📌 결론부터: 4가지 중 3가지는 임차인 승, 재건축은 계획이 관건
- ① 직접 장사하겠다며 거절 → 정당한 사유 아님 (대법원 2018다252441, 2024다305605).
- ② 재건축 고지 → 계획이 구체적이면 방해 아님(대법원 2024다232530). 1·2심이 방해로 본 사건도 대법원에서 뒤집혔습니다(2021다272346).
- ③ 기존보다 3배 넘는 월세 요구 → 현저히 고액일 여지, 다시 심리 (대법원 2026다201337).
- ④ 업종(실내포차)을 이유로 일방 거절 → 정당한 사유 아님 (대법원 2019다236392).
건물주 권리금 다툼은 대부분 임대차가 끝나기 몇 달 전에 시작됩니다. 임차인이 다음 사람을 구해 권리금을 받으려 하면, 건물주가 이런저런 이유로 계약을 막는 식입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 종료 6개월 전부터 이런 방해를 금지하고, 어기면 손해배상 책임을 지웁니다.
그렇다면 법원은 어떤 거절을 ‘정당한 사유 없는 방해’로 봤을까요. 2026년 10월 21일에 판결문 원문을 확인한 대표 사례를 4가지 유형으로 묶었습니다. 2008년 공인중개사 자격을 딴 뒤 몇 년간 중개 현장에 있었고, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 일을 해 온 입장에서 보면 결과를 가른 건 대부분 ‘그때 남긴 문자와 통지서’였습니다.
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권리금 회수방해 판례 관련 글 (4개)
상가건물임대차보호법 관련 글 (7개)
목차
건물주 권리금 방해, 유형별 결론
| 유형 | 판례 | 결과 |
|---|---|---|
| ① 직접 장사 | 대법원 2018다252441 · 2024다305605 · 2018다284226 | ⭕ 임차인 승 (방해 인정) |
| ② 재건축 고지 | 대법원 2024다232530 · 2022다202498 | ❌ 계획 구체적 → 방해 아님 |
| ② 재건축 고지 | 서울중앙지법 2019가단5317324 → 대법원 2021다272346 | △ 1·2심 방해 인정 → 대법원 파기 |
| ③ 월세 폭탄 | 대법원 2026다201337 | △ 고액 여지 → 다시 심리 |
| ④ 업종 거절 | 대법원 2019다236392 | ⭕ 임차인 승 |
① ‘내가 직접 장사하겠다’
⚖️ 대법원 2018다252441 (2020.9.3., 파기환송) — ⭕ 직접 영업 계획은 정당한 사유 아님 (파기환송)
- 1990년 무렵부터 음식점을 하던 임차인이 2003년 건물을 판 뒤 새 주인에게 임차해 계속 영업했습니다. 2015년 건물을 산 원고가 2016년 1월 종료를 통지했습니다.
- 임차인은 2016.3.9. 권리금 5,000만 원 계약을 맺고 3.22. 신규임차인을 주선했지만, 건물주는 직접 영업할 계획이라며 거절했습니다.
- 대법원은 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로는 정당한 사유가 없다고 했고, 5년이 지나 갱신요구권이 없는 임차인도 보호된다고 했습니다.
⚖️ 대법원 2024다305605 (2025.11.20., 파기환송) — ⭕ 주선 안 했어도 배상 청구 가능 (파기환송)
- 2012년부터 식육점을 하던 임차인. 2023.4.21. 건물을 산 새 건물주들이 5월부터 재건축 필요성을 이유로 해지 문자를 보내고 인도소송을 냈습니다.
- 임차인이 권리금을 받기로 한 새 임차인이 있다고 하자, 건물주들은 육계 도소매업을 직접 하겠다는 손해배상청구예정통지서를 보냈습니다.
