📌 결론부터: 친척이라는 사실보다 ‘돈이 언제, 누구에게서, 어떻게 갔나’가 갈랐다
- 대법원 2007다55088(2007.12.13.): 부모가 삼촌에게 빌려준 돈 중 5,000만 원을 보증금으로 돌린 조카에게 대항력을 인정한 원심을 파기했습니다. 주된 목적이 채권 회수라면 대항력을 줄 수 없다는 취지입니다.
- 청주지법 2007가단3957(2007.5.31.): 한 집에 사는 전 동서 두 사람이 보증금을 각자 계산해 냈다며, 근저당권자의 합산 주장을 배척하고 각 1,200만 원 배당을 유지했습니다.
- 장인 집의 사위(전주지법 2013가단19047), 사위와 계약서를 쪼갠 장모(대구지법 2006가단158857), 외삼촌 집의 조카(부산지법 2008나15459)는 모두 배당을 받지 못했습니다.
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 형제·누나·삼촌·장인 등 친척 집에 임차인으로 살고 있고 그 집이 경매에 넘어갔다
☐ 친척에게 빌려준 돈을 전세보증금으로 돌려 계약했다
☐ 낙찰받은 집의 임차인이 소유자의 누나·처남·조카라는 사실을 알게 됐다
☐ 한 집에 친척 둘이 각각 소액임차인으로 배당받아 이의를 고민 중이다
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
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🏛️경매 판례
🔎① 입찰 전 — 권리분석
💵가장임차인 — 보증금·거주·돈의 성격⚖️ 주택임대차보호법 제3조·제8조
가장임차인 판단기준 — 대법원은 정황을 모아 종합 판단
△대법원99다69624근저당 직전 1주일 계약 → 임차인 승 원심 파기
△대법원2000다53397구조상 5세대 불가·침대 1개 → 원심 파기
△대법원2003다50771권리제한 많은 집 방 1개 → 사해행위 파기
❌대법원2001다14733빌려준 돈 회수 목적, 살았어도 소액 보호 X
△대법원2000다24184대여금으로 보증금 대체 → 대항력 없음
△대법원2020다38952임대인 의심 ≠ 가장임차인, 임차인 쪽 파기
△대법원2003도6412채권 전환해도 실제 거주 → 사기 아님
△대법원2002도5190장모 실제 거주 → 소송사기 단정 못 함
△대법원2022도11083허위 임차권 신고도 경매방해 될 수 있음
△대법원2010도12732허위 계약서로 임차권등기명령 → 사기 착수
△대법원96다34009배당 확정 뒤엔 배당금채권 양도 청구
△대법원91다1578돈 받기 전이면 부당이득 청구 못 함
△대법원2008다34828가장임차인 인정 유지, 유치권만 재심리
△대법원2001다47535채권 전환만으로 대항력 부정 못 함
△대법원2007다55088대여금 전환 조카 임차인 → 원심 파기
△대법원2007다23203실제 살 목적이면 감액 소액임차인 보호
❌대법원2013다62223제도 악용 목적이면 소액 보호 안 됨
△대법원2001다18513딸 가장임차인·보증금 합산 다시 심리
△대법원2011다101209가장임차인 유지, 사용대차 유익비 재심리
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가장임차인 보증금 — 계약서보다 돈의 흐름을 봤다
❌서울중앙지방법원2015가단23206현금 지급 주장·자료 없음 → 배당금 반환
❌대구지방법원 경주지원2024가단644부조금 현금 3천만 원, 증빙 없음 → 제외
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 임대인 인출 → 배당 제외
❌인천지방법원2012가단3462송금 전날 소유자 쪽이 입금 → 가장임차인
❌서울남부지방법원2006가단60971수표가 임대인 아들 계좌로 → 가장임차인
❌창원지방법원2012가단412계약서 이중 작성·부부 송금 → 배당 제외
❌수원지방법원2015가단42861날짜 고친 계약서·경매 뒤 확정일자 → 제외
⭕부산지방법원 동부지원2008가단24830출처 밝히고 13년 거주 → 진짜 임차인
⭕의정부지방법원 고양지원2014가단22584금융거래내역·실거주 → 최우선변제 인정
⭕인천지방법원 부천지원2014가단43900계약금·잔금 송금 확인 → 배당 유지
❌서울중앙지방법원2015가단5372187같은 판결 반소, 배당금 국가에 반환
❌부산지방법원2008가단70073입금 즉시 인출·방 1칸 추가 임차 → 제외
❌대구지방법원2006가단158857전액 지급 기재와 돈 흐름 불일치 → 제외
❌서울중앙지방법원2011가단415920영수증만, 금융자료 없음 → 배당 제외
❌서울북부지방법원2012가단31243송금은 인정, 근저당 먼저·전입 늦음 → 제외
❌대구지방법원2020가단17761부부 사이 송금은 보증금 확인 어려움
❌서울북부지방법원2021가단4489수표 시기·금액 불일치, 방 1칸 6천 → 제외
❌수원지방법원2011가단70653임대인 처 통장 입금·금액 다름 → 제외
❌서울중앙지방법원2008가단339941출금자료가 계약서와 전혀 다름 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2007가단37112보증금 금융자료 전무 → 통모 허위
❌의정부지방법원2006가단303891,500만 원 모두 현금 지급 → 제외
⭕의정부지방법원2011나9267(원심) 수표·송금으로 인정 → 대법원 파기
△대법원2012다93794최고가매수신고인 임대권한 없으면 파기
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841광고·잔금 입금·월세 송금 → 진짜 임차인
⭕인천지방법원2005가단121874처 계좌 수표 출금해 잔금 → 최우선변제
⭕서울북부지법2025가단107133실거래가만으론 보증금 부풀리기 아님
△대법원2000다53397보증금 영수증·자금출처 더 심리하라
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실거주 안 한 임차인 — 전입보다 실제 생활 흔적을 봤다
❌부산지방법원2008나15459방 3개 빌라에 소유자 가족 5명 → 배당 제외
❌대전지방법원2007가단57029방 2칸에 4인 가족, 자녀 책상 → 가장임차인
❌서울북부지방법원2021가단4489가족 사는 집 방 1칸 6천만 원 → 배당 제외
❌부산지방법원2018나47509방 1칸·번갈아 전입·관리비 없음 → 기각
❌서울고등법원2011나6447065평 혼자 전입·현황조사 2회 부재 → 0원
❌부산지방법원87가합1233집달관 14회 방문에도 못 만남 → 배당 취소
❌인천지방법원2014나55482명의만 빌려주고 계모 거주 → 1심 취소
❌대구지방법원2007가단123315빈 호실에 가전만, 남에게 사용 → 대항력 X
△대전지방법원2006나13863동거인은 가장, 시어머니는 실거주 인정
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841월세 송금·총무 거주확인서 → 진짜 임차인
❌부산지방법원2017가소564826번갈아 전입한 방 1칸 주장자 1심 기각
❌서울북부지방법원2012가단31243소유자와 사실혼 가족·방 2개 소형 → 제외
❌인천지방법원2014가단16776아들은 종전 거주지 학교 통학 → 기각
❌수원지방법원2016가단23928현황조사서엔 소유자 배우자로 기재 → 제외
❌수원지방법원2011가단70653현황조사 때 점유자로 조사 안 됨 → 제외
