📌 결론부터: 중도금을 받은 뒤 다른 사람에게 팔아 등기까지 넘기면 배임죄, 계약금만 받은 단계에서는 배임죄가 아니었다
- 계약금 단계: 계약금만 받고 다시 판 매도인은 무죄였습니다(대법원 85도1873). 약정 계약금을 다 받지 못한 상태도 마찬가지였고(2007도379), 두 번째 매수인에게서 계약금만 받은 것은 배임 미수의 시작으로도 보지 않았습니다(2002도7134).
- 중도금 이후: 대법원 전원합의체(2017도4027)는 중도금을 받으면 매도인이 타인의 사무를 처리하는 자가 된다며 배임죄를 인정했습니다. 매수인 앞으로 가등기를 해 줬어도 결론은 같았습니다(2019도16228).
- 민사: 두 번째 매매는 원칙적으로 유효했고(86가합221) 짜고 꾸민 가장매매만 무효였습니다(92다51747). 매수인 배상은 위약금 약정이 있으면 그 금액까지였습니다(93다17638·92다30320).
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 계약금(또는 중도금)을 보냈는데 매도인이 같은 집을 다른 사람에게 팔았다
☐ 등기부를 떼 보니 소유자가 바뀌었거나 다른 사람 앞으로 가등기·근저당이 생겼다
☐ 매도인을 배임으로 고소할 수 있는지, 민사로 얼마를 받을 수 있는지 궁금하다
☐ 매도인 입장에서 중도금을 받은 뒤 더 좋은 조건의 매수인이 나타났다
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
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🤝부동산 계약 분쟁
💸가계약금
🧩① 가계약금이 계약금 일부인가⚖️ 민법 제563조(매매)·제565조(해약금)
↩️② 가계약금 반환⚖️ 민법 제565조(해약금)
✖️③ 배액배상: 매도인 파기·해제 절차⚖️ 민법 제565조(해약금)
🧮④ 계약금 일부만 냈을 때⚖️ 민법 제565조(해약금)
🏠⑥ 전세·월세·분양⚖️ 민법 제565조·제398조 · 약관의 규제에 관한 법률 제3조
🏢⑦ 중개사 책임·사기⚖️ 공인중개사법 제25조·제30조·제32조
🎯⑧ 입장별 실전: 가계약금 제대로 쓰기⚖️ 민법 제565조·제398조 · 공인중개사법 제25조
⚖️해약금·위약금
🚪① 해약금: 계약금 포기·배액상환⚖️ 민법 제565조(해약금)
해약금: 착수 전 포기·배액상환, 위약금 아님
❌대법원분양93다46742공공 택지분양 계약보증금 → 해약금, 배액상환 해제 유효
△대법원매도인 파기66다736배액 제공 없이 해제 통지만 → 해제 효과 없음
❌대법원매수인 파기2005다68295배액 요구하며 해제 통보 → 계약금 포기 해제 아님
⭕대법원매수인 파기2007다72274잔금 소송만으론 착수 아냐 → 포기 해제 OK
△대법원매수인 파기2005다52078위약금 특약 없음 → 계약금 당연 몰취 불가
⭕서울중앙지방법원매수인 파기2012나39225해약금 문구만 있음 → 계약금 몰취 불가
△대법원매수인 파기71다2014중도금 유예 각서 뒤 위약 → 계약금 감액 불가
❌대법원매도인 파기80다629계약금 공탁 이의 없이 수령 → 합의해제, 위약금 기각
❌대법원기타2022다225767해약금까지 정한 합의서 → 예약 아닌 본계약
△서울고등법원매수인 파기2006나60696잔금 청구만으론 착수 아님→포기 해제 OK
❌대법원매수인 파기99다62074매수인이 중도금 낸 뒤 → 계약금 포기 해제 불가
△대법원기타72다867가압류 이유로 배액 지급 → 의무 없는 지급, 배상 불가
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⏱️② 이행 착수⚖️ 민법 제565조(해약금)
이행의 착수: 돈·채권이 움직여야, 준비는 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다1114잔금 찾아가 알림 → 착수 인정, 배액 해제 불가
⭕대법원매도인 파기2002다46492중도금 어음 교부 → 이행착수, 배액해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다56954중도금 들고 가 약정 조건 요구 → 이행착수, 해제 무효
⭕대법원매도인 파기2005다39594가계약서에 핵심 조건 있음 → 계약 성립, 배액 해제 불가
⭕대법원매도인 파기80다2197착수 뒤엔 배액을 공탁해도 해제 안 돼
⭕대법원매도인 파기90다17927중도금·잔금 공탁 뒤 배액 공탁 → 해제 무효
⭕대법원매도인 파기70다105매도인이 먼저 이행 시작 → 배액 해제 못 함
❌대법원매수인 파기99다62074매수인이 중도금 낸 뒤 → 계약금 포기 해제 불가
⭕대법원매도인 파기94다17659중도금·입주 뒤 재계약서 계약금 2배 → 해제 안 됨
❌대법원매도인 파기79다1663잔금 받아 가라 전화 → 착수 아님, 배액 해제 됨
❌대법원매도인 파기2008다62427토지거래허가만 받음 → 이행 착수 아님, 배액 해제 가능
❌대법원매도인 파기97다9369허가 전 잔금 공탁·소송 → 이행착수 아님, 배액해제 OK
⭕대법원매수인 파기2007다72274잔금 소송만으론 착수 아냐 → 포기 해제 OK
△서울고등법원매수인 파기2006나60696잔금 청구만으론 착수 아님→포기 해제 OK
⭕대법원매도인 파기91다25369중도금 공탁 뒤 → 배액 공탁해도 해제 안 됨
⭕대법원기타91다39986중도금 공탁 뒤 배액 제공→해제 무효
⭕대법원기타83도1132착수 뒤 해약 통고 무효 → 이식한 매수인 무죄
❌서울고등법원매도인 파기2007나9858산지전용허가 받은 것 → 이행착수 아님, 2배 해제 유효
❌서울지방법원동부지원기타99가합4427배액·포기 조항은 이행 끝나면 적용 안 됨
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중도금 미리 입금: 잔금일이 누구를 위한 기일인지로 갈림
⭕대법원매도인 파기2004다11599중도금 미리 제공 → 배액 공탁 해제 무효
⭕대법원매도인 파기2006재다218기일 전 중도금 제공도 착수 → 배액 해제 막힘
⭕대법원매도인 파기71다1276잔금 먼저 내밀면 배액 해제 못 함
❌대법원매도인 파기91다22322중도금 먼저 입금 → 배액 해제 무효(배상은 기각)
❌대법원매도인 파기92다31323해제 통지 뒤 기습 중도금 입금 → 해제 유효
⭕의정부지방법원분양2021가합50123잔금 일부 먼저 송금 → 이행착수, 배액해제 무효(1심)
❌서울고등법원분양2022나2005213축 생신 명목 선송금 → 이행착수 아님, 배액해제 OK
❌대법원매도인 파기2022다256624잔금일 전 몰래 일부 송금 → 이행착수 아님, 해제 유효
❌대법원매도인 파기2022다286656잔금일이 매도인 이익이면 기일 전 송금 무력
❌대법원매도인 파기2023다271491보증금 승계 거래 → 잔금 전 배액 해제 가능
⭕대법원매도인 파기74다262묶음 매매 일부 이행 → 나머지 배액 해제 불가
⭕서울고등법원매도인 파기2003나37862중도금 먼저 제공 → 매도인 배액 공탁 해제 무효
⭕전주지방법원매도인 파기2016나1024잔금 공탁 뒤 해제 통지 → 매도인 해제 불가
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💵③ 2배 돌려주는 방법⚖️ 민법 제565조(해약금)·제460조(변제제공의 방법)
배액배상: 약정 계약금 2배를 실제로 내밀어야 해제
⭕대법원매도인 파기66다699배액 안 내밀고 해제 통보만 → 해제 무효
⭕대법원매도인 파기91다33612배액 안 주고 해약 통보만 → 해제 안 됨
⭕서울고등법원매도인 파기2006나15368계약금 원금만 반환하고 파기 → 해제 불인정
△대법원매도인 파기91다3055계약금 예치만으론 배액 제공 아님
❌대법원매도인 파기72다2243배액 일부만 내밀면 해제 효력 없음
❌대법원매도인 파기91다2151배액 들고 나가면 해제, 공탁은 불필요
❌대법원매도인 파기80다2784배액 내밀며 해제 → 상대 거절해도 해제됨
❌대법원매도인 파기91다35670모자란 공탁 채워 넣음 → 배액 해제 유효
△대법원매도인 파기72다1777배액 공탁금 유보 없이 수령 → 해제 효과 발생
⭕대법원매도인 파기2014다231378일부 받은 돈 2배 반환 → 해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기2007다73611계약금 덜 받은 매도인도 마음대로 파기 못 해
❌제주지방법원임대차88나100나눠 낸 계약금도 계약금 → 임대인 2배 반환 해제 유효
⭕전주지방법원매수인 파기84나457다음날 받은 돈은 계약금 아님→반환
⭕대법원매도인 파기91다9251현금보관증 계약금도 배액 없이 해제 못 해
❌서울고등법원매도인 파기2006나107557계약금 들어오기 전 파기 → 배액 안 줘도 됨
❌대법원매수인 파기2015다229006계약금 1천만 내고 버팀 → 매도인 해제 인정
△서울고등법원매도인 파기66나2060계약금만 돌려주겠다 통고 → 배액해제 아님
❌대법원매도인 파기2020다213364배액 제공 없으면 해제 아님→매수인 패소
△대법원매도인 파기4281민상362잔금기일 뒤 배액 반환 항변 → 판단누락 파기
△대법원매도인 파기66다736배액 제공 없이 해제 통지만 → 해제 효과 없음
❌대법원매도인 파기80다629계약금 공탁 이의 없이 수령 → 합의해제, 위약금 기각
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🔒④ 해약금 배제 특약⚖️ 민법 제565조(해약금)·제105조(임의규정)
해약금 배제 특약: 있으면 2배 공탁해도 해제 못 함
⭕대법원매도인 파기2008다50615해약권 배제 특약 → 배액 공탁해도 해제 못 함
⭕대법원매도인 파기2005다41153해약금 배제 특약 → 매도인 배액 해제 무효
❌대법원임대차2019다219953해제 배제 특약·입점 거절 → 권리금 반환 없음
⭕대법원매도인 파기79다1595통지 없이 해약 계약금 조항 → 자동해제 아님
⭕대법원매도인 파기80다851자동해제 조항 → 통지 없인 해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기91다21954인쇄된 자동해약 조항 무효 → 배액 없이 해제 안 됨
