📌 결론부터: 회사 끈이 있으면 의심받지만, 돈과 거주가 증명되면 직원도 이겼다
- 대구지법 2020가단17778(2021.8.26.): 시동생 건물을 빌린 형수가 시동생 회사의 대표이사였고, 보증금은 남편 계좌에서 8번 나눠 40,807,200원만 보내져 강제집행을 피하려는 가장 임차인으로 봤습니다.
- 서울중앙지법 2004가합65614(2005.3.17.): 채무자 회사 전 직원이 보증금 2,000만 원을 소유자 처 계좌로 보내고 실제로 살았다며 가장임차인 주장을 배척했습니다.
- 의정부지법 2003가단50153(2005.1.14.)·2005나1248(2006.4.20.): 분양 담당자의 처가 회사 승낙 아래 전 임차인에게 보증금 3,000만 원을 직접 줬다며 1심·항소심 모두 배당을 유지했습니다.
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 소유자가 운영하는 회사의 대표·임원·직원인데 그 소유자 집에 임차인으로 살고 있다
☐ 가족이 대표인 법인 명의로 가게나 공장을 임차했는데 그 건물이 경매에 넘어갔다
☐ 낙찰받은 건물을 소유자 가족 회사가 점유하고 있다
☐ 집이 경매로 넘어간 뒤에도 전 소유자가 임차인이라며 계속 살고 있다
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
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🏛️경매 판례
🔎① 입찰 전 — 권리분석
💵가장임차인 — 보증금·거주·돈의 성격⚖️ 주택임대차보호법 제3조·제8조
가장임차인 판단기준 — 대법원은 정황을 모아 종합 판단
△대법원99다69624근저당 직전 1주일 계약 → 임차인 승 원심 파기
△대법원2000다53397구조상 5세대 불가·침대 1개 → 원심 파기
△대법원2003다50771권리제한 많은 집 방 1개 → 사해행위 파기
❌대법원2001다14733빌려준 돈 회수 목적, 살았어도 소액 보호 X
△대법원2000다24184대여금으로 보증금 대체 → 대항력 없음
△대법원2020다38952임대인 의심 ≠ 가장임차인, 임차인 쪽 파기
△대법원2003도6412채권 전환해도 실제 거주 → 사기 아님
△대법원2002도5190장모 실제 거주 → 소송사기 단정 못 함
△대법원2022도11083허위 임차권 신고도 경매방해 될 수 있음
△대법원2010도12732허위 계약서로 임차권등기명령 → 사기 착수
△대법원96다34009배당 확정 뒤엔 배당금채권 양도 청구
△대법원91다1578돈 받기 전이면 부당이득 청구 못 함
△대법원2008다34828가장임차인 인정 유지, 유치권만 재심리
△대법원2001다47535채권 전환만으로 대항력 부정 못 함
△대법원2007다55088대여금 전환 조카 임차인 → 원심 파기
△대법원2007다23203실제 살 목적이면 감액 소액임차인 보호
❌대법원2013다62223제도 악용 목적이면 소액 보호 안 됨
△대법원2001다18513딸 가장임차인·보증금 합산 다시 심리
△대법원2011다101209가장임차인 유지, 사용대차 유익비 재심리
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가장임차인 보증금 — 계약서보다 돈의 흐름을 봤다
❌서울중앙지방법원2015가단23206현금 지급 주장·자료 없음 → 배당금 반환
❌대구지방법원 경주지원2024가단644부조금 현금 3천만 원, 증빙 없음 → 제외
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 임대인 인출 → 배당 제외
❌인천지방법원2012가단3462송금 전날 소유자 쪽이 입금 → 가장임차인
❌서울남부지방법원2006가단60971수표가 임대인 아들 계좌로 → 가장임차인
❌창원지방법원2012가단412계약서 이중 작성·부부 송금 → 배당 제외
❌수원지방법원2015가단42861날짜 고친 계약서·경매 뒤 확정일자 → 제외
⭕부산지방법원 동부지원2008가단24830출처 밝히고 13년 거주 → 진짜 임차인
⭕의정부지방법원 고양지원2014가단22584금융거래내역·실거주 → 최우선변제 인정
⭕인천지방법원 부천지원2014가단43900계약금·잔금 송금 확인 → 배당 유지
❌서울중앙지방법원2015가단5372187같은 판결 반소, 배당금 국가에 반환
❌부산지방법원2008가단70073입금 즉시 인출·방 1칸 추가 임차 → 제외
❌대구지방법원2006가단158857전액 지급 기재와 돈 흐름 불일치 → 제외
❌서울중앙지방법원2011가단415920영수증만, 금융자료 없음 → 배당 제외
❌서울북부지방법원2012가단31243송금은 인정, 근저당 먼저·전입 늦음 → 제외
❌대구지방법원2020가단17761부부 사이 송금은 보증금 확인 어려움
❌서울북부지방법원2021가단4489수표 시기·금액 불일치, 방 1칸 6천 → 제외
❌수원지방법원2011가단70653임대인 처 통장 입금·금액 다름 → 제외
❌서울중앙지방법원2008가단339941출금자료가 계약서와 전혀 다름 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2007가단37112보증금 금융자료 전무 → 통모 허위
❌의정부지방법원2006가단303891,500만 원 모두 현금 지급 → 제외
⭕의정부지방법원2011나9267(원심) 수표·송금으로 인정 → 대법원 파기
△대법원2012다93794최고가매수신고인 임대권한 없으면 파기
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841광고·잔금 입금·월세 송금 → 진짜 임차인
⭕인천지방법원2005가단121874처 계좌 수표 출금해 잔금 → 최우선변제
⭕서울북부지법2025가단107133실거래가만으론 보증금 부풀리기 아님
△대법원2000다53397보증금 영수증·자금출처 더 심리하라
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실거주 안 한 임차인 — 전입보다 실제 생활 흔적을 봤다
❌부산지방법원2008나15459방 3개 빌라에 소유자 가족 5명 → 배당 제외
❌대전지방법원2007가단57029방 2칸에 4인 가족, 자녀 책상 → 가장임차인
❌서울북부지방법원2021가단4489가족 사는 집 방 1칸 6천만 원 → 배당 제외
❌부산지방법원2018나47509방 1칸·번갈아 전입·관리비 없음 → 기각
❌서울고등법원2011나6447065평 혼자 전입·현황조사 2회 부재 → 0원
❌부산지방법원87가합1233집달관 14회 방문에도 못 만남 → 배당 취소
❌인천지방법원2014나55482명의만 빌려주고 계모 거주 → 1심 취소
❌대구지방법원2007가단123315빈 호실에 가전만, 남에게 사용 → 대항력 X
△대전지방법원2006나13863동거인은 가장, 시어머니는 실거주 인정
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841월세 송금·총무 거주확인서 → 진짜 임차인
