소액임차인 악용 판례 — 보증금 내고 실제로 살았어도 최우선변제 0원, 법원이 선을 그은 기준 (대법원 2001다14733·2013다62223)

이 글은 해당 지자체 전용 세부 분석입니다. 전국 4대 권역별 최신 법정 기준액 및 최초 담보물권(근저당) 연혁 변천사는 👉 [2026 전국 소액임차인 최우선변제금 총정리 지도] 에서 한눈에 비교하실 수 있습니다.

📌 결론부터: 주된 목적이 ‘주거’인지 ‘최우선변제로 돈 회수’인지가 갈랐다

• 대법원 2001다14733(2001.5.8.): 7,000만 원을 빌려준 채권자가 보증금 1,500만 원(실제 미지급)으로 방 1칸을 빌려 살았어도, 채권 회수가 주된 목적이면 소액임차인으로 보호하지 않았습니다.
• 대법원 2013다62223(2013.12.12.): 보증금 2,000만 원을 실제로 내고 거주했어도, 근저당이 시세(6억 5,500만 원)를 넘는 집을 경매를 예상하고 빌린 경우 ‘악용’으로 보고 배당을 막았습니다.
• 반대로 대법원 2007다23203(2008.5.15.)은 보증금을 7,000만 원→4,000만 원으로 깎아 소액임차인이 된 실거주 임차인을 보호할 수 있다며, 임차인 패소 원심을 파기했습니다.

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 시세보다 훨씬 싼 보증금으로 근저당이 많은 집을 빌렸다

☐ 계약하고 몇 달 안 돼 그 집이 경매에 넘어갔다

☐ 배당표에서 소액임차인 최우선변제금이 0원으로 나왔다

☐ 채권자(은행·세무서 쪽이 아닌 개인·회사)로서 소액임차인 배당이 의심스럽다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 임차인 보호 · ❌ 임차인 주장 배척 · △ 파기환송·일부. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 2001다14733 (2001.05.08.) — ❌ 피고(임차인 주장자) 상고 기각 → 빌려준 돈을 받으려고 맺은 임대차는 소액임차인 보호를 못 받음

• 피고는 소유자에게 1997. 7.~12. 세 차례 합계 7,000만 원을 빌려주었다가 못 받게 되자 1997. 12. 24. 주택을 가압류했다. 그 직전인 1997. 12. 20. 방 1칸을 소액임차인 기준에 맞춘 보증금 1,500만 원으로 임대차계약을 맺었으나 보증금은 실제로 지급하지 않았고, 입주해 1997. 12. 27. 전입신고 후 거주했다.
• 전입신고 후 실제 거주했더라도 임대차의 주된 목적이 주택 사용이 아니라 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자보다 먼저 채권을 회수하려는 데 있으면 소액임차인으로 보호할 수 없다. 원심은 보증금 미지급뿐 아니라 기존 채권관계, 보증금 액수, 가압류 사실 등을 종합해 채권회수 수단으로 판단했고 이는 정당하다.
• 판결문: 「그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 할 것이다」

⚖️ 대법원 2013다62223 (2013.12.12.) — ❌ 상고 기각 → 원고는 소액임차인으로 보호받지 못해 배당을 받지 못함

• 원고는 2011. 11. 11. 시세 6억 5,500만 원인 주택을 보증금 2,000만 원에 임차했는데, 당시 근저당 채권최고액 합계가 시세를 넘었고 공인중개사인 남편이 중개했다. 원고는 인근에 자기 아파트를 갖고 있었고, 계약상 잔금·인도일(2011. 12. 13.)보다 앞당겨 가압류·압류가 들어온 다음 날인 2011. 11. 16. 전입·확정일자를 받고 11. 30. 잔금 1,800만 원을 지급했다. 계약 한 달 뒤인 2011. 12. 23. 경매가 개시되었고, 6개월 뒤 남편이 자녀를 대리해 또 다른 아파트를 보증금 2,000만 원에 임차했는데 그곳도 곧 경매가 개시되어 원고가 낙찰받았다.
• 원고는 소액임차인을 보호하기 위해 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 주는 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 얻으려고 임대차계약을 맺은 것이므로 보호대상인 소액임차인이 아니라는 원심 판단이 정당하다.
• 판결문: 「주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하고」

