📌 결론부터: 숨긴 하자도 권리금 사기가 될 수 있다
- 서울북부지방법원 2024고단3486(2025.11.6.): 객실마다 빈대가 퍼진 사실을 숨기고 고시텔 권리금 1억 원을 받은 양도인에게 벌금 1,000만 원. 1심이고 항소된 상태입니다.
- 법원은 숙박시설에서 빈대 발생은 계약할 때 반드시 알려야 할 중요한 사항이라고 봤습니다.
- ‘방역이 필요하다’는 정도의 말은 고지로 인정되지 않았습니다.
권리금 사기라고 하면 보통 매출을 부풀린 장부나 가짜 단골 이야기를 떠올립니다. 그런데 2025년 11월 서울북부지방법원은 거짓 자료 없이도, 영업에 치명적인 사실을 알리지 않은 것만으로 권리금 사기를 인정했습니다. 고시텔 객실마다 빈대가 퍼져 있다는 사실이었습니다.
2008년 공인중개사 자격을 딴 뒤 몇 년간 중개 현장에 있었고, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 일을 해 온 입장에서 보면, 권리금 분쟁은 계약서 문구보다 ‘그때 무엇을 알고 있었느냐’에서 갈리는 경우가 많습니다. 아래는 2026년 10월 21일에 판결문 원문을 직접 읽고 확인한 내용입니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
권리금 계약 판례 관련 글 (3개)
목차
권리금 사기, 이 판결의 사실관계 한눈에
| 항목 | 판결문에 나온 내용 |
|---|---|
| 대상 | 서울 관악구 건물 2층 고시텔 (피고인이 2023년 2월경~10월 말경 운영) |
| 계약 | 2023.9.22. 부동산 사무소에서 ‘시설 및 영업권을 권리금 1억 원으로 양수·양도’ 계약 |
| 돈 | 계약금 1,000만 원(당일) + 잔금 9,000만 원(2023.10.31. 송금) |
| 임대차 | 양수인이 2023.10.24. 건물주와 새 임대차계약 체결 |
| 숨긴 사실 | 객실마다 정상 거주가 어려울 정도로 빈대 발생, 방역만으로 박멸 어려움 |
| 결과 | 사기 유죄, 벌금 1,000만 원·가납 명령 (1심, 항소) |
판결문 원문 기준. 피고인·피해자 이름은 판결문에서도 가려져 있습니다.
법원이 ‘알고도 숨겼다’고 본 이유
⚖️ 서울북부지방법원 2024고단3486 (2025.11.6., 1심, 항소) — ⭕ 사기 유죄 (벌금 1,000만 원)
- 양수인 쪽이 넘겨받은 다음 날 고시텔을 찾았을 때, 거주자들이 빈대 때문에 잠을 잘 수 없다고 호소했고 바닥과 매트리스에서 빈대와 사체가 대량 발견됐습니다.
- 피고인은 약 9개월 운영하면서 빈대 때문에 두 차례 방역을 했습니다. 법원은 객실이 붙어 있고 복도·화장실·주방을 함께 쓰는 고시텔 구조상 전체에 빈대가 있을 수 있음을 알았거나 예상했다고 봤습니다.
- 빈대가 생기면 숙박시설은 정상 영업을 할 수 없으므로, 이는 계약 때 반드시 고지해야 할 중요한 사항이라고 판단했습니다.
- 중개사에게 미리 알렸다는 주장은 뒷받침 자료가 없었고, ‘방역이 필요하다’는 정도의 말은 고지로 보지 않았습니다.
- 양수인은 리모델링 계획이 있었지만 벽체·바닥의 빈대 때문에 전체 철거공사를 하게 돼 비용이 더 들었고, 알았다면 계약하지 않았을 것이라고 일관되게 진술했습니다.
이 판결의 핵심은 ‘권리금은 영업의 가치를 사고파는 돈’이라는 점입니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3도 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 노하우, 위치에 따른 이점의 대가로 정의합니다. 그 영업 자체를 할 수 없게 만드는 사정을 숨기면, 받은 권리금 전체가 기망으로 얻은 돈이 될 수 있습니다.
형사 고소와 별개로 알아 둘 것
- 형사 판결이 나도 돈은 자동으로 돌아오지 않습니다. 권리금 반환이나 손해배상은 민사로 따로 다투는 경우가 많습니다(이 사건 판결문에도 ‘피해가 회복되지 않았다’고 적혀 있습니다).
- 권리금 계약을 없던 일로 하려면 이미 오간 돈을 어떻게 돌려줄지까지 문서로 정하세요. 원상회복 방법에 대한 합의 없이 ‘그만하자’고 한 정도로는 묵시적 합의해제가 쉽게 인정되지 않습니다(대법원 2020다271315).