❌의정부지방법원 고양지원2014가단300현황조사 진술상 임차인은 다른 사람
❌부산지방법원2008가단70073이미 세 준 집에 방 1칸 추가 임차 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2007가단3711250대 가장이 소유자 집 방 1칸 혼자 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621자기 집 두고 경매 직전 전입 → 배당 제외
❌대전지방법원2006가단1803본인은 같은 동 자기 집 거주 → 가장임차인
⭕대구지방법원2011가합9260관리비·고지서·송달 → 가장임차인 아님
⭕서울중앙지법2004가합65614채무자 회사 직원도 실제 거주 → 배당 유지
⭕서울남부지방법원2006나4835종기까지 전입·거주 유지 → 1,600만 원 배당
⭕인천지방법원2005가단121874전입 후 이사해 계속 거주 → 최우선변제
△대법원2000다53397침대 1개·옷 몇 벌, 구조상 5세대 불가
△대법원2002도5190방 한 칸에 짐 두고 점유 → 소송사기 아님
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빌려준 돈 보증금 전환 — 실제 거주 목적이 갈랐다
△대법원2000다24184대여금 보증금 2억 8천 → 통정허위 무효
△대법원2001다47535채권 전환만으로 대항력 부정 못 함
△대법원2007다55088조카·대여금 보증금, 임차인 승 원심 파기
△대법원2003도6412채권 전환 진정 임차인 → 사기 아님 취지
△대법원2002도5190잔금 담보 장모 임대차, 소송사기 파기
❌수원지방법원 안산지원2015가단26122형부 대여금 상계 주장 → 배당 제외
❌수원지방법원2015가단42861어머니 대여 1억 증거 부족 → 배당 제외
❌수원지방법원 안산지원2006가단61918대여금 대신 방 2칸 임차 → 가장임차인
❌서울동부지방법원2008가단23867공사대금 → 상가 보증금 전환, 배당 제외
❌전주지방법원2013가단19047장인 대여 송금 소액 → 통정허위 무효
❌대구지방법원2007가단123315못 받은 보증금 담보 새 계약 → 대항력 없음
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621동서 대여금 갈음 의심 → 배당 제외
❌부산지방법원2006가단933대여금 보증금 진술 바뀜 → 가장임차인
⭕수원지방법원2009나31076보증금·대여 정산 채권 → 허위 아님
❌대법원2001다14733대여금 회수 목적 소액 임대차 → 보호 불가
△대법원2007다23203감액 소액임차인도 실거주면 보호 가능
❌서울동부지방법원2020나28186장인·사위 보증금 4억, 대여금 갈음 → 부인
△대법원2022도11083공사대금 담보 허위 전세 → 경매방해 파기
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소액임차인 악용 — 살았어도 '제도 악용'이면 0원
❌대법원2001다14733대여금 회수 목적 방 1칸 계약 → 보호 불가
❌대법원2013다62223보증금 내고 살아도 경매 예상 악용 → 0원
❌대전지방법원2012나19497(원심) 공인중개사 남편 중개 계약 → 패
❌서울서부지방법원2015가단214120실제 송금·관리비에도 악용 → 2,500만→0
❌서울동부지방법원2019나22311실거주 인정, 그래도 악용 → 1심 취소
⭕서울동부지방법원2018가단132852(1심) 3,200만 원 보호 → 항소심 취소
△대법원2007다23203감액 소액임차인도 실거주면 보호 가능
❌서울중앙지방법원2005가단367723(1심) 감액 소액임차인 패 → 대법원 파기
⭕서울남부지방법원2006나4835최우선 한도 1,600만 계약, 진짜 임차인
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841광고·월세 송금·거주확인서 → 진짜 소액
❌대법원2019다274868상고이유서 기간 경과 → 악용 판단 유지
△대법원2001다18513모녀 보증금 합산·딸 가장 여부 → 파기
△대법원2000다53397방 3개 층에 5세대 소액 → 다시 심리
❌서울북부지방법원2021가단4489회사 이사가 대표 집 방 1칸 6천 → 가장
❌부산지방법원2018나475094인 가족 집 방 1칸·번갈아 전입 → 가장
❌서울북부지방법원2017나40274제도 악용 → 부당이득 청구 기각
❌서울중앙지방법원2015가단23206상가 소액 통정허위 → 받은 배당도 반환
❌인천지방법원2014나55482계모가 낸 명의대여 계약 → 1심 취소
⭕부산지방법원 동부지원2008가단2483013년 거주·보증금 출처 → 진짜 소액
❌서울중앙지방법원2008가단339941경매 진행 중 계약서 허위 작성 → 기각
❌부산지방법원2008가단70073이미 세 준 방 추가 임차·즉시 인출
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 인출, 경매 20일 전 계약
❌부산지방법원2008가단35841경매 직전 계약, 금융자료 없음 → 기각
❌부산지방법원 동부지원2007가단3711250대 가장 혼자 방 1칸 → 형식뿐 임대차
❌대전지방법원2007가단570294인 가족 방 2칸 집 방 1칸 → 가장임차인
⭕청주지방법원2007가단3957전 동서 두 임차인 각각 소액 → 유지
❌대구지법2000나12202한도 맞추려 계약서 2장 → 배당 전부 잃음
❌부산지방법원87가합1233판결 송달 직후 전입 몰림 → 배당 취소
△대법원2003다50771채무초과 중 소액임대차 → 사해행위 대상
△대법원2001다47535일반 대항력은 채권 전환만으로 부정 불가
△대법원2007다45562가장임차인 삭제액 나누는 순서 → 파기
△대전지방법원2006나13863동거인 가장 삭제, 시어머니는 진짜
❌대구지방법원2020가단17761대표자가 소유자 배우자인 법인 → 가장
❌서울북부지방법원2017가단111335언니 아파트·중개인 없는 계약 → 기각
❌인천지방법원2014가단16776시가 육박 채무·아들 통학 → 진정성 부정
❌전주지방법원2013가단19047장인 아파트 사위 소액임차인 → 무효
❌서울북부지방법원2012가단31243방 2개 소형, 근저당까지 받음 → 기각
❌창원지방법원2012가단412소유자 남편 상가 소액, 계약서 이중
❌서울중앙지방법원2011가단415920처형·영수증만, 금융자료 없음 → 기각
❌부산지방법원2008나15459외삼촌 집 방 1칸, 구조상 불가 → 기각
❌부산지방법원2008가단34367(1심) 외삼촌 집 방 1칸 → 배당 제외
❌광주지방법원2007가단66793증거 부족 → 소액 배당 0원 유지
❌서울중앙지방법원2007가단438193올케 계약서 3년 뒤 작성 → 허위 추인
❌대구지방법원2007가단123315못 받은 보증금 담보 계약 → 대항력 없음
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621자기 집 두고 경매 직전 전입 → 기각
❌수원지방법원 안산지원2006가단52099친언니 집, 3년 뒤 계약서 → 기각
❌대전지방법원2006가단1803자기 집 있는 누나 소액 주장 → 가장
❌의정부지방법원2006가단30389친동생·현금 지급·조사서와 금액 달라
❌서울남부지방법원2006가단60971수표 배서 후 아들 계좌로 → 가장임차인
❌부산지방법원2006가단933소유자처럼 행동한 처남 → 가장임차인
