 보증금으로 갈음하고 확정일자 있는 임차권을 설정해 준 것은 공동담보 부족을 심화시키는 사해행위다. 수익자의 악의는 추정되고 피고가 선의를 증명하지 못했으므로 임대차계약은 부인된다.
- 판결문: 「기존의 대여금과 향후 지급할 돈을 임대차보증금에 갈음하는 것으로 약정하고」
선의가 인정돼 이긴 세입자 — 1심과 항소심(같은 사건)
⚖️ 의정부지방법원 고양지원 2014가단22584 (2015.08.21.) — ⭕ 원고 본소 인용, 피고들 반소(사해행위 취소) 기각 → 임차인에게 최우선변제금을 배당하도록 배당표 경정
- 원고는 2013. 6. 8. 소유자와 임대기간 2013. 6. 25.~2015. 6. 24.로 임대차계약을 맺고 2013. 6. 25. 전입신고와 확정일자를 받았다. 소유자는 2011. 4. 25. 은행 대출로 근저당을 설정해 두었고, 은행 경매(2013. 10. 16. 개시)에서 원고는 배당에서 제외되었다. 피고들은 원고가 소액임차인이 아니고, 채무초과 상태(소극재산 280,691,291원, 시세 2억 500만~2억 3,000만 원)에서의 임대차는 사해행위라고 다퉜다.
- 보증금을 실제 지급한 금융거래내역이 있고 실제 거주했으며, 권리제한등기 합계가 시세에 못 미치고 임대인과 특별한 관계도 없어 진정한 임차인이다. 채무초과 상태의 임대차는 사해행위가 되지만, 원고는 보증금을 실제 지급·거주했고 임대인을 몰랐으며 잔존가치가 있었으므로 선의로 인정되어 반소도 기각한다.
- 판결문: 「가장임차인이라는 사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다」
💬 사해행위가 아니라 ‘소액임차인 제도 악용’으로 배당을 잃은 사건도 확인하세요
⚖️ 의정부지방법원 2015나55695 (2016.01.28.) — ⭕ 국가의 본소·반소 항소 모두 기각 → 임차인은 진정임차인으로 배당받고, 국가의 임대차 사해행위취소 반소도 기각
- 임차인은 체납자인 임대인과 2013년 아파트 임대차계약을 체결했고, 경매 배당표에서 0원으로 된 자기 배당액을 22,000,000원으로 고쳐 달라는 배당이의를 냈다. 국가(세무서)는 반소로 이 임대차계약이 사해행위라며 취소를 구했다.
- 체납자인 임대인과의 임대차는 진정한 계약이고 임차인은 주택임대차보호법으로 보호받는 진정임차인이며, 임차인은 사해행위가 된다는 사정을 알지 못했다고 봄이 타당하다(판시사항). 항소심은 1심 판결 이유를 그대로 인용했다.
- 판결문: 「진정한 계약으로 인한 진정임차인으로서 주택임대차보호법에 의해 보호받을수 있는 진정임차인이며」
1심에서 이기고 항소심에서 진 재외국민 임차인 — 이유는 사해행위가 아니었다
⚖️ 인천지방법원 부천지원 2014가단43900 (2015.04.29.) — ⭕ (1심) 임차인 승 — 그러나 항소심 2015나53674에서 국내거소신고 문제로 취소
- 피고는 뉴질랜드 교포인 재외국민으로, 2013. 9. 27. 근저당권 3건이 설정된 주택을 보증금 2,500만 원에 임차해 처 계좌로 계약금 250만 원(2013. 9. 27.)·잔금 2,250만 원(2013. 10. 15.)을 보내고, 2013. 9. 30. 확정일자, 2013. 10. 28. 국내거소 변경신고를 했다. 2014. 1. 13. 경매가 개시되었고 피고가 3억4,520만 원에 낙찰받았으며, 집행법원은 피고에게 19,231,104원(소액보증금 1,900만 원 포함)을 배당했다. 근저당권자인 원고가 가장임차인·사해행위·국내거소신고 효력 없음을 주장했다.
