📌 결론부터: 권리금 몫은 한도 없음, 임대차 몫은 0.9% 이내
- 대법원 2005도6054(2006.9.22.): 권리금 대상(시설·거래처·노하우·위치 이점)은 중개대상물이 아니어서 법정 중개수수료 한도가 적용되지 않습니다.
- 같은 거래라도 상가 임대차 중개는 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항의 한도(거래금액의 1천분의 9 이내, 쌍방 각각)가 적용됩니다.
- 포괄적으로 받은 사례금 중 어디까지가 중개보수인지 특정할 수 없으면 한도 초과로 단정할 수 없다고 했습니다.
상가 권리금 복비를 검색하면 ‘권리금의 몇 %’라는 글이 많습니다. 그런데 정작 법원은 권리금 중개에는 법정 요율이 없다고 판단했습니다. 권리금으로 넘기는 것들이 공인중개사법이 정한 중개대상물(토지·건축물 등)이 아니기 때문입니다.
2008년 공인중개사 자격을 딴 뒤 중개 현장에 있어 보니, 상가 계약에서 가장 흔한 다툼이 바로 이 ‘권리금 복비와 임대차 복비가 섞이는 문제’였습니다. 아래는 2026년 10월 21일에 판결문과 법령 원문을 확인해 정리했습니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
권리금 계약 판례 관련 글 (3개)
목차
상가 권리금 복비와 임대차 복비는 다르다
| 구분 | 법정 한도 | 근거 |
|---|---|---|
| 권리금 알선(시설·영업권 양도) | ❌ 없음 (약정) | 대법원 2005도6054, 공인중개사법 제3조 |
| 상가 임대차 중개 | ⭕ 거래금액의 1천분의 9 이내 협의, 쌍방 각각 | 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 |
| 거래금액 계산 | 보증금 + 월세 × 100 (합계 5천만 원 미만이면 월세 × 70) | 같은 규칙 제20조 제5항 |
2026.8.28 시행본 기준. 중개사는 한도 안에서 자기 상한요율을 요율표에 게시해야 합니다(같은 조 제7항).
판례: 사례금 1,700만 원, 한도 초과로 볼 수 없다
⚖️ 대법원 2005도6054 (2006.9.22.) — ⭕ 공인중개사 유죄 부분 파기환송
- 공인중개사가 토지와, 카페 점포의 임차권 및 권리금·시설비를 맞바꾸는 교환계약을 중개하고 사례 명목으로 1,700만 원을 받았습니다. 1·2심은 법정 한도를 넘었다며 유죄로 봤습니다.
- 대법원은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 노하우, 점포 위치에 따른 이점 같은 무형의 가치는 중개대상물이 아니므로, 권리금 수수를 중개한 것에는 법정 수수료 한도가 적용되지 않는다고 했습니다.
- 받은 돈에 임차권 중개(한도 적용)와 권리금·시설비 교환(한도 미적용)이 섞여 있어, 어디까지가 규율 대상 수수료인지 특정할 수 없다며 유죄를 단정할 수 없다고 파기했습니다.
임대차 복비 계산 예시
| 예시 | 거래금액 | 한도(각 쪽) |
|---|---|---|
| 보증금 3,000만 원 · 월세 200만 원 | 3,000만 + 200만×100 = 2억 3,000만 원 | 최대 207만 원 (0.9%) |
| 보증금 1,000만 원 · 월세 30만 원 | 1,000만 + 30만×100 = 4,000만 원 → 5천만 미만이라 1,000만 + 30만×70 = 3,100만 원 | 최대 27만 9,000원 (0.9%) |
0.9%는 상한이고 실제 보수는 협의로 정합니다. 부가세 별도 여부는 중개사무소 과세 유형에 따라 다릅니다.
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 2005도6054는 옛 「부동산중개업법」 사건이지만, 지금 「공인중개사법」 제3조도 중개대상물을 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 대통령령으로 정하는 재산권·물건으로 정해 구조가 같습니다.
- 주택 외 중개대상물 보수 한도는 2026.8.28 시행 시행규칙 제20조 제4항에서도 ‘거래금액의 1천분의 9 이내 협의’입니다.
복비 다툼을 줄이는 계약 방법
- 권리금 알선 수수료와 임대차 중개보수를 계약서·영수증에 따로 적기
- 권리금 수수료를 누가, 언제(권리금 잔금 때 등) 내는지 미리 약정하기
- 중개사무소 게시 요율표로 임대차 보수 상한을 확인하기
- 현금 대신 계좌이체·영수증으로 지급 근거 남기기
권리금 계약에서 생기는 다른 다툼은 1편 권리금 사기, 쟁점 전체는 상가권리금 판례 총정리를 보세요. 상가 보증금 보호는 상가 최우선변제금 계산법 (월세×100 환산보증금 넘으면 0원)에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 상가 권리금 복비에 법정 상한이 있나요?
없습니다. 대법원 2005도6054는 영업시설·거래처·노하우·위치 이점 같은 권리금 대상은 공인중개사법상 중개대상물이 아니어서, 권리금 수수를 중개한 것에는 중개수수료 한도가 적용되지 않는다고 했습니다. 그래서 금액은 당사자 약정으로 정해집니다.
Q. 그럼 상가 임대차 복비도 마음대로 받나요?
아닙니다. 상가 임대차 자체는 건축물에 관한 중개라 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항의 한도(거래금액의 1천분의 9 이내, 쌍방 각각)가 적용됩니다. 월세가 있으면 보증금에 월세×100을 더한 금액이 거래금액입니다.
Q. 권리금 복비는 누가 내나요?
법으로 정해진 부담자는 없고 약정에 따릅니다. 임대차 중개보수는 중개의뢰인 쌍방에게서 각각 받도록 정해져 있으니, 권리금 알선 수수료와 임대차 중개보수를 계약서에 나눠 적어 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.
🔗 상가 권리금 판례 연재 — 권리금 계약·돈 문제
📚 확인한 자료 (2026년 10월 21일 기준)
- 「공인중개사법」 제3조(중개대상물의 범위) — 2026.8.28 시행본
- 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제4항·제5항(주택 외 중개보수 1천분의 9 이내, 보증금+월세×100) — 2026.8.28 시행본
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3(권리금의 정의 등) — 2026.5.12 시행본
- 대법원 2005도6054 (2006.9.22.) 원문
※ 이 글은 2026년 10월 21일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 소송·계약 전에는 변호사·세무사나 대한법률구조공단(국번 없이 132) 상담을 받으세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.