📌 결론부터: 임차인이 직접 써 준 확인서를 은행이 믿었다면 배당 주장은 막힌다
- 대법원 97다12211(1997.6.27.): 보증금 2,200만 원 확정일자부 임차인이 대출 때 ‘임대차계약 없음’ 확인서를 인감증명서와 함께 써 준 탓에, 최선순위로 잡혔던 배당 18,560,067원을 지키지 못했습니다.
- 임대인이 쓴 ‘임차인 없음’ 각서나 소유자 측이 위조한 대출용 계약서만으로는 임차인을 가장임차인으로 보지 않았습니다(서울서부지법 2012가단202874·대구지법 2011가합9260).
- 현황조사·임대차조사서 진술은 판단 근거가 됐지만(의정부지법 고양지원 2014가단300), 매각물건명세서에 친족관계를 안 적은 것만으로 낙찰을 막을 수는 없었습니다(대법원 99마7804).
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 집주인이 대출받을 때 은행에 ‘임대차계약 없음’ 확인서에 서명한 적이 있다
☐ 현황조사 나온 집행관이나 은행 직원에게 ‘세입자 아니다’라고 말한 적이 있다
☐ 낙찰받은 집의 임차인이 대출 때 임대차를 부인한 서류를 낸 사실을 알게 됐다
☐ 매각물건명세서에 가족 임차인이 적혀 있는데 친족관계는 빠져 있다
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
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🏛️경매 판례
🔎① 입찰 전 — 권리분석
💵가장임차인 — 보증금·거주·돈의 성격⚖️ 주택임대차보호법 제3조·제8조
가장임차인 판단기준 — 대법원은 정황을 모아 종합 판단
△대법원99다69624근저당 직전 1주일 계약 → 임차인 승 원심 파기
△대법원2000다53397구조상 5세대 불가·침대 1개 → 원심 파기
△대법원2003다50771권리제한 많은 집 방 1개 → 사해행위 파기
❌대법원2001다14733빌려준 돈 회수 목적, 살았어도 소액 보호 X
△대법원2000다24184대여금으로 보증금 대체 → 대항력 없음
△대법원2020다38952임대인 의심 ≠ 가장임차인, 임차인 쪽 파기
△대법원2003도6412채권 전환해도 실제 거주 → 사기 아님
△대법원2002도5190장모 실제 거주 → 소송사기 단정 못 함
△대법원2022도11083허위 임차권 신고도 경매방해 될 수 있음
△대법원2010도12732허위 계약서로 임차권등기명령 → 사기 착수
△대법원96다34009배당 확정 뒤엔 배당금채권 양도 청구
△대법원91다1578돈 받기 전이면 부당이득 청구 못 함
△대법원2008다34828가장임차인 인정 유지, 유치권만 재심리
△대법원2001다47535채권 전환만으로 대항력 부정 못 함
△대법원2007다55088대여금 전환 조카 임차인 → 원심 파기
△대법원2007다23203실제 살 목적이면 감액 소액임차인 보호
❌대법원2013다62223제도 악용 목적이면 소액 보호 안 됨
△대법원2001다18513딸 가장임차인·보증금 합산 다시 심리
△대법원2011다101209가장임차인 유지, 사용대차 유익비 재심리
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가장임차인 보증금 — 계약서보다 돈의 흐름을 봤다
❌서울중앙지방법원2015가단23206현금 지급 주장·자료 없음 → 배당금 반환
❌대구지방법원 경주지원2024가단644부조금 현금 3천만 원, 증빙 없음 → 제외
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 임대인 인출 → 배당 제외
❌인천지방법원2012가단3462송금 전날 소유자 쪽이 입금 → 가장임차인
❌서울남부지방법원2006가단60971수표가 임대인 아들 계좌로 → 가장임차인
❌창원지방법원2012가단412계약서 이중 작성·부부 송금 → 배당 제외
❌수원지방법원2015가단42861날짜 고친 계약서·경매 뒤 확정일자 → 제외
⭕부산지방법원 동부지원2008가단24830출처 밝히고 13년 거주 → 진짜 임차인
⭕의정부지방법원 고양지원2014가단22584금융거래내역·실거주 → 최우선변제 인정
⭕인천지방법원 부천지원2014가단43900계약금·잔금 송금 확인 → 배당 유지
❌서울중앙지방법원2015가단5372187같은 판결 반소, 배당금 국가에 반환
❌부산지방법원2008가단70073입금 즉시 인출·방 1칸 추가 임차 → 제외
❌대구지방법원2006가단158857전액 지급 기재와 돈 흐름 불일치 → 제외
❌서울중앙지방법원2011가단415920영수증만, 금융자료 없음 → 배당 제외
❌서울북부지방법원2012가단31243송금은 인정, 근저당 먼저·전입 늦음 → 제외
❌대구지방법원2020가단17761부부 사이 송금은 보증금 확인 어려움
❌서울북부지방법원2021가단4489수표 시기·금액 불일치, 방 1칸 6천 → 제외
❌수원지방법원2011가단70653임대인 처 통장 입금·금액 다름 → 제외
❌서울중앙지방법원2008가단339941출금자료가 계약서와 전혀 다름 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2007가단37112보증금 금융자료 전무 → 통모 허위
❌의정부지방법원2006가단303891,500만 원 모두 현금 지급 → 제외
⭕의정부지방법원2011나9267(원심) 수표·송금으로 인정 → 대법원 파기
△대법원2012다93794최고가매수신고인 임대권한 없으면 파기
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841광고·잔금 입금·월세 송금 → 진짜 임차인
⭕인천지방법원2005가단121874처 계좌 수표 출금해 잔금 → 최우선변제
⭕서울북부지법2025가단107133실거래가만으론 보증금 부풀리기 아님
△대법원2000다53397보증금 영수증·자금출처 더 심리하라
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실거주 안 한 임차인 — 전입보다 실제 생활 흔적을 봤다
❌부산지방법원2008나15459방 3개 빌라에 소유자 가족 5명 → 배당 제외
❌대전지방법원2007가단57029방 2칸에 4인 가족, 자녀 책상 → 가장임차인
❌서울북부지방법원2021가단4489가족 사는 집 방 1칸 6천만 원 → 배당 제외
❌부산지방법원2018나47509방 1칸·번갈아 전입·관리비 없음 → 기각
❌서울고등법원2011나6447065평 혼자 전입·현황조사 2회 부재 → 0원
❌부산지방법원87가합1233집달관 14회 방문에도 못 만남 → 배당 취소
❌인천지방법원2014나55482명의만 빌려주고 계모 거주 → 1심 취소
❌대구지방법원2007가단123315빈 호실에 가전만, 남에게 사용 → 대항력 X
△대전지방법원2006나13863동거인은 가장, 시어머니는 실거주 인정
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841월세 송금·총무 거주확인서 → 진짜 임차인
❌부산지방법원2017가소564826번갈아 전입한 방 1칸 주장자 1심 기각
❌서울북부지방법원2012가단31243소유자와 사실혼 가족·방 2개 소형 → 제외
❌인천지방법원2014가단16776아들은 종전 거주지 학교 통학 → 기각
❌수원지방법원2016가단23928현황조사서엔 소유자 배우자로 기재 → 제외
❌수원지방법원2011가단70653현황조사 때 점유자로 조사 안 됨 → 제외
❌의정부지방법원 고양지원2014가단300현황조사 진술상 임차인은 다른 사람
❌부산지방법원2008가단70073이미 세 준 집에 방 1칸 추가 임차 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2007가단3711250대 가장이 소유자 집 방 1칸 혼자 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621자기 집 두고 경매 직전 전입 → 배당 제외
❌대전지방법원2006가단1803본인은 같은 동 자기 집 거주 → 가장임차인