❌부산지방법원2017가소564826번갈아 전입한 방 1칸 주장자 1심 기각
❌서울북부지방법원2012가단31243소유자와 사실혼 가족·방 2개 소형 → 제외
❌인천지방법원2014가단16776아들은 종전 거주지 학교 통학 → 기각
❌수원지방법원2016가단23928현황조사서엔 소유자 배우자로 기재 → 제외
❌수원지방법원2011가단70653현황조사 때 점유자로 조사 안 됨 → 제외
❌의정부지방법원 고양지원2014가단300현황조사 진술상 임차인은 다른 사람
❌부산지방법원2008가단70073이미 세 준 집에 방 1칸 추가 임차 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2007가단3711250대 가장이 소유자 집 방 1칸 혼자 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621자기 집 두고 경매 직전 전입 → 배당 제외
❌대전지방법원2006가단1803본인은 같은 동 자기 집 거주 → 가장임차인
⭕대구지방법원2011가합9260관리비·고지서·송달 → 가장임차인 아님
⭕서울중앙지법2004가합65614채무자 회사 직원도 실제 거주 → 배당 유지
⭕서울남부지방법원2006나4835종기까지 전입·거주 유지 → 1,600만 원 배당
⭕인천지방법원2005가단121874전입 후 이사해 계속 거주 → 최우선변제
△대법원2000다53397침대 1개·옷 몇 벌, 구조상 5세대 불가
△대법원2002도5190방 한 칸에 짐 두고 점유 → 소송사기 아님
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빌려준 돈 보증금 전환 — 실제 거주 목적이 갈랐다
△대법원2000다24184대여금 보증금 2억 8천 → 통정허위 무효
△대법원2001다47535채권 전환만으로 대항력 부정 못 함
△대법원2007다55088조카·대여금 보증금, 임차인 승 원심 파기
△대법원2003도6412채권 전환 진정 임차인 → 사기 아님 취지
△대법원2002도5190잔금 담보 장모 임대차, 소송사기 파기
❌수원지방법원 안산지원2015가단26122형부 대여금 상계 주장 → 배당 제외
❌수원지방법원2015가단42861어머니 대여 1억 증거 부족 → 배당 제외
❌수원지방법원 안산지원2006가단61918대여금 대신 방 2칸 임차 → 가장임차인
❌서울동부지방법원2008가단23867공사대금 → 상가 보증금 전환, 배당 제외
❌전주지방법원2013가단19047장인 대여 송금 소액 → 통정허위 무효
❌대구지방법원2007가단123315못 받은 보증금 담보 새 계약 → 대항력 없음
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621동서 대여금 갈음 의심 → 배당 제외
❌부산지방법원2006가단933대여금 보증금 진술 바뀜 → 가장임차인
⭕수원지방법원2009나31076보증금·대여 정산 채권 → 허위 아님
❌대법원2001다14733대여금 회수 목적 소액 임대차 → 보호 불가
△대법원2007다23203감액 소액임차인도 실거주면 보호 가능
❌서울동부지방법원2020나28186장인·사위 보증금 4억, 대여금 갈음 → 부인
△대법원2022도11083공사대금 담보 허위 전세 → 경매방해 파기
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소액임차인 악용 — 살았어도 '제도 악용'이면 0원
❌대법원2001다14733대여금 회수 목적 방 1칸 계약 → 보호 불가
❌대법원2013다62223보증금 내고 살아도 경매 예상 악용 → 0원
❌대전지방법원2012나19497(원심) 공인중개사 남편 중개 계약 → 패
❌서울서부지방법원2015가단214120실제 송금·관리비에도 악용 → 2,500만→0
❌서울동부지방법원2019나22311실거주 인정, 그래도 악용 → 1심 취소
⭕서울동부지방법원2018가단132852(1심) 3,200만 원 보호 → 항소심 취소
△대법원2007다23203감액 소액임차인도 실거주면 보호 가능
❌서울중앙지방법원2005가단367723(1심) 감액 소액임차인 패 → 대법원 파기
⭕서울남부지방법원2006나4835최우선 한도 1,600만 계약, 진짜 임차인
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841광고·월세 송금·거주확인서 → 진짜 소액
❌대법원2019다274868상고이유서 기간 경과 → 악용 판단 유지
△대법원2001다18513모녀 보증금 합산·딸 가장 여부 → 파기
△대법원2000다53397방 3개 층에 5세대 소액 → 다시 심리
❌서울북부지방법원2021가단4489회사 이사가 대표 집 방 1칸 6천 → 가장
❌부산지방법원2018나475094인 가족 집 방 1칸·번갈아 전입 → 가장
❌서울북부지방법원2017나40274제도 악용 → 부당이득 청구 기각
❌서울중앙지방법원2015가단23206상가 소액 통정허위 → 받은 배당도 반환
❌인천지방법원2014나55482계모가 낸 명의대여 계약 → 1심 취소
⭕부산지방법원 동부지원2008가단2483013년 거주·보증금 출처 → 진짜 소액
❌서울중앙지방법원2008가단339941경매 진행 중 계약서 허위 작성 → 기각
❌부산지방법원2008가단70073이미 세 준 방 추가 임차·즉시 인출
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 인출, 경매 20일 전 계약
❌부산지방법원2008가단35841경매 직전 계약, 금융자료 없음 → 기각
❌부산지방법원 동부지원2007가단3711250대 가장 혼자 방 1칸 → 형식뿐 임대차
❌대전지방법원2007가단570294인 가족 방 2칸 집 방 1칸 → 가장임차인
⭕청주지방법원2007가단3957전 동서 두 임차인 각각 소액 → 유지
❌대구지법2000나12202한도 맞추려 계약서 2장 → 배당 전부 잃음
❌부산지방법원87가합1233판결 송달 직후 전입 몰림 → 배당 취소
△대법원2003다50771채무초과 중 소액임대차 → 사해행위 대상
△대법원2001다47535일반 대항력은 채권 전환만으로 부정 불가
△대법원2007다45562가장임차인 삭제액 나누는 순서 → 파기
△대전지방법원2006나13863동거인 가장 삭제, 시어머니는 진짜
❌대구지방법원2020가단17761대표자가 소유자 배우자인 법인 → 가장
❌서울북부지방법원2017가단111335언니 아파트·중개인 없는 계약 → 기각
❌인천지방법원2014가단16776시가 육박 채무·아들 통학 → 진정성 부정
❌전주지방법원2013가단19047장인 아파트 사위 소액임차인 → 무효
❌서울북부지방법원2012가단31243방 2개 소형, 근저당까지 받음 → 기각
❌창원지방법원2012가단412소유자 남편 상가 소액, 계약서 이중
❌서울중앙지방법원2011가단415920처형·영수증만, 금융자료 없음 → 기각