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소액임대차 사해행위 — 취소 대상, 임차인 선의 증명이 갈랐다
△대법원2003다50771채무초과 중 소액임대차 → 사해행위 대상
❌광주지방법원 목포지원2014가단54678친자매 소액임대차 → 취소(무변론)
❌서울동부지방법원2020나28186장인·사위 보증금 4억 → 회생 부인
⭕의정부지방법원 고양지원2014가단22584송금·실거주·무관계 → 선의, 반소 기각
⭕의정부지방법원2015나55695(항소심) 같은 사건, 국가 항소 기각
⭕인천지방법원 부천지원2014가단43900(1심) 재외국민 임차인 선의 → 배당 유지
❌인천지방법원2015나53674국내거소신고는 대항력 없음 → 1심 취소
⭕서울고등법원2016나2063201딸 보증금 진짜 → 취소액에서 공제
△서울동부지방법원2015가단117098(1심) 딸 보증금 1억 공제, 일부 취소
△서울중앙지방법원2023가단5037564확정일자 늦어 최우선변제금만 공제
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👪가장임차인 — 가족·회사⚖️ 주택임대차보호법 제3조 · 민법 제108조(통정허위표시)
가족 임차인 — 관계보다 보증금·거주 증거가 갈랐다
△대법원99마7804부자관계 미기재만으론 낙찰불허 못 함
△대전지방법원2006나13863시어머니는 진짜, 동거인은 가장
△서울동부지방법원2015가단117098(1심) 딸 보증금 1억 진짜 → 공제
⭕서울고등법원2016나2063201(항소심) 딸 보증금 진짜 유지
△대법원2001다18513모녀 한 가구면 보증금 합산 심리
❌대구지방법원 경주지원2024가단644아들 집 어머니, 현금 주장 → 배당 0
❌수원지방법원2015가단42861딸, 대여금 대체 증거 없음 → 배당 0
❌창원지방법원2012가단412아내 상가 빌린 남편, 계약서 2장
❌수원지방법원2016가단23928소유자 배우자, 계약서 바뀜 → 가장
❌인천지법 부천지원2001고단23전처 명의 허위 계약서 → 1심 징역 10월
△대법원2011다101209며느리 집 모자, 가장임차인 유지
△대법원2001다77888딸 임차인 원심 통정허위 → 원고적격 파기
❌대법원96다30786채무자 남편 전세 주장, 인도명령 미침
△대법원96다34009남편 명의신탁 의심, 부당이득 청구 방식
❌대법원2013다62223중개사 남편·자녀 명의 소액임대 반복
❌광주지방법원2015가단25636어머니 임차인, 남편이 확인서 → 배당 제외
❌인천지방법원2008가단77725소유자의 모로 동거, 무상거주확인서
❌인천지방법원2014나55482계모가 돈 낸 명의대여 계약 → 배당 0
❌대구지법2000나12202부부 명의로 계약서 쪼개기 → 무효
❌부산지방법원87가합1233소유자 어머니 등 소급 계약서 → 취소
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친척 임차인 — 빌려준 돈·쪼갠 계약서는 대부분 배척지금 보는 글
회사·법인 임차인 — 관계보다 보증금의 출처와 흐름
❌대구지방법원2020가단17778형수 겸 회사 대표, 남편 계좌 8회 송금
❌인천지방법원2012가단3462처남·직원, 소유자 아버지 돈이 순환
❌대구지방법원2020가단17761배우자가 대표인 법인, 갱신 때 송금
❌서울북부지방법원2021가단4489사내이사·대표이사, 방 1칸 6천만 원
⭕서울중앙지법2004가합65614채무자 회사 전 직원, 송금·거주 → 인정
⭕의정부지방법원2003가단50153(1심) 분양 담당자의 처, 3천만 원 유지
⭕의정부지방법원2005나1248(항소심) 분양 담당자의 처, 항소 기각
❌창원지방법원2000라189가족 법인, 가압류 직후 설립 → 인도
△대구고등법원2006나8673(원심) 이사 명의 전 소유자 → 대법원 파기
❌수원지방법원2019나53730아버지 회사와 계약서 → 8,400만 원 반환
△대법원2022도11083직원·공사업자 허위 전세 → 경매방해 취지
△대법원2020다38952실제 임대인 의심은 가장임차인과 별개
△대법원2015마2025회사 감사의 계모, 점유보조자 아님
❌서울중앙지방법원2015가단5372187오랜 지인 상가, 같은 날 사업자등록
❌전주지방법원2009나7130전 소유자 임차는 인정, 유치권 상계 소멸
❌대전지방법원 공주지원2008고단137(1심) 자기 법인과 허위 임대차 → 사기
❌대전지방법원2008노2071(항소심) 가장 임대차 배당 사기 유지
❌서울동부지방법원2008가단23867하도급 법인, 공사대금을 보증금 전환
△대법원2008다34828가장임차인 유지, 유익비 유치권은 재심리
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📝가장임차인 — 확인서·진술⚖️ 민법 제2조(신의성실)
무상거주확인서 — 매수인이 믿었다면 대항 못 함
❌대법원2016다248431보증금 2억 4천, 배당 0원 + 집 인도
❌수원지방법원2015나27191(원심) 낙찰자 승, 부당이득 4천여만 원
△대법원2016다228215확인서 믿고 값 정했으면 대항 불가
⭕의정부지방법원2015나54463(원심) 임차인 보호 → 대법원 파기
△서울지법 동부지원2000가단8695빈칸 서명 조사서 번복은 신의칙 위반 아님
❌광주지방법원2015가단25636어머니 임차인, 남편이 확인서 → 배당 제외
❌인천지방법원2008가단77725소유자와 함께 확인서 제출 → 배당 제외
❌서울중앙지방법원2016고합510임대인이 확인서 위조해 대출 → 사기
❌서울서부지방법원2012가단202874임차인 없다는 각서만으론 가장 아님
❌대법원97다12211임대차 부인 확인서 → 배당요구 불가
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
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임대차 없음 확인서 — 임차인이 직접 썼으면 배당 못 받음
❌대법원97다12211임대차 부인 확인서 → 배당 1,856만 원 잃음
△대법원99다69624은행에 낸 확인서 + 정황 → 가장 여지(파기)
❌서울북부지방법원2017가단111335언니가 확인서·전출자료 제출 → 청구 기각
△대구고등법원2006나8673(원심) 명의자 확인서 → 가장 인정, 대법원 일부 파기
❌서울서부지방법원2012가단202874임대인 각서만으론 가장 아님, 공시 불일치
⭕대구지방법원2011가합9260위조 계약서는 임차인 잘못 아님
❌의정부지방법원 고양지원2014가단300현황조사 진술 → 임차인은 다른 사람
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621조사서에 '거주 안 함' 진술 → 배당 제외
△대법원2000다53397기억 못 하는 현황조사보고서론 부족
△대법원99마7804명세서에 부자관계 안 적어도 중대하자 아님
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
❌대법원2016다248431무상거주확인서, 배당 0원 + 집 인도
△대법원2016다228215확인서 믿고 값 정했으면 대항 불가
⭕의정부지방법원2015나54463(원심) 임차인 보호 → 대법원 파기
△서울지법 동부지원2000가단8695빈칸 서명 조사서 번복은 신의칙 위반 아님
❌서울중앙지방법원2016고합510확인서·계약서 위조해 대출 → 사기