- 허위 계약이라는 증거가 없고 보증금 실제 송금, 거소 신고, 낙찰로 보증금을 지키려 한 사정 등에 비추어 정당한 임차인이다. 소유자가 채무초과였을 여지는 있으나 계약 당시 가압류·압류 등이 없었고 보증금도 이례적이지 않으며 실거주했으므로 피고는 선의이다. 2015. 1. 22. 이전 재외국민의 국내거소신고는 주택임대차보호법상 주민등록과 같은 효력이 있다.
- 항소심(인천지법 2015나53674)은 가장임차인 여부는 이 1심 판단을 그대로 인용했지만, 국내거소신고로는 대항력이 없다며 1심을 취소했습니다.
- 판결문: 「피고가 허위로 임대차계약을 체결하였다는 사실을 인정할 증거는 없다.」
⚖️ 인천지방법원 2015나53674 (2015.11.25.) — ❌ (항소심) 1심 취소 → 국내거소신고로는 대항력 없음, 배당 19,231,104원 → 0원
- 경매법원이 재외국민인 피고를 소액임차인으로 보아 배당하자 채권자인 원고가 피고는 가장임차인이고 국내거소신고는 주민등록과 같은 효력이 없다고 주장하며 배당이의를 했다(예비적으로 임대차계약 사해행위 취소). 임대차계약은 2013.9.27. 체결되었다.
- 재외동포법 제9조는 국내거소신고증으로 주민등록증 등에 의한 사실증명을 갈음할 수 있다는 뜻일 뿐이고, 국내거소신고는 주민등록 같은 공시 기능이 없어 주택임대차보호법상 대항요건인 주민등록을 갈음하지 못한다. 따라서 피고는 대항력·우선변제권이 없어 배당표를 경정한다.
- 주위적 청구가 인용돼 예비적 청구(임대차 사해행위 취소)는 판단하지 않았습니다. 사해행위에서 진 것이 아닙니다.
- 판결문: 「재외국민인 피고의 국내거소신고로는 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 없다.」
가족 임차인의 보증금이 진짜면 취소 범위에서 빠진다
⚖️ 서울고등법원 2016나2063201 (2017.02.17.) — ⭕ 1심 변경, 매매계약을 1억 900만 원 범위에서 취소하고 그 돈 배상 → 국가는 일부 이겼지만 딸(임차인)의 보증금은 진짜로 인정되어 주택값에서 빼고 계산됨
- 체납자 정△△는 2007년 토지 양도가액을 줄여 신고했고, 국가는 2013. 11. 20.과 12. 18. 과세예고통지를 하고 2014. 2. 4. 양도소득세를 경정 고지했다. 정△△의 딸(피고의 배우자)은 주택을 임차해 보증금을 내고 인도받아 전입신고·확정일자를 받았다. 정△△는 2013. 11. 15. 사위인 피고에게 주택을 팔면서 대금 중 중도금을 딸의 보증금반환채권으로 대체했고, 2013. 12. 31. 소유권이전등기를 마쳤다.
- 과세예고통지가 임박한 때 친족에게 유일한 부동산을 판 것은 사해행위다. 다만 국세 법정기일이 딸의 임대차 대항요건·확정일자보다 앞서지 않아 딸의 임대차는 우선변제권 있는 임대차이므로, 주택 가액에서 보증금을 뺀 범위에서만 취소하고 가액배상을 명한다. 국가는 가족이 16년 함께 살았고 매수 전에 임대차계약이 체결됐으니 보증금을 실제 지급하지 않았다고 주장했지만 증거가 부족하다.
- 1심(서울동부지법 2015가단117098)은 1억 700만 원, 항소심은 1억 900만 원 범위에서 취소했지만, 두 심급 모두 딸의 보증금을 진짜로 보고 주택값에서 뺐습니다.