- 대법원은 종료 약 10개월 전부터 직접 이용 계획을 밝혀 거절 의사를 명백히 했으므로, 실제로 신규임차인을 주선하지 않았어도 청구할 수 있다고 했습니다. 1·2심은 임차인이 졌던 사건입니다.
② 재건축·철거를 이유로 들 때
⚖️ 대법원 2024다232530 (2024.7.31., 파기환송) — ❌ 구체적 재건축 고지는 방해 아님 (파기환송)
- 서울 강서구 1층 음식점(보증금 2,200만 원·월 260만 원). 임차인이 2022.8.26. 권리금 7,000만 원 계약을 맺자, 건물주는 재건축 계획 때문에 3년 기간으로만 새 계약이 가능하다고 알렸고 권리금계약은 해제됐습니다.
- 대법원은 1985년 사용승인(약 39년) 건물이고, 상당 부분을 공실로 두며, 다른 임차인 계약에도 ‘2025.8.31. 이후 임대 안 함’ 특약이 있어 계획이 구체적이라고 봤습니다.
- 철거·재건축의 필요성이 객관적이고 고지 내용과 모순된 행동이 없다면, 갱신거절 사유(제10조 제1항 제7호) 요건을 못 갖춰도 방해가 아니라고 했습니다(2022다202498 법리).
⚖️ 서울중앙지방법원 2019가단5317324 (2020.8.25., 1심) — △ 1·2심 방해 인정 → 대법원 파기
- 보증금 1억 2,000만 원·월 460만 원 상가. 임차인이 2019.7.8. 권리금 1억 3,000만 원 계약을 맺고 신규임차인을 소개했습니다.
- 건물주들은 철거 예정일에 언제든 넘긴다는 확약과 물적 보증을 요구하고, 재건축을 시작할 2020년 초까지만 영업하는 조건을 고수해 계약이 깨졌습니다.
- 1심은 수개월짜리 기간 제한이 방해라고 보고 감정액의 70%(73,637,900원)를 인정했고, 항소심도 유지했습니다.
- 그러나 대법원 2021다272346(2022.1.14.)은 상가가 공실로 있다가 철거돼 1년 6개월 이상 영리목적으로 쓰이지 않았으므로 건물주에게 정당한 사유가 있다며(제10조의4 제2항 제3호) 손해배상 부분을 파기했습니다.
③ 월세 폭탄, ④ 업종 거절
⚖️ 대법원 2026다201337 (2026.7.16., 파기환송) — △ 3배 넘는 차임 요구, 현저히 고액 여지
- 월 600만 원이던 약국에 건물주가 신규임차인에게 보증금 5억 원·월 2,000만 원을 제시해 권리금 22억 원 계약이 깨졌습니다.
- 대법원은 기존 차임과의 차이까지 고려해야 하고, 고액일 여지가 있으면 감정 등으로 확인해야 한다며 파기환송했습니다. 자세한 숫자는 3편에 있습니다.
⚖️ 대법원 2019다236392 (2021.10.14.) — ⭕ 업종 이유 일방 거절은 방해
- 빵 음식점(보증금 2,500만 원)을 하던 임차인이 실내포차를 하려는 신규임차인과 권리금 6,000만 원 계약을 맺었습니다. 임차인은 들어올 때 전 세탁소 임차인에게 6,000만 원을 냈습니다.
- 5층 건물을 공유한 건물주 측은 실내포차의 음식 냄새 등이 주거 생활에 불편을 줄 수 있다는 이유로 거절했습니다.
- 법원은 업종 제한 약정이 인정되지 않고, 환기시설 요구나 영업시간 조절로 해결할 가능성을 고려하지 않은 일방적 거절이라 정당한 사유가 없다고 했습니다.
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 권리금은 2015년 5월 13일 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3~제10조의7이 생기면서 법에 들어왔습니다. 2018년 10월 16일 개정으로 보호기간이 ‘종료 3개월 전’에서 ‘종료 6개월 전부터 종료 때까지’로 늘었습니다.