❌수원지방법원매수인 파기2020나100922잔금 기한 도과 실효 특약 → 계약 효력 상실
❌서울고등법원매도인 파기78나2201약정해제 특약대로 공탁 → 이행착수 주장 안 통함
❌대법원매도인 파기2004다51054항소심에서 배액 공탁 후 해제 → 인정
⭕부산고등법원매도인 파기2003나6521잔금 내밀었는데 거절 후 배액 공탁 → 해제 무효
⭕대법원기타2004다22971배액 배상 해제조항은 약정해제권으로 봄
⭕대법원매도인 파기79다2019위약금 조항을 3배 공탁 → 해제 불인정
⭕광주고등법원매수인 파기78나293자동해약 조항 → 매도인 이행제공 없으면 무효
⭕대구고등법원매도인 파기75나134매수인 잔금 공탁 후 → 매도인 배액 해제 불가
⭕대법원매도인 파기80다1815자동해약 문구는 최고 생략 아님 → 파기환송
❌서울중앙지방법원분양2024나70595분양 가계약금 법 위반 주장 → 해제 안 됨
❌의정부지방법원고양지원분양2011가합2128입주 지연 기한 당일 사용승인 → 약정해제 불가
❌서울고등법원매수인 파기2016나2071936질의회신만으로 인허가 불가 주장 → 무효 조항 불인정
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📝⑤ 위약금 특약⚖️ 민법 제398조(배상액의 예정)
계약 파기 위약금: 특약 없으면 계약금 몰수 못 함
⭕대법원기타92다23209위약금 특약 없으면 → 계약금 당연 몰취 안 됨
⭕대법원매수인 파기2007다24930위약금 특약 없으면 → 계약금 몰수 못 함
△대법원매수인 파기2005다52078위약금 특약 없음 → 계약금 당연 몰취 불가
⭕대법원매수인 파기2013다14569위약금 특약 없으면 → 계약금 자동 몰수 안 됨
❌대법원기타94다51109위약금 특약 없으면 계약금≠손해배상 예정
⭕대법원매수인 파기76다1306중도금 일부 이의 없이 받음 → 바로 몰수 못 함
❌대법원기타92다5546양쪽이 위약금 특약 인정 → 매수인 계약금 반환 파기
❌대법원매수인 파기2013다33423매수인 파산 해제도 계약금 몰취 조항 적용
❌대법원매수인 파기2007다30393허가신청 일부러 안 한 매수인 → 계약금 몰취
⭕서울중앙지방법원매수인 파기2012나39225해약금 문구만 있음 → 계약금 몰취 불가
⭕서울고등법원기타2018나2041069허가 불가로 사업 무산 → 몰취 각서 있어도 계약금 반환
△서울고등법원매수인 파기2008나67530매수인 잔금 미지급 해제 → 계약금 위약금 공제
△대법원매수인 파기95다54693위약금 특약 없음 → 가계약 계약금 반환
△대법원매도인 파기96다14616위약금 약정 없으면 → 배액 청구 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다11821중도금 수령 거절·연락 두절 → 매수인 즉시 해제 가능
△대전고등법원매수인 파기2013나20671위약금 조항 불분명 → 위약 매수인 계약금 반환
❌대법원매수인 파기72다1513매도자 해제 시 배액 조항 → 위약금 아님
△대법원기타2017다284236위약금 약정 없이 해제 → 법정이자 손해 불인정
❌광주고등법원기타2005나8384위약금 조항 삭제 후 배상 → 호의 지급
⭕대법원기타2006다84874가압류만으로 배액 지급 → 의무 아닌 호의 지급
❌서울고등법원매수인 파기69나3684알고 산 하자로 해제 주장 → 계약금 몰수
❌지방법원 서부지원매수인 파기서부지원-2019-가단-106710매수인 위약 계약금 몰취 → 반환 담보 근저당 말소
△대법원매수인 파기93다59526허가구역 매수인 철회 → 계약금 몰취·중도금 반환
❌대법원매수인 파기2008다15377허가 협력의무 안 지켜 불허가 → 매수인 계약금 몰취
△대법원매도인 파기99다72460해약통지 뒤 계약금만큼 가압류 → 확정적 무효 여지
⭕서울고등법원매수인 파기4291민공792인감증명 없이 서류만 준비 → 계약금 몰취 불가
⭕서울고등법원매도인 파기2011나85552인감증명 없이 자동해제 통지 → 계약금 반환
❌서울고등법원매도인 파기75나167잔금 못 낸 매수인 배액 청구 → 기각
⭕대법원매수인 파기67다813매도인 체납 압류 남아 잔금 거절 → 매수인 위약 아님
⭕대법원매도인 파기4285민상18매도인 준비 없이 즉시 해제→무효 취지
△대법원매수인 파기86다카1907계약금 반환 약정 → 매도인 손해배상권 포기 아님
⭕대전지방법원중개사2015나104495중개사가 자기 집 직접 팔아 → 계약 무효, 계약금 반환
⭕부산고등법원매수인 파기2023나57312산업용지 처분제한 위반 매매 무효 → 계약금 반환
△대구고등법원매수인 파기86나1510땅 83% 건축 불가 착오 → 계약금·중도금 반환
△제주지방법원매도인 파기2008가단3007불법 특약 계약 무효 → 배액 대신 계약금만 반환
⭕대법원기타83다카552허가 조건부 매매, 계약금 반환 다시 심리
△대법원매도인 파기97다7356허가 불가 토지 → 배액 대신 낸 돈 전액 반환
❌대법원매수인 파기90다카7026고층 불가 땅 착오 취소 → 계약금 반환 기각
△대구고등법원매도인 파기2016나22326지위양도 배액 청구 기각 → 무권대리라 계약금만 반환
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손해배상액의 예정: 증명 없이 받고 그 이상은 못 받음
❌대법원매도인 파기87다카3101배액 약정 있으면 → 손해 더 커도 배액까지만
❌대법원매도인 파기89다카26250배액 약정 있으면 그 이상 손해는 못 받아
⭕대법원기타2017다220416합의해제엔 원래 위약금 조항 적용 안 됨
⭕대법원매도인 파기76다1699남의 땅 매매 → 위약금 조항과 별개로 책임
△대법원기타80다2185계약금 반환 지체 → 배액 배상 사유 아님
△대법원기타65다1427계약금 배액 위약금 조항 → 약정 인정, 주문 불특정 파기
⭕인천지방법원매도인 파기2004가합14327매도인 귀책 해제 → 계약금 배액 전액 인정
⭕대구고등법원매도인 파기79나1176매도인 선이행 방치 → 계약금 반환+배액
△서울고등법원기타79나3229도로편입 하자로 해제 → 계약금만 반환, 배액은 안 됨
△수원지방법원매도인 파기91가합19923계약금은 반환, 매수인 지체 탓이라 배액은 불가
△서울고등법원기타2015나2013759매입 기한 넘김만으로 → 5배 위약금 불인정
⭕제주지방법원기타제주지방법원-2021-가단-63480분할등기 불이행 손해 예정 → 잔금과 상계 인정
⭕서울고등법원기타72나186타인 땅 매도 → 계약금 배액 조항 넘어 시가 배상
△서울고등법원매도인 파기69나729쌍방 귀책 이행불능 → 배액 없이 계약금만 반환
△서울지방법원남부지원매도인 파기84가합1002담보권자 매도 후 이행불능 → 계약금 배액 배상
△대법원매도인 파기80다916배액 위약금 소송 후 취하 → 해제 효력 유지
△대법원기타82다카1366위약 손해배상 조항만 있음 → 해제권 배제 아님
△대법원매도인 파기89다카25134허가 특약을 남 명의로 추진 → 이행 준비 아님
❌대법원매도인 파기91다26935계약서에 없는 채무 공제 → 배액 청구 파기
❌서울고등법원매수인 파기2016나2047049의무 안 지켜 해제 → 10% 위약금과 상계, 반환 0원
❌대법원매도인 파기91다7620허가구역 해제조건부 계약 무효 → 배액 위약금 못 받음
❌대법원매도인 파기93다22043허가 전 토지 → 전매 위약금 손해 청구 불가
⭕서울민사지방법원매도인 파기90가합32952허가 전 잔금 미지급 → 해제 불가, 협력의무
△대법원매수인 파기2014다227225잔금 미지급 중 매도인 약정해제 → 이행거절 아님
❌서울고등법원매수인 파기75나1403예고등기만으로 해제 → 계약금 배액 청구 기각
△서울고등법원매도인 파기2021나2038063소송 중 이중매도 → 반환+계약금만큼 배상
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분양·조합 위약금: 대개 10%, 과다·미설명은 예외
❌대법원분양2025다213488조합 탈퇴 위약금 → 1층 분담금 기준 10%
△대법원분양2025다213608지주택 세대주 변경 자격상실 → 위약금 10% 공제 가능
△대전지방법원천안지원분양2023가합101281조합원 자격 상실 위약금 → 낼 때 된 분담금의 10%만
△창원지방법원분양2019가합52860조합 탈퇴 시 위약금 10% 공제 후 환불
❌서울중앙지방법원분양2024가단5029447시공사 회생 이유 해제 → 계약금 10% 몰취 유지
△대법원분양97다13306공단 분양 10% 위약금 약관 → 유효, 파기환송
△서울지방법원분양2000나101분양 중도금 체납 해제 → 10%만 공제, 연체료 공제 무효
⭕대법원분양95다33726계약금 몰취도 과하면 감액 심리 → 파기환송
△대법원분양2010다22415잔금 미납 해제, 계약금+개발비 27% → 과다 감액 여지
⭕서울고등법원분양2020나2046081위약금 설명 안 함 → 분양 계약금 전액 반환
⭕대법원분양2011다83240보증 환급 후에도 분양 10% 위약금 인정
△부산지방법원분양2006가합20972분양사 위반, 위약금 조항 일방뿐 → 원상회복만 인정
△서울중앙지방법원분양2007가합68713상가 잔금 미납 해제 → 계약금 몰취, 중도금 반환
△수원지방법원분양2009가합6212입주 3개월 지연→계약금 반환+위약금
△청주지방법원분양2009가합1075기둥 설명 안 한 상가 분양 해제 → 위약금 30%만
△서울고등법원분양2010나53282분양 입주지연 해제 → 10% 위약금 감액 안 됨
⭕인천지방법원분양2019나66012분양 계약서 사본 안 줘 → 계약 무효, 전액 반환
△서울중앙지방법원분양2020가단5231440위약금은 은행 양도 대상 아님→10% 지급
△서울중앙지방법원분양2020가합581802입주지연 위약금 10% 인정, 계약금은 은행 몫
❌서울고등법원분양97나21842계약금 따로 안 정함 → 배액 위약금 조항 배척
△대법원분양97다37852입주 지연 지체상금 → 계약금 제외 조항 유효
△서울중앙지방법원분양2004가합12146입주 272일 지연 → 지체상금 35%로 감액
