📌 결론부터: ‘죄’가 아니라 손해배상, 그리고 3년
- 상가건물 임대차보호법에는 권리금 회수 방해를 처벌하는 조항이 없습니다. 법이 정한 것은 손해배상 책임(제10조의4 제3항)입니다.
- 보호기간: 임대차 종료 6개월 전부터 종료 때까지 / 청구기한: 종료일부터 3년.
- 대법원 2022다260586: 이 배상책임은 법이 특별히 정한 법정책임이고, 지연이자는 임대차 종료 다음 날부터.
권리금회수방해죄를 검색하는 분이 꽤 많습니다. 건물주가 신규임차인과의 계약을 거절하거나 월세를 터무니없이 올려 권리금을 날리게 됐을 때 ‘고소하면 되지 않을까’를 먼저 떠올리기 때문입니다. 결론부터 말하면 그런 이름의 죄는 없고, 다툼은 민사 손해배상으로 갑니다.
2008년 공인중개사 자격을 딴 뒤 몇 년간 중개 현장에 있었고, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 일을 해 온 입장에서 보면 이 오해 때문에 시간을 놓치는 경우가 아쉽습니다. 아래는 2026년 10월 21일 기준 법령 원문과 대법원 판결문으로 확인한 내용입니다.
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권리금 회수방해 판례 관련 글 (5개)
상가건물임대차보호법 관련 글 (9개)
목차
권리금회수방해죄 대신 법이 정한 것
| 항목 | 법 조문 | 내용 |
|---|---|---|
| 보호기간 | 제10조의4 제1항 | 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 |
| 방해 행위 | 제10조의4 제1항 1~4호 | 권리금 요구·수수, 지급 못 하게 함, 현저히 고액 차임·보증금 요구, 정당한 사유 없는 계약 거절 |
| 책임 | 제10조의4 제3항 | 손해배상 (형사처벌 조항 없음) |
| 배상 한도 | 제10조의4 제3항 | 신규임차인이 주기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액 |
| 시효 | 제10조의4 제4항 | 임대차가 종료한 날부터 3년 |
| 예외 | 제10조의4 제1항 단서 | 3기 차임 연체 등 제10조 제1항 갱신거절 사유가 있으면 보호 안 됨 |
2026.5.12 시행본 기준. 벌칙 관련 조문은 분쟁조정위원 등을 공무원으로 보는 제22조뿐입니다.
배상 책임의 성격과 이자: 대법원 2022다260586
⚖️ 대법원 2022다260586 (2023.2.2., 파기자판) — ⭕ 71,677,900원 + 종료 다음 날부터 지연이자
- 임차인이 주선한 신규임차인과 건물주가 정당한 사유 없이 계약을 거절해 권리금 회수를 방해했다고 인정된 사건입니다.
- 배상액은 임대차 종료 당시 권리금 감정액을 기준으로 책임을 70%로 제한한 금액이었고, 임차인이 시설물을 회수한 이익을 빼야 한다는 건물주 주장은 배척됐습니다.
- 대법원은 이 책임을 상임법이 요건·배상범위·소멸시효를 특별히 정한 법정책임으로 보고, 지연손해금은 임대차가 끝난 다음 날(2019.12.2.)부터 붙는다며 원심(신규임차인 권리금 계약의 계약금·중도금·잔금 지급일별로 기산)을 고쳐 직접 판결했습니다.
가게 비워 주기와 권리금 배상은 따로 간다
⚖️ 대법원 2018다242727 (2019.7.10.) — ❌ 동시이행 항변 불인정
- 임차인들은 건물주가 권리금 방해 배상금을 줄 때까지 가게를 넘길 수 없다고 맞섰습니다.
- 대법원은 가게를 돌려줄 의무는 임대차 종료에서, 권리금 배상의무는 보호의무 위반에서 생기는 별개의 채무라서 동시이행 관계가 아니라고 했습니다.
⚖️ 대법원 2025다210005 (2025.6.12.) — △ 가집행으로 넘겨준 뒤엔 차임 상당 부당이득 없음 (일부 파기환송)
- 건물주가 인도와 차임 상당 부당이득을, 임차인이 반소로 권리금 방해 배상을 다툰 사건입니다.
- 1심 가집행으로 가게가 넘어간 뒤 기간에 대해서는 임차인이 실질 이익을 얻지 않았으니 부당이득 반환의무가 없다고 했습니다.
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 권리금은 2015년 5월 13일 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3~제10조의7이 생기면서 법에 들어왔습니다. 2018년 10월 16일 개정으로 보호기간이 ‘종료 3개월 전’에서 ‘종료 6개월 전부터 종료 때까지’로 늘었습니다.
- 2026년 5월 12일 시행된 개정은 관리비 내역 제공(제19조의2)에 관한 것이고, 권리금 조문은 바뀌지 않았습니다.
- 보증금은 돌려받을 때까지 가게를 지킬 수 있지만(동시이행), 권리금 배상금을 이유로 버티면 그 기간 차임 상당액 문제가 생길 수 있습니다. 두 청구를 구분해서 준비하세요.
시효를 놓치지 않으려면
- 임대차 종료일(만료일·합의해지일)을 정확히 기록하기 — 3년 시효와 지연이자의 기준일
- 종료 6개월 전부터 신규임차인 주선 사실(인적사항·권리금 계약서·문자)을 남기기
- 건물주의 거절·조건 제시를 문자·녹취·내용증명으로 남기기
- 권리금 감정이 필요하면 소송에서 감정 신청, 다시 쓸 비품 목록은 따로 정리하기
- 소송 전 분쟁조정위원회 조정도 검토하기
5년(지금은 10년)이 지난 임차인도 보호받는지는 9편 상가임대차보호법 10년, 쟁점 전체는 상가권리금 판례 총정리에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 건물주가 권리금을 못 받게 하면 형사고소할 수 있나요?
상가건물 임대차보호법에는 권리금 회수 방해를 처벌하는 조항이 없습니다. 법이 정한 것은 같은 법 제10조의4 제3항의 손해배상 책임입니다. 다만 영업장을 강제로 막는 등 별개의 행위가 있었다면 다른 법 위반이 문제 될 수 있으니 사안별로 확인이 필요합니다.
Q. 권리금 회수 기간은 언제부터 언제까지인가요?
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 때까지입니다(상임법 제10조의4 제1항). 이 기간에 신규임차인을 주선하고, 건물주의 방해 행위가 있어야 손해배상이 문제 됩니다.
Q. 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?
임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(같은 조 제4항). 지연손해금은 임대차가 끝난 다음 날부터 붙는다는 것이 대법원 2022다260586입니다.
🔗 상가 권리금 판례 연재 — 권리금 회수기회 보호
📚 확인한 자료 (2026년 10월 21일 기준)
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등: 종료 6개월 전부터, 손해배상 한도, 시효 3년) — 2026.5.12 시행본
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조(계약갱신 요구 등: 3기 연체·철거 재건축 등 거절 사유, 전체 10년) — 2026.5.12 시행본
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3(권리금의 정의 등) — 2026.5.12 시행본
- 대법원 2022다260586 (2023.2.2. 파기자판) 원문
- 대법원 2018다242727 (2019.7.10.) 원문
- 대법원 2025다210005 (2025.6.12.) 원문
※ 이 글은 2026년 10월 21일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 소송·계약 전에는 변호사·세무사나 대한법률구조공단(국번 없이 132) 상담을 받으세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.