❌부산지방법원2008나15459외삼촌 집 방 1칸, 구조상 불가 → 기각
❌부산지방법원2008가단34367(1심) 외삼촌 집 방 1칸 → 배당 제외
❌광주지방법원2007가단66793증거 부족 → 소액 배당 0원 유지
❌서울중앙지방법원2007가단438193올케 계약서 3년 뒤 작성 → 허위 추인
❌대구지방법원2007가단123315못 받은 보증금 담보 계약 → 대항력 없음
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621자기 집 두고 경매 직전 전입 → 기각
❌수원지방법원 안산지원2006가단52099친언니 집, 3년 뒤 계약서 → 기각
❌대전지방법원2006가단1803자기 집 있는 누나 소액 주장 → 가장
❌의정부지방법원2006가단30389친동생·현금 지급·조사서와 금액 달라
❌서울남부지방법원2006가단60971수표 배서 후 아들 계좌로 → 가장임차인
❌부산지방법원2006가단933소유자처럼 행동한 처남 → 가장임차인
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소액임대차 사해행위 — 취소 대상, 임차인 선의 증명이 갈랐다
△대법원2003다50771채무초과 중 소액임대차 → 사해행위 대상
❌광주지방법원 목포지원2014가단54678친자매 소액임대차 → 취소(무변론)
❌서울동부지방법원2020나28186장인·사위 보증금 4억 → 회생 부인
⭕의정부지방법원 고양지원2014가단22584송금·실거주·무관계 → 선의, 반소 기각
⭕의정부지방법원2015나55695(항소심) 같은 사건, 국가 항소 기각
⭕인천지방법원 부천지원2014가단43900(1심) 재외국민 임차인 선의 → 배당 유지
❌인천지방법원2015나53674국내거소신고는 대항력 없음 → 1심 취소
⭕서울고등법원2016나2063201딸 보증금 진짜 → 취소액에서 공제
△서울동부지방법원2015가단117098(1심) 딸 보증금 1억 공제, 일부 취소
△서울중앙지방법원2023가단5037564확정일자 늦어 최우선변제금만 공제
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👪가장임차인 — 가족·회사⚖️ 주택임대차보호법 제3조 · 민법 제108조(통정허위표시)
가족 임차인 — 관계보다 보증금·거주 증거가 갈랐다
△대법원99마7804부자관계 미기재만으론 낙찰불허 못 함
△대전지방법원2006나13863시어머니는 진짜, 동거인은 가장
△서울동부지방법원2015가단117098(1심) 딸 보증금 1억 진짜 → 공제
⭕서울고등법원2016나2063201(항소심) 딸 보증금 진짜 유지
△대법원2001다18513모녀 한 가구면 보증금 합산 심리
❌대구지방법원 경주지원2024가단644아들 집 어머니, 현금 주장 → 배당 0
❌수원지방법원2015가단42861딸, 대여금 대체 증거 없음 → 배당 0
❌창원지방법원2012가단412아내 상가 빌린 남편, 계약서 2장
❌수원지방법원2016가단23928소유자 배우자, 계약서 바뀜 → 가장
❌인천지법 부천지원2001고단23전처 명의 허위 계약서 → 1심 징역 10월
△대법원2011다101209며느리 집 모자, 가장임차인 유지
△대법원2001다77888딸 임차인 원심 통정허위 → 원고적격 파기
❌대법원96다30786채무자 남편 전세 주장, 인도명령 미침
△대법원96다34009남편 명의신탁 의심, 부당이득 청구 방식
❌대법원2013다62223중개사 남편·자녀 명의 소액임대 반복
❌광주지방법원2015가단25636어머니 임차인, 남편이 확인서 → 배당 제외
❌인천지방법원2008가단77725소유자의 모로 동거, 무상거주확인서
❌인천지방법원2014나55482계모가 돈 낸 명의대여 계약 → 배당 0
❌대구지법2000나12202부부 명의로 계약서 쪼개기 → 무효
❌부산지방법원87가합1233소유자 어머니 등 소급 계약서 → 취소
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친척 임차인 — 빌려준 돈·쪼갠 계약서는 대부분 배척
△대법원2007다55088조카, 부모 대여금을 보증금 → 원심 파기
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
⭕청주지방법원2007가단3957전 동서 두 임차인, 각 1,200만 원 유지
△대법원2002도5190장모 실제 거주 → 소송사기 유죄 파기
❌전주지방법원2013가단19047장인 집 빌린 사위 → 통정허위 무효
❌대구지방법원2006가단158857장모·사위 계약서 쪼개기 → 배당 0
❌서울동부지방법원2020나28186채무초과 장인·사위 보증금 4억 → 부인
❌수원지방법원 안산지원2015가단26122처제, 대여금 상계 보증금 → 증명 부족
❌부산지방법원2008가단34367(1심) 외삼촌 집 조카, 경매 직전 전입
❌부산지방법원2008나15459(항소심) 외삼촌 집 조카, 항소 기각
❌서울북부지방법원2017가단111335언니 집 임차인, 부당이득 청구도 기각
❌광주지방법원 목포지원2014가단54678친자매 소액임대 → 사해행위 취소
❌전주지방법원2013가소133602시동생 집 형수, 근저당까지 → 기각
❌서울서부지방법원2012가단202874조카 부부 임대인, 가장 아님·대항력 없음
❌서울북부지방법원2012가단31243여동생 사실혼 상대 집, 근저당만 챙김
❌서울중앙지방법원2011가단415920제부 집 처형, 영수증만 → 배당 0
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 인출, 친척이 낙찰
❌서울중앙지방법원2007가단438193올케, 전입 3년 뒤 계약서 → 배당 0
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621동서가 송금, 명의 빌린 채권 회수 의심
❌대전지방법원2006가단1803동생 집 누나, 같은 동 자기 집 → 가장
❌수원지방법원 안산지원2006가단52099언니 집 동생, 전입 3년 뒤 계약서
❌의정부지방법원2006가단30389다른 호실 임차인의 동생, 전액 현금
❌서울남부지방법원2006가단60971소유자 동생과 같은 양식 계약서 → 가장
❌부산지방법원2006가단933소유자 처의 오빠, 소유자처럼 행동
△대법원2001다18513모녀 한 가구면 보증금 합산 심리
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회사·법인 임차인 — 관계보다 보증금의 출처와 흐름지금 보는 글
📝가장임차인 — 확인서·진술⚖️ 민법 제2조(신의성실)
무상거주확인서 — 매수인이 믿었다면 대항 못 함
❌대법원2016다248431보증금 2억 4천, 배당 0원 + 집 인도
❌수원지방법원2015나27191(원심) 낙찰자 승, 부당이득 4천여만 원
△대법원2016다228215확인서 믿고 값 정했으면 대항 불가
⭕의정부지방법원2015나54463(원심) 임차인 보호 → 대법원 파기