△대법원분양94다6529가처분만으로 배액 지급 → 의무 없는 지급
△서울고등법원분양2005나9830분납 2차 계약금 → 중도금 아님, 지체상금 70%
△서울고등법원분양2016나2051246잔금 장기 미납 연체료 60% 초과 → 감액
△부산고등법원분양94나5007지체상금 조항 없는 분양 → 연체료 요율로 인정
⭕대전고등법원분양2010나4996문화재 위험 숨긴 분양 해제 → 위약금 10% 인정
⭕서울고등법원분양2016나2024954분양 잔금 연체금리 15.96% → 연 6%로 감액
❌서울지방법원분양96가합29156낙찰 후 미계약 → 입찰보증금 5% 몰취 유효
△대법원분양2025다209893연체료 조항만으로 동시이행 포기 아님 → 환송
⭕대법원분양98다33260귀책 불문 10% 몰취 약관 → 위약벌 무효
⭕대법원분양97다40131분양 보증금 귀속 위약벌 약관 → 약관규제법 무효
❌대법원분양99다4634택지 10% 선수금 귀속 → 손해배상 예정 유효
⭕광주지방법원분양98가합9108선수금 10% 몰수 약관 → 위약벌 약관무효 반환
❌대법원분양95다48117낙찰 후 계약 포기 → 5% 입찰보증금 몰취 유효
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
전세 위약금: 특약 있어야 몰수, 10%는 대개 유지
⭕대법원임대차79다217위약금 특약 없는 임대차 → 계약금 몰취 불가
❌대법원임대차95다11429임차인 몰수 조항만 있음 → 임대인 위약금 없음
△대법원임대차88다카13332계약서 배액변상 조항 → 해약금 아닌 위약금 인정
⭕대법원임대차68다626배액 위약금 청구=해제 의사, 지급 명령
❌대법원임대차90다카25383보증금 잔금 미납 해제 → 배액 배상 없음
△대법원임대차2014다209227잔금 3일 뒤 해제 → 10% 위약금 감액 불가
△수원지방법원임대차86가합295보증금 대비 과한 계약금 몰취 → 일부 감액 반환
❌대구고등법원임대차2017나21191보증금 공탁 후 인도 지체 → 위약금 3천만 원 절반 감액
△대법원임대차2001다62091전세금 20% 위약벌 → 10% 초과 무효
△대법원임대차2009다20475보증금 10% 위약금 약관 → 위약벌도 약관통제 환송
❌대법원임대차2013다63257계약금 몰취가 위약벌이면 → 감액 안 됨
⭕서울동부지방법원임대차2022나20308명도 위약금 특약 매도 → 임차인 합의금 2억 인정
❌창원지방법원임대차2008나12228차임 연체 해지 위약금 10% → 위약벌 인정
❌대법원임대차92다46905매출누락 10배 위약벌 → 감액 불가 유효
❌부산고등법원(창원)임대차부산고등법원-창원-2012-나-1804불량기름 판매시 보증금 몰취 특약 → 위약벌 인정
△대법원임대차2022다311736회생 임차인 보증금서 위약벌 공제 → 불가 환송
△수원지방법원성남지원임대차2012가단207288잔금 3일 지연 해제 → 계약금 5200만 중 1000만 몰취
❌서울중앙지방법원임대차2020가합527549회생 중도해지 위약벌 → 보증금 공제, 반환 기각
❌서울고등법원임대차2022나2016305위약금 보증금 공제 특약 → 보증금 반환 0원
❌창원지방법원임대차창원지방법원-2011-가합-2678보증금 몰취 특약 위약벌 인정 → 감액 불가
△대전고등법원임대차대전고등법원-2014-나-14533주유소 임대 피해보상금 과다 → 실손해로 감액
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
✂️⑥ 위약금 감액⚖️ 민법 제398조 제2항
위약금 감액: 10%는 대개 그대로, 크게 넘으면 감액
⭕대법원매도인 파기90다14478대금 10% 위약금은 관행 → 절반 감액 파기
❌대법원매수인 파기92다41719대금 8% 계약금 몰취→감액 부당
❌대법원매수인 파기2010다10382대금 10% 계약금 몰수 → 과다 아님, 감액 안 됨
❌대법원매수인 파기2008다46906계약금 10% 몰취는 관행→감액 안 됨
❌대법원매수인 파기2004다3543대금 10% 계약금 몰취 → 감액 안 됨
△대법원매수인 파기2017다221396대금 26% 계약금 몰취 → 감액 여지, 파기환송
△대법원매수인 파기2020다253379공매 후 가처분으로 잔금 지체 → 위약금 40% 감액
⭕대법원매수인 파기95다40076잔금 연기하며 중도금까지 포기 약정 → 감액
△대법원매수인 파기90다카27068중도금 포기 약정→대금 10%로 감액
△대법원매수인 파기2002다73852되팔아 손해 없으면 계약금 몰취 50% 감액
△서울고등법원매수인 파기85나2825대금 50% 계약금 몰취 → 10%로 감액, 나머지 반환
△서울중앙지방법원매수인 파기2021나38484대출 직전 변심 → 계약금 몰취 정당
△서울고등법원기타2015나2021378늦게 보낸 계약금 → 계약 불성립, 돈은 반환
△광주고등법원매수인 파기75나155이미 낸 114만 원 전부 몰취 약정 → 70만 원으로 감액
❌대법원매수인 파기89다카10811계약금 감액은 거래관행까지 따져야 함
❌대법원매수인 파기92다22190계약금+점유사용료 위약금 → 유효·감액 안 됨
△광주고등법원매수인 파기92나3754매수인 위약에도 몰취액 과다 → 일부 반환
△대구지방법원매수인 파기2001가합2291정산금 1.21억 취소→4천만원만 공제
△서울고등법원매수인 파기2001나66217IMF로 할부 연체 → 위약금 10%를 5%로 감액
❌부산지방법원매수인 파기2008가합11750잔금 못 낸 매수인 계약금 26억 몰취
❌서울고등법원매수인 파기2014나2009234매도인 손해 없어도 계약금 10%는 감액 안 돼
❌대법원매수인 파기2018다210775대리권 없다며 계약금 반환 요구 → 몰취
❌서울중앙지방법원매수인 파기2018가합546745잔금 연체 → 48억 계약금 전액 몰취(1심)
△서울고등법원매수인 파기2019나2043550잔금 연체 몰취 → 항소심서 40% 감액 반환
❌대법원매수인 파기86다카2070매수인 도피, 대금 35% 몰취 → 감액 불인정
△대법원매수인 파기71다2014중도금 유예 각서 뒤 위약 → 계약금 감액 불가
△대법원매수인 파기87다카685오해로 중도금 중단 → 해제, 위약금 절반 감액
❌대법원매수인 파기95다34095중도금 미지급 해제, 계약금 전액 가압류 → 초과분 배상
△서울중앙지방법원매수인 파기2013가합501365공매 잔금 연체 해제 → 위약금 80%로 감액
△대구고등법원매도인 파기80나1014계약금만 돌려주고 파기 → 위약금 절반 배상
△서울고등법원매도인 파기85나124근저당 말소 못 함 → 반환+위약금, 단 감액
△광주고등법원매도인 파기88나3023매도인 위약 해제 → 계약금+위약금 절반
⭕대법원매도인 파기97다15371매도인 이행거절 → 계약금+같은액 위약금
△서울고등법원매도인 파기2022나2044713매도인 지상권 설정·소송 → 이행거절, 위약금 20%로 감액
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⚠️⑦ 위약벌⚖️ 민법 제103조(반사회질서)·약관의 규제에 관한 법률 제8조
위약벌: 감액 불가, 과도하면 무효
❌대법원기타2018다248855손해배상과 별도 10억 위약금 → 위약벌 감액불가
⭕대법원기타2012다65973위약벌 명칭이어도 손해배상 예정→감액
⭕대법원매수인 파기2009다60169계약금+땅까지 몰수 약정 → 과다, 감액
❌대법원매수인 파기80다2499위약금 특약 없으면 → 계약금 감액 청구 불가
△대법원기타2005다26277이행 압박용 위약금 → 위약벌, 감액 불가
❌대법원기타2015다239324손해배상과 별도 위약벌 5억 → 감액 불가, 전액 인정
❌대법원임대차2013다63257계약금 몰취가 위약벌이면 → 감액 안 됨
△대법원임대차2001다62091전세금 20% 위약벌 → 10% 초과 무효
⭕대법원분양98다33260귀책 불문 10% 몰취 약관 → 위약벌 무효
⭕대법원분양97다40131분양 보증금 귀속 위약벌 약관 → 약관규제법 무효
△대법원임대차2009다20475보증금 10% 위약금 약관 → 위약벌도 약관통제 환송
❌대법원분양99다4634택지 10% 선수금 귀속 → 손해배상 예정 유효
❌청주지방법원매수인 파기청주지방법원-2019-가단-26724계약금 대신 위약벌 2억 → 공서양속 위반 아님
⭕광주지방법원분양98가합9108선수금 10% 몰수 약관 → 위약벌 약관무효 반환
❌대법원분양95다48117낙찰 후 계약 포기 → 5% 입찰보증금 몰취 유효
❌창원지방법원임대차2008나12228차임 연체 해지 위약금 10% → 위약벌 인정
❌대법원임대차92다46905매출누락 10배 위약벌 → 감액 불가 유효
❌부산고등법원(창원)임대차부산고등법원-창원-2012-나-1804불량기름 판매시 보증금 몰취 특약 → 위약벌 인정
△대법원임대차2022다311736회생 임차인 보증금서 위약벌 공제 → 불가 환송
❌서울중앙지방법원임대차2020가합527549회생 중도해지 위약벌 → 보증금 공제, 반환 기각
❌서울고등법원임대차2022나2016305위약금 보증금 공제 특약 → 보증금 반환 0원
❌창원지방법원임대차창원지방법원-2011-가합-2678보증금 몰취 특약 위약벌 인정 → 감액 불가
△대전고등법원임대차대전고등법원-2014-나-14533주유소 임대 피해보상금 과다 → 실손해로 감액
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🔁⑧ 이중매매·배임⚖️ 형법 제355조(배임)·제356조
이중매매: 중도금 받은 뒤면 배임, 계약금만이면 아님지금 보는 글
🧭⑨ 입장별 구제방법⚖️ 민법 제544조(이행지체와 해제)·민사집행법 제276조·제300조
매수인 구제방법: 집은 가처분, 돈은 가압류
⭕대법원매도인 파기66다699배액 안 내밀고 해제 통보만 → 해제 무효
⭕대법원매도인 파기2004다11599중도금 미리 제공 → 배액 공탁 해제 무효
❌대법원매도인 파기92다31323해제 통지 뒤 기습 중도금 입금 → 해제 유효
⭕대법원매도인 파기93다1114잔금 준비 알리고 그날 가처분 → 착수 인정
⭕서울고등법원매도인 파기2003나37862가처분 뒤 제3자 등기 → 매수인에 대항 못 해
