📌 결론부터: 3기 연체 ‘사실’만 있어도 갱신권·권리금 보호가 사라질 수 있다
- 연체액이 3기 차임액에 달하면 해지(제10조의8), 그런 연체 사실이 있으면 갱신거절(제10조 제1항 제1호)·권리금 보호 제외(제10조의4 단서).
- 대법원 2020다263635: 갱신 요구 당시 연체액이 3기 미만으로 줄었어도 과거 3기 연체 이력이 있으면 거절 가능, 권리금 보호도 없음.
- 대법원 2025다210307: 전 건물주 때의 연체 이력으로 새 건물주도 거절 가능. 코로나 특례기간 연체분은 충당 순서가 뒤로(2022다309337).
상가 임대료 연체는 명도소송의 가장 흔한 출발점입니다. 그런데 건물주 쪽에서 더 무서운 무기는 해지보다 ‘3기 연체 사실’입니다. 한 번이라도 그런 적이 있으면, 나중에 연체액을 줄였어도 계약 갱신과 권리금 회수 보호가 함께 사라질 수 있기 때문입니다.
임차인이라면 이 판례들을 알고 월세 관리를 해야 하고, 임대인이라면 연체 기록을 정확히 남겨야 합니다. 2026년 10월 21일에 판결문 원문으로 확인한 5건을 정리했습니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
권리금 회수방해 판례 관련 글 (5개)
상가건물임대차보호법 관련 글 (8개)
목차
상가 임대료 연체 3기, 법에서 생기는 일
| 조항 | 요건 | 효과 |
|---|---|---|
| 제10조의8 | 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 | 임대인이 계약 해지 가능 |
| 제10조 제1항 제1호 | 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우 | 계약갱신 요구 거절 가능 |
| 제10조의4 제1항 단서 | 제10조 제1항 각 호 사유가 있는 경우 | 권리금 회수기회 보호 적용 안 됨 |
| 제10조의9 (임시 특례) | 2020.9.29.부터 6개월간 연체한 차임액 | 위 세 가지 계산에서 제외 (그 밖의 권리는 그대로) |
판례 1·2: 다 갚아도, 건물주가 바뀌어도
⚖️ 대법원 2020다263635 (2021.5.27.) — ❌ 과거 3기 연체 이력 → 갱신거절·권리금 보호 없음
- 2013년 4월 보증금 5,000만 원·월 110만 원(선불)으로 임대된 상가를 임차인의 아들이 점유·사용했고, 묵시적 갱신 중 임대인이 2018.3.7. 갱신 거절을 통지했습니다.
- 대법원은 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있었다면 갱신 요구 당시 연체액이 3기에 못 미쳐도 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 보호의무도 없다고 했습니다.
- 보증금에서 연체 차임을 빼려면 임대인이 그 발생 원인을 주장·증명하고, 갚았다는 것은 임차인이 증명해야 한다고도 했습니다.
⚖️ 대법원 2025다210307 (2025.6.12.) — ❌ 전 건물주 때 연체 → 새 건물주도 거절 가능
- 임대차기간 중 3기 이상 연체한 사실이 있으면, 건물을 산 새 주인이 연체채권을 넘겨받지 않았어도 갱신을 거절할 수 있고 권리금 보호의무도 없다고 했습니다.
- 새 주인이 ‘연체 없다’고 확인했으니 신의칙 위반이라는 임차인 주장도 받아들여지지 않았습니다(2025.6.12.).
판례 3: 합의해지 뒤 기간은 연체로 못 센다
⚖️ 대법원 2019다249831 (2020.11.26.) — ⭕ 해지 이후 기간까지 넣은 3기 연체 주장 배척
- 건물주는 임차인이 3기 이상 연체해 권리금 보호 대상이 아니라고 했지만, 법원은 해지 통보가 도달한 무렵 합의해지됐다고 보고 그 뒤 기간까지 넣어 3기 연체로 볼 수 없다고 했습니다. 권리금 배상은 유지됐습니다.
판례 4·5: 코로나 특례기간 연체분의 충당 순서
⚖️ 대법원 2022다309337 (2023.4.13.) — ❌ 특례기간 연체분은 후순위 충당
- 임차인이 일부만 갚은 경우, 합의나 임차인의 지정이 없으면 민법 법정충당에 따라 이행기가 온 연체 차임부터 충당되고, 그중 특례기간 연체분은 임대인 권리 행사가 제한돼 변제이익이 적으므로 다른 연체보다 나중에 충당된다고 했습니다.
