📌 결론부터: 법원 감정은 월 조제료 20개월, 바닥 0원·영업 20억
- 대법원 2026다201337(2026.7.16.): 권리금 22억 원 약국 사건. 원심 감정촉탁 결과 약국 권리금은 월평균 조제료의 20개월 수준, 바닥권리금 0원·영업권리금 20억 1,500만 원.
- 건물주가 신규임차인에게 기존보다 3배 넘는 차임을 요구한 것에 대해, 대법원은 ‘현저히 고액’일 여지가 크다며 다시 심리하라고 했습니다.
- 회수해 다시 쓸 수 있는 비품 값은 권리금 손해배상에서 뺍니다(대법원 2018다287423).
약국 권리금 산정은 일반 상가와 계산법이 다르다는 말을 많이 듣습니다. 처방전이 나오는 병원과의 관계, 조제료 수입이 권리금을 사실상 결정하기 때문입니다. 2026년 7월 대법원 판결에는 법원 감정이 약국 권리금을 어떻게 봤는지가 숫자로 나와 있습니다.
아래 내용은 2026년 10월 21일에 대법원 판결문과 원심 판결문을 직접 읽고 정리했습니다. 감정 수치는 이 사건에서 법원이 받은 결과일 뿐 모든 약국의 정답은 아니지만, ‘상가권리금 결정요인’을 이해하는 데 이만한 자료가 드뭅니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
권리금 회수방해 판례 관련 글 (5개)
상가건물임대차보호법 관련 글 (9개)
목차
약국 권리금 산정, 이 사건의 숫자
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 임대차 | 2001년 9월경부터 약국 운영, 2018.1.1. 보증금 1억 원·월 600만 원(부가세 별도)·2년 |
| 건물주 요구 | 2023년 4월경 월 600만 원 → 2,400만 원으로 증액 요청, 합의 안 되자 2023.9.18. 갱신 거절 통지(2023.12.31. 만료) |
| 권리금 계약 | 2023.10.24. 신규임차인과 권리금 22억 원 |
| 신규임차인에게 제시 | 보증금 5억 원·월 2,000만 원 → 차임 과다로 결렬, 권리금계약 해제 |
| 비교 | 차임 약 333%, 환산보증금 7억 원 → 25억 원(약 357%) |
| 감정촉탁 | 권리금 = 월평균 조제료 약 20개월 / 바닥권리금 0원 / 영업권리금 20억 1,500만 원 |
판결문 원문 기준. 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100.
⚖️ 부산지방법원 2025나41158 (2026.1.21., 항소심) — ❌ 원심: 권리금 손해배상 반소 기각
- 원심(부산지방법원)은 약사의 2023년 월평균 조제료 수입이 104,329,156원에 이르는 점 등을 들어 건물주 요구액이 현저히 고액이라 보기 어렵다고 판단했습니다.
- 약사는 항소심에서 청구를 늘려 약 21억 9,420만 원을 구했지만 반소는 기각됐습니다.
⚖️ 대법원 2026다201337 (2026.7.16., 파기환송) — △ 파기환송 (현저히 고액 여지, 다시 심리)
- ‘현저히 고액’인지는 조세·공과금·주변 시세뿐 아니라 기존 차임과의 차이, 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황까지 보고 판단해야 한다고 했습니다.
- 적정 차임이 확인되지 않았다고 곧바로 기각할 것이 아니라, 고액일 여지가 있으면 감정 등으로 확인하는 것이 바람직하다고 했습니다.
- 조제료 수입에는 위치 외에 거래처·신용·노하우 등 약사 본인의 노력이 상당 부분 들어 있다며, 이를 반영하지 않고 차임을 대폭 올린 조치는 객관적 정당성이 부족하다고 봤습니다.
- 감정 결과에 비춰 22억 원 권리금은 합리적이고, 지급 여력이 부족한 신규임차인을 소개한 것으로 보기도 어렵다고 했습니다.
상가권리금 결정요인: 바닥·영업·시설
| 구분 | 무엇의 값인가 | 이 사건 감정 |
|---|---|---|
| 바닥권리금 | 상가 위치(유동인구·상권) 자체에서 나오는 이점 | 0원 |
| 영업권리금 | 거래처·신용·노하우 등 영업으로 쌓은 가치 | 20억 1,500만 원 |
| 시설권리금 | 인테리어·설비·비품 등 유형재산 | (감정 항목 별도, 회수 가능 비품은 배상에서 공제) |
⚖️ 대법원 2018다287423 (2023.2.23., 파기환송) — △ 회수 가능한 비품은 배상액에서 제외
- 한의원을 하던 임차인이 1억 원 권리금계약을 맺고 신규임차인을 주선했지만 건물주가 거절한 사건입니다.