- 판결문: 「원고가 지적하는 갑 제8, 19호증, 을 제1, 4호증의 각 기재만으로는 위와 같은 원고의 주장 사실을 인정하기에 부족하고」
⚖️ 서울동부지방법원 2015가단117098 (2016.08.18.) — △ (1심) 매매 일부 취소 — 딸 보증금 1억 원은 취소 범위에서 빠짐
- 체납자 ○○의 딸 ○○은 2009. 12. 10. 아버지 소유 주택을 보증금 1억원에 임차해 그 무렵 보증금을 지급하고 인도받아 2010. 1. 8. 전입·확정일자를 받고 계속 살았다. 양도소득세 과세예고통지를 받은 무렵 ○○은 이 주택을 사위(○○의 남편)에게 1억 5,000만원에 팔면서 그중 1억원은 딸의 보증금반환채권으로 대체하기로 했다. 국가가 이 매매를 사해행위로 취소해 달라고 했다.
- 매매는 사해행위이지만, 딸의 임대차는 국세 법정기일보다 대항요건·확정일자가 앞서 우선변제권 있는 임대차이므로 보증금 1억원 부분은 처음부터 채권자들의 일반담보가 아니었다. 그래서 시가 2억 700만원에서 보증금 1억원을 뺀 1억 700만원 한도에서만 취소하고 가액배상을 명했다.
- 이 사건의 항소심이 위 서울고법 2016나2063201입니다.
- 판결문: 「그 부동산 중 임대차보증금액에 해당하는 부분은 채권자들의 일반담보로 되어 있지 않은 부분이어서」
⚔️ 깨는 법 (낙찰자·채권자 쪽) — 판결에서 법원이 받아들인 사정
- 방 2개 아파트에서 채무자 가족 4명이 방 하나를 쓰고 성년 여성이 다른 방을 빌렸다는 이례성, 계약 당시 여러 근저당·가압류·체납처분, 현황조사 때 점유시기·보증금을 정확히 말하지 못한 점(대법원 2003다50771).
- 대법원은 선의 판단에 「임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여」야 한다고 했습니다. 보증금 실제 지급, 액수의 적정성, 등기부상 권리제한이 많은데도 계약한 사정이 함께 고려됐습니다(2003다50771).
- 임대인과 임차인이 친자매이고, 계약 당시 시가를 넘는 조세 압류·근저당이 있었으며 그 집이 유일한 재산이었다는 청구원인(광주지법 목포지원 2014가단54678).
- 채무초과 상태에서 기존 대여금과 앞으로 줄 돈을 보증금으로 갈음하고 확정일자 있는 임차권을 줬고, 「수익자의 악의는 추정되므로 수익자 자신이 그 선의에 대한 증명책임을 부담하는데」 사위가 이를 증명하지 못했다(서울동부지법 2020나28186).
판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
🛡️ 방어하는 법 (임차인 쪽) — 통한 사정과 안 통한 사정
- 통한 사정: 전단지를 보고 중개사를 통해 계약했고, 남편 계좌에서 임대인 처 계좌로 보증금이 이체됐으며, 공과금을 내며 실제로 살았고, 임대인과 친인척·채권 관계가 없었다(의정부지법 고양지원 2014가단22584).
- 통한 사정: 근저당·가압류 합계가 시세에 못 미쳐 보증금 회수를 믿을 만했고, 권리제한 있는 집이라 보증금이 시세보다 낮아도 부적정하지 않았다(2014가단22584).
- 통한 사정: 계약서 일정대로 계약금·잔금을 처 계좌를 이용해 임대인에게 보냈고, 관리사무소 자료로 거주가 확인됐으며, 계약 당시 가압류·압류가 없었다(인천지법 부천지원 2014가단43900).
- 통한 사정(가족 임차인): 딸이 보증금을 내고 인도받아 전입·확정일자를 받은 뒤 계속 살았고, 국가는 ’16년 함께 산 가족’이라는 사정만으로 보증금 미지급을 증명하지 못했다(서울고법 2016나2063201).