△서울지법 동부지원2000가단8695빈칸 서명 조사서 번복은 신의칙 위반 아님
❌광주지방법원2015가단25636어머니 임차인, 남편이 확인서 → 배당 제외
❌인천지방법원2008가단77725소유자와 함께 확인서 제출 → 배당 제외
❌서울중앙지방법원2016고합510임대인이 확인서 위조해 대출 → 사기
❌서울서부지방법원2012가단202874임차인 없다는 각서만으론 가장 아님
❌대법원97다12211임대차 부인 확인서 → 배당요구 불가
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
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임대차 없음 확인서 — 임차인이 직접 썼으면 배당 못 받음
❌대법원97다12211임대차 부인 확인서 → 배당 1,856만 원 잃음
△대법원99다69624은행에 낸 확인서 + 정황 → 가장 여지(파기)
❌서울북부지방법원2017가단111335언니가 확인서·전출자료 제출 → 청구 기각
△대구고등법원2006나8673(원심) 명의자 확인서 → 가장 인정, 대법원 일부 파기
❌서울서부지방법원2012가단202874임대인 각서만으론 가장 아님, 공시 불일치
⭕대구지방법원2011가합9260위조 계약서는 임차인 잘못 아님
❌의정부지방법원 고양지원2014가단300현황조사 진술 → 임차인은 다른 사람
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621조사서에 '거주 안 함' 진술 → 배당 제외
△대법원2000다53397기억 못 하는 현황조사보고서론 부족
△대법원99마7804명세서에 부자관계 안 적어도 중대하자 아님
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
❌대법원2016다248431무상거주확인서, 배당 0원 + 집 인도
△대법원2016다228215확인서 믿고 값 정했으면 대항 불가
⭕의정부지방법원2015나54463(원심) 임차인 보호 → 대법원 파기
△서울지법 동부지원2000가단8695빈칸 서명 조사서 번복은 신의칙 위반 아님
❌서울중앙지방법원2016고합510확인서·계약서 위조해 대출 → 사기
△대법원2022도11083현황조사보고서 실린 허위 신고 → 경매방해
△대법원2022도3103허위 임차권 신고, 무죄 원심 파기
❌인천지법 부천지원2001고단23허위 계약서 권리신고 → 징역 10월
△대법원2015마2025점유보조자 주장 점유자 인도명령 파기
△대법원2003다50771소액임대차 사해행위, 원심 파기
❌수원지방법원2016가단23928계약서 바뀌고 점유 불명 → 배당 제외
❌서울북부지방법원2012가단31243소액임차인 주장 → 최우선 배당 못 받음
❌수원지방법원2011가단70653소액임차인 주장 → 배당 못 받음
❌서울고등법원2011나64470확정일자 임차인 주장 → 배당 0원
❌의정부지방법원2006가단30389방 1칸 소액임차인 → 배당 제외 정당
△대법원2008다34828가장임차인 유지, 유익비 유치권 재심리
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⚖️③ 배당 — 배당이의·부당이득
🧾가장임차인 — 배당에서 다투기⚖️ 민사집행법 제151조·제154조(배당이의)
🔑④ 인도 — 인도명령·대항력
🗝️가장임차인 — 인도명령·대항력 유지⚖️ 민사집행법 제136조(부동산의 인도명령)
🚨⑤ 형사 — 경매방해·사기
🚔가장임차인 — 경매방해·사기⚖️ 형법 제315조(경매방해)·제347조(사기)
⭕ 청구·납세자 쪽 인정 · ❌ 기각 · △ 일부 인정·파기환송. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
회사 대표 임차인 경매 사건은 가족 사건과 비슷하지만 한 겹이 더 있습니다. 임차인이 소유자 회사의 대표이사·직원이거나, 소유자 가족이 대표인 법인이 임차인으로 나섭니다. 근저당권자·세무서는 이런 임차인을 가장임차인(실제로는 임차인이 아니면서 배당·대항력을 노리고 임차인 행세를 하는 사람)이라며 배당에서 빼 달라고 합니다.
이 글은 회사 대표·임원·직원·분양 담당자 가족, 법인 임차인, 그리고 소유자였던 사람이 임차인이 된 판결 18건을 원문으로 확인해 정리했습니다. 같은 사건의 1심과 항소심을 짝지어 보고, 직원과 분양 담당자 가족이 이긴 사건도 함께 봅니다. 부모·자녀·배우자 사건은 6편, 형제·처가·조카 사건은 7편에 있습니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
가장임차인 판례 총정리 관련 글 (17개)
- ✔가장임차인 판례 총정리, 경매 위장임차인 사건을 상황별로 — 보증금·가족·확인서·인도명령·경매방해죄 (대법원 2016다248431·2022도3103 등)
- ✔가장임차인 사기죄, 배당받으면 다 사기일까 — 빌려준 돈을 보증금으로 돌린 임차인은 무죄 취지, 가장채권 배당은 유죄 (대법원 2003도6412·2010도12732)
- ✔경매방해죄, 대항력 없는 허위 임차권 신고면 괜찮을까 — 무죄 원심 2건을 같은 날 뒤집은 대법원 판결 (대법원 2022도3103·2022도11083)
- ✔소액임대차 사해행위 판례 — 빚 많은 집주인과 맺은 임대차, 채권자가 취소할 수 있을까? 이긴 세입자와 진 세입자 (대법원 2003다50771)
- ✔배당 부당이득 반환, 배당이의 안 했어도 가능할까 — 가장임차인이 받아 간 8,400만 원을 국가에 돌려주게 한 판결까지 (대법원 2014다206983·96다34009)
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- ✔가장임차인 배당이의, 누가 증명하고 누가 소송할 수 있나 — 선순위가 있어도 원고에게 돌린 대법원 절차 판례 (대법원 2020다38952·2000다41844)
- ✔전출 재전입 대항력, 일주일 옮겼다가 보증금 3억 7천 중 1억 7천만 받았다 — 경매 끝날 때까지 전입 유지해야 하는 이유 (대법원 2000다61466)
- ✔가장임차인 인도명령, 낙찰자가 이긴 결정과 진 결정 — 확인서 두 번 쓴 누나·채무자 가족 법인 vs 전세권 겸 임차인 (대법원 99마4307·2010마900)
- ✔임대차 없음 확인서 은행에 써준 임차인, 최선순위 배당 1,856만 원을 잃었다 — 현황조사 진술·매각물건명세서 판례까지 (대법원 97다12211·99마7804)
- ✔경매 무상거주확인서 써준 임차인, 보증금 2억 4천도 못 지켰다 — 임차인 편 원심까지 뒤집은 대법원 판례 (대법원 2016다248431·2016다228215)
- ✔친척 임차인 경매, 빌려준 돈으로 보증금 낸 조카의 대항력 대법원이 뒤집었다 — 장인·누나·외삼촌 사건과 이긴 전 동서 (대법원 2007다55088·99마4307)