△대법원2022도11083현황조사보고서 실린 허위 신고 → 경매방해
△대법원2022도3103허위 임차권 신고, 무죄 원심 파기
❌인천지법 부천지원2001고단23허위 계약서 권리신고 → 징역 10월
△대법원2015마2025점유보조자 주장 점유자 인도명령 파기
△대법원2003다50771소액임대차 사해행위, 원심 파기
❌수원지방법원2016가단23928계약서 바뀌고 점유 불명 → 배당 제외
❌서울북부지방법원2012가단31243소액임차인 주장 → 최우선 배당 못 받음
❌수원지방법원2011가단70653소액임차인 주장 → 배당 못 받음
❌서울고등법원2011나64470확정일자 임차인 주장 → 배당 0원
❌의정부지방법원2006가단30389방 1칸 소액임차인 → 배당 제외 정당
△대법원2008다34828가장임차인 유지, 유익비 유치권 재심리
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⚖️③ 배당 — 배당이의·부당이득
🧾가장임차인 — 배당에서 다투기⚖️ 민사집행법 제151조·제154조(배당이의)
🔑④ 인도 — 인도명령·대항력
🗝️가장임차인 — 인도명령·대항력 유지⚖️ 민사집행법 제136조(부동산의 인도명령)
🚨⑤ 형사 — 경매방해·사기
🚔가장임차인 — 경매방해·사기⚖️ 형법 제315조(경매방해)·제347조(사기)
⭕ 청구·납세자 쪽 인정 · ❌ 기각 · △ 일부 인정·파기환송. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
친척 임차인 경매 사건은 부모·자식 사건보다 사연이 복잡합니다. 친척 사이에는 오래된 돈거래가 있는 경우가 많고, 그 돈을 ‘전세보증금으로 돌렸다’는 주장이 자주 나옵니다. 근저당권자·세무서는 이를 가장임차인(실제로는 임차인이 아니면서 배당·대항력을 노리고 임차인 행세를 하는 사람)이라며 배당에서 빼 달라고 합니다.
이 글은 형제자매·처가(장인·장모·처제·처형)·사위·삼촌·외삼촌·조카가 임차인이었던 판결 25건을 원문으로 확인해 정리했습니다. 같은 배당표를 다툰 1심과 항소심을 짝지어 보고, 드물게 이긴 전 동서 사건과 형사에서 장모의 실제 거주가 인정된 사건도 함께 봅니다. 부모·자녀·배우자 사건은 6편, 회사가 얽힌 사건은 8편에 있습니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
가장임차인 판례 총정리 관련 글 (17개)
- ✔가장임차인 판례 총정리, 경매 위장임차인 사건을 상황별로 — 보증금·가족·확인서·인도명령·경매방해죄 (대법원 2016다248431·2022도3103 등)
- ✔가장임차인 사기죄, 배당받으면 다 사기일까 — 빌려준 돈을 보증금으로 돌린 임차인은 무죄 취지, 가장채권 배당은 유죄 (대법원 2003도6412·2010도12732)
- ✔경매방해죄, 대항력 없는 허위 임차권 신고면 괜찮을까 — 무죄 원심 2건을 같은 날 뒤집은 대법원 판결 (대법원 2022도3103·2022도11083)
- ✔소액임대차 사해행위 판례 — 빚 많은 집주인과 맺은 임대차, 채권자가 취소할 수 있을까? 이긴 세입자와 진 세입자 (대법원 2003다50771)
- ✔배당 부당이득 반환, 배당이의 안 했어도 가능할까 — 가장임차인이 받아 간 8,400만 원을 국가에 돌려주게 한 판결까지 (대법원 2014다206983·96다34009)
관련 글 12개 더 보기 ▼
- ✔가장임차인 배당이의, 누가 증명하고 누가 소송할 수 있나 — 선순위가 있어도 원고에게 돌린 대법원 절차 판례 (대법원 2020다38952·2000다41844)
- ✔전출 재전입 대항력, 일주일 옮겼다가 보증금 3억 7천 중 1억 7천만 받았다 — 경매 끝날 때까지 전입 유지해야 하는 이유 (대법원 2000다61466)
- ✔가장임차인 인도명령, 낙찰자가 이긴 결정과 진 결정 — 확인서 두 번 쓴 누나·채무자 가족 법인 vs 전세권 겸 임차인 (대법원 99마4307·2010마900)
- ✔임대차 없음 확인서 은행에 써준 임차인, 최선순위 배당 1,856만 원을 잃었다 — 현황조사 진술·매각물건명세서 판례까지 (대법원 97다12211·99마7804)
- ✔경매 무상거주확인서 써준 임차인, 보증금 2억 4천도 못 지켰다 — 임차인 편 원심까지 뒤집은 대법원 판례 (대법원 2016다248431·2016다228215)
- ✔회사 대표 임차인 경매, 형수 대표이사는 지고 전 직원은 이겼다 — 보증금이 어디서 왔는지가 갈랐다 (대구지법 2020가단17778·서울중앙지법 2004가합65614)
- ✔부모 자식 임대차 경매, 가족이면 무조건 가장임차인일까 — 시어머니·딸은 이기고 어머니·남편은 진 이유 (대법원 99마7804·2001다18513)
- ✔소액임차인 악용 판례 — 보증금 내고 실제로 살았어도 최우선변제 0원, 법원이 선을 그은 기준 (대법원 2001다14733·2013다62223)
- ✔빌려준 돈 보증금 전환, 채권자 임차인은 보호받을까 — 무효가 된 2억 8천과 대항력을 다시 보라는 1억 1천5백 (대법원 2000다24184·2001다47535)
- ✔실거주 안 한 임차인, 방 1칸·번갈아 전입·현황조사 때 부재로 배당 못 받았다 — 실제로 산 증거로 이긴 사례까지 (대법원 2000다53397)
- ✔가장임차인 보증금, ‘현금으로 줬다’는 안 통했다 — 송금 25초 뒤 인출 vs 금융자료로 이긴 임차인 (대법원 2000다53397·인천지법 2008가단15031)
- ✔가장임차인 판단기준, 대법원이 본 의심 정황 7가지 — 살았어도 졌고 의심만으론 못 이겼다 (대법원 99다69624·2020다38952)
목차
친척 임차인 경매 판례 한눈에 보기
| 사건 | 임차인과 소유자(임대인)의 관계 | 법원이 본 것 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 대법원 2007다55088 | 삼촌(임대인)·조카(임차인) | 부모 대여금을 보증금으로 돌림, 친척 3명이 같은 방식, 보증금이 건물 시가에 맞먹음 | △ 임차인 승 원심 파기 |
| 대법원 99마4307 | 동생(소유자)·누나(임차인 주장) | ‘임대차 없음’ 확인서를 두 번 써 줌, 본인이 대출 채무자 | ❌ 인도명령 못 다툼 |
| 청주지법 2007가단3957 | 한 집의 두 임차인(전 동서) | 집 구조상 두 가구 가능, 보증금을 각자 계산으로 냄 | ⭕ 각 1,200만 원 유지 |
| 대법원 2002도5190 | 장모(임차인)·사위(피고인) | 실제 입주·관리비 납부, 이후에도 방 한 칸 점유 계속 | △ 소송사기 유죄 원심 파기 |
| 전주지법 2013가단19047 | 장인(소유자)·사위(임차인 주장) | 장인 주민등록 21개월 겹침, 대여 송금이 소액 | ❌ 통정허위 무효 |
| 서울동부지법 2020나28186 | 장인(임대인)·사위, 보증금 4억 원 | 채무초과 장인이 대여금·장래 지급금을 보증금으로 갈음 | ❌ 임대차 부인 |
| 부산지법 2008가단34367 → 2008나15459 | 외삼촌(소유자)·조카 | 계약 6개월 뒤 경매 2개월 전 전입, 계약금 400만 원 이례적 | ❌ 1심·항소심 배당 0원 |
⭕ 진짜 임차인 인정 · ❌ 임차인 주장 배척 · △ 파기환송·일부. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.
