계약금 일부만 보냈는데 집주인이 파기, 받은 돈 2배면 끝일까? 약정 계약금 기준 (대법원 2014다231378·2007다73611)

📌 결론부터: 계약금을 일부만 받은 매도인도, 받은 돈의 2배만 돌려주고는 못 빠져나갔다

• 대법원 2014다231378(2015.4.23.): 11억 원 아파트, 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원만 들어온 다음 날 매도인이 2,000만 원을 공탁하고 해약했지만 무효. 해약금 기준은 ‘약정 계약금’이고, 매수인은 1,000만 원 반환과 위약금 7,700만 원을 인정받았습니다.
• 대법원 2007다73611(2008.3.13.): 계약금 일부나 전부를 아직 받지 않은 단계라도 매도인이 임의로 해제할 수는 없다며 원심을 파기했습니다. 대리권을 확인하지 않은 중개사의 과실도 지적했습니다.
• 반대로 계약금을 대신해 현금보관증을 써 준 매수인이 위반하면, 실제로 돈을 안 냈어도 위약금을 물어야 했습니다(대법원 99다48160).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 계약금 중 일부(예: 1,000만 원)만 먼저 보내고 나머지는 다음 날 보내기로 했다

☐ 그 사이 매도인이 ‘받은 돈 2배 돌려줄 테니 없던 일로 하자’고 했다

☐ 계약금을 현금보관증이나 통장 맡김으로 대신했다

☐ 매수인이 계약금 일부만 내고 남은 계약금·잔금을 미루고 있다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 2014다231378 (2015. 4. 23.) — ⭕ 일부 받은 돈 2배 반환 → 해제 안 됨

• 2013. 3. 25. 서초구 아파트를 11억 원에 사기로 하고 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원은 당일, 나머지 1억 원은 다음 날 송금하기로 했습니다. 매도인은 다음 날 중개사에게 해제를 통보하고 계좌를 닫았습니다.
• 매도인은 받은 1,000만 원의 2배인 2,000만 원을 공탁하고 해약을 통고했습니다. 매수인은 자기앞수표와 공탁으로 잔여 계약금을 이행하려 했고, 매도인의 이행거절을 이유로 계약을 해제한 뒤 원상회복과 위약금을 청구했습니다.
• 대법원은 ‘실제 받은 돈의 2배’만으로 해제할 수 있다면 일정한 금액을 계약금으로 정한 당사자의 뜻에 반하고, 받은 돈이 적으면 사실상 자유롭게 해제할 수 있게 되어 부당하다고 봤습니다. 해약금 기준은 약정 계약금이라는 것입니다.
• 계약서의 손해배상 예정(계약금 기준) 조항도 적용돼, 받은 1,000만 원 반환에 더해 1억 1,000만 원을 70%로 줄인 7,700만 원이 인정됐습니다.
• 판결문: 「그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다.」

⚖️ 대법원 2007다73611 (2008. 3. 13. · 파기환송) — ⭕ 계약금 덜 받은 매도인도 마음대로 파기 못 해

• 소유자의 장모(피고1)가 위임장·인감 없이 소유자를 대리해 아파트 매매계약을 맺었고, 계약금 6,000만 원 중 300만 원은 당일, 5,700만 원은 다음날 송금하기로 했다. 그날 밤 소유자가 팔 생각이 없다는 것을 알고 다음날 계약금이 들어오기 전에 중개사(피고2) 등을 통해 파기를 통지했다. 나중에 피고1의 대리권이 없는 것으로 밝혀졌다.
• 대법원은 계약금은 실제로 줘야 계약금계약이 성립하므로, 계약금 일부나 전부를 아직 받지 않은 단계에서는 민법 제565조에 따른 임의 해제권이 생기지 않는다고 판단했다. 따라서 매도인 측의 일방 파기는 효력이 없고, 중개사도 대리권을 위임장·인감증명서로 확인하지 않은 과실이 있다며 파기환송했다.
• 판결문: 「교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다」

