상가 재건축 권리금, 나가라면 끝일까? 임차인이 이긴·진 판례 7건

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📌 결론부터: 재건축 계획의 ‘구체성’과 재개발의 ‘단계’가 결론을 가른다

  • 구체적 계획에 맞춘 고지 → 방해 아님: 1985년 사용승인 건물, 3년 기간 제시 (대법원 2024다232530).
  • ‘2020년 초까지만’ 고수해 1·2심은 방해 인정 → 대법원 파기, 1년 6개월 비영리 사용 (2019가단5317324 → 2021다272346).
  • 재개발: 사업시행인가만으로는 부족(대법원 2019다249831), 관리처분 인가·이주기간 경과에 인도 특약까지 있으면 방해 아님(대법원 2023다307116).

상가 재건축 권리금 문제는 ‘재건축한다니 나가야 하나, 그럼 권리금은?’이라는 질문으로 시작합니다. 법에는 재건축과 관련한 조항이 두 군데 있습니다. 하나는 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유, 다른 하나는 권리금 회수를 막지 말라는 조항입니다. 둘은 기준이 다릅니다.

상가 재건축 권리금
상가 재건축 권리금, 나가라면 끝일까? 임차인이 이긴·진 판례 7건

2008년 공인중개사 자격을 딴 뒤 몇 년간 중개 현장에 있었고, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 일을 해 온 입장에서 보면 재건축 분쟁은 ‘건물주가 무엇을, 언제, 얼마나 구체적으로 말했는지’에서 갈립니다. 2026년 10월 21일에 판결문 원문으로 확인한 7건을 이긴 사례와 진 사례로 나눠 정리했습니다.

함께 보면 도움이 되는 글입니다.

상가 재건축 권리금, 법 조항 두 개부터

조항내용효과
제10조 제1항 제7호 가목계약 체결 당시 공사 시기·소요기간 등 재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그대로 따르는 경우갱신거절 가능 → 권리금 보호도 없음(제10조의4 제1항 단서)
같은 호 나목건물이 노후·훼손·일부 멸실돼 안전사고 우려갱신거절 가능
같은 호 다목다른 법령에 따라 철거·재건축 (재개발·재건축 정비사업 등)갱신거절 가능
제10조의4 제1항 제4호정당한 사유 없이 신규임차인과 계약 거절권리금 방해 → 손해배상

2026.5.12 시행본 기준. 7호 요건을 못 갖춰도 재건축 ‘고지’만으로는 방해가 아닐 수 있다는 것이 아래 판례입니다.

건물주가 이긴 판례: 계획이 구체적이었다

⚖️ 대법원 2024다232530 (2024.7.31., 파기환송) — ❌ 3년 기간 고지는 방해 아님 (파기환송)

  • 서울 강서구 1층 음식점(보증금 2,200만 원·월 260만 원), 권리금 7,000만 원 계약 뒤 건물주가 재건축 계획 때문에 3년 기간으로만 새 계약이 가능하다고 알렸습니다.
  • 1985년 사용승인(약 39년), 건물 상당 부분 공실, 다른 임차인 계약에 ‘2025.8.31. 이후 임대 안 함’ 특약 → 필요성과 계획이 구체적이라고 봤습니다.

⚖️ 대법원 2022다202498 (2022.8.11., 파기환송) — ❌ 철거·재건축 계획 고지만으로는 방해 아님 (파기환송)

  • 건물 내구연한 등에 따른 필요성이 객관적으로 없거나 계획이 구체화되지 않았는데 짧은 기간만 확정적으로 고수하는 경우, 또는 고지와 모순된 정황이 있는 경우가 아니면 방해가 아니라고 했습니다.
  • 제10조와 제10조의4는 내용·취지가 달라, 고지 내용이 7호 요건을 못 갖춰도 마찬가지라고 했습니다.

⚖️ 대법원 2022다233607 (2022.8.31., 파기환송) — ❌ 같은 법리로 원심(임차인 승) 파기

  • 건설회사가 임대인인 사건에서도 신규임차인과의 협의 중 철거·재건축 계획과 시점을 알린 것만으로는 방해가 아니라며 원심을 파기했습니다.
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👉 건물주 권리금 방해 4가지 보기 >>

1·2심에서 임차인이 이겼다가 뒤집힌 판례

⚖️ 서울중앙지방법원 2019가단5317324 (2020.8.25., 1심) — △ 1·2심 방해 인정 → 대법원 2021다272346 파기

  • 보증금 1억 2,000만 원·월 460만 원 상가, 권리금 1억 3,000만 원 계약. 건물주들은 재건축을 시작할 2020년 초까지만 영업하는 조건과 철거일 인도 확약·물적 보증을 고수했습니다.
  • 1심은 수개월짜리 기간 제한을 방해로 봤고(항소심 유지), 구조안전진단에서 보강이 필요하다는 정도로는 ‘안전사고 우려'(7호 나목)를 인정하지 않았습니다. 콘크리트 강도와 기울기에는 문제가 없었고 보수 후 사용 가능하다는 결과였습니다.
  • 1심은 감정액 105,197,000원의 70% 배상을 명했지만, 대법원 2021다272346(2022.1.14.)은 상가가 공실로 있다가 철거돼 1년 6개월 이상 영리목적으로 쓰이지 않았으므로 정당한 사유가 있다며(제10조의4 제2항 제3호) 손해배상 부분을 파기했습니다. 철거 재건축이라도 이 조항이 적용될 수 있다는 뜻입니다.