사건 1. 삼촌 빌라를 빌린 조카 — 원심은 임차인 편, 대법원은 파기
⚖️ 대법원 2007다55088 (2007.12.13.) — △ (원심) 조카 임차인 승 — 대법원이 파기환송: 대항력 다시 심리
임대차의 주된 목적이 주택 사용·수익이 아니라 대항력 있는 임차인으로 보호받아 채권을 우선 회수하려는 데 있다면 대항력을 줄 수 없다
→ 사실관계와 판결문 문장은 4편 빌려준 돈 보증금 전환 (채권자가 임차인이 된 경우)에서 자세히 봅니다.
⚖️ 대법원 99마4307 (2000.01.05.) — ❌ 원심결정 파기환송 → 임차인이라며 인도명령을 다툰 누나의 주장을 받아준 원심이 잘못됐다고 보고 낙찰자(은행) 쪽 손을 들어줌
금고는 확인서를 믿고 담보가치를 높게 평가해 대출하고 경매에서도 보증금을 고려하지 않은 가격으로 입찰한 것으로 볼 수 있으므로, 확인 내용을 뒤집고 대항력 있는 임차인이라며 인도명령을 다투는 것은 금반언·신의칙 위반으로 허용되지 않는다
→ 사실관계와 판결문 문장은 11편 가장임차인 인도명령 (결정례·명도소송)에서 자세히 봅니다.
이긴 사례. 한 집에 사는 전 동서 두 사람 — 각자 1,200만 원 배당 유지
⚖️ 청주지방법원 2007가단3957 (2007.05.31.) — ⭕ 원고(근저당권자) 청구 기각 → 한 집에 사는 전 동서 사이 두 임차인이 각각 소액임차인으로 1,200만 원씩 배당 유지
- 피고 2는 2003. 9. 2. 연립주택(방 3, 화장실 2)을 보증금 3,500만 원에 임차해 전입·확정일자를 받았고, 전 동서이자 전 직장동료인 피고 1이 2003. 11. 딸과 함께 들어와 전입했다. 2004. 9. 2.자로 피고 2는 방 2칸 2,000만 원, 피고 1은 방 1칸 1,500만 원으로 계약서를 다시 쓰고 2005. 5. 16. 확정일자를 받았다. 경매에서 두 사람이 소액임차인으로 1,200만 원씩 배당받자 근저당권자(채권최고액 7,200만 원)가 통정허위 계약·가정공동생활(보증금 합산)을 주장했다.
- 피고 1의 계약이 통정허위라는 증거가 없다. 가정공동생활 관계라면 친족일 필요는 없지만 사회통념상 한 가정의 생활공동체와 경제적 일체성이 있어야 하는데, 주택 규모·구조상 두 가구 동거가 가능하고, 전 동서라는 친분만으로 가정공동체로 보기 어려우며 보증금도 각자 계산으로 지급했으므로 보증금을 합산할 필요가 없다.
- 판결문: 「피고들 사이의 관계가 사회통념상 가정공동체에 해당하는 것으로 평가하기는 어려우며」
⚖️ 대법원 2002도5190 (2002.12.10.) — △ (형사) 소송사기 미수 유죄 원심 파기환송 — 장모의 실제 거주를 인정
소송사기는 주장이 객관적으로 명백히 허위이거나 허위임을 알았거나 증거를 조작한 경우가 아니면 쉽게 유죄로 보면 안 된다
→ 사실관계와 판결문 문장은 17편 가장임차인 사기죄 (사기·소송사기·강제집행면탈)에서 자세히 봅니다.
처가 사건. 장인·장모·사위 — 돈의 흐름이 맞지 않았다
⚖️ 전주지방법원 2013가단19047 (2013.11.26.) — ❌ 원고(임차인 주장) 청구 기각 → 장인 아파트를 빌렸다는 사위는 통정허위 임대차로 배당 못 받음
- 원고는 장인에게 2009. 5.~10. 여러 차례 송금해 빌려준 돈이 있고 2009. 11. 9. 돈을 추가로 주며 장인 소유 아파트 전체를 임차하는 계약서를 썼다고 주장했다. 2010. 4. 13. 처·딸과 전입신고, 2012. 2. 24. 확정일자를 받았고, 2012. 10. 18. 경매가 개시되자 소액임차인으로 배당요구했으나 제외되었다. 금액은 판결문에서 가려져 있다.
- 소유자가 장인인 점, 장인도 주민등록을 21개월간 같은 곳에 두고 있었던 점, 어려운 장인의 집을 시세보다 싸게 빌리고 갈 곳 없는 장인과 함께 살지 않았다는 주장이 납득되지 않는 점, 입주 주장 시점과 전입 시점의 간격, 대여 송금이 소액이라 대여로 보기 어려운 점, 장인이 채무·생활고에 시달린 점 등을 종합하면 통정허위표시로 무효이다.
- 판결문: 「이 사건 임대차계약은 통정허위표시에 해당하여 무효라고 봄이 상당하고」
⚖️ 대구지방법원 2006가단158857 (2007.05.01.) — ❌ 원고 청구 모두 기각 → 확정일자 임차인이라던 원고(장모)는 보증금 7,500만 원을 배당받지 못함
- 원고는 소유자와 건물 2층 전부를 보증금 7,500만 원에 임차했다며 배당요구했으나 경매법원이 가장임차인으로 보고 배당에서 뺐다. 같은 날 1층 전부를 원고의 사위가 보증금 8,000만 원에 임차한 계약서도 따로 작성되어 있었고, 사위도 배당에서 배제됐지만 이의하지 않았다. 원고 측은 사위의 동생이 4,600만 원을 송금하고 사위가 3,000만 원 수표를 교부한 것이 보증금이라고 주장했다.