⚖️ 서울고등법원 2006나107557 (2007. 9. 20.) — ❌ 계약금 들어오기 전 파기 → 배액 안 줘도 됨

• 2005. 6. 8. 소유자의 장모(대리권 없음)와 아파트 5억 원 계약을 했는데, 계약금 6,000만 원은 당일 300만 원·다음 날 5,700만 원을 보내기로 하고 매수인은 약 380만 원이 든 MMF 통장만 중개사에게 맡겼습니다.
• 다음 날 오전 장모가 중개사를 통해 파기를 알렸고, 매수인 쪽은 그 뒤 10시 42분쯤 6,000만 원을 송금했습니다. 장모는 돌려주려다 거절당해 공탁했습니다.
• 서울고등법원은 계약금이 실제로 들어오기 전에는 계약금계약이 성립하지 않아 자유롭게 해제할 수 있고 배액을 물 필요도 없다고 봤습니다. 통장을 중개사에게 맡긴 것은 계약금 지급이 아니고, 파기 통지 뒤 송금은 효력이 없다고 했습니다. 대리권이 없었던 점도 결론에 영향을 줬습니다.
• 같은 사실관계로 상고된 대법원 2007다73611은 ‘계약금을 다 받기 전이라도 임의로 해제할 수는 없다’며 무권대리인·중개사 책임 부분을 다시 심리하라고 파기환송했습니다. 결론을 그대로 믿기보다 두 판결을 함께 보세요.
• 판결문: 「그것만으로는피고 2에게 이 사건 매매계약에서 정한 계약금이 일부라도 지급되었다고 보기 어려우므로」

⚖️ 대법원 91다9251 (1991. 5. 28.) — ⭕ 현금보관증 계약금도 배액 없이 해제 못 해

• 1989. 5. 19. 원고(매수인)가 피고 부동산을 사면서 ‘매도인 위약 시 배액, 매수인 위약 시 계약금 포기’ 특약을 했다. 원고 사정으로 계약금은 다음날 10시에 주기로 하고, 형식상 피고가 받아서 원고에게 맡긴 것으로 해 원고가 현금보관증을 써 줬다. 피고는 배액 제공 없이 해제를 통지했고, 원고는 같은 달 24일 계약금을 공탁했다.
• 법원은 현금보관증으로 처리한 계약금도 해약금 성질을 가지며 적어도 다음날까지는 계약금이 실제 지급된 것과 같은 구속력이 생긴다고 판단했다. 따라서 배액을 제공하지 않은 매도인의 해제 통지는 효력이 없고, 매수인의 소유권이전등기 청구가 받아들여졌다.
• 판결문: 「당사자는 약정된 계약금의 배액상환 또는 포기 등에 의하지 아니하는 한 계약을 해제할 수 없기로 약정한 것으로 보는 것이 상당하다」

⚖️ 대법원 99다48160 (1999. 10. 26.) — ❌ 계약금 대신 쓴 보관증도 위약금 물어야

• 1998. 6. 6. 피고(매수인)가 원고 아파트를 3억 원에 사며 계약금 3,600만 원, ‘매도인 위반 시 배액, 매수인 위반 시 계약금 포기’를 약정했다. 피고는 계약금을 준비하지 못해 8일 10시에 실제로 주기로 하고 계약금 상당 현금보관증을 원고에게 써 줬는데, 그 뒤 피고가 계약을 위반했다.
• 법원은 이 경우 계약금 상당액의 위약금 약정이 있었다고 보고, 매수인이 실제로 계약금을 내지 않았더라도 계약을 위반했다면 약정한 위약금을 지급해야 한다고 판단했다.
• 판결문: 「피고가 계약을 위반하였다면 실제로 계약금을 지급하지 않았다 하더라도 약정한 위약금을 지급할 의무가 있다」

👉 가계약금 배액배상 판례 보기 >>

⚖️ 대법원 2015다229006 (2015. 12. 10. · 파기환송) — ❌ 계약금 1천만 내고 버팀 → 매도인 해제 인정

• 원고들(매도인)은 2013. 10. 15. 부동산을 13억 원에 팔기로 했으나 계약금 1억 3,000만 원은 현금보관증으로 대신 받았고, 매수인(피고)의 요청으로 지급기일이 여러 번 연기된 끝에 계약금 중 1,000만 원만 받았다. 매도인은 인감증명서를 떼어 두고 이전 준비를 알리며 내용증명으로 최고했고, 2014. 1. 22. ‘1. 29.까지 계약금 잔액 1억 2,000만 원을 안 내면 해제’를 통보했다. 매수인은 끝내 돈을 내지 않았다.
• 이 사건에서 법원은 매수인이 잔금을 준비하지 못해 등기서류를 받을 준비가 안 된 경우 매도인도 그에 상응하는 이행 준비만 하면 되고, 앞서 한 이행 제공의 효력은 준비 상태가 바뀌지 않은 상당 기간 유지된다고 판단했다. 계약금 일부만 낸 매수인이 기일을 넘겼으므로 계약은 2014. 1. 29. 해제됐다고 보고 원심을 파기했다.
• 판결문: 「피고는 13억 원의 매매대금 중 계약금의 일부에 불과한 1,000만 원만을 뒤늦게 지급한 상태에서 자신의 요청으로 수차 지급기일이 연기되었음에도」