⭕대구지방법원2011가합9260관리비·고지서·송달 → 가장임차인 아님
⭕서울중앙지법2004가합65614채무자 회사 직원도 실제 거주 → 배당 유지
⭕서울남부지방법원2006나4835종기까지 전입·거주 유지 → 1,600만 원 배당
⭕인천지방법원2005가단121874전입 후 이사해 계속 거주 → 최우선변제
△대법원2000다53397침대 1개·옷 몇 벌, 구조상 5세대 불가
△대법원2002도5190방 한 칸에 짐 두고 점유 → 소송사기 아님
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빌려준 돈 보증금 전환 — 실제 거주 목적이 갈랐다
△대법원2000다24184대여금 보증금 2억 8천 → 통정허위 무효
△대법원2001다47535채권 전환만으로 대항력 부정 못 함
△대법원2007다55088조카·대여금 보증금, 임차인 승 원심 파기
△대법원2003도6412채권 전환 진정 임차인 → 사기 아님 취지
△대법원2002도5190잔금 담보 장모 임대차, 소송사기 파기
❌수원지방법원 안산지원2015가단26122형부 대여금 상계 주장 → 배당 제외
❌수원지방법원2015가단42861어머니 대여 1억 증거 부족 → 배당 제외
❌수원지방법원 안산지원2006가단61918대여금 대신 방 2칸 임차 → 가장임차인
❌서울동부지방법원2008가단23867공사대금 → 상가 보증금 전환, 배당 제외
❌전주지방법원2013가단19047장인 대여 송금 소액 → 통정허위 무효
❌대구지방법원2007가단123315못 받은 보증금 담보 새 계약 → 대항력 없음
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621동서 대여금 갈음 의심 → 배당 제외
❌부산지방법원2006가단933대여금 보증금 진술 바뀜 → 가장임차인
⭕수원지방법원2009나31076보증금·대여 정산 채권 → 허위 아님
❌대법원2001다14733대여금 회수 목적 소액 임대차 → 보호 불가
△대법원2007다23203감액 소액임차인도 실거주면 보호 가능
❌서울동부지방법원2020나28186장인·사위 보증금 4억, 대여금 갈음 → 부인
△대법원2022도11083공사대금 담보 허위 전세 → 경매방해 파기
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소액임차인 악용 — 살았어도 '제도 악용'이면 0원
❌대법원2001다14733대여금 회수 목적 방 1칸 계약 → 보호 불가
❌대법원2013다62223보증금 내고 살아도 경매 예상 악용 → 0원
❌대전지방법원2012나19497(원심) 공인중개사 남편 중개 계약 → 패
❌서울서부지방법원2015가단214120실제 송금·관리비에도 악용 → 2,500만→0
❌서울동부지방법원2019나22311실거주 인정, 그래도 악용 → 1심 취소
⭕서울동부지방법원2018가단132852(1심) 3,200만 원 보호 → 항소심 취소
△대법원2007다23203감액 소액임차인도 실거주면 보호 가능
❌서울중앙지방법원2005가단367723(1심) 감액 소액임차인 패 → 대법원 파기
⭕서울남부지방법원2006나4835최우선 한도 1,600만 계약, 진짜 임차인
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841광고·월세 송금·거주확인서 → 진짜 소액
❌대법원2019다274868상고이유서 기간 경과 → 악용 판단 유지
△대법원2001다18513모녀 보증금 합산·딸 가장 여부 → 파기
△대법원2000다53397방 3개 층에 5세대 소액 → 다시 심리
❌서울북부지방법원2021가단4489회사 이사가 대표 집 방 1칸 6천 → 가장
❌부산지방법원2018나475094인 가족 집 방 1칸·번갈아 전입 → 가장
❌서울북부지방법원2017나40274제도 악용 → 부당이득 청구 기각
❌서울중앙지방법원2015가단23206상가 소액 통정허위 → 받은 배당도 반환
❌인천지방법원2014나55482계모가 낸 명의대여 계약 → 1심 취소
⭕부산지방법원 동부지원2008가단2483013년 거주·보증금 출처 → 진짜 소액
❌서울중앙지방법원2008가단339941경매 진행 중 계약서 허위 작성 → 기각
❌부산지방법원2008가단70073이미 세 준 방 추가 임차·즉시 인출
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 인출, 경매 20일 전 계약
❌부산지방법원2008가단35841경매 직전 계약, 금융자료 없음 → 기각
❌부산지방법원 동부지원2007가단3711250대 가장 혼자 방 1칸 → 형식뿐 임대차
❌대전지방법원2007가단570294인 가족 방 2칸 집 방 1칸 → 가장임차인
⭕청주지방법원2007가단3957전 동서 두 임차인 각각 소액 → 유지
❌대구지법2000나12202한도 맞추려 계약서 2장 → 배당 전부 잃음
❌부산지방법원87가합1233판결 송달 직후 전입 몰림 → 배당 취소
△대법원2003다50771채무초과 중 소액임대차 → 사해행위 대상
△대법원2001다47535일반 대항력은 채권 전환만으로 부정 불가
△대법원2007다45562가장임차인 삭제액 나누는 순서 → 파기
△대전지방법원2006나13863동거인 가장 삭제, 시어머니는 진짜
❌대구지방법원2020가단17761대표자가 소유자 배우자인 법인 → 가장
❌서울북부지방법원2017가단111335언니 아파트·중개인 없는 계약 → 기각
❌인천지방법원2014가단16776시가 육박 채무·아들 통학 → 진정성 부정
❌전주지방법원2013가단19047장인 아파트 사위 소액임차인 → 무효
❌서울북부지방법원2012가단31243방 2개 소형, 근저당까지 받음 → 기각
❌창원지방법원2012가단412소유자 남편 상가 소액, 계약서 이중
❌서울중앙지방법원2011가단415920처형·영수증만, 금융자료 없음 → 기각
❌부산지방법원2008나15459외삼촌 집 방 1칸, 구조상 불가 → 기각
❌부산지방법원2008가단34367(1심) 외삼촌 집 방 1칸 → 배당 제외
❌광주지방법원2007가단66793증거 부족 → 소액 배당 0원 유지
❌서울중앙지방법원2007가단438193올케 계약서 3년 뒤 작성 → 허위 추인
❌대구지방법원2007가단123315못 받은 보증금 담보 계약 → 대항력 없음
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621자기 집 두고 경매 직전 전입 → 기각
❌수원지방법원 안산지원2006가단52099친언니 집, 3년 뒤 계약서 → 기각
❌대전지방법원2006가단1803자기 집 있는 누나 소액 주장 → 가장
❌의정부지방법원2006가단30389친동생·현금 지급·조사서와 금액 달라
❌서울남부지방법원2006가단60971수표 배서 후 아들 계좌로 → 가장임차인
❌부산지방법원2006가단933소유자처럼 행동한 처남 → 가장임차인
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소액임대차 사해행위 — 취소 대상, 임차인 선의 증명이 갈랐다
△대법원2003다50771채무초과 중 소액임대차 → 사해행위 대상
❌광주지방법원 목포지원2014가단54678친자매 소액임대차 → 취소(무변론)
❌서울동부지방법원2020나28186장인·사위 보증금 4억 → 회생 부인
⭕의정부지방법원 고양지원2014가단22584송금·실거주·무관계 → 선의, 반소 기각
⭕의정부지방법원2015나55695(항소심) 같은 사건, 국가 항소 기각
⭕인천지방법원 부천지원2014가단43900(1심) 재외국민 임차인 선의 → 배당 유지
❌인천지방법원2015나53674국내거소신고는 대항력 없음 → 1심 취소
⭕서울고등법원2016나2063201딸 보증금 진짜 → 취소액에서 공제
△서울동부지방법원2015가단117098(1심) 딸 보증금 1억 공제, 일부 취소
△서울중앙지방법원2023가단5037564확정일자 늦어 최우선변제금만 공제
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👪가장임차인 — 가족·회사⚖️ 주택임대차보호법 제3조 · 민법 제108조(통정허위표시)