⭕대구고등법원매도인 파기77나120매수인 잔금 공탁 후 배액 공탁 → 해제 안 됨
⭕대법원이중매매92다20163이중매매로 등기 말소 → 말소 당시 시가 배상
⭕대법원이중매매92다51747중도금 뒤 처남에게 가장매도 → 통정허위표시 무효
△대법원매도인 파기99다72460해약통지 뒤 계약금만큼 가압류 → 확정적 무효 여지
❌대법원매수인 파기95다34095중도금 미지급 해제, 계약금 전액 가압류 → 초과분 배상
⭕대법원매도인 파기93다11821중도금 수령 거절·연락 두절 → 매수인 즉시 해제 가능
⭕대법원매도인 파기91다33612배액 안 주고 해약 통보만 → 해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기91다25369중도금 공탁 뒤 → 배액 공탁해도 해제 안 됨
⭕부산고등법원매도인 파기2003나6521잔금 내밀었는데 거절 후 배액 공탁 → 해제 무효
⭕서울고등법원매도인 파기2011나85552인감증명 없이 자동해제 통지 → 계약금 반환
⭕대법원매수인 파기67다813매도인 체납 압류 남아 잔금 거절 → 매수인 위약 아님
△대법원기타72다867가압류 이유로 배액 지급 → 의무 없는 지급, 배상 불가
⭕대법원기타2006다84874가압류만으로 배액 지급 → 의무 아닌 호의 지급
△대법원분양94다6529가처분만으로 배액 지급 → 의무 없는 지급
△의정부지방법원이중매매2016가단20510소송 중 이중매매 문제없다 조언 → 변호사 배상
❌대법원매도인 파기87다카3101배액 약정 있으면 → 손해 더 커도 배액까지만
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
매도인 구제방법: 최고와 내 서류 준비가 먼저
❌대법원매수인 파기2015다229006계약금 1천만 내고 버팀 → 매도인 해제 인정
⭕대법원매수인 파기2007다72274잔금 소송만으론 착수 아냐 → 포기 해제 OK
❌대법원매수인 파기99다62074매수인이 중도금 낸 뒤 → 계약금 포기 해제 불가
⭕대법원매도인 파기4285민상18매도인 준비 없이 즉시 해제→무효 취지
⭕서울고등법원매수인 파기4291민공792인감증명 없이 서류만 준비 → 계약금 몰취 불가
⭕서울고등법원매도인 파기2011나85552인감증명 없이 자동해제 통지 → 계약금 반환
△대법원매수인 파기2014다227225잔금 미지급 중 매도인 약정해제 → 이행거절 아님
⭕대법원매수인 파기2013다14569위약금 특약 없으면 → 계약금 자동 몰수 안 됨
△서울고등법원매수인 파기2008나67530매수인 잔금 미지급 해제 → 계약금 위약금 공제
⭕대법원매도인 파기80다851자동해제 조항 → 통지 없인 해제 안 됨
❌수원지방법원매수인 파기2020나100922잔금 기한 도과 실효 특약 → 계약 효력 상실
❌대법원매수인 파기2005다68295배액 요구하며 해제 통보 → 계약금 포기 해제 아님
⭕대법원매수인 파기76다1306중도금 일부 이의 없이 받음 → 바로 몰수 못 함
❌대법원매도인 파기80다629계약금 공탁 이의 없이 수령 → 합의해제, 위약금 기각
❌대법원매도인 파기92다31323해제 통지 뒤 기습 중도금 입금 → 해제 유효
❌부산지방법원매수인 파기2008가합11750잔금 못 낸 매수인 계약금 26억 몰취
❌지방법원 서부지원매수인 파기서부지원-2019-가단-106710매수인 위약 계약금 몰취 → 반환 담보 근저당 말소
❌대법원매도인 파기87다카3101배액 약정 있으면 → 손해 더 커도 배액까지만
❌대법원매수인 파기95다34095중도금 미지급 해제, 계약금 전액 가압류 → 초과분 배상
❌서울중앙지방법원매수인 파기2018가합546745잔금 연체 → 48억 계약금 전액 몰취(1심)
△서울고등법원매수인 파기2019나2043550잔금 연체 몰취 → 항소심서 40% 감액 반환
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
이중매매는 같은 부동산을 두 사람에게 파는 것입니다. 판결문을 보면 결론은 매도인이 중도금까지 받았는지로 갈렸습니다. 계약금만 받은 단계에서는 계약금 포기나 배액상환으로 계약에서 벗어날 수 있어 배임죄가 되지 않았고, 중도금을 받은 뒤 다른 사람에게 팔아 등기까지 넘기면 배임죄가 됐습니다.
이 글의 형사 사건은 모두 매도인이 피고인입니다. 유죄·무죄를 쉬운 말로 적었고, 대법원이 원심을 깨고 다시 재판하라고 돌려보낸 경우(파기환송)는 어느 쪽으로 돌려보냈는지 함께 적었습니다. 형사와 별개로 매수인이 민사로 받을 수 있는 돈은 계약서의 위약금 조항이 정했습니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
해약금 위약금 판례 총정리 관련 글 (14개)
- ✔매도인 구제방법, 매수인이 중도금·잔금을 안 내면 바로 해제될까? 계약금 몰취까지 단계별 판례 (대법원 2015다229006·2013다14569)
- ✔매수인 구제방법, 매도인이 계약을 깨려 하면 가처분일까 가압류일까? 계약금·중도금 단계별 판례 (대법원 93다1114·99다72460)
- ✔전세 계약 파기 위약금, 계약금은 그냥 몰수될까? 특약·10% 관행·위약벌 판례 (대법원 2014다209227·79다217)
- ✔분양권 포기 계약금, 10%는 돌려받을 수 있나? 지역주택조합 탈퇴 위약금 기준까지 (대법원 2025다213488·2025다213608)
- ✔위약벌, 법원이 깎아 주지 않는 위약금? 손해배상 예정과 가르는 기준과 무효가 된 경우 (대법원 2018다248855·2013다63257)
관련 글 9개 더 보기 ▼
- ✔손해배상액의 예정, 정해 둔 위약금이면 손해 증명 없이 받고 그 이상은 못 받을까? (대법원 87다카3101·2017다220416)
- ✔해약금 배제 특약, 계약금 2배를 돌려줘도 못 깨는 계약일까? 통지 없이 해약 문구는 따로 (대법원 2008다50615·2005다41153)
- ✔중도금 미리 입금하면 계약 해제를 막을 수 있을까? 잔금일 전 송금이 통한 사건과 안 통한 사건 (대법원 2022다256624·2004다11599)
- ✔이행의 착수, 중도금 넣으면 왜 해제가 안 될까? 착수로 본 행위와 준비에 그친 행위 (대법원 93다1114·2008다62427)
- ✔해약금, 계약금 포기하면 끝일까? 계약금 포기·배액상환으로 그만두는 조건 (대법원 2007다72274·93다46742)
- ✔위약금 감액, 계약금 10%를 법원이 깎아 줄까? 대금 26% 몰취는 다시 보라고 했다 (대법원 2017다221396·2010다10382)
- ✔부동산 계약 파기 위약금, 계약금 몰수는 특약이 있어야 할까? 특약 없으면 실제 손해만 (대법원 92다23209·2013다33423)
- ✔배액배상 해제 조건, 계약금 2배를 실제로 내밀어야 할까? 공탁·일부 제공·약정 계약금 기준 (대법원 91다2151·2014다231378)
- ✔해약금 위약금 차이, 마음이 바뀌면 해약금 약속을 어기면 위약금: 위약벌까지 판례 275건 총정리 (대법원 2007다24930·2018다248855)
목차
이중매매가 배임죄가 된 사건과 안 된 사건 한눈에 보기
| 사건 | 상황 | 법원 판단 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 대법원 85도1873 | 연립주택, 계약금만 받은 상태에서 다른 사람에게 다시 팖 | 적어도 중도금을 받아야 배임죄 주체 | ❌ 무죄 유지 |
| 대법원 2007도379 | 수분양권 2채, 약정 계약금 중 각 1,250만 원 덜 받은 상태에서 처분 | 계약금 전부를 못 받았다면 타인의 사무 처리자 아님 | ❌ 유죄 원심 파기(무죄 취지) |
| 대법원 2002도7134 | 첫 매수인에게 5억 7,000만 원 받은 뒤 두 번째 매수인에게 계약금 2,000만 원만 받음 | 두 번째 매수인에게 계약금만 받았다면 실행 착수 아님 | △ 배임미수 원심 파기 |
| 대법원 2017도4027 | 상가 점포, 계약금 2억·중도금 6억 받은 뒤 15억에 다시 팔아 등기 | 중도금 지급 후 매도인은 타인의 사무 처리자, 배임 성립 | △ 무죄 원심 파기(유죄 취지) |
| 대법원 88도750 | 회사 대지, 계약금·중도금 받은 뒤 1985년 제3자에게 다시 팖 | 잔금 전이라도 등기 협력 임무, 배임 성립 | ⭕ 유죄 |
| 대법원 2019도16228 | 토지 52억, 매수인 앞 가등기 후 8억여 원 받고 제3자에게 팔아 등기 | 가등기가 있어도 신임관계 본질은 그대로, 배임 | ⭕ 무죄 원심 파기(유죄 취지) |
| 대법원 92다51747 | 중도금까지 받은 매도인이 처남과 짜고 처남 앞으로 등기 | 통정 가장매매로 무효 | ⭕ 처남 등기 무효 |
| 청주지방법원 86가합221 | 계약금·중도금 3,500만 원 받은 뒤 두 번째 매수인에게 5,000만 원에 팔아 등기 | 두 번째 매수인이 알았어도 적극 가담 없으면 유효 | ❌ 두 번째 매매 유효 |
| 대법원 93다17638 | 계약금 5,000만 원, 매도인 위약 시 배액 배상 약정, 제3자에게 팔아 등기 | 위약금 약정은 예정액, 시가 아닌 예정액만 청구 | △ 예정액만 인정 |
| 대법원 92다30320 | 계약금 1,000만 원·중도금 2,000만 원, 배액 배상 특약, 제3자에게 이중 양도 | 예정 특약이 있으면 해제 여부와 관계없이 그에 따름 | △ 3,000만 원 반환 + 1,000만 원 |
| 대법원 92다20163 | 두 번째 매수인 등기가 첫 매수인 소송으로 말소됨 | 등기 말소될 무렵의 시가 상당액이 통상손해 | ⭕ 시가 배상 |
| 대구고등법원 65나547 | 계약금 20만 원, 배액 배상 약정, 잔금일 연기 중 제3자에게 팔아 등기 | 매도인 책임으로 이행 불가, 약정대로 배액 | ⭕ 배액 40만 원 |
⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 형사 사건은 매도인이 피고인이며 ⭕는 유죄 쪽(매수인 쪽 결과), ❌는 무죄 쪽 결과입니다. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.
