매각불허가 판례 총정리, 낙찰 뒤 매각을 되돌린 사건과 막힌 사건을 상황별로 — 감정·명세서·농취증·송달·즉시항고 (대법원 2001마1047·2009마2252 등)

매각불허가 판례를 찾는 분들이 정말 궁금한 것은 “내 상황에서 매각불허가를 받아낼 수 있나, 무엇을 언제까지 내야 하나”입니다. 매각불허가는 법원이 매각결정기일에 매각을 허가하지 않는 결정으로, 이의신청이 정당하거나 「민사집행법」 제121조의 사유가 있으면 내려집니다(제123조).

이 글은 국가법령정보센터에서 판결문 1,839건을 내려받아 걸러낸 419건을 끝까지 읽고, 그중 매각허가·불허가가 판단된 사건을 상황별로 정리한 총정리입니다. 아래 표에서 내 상황을 찾아 해당 편으로 가시거나, 판례 지도를 펼쳐 사건을 직접 찾아보세요. 2026년 10월 29일 기준입니다.

매각불허가 판례, 상황별로 찾기

경매 판례 지도 — ② 낙찰 후 매각불허가 폴더

묶음 → 쟁점 → 사건 순서로 펼쳐집니다. 검색창에 사건번호나 단어(예: 감정, 농취증, 유치권)를 넣으면 바로 찾아 줍니다. 입찰 전 권리분석(가장임차인)·배당·인도 단계 판례도 같은 지도에 있습니다.

묶음별 연재 목록

🔨 낙찰자가 받아내는 길 — 감정·명세서·자격·착오

• 1편 · 감정평가 잘못 매각불허가, 면적·구조물 빠진 감정은 뒤집혔다 — 판례 23건
  감정이 ‘물건 그대로’를 평가하지 않았다면 최저가의 중대한 흠
• 2편 · 감정가보다 싸게 낙찰, 불허가 사유가 될까 — 판례 13건
  값이 싸다는 사실만으로는 매각이 뒤집히지 않았다
• 3편 · 일괄매각 매각불허가, 공장 토지·건물·기계를 따로 팔면 뒤집혔다 — 판례 13건
  한 몸처럼 쓰이는 물건을 쪼개 팔면 ‘일괄매각 결정의 중대한 흠’
• 4편 · 매각기일 공고 하자, 면적 1,507㎡를 15.7㎡로 적은 경매는 불허가됐다 — 판례 18건
  공고는 매수 희망자가 보는 유일한 정보 — 크게 틀리면 불허가
• 5편 · 매각물건명세서 하자, 대항력 있는 임차인을 잘못 적으면 불허가 — 판례 13건
  매수 희망자의 판단을 바꿀 만큼 틀렸으면 ‘중대한 흠’
• 6편 · 낙찰 후 유치권 신고, 매각불허가 받을 수 있나 — 판례 13건
  유치권은 ‘성립 여지’가 갈랐다 — 명백히 없으면 매각은 그대로
• 7편 · 경매 면적 오류·건물 합체, 이럴 때 매각불허가 — 판례 11건
  물건이 서류와 ‘같은 물건’이 아니면 불허가, 단순 오기는 유지
• 8편 · 낙찰 후 화재·훼손, 매각허가결정 취소신청과 대금 감액 — 판례 6건
  훼손·권리변동은 확정 뒤에도 ‘대금 낼 때까지’ 취소신청
• 9편 · 입찰가 잘못 기재, 0 하나 더 써도 불허가 사유 아니다 — 판례 6건
  착오로 높게 쓴 것은 제121조 어디에도 해당하지 않는다(대법원)
• 10편 · 농취증 미제출이면 매각불허가 — 판례 17건
  매수 자격은 ‘매각결정기일까지’ 갖춰야 한다
• 11편 · 입찰보증금 부족·잘못 공고된 보증금, 매각불허가 판례 — 판례 7건
  보증 조건이 틀리면 절차의 중대한 잘못 — 입찰자 쪽 잘못은 그 사람만