가족 임차인 — 관계보다 보증금·거주 증거가 갈랐다
△대법원99마7804부자관계 미기재만으론 낙찰불허 못 함
△대전지방법원2006나13863시어머니는 진짜, 동거인은 가장
△서울동부지방법원2015가단117098(1심) 딸 보증금 1억 진짜 → 공제
⭕서울고등법원2016나2063201(항소심) 딸 보증금 진짜 유지
△대법원2001다18513모녀 한 가구면 보증금 합산 심리
❌대구지방법원 경주지원2024가단644아들 집 어머니, 현금 주장 → 배당 0
❌수원지방법원2015가단42861딸, 대여금 대체 증거 없음 → 배당 0
❌창원지방법원2012가단412아내 상가 빌린 남편, 계약서 2장
❌수원지방법원2016가단23928소유자 배우자, 계약서 바뀜 → 가장
❌인천지법 부천지원2001고단23전처 명의 허위 계약서 → 1심 징역 10월
△대법원2011다101209며느리 집 모자, 가장임차인 유지
△대법원2001다77888딸 임차인 원심 통정허위 → 원고적격 파기
❌대법원96다30786채무자 남편 전세 주장, 인도명령 미침
△대법원96다34009남편 명의신탁 의심, 부당이득 청구 방식
❌대법원2013다62223중개사 남편·자녀 명의 소액임대 반복
❌광주지방법원2015가단25636어머니 임차인, 남편이 확인서 → 배당 제외
❌인천지방법원2008가단77725소유자의 모로 동거, 무상거주확인서
❌인천지방법원2014나55482계모가 돈 낸 명의대여 계약 → 배당 0
❌대구지법2000나12202부부 명의로 계약서 쪼개기 → 무효
❌부산지방법원87가합1233소유자 어머니 등 소급 계약서 → 취소
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친척 임차인 — 빌려준 돈·쪼갠 계약서는 대부분 배척
△대법원2007다55088조카, 부모 대여금을 보증금 → 원심 파기
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
⭕청주지방법원2007가단3957전 동서 두 임차인, 각 1,200만 원 유지
△대법원2002도5190장모 실제 거주 → 소송사기 유죄 파기
❌전주지방법원2013가단19047장인 집 빌린 사위 → 통정허위 무효
❌대구지방법원2006가단158857장모·사위 계약서 쪼개기 → 배당 0
❌서울동부지방법원2020나28186채무초과 장인·사위 보증금 4억 → 부인
❌수원지방법원 안산지원2015가단26122처제, 대여금 상계 보증금 → 증명 부족
❌부산지방법원2008가단34367(1심) 외삼촌 집 조카, 경매 직전 전입
❌부산지방법원2008나15459(항소심) 외삼촌 집 조카, 항소 기각
❌서울북부지방법원2017가단111335언니 집 임차인, 부당이득 청구도 기각
❌광주지방법원 목포지원2014가단54678친자매 소액임대 → 사해행위 취소
❌전주지방법원2013가소133602시동생 집 형수, 근저당까지 → 기각
❌서울서부지방법원2012가단202874조카 부부 임대인, 가장 아님·대항력 없음
❌서울북부지방법원2012가단31243여동생 사실혼 상대 집, 근저당만 챙김
❌서울중앙지방법원2011가단415920제부 집 처형, 영수증만 → 배당 0
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 인출, 친척이 낙찰
❌서울중앙지방법원2007가단438193올케, 전입 3년 뒤 계약서 → 배당 0
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621동서가 송금, 명의 빌린 채권 회수 의심
❌대전지방법원2006가단1803동생 집 누나, 같은 동 자기 집 → 가장
❌수원지방법원 안산지원2006가단52099언니 집 동생, 전입 3년 뒤 계약서
❌의정부지방법원2006가단30389다른 호실 임차인의 동생, 전액 현금
❌서울남부지방법원2006가단60971소유자 동생과 같은 양식 계약서 → 가장
❌부산지방법원2006가단933소유자 처의 오빠, 소유자처럼 행동
△대법원2001다18513모녀 한 가구면 보증금 합산 심리
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회사·법인 임차인 — 관계보다 보증금의 출처와 흐름
❌대구지방법원2020가단17778형수 겸 회사 대표, 남편 계좌 8회 송금
❌인천지방법원2012가단3462처남·직원, 소유자 아버지 돈이 순환
❌대구지방법원2020가단17761배우자가 대표인 법인, 갱신 때 송금
❌서울북부지방법원2021가단4489사내이사·대표이사, 방 1칸 6천만 원
⭕서울중앙지법2004가합65614채무자 회사 전 직원, 송금·거주 → 인정
⭕의정부지방법원2003가단50153(1심) 분양 담당자의 처, 3천만 원 유지
⭕의정부지방법원2005나1248(항소심) 분양 담당자의 처, 항소 기각
❌창원지방법원2000라189가족 법인, 가압류 직후 설립 → 인도
△대구고등법원2006나8673(원심) 이사 명의 전 소유자 → 대법원 파기
❌수원지방법원2019나53730아버지 회사와 계약서 → 8,400만 원 반환
△대법원2022도11083직원·공사업자 허위 전세 → 경매방해 취지
△대법원2020다38952실제 임대인 의심은 가장임차인과 별개
△대법원2015마2025회사 감사의 계모, 점유보조자 아님
❌서울중앙지방법원2015가단5372187오랜 지인 상가, 같은 날 사업자등록
❌전주지방법원2009나7130전 소유자 임차는 인정, 유치권 상계 소멸
❌대전지방법원 공주지원2008고단137(1심) 자기 법인과 허위 임대차 → 사기
❌대전지방법원2008노2071(항소심) 가장 임대차 배당 사기 유지
❌서울동부지방법원2008가단23867하도급 법인, 공사대금을 보증금 전환
△대법원2008다34828가장임차인 유지, 유익비 유치권은 재심리
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📝가장임차인 — 확인서·진술⚖️ 민법 제2조(신의성실)
무상거주확인서 — 매수인이 믿었다면 대항 못 함
❌대법원2016다248431보증금 2억 4천, 배당 0원 + 집 인도
❌수원지방법원2015나27191(원심) 낙찰자 승, 부당이득 4천여만 원
△대법원2016다228215확인서 믿고 값 정했으면 대항 불가
⭕의정부지방법원2015나54463(원심) 임차인 보호 → 대법원 파기
△서울지법 동부지원2000가단8695빈칸 서명 조사서 번복은 신의칙 위반 아님
❌광주지방법원2015가단25636어머니 임차인, 남편이 확인서 → 배당 제외
❌인천지방법원2008가단77725소유자와 함께 확인서 제출 → 배당 제외
❌서울중앙지방법원2016고합510임대인이 확인서 위조해 대출 → 사기
❌서울서부지방법원2012가단202874임차인 없다는 각서만으론 가장 아님
❌대법원97다12211임대차 부인 확인서 → 배당요구 불가
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
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임대차 없음 확인서 — 임차인이 직접 썼으면 배당 못 받음지금 보는 글
⚖️③ 배당 — 배당이의·부당이득
🧾가장임차인 — 배당에서 다투기⚖️ 민사집행법 제151조·제154조(배당이의)
🔑④ 인도 — 인도명령·대항력
🗝️가장임차인 — 인도명령·대항력 유지⚖️ 민사집행법 제136조(부동산의 인도명령)
🚨⑤ 형사 — 경매방해·사기
🚔가장임차인 — 경매방해·사기⚖️ 형법 제315조(경매방해)·제347조(사기)
⭕ 청구·납세자 쪽 인정 · ❌ 기각 · △ 일부 인정·파기환송. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
임대차 없음 확인서는 집주인이 대출을 받을 때 은행이 ‘이 집에 보증금 있는 세입자가 없다’는 것을 확인하려고 받는 문서입니다. 세입자가 직접 쓰기도 하고, 집주인이 쓰기도 합니다. 집이 경매에 넘어가면 이 한 장이 ‘누가 썼는지’에 따라 결과가 완전히 달라졌습니다.
