📌 결론부터: 영업의 가치에 대한 값, 보증금·월세와는 별개
- 법 정의: 영업시설·비품, 거래처, 신용, 노하우, 상가 위치에 따른 영업상 이점 등의 양도·이용대가로 보증금과 차임 이외에 주는 돈 (상임법 제10조의3).
- 종류: 바닥(위치)·영업(거래처·노하우)·시설(인테리어·비품).
- 실제 감정 예: 대법원 2026다201337 약국 사건 — 바닥권리금 0원, 영업권리금 20억 1,500만 원.
권리금이란 상가에서 장사하는 사람이 가게의 시설, 단골과 거래처, 장사 노하우, 목 좋은 위치 같은 가치에 대해 보증금·월세와 따로 주고받는 돈입니다. 집을 빌릴 때는 없고 상가를 빌릴 때만 생기는, 그래서 분쟁도 많은 돈입니다.
이 글은 법 조문의 정의, 대법원이 정리한 성격, 실제 사건 감정에서 나온 숫자를 2026년 10월 21일 기준 원문으로 확인해 정리했습니다. 2008년 공인중개사 자격을 딴 뒤 몇 년간 중개 현장에 있었고, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 일을 해 온 입장에서 보면 권리금은 ‘무엇에 대한 값인지’부터 나눠 봐야 협상도 소송도 쉬워집니다.
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- ✔상가건물임대차보호법 적용 대상, 모든 상가 임차인이 보호받을까?
목차
권리금이란: 법과 대법원의 정의
| 출처 | 정의 |
|---|---|
| 상임법 제10조의3 제1항 | 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등 |
| 상임법 제10조의3 제2항 | 권리금 계약 = 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약 |
| 대법원 2000다59050 | 임대차계약의 내용이 아니라, 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 이용의 대가 |
바닥·영업·시설 권리금 차이
| 종류 | 무엇의 값인가 | 예 |
|---|---|---|
| 바닥권리금 | 상권·유동인구 등 위치 자체의 이점 | 역세권 1층, 대형 병원 앞 |
| 영업권리금 | 영업으로 쌓은 거래처·신용·노하우 | 단골·매출, 처방전이 나오는 거래 관계 |
| 시설권리금 | 인테리어·설비·비품 등 유형재산 | 주방 설비, 의료기기, 간판 |
법 조문이 종류를 나눠 정한 것은 아니고, 거래와 감정에서 쓰는 구분입니다.
실제 감정: 바닥 0원, 영업 20억
⚖️ 대법원 2026다201337 (2026.7.16., 파기환송) — △ 감정 결과를 근거로 원심 파기
- 2001년부터 약국을 하던 임차인이 신규임차인과 권리금 22억 원 계약을 맺은 사건입니다.
- 원심 감정촉탁 결과 약국 권리금은 월평균 조제료의 약 20개월 수준이고, 이 상가의 바닥권리금 0원·영업권리금 20억 1,500만 원으로 나왔습니다.
- 대법원은 조제료 수입에 위치 말고도 거래처·신용·노하우 등 약사 본인의 노력이 크게 들어 있다는 근거로 이 감정을 들었습니다.
누구에게 주느냐에 따라 달라진다
⚖️ 대법원 2019다219953 (2022.8.11., 파기환송) — ❌ 상가를 분양받은 임대인에게 준 권리금 반환 부정
- 단지 내 상가 임대인에게 계약금과 별도로 권리금을 냈다가, 임차인이 입점하지 않고 해제하며 반환을 요구한 사건입니다.
- 대법원은 임대인 사정으로 가치를 넘기지 못했다는 등 특별한 사정이 없으면 반환 의무가 없다고 했습니다(2000다59050 법리).
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 권리금은 2015년 5월 13일 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3~제10조의7이 생기면서 법에 들어왔습니다. 2018년 10월 16일 개정으로 보호기간이 ‘종료 3개월 전’에서 ‘종료 6개월 전부터 종료 때까지’로 늘었습니다.
- 2026년 5월 12일 시행된 개정은 관리비 내역 제공(제19조의2)에 관한 것이고, 권리금 조문은 바뀌지 않았습니다.
- 권리금 감정평가 기준은 국토교통부장관이 고시합니다(제10조의7). 표준권리금계약서도 국토교통부가 정해 사용을 권장합니다(제10조의6).
권리금 주고받기 전에 확인할 것
- 받는 사람이 나가는 임차인인지 건물주인지 — 돌려받을 수 있는지가 완전히 달라집니다
- 권리금이 바닥·영업·시설 중 무엇의 값인지 계약서에 나눠 적기
- 건물주와의 새 임대차계약이 같이 체결되는지 확인하기
- 넘겨받을 시설·비품 목록과 매출 자료 받기
- 받는 쪽은 세금(부가세·원천징수 8.8%) 미리 확인하기(6편)
권리금이 법으로 어떻게 보호되는지, 소송에서 이긴 사례와 진 사례는 상가권리금 판례 총정리에 모았습니다. 상가 보증금 쪽은 상가 최우선변제금 계산법 (월세×100 환산보증금 넘으면 0원), 우선변제권·최우선변제권 차이와 경매 배당 순서를 보세요.
자주 묻는 질문
Q. ‘상가권리금 보호에 관한 특별법’이 따로 있나요?
따로 있는 법은 없습니다. 권리금 보호는 2015년 5월 13일 「상가건물 임대차보호법」에 제10조의3~제10조의7이 들어가는 방식으로 정리됐습니다. 지금 권리금 보호는 이 조문들이 근거입니다.
Q. 권리금은 누구에게 주는 돈인가요?
보통은 새로 들어오는 임차인이 나가는 임차인에게 줍니다(권리금 계약). 법은 임대인에게 주는 경우도 권리금 정의에 넣지만, 임대인에게 준 권리금은 정상적으로 이용했다면 돌려받지 못하는 것이 원칙입니다(대법원 2000다59050).
Q. 권리금 계약서 양식은 어디서 구하나요?
국토교통부장관이 법무부장관과 협의해 정하는 표준권리금계약서가 있습니다(상임법 제10조의6). 국토교통부 누리집 등에서 내려받을 수 있습니다.
🔗 상가 권리금 판례 연재 — 권리금 기초·분쟁 해결
📚 확인한 자료 (2026년 10월 21일 기준)
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3(권리금의 정의 등) — 2026.5.12 시행본
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등: 종료 6개월 전부터, 손해배상 한도, 시효 3년) — 2026.5.12 시행본
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의6(표준권리금계약서)·제10조의7(권리금 평가기준 고시) — 2026.5.12 시행본
- 대법원 2000다59050 (2001.4.10.) 원문
- 대법원 2026다201337 (2026.7.16. 파기환송) 원문
- 대법원 2019다219953 (2022.8.11. 파기환송) 원문
※ 이 글은 2026년 10월 21일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 소송·계약 전에는 변호사·세무사나 대한법률구조공단(국번 없이 132) 상담을 받으세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.