상가임대차보호법 10년 지나도 권리금 받을 수 있나 | 대법원 판례 7건

📌 결론부터: 갱신요구권이 끝나도 권리금 보호는 남는다

• 대법원 2017다225312(2019.5.16.): 전체 기간이 5년을 넘어 갱신요구권이 없어도 권리금 회수기회 보호의무가 있습니다.
• 같은 결론: 편의점(2018다252823), 1990년부터 영업한 음식점(2018다252441).
• 환산보증금이 높은 상가도 2015.5.13. 존속 중이었다면 권리금 조항 적용(2017다228809).

⚖️ 대법원 2017다225312 (2019.5.16., 파기환송) — ⭕ 갱신요구권 없어도 보호 (원심 파기)

• 임차인은 음식점을 하며 계약을 2회 갱신했고, 최종 기간 만료 전 신규임차인과 권리금 계약을 맺어 새 계약을 요청했습니다.
• 건물주는 노후 건물을 재건축하거나 대수선할 계획이 있다며 응하지 않았고, 원심은 더 이상 갱신요구를 할 수 없던 상황이라 보호의무가 없다고 봤습니다.
• 대법원은 기간이 끝나기 3개월 전(당시 기준)부터 주선했으므로 정당한 사유 없이 거절해서는 안 되고, 전체 기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지라고 했습니다.

⚖️ 대법원 2019다285257 (2021.11.25., 파기환송) — △ 환송 후 재상고: 1년 6개월 비영리 사유

• 같은 사건이 돌아가 원심은 건물주가 1년 6개월 이상 상가를 영리목적으로 쓰지 않았다며 정당한 사유를 인정했습니다.
• 대법원은 거절할 때 그 사유를 들었어야 하고 실제로도 비워 둬야 한다며, 다른 이유로 거절한 뒤 결과적으로 비워 둔 것만으로는 안 된다고 다시 파기했습니다.

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⚖️ 대법원 2018다252823 (2019.7.25., 파기환송) — ⭕ 5년 지난 편의점도 보호

• 임차인은 2010.9.7.부터 2015.9.6.까지 편의점을 했습니다. 원고는 2013.4.9. 건물을 증여받아 임대인이 됐습니다.
• 만료 전인 2015년 3월경 원고는 갱신 의사가 없고 편의점을 직접 운영하고 싶다고 했고, 물품 인수대금·권리금 협상은 결렬됐습니다.
• 대법원은 거절 의사를 명백히 했으니 주선 없이도 청구할 수 있고, 5년이 지났어도 마찬가지라고 했습니다.

⚖️ 대법원 2018다252441 (2020.9.3., 파기환송) — ⭕ 26년 영업한 음식점

• 1990년경부터 음식점을 하던 임차인이 건물을 판 뒤에도 임차해 영업했고, 2016년 새 건물주가 직접 영업하겠다며 신규임차인을 거절했습니다.
• 원심은 5년이 지나 보호 대상이 아니라고 봤지만, 대법원은 보호의무가 있다며 파기했습니다.

⚖️ 대법원 2018다273417 (2019.7.10.) — ❌ 법리는 같지만 사안은 기각

• 대법원은 5년이 지나도 보호의무가 있고, 권리금 계약이 미리 체결돼 있지 않아도 방해가 성립할 수 있다는 법리를 확인했습니다.
• 다만 이 사건은 실제 주선이나 건물주의 확정적 거절이 인정되지 않아 임차인 청구 기각이 유지됐습니다. 보호가 있어도 주선·거절 증거는 필요합니다.

⚖️ 대법원 2017다228809 (2019.9.26., 파기환송) — ⭕ 환산보증금이 커도 적용

• 대통령령이 정한 보증금액을 넘는 임대차라도, 권리금 조항이 생긴 2015.5.13. 당시 존속 중이었다면 제10조의4가 적용된다고 했습니다.

⚖️ 대법원 2022다286786 (2023.3.13.) — △ 10년 끝나면 나가라는 ‘미리 판결’ 청구는 각하

• 1심에서 임차인의 갱신요구권이 인정되자, 건물주가 항소심에서 ’10년 기간이 끝나면 인도하라’는 장래이행 청구를 추가했습니다.
• 대법원은 권리금 회수기회 보장·보증금·연체 차임 정리 없이 인도 집행권원만 미리 확보하려는 것은 임차인 권리를 해칠 수 있어 미리 청구할 필요가 없다며 각하했습니다.

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

• 계약갱신요구권은 최초 임대차를 포함해 전체 10년까지입니다(제10조 제2항, 2018.10.16. 개정, 그 뒤 체결·갱신된 임대차부터).
• 권리금 보호기간은 종료 6개월 전부터 종료 때까지(제10조의4 제1항), 2018.10.16. 개정 전 사건들은 ‘3개월 전’이 기준이었습니다.
• 대항력 있는 임차인은 기간이 끝난 뒤 건물이 팔려도 보증금을 받을 때까지 임대차가 존속하는 것으로 봅니다(대법원 2023다307116 취지, 제3조·제9조).

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