이 글은 대출 때 낸 임대차 부인 확인서, 현황조사·임대차조사서에서 한 진술, 매각물건명세서 기재가 쟁점이 된 판결을 원문으로 확인해 정리했습니다. ‘무상으로 산다’는 무상거주확인서 사건은 9편에서 따로 다뤘습니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
가장임차인 판례 총정리 관련 글 (17개)
- ✔가장임차인 판례 총정리, 경매 위장임차인 사건을 상황별로 — 보증금·가족·확인서·인도명령·경매방해죄 (대법원 2016다248431·2022도3103 등)
- ✔가장임차인 사기죄, 배당받으면 다 사기일까 — 빌려준 돈을 보증금으로 돌린 임차인은 무죄 취지, 가장채권 배당은 유죄 (대법원 2003도6412·2010도12732)
- ✔경매방해죄, 대항력 없는 허위 임차권 신고면 괜찮을까 — 무죄 원심 2건을 같은 날 뒤집은 대법원 판결 (대법원 2022도3103·2022도11083)
- ✔소액임대차 사해행위 판례 — 빚 많은 집주인과 맺은 임대차, 채권자가 취소할 수 있을까? 이긴 세입자와 진 세입자 (대법원 2003다50771)
- ✔배당 부당이득 반환, 배당이의 안 했어도 가능할까 — 가장임차인이 받아 간 8,400만 원을 국가에 돌려주게 한 판결까지 (대법원 2014다206983·96다34009)
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- ✔가장임차인 배당이의, 누가 증명하고 누가 소송할 수 있나 — 선순위가 있어도 원고에게 돌린 대법원 절차 판례 (대법원 2020다38952·2000다41844)
- ✔전출 재전입 대항력, 일주일 옮겼다가 보증금 3억 7천 중 1억 7천만 받았다 — 경매 끝날 때까지 전입 유지해야 하는 이유 (대법원 2000다61466)
- ✔가장임차인 인도명령, 낙찰자가 이긴 결정과 진 결정 — 확인서 두 번 쓴 누나·채무자 가족 법인 vs 전세권 겸 임차인 (대법원 99마4307·2010마900)
- ✔경매 무상거주확인서 써준 임차인, 보증금 2억 4천도 못 지켰다 — 임차인 편 원심까지 뒤집은 대법원 판례 (대법원 2016다248431·2016다228215)
- ✔회사 대표 임차인 경매, 형수 대표이사는 지고 전 직원은 이겼다 — 보증금이 어디서 왔는지가 갈랐다 (대구지법 2020가단17778·서울중앙지법 2004가합65614)
- ✔친척 임차인 경매, 빌려준 돈으로 보증금 낸 조카의 대항력 대법원이 뒤집었다 — 장인·누나·외삼촌 사건과 이긴 전 동서 (대법원 2007다55088·99마4307)
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- ✔소액임차인 악용 판례 — 보증금 내고 실제로 살았어도 최우선변제 0원, 법원이 선을 그은 기준 (대법원 2001다14733·2013다62223)
- ✔빌려준 돈 보증금 전환, 채권자 임차인은 보호받을까 — 무효가 된 2억 8천과 대항력을 다시 보라는 1억 1천5백 (대법원 2000다24184·2001다47535)
- ✔실거주 안 한 임차인, 방 1칸·번갈아 전입·현황조사 때 부재로 배당 못 받았다 — 실제로 산 증거로 이긴 사례까지 (대법원 2000다53397)
- ✔가장임차인 보증금, ‘현금으로 줬다’는 안 통했다 — 송금 25초 뒤 인출 vs 금융자료로 이긴 임차인 (대법원 2000다53397·인천지법 2008가단15031)
- ✔가장임차인 판단기준, 대법원이 본 의심 정황 7가지 — 살았어도 졌고 의심만으론 못 이겼다 (대법원 99다69624·2020다38952)
목차
임대차 없음 확인서 판례 한눈에 보기
| 사건 | 누가 무엇을 냈나 | 법원 판단 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 대법원 97다12211 | 임차인 본인이 ‘임대차 없음’ 확인서 + 인감증명서 | 금고가 믿고 대출 → 배당요구는 금반언·신의칙 위반 | ❌ 배당 18,560,067원 못 지킴 |
| 대법원 99다69624 | 기존 거주자 쪽이 은행에 ‘계약 없이 거주’ 확인서 | 다른 정황과 합쳐 가장임차인 여지 충분 | △ 임차인 승 원심 파기 |
| 서울북부지법 2017가단111335 | 임대인(언니)이 ‘임대차계약 없음’ 확인서 + 동생 전출 자료 | 가장 임차인이거나 법 악용 계약 | ❌ 부당이득 청구 기각 |
| 서울서부지법 2012가단202874 | 임대인(소유자)이 ‘임차인 없음’ 각서 | 각서만으로는 통정허위 아님(다만 공시 불일치) | △ 가장 아님, 그러나 점포 인도 |
| 대구지법 2011가합9260 | 소유자 측이 위조한 낮은 보증금 계약서 | 임차인 잘못 아님, 가장임차인으로 보기 어려움 | ⭕ 가장임차인 아님(금고 재산손해 부정) |
| 의정부지법 고양지원 2014가단300 | 현황조사 때 동거인이 ‘내가 임차인’ 진술 | 임차인은 원고가 아니라 진술한 사람 | ❌ 배당 제외 |
| 대법원 99마7804 | 매각물건명세서에 부자관계 미기재 | 허위가 밝혀지지 않았으면 중대한 하자 아님 | △ 낙찰불허 원심 파기 |
⭕ 임차인 보호 · ❌ 임차인 주장 배척 · △ 파기환송·일부. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.
사건 1. 임차인이 직접 쓴 ‘임대차 없음’ 확인서 — 배당요구 자체가 막혔다
⚖️ 대법원 97다12211 (1997.06.27.) — ❌ 임차인 상고 기각 → 확인서를 써 준 임차인은 배당을 주장할 수 없음
- 임차인은 보증금 2,200만 원에 입주·전입하고(1994. 4. 2.) 확정일자까지 받은 대항력 있는 임차인이었습니다.