⚖️ 대법원 2018다210775 (2018. 6. 28.) — ❌ 대리권 없다며 계약금 반환 요구 → 몰취

• 원고가 2016. 6. 19. 동생들의 대리인이라며 부동산을 34억 2,500만 원에 사기로 하고 계약금 3억 원 중 3,000만 원만 냈다. 나머지 계약금 독촉을 받자 대리권이 없어 계약이 무효라며 3,000만 원 반환을 요구했다. 계약서 제6조는 손해배상 기준을 계약금으로 정했다.
• 대법원은 무권대리인은 상대방 선택에 따라 계약 이행 책임을 지고, 불이행 시 계약의 손해배상 예정 조항대로 배상해야 하며 민법 제398조 감액도 적용된다고 했다. 3억 원을 3,000만 원으로 감액하고 매도인이 이를 몰취했으므로 부당이득이 아니라고 봤다.
• 판결문: 「이 경우에도 손해배상액의 예정에 관한 민법 제398조가 적용됨은 물론이다.」

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어

🔀 매도인이 깬 경우 (계약금 일부만 받은 뒤 파기)

⚔️ 매수인 — 이렇게 주장했다

• 매도인이 받은 돈의 2배만 공탁한 것은 해약금 해제가 아니고, 계좌까지 닫은 것은 이행거절이라며 계약을 해제하고 원상회복·위약금을 청구했습니다(2014다231378).
• 계약금 분할 약정이 계약서 비고란에 적혀 있다는 점, 파기 통지가 들어온 시점을 근거로 무권대리인과 중개사에게 손해배상을 청구했습니다(2007다73611).

🛡️ 매도인 — 통한 방어

• 손해배상 예정액이 과다하다는 주장은 받아들여져 1억 1,000만 원이 7,700만 원(70%)으로 줄었습니다(2014다231378).
• 계약금이 매도인 측에 실제로 들어가기 전에 파기를 알리고 이후 송금된 돈을 바로 돌려주려 한 사정은 원심에서 받아들여졌습니다(2006나107557, 대법원에서 일부 파기).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 받은 1,000만 원의 2배만 공탁하면 해제된다는 주장(2014다231378)
• 나머지 계약금이 기한까지 안 들어와 특약대로 자동 해제됐다는 주장 — 계좌를 막은 쪽이 매도인이었습니다(2014다231378)
• 계약금계약이 성립하지 않았으니 위약금 조항도 적용되지 않는다는 주장(2014다231378)
• 계약금을 다 안 받았으니 언제든 파기할 수 있다는 주장(2007다73611)

🔀 매수인이 깬 경우 (계약금 일부만 내고 버팀)

⚔️ 매도인 — 이렇게 주장했다

• 현금보관증으로 계약금을 대신 받았다면 그 금액만큼 위약금을 내라고 청구했습니다(99다48160).
• 인감증명서를 떼어 두고 이전 준비를 알린 뒤 내용증명으로 최고하고 해제를 통보했습니다(2015다229006).
• 계약금 3억 원 중 3,000만 원만 낸 매수인이 대리권이 없다며 돌려 달라고 하자, 손해배상 예정 조항으로 몰취를 주장했습니다(2018다210775).

🛡️ 매수인 — 통한 방어

• 매도인의 등기서류 제공과 대금 지급이 동시이행이라는 점은 원심에서 인정됐지만, 대법원은 매도인이 앞서 한 이행 제공의 효력이 유지된다고 봤습니다(2015다229006).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 계약금을 실제로 내지 않았으니 위약금을 낼 이유가 없다는 주장(99다48160)
• 해제 통보 때 매도인이 서류를 다시 내밀지 않아 해제가 부적법하다는 주장(2015다229006)
• 대리권이 없어 계약이 무효이니 낸 계약금을 돌려 달라는 주장(2018다210775)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 상대에게 못 받으면 — 중개사 책임으로 넘길 수 있나

매수인 → 중개사 — 대리인(소유자의 장모)에게 위임장·인감증명서를 받지 않고 계약서를 쓰게 한 중개사에게 손해배상을 청구했습니다. 대법원은 대리권을 확인하지 않은 과실을 인정하며 원심을 파기했습니다(2007다73611).