⚖️ 대전지방법원 2012나19497 (2013.07.23.) — ❌ (원심) 임차인 패 — 대법원 2013다62223 상고기각으로 그대로 유지

• 원고는 2011. 11. 11. 시세 6억 5,500만 원인 아파트를 보증금 2,000만 원에 임차했는데, 이미 채권최고액 합계 8억 4,600만 원 근저당이 있었고 계약은 공인중개사인 남편이 중개했다. 가압류·압류 다음 날인 2011. 11. 16. 자녀와 전입·확정일자를 받고 약정보다 앞당겨 잔금을 냈으며, 한 달 뒤 2011. 12. 23. 경매가 개시됐다. 원고는 근처에 자기 아파트를 소유해 1억 5,000만 원에 임대했고, 6개월 뒤 자녀 명의로 또 보증금 2,000만 원짜리 아파트를 임차했는데 그곳도 경매가 개시되어 원고가 낙찰받았다.
• 소액임차인 보호 조항은 가장임차인뿐 아니라, 보증금을 내고 실제 점유하는 외형을 갖췄더라도 오로지 그 조항을 악용해 다른 채권자를 해하고 자기 이익을 꾀할 목적으로 점유하는 자에게도 적용되지 않는다. 원고는 경매를 예상하고 소액임차인 요건에 맞춰 계약한 것이어서 보호받는 소액임차인이 아니다.
• 이 판결은 대법원 2013다62223에서 상고가 기각돼 그대로 유지됐습니다.
• 판결문: 「그 목적이 오로지 소액임차인 보호 규정을 악용하여 다른 채권자들의 권리를 해하고」

⚖️ 서울서부지방법원 2015가단214120 (2017.01.10.) — ❌ 원고(근저당권자 저축은행) 승소 → 소액임차인 피고 배당액 2,500만 원을 0원으로 고쳐 원고에게 배당

• 시가 6억1,500만 원 아파트에 채권최고액 합계가 시가를 훨씬 넘는 근저당 3건이 있었는데, 피고는 2014. 4. 18. 보증금 3,500만 원에 임차해 계약금 300만 원·잔금 3,200만 원을 송금하고 2014. 5. 8. 확정일자를 받았다. 전세 시세는 2억5,000만~2억8,000만 원이었고, 계약 3개월도 안 된 2014. 7. 2. 경매가 개시되었다. 피고는 소액임차인으로 1순위 2,500만 원을 배당받았다.
• 보증금 실제 지급과 관리비 납부로 허위 계약·비거주라고 단정하긴 어렵다. 그러나 선순위 담보로 조기 경매 가능성이 높음을 알면서 최우선변제 제도를 악용해 소액 보증금만 내고 임차하고 임대인도 이를 노린 경우까지 주택임대차보호법 제8조로 보호되지 않으며, 피고는 경매를 예상하고 임대인과 공모해 계약했으므로 소액임차인이 아니다.
• 판결문: 「소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고」

⚖️ 서울동부지방법원 2019나22311 (2019.09.04.) — ❌ 1심(임차인 승) 취소 → 실거주는 인정, 그러나 제도 악용으로 3,200만 원 배당 못 받음

• 원고는 2017. 6. 16. 인터넷 중개사이트에서 본 아파트를 월세 없이 보증금 3,400만 원에 임차하고 2017. 6. 29. 전입한 뒤 약 2개월 후인 2017. 8. 29. 임의경매가 개시되었다. 계약 전 이미 가압류 합계 136,176,048원과 채권최고액 310,800,000원 근저당 등이 있었고 매각대금은 302,500,000원이었다. 원고는 중개한 임대인 지인과 ‘경매되더라도 최우선변제금으로 놓는’ 것이라는 문자를 주고받았다.
• 원고는 실제로 거주했으므로 가장임차인은 아니지만, 단기간 안에 경매가 개시될 것을 알면서 소액임차인 보호규정을 악용해 현저히 싼 값에 임차해 다른 채권자들의 권리를 해쳤으므로 보호되는 소액임차인이 아니다.
• 같은 사건의 1심(서울동부지법 2018가단132852)은 임차인을 보호했지만, 항소심이 이를 취소했습니다.
• 판결문: 「진정한 임차인과 같은 외형을 갖추었다고 하더라도 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 경우에는」