① 계약금만 받은 단계: 다른 사람에게 팔아도 배임죄가 아니었다
⚖️ 대법원 85도1873 (1986. 7. 8.) — ❌ 계약금만 받고 이중매매 → 배임죄 아님
- 피고인들은 1984. 6. 22. 연립주택을 피해자에게 팔기로 하고 계약금만 받은 상태에서 이를 다른 사람에게 다시 팔았다(이중매매). 검사는 배임죄로 기소했다.
- 대법원은 이중매매에서 매도인이 배임죄 주체가 되려면 계약금만 받은 것으로는 부족하고 적어도 중도금을 받는 등 더 이상 임의로 계약을 해제할 수 없는 상태에 이르러야 한다며 무죄를 선고한 원심을 유지했다.
- 판결문: 「매도인이 계약금을 받은 것만으로는 부족하고 적어도 중도금을 받는 등 매도인이 더이상 임의로 계약을 해제할 수 없는 상태에 이르렀다 할 것인바」
⚖️ 대법원 2007도379 (2007. 6. 14. · 파기환송) — ❌ 계약금 다 안 받음 → 이중매매해도 배임 아님
- 피고인은 2003. 1. 아파트 2채의 수분양권을 각 1억 8,000만 원에 넘기기로 하며 계약금을 각 8,500만 원으로 정했다. 받은 계약금 명목 돈은 합계 1억 4,500만 원(상계 2,500만 원 포함)이라 각 1,250만 원이 덜 들어온 상태였다. 피고인은 2003. 9. 그중 401호 수분양권을 공사대금 대신 다른 사람에게 넘겼고, 배임으로 기소됐다.
- 이 사건에서 법원은 매도인이 계약금만 받은 단계에서는 배임죄 주체가 아니고, 계약금이 대금에 비해 다소 많다는 사정만으로 배액 상환 해제권을 유보하지 않았다고 볼 수 없다고 판단했다. 약정 계약금 전부를 받지 못했다면 아직 ‘타인의 사무를 처리하는 자’가 아니라며 유죄로 본 원심을 파기했다.
- 판결문: 「계약금이 매매대금 총액에 비하여 다소 과다하다는 사정만으로 매도인이 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 권한을 유보하지 아니한 것으로 볼 수는 없고」
⚖️ 대법원 2002도7134 (2003. 3. 25. · 파기환송) — △ 제2매수인 계약금만 수령 → 배임 실행착수 아님
- 피고인(매도인)은 1996. 7. 1.경 부동산을 피해자(매수인)에게 6억 5,000만 원에 팔기로 하고 같은 해 8. 1.경 계약금 및 중도금 명목으로 5억 7,000만 원을 받았다. 그 뒤 10. 21.경 제2매수인에게 7억 원에 다시 팔면서 계약금 2,000만 원만 받았고, 제2계약은 해제되었다.
- 이 사건에서 법원은 이중양도에서 매도인이 제2매수인으로부터 계약금만 받고 중도금을 받지 않았다면 배임죄의 실행 착수가 있었다고 볼 수 없다고 판단했다. 계약금 수령만으로 배임미수를 인정한 원심을 파기환송했다.
- 판결문: 「부동산 이중양도에 있어서 매도인이 제2차 매수인으로부터 계약금만을 지급받고 중도금을 수령한 바 없다면 배임죄의 실행의 착수가 있었다고 볼 수 없다」
② 중도금을 받은 뒤: 전원합의체가 배임죄를 다시 확인했다
⚖️ 대법원 2017도4027 (2018. 5. 17. · 파기환송) — △ 중도금 받고 제3자 등기 → 배임 성립, 무죄 원심 파기
- 피고인(매도인)은 2014. 8. 20. 상가 지하 점포를 피해자들(매수인)에게 13억 8,000만 원에 팔기로 하고 계약 당일 2억 원, 2014. 9. 30. 중도금 6억 원을 받았습니다. 임차인에게서 점포를 돌려받지 못해 잔금일이 지나도록 넘겨주지 못하던 중, 2015. 4. 13. 제3자에게 15억 원에 다시 팔고 2015. 4. 17. 소유권이전등기를 마쳐 주었습니다.
- 1심(서울중앙지방법원 2015고합1046)은 유죄, 원심(서울고등법원 2016노2860)은 신임관계가 유지됐다고 단정하기 어렵다며 무죄였습니다. 대법원 전원합의체는 중도금이 지급되면 매도인은 타인의 사무를 처리하는 자가 되고, 매수인들이 보낸 통고서는 요구조건을 촉구한 것일 뿐 해제 의사표시로 보기 어렵다며 배임죄가 성립한다고 보고 원심을 파기환송했습니다.
- 쉽게 말해 다시 재판하되 유죄 쪽으로 판단하라는 결론입니다. 다만 대법관 5명은 매도인의 등기 협력은 자기 사무라며 배임죄를 인정할 수 없다는 반대의견을 냈습니다.
- 판결문: 「부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다. 그러나 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다.」
⚖️ 대법원 88도750 (1988. 12. 13.) — ⭕ 중도금 받고 제3자에 이중매도 → 배임 유죄
- 피고인이 대표이사인 회사는 1971.12.30. 대지를 매수인에게 팔고 계약금과 중도금을 받았으나 이전등기를 해주지 않았다. 매수인 사망 후 상속인이 1983.10.경 매매계약서를 보이며 이행을 요구했는데도, 피고인은 1985.5.3. 같은 대지를 제3자에게 대금 2,000,000원에 다시 팔았다.
- 이 사건에서 법원은 매도인이 계약금과 중도금까지 받은 이상 특단의 약정이 없으면 잔금 수령과 동시에 이전등기에 협력할 임무가 있고, 제3자에게 처분해 제1매수인에 대한 등기이행을 불가능하게 했다면 배임죄가 성립한다고 판단했다. 잔금이 미지급이라 등기청구권이 없다는 피고인 주장은 받아들여지지 않았다.
- 판결문: 「부동산매도인이 매수인으로부터 계약금과 중도금까지 수령한 이상 특단의 약정이 없다면 잔금수령과 동시에 매수인 명의로의 소유권이전등기에 협력할 임무가 있으므로 이를 다시 제3자에게 처분함으로써 제1차 매수인에게 잔대금수령과 상환으로 소유권이전등기절차를 이행하는 것이 불가능하게 되었다면 배임죄의 책임을 면할 수 없는 것이다」
⚖️ 대법원 2019도16228 (2020. 5. 14. · 파기환송) — ⭕ 중도금 뒤 이중매매 가등기 있어도 → 배임
- 매도인은 2015. 9. 18. 매수 회사에 토지를 52억 원에 매도하되 10억 원(계약금 4억 원, 중도금 2억 원, 잔금 4억 원)은 실제 지급하고 42억 원은 근저당 채무 변제로 지급하기로 했다. 계약금 일부만 받은 상태에서 매수 회사 명의로 가등기를 해 주었고, 2016. 3.경까지 합계 825,225,110원을 받은 뒤 2016. 3. 31. 토지를 제3자에게 매도하고 2016. 4. 4. 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
- 이 사건에서 법원은 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이르면 매도인은 타인의 사무를 처리하는 자에 해당하고, 매수인에게 가등기를 해 주었더라도 소유권 이전 의무에서 벗어나지 못하므로 신임관계의 본질이 바뀌지 않는다고 판단했다. 가등기를 이유로 무죄를 선고한 원심을 파기환송했다.
- 판결문: 「부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다.」
③ 민사로 보면: 두 번째 매매가 무효가 된 경우와 아닌 경우
⚖️ 대법원 92다51747 (1993. 4. 27.) — ⭕ 중도금 뒤 처남에게 가장매도 → 통정허위표시 무효
- 매도인은 대리인을 통해 매수인과 토지 매매계약을 맺고 계약금과 중도금을 받았으나, 잔대금에 금 3,000,000원을 더 달라며 이전등기를 거부했다. 그러던 중 1988.8.2. 처남과 공모해 처남에게 토지를 매도한 것처럼 가장하여 소유권이전등기를 넘겼고, 이 일로 형사상 배임죄 유죄판결을 받았다.