- 임대인이 지정충당을 하더라도 그것이 특례(제10조의9)의 취지에 반하면 적용할 수 없고, 임차인에게 불리한 약정은 제15조에 따라 무효라고 했습니다.
⚖️ 대법원 2023다247399 (2023.10.26., 파기환송) — △ 같은 법리로 원심 파기
- 특례기간 연체 차임을 먼저 갚은 것으로 본 원심을 같은 법리로 파기했습니다.
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 권리금은 2015년 5월 13일 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3~제10조의7이 생기면서 법에 들어왔습니다. 2018년 10월 16일 개정으로 보호기간이 ‘종료 3개월 전’에서 ‘종료 6개월 전부터 종료 때까지’로 늘었습니다.
- 2026년 5월 12일 시행된 개정은 관리비 내역 제공(제19조의2)에 관한 것이고, 권리금 조문은 바뀌지 않았습니다.
- 갱신요구권 행사 기간은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다(제10조 제1항). 연체 이력이 있다면 이 기간 전에 건물주와 따로 합의를 해 두는 편이 안전합니다.
연체가 생겼을 때 임차인이 할 일
- 연체 금액이 3기분에 닿기 전에 갚기 (연속 여부보다 합계가 기준)
- 일부만 갚을 때는 어느 달 차임에 충당하는지 문자·이체 메모로 지정하기
- 건물이 팔릴 때 연체 이력이 있다면 새 건물주와 갱신 조건을 서면으로 정리하기
- 월세 영수증·이체 내역을 계약 기간 전체 보관하기 (변제 증명은 임차인 몫)
- 분쟁이 커지면 소송 전 조정 신청 검토하기 (13편)
상가 보증금을 지키는 방법은 상가 최우선변제금 계산법 (월세×100 환산보증금 넘으면 0원), 권리금 쟁점 전체는 상가권리금 판례 총정리에 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 3기 연체는 3개월 연속으로 밀려야 하나요?
법은 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록’ 연체한 경우로 정합니다(상임법 제10조 제1항 제1호, 제10조의8). 연속 여부가 아니라 밀린 금액의 합계가 3기분에 이르렀는지가 기준입니다.
Q. 밀린 월세를 나중에 다 갚으면 괜찮지 않나요?
갱신 거절과 권리금 보호 상실에서는 아닙니다. 대법원 2020다263635는 임대차기간 중 3기 연체 ‘사실’이 있었다면 갱신을 요구할 당시 연체액이 3기에 못 미쳐도 임대인이 거절할 수 있고 권리금 보호의무도 없다고 했습니다.
Q. 코로나 때 밀린 월세도 똑같이 보나요?
2020.9.29.부터 6개월간 연체분은 갱신거절·권리금 제외·해지 사유 계산에서 빼 줍니다(제10조의9). 다만 일부만 갚으면 그 특례기간 연체분은 다른 연체보다 나중에 충당돼, 다른 기간 연체가 먼저 정리됩니다(대법원 2022다309337, 2023다247399).
🔗 상가 권리금 판례 연재 — 권리금 회수기회 보호
📚 확인한 자료 (2026년 10월 21일 기준)
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의8(차임연체와 해지: 연체액이 3기 차임액에 달하면 해지) — 2026.5.12 시행본
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조(계약갱신 요구 등: 3기 연체·철거 재건축 등 거절 사유, 전체 10년) — 2026.5.12 시행본
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등: 종료 6개월 전부터, 손해배상 한도, 시효 3년) — 2026.5.12 시행본
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례: 2020.9.29부터 6개월 연체분) — 2026.5.12 시행본
- 대법원 2020다263635 (2021.5.27.) 원문
- 대법원 2025다210307 (2025.6.12.) 원문
- 대법원 2019다249831 (2020.11.26.) 원문
- 대법원 2022다309337 (2023.4.13.) 원문
- 대법원 2023다247399 (2023.10.26. 파기환송) 원문
※ 이 글은 2026년 10월 21일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 소송·계약 전에는 변호사·세무사나 대한법률구조공단(국번 없이 132) 상담을 받으세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.