공유자 우선매수, 채무자인 공유자에게 허가하면 불허가 — 우선매수 신고만 반복해 유찰시키면 불허가, 통지 못 받은 공유자는 추완항고 (대법원 2009마1302·2008마637 등)

📌 결론부터: 우선매수권은 ‘자격 있는 공유자’가 ‘정직하게’ 쓸 때만

• ⭕ 대법원 2009마1302(2009): ‘매수할 자격이 없는 때’는 법률상 취득 자격이 없거나 관청 증명·인허가가 필요한 경우를 말하는데, 채무자는 매수신청이 금지되므로 공유자로서 우선매수권을 행사했더라도 매수 자격이 없어 매각허가를 할 수 없다
• ⭕ 대법원 2008마637(2011): 우선매수신고 후 보증을 내지 않았다는 것만으로 우선매수권을 포기·상실한 것은 아니어서 원심 이유는 틀렸다
• △ 대법원 97마962(1998): 공유지분을 경매할 때 다른 공유자에게 경매기일과 경락기일을 통지해야 하므로, 통지받지 못한 공유자는 이해관계인으로서 항고할 수 있다

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 지분 경매에서 다른 공유자가 우선매수로 가져갔다

☐ 우선매수를 한 공유자가 사실은 채무자다

☐ 공유자가 우선매수 신고만 하고 보증금을 안 내 유찰이 반복됐다

☐ 차순위매수신고를 했는데 최고가매수인이 불허가됐다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 불허가·허가취소 됨 · ❌ 매각허가 유지 · △ 파기환송·일부 · 📌 절차·손해배상 판례. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 2008마637 (2011.08.26.) — ⭕ 재항고 기각 → 우선매수 공유자에 대한 매각불허가 그대로.

• 채무자의 임야 지분(972분의 154) 강제경매에서 다른 공유자가 공유자우선매수신고를 하고도 제1·2회 매각기일에 보증금을 내지 않아 연속 유찰되게 한 뒤, 최저가가 저감된 제3회 기일에 다시 우선매수신고를 하며 60,101,000원에 입찰했다. 같은 가격 입찰자는 차순위매수신고를 했다. 사법보좌관은 ‘매수할 자격 없음’을 이유로 공유자에게 매각을 불허했다.
• 우선매수신고 후 보증을 내지 않았다는 것만으로 우선매수권을 포기·상실한 것은 아니어서 원심 이유는 틀렸다. 그러나 여러 번 우선매수신고만 해 일반인 입찰을 꺼리게 하고 다른 매수인이 없으면 보증금을 안 내 유찰시켰다가 저감된 기일에 경쟁자가 나타나면 보증금을 내는 것은 ‘매각의 적정한 실시를 방해한 사람’에 해당해 직권 불허가 사유이므로 결론은 정당하다.
• 실무 포인트: 공유자는 매각기일 종결 고지 전까지 보증을 내면 우선매수권을 행사할 수 있으나, 신고만 반복하며 유찰을 유도하면 불허가된다.
• 판결문: 「매각의 적정한 실시를 방해한 것이라고 할 것이고」

⚖️ 대법원 2009마1302 (2009.10.05.) — ⭕ 재항고 기각 → 공유자 우선매수한 채무자에 대한 매각허가결정 취소 그대로

• 부부가 1/2씩 공유하던 부동산 중 남편 지분에 근저당이 설정되었고 남편 사망 뒤 아내 등 상속인들(한정승인)을 채무자로 그 1/2 지분 경매가 진행되었다. 2008. 8. 18. 매각기일에 상대방이 최고가 4,110만 원을 신고했으나 사법보좌관은 우선매수신고한 아내(공유자)에게 매각을 허가하고 상대방을 차순위매수신고인으로 정했다. 상대방이 이의했고 원심은 아내에 대한 매각허가결정을 취소했다.
• ‘매수할 자격이 없는 때’는 법률상 취득 자격이 없거나 관청 증명·인허가가 필요한 경우를 말하는데, 채무자는 매수신청이 금지되므로 공유자로서 우선매수권을 행사했더라도 매수 자격이 없어 매각허가를 할 수 없다.
• 실무 포인트: 매수 자격 없음(제121조 제2호)은 매각허가에 대한 이의 사유이자 직권 불허가 사유이며, 경제적 능력 부족은 여기에 해당하지 않음
• 판결문: 「부동산을 매수할 경제적 능력을 의미하는 것이 아니다」