- 계약서에는 계약일에 보증금 전액이 지급된 것으로 적혀 있지만 실제 돈의 흐름과 맞지 않고, 장모·사위가 건물을 둘로 나눠 계약한 경위도 납득할 수 없어 계약서를 믿기 어렵다. 원고가 진정한 임차인이라는 증거가 없다.
- 판결문: 「임대차보증금을 한 푼도 지급받지 않는 상태에서 임대차계약서에 임대차보증금을 전부 지급받은 것으로 기재한다는 것은 지극히 이례적임에도」
⚖️ 서울동부지방법원 2020나28186 (2021.12.15.) — ❌ 이 법원에서 바뀐 청구(부인의 소) 인용 → 장인과 사위의 보증금 4억 원 임대차계약은 부인됨
설령 피고가 상당한 돈을 지급했더라도, 채무초과 상태의 채무자가 상환계획 없이 기존 대여금과 장래 지급할 돈을 보증금으로 갈음하고 확정일자 있는 임차권을 설정해 준 것은 공동담보 부족을 심화시키는 사해행위다
→ 사실관계와 판결문 문장은 15편 소액임대차 사해행위 (채권자가 임대차를 취소할 때)에서 자세히 봅니다.
💬 부모·자녀·배우자가 임차인인 사건은 결론이 어떻게 갈렸는지 따로 정리했습니다
⚖️ 수원지방법원 안산지원 2015가단26122 (2016.04.26.) — ❌ 원고 청구 기각 → 형부의 집 임차인이라던 원고는 배당 못 받음
진정한 임차인이라는 사실은 원고가 증명해야 한다
→ 사실관계와 판결문 문장은 13편 가장임차인 배당이의 (누가 증명하고 누가 소송하나)에서 자세히 봅니다.
외삼촌 집 방 1칸 — 1심과 항소심 모두 배당 0원
⚖️ 부산지방법원 2008가단34367 (2008.08.19.) — ❌ (1심) 원고 청구 기각 — 외삼촌 집 방 1칸 조카, 배당 못 받음
- 원고는 2006. 8. 4. 외삼촌 소유 주택의 방 1칸을 보증금 1,200만 원(계약금 400만 원)에 임차했다는 계약서를 냈고, 2007. 2. 20.에야 전입신고·확정일자를 받았다. 원고 아버지가 2006. 8. 9. 외삼촌에게 800만 원을 송금했다. 배당에서 제외되자 국가(세무서) 배당액 중 1,200만 원에 대해 이의했다.
- 소유자가 외삼촌인 점, 보증금 1,200만 원에 계약금 400만 원은 거래관행상 이례적이고 실제 지급 자료가 없는 점, 아버지의 800만 원 송금이 보증금이라는 자료가 부족한 점, 계약 후 6개월이 지나 경매개시 2개월 전에야 전입신고·확정일자를 받은 점에 비추어 진정한 임차인으로 인정하기 부족하다.
- 판결문: 「통상적인 계약금 지급거래관행에 비추어 이례적이고」
⚖️ 부산지방법원 2008나15459 (2009.01.09.) — ❌ (항소심) 원고 항소 기각 — 같은 배당표를 다툰 사건, 결론 유지
- 원고는 2006. 8. 4. 외삼촌 소유 빌라의 방 1칸을 보증금 1,200만원에 임차했다는 계약서(계약금 400만원)를 냈고, 원고 아버지가 2006. 8. 9. 소유자에게 800만원을 송금했다. 원고는 2007. 2. 20.에야 전입신고와 확정일자를 받았고, 2007. 4. 11. 임의경매개시결정이 났다. 경매법원은 원고를 배당에서 제외하고 세무서에 12,709,085원을 배당했다.
- 방 3개 빌라에 소유자 부부와 자녀 3명이 살아 구조상 세를 줄 형편이 아니었고, 계약금 400만원은 이례적이며 실제 지급 자료가 없고, 800만원이 보증금이라는 자료도 부족하며, 계약 후 6개월이 지나 경매개시 2개월 전에야 전입·확정일자를 받은 점 등으로 진정한 임차인이라 인정하기 부족하다.
- 판결문: 「이 사건 빌라 구조상 원고에게 이 사건 임차 부분을 임차할 만한 형편이 되지 못하였던 것으로 보이는 점」
⚔️ 깨는 법 (낙찰자·채권자 쪽) — 판결에서 법원이 받아들인 사정
- 친척에게 빌려준 돈을 보증금으로 돌렸고, 다른 친척들도 같은 방식으로 계약했으며, 보증금이 건물 시가에 거의 맞먹는다는 사정(대법원 2007다55088).
- 소유자(장인)도 같은 집에 주민등록을 계속 둬 21개월이 겹치고, 형편이 어려운 장인의 집을 시세보다 싸게 빌렸다는 설명이 납득되지 않는 점(전주지법 2013가단19047).
- 장모와 사위가 한 건물을 둘로 나눠 계약서 2장을 쓰고, 계약서에는 전액 지급으로 적었는데 실제 돈의 흐름과 날짜·금액이 맞지 않으며 돈을 낸 사람이 사위와 사위의 동생인 점(대구지법 2006가단158857).
- 계약 후 6개월 넘게 전입하지 않다가 경매개시 2개월 전에야 전입·확정일자를 받은 점, 보증금 1,200만 원에 계약금 400만 원이라는 이례성(부산지법 2008가단34367·2008나15459).
- 대출 때 ‘임대차계약 없음’ 확인서를 두 번 써 준 누나가 그 집 대출의 채무자였다는 점(대법원 99마4307).
판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
🛡️ 방어하는 법 (임차인 쪽) — 통한 사정과 안 통한 사정
- 통한 사정: 한 집에 살아도 방 3개·화장실 2개 구조라 두 가구가 따로 살 수 있고, 보증금을 각자 계산으로 내고 차액까지 정산했다면 가정공동체로 묶어 합산하지 않았습니다(청주지법 2007가단3957).
- 통한 사정: 장모 부부가 실제로 입주해 관리비를 냈고, 사위 친구 가족이 들어온 뒤에도 방 한 칸에 짐을 두고 점유를 이어 갔다면 실체 없는 외관만 만든 것이 아니라고 봤습니다(대법원 2002도5190, 형사 소송사기 판단).
- 안 통한 사정: 차용증과 상당한 금전거래가 있었어도, 대여금과 상계했다는 방식이 계약서에 없고 금액이 맞지 않으면 진정한 임차인으로 인정되지 않았습니다. 이 사건은 임차인 주장자에게 증명책임을 뒀습니다(수원지법 안산지원 2015가단26122).