- ✔부모 자식 임대차 경매, 가족이면 무조건 가장임차인일까 — 시어머니·딸은 이기고 어머니·남편은 진 이유 (대법원 99마7804·2001다18513)
- ✔소액임차인 악용 판례 — 보증금 내고 실제로 살았어도 최우선변제 0원, 법원이 선을 그은 기준 (대법원 2001다14733·2013다62223)
- ✔빌려준 돈 보증금 전환, 채권자 임차인은 보호받을까 — 무효가 된 2억 8천과 대항력을 다시 보라는 1억 1천5백 (대법원 2000다24184·2001다47535)
- ✔실거주 안 한 임차인, 방 1칸·번갈아 전입·현황조사 때 부재로 배당 못 받았다 — 실제로 산 증거로 이긴 사례까지 (대법원 2000다53397)
- ✔가장임차인 보증금, ‘현금으로 줬다’는 안 통했다 — 송금 25초 뒤 인출 vs 금융자료로 이긴 임차인 (대법원 2000다53397·인천지법 2008가단15031)
- ✔가장임차인 판단기준, 대법원이 본 의심 정황 7가지 — 살았어도 졌고 의심만으론 못 이겼다 (대법원 99다69624·2020다38952)
목차
회사 대표 임차인 경매 판례 한눈에 보기
| 사건 | 임차인과 소유자의 관계 | 법원이 본 것 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 대구지법 2020가단17778 | 소유자의 형수이자 소유자 회사 대표이사 | 남편 계좌에서 8회 송금·금액 미달, 확정일자 3개월 뒤 보증사고 | ❌ 배당 못 받음 |
| 인천지법 2012가단3462 | 소유자의 처남·소유자 회사 직원 | 송금 전날 소유자 아버지가 원고 계좌에 입금, 돈이 다시 돌아감 | ❌ 가장임차인 |
| 대구지법 2020가단17761 | 임차 법인 대표가 소유자의 배우자 | 최초 계약 보증금을 갱신 때 송금, 부부라 확인 어려움 | ❌ 1,000만 원 못 받음 |
| 서울북부지법 2021가단4489 | 같은 회사의 사내이사·대표이사 | 수표 시기·금액이 계약서와 다름, 방 1칸에 6,000만 원 | ❌ 2,200만 원 못 받음 |
| 서울중앙지법 2004가합65614 | 채무자 회사의 전 직원 | 보증금 2,000만 원을 소유자 처 계좌로 보내고 실제 거주 | ⭕ 가장임차인 주장 배척 |
| 의정부지법 2003가단50153 → 2005나1248 | 임대인 회사 분양 담당자의 처 | 회사 승낙 아래 전 임차인에게 3,000만 원 지급, 실제 입주 | ⭕ 1심·항소심 배당 유지 |
| 창원지법 2000라189 | 채무자 가족·옛 직원이 임원인 법인 | 가압류 2주 뒤 설립, 설립 하루 전 임차, 보증금이 감정가에 비해 극히 적음 | ❌ 인도명령 |
⭕ 진짜 임차인 인정 · ❌ 임차인 주장 배척 · △ 파기환송·일부. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.
사건 1. 시동생 회사 대표이사였던 형수 — 남편 계좌에서 8번 나눠 보낸 보증금
⚖️ 대구지방법원 2020가단17778 (2021.08.26.) — ❌ 원고 청구 기각 → 소유자의 형수이자 그 회사 대표이사인 원고는 배당 못 받음.
- 원고는 시동생 EEE 소유 건물 3층 상가주택을 보증금 5,000만 원, 2017. 10. 1.부터 2년으로 임차하고 2017. 10. 13. 전입, 2018. 3. 7. 확정일자를 받았다며 45,754,591원 배당을 구했다. 보증금은 원고의 남편이 2017. 8. 23.~10. 19. 8회에 걸쳐 합계 40,807,200원을 보낸 것이었다. 확정일자 3개월 뒤인 2018. 6. 29. EEE에 대한 신용보증사고가 났고, 원고는 EEE이 운영하는 회사의 대표이사였다.
- 가족 관계, 중개인 없는 계약서, 보증금 지급 형태의 이상, 늦은 확정일자와 곧 이은 보증사고, 시가를 넘는 가압류·근저당 등에 비추어 원고는 EEE의 채권자들의 강제집행을 피하기 위한 가장 임차인이다.
- 판결문: 「원고는 EEE에 대한 채권자들의 강제집행을 피하기 위한 가장 임차인으로 봄이 상당하므로」
⚖️ 인천지방법원 2012가단3462 (2012.10.18.) — ❌ 남구 1순위 배당액 부분은 각하, 나머지 청구 기각 → 원고들(임차인 주장)은 가장임차인으로 배당 못 받음
- 원고 ○○은 2011. 2. 6. 소유자 ○○과 아파트 방 1칸 임대차계약서를 쓰고 2011. 2. 7. 전입, 2011. 4. 29. 확정일자를 받았고, 원고 ○○는 2011. 4. 29. 방 2칸 계약서를 쓰고 같은 날 전입·확정일자를 받았다. 1순위 근저당 은행은 2011. 5. 6. 임의경매를 신청했고, 2012. 1. 9. 배당표에서 원고들은 제외되었다. (판결문상 금액은 000원으로 가려져 있음)
- 보증금 송금 직전에 소유자 아버지가 원고들 계좌로 돈을 넣고(통장엔 원고 아버지 이름으로 표시) 소유자 아들 계좌에서 다시 소유자 아버지에게 돈이 돌아간 점, 처남·회사 직원이라는 특수관계, 과다한 담보·압류, 확정일자 1주일 후 경매신청, 우편물 수령 정황 등으로 보아 원고들은 진정한 임차인이 아닌 가장임차인이다. 배당기일에 이의하지 않은 남구 1순위 배당 부분은 소가 부적법하다.
- 판결문: 「기존의 임대차보증금을 새로운 임대차계약의 보증금으로 갈음하는 경우 금원의 수수가 없는 것이 통상적이고」
⚖️ 대구지방법원 2020가단17761 (2021.04.21.) — ❌ 원고 청구 모두 기각 → 소액임차인이라던 원고 회사는 1,000만 원을 배당받지 못함
- 원고 회사는 경매 건물 2층(상가) 일부를 보증금 2,000만 원에 임차한 소액임차인이라며 배당요구했으나, 근저당권자 등이 가장임차인이라며 배당배제를 신청해 배당받지 못했다. 소유자 HHH의 배우자가 원고 대표자이고 전 대표자는 HHH의 형제다. 원고는 2013.10.1. 최초 계약 후 2018.3.5. 갱신계약서를 쓰고 2018.3.9. HHH 계좌로 2,000만 원을 송금했다고 주장했다.
- 최초 계약 때 냈어야 할 보증금을 갱신 때 송금했다는 점, 소유자와 원고 대표자가 부부라 송금액이 실제 보증금인지 확인하기 어려운 점, 확정일자도 받지 않은 점 등에 비추어 원고는 가장임차인이다.
- 판결문: 「HHH과 원고의 대표자는 부부 사이로서 2018. 3. 9. 송금한 금액이 실제 임차보증금으로 송금되었는지를 확인하기 어려운 점」
⚖️ 서울북부지방법원 2021가단4489 (2021.11.23.) — ❌ 원고 청구 기각 → 소액임차인 주장 원고는 22,000,000원을 배당받지 못함
- 원고는 2019. 12. 1. 소유자 ○○과 아파트 방 1칸을 보증금 60,000,000원에 임차하는 계약서(중개인 없음)를 쓰고 2020. 2. 21. 전입했다고 주장했다. 원고와 ○○은 같은 회사의 사내이사와 대표이사였다. 2021. 4. 9. 배당에서 배제되자 대한민국 배당액(509,078,562원) 중 22,000,000원을 원고에게 달라고 소를 냈다.