- 그런데 소유자 쪽이 금고에서 2,100만 원을 빌릴 때(1994. 9. 26.경) 임차인이 직접 ‘실제로 거주하지 않고 임대차계약도 없으며 권리를 주장하지 않겠다’는 확인서를 써서 자기 인감증명서와 함께 금고에 냈습니다.
- 경매법원은 배당할 돈 18,560,067원 전액을 이 임차인에게 최선순위로 배당하는 표를 만들었지만, 금고가 이의했고 대법원은 금고 편을 들었습니다.
- 법원 판단: 확인서를 믿고 대출한 금고에 대해 경매에서 말을 뒤집어 확정일자부 임차인이라며 배당요구하는 것은 금반언(앞에서 한 말을 뒤집지 못한다는 원칙)·신의칙 위반입니다. 진짜 임차인인지와 관계없이 막혔다는 점이 핵심입니다.
- 판결문: 「특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 본 사례」
⚖️ 대법원 99다69624 (2000.04.21.) — △ 원심(임차인 승소) 파기환송 → 임차인 주장자가 가장임차인일 여지가 충분하니 다시 심리하라는 뜻
- 은행 근저당 설정 직전(1996. 3. 25.) 보증금 1억 3,000만 원 계약을 맺고 1주일 만에 잔금·인도까지 끝냈다는 임차인 주장자가 경매에서 1억 3,000만 원 전액을 먼저 배당받았습니다.
- 그런데 은행이 대출 전 임대차를 조사할 때, 그 집에 살던 기존 거주자 쪽은 ‘임대차계약 없이 거주하고 문제가 생기면 책임진다’는 확인서를 써 줬습니다.
- 법원 판단: 원심은 임차인 손을 들었지만 대법원은 이례적인 계약, 채무자 회사와의 관계, 은행에 낸 확인서, 계약서·영수증 불일치, 가족의 실제 거주지를 들어 가장임차인일 여지가 충분하다며 파기환송했습니다(최종 결론은 환송 뒤 다시 재판).
- 판결문: 「임차인으로서의 형식만을 갖추어 배당요구를 한 가장임차인이라고 볼 여지가 충분하므로」
⚖️ 서울북부지방법원 2017가단111335 (2017.11.14.) — ❌ 원고(임차인 주장) 청구 모두 기각 → 언니 아파트 임차인 주장자는 배당받은 채권자들에게 부당이득 반환을 못 받음
- 동생이 큰언니 아파트에 보증금 8,000만 원 임차인이라며 배당요구했다가 제외되고, 배당이의 소송에도 나가지 않아 배당표가 확정되자 부당이득을 청구했습니다.
- 언니는 저축은행에서 대출받을 때 동생의 전입이 발견되자 ‘임대차계약 없음’ 확인서와 동생의 전출 자료를 은행에 냈습니다.
- 법원 판단: 중개인 없는 계약서, 계약일보다 먼저 한 전입, 보증금 지급 증거 없음, 자매 관계, 대출 때 낸 확인서 등을 들어 가장 임차인이거나 법을 악용하려 한 계약이라며 청구를 모두 기각했습니다.
- 판결문: 「원고는 가장 임차인이거나, 그렇지 않다고 하더라도」
⚖️ 대구고등법원 2006나8673 (2008.04.24.) — △ (원심) 유치권 없다고 봤으나 → 대법원 2008다34828에서 파기환송(가장임차인 판단은 유지, 유익비 유치권 다시 심리)
- 약 30년간 그 단독주택에 살아온 옛 소유자 부부가, 남의 이름(소외 1)으로 집을 다시 사고 같은 날 그 명의자와 보증금 8,000만 원 임대차계약서를 썼습니다. 이후 경매에서 공사비 104,472,800원의 유치권을 신고했습니다.
- 대출 전날 명의자가 은행 직원에게 ‘임대차계약이 없다’는 임대차계약확인서를 써 줬고, 다른 대출 때는 남편이 임대차계약 없이 무상으로 거주한다고 확인해 줬습니다.
- 법원 판단(원심): 임대차계약은 통정허위표시(서로 짜고 꾸민 가짜 계약)로 무효이고 유치권도 없다고 봤습니다. 다만 대법원 2008다34828이 가장임차인이라는 판단은 그대로 두고, 사용대차에 따른 유익비 유치권은 다시 심리하라며 파기환송했습니다.
- 판결문: 「이 사건 임대차계약은 통정허위표시로서 무효이므로」
임대인이 쓴 각서·위조 계약서는 다르게 봤다
⚖️ 서울서부지방법원 2012가단202874 (2013.02.07.) — △ 가장임차인 주장은 배척(임차인 쪽 승) — 그러나 사업자등록 공시 불일치로 점포 인도
- 약국·편의점을 하던 상가 임차인(보증금 1억 5,000만 원)에게 처음 점포를 빌려준 임대인은 임차인 누나의 아들이었고(뒤에 그 처가 소유권 취득), 소유자는 2008년경 은행 담보 제공 때 ‘임차인이 없다’는 각서를 써 줬습니다.
- 법원 판단: 친족관계, 계약서대로 보증금을 내지 않은 점, 소유자가 쓴 ‘임차인 없음’ 각서만으로는 통정허위 임대차로 보기 부족하다고 했습니다. 실제 영업·사업자등록이 있었기 때문입니다.
- 다만 사업자등록으로 공시한 계약 2개의 수·면적·보증금·월세가 실제 계약과 전혀 달라 대항력이 없다고 보고, 낙찰자에게 점포를 넘기고 월 1,925,000원을 내라고 했습니다.
- 판결문: 「원고의 이 사건 점포에 관한 임대차계약이 통정허위표시로 체결되었다고 보기 부족하고」
⚖️ 대구지방법원 2011가합9260 (2012.09.05.) — ⭕ 변호사 손해배상 사건 — 법원은 임차인 5명을 가장임차인으로 보기 어렵다고 판단
- 다가구주택 경매에서 근저당권자 새마을금고가 임차인 10명의 배당(합계 2억 6,200만 원)에 이의했지만, 맡긴 변호사가 변론기일에 나가지 않아 소가 취하간주됐습니다.
- 금고 대출 때 낮은 보증금의 계약서가 제출됐는데, 그 계약서는 소유자 측이 위조한 것으로 고소·기소됐습니다(임차인 쪽 잘못이 아님).
- 법원 판단: 중개사무소를 통한 계약, 본인 계좌에서 보증금 인출, 관리비·가스요금 납부, 그 주소로 온 고지서 등을 들어 남은 임차인 5명을 가장임차인으로 보기 어렵다고 했습니다. 소송을 했어도 금고가 이겼을 것이라 볼 수 없어 재산 손해는 부정하고 위자료 1,000만 원만 인정했습니다.
- 판결문: 「소외 2, 소외 4, 소외 6, 소외 8, 소외 11이 가장임차인이라고 보기 어렵다.」
현황조사·임대차조사서에서 한 말이 증거가 됐다
⚖️ 의정부지방법원 고양지원 2014가단300 (2014.08.14.) — ❌ 원고 청구 기각 → 원고(소액임차인 주장)는 배당 못 받음, 실제 임차인은 다른 사람(○○)으로 봄.
- 소액임차인이라며 배당을 구한 원고에 대해, 현황조사 때 함께 살던 다른 사람(○○)이 ‘내가 임차인으로 보증금을 냈고 원고는 계약 없이 함께 산다’고 진술했습니다.