- 원심은 비품 17,000,800원이 포함된 감정액 105,103,800원과 실제 계약 1억 원 중 낮은 1억 원을 배상액으로 봤습니다.
- 대법원은 의료기기·컴퓨터처럼 다시 쓸 수 있는 비품은 회수해 가치를 가져갈 수 있으므로 그 값을 빼야 한다며 파기했습니다.
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 권리금은 2015년 5월 13일 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3~제10조의7이 생기면서 법에 들어왔습니다. 2018년 10월 16일 개정으로 보호기간이 ‘종료 3개월 전’에서 ‘종료 6개월 전부터 종료 때까지’로 늘었습니다.
- 2026년 5월 12일 시행된 개정은 관리비 내역 제공(제19조의2)에 관한 것이고, 권리금 조문은 바뀌지 않았습니다.
- 권리금 감정평가의 절차와 방법은 국토교통부장관이 고시하는 기준(상임법 제10조의7)에 따릅니다. 손해배상액은 ‘신규임차인이 주기로 한 권리금’과 ‘종료 당시 권리금’ 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4 제3항).
약국 양도·매도 전에 준비할 것
- 최근 1년 이상 월평균 조제료(요양급여 청구 자료)와 일반약 매출을 따로 정리하기
- 건물주가 차임 인상을 요구하면 주변 시세 자료(같은 건물·인근 약국 차임)를 모아 두기 — ‘현저히 고액’ 다툼의 핵심 증거
- 신규임차인의 지급 능력 자료를 확보해 건물주에게 제공하기 (상임법 제10조의4 제5항 정보제공 의무)
- 다시 가져갈 비품과 넘길 비품을 목록으로 구분하기
- 권리금 감정이 필요하면 감정평가사에게 의뢰하기 (소송 중에는 법원 감정)
이 사건처럼 대법원이 다시 심리하라고 한 쟁점과 이긴 사례·진 사례는 상가권리금 판례 총정리, 바닥·영업·시설 권리금의 뜻은 8편 권리금이란에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 약국 권리금은 보통 어떻게 계산하나요?
정해진 공식은 없지만, 대법원 2026다201337 사건의 원심 감정촉탁 결과는 ‘약국 운영권 거래에서 권리금은 월평균 조제료의 20개월 수준에서 형성된다’고 봤고, 대법원도 이를 근거로 22억 원 권리금이 합리적인 금액으로 보인다고 했습니다.
Q. 바닥권리금 0원은 무슨 뜻인가요?
같은 감정에서 상가 위치 자체의 값(바닥권리금)은 0원, 영업으로 만든 값(영업권리금)은 20억 1,500만 원으로 나왔습니다. 대법원은 조제료 수입에 거래처·신용·노하우 같은 약사 본인의 노력이 크게 들어 있다는 근거로 이 결과를 들었습니다.
Q. 의료기기나 컴퓨터 같은 비품도 권리금 손해배상에 들어가나요?
감정액에 유형재산이 포함될 수는 있지만, 회수해서 다시 쓸 수 있는 비품은 이중배상을 막기 위해 손해배상액에서 빼야 한다는 것이 대법원 2018다287423(한의원 사건)입니다.
🔗 상가 권리금 판례 연재 — 권리금 회수기회 보호
📚 확인한 자료 (2026년 10월 21일 기준)
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3(권리금의 정의 등) — 2026.5.12 시행본
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등: 종료 6개월 전부터, 손해배상 한도, 시효 3년) — 2026.5.12 시행본
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의6(표준권리금계약서)·제10조의7(권리금 평가기준 고시) — 2026.5.12 시행본
- 대법원 2026다201337 (2026.7.16. 파기환송) 원문
- 부산지방법원 2025나41158 (2026.1.21. 항소심) 원문
- 대법원 2018다287423 (2023.2.23. 파기환송) 원문
※ 이 글은 2026년 10월 21일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 소송·계약 전에는 변호사·세무사나 대한법률구조공단(국번 없이 132) 상담을 받으세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.