- 소액임차인 제도는 사회보장적 예외이므로 주된 목적이 선순위 담보권자보다 먼저 채권을 회수하려는 데 있으면 보호할 수 없다. 여러 사정상 원고는 최우선변제권 있는 소액임차인이 아니라 가장임차인이라고 판단했다.
- 판결문: 「오히려 가장임차인이라고 판단하는 것이 타당하다.」
이긴 사례. 채무자 회사 전 직원 — 보증금을 계좌로 보내고 실제로 살았다
⚖️ 서울중앙지법 2004가합65614 (2005.03.17.) — ⭕ 원고(은행) 청구 일부 인용 → 두 임차인의 가장임차인 주장은 배척되고, 피고 2의 배당액만 1억 원에서 60,214,360원으로 줄어듦(일괄배당 잘못 때문)
- 피고 2는 2001. 8. 13. 제1주택을 보증금 1억 원에 임차하고 2001. 9. 24. 전입신고·확정일자를 받았다. 피고 1은 2003. 5. 7. 제2주택을 보증금 2,000만 원, 월차임 20만 원에 임차하고 전입신고·확정일자를 받았는데, 채무자 소외 1이 경영하던 성완건설에서 2002. 11. 1.부터 2003. 1. 1.까지 근무한 직원이었다. 원고 국민은행(채권최고액 3억 9,000만 원 근저당)이 2003. 11. 10. 경매를 신청했고, 배당법원은 피고 1에게 1,600만 원, 피고 2에게 1억 원 등을 배당했다.
- 피고 1은 채무자 회사 직원이었고 권리관계가 복잡했지만, 실제 보증금 2,000만 원을 소유자 처의 계좌로 지급하고 거주해 온 사실이 인정되어 가장임차인으로 볼 수 없다. 피고 2에 대한 가장임차인 주장도 증거 부족으로 배척됐다. 다만 일괄매각에서 피고 2가 자신의 주택·대지지분 대금을 넘어 배당받은 부분은 부당하여 경정했다.
- 판결문: 「위 인정 사실만으로는 피고 1이 가장임차인이라고 인정하기에는 부족하고」
💬 소유자 가족 회사·법인 점유자를 내보낸 인도명령 결정례를 따로 정리했습니다
이긴 사례. 분양 담당자의 처 — 1심·항소심 모두 3,000만 원 배당 유지
⚖️ 의정부지방법원 2003가단50153 (2005.01.14.) — ⭕ (1심) 원고 청구 기각 — 분양 담당자의 처는 진짜 임차인, 3,000만 원 배당 유지
- 피고 임차인은 시행사 시행사의 분양업무 담당자 분양 담당자의 처로, 1995. 4. 15. 아파트를 보증금 3,000만 원에 임차해 1995. 5. 11. 전입신고, 1995. 8. 4. 확정일자를 받았다. 원고는 피고가 보증금을 시행사에 직접 낸 적이 없는 가장임차인이라며 배당액 3,000만 원 삭제를 구했다. 실제로는 앞선 임차인(공익법무관)이 보증금 반환을 요구하자 시행사 승낙 아래 피고가 3,000만 원을 그 임차인에게 바로 지급하고 가족과 입주·거주했다.
- 보증금을 회사에 직접 내지 않았고 회사가 남편을 상대로 명도소송을 낸 적이 있다는 사정만으로는 가장임차인으로 볼 수 없고, 회사 승낙 아래 이전 임차인에게 보증금을 대신 지급하고 실제 입주·거주했으므로 적법한 임차인이다. 명도소송은 원고의 종용으로 제기됐다가 취하되었다.
- 판결문: 「위 피고는 이 사건 아파트에 관한 적법한 임차인이라 할 것이고」
⚖️ 의정부지방법원 2005나1248 (2006.04.20.) — ⭕ (항소심) 원고 항소 기각 — 1심 결론 유지, 배당 3,000만 원
- 피고는 임대인 회사(시행사)의 분양업무 담당자 분양 담당자의 처로, 보증금 3,000만 원을 회사에 직접 지급한 적이 없고 회사가 분양 담당자를 무단점유자라며 가처분·명도소송을 낸 적도 있었다. 그러나 전 임차인이 이사하며 보증금 3,000만 원 반환을 요구하자 1995. 4. 15.경 피고가 같은 보증금으로 계약하고 회사 승낙 아래 그 돈을 전 임차인에게 직접 지급했으며, 1995. 5.초 입주하고 전입·확정일자를 받았다. 강제경매에서 피고는 3,000만 원을 배당받았다.
- 보증금이 전 임차인과 같고 1995년에 이미 확정일자를 받은 점, 회사 승낙 아래 전 임차인에게 보증금을 직접 준 점 등에 비추어 회사에 직접 돈을 주지 않았다거나 명도소송이 있었다는 사정만으로 가장임차인이라 보기 부족하다. 남편이 자기계약·쌍방대리를 했다는 주장도 배척되었다.
- 판결문: 「가장임차인이라는 사실을 인정하기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로」
법인·전 소유자가 임차인으로 나선 경우
⚖️ 창원지방법원 2000라189 (2000.09.20.) — ❌ 원심(인도명령 신청 기각) 취소 → 임차인이라던 법인은 낙찰자에게 부동산과 기계기구·공작물을 인도해야 함
채무자와 동일시될 정도의 특수관계에 있거나 집행방해 목적으로 점유한 경우에는 압류 전부터 점유했더라도 인도명령 상대방이 된다
→ 사실관계와 판결문 문장은 11편 가장임차인 인도명령 (결정례·명도소송)에서 자세히 봅니다.
⚖️ 대구고등법원 2006나8673 (2008.04.24.) — △ (원심) 임차인 가장 인정·유치권 부정 — 대법원 2008다34828에서 유치권 부분 파기환송
피고 부부가 소외 1에게 명의신탁해 부동산을 사고 대출로 대금을 조달한 뒤, 소외 1과 통모해 형식상 임대차계약서를 작성해 임차인인 것처럼 가장했다고 보았다
→ 사실관계와 판결문 문장은 10편 임대차 없음 확인서 (대출 때 쓴 확인서·현황조사 진술)에서 자세히 봅니다.
⚖️ 수원지방법원 2019나53730 (2019.11.21.) — ❌ 원고(소유자) 청구 기각, 독립당사자참가인(국가·세무서) 이행청구 인용 → 허위 임차인은 배당받은 8,400만 원과 지연손해금을 국가에 반환해야 함
확정된 관련 민사판결에서 인정된 사실은 유력한 증거이고 피고의 반증으로 뒤집기 어려우므로 피고에 대한 8,400만 원 배당은 위법하다
→ 사실관계와 판결문 문장은 14편 배당 부당이득 반환 (가장임차인이 받아 간 배당금)에서 자세히 봅니다.
⚔️ 깨는 법 (낙찰자·채권자 쪽) — 판결에서 법원이 받아들인 사정
- 임차인이 소유자 회사의 대표이사라 소유자의 경제사정을 잘 알았고, 보증금이 본인이 아닌 남편 계좌에서 계약 전후 8번 나뉘어 송금됐으며 합계도 보증금에 못 미친 점(대구지법 2020가단17778).