- 보증금도 ○○의 계좌에서 나갔고, 원고 명의 계약서에는 작성일자·지급시기·중개인 날인이 없었으며, 원고는 계약 약 3년 뒤에야 전입신고를 했습니다.
- 법원 판단: 이 아파트의 임차인은 원고가 아니라 ○○이라고 보고 원고의 소액임차인 주장을 받아들이지 않았습니다.
- 판결문: 「이 사건 아파트의 임차인은 원고가 아니라 조BB인 것으로 봄이 상당하므로」
💬 ‘무상으로 산다’고 써 준 무상거주확인서 판례도 함께 보세요 — 보증금 2억 4천 사건
⚖️ 부산지방법원 동부지원 2006가단35621 (2007.05.23.) — ❌ 원고 청구 모두 기각 → 소액임차인 주장 원고는 배당 못 받음
- 자기 소유 빌라가 있던 원고가 경매개시 한 달 전 이 주택에 보증금 2,500만 원 임차인으로 전입했다가, 경매 진행 중 다시 자기 집으로 전입했습니다.
- 임대차 관계 조사서에는 원고는 거주하지 않고 실제 거주자(김□□)가 원고 명의로 계약해 점유한다는 진술이 적혀 있었습니다. 보증금 송금인도 원고의 동서였습니다.
- 법원 판단: 원고가 실제로 살 목적으로 임차하고 보증금을 냈다고 인정하기 부족하다며 청구를 모두 기각했습니다.
- 판결문: 「임대보증금 25,000,000원을 실제로 지급하였다고 인정하기에 부족하다」
⚖️ 대법원 2000다53397 (2001.03.23.) — △ 소액임차인으로 인정한 원심 파기환송 → 채권자(신협) 쪽 주장대로 가장임차인 의심 사정을 더 심리하라는 취지
- 1·2층이 층마다 방 3개·거실 1개·화장실 1개인 건물에서 5세대가 소액임차인이라며 배당받았습니다. 전입은 채권자의 법적조치 최고장 뒤 경매개시 전에 몰려 있었습니다.
- 원심은 감정평가서와 현황조사보고서를 근거로 진정한 소액임차인이라고 봤습니다. 그러나 감정평가서는 ‘탐문 조사되나 재조사를 요함’이라는 기재뿐이었고, 현황조사 집행관은 조사방법을 기억하지 못했습니다.
- 법원 판단: 그런 현황조사보고서만으로는 임대차를 인정하기 부족하다며, 보증금 영수증과 자금출처 등을 더 심리하라고 파기환송했습니다(채권자 쪽에 유리한 취지).
- 판결문: 「건물구조상 5세대의 임차인이 있기는 어려운 점」
매각물건명세서에 친족관계를 안 적었다면
⚖️ 대법원 99마7804 (2000.01.19.) — △ 원심결정 파기환송 → 아들 임차인과 아버지 소유자의 부자관계를 매각물건명세서에 안 적었다는 이유만으로 낙찰을 불허할 수는 없다고 봄
- 확정일자 없이 최선순위 근저당보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 비교적 많은 보증금을 신고해, 낙찰자가 그 보증금을 떠안아야 하는 물건이었습니다.
- 임차인과 소유자는 아버지와 아들 사이였는데 입찰물건명세서(지금의 매각물건명세서)에 그 관계가 적혀 있지 않았고, 1심·원심은 이를 중대한 하자로 보고 낙찰을 허가하지 않았습니다.
- 법원 판단: 임대차가 허위라는 점이 밝혀지지 않았고 이해관계인의 이의도 없었으므로 친족관계를 안 적었다고 중대한 하자는 아니라며 파기환송했습니다. 진위가 의심되면 법원이 그 임대차가 허위인지 적극적으로 심리해야 한다고 덧붙였습니다.
- 판결문: 「친족관계를 기재하지 않았다 하여 입찰물건명세서 작성에 중대한 하자가 있다고 할 수는 없을 것이다.」
⚔️ 깨는 법 (낙찰자·채권자 쪽) — 판결에서 법원이 받아들인 사정
- 임차인 본인이 ‘거주하지 않고 임대차계약도 없으며 권리를 주장하지 않겠다’는 확인서를 직접 쓰고 인감증명서까지 붙여 냈고, 금고가 이를 믿고 담보가치를 높게 봐 대출했다는 사정(대법원 97다12211).
- 은행 임대차조사 때 거주자 쪽이 임대차를 부인한 확인서에 더해, 근저당 직전 1주일 만에 끝난 계약·계약서와 영수증 불일치·가족의 다른 거주지 같은 정황(대법원 99다69624).
- 대출 전날 명의자가 ‘임대차계약 없음’ 확인서를 쓰고, 다른 대출 때도 무상거주를 확인해 준 사정은 통정허위 임대차 판단의 근거가 됐습니다(대구고법 2006나8673).
- 현황조사에서 다른 사람이 자신이 임차인이라고 진술하고 보증금도 그 사람 계좌에서 나간 사정(의정부지법 고양지원 2014가단300), 임대차 관계 조사서에 ‘원고는 거주하지 않는다’고 적힌 사정(부산지법 동부지원 2006가단35621).
- 다만 매각물건명세서에 친족관계를 안 적었다는 이유만으로는 낙찰불허가 되지 않았습니다. 허위 임대차라는 구체적 증거를 따로 내야 합니다(대법원 99마7804).
판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
🛡️ 방어하는 법 (임차인 쪽) — 통한 사정과 안 통한 사정
- 통한 사정: 확인서·각서를 쓴 사람이 임차인이 아니라 임대인(소유자)이고, 실제 영업·사업자등록·확정일자가 있었다면 그 각서만으로 통정허위 임대차가 되지 않았습니다(서울서부지법 2012가단202874).
- 통한 사정: 대출 때 은행에 낸 낮은 보증금 계약서가 소유자 측 위조로 드러났고, 임차인들이 중개사무소 계약·본인 계좌 인출·관리비와 가스요금 납부 자료를 냈습니다(대구지법 2011가합9260).
- 통한 사정: 현황조사보고서가 부실하다는 점(집행관이 조사방법을 기억 못 함)은 거꾸로 채권자 쪽 반박 근거가 되기도 했습니다(대법원 2000다53397).
- 안 통한 사정: 전입·확정일자를 근저당보다 먼저 갖춘 진짜 임차인이었다는 점만으로는 부족했습니다. 직접 쓴 확인서를 뒤집는 것 자체가 막혔습니다(대법원 97다12211).
판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 진짜 임차인이라도 증거가 없으면 질 수 있습니다.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 임차인이 대출 때 임대차를 부인하는 확인서를 직접 써 줬고, 금고가 이를 믿고 대출했다(대법원 97다12211)
→ 준비할 자료: 확인서 원본·첨부 인감증명서, 대출 심사 자료, 경매 권리신고서·배당요구서
⚖️ 법원이 본 사실 — 확인서·각서를 쓴 사람이 임대인이고, 임차인은 실제로 영업하거나 살았다(2012가단202874·2011가합9260)
→ 준비할 자료: 사업자등록·확정일자 자료, 보증금 인출·이체 내역, 관리비·공과금 납부 영수증, 위조라면 고소·형사 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 현황조사·임대차조사서에 누가 무엇이라고 진술했는지(2014가단300·2006가단35621)
→ 준비할 자료: 현황조사보고서·임대차 관계 조사서 열람 내용, 보증금이 누구 계좌에서 나갔는지 금융자료
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 대법원 재판예규 『부동산등에 대한 경매절차 처리지침』(2026.1.1 시행본) 제8조 제2항: 인수 여부가 불분명한 임차권 주장이 나오면 매각물건명세서 임대차란에 그 내용을 적고 비고란에 ‘○○○가 주장하는 임차권은 존부(또는 대항력 유무)가 불분명함’이라고 적습니다. 같은 예규 제9조 제2항은 사본을 비치한 뒤 대항력 있는 임차인이 추가되는 것처럼 매수신청에 영향을 줄 정정이면 매각기일을 변경하도록 합니다.