⛔ 중개사의 막힌 방어 — ‘계약이 적법하게 해제돼 손해와 무관하다’, ‘대리권 확인 의무를 어기지 않았다’는 주장은 받아들여지지 않았습니다(2007다73611).

중개사의 통한 방어(원심) — 시차 때문에 소유자 의사를 확인할 수 없었고 다음 날 바로 해제를 전달했다는 사정은 원심(2006나107557)에서 받아들여졌지만 대법원이 다시 심리하라고 했습니다.

🧰 중개사가 했어야 할 일 — 계약금을 나눠 받을 때는 ‘약정 계약금 총액·잔여 입금일·입금 계좌’를 계약서에 적고, 대리인이면 위임장·인감증명서를 받아 첨부하는 것. 매도인의 해제 통보를 받으면 바로 매수인에게 알리는 것.

⚖️ 걸리는 조문: 공인중개사법 제25조(확인·설명)·제29조(기본윤리)·제30조(손해배상책임) — 대리권 확인은 판례가 중개사 주의의무로 본 부분

중개사 책임은 ‘확인·설명을 제대로 했는지’로 갈렸습니다. 배상 비율은 사건마다 달랐습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 약정한 계약금 총액이 얼마였는지(2014다231378)
→ 준비할 자료: 계약서의 계약금 금액·분할 지급 일정, 비고란·특약, 계약 당일 주고받은 문자

⚖️ 법원이 본 사실 — 잔여 계약금을 보내려 했는데 매도인이 막았는지(2014다231378)
→ 준비할 자료: 송금 실패 화면, 계좌 해지 사실, 자기앞수표 발행·공탁서, 잔금을 들고 찾아간 기록·최고서

⚖️ 법원이 본 사실 — 계약금을 현금보관증으로 대신했는지(91다9251·99다48160)
→ 준비할 자료: 현금보관증 원본, 계약서의 위약 특약, 지급하기로 한 날짜

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「민법」 제565조는 계약금을 받은 쪽은 그 배액을, 준 쪽은 계약금을 포기하고 ‘당사자 일방이 이행에 착수할 때까지’ 해제할 수 있다고 정합니다. 계약금 일부만 오간 경우의 기준을 법조문이 따로 정하지 않아 대법원 2014다231378이 ‘약정 계약금’으로 정리했습니다.
• 계약금을 손해배상 예정(위약금)으로도 정했다면 「민법」 제398조에 따라 법원이 과다한 부분을 줄일 수 있습니다(2014다231378은 70%로 감액). 위약금 감액 판례는 7편에서 봅니다.
• 형사에서는 계약금만 받은 단계의 매도인은 이중매매를 해도 배임죄 주체로 보지 않은 사례가 있습니다(대법원 2007도379). 민사상 손해배상은 별개 문제입니다.

👉 인터넷우체국에서 내용증명 보내기 >>

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 가계약금 판례 연재 — 지금 글: ④ 계약금 일부만 냈을 때

• 1편 · 가계약 이란? 가계약서·문자만으로 계약이 되나
• 2편 · 가계약금 반환, 변심해도 돌려받나
• 3편 · 가계약금 배액배상, 집주인이 깨면 2배?
• 4편 · 배액배상 해제 조건 (이행 착수 전·현실 제공)
• 5편 · 계약금 일부만 보냈는데 파기 (받은 돈 2배면 끝?) (지금 글)
• 6편 · 매수인이 깨면 계약금 몰수? (위약금 특약)
• 7편 · 위약금 10%, 법원이 깎아 주나
• 8편 · 전세·월세 가계약금 반환과 파기
• 9편 · 분양 계약 해지, 계약금과 위약금 10%
• 10편 · 공인중개사 책임, 가짜 집주인 계약금 손해는 몇 %?
• 11편 · 가계약 파기 중개수수료와 중개사가 할 일
• 12편 · 가계약금 보내기 전 문자 예시
• 14편 · 매수인 가계약금, 원하는 물건 붙잡기
• 15편 · 매도인 가계약금, 매도 확실하게 못 박기
• 16편 · 공인중개사 가계약금, 분쟁 없이 거래 성사시키기
• 총정리 · 부동산 가계약금 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
• 지도 · 부동산 계약 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 계약금·해약금·위약금·위약벌 차이 (법률 규정과 판례)