- 반대로 양수인이 돈을 안 냈다고 양도인이 문 비밀번호를 바꿔 가게를 되찾으면, 그 자체로 위법한 점유 침탈이 될 수 있습니다. 감정적으로 대응하기 전에 절차부터 확인하세요.
⚖️ 대법원 2020다271315 (2021.2.10., 파기환송) — ⭕ 묵시적 합의해제 부정 (원심 파기)
- 권리금 등 반환을 다툰 사건에서 원심은 권리금계약이 늦어도 2019.6.19. 무렵 묵시적으로 합의해제됐다고 봤습니다.
- 대법원은 계약이 일부 이행된 경우 원상회복·손해배상 약정 없이 종료 합의만 하는 것은 ‘경험칙에 비추어 이례적’이라며, 양쪽 의사가 객관적으로 일치했다고 보기 어렵다고 파기했습니다.
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 권리금은 2015년 5월 13일 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3~제10조의7이 생기면서 법에 들어왔습니다. 2018년 10월 16일 개정으로 보호기간이 ‘종료 3개월 전’에서 ‘종료 6개월 전부터 종료 때까지’로 늘었습니다.
- 2026년 5월 12일 시행된 개정은 관리비 내역 제공(제19조의2)에 관한 것이고, 권리금 조문은 바뀌지 않았습니다.
- 사기죄는 「형법」 제347조가 근거입니다. 같은 사실로 민사상 계약 취소·손해배상을 함께 다툴 수 있지만, 절차와 증명 기준은 서로 다릅니다.
권리금 계약 전에 꼭 확인할 것
- 영업을 못 하게 만드는 하자를 직접 물어보고 답을 문자·특약으로 남기기 (숙박업이면 해충·누수, 음식점이면 배기·정화조, 병의원·약국이면 처방 나오는 병원 이전 계획 등)
- 최근 1년간 방역·수리 내역서, 매출 자료(카드 매출·부가세 신고서)를 요청하기
- 가능하면 국토교통부 표준권리금계약서를 쓰고, 넘겨받는 시설·비품 목록을 별지로 붙이기
- 계약금·잔금 사이에 현장을 다시 확인할 기회를 두기 (이 사건도 넘겨받은 다음 날 문제가 드러났습니다)
- 건물주와의 새 임대차계약이 같은 날 맞물려 체결되는지 확인하기
권리금 분쟁 쟁점 전체는 상가권리금 판례 총정리에 모았습니다. 건물주에게 낸 권리금을 돌려받는 경우는 2편 권리금 반환 소송, 받은 권리금의 세금은 6편 권리금 세금을 보세요.
자주 묻는 질문
Q. 말을 안 한 것도 권리금 사기가 되나요?
될 수 있습니다. 서울북부지방법원 2024고단3486 사건에서 양도인은 거짓말을 적극적으로 하기보다 빈대 발생 사실을 ‘알리지 않은’ 것이었는데, 법원은 숙박시설에서 빈대는 반드시 알려야 할 중요한 사항이라며 기망을 인정했습니다. 다만 이 판결은 1심이고 항소된 상태입니다.
Q. ‘방역이 필요하다’고 말해 줬다면 괜찮지 않나요?
이 사건에서 법원은 ‘방역이 필요하다’는 식의 말만으로는 빈대 발생 사실을 고지했다고 볼 수 없다고 했습니다. 중개사에게 미리 알렸다는 주장도 뒷받침할 자료가 없다며 받아들이지 않았습니다.
Q. 권리금 계약을 그냥 없던 일로 했다고 볼 수 있나요?
계약이 일부 이행된 뒤 원상회복·손해배상에 관한 약정 없이 ‘그만하자’는 정도로는 묵시적 합의해제가 쉽게 인정되지 않습니다(대법원 2020다271315). 이 사건은 이미 돈이 오간 뒤 그 돈을 어떻게 돌려줄지 합의가 없었다는 점이 컸습니다. 그만두기로 할 때는 이미 낸 돈의 반환 방법까지 문서로 정해 두는 것이 안전합니다.
🔗 상가 권리금 판례 연재 — 권리금 계약·돈 문제
📚 확인한 자료 (2026년 10월 21일 기준)
- 「형법」 제347조(사기) — 2026.10.21 현행본 확인
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3(권리금의 정의 등) — 2026.5.12 시행본
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의6(표준권리금계약서)·제10조의7(권리금 평가기준 고시) — 2026.5.12 시행본
- 서울북부지방법원 2024고단3486 (2025.11.6. 1심, 항소) 원문
- 대법원 2020다271315 (2021.2.10. 파기환송) 원문
※ 이 글은 2026년 10월 21일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 소송·계약 전에는 변호사·세무사나 대한법률구조공단(국번 없이 132) 상담을 받으세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.