상가권리금 판례 총정리 (2026) | 권리금 보호·소송 이긴 사례·진 사례 20여 건

📌 결론부터: 이기는 쪽은 ‘기간·주선·방해·예외 없음’을 다 갖춘 쪽

• 보호기간 종료 6개월 전~종료, 손해배상 한도는 약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액, 시효 3년.
• 건물주 직접 장사·업종을 이유로 한 거절은 대부분 임차인 승, 구체적 재건축 고지는 건물주 승.
• 월세 3기 연체가 한 번이라도 있었거나, 1년 6개월 공실·대규모점포·공유재산 등은 보호 밖.

⚖️ 대법원 2022다202498 (2022.8.11., 파기환송) — △ 원칙은 구체적 주선, 확정적 거절이면 예외

• 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하며 신규임차인을 주선해야 하는 것이 원칙이라고 했습니다.
• 다만 건물주가 정당한 사유 없이 ‘누구를 데려와도 계약하지 않겠다’는 의사를 확정적으로 표시했다면 실제 주선이 없어도 배상 책임이 있다고 했습니다.

⚖️ 대법원 2018다239608 (2019.7.10.) — △ 권리금 계약이 미리 없어도 방해 성립 가능

• 임차인과 신규임차인 사이에 권리금 계약이 반드시 먼저 체결돼 있어야 하는 것은 아니라고 했습니다. 다만 이 사건은 애초에 권리금 계약을 예정하지 않아 기각됐습니다.

⚖️ 울산지방법원 2023가단112928 (2024.3.26., 1심) — ❌ 1심: 거절 의사 명백 아님 → 기각

• 새 건물주들이 ‘안전보강공사 후 우리가 영업하겠다’고 한 정도로는 주선 거절 의사를 명백히 했다고 보기 어렵다며 임차인 반소를 기각했습니다.
• 같은 사건은 항소심을 거쳐 대법원 2024다305605에서 임차인 승 취지로 파기환송됐습니다. 1심에서 졌다고 끝난 것이 아닙니다.

👉 건물주 권리금 방해 4가지 보기 >>

전통시장은 ④에서 빠집니다(제10조의5 제1호 단서).

⚖️ 대법원 2025다210307 (2025.6.12.) — ❌ 전 건물주 때 3기 연체 → 새 건물주도 보호 의무 없음

• 임대차 기간 중 3기 이상 연체한 사실이 있으면, 연체채권을 넘겨받지 않은 매수인도 갱신을 거절할 수 있고 권리금 보호의무도 없다고 했습니다(2025.6.12.).
• 같은 취지로 대법원 2020다263635는 갱신요구 당시 연체액이 3기 미만으로 줄었어도 3기 연체 사실이 있었다면 보호가 없다고 했습니다.

⚖️ 대법원 2022다309337 (2023.4.13.) — ❌ 코로나 특례기간 연체분은 ‘나중 순위’로 충당

• 2020.9.29.부터 6개월 연체분은 갱신거절·권리금 제외 사유 계산에서 빼 주지만(제10조의9), 일부만 갚으면 그 특례기간 연체분은 다른 연체보다 후순위로 충당됩니다. 대법원 2023다247399도 같은 법리입니다.

⚖️ 대법원 2021다272346 (2022.1.14., 파기환송) — △ 1년 6개월 공실: 소유권이 바뀌면 합산 가능

• 비영리 기간 중 건물을 팔아도, 그 상태 유지를 전제로 처분하고 새 주인도 안 썼다면 기간을 합쳐 1년 6개월을 셀 수 있다고 했습니다. 다만 거절할 때 그 사유를 들었어야 합니다(대법원 2019다285257).

⚖️ 대법원 2019다296172 (2020.8.20.) — ❌ 학교법인 경쟁입찰 의무 → 거절 정당

• 연 5,000만 원 넘는 임대차는 일반경쟁에 부쳐야 하는 학교법인이 그 의무를 이유로 신규임차인을 거절한 것은 정당한 사유라고 했습니다.

⚖️ 서울서부지방법원 2020가합41743 (2024.1.25., 1심) — ❌ 공유재산 상가는 권리금 조항 적용 제외

• 시설관리공단 소유 공유재산 상가에서 임차인의 권리금 반소가 기각됐고, 제10조의5에 대한 위헌법률심판제청 신청도 각하됐습니다.

⚖️ 대법원 2019다249831 (2020.11.26.) — ⭕ 사업시행인가만으로는 갱신거절 사유 아님

• 관리처분계획 인가·고시가 있거나 임박해야 철거를 위한 점유 회복 필요가 인정되고, 그 증명책임은 건물주에게 있다고 했습니다. 이 사건은 권리금 배상이 유지됐습니다.

⚖️ 대법원 2023다307116 (2026.4.9.) — ❌ 관리처분 후 이주기간 지난 재건축 → 방해 아님

• 서초구 재건축조합 사건. 관리처분계획이 인가·고시되고 이주기간이 지났으며 계약서에 이주기간 내 인도 특약이 있어, 권리금 방해 청구는 배척됐습니다(2026.4.9.).

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

• 권리금은 2015년 5월 13일 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3~제10조의7이 생기면서 법에 들어왔습니다. 2018년 10월 16일 개정으로 보호기간이 ‘종료 3개월 전’에서 ‘종료 6개월 전부터 종료 때까지’로 늘었습니다.
• 2026년 5월 12일 시행된 개정은 관리비 내역 제공(제19조의2)에 관한 것이고, 권리금 조문은 바뀌지 않았습니다.
• 영업을 통째로 넘긴 뒤 같은 지역에서 다시 영업하면 「상법」 제41조의 경업금지 문제가 됩니다. 병원 양도 후 같은 건물에 재개원한 의사에게 10년 경업금지와 권리금 상당 배상을 인정한 대전고등법원 2024나10738(상고)이 있습니다.

👉 대한법률구조공단 임대차분쟁조정위원회 바로가기 >>