- 이 사건에서 법원은 처남 명의 등기는 이전등기의무를 피하려는 통정 가장매매로 무효라고 판단했다. 배임죄는 경제적 관점에서 손해 위험만 있어도 성립하므로, 배임죄로 처벌받았다고 해서 민사에서 이중매매를 통정허위표시로 무효라고 판단하지 못하는 것은 아니라고 보았다.
- 판결문: 「법률적 판단에 의하여 당해 배임행위가 무효라 하더라도 경제적인 관점에서 파악하여 배임행위로 인하여 본인에게 현실적인 손해를 가하였거나 실해발생의 위험을 초래한 경우에는 재산상의 손해를 가한 때에 해당되어 배임죄를 구성하는 것이라고 볼 것이므로」
⚖️ 청주지방법원 86가합221 (1987. 4. 9.) — ❌ 이중매매 알고 매수 → 적극가담 없으면 유효
- 매수인은 1985.9.9. 매도인(협동조합)으로부터 부동산을 대금 40,000,000원에 사고 계약금·중도금 35,000,000원을 지급했으나 가압류 때문에 잔금을 미루고 있었다. 매도인은 제2매수인에게 대금 50,000,000원에 이중으로 팔고 소유권이전등기를 넘겼다.
- 이 사건에서 법원은 제2매수인이 중도금 지급 사실을 알고 있었더라도 매도인이 먼저 찾아와 계약 해제를 약속하며 매수를 종용했을 뿐 제2매수인이 이중매도를 권유하거나 적극 가담한 증거가 없으므로 이중매매가 반사회적 법률행위로 무효라고 볼 수 없다고 판단했다.
- 판결문: 「피고 2가 피고 양잠조합에 이 사건 부동산의 이중매도를 권유하거나 이중매매에 적극 가담하였다고 볼 만한 증거가 없다」
④ 매수인이 받는 배상: 위약금 약정이 있으면 그 금액까지
⚖️ 대법원 93다17638 (1994. 1. 11.) — △ 이중매도라도 위약금 약정 있으면 그 금액만 배상
- 원고 회사가 피고로부터 부동산을 사며 계약금 5,000만 원을 냈고, 계약서 제14조에 매도인 위약 시 계약금 배액 배상, 매수인 위약 시 계약금 상실 약정을 두었다. 이후 피고가 부동산을 제3자에게 이중으로 팔아 등기해 줬다.
- 이 사건에서 대법원은 그 약정은 위약금 약정으로서 손해배상액 예정의 성질을 가지므로 매수인은 시가 상당 손해가 아니라 예정된 배상액만 청구할 수 있다고 판단했다. 또 대금의 1할에도 못 미치는 예정액은 과다하지 않다며 양측 상고를 모두 기각했다.
- 판결문: 「매매계약시에 미리 손해배상의 예정에 관한 특약을 하였다면 매수인은 매도인에 대하여 예정된 손해배상액만을 청구할 수 있다고 볼 것이다」
⚖️ 대법원 92다30320 (1992. 12. 22.) — △ 이중매매여도 배상은 약정한 계약금만큼
- 매수인들은 매립 예정 토지를 사며 계약금 1,000만 원과 중도금 2,000만 원을 냈고, 매도인 위약 시 배액 배상·매수인 위약 시 몰수로 특약했다. 매도인 회사가 토지를 제3자에게 이중으로 넘겨 이행불능이 되자 매수인들이 시가 상당 배상을 구했다.
- 이 사건에서 대법원은 배액 배상 특약은 위약벌이 아니라 손해배상액의 예정이고, 이행불능이 되었더라도 예정 특약이 있으면 해제 여부와 관계없이 그에 따라야 한다고 보았다. 그래서 시가 배상 대신 받은 돈 3,000만 원 반환과 예정액 1,000만 원만 인정한 원심을 유지했다.
- 판결문: 「매매계약시에 미리 손해배상액의 예정에 관한 특약을 하였다면 그 계약의 해제여부에 관계없이 그에 따라야 할 것이다.」
⚖️ 대법원 92다20163 (1993. 5. 27.) — ⭕ 이중매매로 등기 말소 → 말소 당시 시가 배상
- 매도인은 1987.8.17. 제1매수인에게 부동산을 판 뒤 같은 달 23. 제2매수인(원고)에게 이중으로 팔고 1987.10.17. 이전등기까지 해 주었다. 제1매수인이 먼저 처분금지가처분을 하고 이전등기 소송에서 이겨 1990.10.30. 제2매수인의 등기가 말소되었다. 제2매수인은 가처분 사실을 알고 대금 지급을 멈췄다가, 매도인이 제1매수인에게 계약금 배액을 공탁해 해제했고 가처분은 자기 책임으로 정리한다는 각서를 써 주자 대금을 모두 지급했다.
- 이 사건에서 법원은 가처분등기만으로 곧바로 이행불능이 되지 않고, 제1매수인의 소송이 끝나 등기가 말소될 무렵 이행불능이 되었으므로 그 당시 시가 상당액이 통상손해라고 판단했다. 또 매도인의 각서를 믿고 대금을 다 낸 제2매수인에게 과실상계할 부주의가 없다고 보았다.
- 판결문: 「매매계약의 이행불능으로 인한 전보배상책임의 범위는 그 의무이행이 불능으로 된 당시의 매매목적물의 시가에 의하여야 하고, 그와 같은 이행불능 당시의 매매목적물의 시가 상당액이 곧 통상의 손해라 할 것이어서」
💬 이중매매 배상액은 계약서의 위약금 조항이 정한 사건이 많았습니다
⚖️ 대구고등법원 65나547 (1966. 6. 15.) — ⭕ 매도인 이중매매 → 계약금 2배 물어줘
- 원고는 1964. 12. 23. 부동산을 217만여 원에 사며 계약금 20만 원을 냈고, 위반 시 매도인은 배액 배상·매수인은 계약금 상실로 약정했다. 잔금일이 연기된 상태에서 매도인이 1965. 2. 1. 제3자에게 더 비싸게 팔고 등기까지 넘겼다.
- 이 사건에서 법원은 쌍방 모두 이행제공이 없던 중 매도인이 목적물을 제3자에게 팔아 이전등기를 마쳐 계약 목적을 달성할 수 없게 된 것은 매도인 책임이므로, 약정에 따라 계약금 배액 40만 원을 지급해야 한다고 판단했다.
- 판결문: 「피고는 원고에 대하여 약정에 따라서 계약금의 배액인 금 400,000원을 지급할 의무가 있다고 할 것인즉」
📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다
✅ 선 안 — 계약금과 중도금을 받은 뒤 다른 사람에게 팔아 등기까지 넘겼다면 배임죄였다(88도750·2017도4027). 중도금 대신 등기서류를 모두 받은 경우도 같았다(86도936)
⛔ 선 밖 — 계약금만 받은 단계(85도1873), 약정 계약금 일부를 덜 받은 단계(2007도379), 빚 대신 부동산을 주기로 한 대물변제예약(2014도3363)은 배임죄가 아니었다
근거: 대법원 88도750·2017도4027·86도936 · 85도1873·2007도379·2014도3363
✅ 선 안 — 매수인 앞으로 가등기를 해 준 뒤라도 중도금을 받고 다른 사람에게 팔았다면 배임이었다(2019도16228, 무죄로 본 2019노1025 파기)
⛔ 선 밖 — 두 번째 매수인에게서 계약금만 받고 중도금은 받지 않았다면 배임 실행의 착수가 아니어서 미수도 아니었다(2002도7134·2009도14427)
근거: 대법원 2019도16228·서울고등법원 2019노1025 · 대법원 2002도7134·2009도14427
✅ 선 안 — 매도인이 처남과 짜고 꾸민 가장매매는 민사에서 무효였다(92다51747)
⛔ 선 밖 — 두 번째 매수인이 첫 매매를 알았더라도 이중매도를 권유하거나 적극 가담하지 않았다면 두 번째 매매는 유효했다(86가합221). 배상은 위약금 예정액까지였다(93다17638·92다30320)
근거: 대법원 92다51747 · 86가합221·93다17638·92다30320
판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.
🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어
🔀 중도금을 받은 매도인이 다른 사람에게 판 경우 (형사)
⚔️ 검사·매수인 — 이렇게 주장했다
- 계약금 2억 원과 중도금 6억 원을 받은 뒤 15억 원에 다시 팔아 등기를 넘긴 것은 배임이라고 기소했습니다(2017도4027).
- 매수인 앞으로 가등기를 해 줬더라도 825,225,110원을 받은 뒤 제3자에게 팔아 등기한 것은 배임이라고 상고했습니다(2019도16228).
- 계약금과 중도금을 받은 대지를 다시 팔아 첫 매수인의 등기를 불가능하게 했다고 기소했습니다(88도750).
🛡️ 매도인(피고인) — 통한 방어
- 계약금만 받은 단계였다는 주장이 받아들여져 무죄가 유지됐습니다(85도1873).
- 약정한 계약금을 다 받지 못했으니 아직 타인의 사무를 처리하는 자가 아니라는 주장이 받아들여졌습니다(2007도379).
- 두 번째 매수인에게서 계약금만 받았으니 배임 실행에 착수하지 않았다는 주장이 받아들여졌습니다(2002도7134).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 매수인이 해제하겠다는 통고서를 보냈으니 계약이 끝났다는 주장 — 요구조건 촉구일 뿐 해제 의사표시가 아니라고 봤습니다(2017도4027)
- 가등기를 해 줘 매수인에게 보호 수단이 있었다는 주장(2019도16228)
- 잔금을 받지 않아 매수인에게 등기청구권이 없다는 주장(88도750)
🔀 매수인이 민사로 배상을 청구한 경우
⚔️ 매수인 — 이렇게 주장했다
- 매도인이 제3자에게 넘겨 이행이 불가능해졌으니 시가 상당액을 배상하라고 청구했습니다(92다30320·93다17638).
- 소송 중 이중매도로 등기를 받지 못했다며 시가 차액 2억 4,900만 원을 청구했습니다(2021나2038063).
- 매도인이 처남 앞으로 넘긴 등기는 가장매매라 무효라고 주장했습니다(92다51747).
🛡️ 매도인 — 통한 방어
- 계약서에 매도인 위약 시 계약금 배액을 배상한다는 약정이 있으니 그 예정액만 물면 된다는 주장이 받아들여졌습니다(93다17638·92다30320).