- 「주택임대차보호법」 제3조의 대항력과 제3조의2 우선변제권은 확인서 한 장으로 없어지지 않습니다. 법원은 ‘확인서를 믿은 사람에게 말을 뒤집는 것’을 「민법」 제2조 신의칙으로 막았습니다(대법원 97다12211).
- 현황조사(「민사집행법」 제85조)와 매각물건명세서(같은 법 제105조)는 지금도 입찰자가 가장 먼저 보는 자료입니다. 다만 법원은 현황조사보고서를 그대로 믿지 않고 실제 조사 방법까지 따졌습니다(대법원 2000다53397).
- 허위 임대차가 현황조사보고서·매각물건명세서에 실리면 경매방해죄가 될 수 있다는 대법원 판결(2022도11083·2022도3103, 2025.1.9.)도 나왔습니다. 자세한 내용은 16편에서 봅니다.
- 거꾸로 임대인이 임차인 명의의 무상거주 확인서·임대차계약서를 위조해 대출받은 일당은 사기로 징역 3년~7년을 선고받았습니다(서울중앙지법 2016고합510). 내가 쓰지 않은 확인서가 대출 서류에 있다면 위조 여부부터 확인해야 합니다.
내 사건에서 먼저 확인할 것
- 대출 때 서명한 서류의 정확한 문구 — ‘임대차계약 없음’ ‘권리 주장 않음’이 들어 있는지
- 그 서류를 임차인 본인이 썼는지, 임대인(소유자)이 썼는지, 인감증명서가 붙었는지
- 현황조사보고서·임대차 관계 조사서에 누가 어떻게 진술했다고 적혀 있는지 — 경매기록 열람
- 매각물건명세서의 임차인 기재와 실제 친족관계, 보증금 금융자료가 있는지
- 대출용 계약서와 실제 계약서가 다르다면 누가 만든 것인지(위조 여부)
💬 경매 사건의 현황조사서·매각물건명세서는 법원경매정보에서 확인합니다
📂 같은 쟁점 사례 모음 — 판결문 원문으로 확인한 사건 전부
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 법원 판단 |
|---|---|---|---|
| 대법원 99마4307 2000.01.05. | ❌ | 누나(재항고외 2)는 동생 소유 아파트에 살면서 자신이 채무자가 되어 1993. 3. 12. 금고에 채권최고액 6,500만 원의 근저당권을 설… | 금고는 확인서를 믿고 담보가치를 높게 평가해 대출하고 경매에서도 보증금을 고려하지 않은 가격으로 입찰한 것으로 볼 수 있으므로, 확인 내용을 … |
| 대법원 2016다248431 2017.04.07. | ❌ | 피고 1은 2008.6.19. 보증금 2억 4,000만 원에 임차해 2008.8.8. 동거인과 입주·전입·확정일자를 갖췄다 | 매수인이 매각물건명세서에 공시된 대로 임차인이 1순위 근저당보다 먼저 배당받아 보증금을 인수하지 않는다고 믿고 매수가격을 정했다면, 임차인이 … |
| 대법원 2016다228215 2016.12.01. | △ | 피고는 2006. 9. 1.경부터 상가에서 공인중개사 사무소를 운영했고, 2009. 5. 1. 보증금 4,000만 원·월 20만 원으로 다시 … | 대항력 있는 임차인이 무상임대차 확인서를 써 주고 그것이 경매절차에 제출되어 매수인이 이를 믿고 매수신청금액을 정한 경우처럼 매수인의 신뢰가 … |
| 의정부지방법원 2015나54463 2016.05.20. | ⭕ | 피고는 2006. 9. 1.경 상가에 사업자등록을 하고 공인중개사 사무소를 운영하며 2006. 12. 20. 보증금 1,000만 원·월세 80… | 피고는 저축은행 근저당보다 앞서 사업자등록과 인도를 마쳐 대항력을 취득했으므로 낙찰자에게 대항할 수 있다 |
| 서울지법 동부지원 2000가단8695 2000.11.30. | △ | 원고는 1997년 건물에 채권최고액 2억 8천만 원 근저당을 두 번 설정했고, 대출 때 받은 임대차조사서에는 피고들의 보증금이 각 2,800만… | 임차인이 담보조사 때 스스로 불리한 진술을 하고 확인서를 써 주었다면 경매에서 이를 뒤집는 것은 원칙적으로 신의칙 위반이지만, 은행·감정기관 … |
| 서울중앙지방법원 2016고합510 2016.11.04. | ❌ | 피고인 1은 2014. 9. 1차 건물을 담보로 ○○저축은행에서 30억 원을 대출받으면서 무상거주자·월세 임차인만 있는 것처럼 위조한 무상거주… | 위조된 무상거주 확인서·임대차계약서 제출은 담보가치 평가에 영향이 없었더라도 절차적 완결성·차주의 도덕성 등 대출 결정 요소를 속인 기망행위로… |
| 대법원 2022도11083 2025.01.09. | △ | 피고인 1의 빌라 2채 소유권이전등기가 사해행위취소로 2016. 12. 20. 말소된 뒤 2017. 1. 31. 강제경매가 개시됐다 | 경매방해죄는 추상적 위험범이고, 법률적으로 경매결과에 영향을 줄 수 있는 행위뿐 아니라 입찰 참가자의 의사결정에 사실상 영향을 줄 수 있는 행… |
| 대법원 2022도3103 2025.01.09. | △ | 피고인은 2018타경246 빌라 강제경매에서, 소유자에게 보증금 2,000만 원을 내고 임차한 사실이 없는데도 경매개시결정 후 만든 허위 임대… | 경매방해죄는 추상적 위험범이라 경매 참가자의 의사결정에 사실상 영향을 줄 수 있는 행위도 포함되는데, 허위 임차권이 현황조사보고서·매각물건명세… |
| 인천지법 부천지원 2001고단23 2001.05.18. | ❌ | 피고인은 어머니 명의로 된 부천 주택의 실질적 소유자로, 전처와 2000. 2. 14. 협의이혼하면서 위자료 2억 원 담보조로 전처 명의 임대… | 대항력 있는 임차인처럼 외관을 갖추고 권리신고로 입찰참가인에게 알려 보증금만큼 입찰가를 떨어뜨렸으므로 위계에 의한 경매방해죄가 성립한다 |
| 대법원 2015마2025 2017.02.08. | △ | 아파트 임의경매가 2014. 5. 7. 개시되어 2014. 5. 11. 경매개시결정등기가 되었다 | 인도명령에서 매수인은 상대방의 점유만 소명하면 되고, 매수인에게 대항할 권원은 상대방이 소명해야 한다 |
| 대법원 2003다50771 2005.05.13. | △ | 채무자 소유 아파트에는 여러 건의 근저당권, 가압류, 체납처분 압류가 되어 있었다 | 소액보증금 최우선변제권은 일종의 법정담보물권이므로 채무초과 상태에서 유일한 주택에 그런 임차권을 설정해 준 행위는 사해행위취소 대상이다 |
| 수원지방법원 2016가단23928 2017.02.16. | ❌ | 원고는 2009. 2. 5.자로 건물 2층 방 2개를 보증금 5,000만 원에 임차하는 계약서를 쓰고 2009. 3. 16. 전입신고와 확정일… | 제출한 계약서가 달라지고, 임차 부분 주장이 바뀌며(2층→1층), 실제 점유가 확인되지 않고, 보증금 지급 내역이 계약 내용과 맞지 않으므로 … |
| 서울북부지방법원 2012가단31243 2012.12.21. | ❌ | 원고는 자기 여동생과 사실혼 관계인 소유자 ○○로부터 2011.3.2. 아파트 방 1개를 임차했다며 경매 진행 중 배당요구했다 | 잔금 송금 사실은 인정되지만 여러 정황에 비추어 계약서 내용대로 임대차계약이 체결되었다고 인정하기 부족하다. |
| 수원지방법원 2011가단70653 2012.04.24. | ❌ | 경매 부동산을 2007. 7. 10. 소유자 ○○로부터 주거용으로 임차하고 2007. 7. 11. 전입, 2010. 10. 12. 확정일자를 … | 소액임차인으로 보호받으려면 임대인에게 보증금을 지급한 사실이 분명히 입증되어야 한다 |