⚖️ 대법원 91마239 (1991.12.16., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 원심결정 파기, 대법원이 직접 경락허가결정을 취소하고 경락을 허가하지 않음

• 공유물 매각분할 판결에 따른 경매에서 1991. 1. 15. 경매개시결정서에 소유자 주소를 미국으로 적고도 송달을 시도하지 않은 채 같은 날 공시송달을 명했고, 게시 2개월이 안 된 1991. 2. 13. 경매기일을 열어 2. 19. 경락허가결정을 했다. 또 감정인이 목욕탕 건물을 밖에서만 보고 1층과 지하 1층 용도를 뒤바꾸고 지하 1층 면적(실제 247.72㎡)을 100㎡나 작게 잡아 평가했는데, 그 가액이 그대로 최저경매가격이 되었다.
• 외국 주소로 표시된 사람에 대한 공시송달은 게시 후 2개월이 지나야 효력이 생기므로 경매개시결정이 고지되지 않은 상태에서 절차를 진행해 경락을 허가한 것은 항고사유다. 또 용도를 착각하고 면적을 100㎡나 작게 잡은 감정가를 그대로 최저경매가격으로 한 것은 중대한 하자로서 항고사유다. 대지·건물 일괄경매는 정당하고, 공유물분할 경매에는 공유자 우선매수 규정이 적용되지 않는다.
• 실무 포인트: 기일통지 누락 같은 사유는 항고이유서에 명시해야 하며, 쓰지 않으면 항고심이 직권으로 판단해 주지 않는다.
• 판결문: 「경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없다고 할 것이므로」

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⚖️ 창원지방법원 2012라8 (2012.05.04.) — ⭕ 제1심 결정 취소, 제1심 법원으로 환송 → 공유자에게 내준 매각허가결정이 취소됨.

• 잡종지 3,090㎡ 중 36,752/65,000지분이 강제경매되어 최저매각가격 183,448,650원에 공유자가 우선매수신고를 해 2012. 1. 4. 매각허가를 받았다. 그 중 14번 지분에는 압류채권자보다 앞서는 항고인의 근저당권(채권최고액 합계 5억 1,000만원)이 있었는데, 항고인은 이후 소유권도 취득했다. 항고인은 남을 가망이 없는데도 무잉여 절차를 밟지 않았다며 즉시항고했다.
• 근저당권 취득 후 가압류가 있고 그 뒤 소유권을 취득했으므로 근저당권은 혼동으로 소멸하지 않는다. 우선순위 관계가 다른 14번 지분은 별개 목적물로 보아 무잉여 여부를 판단해야 하고, 그 지분 몫 약 31,736,137원은 채권최고액 5억 1,000만원에 못 미쳐 남을 가망이 없으므로, 제102조 절차 없이 진행한 매각허가결정은 취소되어야 한다.
• 실무 포인트: 지분별로 선순위 권리관계가 다르면 지분을 따로 떼어 무잉여 여부를 따져 매각허가결정에 즉시항고할 수 있다.
• 판결문: 「14번 지분을 18번 지분과는 별개의 경매목적물로 취급하여야 한다.」

⚖️ 전주지방법원 2008라109 (2009.07.08.) — ⭕ 제1심(매각허가결정 인가) 취소 → 채무자 겸 공유자에 대한 매각허가는 불허가 사유.