- 안 통한 사정: 446,979,270원을 이체했다는 주장도 채무초과 상태의 친족 간 보증금 갈음 약정을 뒤집지 못했습니다(2020나28186).
판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 진짜 임차인이라도 증거가 없으면 질 수 있습니다.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — (채권자 쪽) 계약 당시 임대인이 채무초과였고 그 집이 유일한 재산이었다(대법원 2003다50771·2014가단54678)
→ 준비할 자료: 등기부(근저당·가압류·압류), 임대인의 재산·채무 내역, 조세채권 성립일
⚖️ 법원이 본 사실 — (임차인 쪽) 보증금을 실제로 냈고 실제로 살았으며 임대인과 특별한 관계가 없다 — 선의(2014가단22584·2014가단43900)
→ 준비할 자료: 보증금 이체내역과 자금 출처, 관리비·공과금 납부, 중개 계약서·광고, 계약 당시 등기부
⚖️ 법원이 본 사실 — (가족 임차인 쪽) 대항요건·확정일자가 조세 법정기일보다 앞선다(2015가단117098·2016나2063201)
→ 준비할 자료: 주민등록초본, 확정일자 날짜, 국세 법정기일(과세예고통지·고지일) 자료
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 「민법」 제406조의 채권자취소권은 채권자가 취소 원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 행사해야 합니다(같은 조 제2항). 2014가단22584에서는 제척기간 도과 주장이 배척됐습니다.
- 채무자에게 회생절차가 열리면 관리인이 채권자취소소송을 이어받아 ‘부인의 소’로 다툽니다(서울동부지법 2020나28186). 이 경우에도 수익자(임차인)가 선의를 증명해야 했습니다.
- 국가(세무서)가 원고인 사해행위 사건이 많았습니다. 체납자가 집을 팔면서 세입자 보증금을 공제하는 계산은 서울중앙지법 2023가단5037564처럼 확정일자가 늦으면 소액 최우선변제금만 빠지기도 했습니다.
내 사건에서 먼저 확인할 것
- 계약 당시 집주인의 빚(근저당·가압류·압류)이 집값을 넘었는지 — 계약일 기준 등기부
- 그 집이 집주인의 유일한 재산이었는지
- 보증금 이체내역과 자금 출처가 깔끔한지
- 실제 거주 자료(관리비·공과금·관리사무소 확인)가 있는지
- 집주인과 가족·친척·채권 관계가 있는지, 계약 경위(광고·중개사)를 설명할 수 있는지
💬 인용된 판결 원문은 국가법령정보센터에서 사건번호로 찾아볼 수 있습니다
📂 같은 쟁점 사례 모음 — 판결문 원문으로 확인한 사건 전부
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 법원 판단 |
|---|---|---|---|
| 서울중앙지방법원 2023가단5037564 2023.10.13. | △ | 체납자가 2018. 2. 14. 처남에게 아파트를 판 것이 사해행위로 취소된 사건으로, 임차인(보증금 1억 원)이 진짜인지는 다퉈지지 않았고 … | 매매계약을 6,310만 원 한도에서 취소하고 가액배상 → 국가 일부 승소(소액임차인 최우선변제금 3,400만 원은 공제) |
⭕ 진짜 임차인 인정 · ❌ 임차인 주장 배척(가장임차인 등) · △ 파기환송·일부. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
소액임차인 최우선변제를 노린 임대차 자체를 막은 사건은 5편, 빌려준 돈을 보증금으로 돌린 사건은 4편, 가족 임차인 일반은 6편·7편에서 봅니다. 최우선변제를 못 받는 다른 경우는 최우선변제금 못 받는 경우 7가지, 배당 순서는 우선변제권 최우선변제권 차이 (배당 순서 계산 예시)에 정리돼 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 세입자인데 세무서가 제 임대차계약을 사해행위로 취소해 달라고 합니다. 질 수도 있나요?