- 안 통한 사정: 사위가 4억 원 넘게 이체했다고 주장해도, 빚이 재산보다 많은 장인이 대여금과 앞으로 줄 돈을 보증금으로 갈음해 준 계약은 부인됐습니다(서울동부지법 2020나28186).
- 안 통한 사정: 입주와 전입신고로 대항요건을 형식상 갖췄다는 것만으로 대항력을 인정한 원심은 대법원에서 파기됐습니다(대법원 2007다55088).
판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 진짜 임차인이라도 증거가 없으면 질 수 있습니다.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 전 동서 두 임차인이 보증금을 각자 계산으로 냈고, 임대인이 받은 1,500만 원을 다른 임차인에게 줘 차액을 정산했다(청주지법 2007가단3957)
→ 준비할 자료: 임차인별 이체 내역과 계약서, 방·화장실 수 등 집 구조 자료, 생활비를 따로 썼다는 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 장모 부부가 실제로 입주해 관리비를 냈다(대법원 2002도5190)
→ 준비할 자료: 관리비·공과금 납부 내역, 전입·확정일자, 짐을 두고 점유를 이어 간 경위
⚖️ 법원이 본 사실 — (낙찰자·채권자 쪽) 친척 대여금을 보증금으로 돌렸고 친척 여럿이 같은 방식으로 계약했다(대법원 2007다55088)
→ 준비할 자료: 각 호실 임차인 현황(전입세대 열람), 대여 경위 자료, 건물 시가 감정, 임대인의 당시 채무 상태
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 「주택임대차보호법」 제3조·제8조는 친척이라고 보호를 빼지 않습니다. 다만 대법원 2007다55088은 임대차의 주된 목적이 집을 쓰는 것이 아니라 빌려준 돈을 먼저 회수하려는 데 있으면 대항력을 줄 수 없다고 했습니다. 빌려준 돈을 보증금으로 돌리는 문제는 4편에서 자세히 봅니다.
- 빚이 재산보다 많은 친척에게서 임차권을 받으면 「민법」 제406조 사해행위로 취소될 수 있습니다. 2020나28186은 회생절차의 부인 소송, 2014가단54678은 국가가 낸 취소 소송이었습니다. 사해행위 판례는 15편에 모았습니다.
- 배당이의에서 누가 증명하는지도 사건마다 쟁점입니다. 2015가단26122는 임차인 주장자에게, 2007가단3957은 통정허위를 주장한 근저당권자에게 증명 부담을 뒀습니다. 증명책임 판례는 13편에서 다룹니다.
내 사건에서 먼저 확인할 것
- 빌려준 돈을 보증금으로 돌렸다면 대여 당시 이체 기록·차용증과, 그 방식이 계약서에 적혀 있는지
- 전입·확정일자가 계약일과 가까운지 — 경매 직전이면 불리하게 본 사례가 많음
- 소유자 가족과 한 살림인지, 방 구조상 따로 살 수 있는지
- 대출 때 ‘임대차 없음’ 확인서를 써 준 적이 있는지
- 계약 당시 임대인(친척)의 빚이 재산보다 많았는지 — 사해행위 위험
💬 배당이의 소송 서류와 진행 상황은 대법원 전자소송에서 확인합니다
📂 같은 쟁점 사례 모음 — 판결문 원문으로 확인한 사건 전부
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 법원 판단 |
|---|---|---|---|
| 서울북부지방법원 2017가단111335 2017.11.14. | ❌ | 원고는 큰언니 ccc와 2015. 4. 10.자 보증금 8,000만 원 임대차계약서를 내고 경매(2016. 7. 22. 개시)에서 배당요구했으… | 원고는 가장 임차인이거나, 그렇지 않더라도 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 주는 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 얻으… |
| 광주지방법원 목포지원 2014가단54678 2015.04.13. | ❌ | 국가는 체납자 ○○ 소유 아파트에 2010. 3. 26. 압류등기를 했다 | 법원은 무변론으로 원고 청구를 인용했다 |
| 전주지방법원 2013가소133602 2014.07.07. | ❌ | 원고는 2010. 6. 15. 남편 동생 소유 아파트를 임차한다는 계약서를 쓰고 같은 날 전입했고, 2010. 8. 9. 그 아파트에 원고를 … | 임대인이 남편의 동생이고, 전입 직후 원고 명의 근저당을 설정했으며, 남편과 주민등록 주소가 달라지고, 확정일자·보증금 및 차임 지급 금융자료… |
| 서울서부지방법원 2012가단202874 2013.02.07. | ❌ | 피고는 2005. 10. 31. 소외 1(피고 누나의 아들)과 점포를 보증금 1억 5,000만 원·월세 200만 원에 임차했고, 소외 1의 처… | 소유자와 친족이고 계약서상 지급일대로 보증금을 내지 않았으며 소유자가 담보 제공 때 임차인 없다는 각서를 써준 사정만으로는 통정허위 임대차로 … |
| 서울북부지방법원 2012가단31243 2012.12.21. | ❌ | 원고는 자기 여동생과 사실혼 관계인 소유자 ○○로부터 2011.3.2. 아파트 방 1개를 임차했다며 경매 진행 중 배당요구했다 | 잔금 송금 사실은 인정되지만 여러 정황에 비추어 계약서 내용대로 임대차계약이 체결되었다고 인정하기 부족하다. |
| 서울중앙지방법원 2011가단415920 2012.02.21. | ❌ | 소유자 ○○의 관악구 건물에는 우리은행 근저당권(채권최고액 1억 800만 원)과 2004. 11. 11. 국가 압류등기가 있었다 | 근저당권과 압류가 있어 보증금이 보호되지 않을 수 있는데도 특별한 사정 없이 계약한 점, 보증금 지급에 관해 영수증만 내고 실제 돈이 오간 금… |
| 인천지방법원 2008가단15031 2008.10.17. | ❌ | 원고는 2007. 5. 29.자 보증금 1,800만 원 계약서로 2007. 5. 31. 전입신고와 확정일자를 받았고, 약 20일 뒤인 2007… | 보증금 송금은 출처·사용처를 숨기려는 것으로 보이고, 경매 임박 상황, 보호 한도를 넘는 보증금, 서두른 잔금 지급, 원고의 친척이 낙찰받고 … |
| 서울중앙지방법원 2007가단438193 2008.08.13. | ❌ | 소유자 ○○숙이 2003. 4. 24. 건물을 취득했고, 원고(○○숙 동생의 처) 가족 4명은 2003. 5. 1. 2층에 전입했으나 보증금 … | 2002년 송금 3,220만 원은 2003. 4. 임차와 10개월 차이가 나 보증금으로 보기 어렵고 나머지 780만 원은 증거가 없으며, 확정… |
| 부산지방법원 동부지원 2006가단35621 2007.05.23. | ❌ | 농협이 2004. 4. 7. 채권최고액 97,500,000원 근저당을 설정한 주택에 2005. 11. 25. 임의경매가 개시되었다 | 원고가 실제로 사용·수익할 목적으로 임차하고 보증금 25,000,000원을 실제로 지급했다고 인정하기 부족해 청구를 기각했다 |
| 대전지방법원 2006가단1803 2007.02.05. | ❌ | 원고는 동생(소유자) 소유 아파트를 보증금 2,000만 원에 임차했다며 2004. 1. 7. 전입신고를 하고, 2004. 10. 6. 확정일자… | 임대차계약 체결과 보증금 2,000만 원 지급을 인정할 증거가 부족하고, 오히려 여러 사정을 종합하면 원고는 허위 임대차계약서를 작성해 배당절… |
| 수원지방법원 안산지원 2006가단52099 2007.04.18. | ❌ | 소유자 ○○의 친동생인 원고는 2001. 12. 6. 전입신고를 했고, 보증금 1,000만 원의 임대차계약서는 3년 뒤인 2004. 9. 20… | 전입·계약서 작성과 일부 송금만으로는 진정한 임차인이라 보기 부족하고, 친언니 가족과 함께 혼자 산 점, 330만 원 지급 증거 부족, 전입 … |
| 의정부지방법원 2006가단30389 2006.12.22. | ❌ | 아파트 1902호·1903호가 임의경매로 매각되어 실제 배당액 283,868,332원 중 각 호실 소액임차인에게 1,200만 원씩, 은행에 2… | 계약서 작성과 전입신고 사실만으로는 정당한 임차인이라 인정하기 부족하다 |