- 보증금 송금 직전 소유자 아버지가 임차인 계좌에 돈을 넣었는데 통장에는 임차인 아버지 이름으로 찍혔고, 보증금을 받은 계좌에서 다시 소유자 아버지에게 돈이 돌아간 흐름(인천지법 2012가단3462).
- 임차 법인의 대표가 소유자의 배우자라 송금액이 실제 보증금인지 확인하기 어렵고, 최초 계약 때가 아니라 몇 년 뒤 갱신 때 송금했다는 점(대구지법 2020가단17761).
- 가압류 직후 설립된 법인을 채무자 가족과 옛 직원이 운영하고 채무자가 고문으로 참여했다면, 채무자와 동일시될 특수관계로 보아 인도명령 상대방이 됐습니다(창원지법 2000라189).
- 회사 감사의 계모라는 사정과 전입·거주만으로는 유치권 회사의 점유보조자로 볼 수 없고, 현황조사서에 임차인이라고 진술했다면 회사와 독립된 점유라고 봤습니다(대법원 2015마2025).
판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
🛡️ 방어하는 법 (임차인 쪽) — 통한 사정과 안 통한 사정
- 통한 사정: 채무자 회사에서 일한 직원이었어도 보증금 2,000만 원을 두 번에 나눠 소유자 처 계좌로 보냈고 실제로 살았다면 가장임차인으로 보지 않았습니다(서울중앙지법 2004가합65614).
- 통한 사정: 보증금을 임대인 회사에 직접 내지 않았어도, 회사 승낙 아래 나가는 전 임차인에게 같은 금액을 줬고 오래전에 확정일자를 받았다면 진짜 임차인이었습니다(의정부지법 2003가단50153·2005나1248).
- 통한 사정: 실제 임대인이 누구인지에 대한 의심은 가장임차인 여부와 별개라며, 계속 점유하며 보증금을 보낸 새 임대차를 인정할 여지가 있다고 본 대법원 판결이 있습니다(대법원 2020다38952).
- 통한 사정: 집을 잃은 전 소유자라도 새 소유자에게 보증금을 이체하고 월세를 매달 보내며 실제 점유했다면 임차 사실은 인정됐습니다. 다만 유익비 유치권이 낙찰자의 임료 채권과 상계돼 결국 집은 비워 줘야 했습니다(전주지법 2009나7130).
- 안 통한 사정: 30년 산 집을 자기 회사 이사 명의로 사고 같은 날 임대차계약서를 쓴 전 소유자는 임차인을 가장한 것으로 판단됐습니다. 원심(대구고법 2006나8673)은 유치권까지 부정했지만, 대법원 2008다34828이 사용대차에 따른 유익비 유치권은 다시 심리하라며 파기환송했습니다(가장임차인이라는 판단은 유지).
판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 진짜 임차인이라도 증거가 없으면 질 수 있습니다.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 직원 임차인이 보증금을 소유자 처 계좌로 보내고 실제로 거주했다(서울중앙지법 2004가합65614)
→ 준비할 자료: 보증금 이체 내역(날짜·금액), 주민등록·거주 자료, 근무 기간과 계약 시기의 관계
⚖️ 법원이 본 사실 — 회사 승낙 아래 전 임차인에게 보증금을 직접 줬다(의정부지법 2003가단50153)
→ 준비할 자료: 임대인 회사의 승낙 자료, 전 임차인의 수령 확인, 계약한 사람(대리인)의 권한 위임 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — (낙찰자·채권자 쪽) 임차 법인의 임원이 채무자 가족이고 설립 시점이 가압류 직후였다(창원지법 2000라189)
→ 준비할 자료: 법인 등기사항증명서(설립일·임원), 부동산 등기부의 가압류·근저당 일자, 감정가와 보증금 비교
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 상가·공장 같은 영업용 건물은 「상가건물 임대차보호법」 제3조에 따라 건물 인도와 사업자등록이 대항요건입니다. 법인 임차인 사건(2020가단17761·2008가단23867)에서도 결국 보증금이 실제로 오갔는지를 봤습니다.
- 낙찰 뒤 점유자를 내보내는 인도명령은 「민사집행법」 제136조가 근거입니다. 창원지법 2000라189는 채무자와 동일시될 특수관계 법인도 상대방이 된다고 봤습니다. 인도명령 결정례는 11편에 모았습니다.
- 허위 임대차는 형사 처벌로 이어질 수 있습니다. 대법원 2022도11083은 직원·공사업자 명의 허위 전세계약서로 권리신고한 사건에서, 대항력이 없어도 입찰자 판단에 영향을 줄 수 있으면 경매방해가 될 수 있다며 무죄 원심을 파기했습니다. 자기 주도로 만든 법인과 허위 임대차를 꾸며 배당받은 사건은 1심 2008고단137, 항소심 2008노2071 모두 사기 유죄였습니다(16·17편).