- 2026년 5월 12일 시행된 개정은 관리비 내역 제공(제19조의2)에 관한 것이고, 권리금 조문은 바뀌지 않았습니다.
- 반대로 신규임차인이 보증금·차임을 낼 자력이 없거나, 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 쓰지 않는 경우 등은 법이 정한 정당한 사유입니다(제10조의4 제2항). 3기 차임 연체 같은 갱신거절 사유가 있으면 보호 자체가 없습니다.
건물주가 막을 때 남겨야 할 증거
- 거절 이유가 담긴 문자·통지서·녹취 (직접 장사·재건축·차임 조건)
- 재건축이라면 계획의 구체성: 인허가 진행, 다른 임차인 특약, 공실 여부
- 건물주가 제시한 차임·보증금과 주변 시세 비교 자료
- 신규임차인의 인적사항, 권리금 계약서, 지급 능력 자료
- 업종 문제라면 해결 방안(환기·영업시간)을 제안한 기록
재건축 판례만 따로 모은 글은 11편 상가 재건축 권리금, 손해배상 시효와 이자는 4편 권리금회수방해죄, 건물주가 이긴 경우까지 포함한 전체 표는 상가권리금 판례 총정리에 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 건물주가 ‘내가 직접 장사할 거라’ 거절하면 권리금을 못 받나요?
그 이유만으로는 정당한 사유가 되지 않는다는 것이 대법원 판례입니다(2018다252441, 2024다305605). 건물주가 이런 의사를 확정적으로 밝혔다면 임차인이 실제로 신규임차인을 데려가지 않았어도 손해배상을 청구할 수 있습니다(2018다284226).
Q. 재건축한다고 하면 무조건 방해인가요?
아닙니다. 재건축 필요성과 계획이 구체적이고 그에 맞게 남은 기간을 알린 것이라면 방해가 아니라고 봅니다(대법원 2024다232530, 2022다202498). 짧은 기간만 고집했다며 1·2심이 방해를 인정한 사건도, 건물이 1년 6개월 넘게 영리목적으로 쓰이지 않았다는 이유로 대법원에서 뒤집혔습니다(서울중앙지방법원 2019가단5317324 → 대법원 2021다272346).
Q. 업종이 바뀌는 신규임차인은 거절해도 되나요?
업종 제한 약정이 없고, 냄새·소음 문제를 환기시설이나 영업시간 조정으로 해결할 가능성을 따져 보지 않은 채 일방적으로 거절했다면 정당한 사유가 없다고 본 판례가 있습니다(대법원 2019다236392).
🔗 상가 권리금 판례 연재 — 권리금 회수기회 보호
📚 확인한 자료 (2026년 10월 21일 기준)
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등: 종료 6개월 전부터, 손해배상 한도, 시효 3년) — 2026.5.12 시행본
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조(계약갱신 요구 등: 3기 연체·철거 재건축 등 거절 사유, 전체 10년) — 2026.5.12 시행본
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3(권리금의 정의 등) — 2026.5.12 시행본
- 대법원 2018다252441 (2020.9.3. 파기환송) 원문
- 대법원 2024다305605 (2025.11.20. 파기환송) 원문
- 대법원 2018다284226 (2019.7.4. 파기환송) 원문
- 대법원 2024다232530 (2024.7.31. 파기환송) 원문
- 대법원 2022다202498 (2022.8.11. 파기환송) 원문
- 서울중앙지방법원 2019가단5317324 (2020.8.25. 1심) 원문
- 대법원 2021다272346 (2022.1.14. 파기환송) 원문
- 대법원 2026다201337 (2026.7.16. 파기환송) 원문
- 대법원 2019다236392 (2021.10.14.) 원문
※ 이 글은 2026년 10월 21일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 소송·계약 전에는 변호사·세무사나 대한법률구조공단(국번 없이 132) 상담을 받으세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.