| 서울남부지방법원 2006가단60971 2006.11.01. | ❌ | 원고는 소유자 ○○과 2004. 12. 18. 아파트 방 1칸을 보증금 2,000만 원(월세 12만 원)에 빌리는 계약서를 쓰고 2005. 1… | 원고는 실제로 임차하고 보증금을 낸 진정한 임차인이 아니라 경매에서 소액임차인으로 우선 배당받을 목적으로 계약서를 만든 가장임차인으로 보여 청… |
| 부산지방법원 2006가단933 2006.09.25. | ❌ | 농협이 2001. 6. 15. 채권최고액 5,200만원 근저당을 설정했고 2004. 10. 26. 임의경매가 개시됐다 | 원고가 보증금 지급에 대한 금융자료를 내지 못했고 보증금 조달 경위 진술도 바뀌었으며 소유자처럼 행동한 사정 등을 종합하면 임차인으로 볼 수 … |
⭕ 진짜 임차인 인정 · ❌ 임차인 주장 배척(가장임차인 등) · △ 파기환송·일부. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
부모·자녀·배우자·동거인 사건은 6편, 소유자의 회사·직원이 임차인인 사건은 8편에서 봅니다. 빌려준 돈을 보증금으로 돌린 사건은 4편, 소액임차인 제도를 노린 사건은 5편에 모았습니다. 소액임차인 기준이 시기별로 어떻게 바뀌었는지는 소액임차인 기준과 최우선변제금 연혁표, 최우선변제금을 못 받는 경우는 최우선변제금 못 받는 경우 7가지에 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 장인 장모 집에 전세로 살면 경매 때 보증금을 받을 수 있나요?
판결문으로 확인한 처가 사건은 대부분 배당을 받지 못했습니다. 전주지법 2013가단19047은 장인 아파트를 빌렸다는 사위의 계약을 통정허위표시로 무효라고 봤고, 대구지법 2006가단158857은 사위와 계약서를 둘로 나눈 장모의 보증금 7,500만 원 배당을 인정하지 않았습니다. 대법원 2002도5190은 장모가 실제로 입주해 관리비를 낸 사정을 들어 소송사기 유죄를 파기했지만, 이는 형사 판단입니다. 내 사건은 자료를 갖고 변호사와 상의하세요.
Q. 형제나 친척에게 빌려준 돈을 전세보증금으로 돌리면 대항력이 생기나요?
대법원 2007다55088은 부모가 삼촌에게 빌려준 돈으로 보증금을 대신한 조카에 대해, 주된 목적이 채권 회수라면 대항력을 줄 수 없다며 임차인 편 원심을 파기했습니다. 수원지법 안산지원 2015가단26122도 형부에게 빌려준 돈과 상계했다는 처제를 진정한 임차인으로 인정하지 않았습니다. 자세한 판례는 4편에 있습니다.
Q. 한 집에 친척 두 명이 각각 소액임차인으로 배당받았는데 이의할 수 있나요?
한 가구로 살았다면 보증금을 합쳐서 소액임차인 범위를 따져야 한다는 대법원 2001다18513이 있습니다. 다만 청주지법 2007가단3957은 전 동서 두 사람이 한 집에 살았지만 집 구조상 따로 살 수 있었고 보증금도 각자 냈다며 합산하지 않고 각 1,200만 원 배당을 유지했습니다. 생활과 돈이 하나였는지가 갈랐습니다.
🔗 경매 가장임차인 판례 연재 — ② 누가 임차인인가 — 가족·회사
📚 확인한 자료 (2026년 10월 29일 기준, 국가법령정보센터 원문)
- 「주택임대차보호법」 제3조(대항력)·제3조의2(우선변제권) — 2023.7.19 시행본
- 「주택임대차보호법」 제8조(보증금 중 일정액의 보호) — 2023.7.19 시행본
- 「민법」 제108조(통정한 허위의 의사표시) — 2026.3.17 시행본
- 「민법」 제406조(채권자취소권) — 2026.3.17 시행본
- 대법원 2007다55088 (2007.12.13.) 판결문 원문
- 대법원 99마4307 (2000.01.05.) 판결문 원문
- 청주지방법원 2007가단3957 (2007.05.31.) 판결문 원문
- 대법원 2002도5190 (2002.12.10.) 판결문 원문
- 전주지방법원 2013가단19047 (2013.11.26.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대구지방법원 2006가단158857 (2007.05.01.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울동부지방법원 2020나28186 (2021.12.15.) 판결문 원문
- 수원지방법원 안산지원 2015가단26122 (2016.04.26.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 부산지방법원 2008가단34367 (2008.08.19.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 부산지방법원 2008나15459 (2009.01.09.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울북부지방법원 2017가단111335 (2017.11.14.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 광주지방법원 목포지원 2014가단54678 (2015.04.13.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 전주지방법원 2013가소133602 (2014.07.07.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울서부지방법원 2012가단202874 (2013.02.07.) 판결문 원문
- 서울북부지방법원 2012가단31243 (2012.12.21.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울중앙지방법원 2011가단415920 (2012.02.21.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 인천지방법원 2008가단15031 (2008.10.17.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울중앙지방법원 2007가단438193 (2008.08.13.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 부산지방법원 동부지원 2006가단35621 (2007.05.23.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대전지방법원 2006가단1803 (2007.02.05.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 수원지방법원 안산지원 2006가단52099 (2007.04.18.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 의정부지방법원 2006가단30389 (2006.12.22.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울남부지방법원 2006가단60971 (2006.11.01.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 부산지방법원 2006가단933 (2006.09.25.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대법원 2001다18513 (2001.05.15.) 판결문 원문
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 판결문 원문을 직접 읽고 “비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 10월 29일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 가장임차인 여부는 증거로 판단되므로, 구체적인 사건은 변호사와 상담하거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)을 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.