내 사건에서 먼저 확인할 것
- 임차인이 소유자 회사의 대표·임원·직원인지 — 법인 등기사항증명서로 확인
- 보증금이 임차인 본인 계좌에서 계약서 날짜·금액대로 갔는지, 다시 돌아온 돈은 없는지
- 법인 임차인이라면 설립일과 가압류·근저당 일자의 선후
- 실제 거주·영업 흔적 — 관리비, 공과금, 부가세 신고
- 전 소유자가 임차인이라면 소유권이 넘어간 경위와 새 명의자와의 관계
💬 임차 법인의 임원·설립일과 부동산 등기부는 인터넷등기소에서 확인합니다
📂 같은 쟁점 사례 모음 — 판결문 원문으로 확인한 사건 전부
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 법원 판단 |
|---|---|---|---|
| 대법원 2022도11083 2025.01.09. | △ | 피고인 1의 빌라 2채 소유권이전등기가 사해행위취소로 2016. 12. 20. 말소된 뒤 2017. 1. 31. 강제경매가 개시됐다 | 경매방해죄는 추상적 위험범이고, 법률적으로 경매결과에 영향을 줄 수 있는 행위뿐 아니라 입찰 참가자의 의사결정에 사실상 영향을 줄 수 있는 행… |
| 대법원 2020다38952 2020.08.20. | △ | 피고 1은 2012. 3. 6.경부터 주택 일부를 임차해 점유했고, 선행 경매에서 우선변제권으로 보증금 일부를 배당받은 뒤에도 계속 살았다 | 배당이의에서 채권이 성립하지 않았다는 주장이면 피고가 채권 발생원인을, 통정허위표시로 무효라는 주장이면 원고가 그 사실을 증명해야 한다 |
| 대법원 2015마2025 2017.02.08. | △ | 아파트 임의경매가 2014. 5. 7. 개시되어 2014. 5. 11. 경매개시결정등기가 되었다 | 인도명령에서 매수인은 상대방의 점유만 소명하면 되고, 매수인에게 대항할 권원은 상대방이 소명해야 한다 |
| 서울중앙지방법원 2015가단5372187 2016.07.15. | ❌ | 원고는 소유자 XXX로부터 같은 건물 제0002호·제0003호를, 같은 날 YYY으로부터 제0006호·제0007호를 빌렸다며 소액임차인으로 배… | 원고와 소유자의 오랜 친분, 같은 사람이 쓴 듯한 계약서, 같은 날 같은 세무사무소에서 한 사업자등록, 현금 지급 주장과 금융자료 부재, 영업… |
| 전주지방법원 2009나7130 2010.11.05. | ❌ | 피고 2 소유 아파트가 2004년 경매로 소외 1에게 낙찰(2007. 1. 31. 등기, 김제수협 근저당 1억3,000만 원)되었고, 다시 경… | 피고 1은 최고가매수신고인에 불과한 사람과 계약하며 계약금 2,000만 원을 현금으로 냈다는 등 상식에 맞지 않고 금융자료가 없으며, 이전 경… |
| 대전지방법원 공주지원 2008고단137 2008.08.08. | ❌ | 피고인은 자기 건물 2층 등을 공소외 2 주식회사(설립을 피고인이 주도)에 보증금 2억 원·월 100만 원으로 임대한다는 계약서를 사후에 작성… | 법인설립 때 사업장을 ‘자가’로 표시해 임대차가 필요 없었고, 계약서가 사후 작성되었으며 보증금·월세가 시세와 맞지 않고 목적물을 제공한 적도… |
| 대전지방법원 2008노2071 2008.12.12. | ❌ | 피고인은 피고인 소유의 건물 2층 등을 공소외 2 주식회사가 임차하는 보증금 2억 원·월 100만 원 계약서를 작성하고, 그 보증금채권을 원인… | 피고인과 공소외 2 주식회사 사이 임대차계약은 통정허위표시이고 그에 기한 보증금채권은 가장채권이므로 이를 근거로 배당받은 것은 사기다 |
| 서울동부지방법원 2008가단23867 2008.12.05. | ❌ | 원고 법인은 2004. 2. 1. 소유자 회사(○○종건)와 보증금 500만 원, 월세 50만 원 상가 임대차계약서를 쓰고 2004. 2. 23… | 2004년 계약은 환산보증금 55,000,000원으로 소액임차인이 아니고 확정일자도 없어 조세채권자에 대항 못 한다 |
⭕ 진짜 임차인 인정 · ❌ 임차인 주장 배척(가장임차인 등) · △ 파기환송·일부. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
부모·자녀·배우자 사건은 6편, 형제·처가·조카 사건은 7편에서 봅니다. 낙찰 뒤 법인·가족 점유자를 내보내는 절차는 11편, 허위 임대차가 경매방해·사기로 처벌된 사건은 16편·17편에 있습니다. 대항력 있는 임차인을 인수하는 문제는 대항력 있는 선순위임차인 인수 시 경락잔금대출, 유치권을 주장하는 점유자 대응은 유치권부존재확인소송 vs 인도명령, 낙찰 후 점유자 내보내는 순서에 정리돼 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 회사 대표나 임원이 사장 집에 임차인으로 살면 경매 때 보증금을 받을 수 있나요?
판결문으로 확인한 사건에서는 대부분 졌습니다. 대구지법 2020가단17778은 시동생 회사의 대표이사였던 형수를, 서울북부지법 2021가단4489는 같은 회사 사내이사와 대표이사 사이의 방 1칸 6,000만 원 계약을 가장임차인으로 봤습니다. 두 사건 모두 보증금 지급 자료가 계약서와 맞지 않았습니다. 내 사건은 자료를 갖고 변호사와 상의하세요.
Q. 회사 직원이 사장 집에 세 들어 살았는데 가장임차인으로 몰릴까요?
직원이라는 사실만으로 결론이 나지는 않았습니다. 서울중앙지법 2004가합65614는 채무자 회사 전 직원이 보증금 2,000만 원을 소유자 처 계좌로 보내고 실제로 살았다며 가장임차인 주장을 배척했습니다. 반대로 인천지법 2012가단3462는 처남이자 직원인 원고의 보증금이 소유자 아버지 돈에서 나와 다시 돌아간 흐름을 보고 가장임차인으로 봤습니다.
Q. 낙찰받은 공장을 소유자 가족 회사가 임차인이라며 점유하고 있습니다. 인도명령이 되나요?
창원지법 2000라189는 가압류 2주 뒤 설립되고 채무자의 아들·며느리 등이 임원인 법인에 대해, 채무자와 동일시될 특수관계이거나 집행방해 목적 점유라며 인도명령을 내렸습니다. 대법원 2015마2025도 인도명령에서 매수인은 점유 사실만 소명하면 되고 대항할 권원은 점유자가 소명해야 한다고 했습니다. 자세한 결정례는 11편에 있습니다.
🔗 경매 가장임차인 판례 연재 — ② 누가 임차인인가 — 가족·회사
📚 확인한 자료 (2026년 10월 29일 기준, 국가법령정보센터 원문)
- 「주택임대차보호법」 제3조(대항력)·제3조의2(우선변제권) — 2023.7.19 시행본
- 「상가건물 임대차보호법」 제3조(대항력)·제14조(소액임차인) — 2025.11.11 공포·2026.5.12 시행본
- 「민법」 제108조(통정한 허위의 의사표시) — 2026.3.17 시행본
- 「민사집행법」 제136조(부동산의 인도명령 등) — 2025.1.31 시행본
- 대구지방법원 2020가단17778 (2021.08.26.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 인천지방법원 2012가단3462 (2012.10.18.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대구지방법원 2020가단17761 (2021.04.21.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울북부지방법원 2021가단4489 (2021.11.23.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울중앙지법 2004가합65614 (2005.03.17.) 판결문 원문
- 의정부지방법원 2003가단50153 (2005.01.14.) 판결문 원문
- 의정부지방법원 2005나1248 (2006.04.20.) 판결문 원문
- 창원지방법원 2000라189 (2000.09.20.) 판결문 원문
- 대구고등법원 2006나8673 (2008.04.24.) 판결문 원문
- 수원지방법원 2019나53730 (2019.11.21.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대법원 2022도11083 (2025.01.09.) 판결문 원문
- 대법원 2020다38952 (2020.08.20.) 판결문 원문
- 대법원 2015마2025 (2017.02.08.) 판결문 원문
- 서울중앙지방법원 2015가단5372187 (2016.07.15.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 전주지방법원 2009나7130 (2010.11.05.) 판결문 원문
- 대전지방법원 공주지원 2008고단137 (2008.08.08.) 판결문 원문
- 대전지방법원 2008노2071 (2008.12.12.) 판결문 원문
- 서울동부지방법원 2008가단23867 (2008.12.05.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대법원 2008다34828 (2009.03.26.) 판결문 원문
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 판결문 원문을 직접 읽고 “비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 10월 29일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 가장임차인 여부는 증거로 판단되므로, 구체적인 사건은 변호사와 상담하거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)을 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.