- 계약서 제6조가 계약금을 손해배상의 기준으로 정했으니 계약금 상당액 3,000만 원으로 한정된다는 주장이 받아들여졌습니다(2021나2038063).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 처남 앞 이전등기가 유효한 매매라는 주장 — 통정 가장매매로 무효였습니다(92다51747)
- 배임죄로 처벌받은 이상 민사에서 가장매매로 무효라고 볼 수 없다는 취지의 다툼(92다51747)
판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.
🔺 상대에게 못 받으면 — 중개사 책임으로 넘길 수 있나
중개사의 역할 — 판결문 속 중개사는 대부분 증인이거나 거래 현장이었습니다. 2015고합1046에서는 계약을 중개한 중개사가 두 번째 매도 전 계약이 해지된 사실이 없다고 증언했고, 2009노599의 두 번째 매매는 공인중개사 사무실에서 맺어졌지만 중개사 책임은 판단 대상이 아니었습니다.
⛔ 변호사 조언도 책임이 됐다 — 소송 중 제3자에게 팔아도 괜찮냐는 물음에 문제없다고 거듭 답한 담당변호사에게 주의의무 위반을 인정한 사건이 있습니다(2016가단20510, 위자료 각 800만 원).
🧰 중개사가 확인할 것 — 중도금이 들어간 매물을 다시 중개하지 않는지, 첫 계약이 실제로 해제됐는지(해제 의사표시가 도달했는지)를 확인하는 것이 판결문에서 다투어진 지점이었습니다.
⚖️ 걸리는 조문: 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명)·제33조(금지행위)
중개사 책임은 ‘확인·설명을 제대로 했는지’로 갈렸습니다. 배상 비율은 사건마다 달랐습니다.
🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나
| 입장 | 누구에게 | 무엇을 | 판례에서는 |
|---|---|---|---|
| 🙋 매수인 | 매도인 | 배임 고소(형사) | 중도금 받은 뒤 이중매매는 배임 성립(2017도4027·88도750) |
| 🙋 매수인 | 매도인 | 해제하고 받은 돈 반환과 손해배상 | 받은 돈 3,000만 원 반환과 예정액 1,000만 원(92다30320) |
| 🙋 매수인 | 두 번째 매수인 | 가장매매 등기 말소 | 처남 앞 통정 가장매매 무효(92다51747) |
| 🙋 두 번째 매수인 | 매도인 | 등기를 잃은 손해배상 | 말소될 무렵 시가 상당액 배상(92다20163) |
절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.
판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 이중매매 때 중도금까지 받은 상태였는지(85도1873·2017도4027)
→ 준비할 자료: 계약금·중도금 이체확인증, 계약서의 지급일 조항, 영수증
⚖️ 법원이 본 사실 — 첫 계약이 해제되지 않은 상태였는지(2017도4027)
→ 준비할 자료: 주고받은 통고서·내용증명의 문구, 통화·문자 기록, 해제 의사표시가 도달한 날짜
⚖️ 법원이 본 사실 — 배상액을 정한 약정이 있는지(93다17638·92다30320·2021나2038063)
→ 준비할 자료: 계약서의 위약금·손해배상 조항, 두 번째 매매 대금과 시가 자료, 등기부 변동 내역
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.
💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로
🙋 매수인·임차인 (돈 보낸 쪽)
- 계약금만 낸 단계에서 매도인이 다른 사람에게 팔면 형사로는 배임죄가 되지 않았고, 민사로 위약금을 청구한 사건이 많았습니다.
- 통고서에 해제하겠다는 조건만 적은 것은 해제로 보지 않았습니다(2017도4027).
🏠 매도인·임대인 (돈 받은 쪽)
- 중도금을 받은 뒤 다른 사람에게 팔아 등기를 넘기면 배임죄가 된 사건이 대부분이었습니다.
- 계약금 단계에서 계약을 그만두는 길은 민법 제565조의 배액상환이었고, 판례도 그 단계를 기준으로 선을 그었습니다.
🏢 공인중개사
- 중도금이 들어간 매물을 다시 중개하는 일이 없도록 계약 진행 단계를 확인하세요.
- 첫 계약의 해제 여부를 당사자 말만으로 판단하지 말고 서면으로 확인해 두세요.
🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면
- 「형법」 제355조 제2항(배임)은 타인의 사무를 처리하는 자가 임무에 위배해 재산상 이익을 얻고 본인에게 손해를 가하면 처벌합니다. 이득액이 크면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률이 적용되며, 2017도4027도 이 법 위반(배임)으로 기소된 사건이었습니다.
- 중도금을 받은 매도인을 타인의 사무를 처리하는 자로 보는 법리는 2018년 전원합의체(2017도4027)로 유지됐고, 2020년 2019도16228은 가등기가 있어도 같다고 했습니다.
- 민사에서는 「민법」 제565조(계약금 단계 배액상환)와 제398조(손해배상액의 예정)가 기준이며, 2026년 11월 현재 두 조문과 형법 제355조의 문언은 그대로입니다.
내 상황에서 먼저 확인할 것
- 매도인이 다른 사람에게 팔기 전에 중도금까지 받았는지, 계약금만 받았는지
- 약정한 계약금을 전부 보냈는지
- 내 쪽에서 해제 의사표시를 한 적이 있는지(통고서·문자 문구)
- 등기부에 두 번째 매수인 앞 가등기·소유권이전등기가 이미 됐는지
- 계약서에 매도인 위약 시 배액 배상 같은 위약금 조항이 있는지
💬 이중매매 사건들은 제3자 앞 등기가 언제 넘어갔는지가 쟁점이었습니다. 등기 변동은 등기부로 확인할 수 있습니다
📂 같은 쟁점 사례 모음 — 판결문 원문으로 확인한 사건 전부
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 한 줄로 |
|---|---|---|---|
| 서울고등법원 2005나110556 2007. 3. 14. | ⭕ | 매수인 회사(소외 1)는 1997. 11. 아파트 사업을 위해 피고들 토지 3필을 사며 계약금 합계 2억 7,000만 원을 냈다 | 계약금 반환 요구한 해제통지 → 포기 해제 아님, 반환 |
| 대구고등법원 81나158 1981. 6. 25. | ⭕ | 원고가 1978. 7. 14. 주택을 750만 원에 사며 계약금 75만 원을 냈고, 매수인 위약 시 계약금 포기·매도인 위약 시 배액 지급을 … | 매도인이 딴 사람에게 팔아 등기 → 계약금 2배 배상 |
| 대전지방법원 91가단16768 1992. 9. 8. | △ | 1987. 8. 16. 피고는 근저당이 잡힌 임야 지분을 원고에게 1,387만 5,000원에 팔면서 계약금 137만 5,000원, 중도금 50… | 이중매도 위약금 3배→계약금 2배로 감액 |
| 울산지방법원 2018나22381 2018. 12. 13. | △ | 시행사(매수인)는 2007. 1. 10. 토지를 3억 원에 사며 계약금 3,000만 원을 냈으나 2차 계약금 6,000만 원은 내지 않았다 | 몰취 통지 없이 남에게 팔면 → 계약금 반환 |
| 서울고등법원 2021나2038063 2022. 5. 20. | △ | 피고(매도인)는 2019. 9. 2. 평택 토지 지분을 3억 500만 원에 팔고 계약금 3,000만 원, 중도금 1억 5,000만 원을 받았다 | 소송 중 이중매도 → 반환+계약금만큼 배상 |
| 대구고등법원 77나120 1978. 3. 8. | ⭕ | 원고가 1976. 10. 5. 농지 등을 297만여 원에 사며 계약금 42만여 원을 냈다 | 매수인 잔금 공탁 후 배액 공탁 → 해제 안 됨 |
| 수원지방법원성남지원 2006고단1042 2009. 1. 6. | ⭕ | 피고인은 처분권한이 없는 임야를 ‘소유자와 계약했고 등기서류도 받아 놓았다’고 거짓말하여 2004. 9. 17. 중개인을 통해 피해자와 매매계… | 남의 땅 팔고 계약금 받음 → 사기 유죄 |
| 부산지방법원동부지원 2010고단507 2010. 9. 3. | ⭕ | 피고인은 경주시 땅 11필지의 매도 의뢰를 받은 적이 없는데도, 2006. 5. 29. 양산의 한 부동산 사무실에서 피해자에게 정체불명의 사람… | 권한 없는 매물 계약금 5천 → 사기 실형 |
| 대법원 83도2888 1984. 1. 31. | ❌ | 임대인은 1982. 5. 1. 임차인과 방 한 칸과 부엌에 관해 보증금 1,000,000원, 월세 65,000원의 임대차계약을 맺고 계약금 1… | 방 이중임대 뒤 배액 반환 합의 → 사기 무죄 |
| 대법원 2014도3363 2014. 8. 21. | ❌ | 채무자는 채권자에게 차용금 3억 원을 갚지 못하면 어머니 소유 부동산에 대한 유증상속분으로 대물변제하기로 약정했다 | 대물변제예약 부동산 처분 → 배임 무죄 취지 |
| 서울고등법원 2016노2860 2017. 2. 23. | ❌ | 2014. 8. 20. 매도인(피고인)은 상가를 매도하고 계약금 2억 원, 2014. 9. 30. 중도금 6억 원을 받았으나, 임차인이 인도를… | 해제 통고 뒤 협상 결렬 이중매도 → 배임 무죄 |
| 대법원 2011도1651 2011. 6. 30. | ⭕ | 피고인들(매도인 측)은 2007.12.31. 경매가 진행 중인 호텔을 850억 원에 피해자(매수인 측)에게 매도하면서 최선순위 근저당권과 소유… | 중도금 받고 가등기 타사 이전 → 이중매매 배임 유죄 |
| 의정부지방법원 2016가단20510 2017. 6. 29. | △ | 매도인은 2011. 3. 2. 부동산을 4,350,000,000원에 팔고 계약금 435,000,000원과 중도금 200,000,000원을 받았… | 소송 중 이중매매 문제없다 조언 → 변호사 배상 |
| 서울고등법원 2019노1025 2019. 10. 30. | ❌ | 피고인(매도인)은 2015. 9. 18. 토지를 피해자 회사(매수인)에 52억 원에 팔기로 하고 사업시행대행계약도 맺었으며, 2015. 10.… | 가등기 해 준 뒤 이중매매 → 배임 무죄 |
| 인천지방법원 2009노599 2009. 6. 5. | ⭕ | 원매도인은 1998. 3. 18.경 어업보상 특별분양권(조개딱지)을 피해자(1차 매수인)에게 40,000,000원에 매도하고 대금을 받았다 | 조개딱지 이중매매 알고 가담 → 공동정범 유죄 |
