📌 결론부터: 원칙은 반환 없음, 예외는 3가지
- 건물주(임대인)에게 직접 준 권리금은 원칙적으로 돌려받지 못합니다(대법원 2000다59050).
- 예외 ① 임대인이 끝날 때 그 가치를 도로 가져가는 경우, ② 일정 기간 영업을 보장해 놓고 임대인 사정으로 중도에 끝난 경우 — 이때도 남은 기간만큼만(대법원 2002다25013).
- 예외 ③ 다른 임차인에게 받을 권리금을 임대인이 방해했다면, 반환이 아니라 상임법상 손해배상(종료 후 3년 안).
권리금 반환 소송을 검색하는 분들은 대개 둘 중 하나입니다. 처음 들어갈 때 건물주(상가를 분양받은 임대인 포함)에게 바닥권리금을 직접 냈는데 나갈 때 돌려받을 수 있는지, 아니면 다음 임차인에게 받을 권리금을 건물주 때문에 못 받았는지입니다. 두 경우는 법리가 전혀 다릅니다.
이 글은 앞의 경우, 즉 건물주에게 낸 권리금을 돌려받는 문제를 대법원 판례 5건으로 정리했습니다. 판결문은 2026년 10월 21일에 원문을 확인했습니다.
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권리금 계약 판례 관련 글 (3개)
상가건물임대차보호법 관련 글 (11개)
목차
권리금 반환 소송, 대법원이 인정한 경우와 아닌 경우
| 사건 | 상황 | 결과 |
|---|---|---|
| 대법원 2000다59050 | 임대인에게 권리금 지급, 정상 이용 후 종료 | ❌ 반환 의무 없음 |
| 대법원 2002다25013 | 신축 후에도 임차권 보장 약정 + 권리금, 임대인 사정 해지 | △ 남은 기간만큼만 반환 |
| 대법원 2007다76986 | 갱신 약속 + 권리금, 임대인 사정으로 갱신 거절 | △ 기간에 비례한 부분 반환 |
| 대법원 2010다85164 | 백화점 매장 영업권리금, ‘2년 이상 영업 보장’ | ⭕ 일부 반환 |
| 대법원 2019다219953 | 단지 내 상가를 분양받은 임대인에게 권리금, 임차인이 입점 안 하고 해제 | ❌ 반환 의무 없음 (원심 파기) |
결론은 판결문 원문 기준. 금액은 사건마다 달라 그대로 비교할 수 없습니다.
원칙: 정상적으로 썼으면 돌려받지 못한다
⚖️ 대법원 2000다59050 (2001.4.10.) — ❌ 권리금 반환 의무 없음
- 대법원은 권리금이 임대차계약의 내용이 아니라, 영업시설·비품, 거래처, 신용, 노하우, 점포 위치에 따른 이점 같은 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 이용의 대가라고 정리했습니다.
- 그 양수나 약정 기간의 이용이 유효하게 이뤄졌다면 임대인은 반환의무가 없고, 임차인은 다음 임차인에게 넘기면서 권리금을 회수하는 구조라고 봤습니다.
- 임대인이 새 임차인에게서 다시 권리금을 받으려 한다는 원고 주장은 증거가 없어 배척됐습니다.
⚖️ 대법원 2019다219953 (2022.8.11., 파기환송) — ❌ 반환 의무 없음 (원심 파기)
- 아파트 단지 내 상가를 분양받은 임대인이 임대차계약을 하면서 계약금과 별도로 권리금을 받았습니다. 계약서에는 소유권이 바뀌어도 승계되고 배액상환으로 해제할 수 없으며, 입점이 어려우면 전대에 동의한다는 특약이 있었습니다.
- 임차인은 입점하지 않고 잔금도 내지 않은 채 계약금을 포기하고 해제한다며 권리금 반환을 요구했습니다.
- 대법원은 임대인 측 사정으로 재산적 가치를 넘기지 못했다는 등의 특별한 사정이 없으면 반환 의무가 없다며, 반환을 명한 원심을 파기했습니다.
예외: 기간을 보장받았는데 건물주 사정으로 끝났다면
⚖️ 대법원 2002다25013 (2002.7.26.) — △ 남은 기간에 해당하는 부분만 반환
- 1992년 5월경 보증금 5,200만 원, 월 90만 원, 24개월로 점포를 빌리면서 ‘점포가 철거되고 신축돼도 계속 임차권을 보장’하기로 하고 권리금 1,800만 원을 주기로 했습니다.
- 당장은 300만 원만 내고, 나머지 1,500만 원은 재입주 때 내는 대신 매달 30만 원씩 이자를 냈습니다(3년간 1,080만 원).
- 원심은 300만 원과 이자 1,080만 원, 합계 1,380만 원 전부 반환을 명했지만, 대법원은 권리금을 경과기간과 잔존기간으로 나눠 잔존기간 부분만 반환하는 것이 공평하다며 파기했습니다.