대법원 2003다50771은 빚이 재산보다 많은 집주인이 유일한 집에 소액임차권을 준 것도 사해행위 대상이고 임차인의 악의는 추정된다고 했습니다. 다만 의정부지법 고양지원 2014가단22584처럼 보증금 송금·실거주·임대인과 무관함이 증명되면 선의로 인정돼 반소가 기각된 사례도 있습니다. 증거를 정리해 변호사와 상의하세요.
Q. 가족에게 세를 준 집인데, 집주인이 그 집을 팔아서 사해행위 소송이 났습니다. 가족 보증금은 어떻게 되나요?
서울고법 2016나2063201(1심 2015가단117098)은 매매는 사해행위라고 보면서도, 딸의 임대차가 국세 법정기일보다 앞서 우선변제권이 있다며 보증금 1억 원을 주택값에서 빼고 그 나머지 범위에서만 취소했습니다. 반대로 친자매 소액임대차가 통째로 취소된 사건(광주지법 목포지원 2014가단54678)도 있습니다.
Q. 1심에서 사해행위 아니라고 이겼는데 항소심에서 졌습니다. 이유가 뭘까요?
인천지법 부천지원 2014가단43900은 재외국민 임차인을 진짜 임차인·선의로 보고 배당을 지켰지만, 항소심 2015나53674는 국내거소신고로는 대항력이 없다며 1심을 취소했습니다. 이 항소심은 사해행위 부분은 판단하지 않았습니다. 판결문에서 어떤 쟁점으로 졌는지 확인해야 합니다.
🔗 경매 가장임차인 판례 연재 — ① 진짜 임차인인가 — 보증금·거주·돈의 성격
- 1편 · 가장임차인 판단기준 (대법원이 본 의심 정황)
- 2편 · 가장임차인 보증금 (현금·송금·계약서 판례)
- 3편 · 실거주 안 한 임차인 (방 1칸·전입만·부재 판례)
- 4편 · 빌려준 돈 보증금 전환 (채권자가 임차인이 된 경우)
- 5편 · 소액임차인 악용 (최우선변제 노린 임대차)
- 15편 · 소액임대차 사해행위 (채권자가 임대차를 취소할 때) (지금 글)
- 총정리 · 경매 가장임차인 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
- 지도 · 경매 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
- 함께 보기 · 최우선변제금 못 받는 경우 7가지
- 함께 보기 · 우선변제권 최우선변제권 차이 (배당 순서 계산 예시)
- 함께 보기 · 경매 배당표 보는 법 — 열람·이의 기한
📚 확인한 자료 (2026년 10월 29일 기준, 국가법령정보센터 원문)
- 「민법」 제406조(채권자취소권) — 2026.3.17 시행본
- 「주택임대차보호법」 제8조(보증금 중 일정액의 보호) — 2023.7.19 시행본
- 「주택임대차보호법」 제3조(대항력)·제3조의2(우선변제권) — 2023.7.19 시행본
- 「민사집행법」 제151조(배당표에 대한 이의)·제154조(배당이의의 소 등) — 2025.1.31 시행본
- 대법원 2003다50771 (2005.05.13.) 판결문 원문
- 광주지방법원 목포지원 2014가단54678 (2015.04.13.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울동부지방법원 2020나28186 (2021.12.15.) 판결문 원문
- 의정부지방법원 고양지원 2014가단22584 (2015.08.21.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 의정부지방법원 2015나55695 (2016.01.28.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 인천지방법원 부천지원 2014가단43900 (2015.04.29.) 판결문 원문
- 인천지방법원 2015나53674 (2015.11.25.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2016나2063201 (2017.02.17.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울동부지방법원 2015가단117098 (2016.08.18.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울중앙지방법원 2023가단5037564 (2023.10.13.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 판결문 원문을 직접 읽고 “비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 10월 29일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 가장임차인 여부는 증거로 판단되므로, 구체적인 사건은 변호사와 상담하거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)을 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.