• 부동산은 망인과 배우자가 1/2씩 공유했고, 망인 지분에 채권최고액 34,800,000원 근저당이 있었다. 망인 사망 후 배우자 등 상속인들이 한정승인을 했고, 채권자가 상속인들을 채무자로 망인 지분에 임의경매를 신청했다. 항고인이 최고가 41,110,000원을 신고했으나 배우자(공유자이자 채무자)가 공유자 우선매수신고를 해 매각허가를 받고 항고인은 차순위매수신고인이 되었다.
• 채무자는 매수신청이 금지되어 매수할 자격이 없으므로(민사집행규칙 제59조), 나머지 지분 공유자라도 채무자 지위에 있는 사람에게 공유자 우선매수권으로 매각허가한 것은 제121조 제2호·제123조 제2항의 매각불허가사유다.
• 판결문: 「채무자 겸 공유자 지위에 있는 사람에게도 우선매수권을 인정하는 취지가 아님은 명백하다」

⚖️ 대법원 2014마969 (2014.09.02.) — △ 원심결정 파기환송 → 대금을 안 낸 우선매수 공유자에게 재매각 기일통지를 빠뜨려도 위법이 아니므로 재매각 최고가매수인에 대한 매각허가를 다시 판단하라는 취지

• 토지 공유지분 경매에서 다른 공유자가 2013. 6. 14. 우선매수신청을 하고 6. 18. 최고가매수신고인이 되어 6. 25. 매각허가를 받았으나 대금지급기한(2013. 7. 31.)까지 대금을 내지 않았다. 재매각에서 2014. 2. 25. 재항고인이 최고가매수신고인이 되어 3. 4. 매각허가결정을 받았는데, 원심은 그 공유자에 대한 재매각 기일통지 누락을 문제 삼았다.
• 우선매수권을 행사해 매수인이 되었다가 대금을 내지 않은 공유자는 이미 보호를 받았고, 재매각에서는 ‘전의 매수인’이라 매수신청도 못 하며 경매로 자기 권리가 달라지지도 않는다. 따라서 그에 대한 매각기일·매각결정기일 통지 누락은 위법이 아니고 ‘집행을 계속 진행할 수 없는 때’에도 해당하지 않는다.
• 판결문: 「‘집행을 계속 진행할 수 없는 때’에 해당한다고 볼 수 없다」

⚖️ 대법원 2007마911 (2008.07.11.) — △ 원심 파기환송 → 보증금 20원 부족 입찰을 무효로 한 집행관 처리는 정당하므로 차순위자에 대한 매각불허가는 다시 판단

• 제3회 매각기일에서 한 입찰자가 16억600만 원, 재항고인이 14억7,510만 원을 써냈다. 최저매각가격 14억1,143만7천 원의 10분의 1인 1억4,114만3,700원을 보증으로 내야 했는데 최고가 입찰자는 20원 모자란 1억4,114만3,680원을 냈고, 집행관은 이를 무효로 하고 재항고인을 최고가매수신고인으로 정했다. 사법보좌관과 원심은 중대한 잘못이라며 재항고인에게 매각불허가했다.
• 보증이 최저매각가격의 10분의 1에 못 미치면 입찰은 무효이고 차순위자를 최고가매수신고인으로 정해야 한다. 이 원칙은 신속성·명확성·예측가능성 때문에 획일적으로 적용되며 부족액이 극히 적어도 다르지 않다.
• 실무 포인트: 입찰보증금은 1원이라도 모자라면 무효이므로 최저매각가격의 10분의 1 이상을 정확히 넣어야 한다.
• 판결문: 「입찰자가 제공한 보증의 미달액이 극히 근소하다고 하여 그 적용을 달리할 것이 아니며」

⚖️ 대법원 2021마162 (2022.03.17.) — ❌ 재항고 기각 → 최고가매수신고인에 대한 매각허가 그대로, 공유자 우선매수 불인정.