| 서울고등법원 2011나64470 2012.03.23. | ❌ | 강남구 65평형 아파트(방 5·화장실 3)에 대해 원고는 2009.1.25. 소유자 ○○와 임대차계약을 맺고 2009.7.21. 전입신고, 8… | 계약금만 낸 상태에서 인도받았다는 점, 단신 전입, 현황조사 때 부재·무연락, 회생절차 중 보증금 지급, 자금출처 불명 등을 종합하면 원고는 … |
| 의정부지방법원 2006가단30389 2006.12.22. | ❌ | 아파트 1902호·1903호가 임의경매로 매각되어 실제 배당액 283,868,332원 중 각 호실 소액임차인에게 1,200만 원씩, 은행에 2… | 계약서 작성과 전입신고 사실만으로는 정당한 임차인이라 인정하기 부족하다 |
⭕ 진짜 임차인 인정 · ❌ 임차인 주장 배척(가장임차인 등) · △ 파기환송·일부. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
‘무상거주확인서’를 써 준 임차인의 보증금 문제는 9편, 확인서를 두 번 쓴 누나가 인도명령까지 진 사건(대법원 99마4307)은 11편에서 봅니다. 허위 임차권 신고가 현황조사보고서에 실린 경우의 처벌은 16편에 있습니다. 매각물건명세서를 읽는 법은 매각물건명세서 보는 법, 입찰 전 임차인 확인은 경매 전입세대열람, 입찰 전에 대항력 있는 임차인 찾는 법에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 집주인 대출 때 ‘임대차 없음’ 확인서에 서명했는데 보증금 못 받나요?
대법원 97다12211은 대항력 있는 임차인이 확인서를 직접 써 주고 금고가 이를 믿고 대출했다면, 경매에서 배당요구하는 것은 ‘특별한 사정이 없는 한’ 신의칙 위반이라고 봤습니다. 그 사건 임차인은 최선순위 배당 18,560,067원을 지키지 못했습니다. 누가 썼는지, 은행이 실제로 믿었는지에 따라 달라질 수 있으니 변호사와 상의하세요.
Q. 집주인이 혼자 ‘임차인 없음’ 각서를 썼다면 저도 가장임차인이 되나요?
서울서부지법 2012가단202874는 소유자가 담보 제공 때 임차인이 없다는 각서를 써 줬다는 사정만으로는 통정허위 임대차로 보기 부족하다고 했습니다. 대구지법 2011가합9260도 소유자 측이 위조한 대출용 계약서는 임차인 잘못이 아니라고 봤습니다. 다만 2012가단202874 임차인은 사업자등록 공시가 실제와 달라 결국 점포를 넘겨야 했습니다.
Q. 현황조사 때 집행관에게 한 말이 나중에 불리하게 쓰이나요?
의정부지법 고양지원 2014가단300에서는 현황조사 때 동거인이 ‘내가 임차인’이라고 진술한 것이 원고를 임차인이 아니라고 본 근거가 됐습니다. 반대로 대법원 2000다53397은 집행관이 조사방법도 기억 못 하는 현황조사보고서만으로는 임대차를 인정하기 부족하다고 봤습니다. 진술 내용과 조사 경위를 함께 확인하세요.
🔗 경매 가장임차인 판례 연재 — ③ 스스로 권리를 부인한 경우 — 확인서·진술
📚 확인한 자료 (2026년 10월 29일 기준, 국가법령정보센터 원문)
- 『부동산등에 대한 경매절차 처리지침』(재민 2004-3) 제8조(매각물건명세서의 작성)·제9조(정정·변경)·제53조(경매기록의 열람·복사) — 대법원재판예규 제1939호, 2026.1.1 시행본
- 「주택임대차보호법」 제3조(대항력)·제3조의2(우선변제권) — 2023.7.19 시행본
- 「민법」 제2조(신의성실) — 2026.3.17 시행본
- 「민사집행법」 제85조(현황조사)·제105조(매각물건명세서) — 2025.1.31 시행본
- 「민사집행법」 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유)·제123조(매각의 불허) — 2025.1.31 시행본
- 대법원 97다12211 (1997.06.27.) 판결문 원문
- 대법원 99다69624 (2000.04.21.) 판결문 원문
- 서울북부지방법원 2017가단111335 (2017.11.14.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대구고등법원 2006나8673 (2008.04.24.) 판결문 원문
- 서울서부지방법원 2012가단202874 (2013.02.07.) 판결문 원문
- 대구지방법원 2011가합9260 (2012.09.05.) 판결문 원문
- 의정부지방법원 고양지원 2014가단300 (2014.08.14.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 부산지방법원 동부지원 2006가단35621 (2007.05.23.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대법원 2000다53397 (2001.03.23.) 판결문 원문
- 대법원 99마7804 (2000.01.19.) 판결문 원문
- 대법원 99마4307 (2000.01.05.) 판결문 원문
- 대법원 2016다248431 (2017.04.07.) 판결문 원문
- 대법원 2016다228215 (2016.12.01.) 판결문 원문
- 의정부지방법원 2015나54463 (2016.05.20.) 판결문 원문
- 서울지법 동부지원 2000가단8695 (2000.11.30.) 판결문 원문
- 서울중앙지방법원 2016고합510 (2016.11.04.) 판결문 원문
- 대법원 2022도11083 (2025.01.09.) 판결문 원문
- 대법원 2022도3103 (2025.01.09.) 판결문 원문
- 인천지법 부천지원 2001고단23 (2001.05.18.) 판결문 원문
- 대법원 2015마2025 (2017.02.08.) 판결문 원문
- 대법원 2003다50771 (2005.05.13.) 판결문 원문
- 수원지방법원 2016가단23928 (2017.02.16.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울북부지방법원 2012가단31243 (2012.12.21.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 수원지방법원 2011가단70653 (2012.04.24.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울고등법원 2011나64470 (2012.03.23.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 의정부지방법원 2006가단30389 (2006.12.22.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대법원 2008다34828 (2009.03.26.) 판결문 원문
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 판결문 원문을 직접 읽고 “비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 10월 29일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 가장임차인 여부는 증거로 판단되므로, 구체적인 사건은 변호사와 상담하거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)을 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.