⚖️ 서울동부지방법원 2018가단132852 (2019.01.29.) — ⭕ (1심) 임차인 승 3,200만 원 — 그러나 항소심 2019나22311에서 취소

• 원고는 2017. 6. 16. 빌라를 보증금 3,400만 원(차임 없음)에 임차하고 2017. 6. 29. 전입·확정일자를 받았다. 당시 가압류·세무서 압류와 채권최고액 310,800,000원 근저당이 있었고, 계약 약 두 달 뒤인 2017. 8. 29. 경매개시결정이 났다. 배당표에서 원고는 0원이었다.
• 전입신고, 입주 때 도배·청소 비용 지급, 통장의 실제 거주 확인으로 가장임차인이 아니다. 경매 두 달 전 계약, 시가 초과 담보, 낮은 보증금 사정이 있어도 원고는 비전문가로 급히 이사할 사정이 있었고 임대인과 이해관계가 없으며 실거주하는 등 소액임차인 제도를 남용했다고 단정할 수 없다.
• 이 1심 판결은 항소심(서울동부지법 2019나22311)에서 취소됐습니다. 이 판결만 보고 ‘보호된다’고 판단하면 안 됩니다.
• 판결문: 「반드시 제도를 악용하였다고 할 수 없는 점」

⚖️ 대법원 2007다23203 (2008.05.15.) — △ 원심판결 파기환송 → 보증금을 깎아 소액임차인이 된 임차인도 실제 살 목적이면 소액임차인으로 보호될 수 있다고 봄(임차인 쪽에 유리)

• 원고는 2004. 3. 25.경 보증금 7,000만 원으로 1차 임대차계약을 하고(보증금으로 피고 근저당 채무 변제 약정) 계약금·중도금 1,550만 원을 주었으나 임대인은 채무를 갚지 않았다. 원고는 2004. 5. 15. 주택을 인도받아 5. 17. 전입신고 후 계속 거주했고, 2004. 6.경 보증금 4,000만 원으로 계약서를 다시 쓰고 6. 11. 확정일자를 받았으며 차액 2,450만 원은 주지 않았다. 2004. 7. 8. 피고 신청으로 임의경매개시결정이 났다.
• 임대차의 주된 목적이 주택 사용·수익이 아니라 소액임차인으로 보호받아 기존 채권을 먼저 회수하려는 것이면 보호받을 수 없지만, 실제로 살 목적인 이상 나중에 정당하게 보증금을 감액해 소액임차인이 된 경우에는 통정허위표시 등 특별한 사정이 없으면 보호받을 수 있다. 원고는 인도받아 전입하고 계속 거주했으므로 감액 계약의 주된 목적도 주택 사용·수익에 있다고 봐야 한다.
• 판결문: 「소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는」

⚖️ 서울중앙지방법원 2005가단367723 (2006.04.28.) — ❌ (1심) 임차인 패 — 같은 사건의 항소심 판결이 대법원 2007다23203에서 파기환송

• 원고는 2004.3.25.경 전세금 7,000만 원으로 202호 전세계약을 맺으면서 전세금으로 피고의 근저당 채무(채권최고액 1억 800만 원)를 갚기로 했고, 1,550만 원을 지급했으나 집주인은 대출금을 전혀 갚지 않았다. 원고는 2004.5.15. 인도받아 5.17. 전입신고했고, 2004.6.경 보증금 4,000만 원의 임대차계약서를 새로 써 6.11. 확정일자를 받았으나 차액 2,450만 원은 지급하지 않았다. 2004.7.8. 피고 신청으로 경매가 개시되었고 배당표에서 원고는 3순위로 1,546,896원만 배당받았다.
• 채권자가 채무자 소유 주택에 임대차계약을 맺고 전입·거주했더라도 주된 목적이 주택 사용수익이 아니라 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자보다 먼저 채권을 회수하려는 데 있었다면 소액임차인으로 보호할 수 없다. 원고는 근저당 채무 변제 약정이 지켜지지 않자 경매를 짐작하고 그런 목적으로 계약했으므로 실제 거주했어도 소액임차인이 아니다.
• 같은 관악농협 사건입니다. 이 1심과 항소심은 임차인을 졌다고 봤지만, 대법원 2007다23203이 ‘실제 살 목적’을 이유로 항소심 판결을 파기했습니다.
• 판결문: 「원고가 현실적으로 이 사건 임차부분에 입주하여 거주하였다 하더라도 원고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인이라고 할 수 없다.」