- 매달 낸 이자 1,080만 원은 권리금 자체가 아니어서 반환 대상이 아니라고도 했습니다.
⚖️ 대법원 2010다85164 (2011.1.27.) — ⭕ 영업권리금 일부 반환
- 백화점 내 매장을 운영하던 쪽이 영업권을 넘기면서 ‘2년 이상 영업 보장’ 약정하에 영업권리금을 받았습니다.
- 백화점과의 계약이 갱신되지 않아 보장된 기간 동안 매장을 쓰게 해 주지 못했고, 법원은 영업권리금 중 일부 반환 의무를 인정했습니다.
⚖️ 대법원 2007다76986 (2008.4.10.) — △ 기간에 비례한 부분 반환
- 2년 계약 뒤 갱신해 주기로 하고 권리금이 오갔는데, 임대인 쪽 사정(주차장법 위반 고발 등)으로 갱신이 거절된 사건입니다.
- 원심은 임차인이 권리금 회수 기회를 잃은 기간에 비례한 금액을 반환하라고 했고, 대법원은 이 판단을 유지했습니다.
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 권리금은 2015년 5월 13일 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3~제10조의7이 생기면서 법에 들어왔습니다. 2018년 10월 16일 개정으로 보호기간이 ‘종료 3개월 전’에서 ‘종료 6개월 전부터 종료 때까지’로 늘었습니다.
- 2026년 5월 12일 시행된 개정은 관리비 내역 제공(제19조의2)에 관한 것이고, 권리금 조문은 바뀌지 않았습니다.
- 상임법 제10조의4는 ‘임차인과 신규임차인 사이’의 권리금 회수를 보호합니다. 임대인에게 낸 권리금을 돌려받는 문제는 여전히 위 민법 판례(약정과 공평)로 판단합니다.
돌려받으려면 미리 챙길 것
- 권리금을 낼 때 ‘권리금 반환 특약’을 쓰기: 보장 기간, 임대인 사정으로 끝날 때 남은 기간 비율로 반환한다는 계산식
- 권리금 영수증·계좌이체 내역을 보증금과 따로 남기기 (보증금과 섞이면 성격 다툼이 생깁니다)
- 중도에 끝나는 이유가 임대인 사정(재건축·매각 등)인지, 내 사정(입점 포기·연체)인지 기록하기
- 다음 임차인 주선을 임대인이 막았다면 반환이 아닌 손해배상으로 접근하고, 종료일부터 3년 시효를 확인하기 (4편)
건물주가 권리금 회수를 막는 대표 유형은 7편 건물주 권리금 방해 4가지, 쟁점 전체는 상가권리금 판례 총정리에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 건물주에게 권리금을 줬는데 계약이 끝나면 돌려받을 수 있나요?
원칙적으로는 어렵습니다. 대법원 2000다59050은 권리금이 시설·거래처·위치 이점 같은 재산적 가치의 양도나 일정 기간 이용의 대가라서, 그 이용이 유효하게 이뤄졌다면 임대인이 반환할 의무가 없다고 봤습니다.
Q. ‘5년 보장’처럼 기간을 약속받았다면요?
기간을 보장하고 권리금을 받았는데 임대인 사정으로 중도에 끝났다면 반환의무가 생깁니다. 다만 전액이 아니라 남은 기간에 해당하는 부분만입니다(대법원 2002다25013). 그래서 계약서에 ‘권리금 반환 특약’으로 보장 기간과 반환 계산 방법을 적어 두는 것이 좋습니다.
Q. 반환을 요구하려면 내용증명부터 보내야 하나요?
법으로 정해진 필수 절차는 아니지만, 언제 무엇을 요구했는지 남기는 데 내용증명이 흔히 쓰입니다. 건물주가 신규임차인과의 계약을 막아 권리금을 못 받았다면 반환이 아니라 상임법상 손해배상 문제이고, 이때는 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 청구해야 합니다.
🔗 상가 권리금 판례 연재 — 권리금 계약·돈 문제
📚 확인한 자료 (2026년 10월 21일 기준)
- 「민법」 제618조(임대차의 의의)·제105조(임의규정) — 2026.3.17 시행본
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3(권리금의 정의 등) — 2026.5.12 시행본
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등: 종료 6개월 전부터, 손해배상 한도, 시효 3년) — 2026.5.12 시행본
- 대법원 2000다59050 (2001.4.10.) 원문
- 대법원 2002다25013 (2002.7.26.) 원문
- 대법원 2007다76986 (2008.4.10.) 원문
- 대법원 2010다85164 (2011.1.27.) 원문
- 대법원 2019다219953 (2022.8.11. 파기환송) 원문
※ 이 글은 2026년 10월 21일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 소송·계약 전에는 변호사·세무사나 대한법률구조공단(국번 없이 132) 상담을 받으세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.