• 공유자가 기일입찰에 일반 입찰인으로 참여해 매수신청보증금을 낸 뒤, 그 보증금을 공유자 우선매수권 행사용 보증금으로 돌려 쓰겠다며 우선매수를 주장했다. 집행관은 우선매수권 행사 기회를 주었고, 법원은 최고가매수신고인에게 매각을 허가했다.
• 공유자가 일반 입찰인으로 보증금을 냈더라도 우선매수권을 적법하게 행사하려면 매각기일 종결 전에 보증금을 별도로 내야 하고, 일반 입찰 보증금을 우선매수 보증금으로 전환할 수 없다.
• 실무 포인트: 공유자는 일반 입찰 보증금과 별도로, 매각기일 종결 고지 전까지 우선매수용 보증금을 따로 내야 우선매수권이 인정된다.
• 판결문: 「일반 입찰인으로 참여하여 제공한 매수신청보증금을 공유자의 우선매수권 행사를 위한 보증금으로 전환할 수는 없다고 봄이 타당하다.」

⚖️ 대법원 2008마693 (2008.07.08.) — ❌ 재항고 기각 → 보증 미제공으로 항고 각하 유지, 최고가매수신고인에 대한 매각허가 그대로.

• 경매 목적물 일부의 공유자가 매각기일에 공유자 우선매수신고를 했고, 집행관은 그를 우선매수자로, 최고가매수신고인을 차순위로 보고 종결했다. 그러나 그의 지분이 경매 대상에 포함되어 우선매수권이 없었으므로, 법원은 최고가매수신고인에게 매각허가결정을 하면서 주문에 그 공유자에 대한 불허가를 적었다. 공유자는 보증 없이 즉시항고했다가 각하되었다.
• 제139조 우선매수권은 공유지분 경매에만 적용되고 공유물 전부 경매나 경매신청 당한 공유자 본인에게는 없다. 적법한 우선매수신고가 아니면 최고가매수신고인에게 매각허가하면 되고, 주문에 불허가 문구가 있어도 별도 불허가결정이 아니라 매각허가결정이므로 대금 10분의 1 보증을 내야 한다.
• 실무 포인트: 우선매수가 부정되어 남에게 매각허가가 나면 그에 대한 항고는 매각허가결정 항고이므로 대금 10분의 1 보증을 내지 않으면 각하된다.
• 판결문: 「공유물 전부에 대한 경매에서는 그 적용의 여지가 없고」

⚖️ 대법원 2005마1078 (2006.03.13.) — ❌ 재항고 기각 → 일부 부동산 공유자의 전체 우선매수 주장 배척, 매각허가 그대로.

• 집행법원이 여러 부동산을 일괄매각하기로 결정했는데, 재항고인은 그중 일부 부동산의 공유자였다. 집행법원은 재항고인에게 ‘채무자의 지분’에 대한 우선매수 신고 가능성과 매각기일·매각결정기일을 통지했고, 재항고인은 전체에 대해 공유자 우선매수를 주장하며 자신에게 매각허가해야 한다고 다퉜다. 매각허가 후 채무자가 공매로 일부 부동산 소유권을 잃었다는 주장도 했다.
• 일괄매각결정이 유지되는 한 일부 부동산의 공유자는 특별한 사정이 없으면 전체에 대해 공유자 우선매수권을 행사할 수 없다. 우선매수신고 자체가 부적법하므로 재항고인은 매각허가로 손해를 받는 이해관계인이 아니어서 제129조 제1항의 즉시항고를 할 수 없고, 소유권 상실 사유도 자기에게 허가해 달라는 이유가 아니어서 항고 사유가 안 된다.
• 실무 포인트: 매수신고인은 자기가 적법한 최고가매수신고인이니 자기에게 허가해 달라는 이유로만 매각허가결정에 항고할 수 있다(민사집행법 제129조 제2항).
• 판결문: 「일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다.」