⚖️ 서울남부지방법원 2006나4835 (2007.02.01.) — ⭕ 은행(피고) 항소 기각 → 원고(임차인)가 소액임차인으로 1,600만 원을 배당받음

원고가 보증금을 2회에 나누어 모두 지급하고(일부는 전 계약자에게 지급) 2005. 10. 17.까지 전입·거주한 점, 계약 당시 가압류·압류가 없었던 점, 최우선변제 한도인 1,600만 원으로 계약한 점, 계약 후 약 5개월 뒤 경매개시결정 기입등기가 된 점 등에 비추어 진정한 임차…
→ 사실관계와 판결문 문장은 12편 전출 재전입 대항력 (대항요건은 언제까지 유지하나)에서 자세히 봅니다.

👉 소액임대차 사해행위 판례 보기 >>

⚖️ 수원지방법원 평택지원 2006가단18841 (2007.07.13.) — ⭕ 원고 청구 인용 → 소액임차인으로 인정되어 피고들 배당을 깎아 원고에게 배당하도록 배당표 경정(주택가액 2분의 1 한도)

• 원고는 2004.2.23. 교차로 광고(보증금 800만 원·월세 10만 원)를 보고 아파트를 임차해 2.27. 처가 잔금 720만 원을 임대인 남편 계좌로 입금했고, 2004.4.~2005.1. 매달 10만 원 정도를 송금했다. 전입신고는 1년 뒤인 2005.3.21.에 했고, 2005.3.22.자로 보증금 1,500만 원 계약서를 새로 작성해 2005.9.5. 확정일자를 받았으며 2005.3.~7. 합계 702만 원을 입금했다. 2005.9.27. 경매개시결정이 났고 경매법원은 원고를 배당에서 뺐다.
• 원고가 임대인과 특별한 인적 관계가 없고, 광고·계약서·계좌 입금·월세 송금·아파트 총무의 거주확인서 등에 비추어 원고는 2004.2.23. 임차해 2005.3.21. 전입한 진정한 소액임차인이다. 선순위 가압류·근저당, 늦은 전입·확정일자 등 피고들 주장만으로는 이를 뒤집기 부족하다.
• 판결문: 「원고가 000 또는 000과 사이에 특별한 인적 관계가 있다는 점이 엿보이지 아니한 점에 위 인정사실을 보태어보면」

사건 카드로 다루지 못한 사건을 정황별로 묶었습니다. 한 사건이 여러 정황에 걸치면 두 줄에 적었습니다. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚔️ 깨는 법 (낙찰자·채권자 쪽) — 판결에서 법원이 받아들인 사정

• 공인중개사인 남편이 중개했고, 인근에 자기 아파트가 있었으며, ‘경매로 전액 보장 못 받아도 구상권을 행사하지 않는다’는 특약을 넣고, 가압류·압류 다음 날 전입했다는 사정(대법원 2013다62223·대전지법 2012나19497).
• 전세 시세가 2억 5,000만~2억 8,000만 원인데 보증금은 3,500만 원으로 당시 서울 소액임차인 기준(보증금 9,500만 원 이하·최우선변제 3,200만 원) 안에 들었고(1순위 근저당 설정일 기준으로는 2,500만 원만 배당 대상), 계약 후 3개월도 안 돼 경매가 개시된 사정(서울서부지법 2015가단214120).
• 계약 전 임대인 지인과 「융자가 많아서 만약 경매되더라도 주택임대차보호법 최우선변제금으로 놓는 거예요」라는 문자를 주고받은 사정(서울동부지법 2019나22311).
• 기존 대여금이 있고, 보증금을 실제로 내지 않았으며, 계약 직후 같은 집을 가압류한 사정(대법원 2001다14733).
• 소유자 가족이 사는 집의 방 1칸을 빌렸다거나, 관리비·입주자카드 같은 거주 자료가 없다는 사정도 여러 사건에서 배당 제외의 근거가 됐습니다(부산지법 2018나47509 등, 위 정황별 표).