⚖️ 대법원 2017다225312 (2019.5.16., 파기환송) — ⭕ 5년 지나도 보호의무 (재건축·대수선 이유 거절 사건)

  • 건물주가 노후 건물 재건축·대수선 계획을 이유로 신규임차인과의 계약에 응하지 않은 사건에서, 원심은 갱신요구권이 없다는 이유로 보호의무를 부정했지만 대법원이 파기했습니다. 대법원은 ‘5년이 지나도 보호의무가 있다’는 점만 판단했고, 재건축 이유 거절이 부당한지는 따로 판단하지 않았습니다.

재개발·재건축 정비사업이라면: 단계가 중요

⚖️ 대법원 2019다249831 (2020.11.26.) — ⭕ 사업시행인가만으로는 갱신거절 사유 아님

  • 관리처분계획 인가·고시가 이뤄지면 종전 건물을 쓸 수 없어 임대인이 퇴거시킬 의무가 생기지만, 사업시행인가 단계에서는 사용·수익에 별다른 법률적 제한이 없다고 했습니다.
  • 단기간 내 관리처분 인가가 객관적으로 예상되는 등 특별한 사정이 없으면 7호 다목 사유가 아니고, 증명책임은 임대인에게 있다고 했습니다. 권리금 배상은 유지됐습니다.

⚖️ 대법원 2023다307116 (2026.4.9.) — ❌ 관리처분 후 이주기간 지나 → 방해 아님

  • 서초구 재건축조합 사건. 2018년 관리처분계획 인가·고시, 이주기간(2021.6.1.~11.30.) 경과, 계약서에 이주기간 내 인도 특약이 있었습니다.
  • 권리금 방해 청구는 배척됐고, 보증금은 대항력이 있으면 소유권을 넘겨받은 조합이 반환 의무를 승계한다며 그 부분만 파기됐습니다(2026.4.9.).

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

  • 권리금은 2015년 5월 13일 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3~제10조의7이 생기면서 법에 들어왔습니다. 2018년 10월 16일 개정으로 보호기간이 ‘종료 3개월 전’에서 ‘종료 6개월 전부터 종료 때까지’로 늘었습니다.
  • 2026년 5월 12일 시행된 개정은 관리비 내역 제공(제19조의2)에 관한 것이고, 권리금 조문은 바뀌지 않았습니다.
  • 재건축으로 갱신이 거절될 상황이어도 계약 기간 중 연체·위반이 없었다면, 건물주가 실제로 언제 철거하는지 지켜보세요. 고지와 다른 행동(재임대 등)은 방해의 정황이 됩니다.

재건축 통보를 받았을 때 할 일

  1. 처음 계약서에 재건축 계획 고지 특약(공사 시기·기간)이 있었는지 확인
  2. 건물 사용승인 연도, 공실 상황, 다른 임차인 특약 등 계획의 구체성 자료 모으기
  3. 정비사업이면 사업시행인가인지 관리처분 인가인지 구청 고시로 확인
  4. 건물주가 제시한 기간·조건을 문서로 받고, 신규임차인 주선 기록 남기기
  5. 철거 전 재임대 등 고지와 다른 행동이 있는지 지켜보기
💬 갱신거절 사유(제10조)와 권리금 조항(제10조의4) 원문을 함께 확인하세요

👉 상가건물 임대차보호법 조문 원문 보기 >>

쟁점 전체는 상가권리금 판례 총정리, 소송 대신 조정을 원하면 13편 임대차분쟁조정위원회를 보세요.

자주 묻는 질문

Q. 건물주가 재건축한다고 하면 권리금은 포기해야 하나요?

아닙니다. 재건축 필요성과 계획이 구체적이면 짧은 기간만 제시해도 방해가 아니지만(대법원 2024다232530), 짧은 기간만 고집했다며 1·2심이 방해를 인정한 사건도 건물이 1년 6개월 넘게 영리목적으로 쓰이지 않았다는 이유로 대법원에서 뒤집혔습니다(서울중앙지방법원 2019가단5317324 → 대법원 2021다272346). 결국 계획의 구체성과 건물주 말·행동의 일관성이 관건입니다.

Q. 계약할 때 재건축 계획을 들었다면요?

임대차계약 체결 당시 공사 시기·소요기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그대로 따르는 경우는 갱신거절 사유입니다(상임법 제10조 제1항 제7호 가목). 갱신거절 사유가 있으면 권리금 회수기회 보호도 적용되지 않습니다(제10조의4 제1항 단서).

Q. 재개발 구역에 들어가면 바로 나가야 하나요?

사업시행인가만으로는 부족하고, 관리처분계획 인가·고시가 됐거나 곧 될 것이 객관적으로 예상돼야 철거를 위한 갱신거절 사유가 된다는 것이 대법원 2019다249831입니다. 관리처분 인가 후 이주기간이 지났고 계약서에 이주기간 내 인도 특약도 있던 사건에서는 권리금 방해가 부정됐습니다(대법원 2023다307116).

📚 확인한 자료 (2026년 10월 21일 기준)

※ 이 글은 2026년 10월 21일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 소송·계약 전에는 변호사·세무사나 대한법률구조공단(국번 없이 132) 상담을 받으세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.

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