| 울산지방법원 2016고단754 2017. 9. 7. | ❌ | 피고인은 2012.9.14. 신축 빌라 한 세대를 분양하면서 계약금 2,300만 원과 중도금 합계 1억 5,000만 원을 처 명의 계좌로 받았다 | 중도금 받고 처명의 등기 후 근저당 → 1심 배임 무죄 |
| 대법원 2009도14427 2010. 4. 29. | ❌ | 피고인은 상가 등에 관해 대물변제의 예약을 해 두고도, 2007. 6. 13. 상가부지를 다른 회사에 매도하고 2007. 6. 14. 계약금 … | 계약금 20억만 받고 중도금 전 → 배임미수 아님 |
| 대법원 2011도3247 2011. 4. 28. | ❌ | 매수인(피고인)은 2007. 2. 15. 임야를 1억 4,600만 원에 사기로 하고 계약금 3천만 원을 내면 바로 이전등기를 받되, 잔금은 매… | 계약금만 받고 선등기 → 매수인 근저당 배임 무죄 |
| 서울고등법원 69나1045 1969. 12. 30. | ⭕ | 매수인은 1967.10.10. 체비지 30평을 금 795,000원에 매수하고 계약금 100,000원, 중도금 200,000원을 지급했다 | 잔금 제공 뒤 매도인 제3자 매도 → 배액 배상 |
| 대법원 2011도15179 2012. 1. 26. | △ | 상가건물 분양자(피고인)는 매수인에게 상가 호수를 매도하고 계약금 및 중도금 합계 342,452,000원을 받은 뒤, 같은 호수에 양도담보계약… | 중도금 받고 양도담보 설정 → 배임, 손해는 담보액 |
| 대전고등법원 2015노467 2016. 8. 29. | ⭕ | 주상복합 시행사 대표는 수분양자들로부터 계약금과 중도금을 받고도 해당 세대에 관해 다른 사람에게 소유권이전등기와 근저당권설정등기를 마쳐 주었다 | 분양 중도금 받고 세대 담보 제공 → 업무상배임 |
| 대법원 86도936 1986. 10. 28. | ⭕ | 피고인(매도인)은 자기 소유 대지와 4층 건물을 대금 213,000,000원에 양도하면서 계약금 및 중도금에 갈음해 양수인 소유 부동산을 12… | 중도금 대신 등기서류 받고 이중양도 → 배임 유죄 |
| 서울중앙지방법원 2015고합1046 2016. 9. 2. | ⭕ | 피고인(매도인)은 2014. 8. 20. 공동소유 상가를 매수인들에게 팔고 계약금 2억 원과 2014. 9. 30. 중도금 6억 원을 받았다 | 중도금 받고 제3자 매도 등기 → 배임 유죄 |
| 대법원 2016도11337 2018. 10. 4. | △ | 피고인은 2007. 5. 1.경 자기 토지와 피해자 토지를 교환하는 계약을 맺고 2010. 6. 11.경 정산 합의를 했다 | 교환계약 서류 제공 후 지역권 설정 → 배임 취지 환송 |
⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
계약금 단계에서 매도인이 2배를 돌려주고 빠지는 방법은 4편 배액배상 해제 조건, 중도금이 들어가면 왜 해제가 막히는지는 2편 이행의 착수에 정리했습니다. 이중매매로 받을 배상이 위약금으로 정해지는 원리는 7편 손해배상액의 예정에서 보고, 전체 흐름은 해약금 위약금 차이 총정리에 모았습니다. 가짜 매도인에게 계약금을 보낸 경우는 공인중개사 책임, 가짜 집주인 계약금 손해는 몇 %?을 참고하세요.
자주 묻는 질문
Q. 계약금만 받은 매도인이 다른 사람에게 팔면 배임죄인가요?
대법원 85도1873은 계약금만 받은 상태에서 다시 판 매도인에게 무죄를 유지했습니다. 매도인이 배임죄 주체가 되려면 적어도 중도금을 받는 등 더 이상 임의로 해제할 수 없는 상태에 이르러야 한다고 했습니다. 약정 계약금 일부를 덜 받은 상태에서 처분한 2007도379도 유죄 원심이 파기됐습니다.
Q. 중도금을 받은 뒤 이중매매하면 어떻게 되나요?
대법원 2017도4027 전원합의체는 중도금이 지급되면 매도인이 타인의 사무를 처리하는 자가 되고, 그 뒤 제3자에게 팔아 등기를 마쳐 주면 배임죄가 성립한다고 봤습니다. 무죄로 본 원심을 파기환송했고, 대법관 5명의 반대의견이 있었습니다. 매수인 앞으로 가등기를 해 준 경우도 배임이라고 본 판결이 있습니다(2019도16228).
Q. 이중매매를 당하면 민사로 시가 차액을 받을 수 있나요?
대법원 93다17638·92다30320은 계약서에 매도인 위약 시 계약금 배액을 배상한다는 약정이 있으면 그것이 손해배상액의 예정이어서 시가 상당액이 아니라 예정액만 청구할 수 있다고 봤습니다. 서울고등법원 2021나2038063도 시가 차액 2억 4,900만 원 청구를 받아들이지 않고 계약금 상당액 3,000만 원으로 한정했습니다.
🔗 해약금·위약금 판례 연재 — 지금 글: ⑧ 이중매매·배임
- 1편 · 해약금이란? 계약금 포기·배액상환으로 그만두기
- 2편 · 이행의 착수, 중도금 넣으면 왜 해제가 안 되나
- 3편 · 중도금 미리 입금, 잔금일 전 송금이 통할 때
- 4편 · 배액배상 해제 조건, 2배를 들고 가야 한다
- 5편 · 해약금 배제 특약, 계약금 줘도 못 깨게
- 6편 · 부동산 계약 파기 위약금, 특약 없으면 몰수 못 한다
- 7편 · 손해배상액의 예정, 정했으면 그 이상은 못 받는다
- 8편 · 위약금 감액, 10%는 대개 그대로
- 9편 · 위약벌, 법원이 안 깎는 돈
- 10편 · 분양권 포기 계약금·지역주택조합 탈퇴 위약금
- 11편 · 전세·월세 계약 파기 위약금
- 12편 · 이중매매, 중도금 받고 또 팔면 배임 (지금 글)
- 14편 · 매수인 구제방법, 매도인이 계약을 깨려 할 때 시점별로
- 15편 · 매도인 구제방법, 매수인이 돈을 안 낼 때 시점별로
- 총정리 · 해약금 위약금 차이 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
- 지도 · 부동산 계약 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
- 함께 보기 · 공인중개사 책임, 가짜 집주인 계약금 손해는 몇 %?
📚 확인한 자료 (2026년 11월 7일 기준, 국가법령정보센터 원문)
- 「형법」 제355조(횡령, 배임)·제356조(업무상의 횡령과 배임) — 2024.2.9 시행본
- 「민법」 제565조(해약금) — 2026.3.17 시행본
- 「민법」 제398조(배상액의 예정) — 2026.3.17 시행본
- 「민법」 제103조(반사회질서의 법률행위)·제104조(불공정한 법률행위) — 2026.3.17 시행본
- 대법원 85도1873 (1986. 7. 8.) 판결문 원문
- 대법원 2007도379 (2007. 6. 14.) 판결문 원문
- 대법원 2002도7134 (2003. 3. 25.) 판결문 원문
- 대법원 2017도4027 (2018. 5. 17.) 판결문 원문
- 대법원 88도750 (1988. 12. 13.) 판결문 원문
- 대법원 2019도16228 (2020. 5. 14.) 판결문 원문
- 대법원 92다51747 (1993. 4. 27.) 판결문 원문
- 청주지방법원 86가합221 (1987. 4. 9.) 판결문 원문
- 대법원 93다17638 (1994. 1. 11.) 판결문 원문
- 대법원 92다30320 (1992. 12. 22.) 판결문 원문
- 대법원 92다20163 (1993. 5. 27.) 판결문 원문
- 대구고등법원 65나547 (1966. 6. 15.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2005나110556 (2007. 3. 14.) 판결문 원문
- 대구고등법원 81나158 (1981. 6. 25.) 판결문 원문
- 대전지방법원 91가단16768 (1992. 9. 8.) 판결문 원문
- 울산지방법원 2018나22381 (2018. 12. 13.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2021나2038063 (2022. 5. 20.) 판결문 원문
- 대구고등법원 77나120 (1978. 3. 8.) 판결문 원문
- 수원지방법원성남지원 2006고단1042 (2009. 1. 6.) 판결문 원문
- 부산지방법원동부지원 2010고단507 (2010. 9. 3.) 판결문 원문
- 대법원 83도2888 (1984. 1. 31.) 판결문 원문
- 대법원 2014도3363 (2014. 8. 21.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2016노2860 (2017. 2. 23.) 판결문 원문
- 대법원 2011도1651 (2011. 6. 30.) 판결문 원문
- 의정부지방법원 2016가단20510 (2017. 6. 29.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2019노1025 (2019. 10. 30.) 판결문 원문
- 인천지방법원 2009노599 (2009. 6. 5.) 판결문 원문
- 울산지방법원 2016고단754 (2017. 9. 7.) 판결문 원문
- 대법원 2009도14427 (2010. 4. 29.) 판결문 원문
- 대법원 2011도3247 (2011. 4. 28.) 판결문 원문
- 서울고등법원 69나1045 (1969. 12. 30.) 판결문 원문
- 대법원 2011도15179 (2012. 1. 26.) 판결문 원문
- 대전고등법원 2015노467 (2016. 8. 29.) 판결문 원문
- 대법원 86도936 (1986. 10. 28.) 판결문 원문
- 서울중앙지방법원 2015고합1046 (2016. 9. 2.) 판결문 원문
- 대법원 2016도11337 (2018. 10. 4.) 판결문 원문
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 해약금·위약금·계약금 판결문 원문을 직접 읽고 “비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 11월 7일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 구체적인 사건은 변호사와 상담하거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)을 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.