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🛡️ 방어하는 법 (임차인 쪽) — 통한 사정과 안 통한 사정

• 통한 사정: 처음 계약 후 실제로 인도받아 전입하고 계속 살았고, 그 뒤 임대인과 정당하게 보증금을 깎아 소액임차인이 됐다(대법원 2007다23203).
• 통한 사정: 보증금을 두 번에 나눠 모두 냈고, 계약 당시 가압류·압류가 없었으며, 계약 약 5개월 뒤에 경매개시 등기가 됐다(서울남부지법 2006나4835).
• 통한 사정: 생활정보지 광고를 보고 계약했고, 계좌로 잔금·월세를 보냈으며, 아파트 총무의 거주확인서가 있고 임대인과 특별한 관계가 없었다(수원지법 평택지원 2006가단18841).
• 안 통한 사정: 보증금을 실제로 내고 실제로 살았다는 점만으로는 부족했습니다(대법원 2013다62223·서울서부지법 2015가단214120).
• 안 통한 사정: 1심에서 받아들여진 ‘비전문가, 급한 이사, 인터넷 중개사이트로 찾은 집’이라는 사정이 항소심에서 뒤집혔습니다(2018가단132852 → 2019나22311).

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 진짜 임차인이라도 증거가 없으면 질 수 있습니다.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — (채권자 쪽) 계약 당시 근저당·가압류 합계가 시세를 넘었고, 계약 직후 경매가 개시됐다(대법원 2013다62223·2015가단214120)
→ 준비할 자료: 계약일 기준 등기부, 시세·전세 시세 자료, 경매개시결정 기입등기 날짜

⚖️ 법원이 본 사실 — (임차인 쪽) 주된 목적이 주거였다 — 인도받아 전입하고 계속 살았다(대법원 2007다23203·2006나4835)
→ 준비할 자료: 보증금 이체내역, 관리비·공과금 납부 내역, 주민등록초본, 이사·도배 비용 영수증

⚖️ 법원이 본 사실 — (임차인 쪽) 임대인과 특별한 관계가 없고 계약 경위가 평범했다(2006가단18841)
→ 준비할 자료: 광고·중개 계약서, 중개사 진술, 임대인과 금전거래가 없었다는 사정

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

• 「주택임대차보호법」 제8조는 지금도 ‘경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖춘 소액임차인에게 보증금 중 일정액을 먼저 줍니다. 2023.2.21 시행 시행령 기준으로 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하, 5,500만 원까지입니다(지역별 금액과 연혁은 아래 연혁표 글).
• 판결 당시 기준 금액은 지금보다 훨씬 낮았습니다(예: 2015가단214120 사건 당시 서울 한도 3,200만 원). 금액은 바뀌어도 법원이 본 사정 — 계약 당시 등기부, 경매가 임박했는지, 임대인과의 관계, 보증금이 시세에 맞는지 — 는 같습니다.
• 최우선변제금은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1 범위에서만 나옵니다. 수원지법 평택지원 2006가단18841도 진짜 소액임차인으로 인정하면서 주택가액 2분의 1 한도로 배당표를 고쳤습니다.

👉 대법원 전자소송에서 배당이의·인도명령 신청 >>

⭕ 진짜 임차인 인정 · ❌ 임차인 주장 배척(가장임차인 등) · △ 파기환송·일부. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 경매 가장임차인 판례 연재 — ① 진짜 임차인인가 — 보증금·거주·돈의 성격

• 1편 · 가장임차인 판단기준 (대법원이 본 의심 정황)
• 2편 · 가장임차인 보증금 (현금·송금·계약서 판례)
• 3편 · 실거주 안 한 임차인 (방 1칸·전입만·부재 판례)
• 4편 · 빌려준 돈 보증금 전환 (채권자가 임차인이 된 경우)
• 5편 · 소액임차인 악용 (최우선변제 노린 임대차) (지금 글)
• 15편 · 소액임대차 사해행위 (채권자가 임대차를 취소할 때)
• 총정리 · 경매 가장임차인 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
• 지도 · 경매 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 소액임차인 기준과 최우선변제금 연혁표
• 함께 보기 · 최우선변제금 못 받는 경우 7가지
• 함께 보기 · 경매 배당표 보는 법 — 열람·이의 기한