⭕ 불허가·허가취소 됨 · ❌ 매각허가 유지 · △ 파기환송·일부 · 📌 절차·손해배상 판례. 2002년 7월 전 사건은 옛 민사소송법(‘경락’) 사건입니다. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

⚔️ 받아내는 법 — 법원이 불허가·취소 사유로 받아들인 사정

• 공유자가 두 차례 우선매수신고를 하고도 보증금을 내지 않아 유찰되게 한 사실 (대법원 2008마637)
• 우선매수신고한 공유자가 그 매각절차의 채무자(상속으로 채무자 지위)였음 (대법원 2009마1302)
• 경매개시결정서에 소유자 주소를 외국으로 적고도 송달 시도 없이 같은 날 공시송달을 명함 (대법원 91마239)
• 경매목적물 중 14번 지분에만 압류채권자에 우선하는 근저당권이 설정되어 다른 지분과 우선순위 관계가 다름 (창원지방법원 2012라8)
• 우선매수한 공유자가 한정승인한 상속인으로서 경매의 채무자였음 (전주지방법원 2008라109)

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🛡️ 막히는 법 — 법원이 ‘그 정도로는 안 된다’고 본 사정

• 민사집행규칙 제64조는 보증 제공방법을 한정적으로 열거하고 보증금 전환 규정이 없음 (대법원 2021마162)
• 공유자의 지분이 경매 대상 목적물에 포함되어 우선매수권을 행사할 수 없음 (대법원 2008마693)
• 일괄매각결정이 정당하게 유지됨 (대법원 2005마1078)
• 일부 임차인은 집행법원에 권리를 증명·신고하지 않아 이해관계인이 아님 (대법원 2003마44)
• 통지 누락은 다른 공유자의 우선매수권 보호 규정이라 경매당한 공유자가 주장할 수 없는 점 (대법원 91마758)

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 같은 주장이라도 증거와 시점에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 공유자가 두 차례 우선매수신고를 하고도 보증금을 내지 않아 유찰되게 한 사실 (대법원 2008마637)
→ 준비할 자료: 기일별 매각조서에서 공유자의 우선매수신고 횟수, 보증금 미납과 유찰 경과, 최저가 저감 내역

⚖️ 법원이 본 사실 — 우선매수신고한 공유자가 그 매각절차의 채무자(상속으로 채무자 지위)였음 (대법원 2009마1302)
→ 준비할 자료: 우선매수신고인(또는 최고가매수인)이 그 경매사건의 채무자라는 자료(경매개시결정상 채무자 표시, 상속·한정승인 내역)

⚖️ 법원이 본 사실 — 경매개시결정서에 소유자 주소를 외국으로 적고도 송달 시도 없이 같은 날 공시송달을 명함 (대법원 91마239)
→ 준비할 자료: 경매개시결정의 송달 경위(송달 시도 여부, 공시송달 게시일)와 경매기일까지의 기간

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 불허가를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·법무사 또는 대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

• 공유자는 매각기일까지 보증을 내고 우선매수신고를 할 수 있고, 이때 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 봅니다(「민사집행법」 제140조 제1항·제4항).
• 채무자는 매수신청이 금지되어(민사집행규칙 제59조) 공유자로서 우선매수를 해도 매수 자격이 없습니다(대법원 2009마1302·전주지법 2008라109).
• 최고가매수신고인이 불허가되면 차순위매수신고인에게 허가하지 않고 새로 매각합니다(대법원 2010마1793 — 9편).

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🔗 경매 매각불허가 판례 연재 — 누가·언제·어떻게 — 이의와 즉시항고

• 16편 · 이해관계인만 다툴 수 있다
• 17편 · 즉시항고 1주·항고보증 10분의 1
• 18편 · 공유자 우선매수·차순위매수신고 (지금 글)
• 총정리 · 매각불허가 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
• 지도 · 경매 판례 지도 (경매 단계별로 펼쳐 보는 전체 판례)