🏠 채무자·소유자가 막는 길 — 송달·변제·무잉여

• 12편 · 경매 송달 누락·기일통지 누락, 매각을 뒤집을 수 있나 — 판례 30건
  통지를 못 받은 ‘본인’이 다투면 대금·배당 뒤에도 뒤집힌다
• 13편 · 경매 변제 집행정지, 언제까지 내야 매각이 멈추나 — 판례 51건
  임의경매와 강제경매에서 ‘마지막 날’이 다르다
• 14편 · 무잉여 매각불허가, 남을 것이 없으면 낙찰가가 나와도 불허 — 판례 13건
  남을 가망이 없으면 매각허가 단계에서도 직권 불허
• 15편 · 매각기일 진행 하자, 1시간 전에 끝내거나 호창 없이 추가입찰하면 불허가 — 판례 8건
  집행관이 정해진 순서를 건너뛰면 ‘그 밖의 중대한 잘못’

⏱️ 누가·언제·어떻게 — 이의와 즉시항고

• 16편 · 매각허가 이의 이해관계인, 가처분권자·가등기권자·응찰 예정자는 항고 못 한다 — 판례 28건
  다툴 자격은 등기·권리신고로 정해진다 — 허가결정 때까지
• 17편 · 매각허가결정 즉시항고, 1주 기한·보증 10분의 1을 놓쳐 각하된 판례 65건 — 판례 65건
  사유보다 먼저 지는 곳 — 기한과 보증
• 18편 · 공유자 우선매수, 채무자인 공유자에게 허가하면 불허가 — 판례 16건
  우선매수권은 ‘자격 있는 공유자’가 ‘정직하게’ 쓸 때만

💰 불허가·취소 뒤 — 보증금·재매각·손해배상

• 19편 · 매각불허가 보증금 반환과 재매각, 언제 돌려받고 언제 몰수되나 — 판례 18건
  불허가는 돌려받고, 미납·재매각은 몰수 — 그리고 ‘대금 낼 때까지’
• 20편 · 경매 국가배상, 법원 잘못으로 낙찰이 뒤집힌 낙찰자는 배상받았다 — 판례 8건
  법원 공무원의 절차 잘못과 낙찰자 손해 — 인과관계가 인정됐다

매각불허가를 생각할 때 먼저 확인할 것

1. 지금 단계 — 매각결정기일 전(이의) / 허가결정 뒤 1주 안(즉시항고) / 확정 뒤 대금 납부 전(취소신청)
2. 내가 다툴 자격이 있는 이해관계인·매수인인지
3. 내 이유가 제121조 7가지 중 무엇인지 — ‘비싸다·싸다·마음에 안 든다’는 사유가 아님
4. 증거: 감정평가서·건축물대장·명세서·공고·기일조서·송달 기록
5. 항고 보증 10분의 1을 공탁할 수 있는지, 기각되면 어떻게 되는지

입찰 전 권리분석에서 가짜 임차인을 가려내는 판례는 경매 가장임차인 판례 총정리에, 경매 기초는 매각물건명세서 보는 법와 말소기준권리로 권리분석 하는 법에 정리해 두었습니다.

자주 묻는 질문

Q. 매각불허가 사유에는 어떤 것이 있나요?

「민사집행법」 제121조가 정한 7가지입니다. 판례에서 실제로 받아들여진 것은 매각 공고·최저가 잘못, 감정평가 잘못(현황·부합물·대지권 누락), 명세서의 중대한 흠, 농취증 미제출, 매각기일 진행 잘못, 통지 누락 등이었습니다. 각 편에 사건별로 모았습니다.

Q. 입찰가를 잘못 써서 매각불허가를 받을 수 있나요?

대법원 2009마2252는 착오로 원래보다 높은 가격을 쓴 것은 제121조 어디에도 해당하지 않아 불허가 사유가 아니라고 봤습니다. 9편에서 같은 사건의 항고심과 대법원 결론을 비교했습니다.

Q. 매각허가결정이 이미 났다면 무엇을 해야 하나요?

고지받은 날부터 1주 안에 즉시항고장을 내고 매각대금 10분의 1을 보증으로 공탁해야 합니다(제15조·제130조). 판례상 이 기한과 보증 때문에 각하된 사건이 매우 많았습니다. 17편을 먼저 보시고, 구체적인 사건은 변호사·법무사와 상담하세요.

※ 이 글은 2026년 10월 29일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 매각불허가·즉시항고는 기한이 짧고(고지받은 날부터 1주) 보증 요건이 있으니, 구체적인 사건은 변호사·법무사와 상담하거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)을 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.