가계약 파기 중개수수료, 내야 하나? 중개사 잘못으로 깨지면 보수 없다 (공인중개사법 제32조·86가합1663·2018가단249746)

📌 결론부터: 가계약 파기 중개수수료는 ‘계약이 성사됐는지’와 ‘중개사 잘못으로 깨졌는지’로 갈렸다

• 「공인중개사법」 제32조 제1항 단서: 중개사의 고의·과실로 거래가 무효·취소·해제되면 보수를 받지 못합니다. 대구지법 86가합1663은 근저당을 잘못 설명해 깨진 매매에서 받은 수수료를 돌려주라고 했습니다.
• 서울남부지법 2018가단249746: 중개수수료는 원칙적으로 계약을 성사시켰을 때 청구할 수 있다며, 매물 의사만 전한 중개사의 6,300만 원 청구를 기각했습니다. 가계약 단계에서 깨졌다면 본계약이 성립했는지부터 따져야 합니다.
• 중개사가 할 일: 대법원 2005다55008은 잔금까지 관여하기로 했다면 계약서 작성 뒤 행위도 중개행위라며, 근저당을 알고도 위험 설명 없이 ‘책임진다’는 문구만 써 준 중개사의 과실을 인정했습니다.

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 가계약금을 보낸 뒤 계약이 깨졌는데 중개사가 수수료를 달라고 한다

☐ 본계약 뒤 상대가 계약금 포기·배액 상환으로 해제했는데 보수를 내야 하는지 궁금하다

☐ 중개사가 등기부·권리관계를 잘못 알려 줘서 계약이 깨졌다

☐ 중개사 입장에서 계약이 깨졌을 때 보수를 받을 수 있는지, 무엇을 해 둬야 하는지 알고 싶다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대구지방법원 86가합1663 (1987. 10. 30.) — △ 근저당 잘못 설명해 계약 깨짐 → 수수료 반환

• 1985. 5. 매수인이 중개업자의 중개로 임야를 1,540만 원에 사기로 하고 계약금 150만 원, 잔금 일부 800만 원을 냈습니다. 중개업자는 매도인 말만 믿고 ‘근저당 700만 원 하나뿐’이라고 설명했지만 실제로는 근저당이 4건이었습니다.
• 매도인이 근저당을 말소하지 못해 매수인이 계약을 해제했고, 중개업자에게 수수료 반환과 손해배상을 청구했습니다.
• 대구지방법원은 확인·설명의무를 게을리한 과실로 성립했다가 해제된 매매이므로 중개업자는 받은 수수료 10만 원을 돌려줘야 한다고 봤습니다. 다만 매도인과 정한 ‘계약금 상당 150만 원 배상’ 약정을 중개업자에게 그대로 적용할 수는 없다며 나머지 청구는 기각했습니다.
• 판결문: 「중개업자는 매수인으로부터 매매중개행위에 대한 수수료를 받을 수 없으므로 매수인으로부터 이미 수령한 수수료를 반환하여야 하고」

⚖️ 대전지방법원 2015나104495 (2016. 10. 7.) — ⭕ 중개사가 자기 집 직접 팔아 → 계약 무효, 계약금 반환

• 원고는 공인중개사인 피고에게 전원주택 매매 중개를 맡겼는데, 피고가 자기 소유 다가구 건물을 소개해 2013. 4. 2. 직접 매도인으로 매매계약(대금 6억 9,000만 원, 계약금 6,500만 원)을 맺었다. 원고는 계약 당일 계약금 중 5,000만 원만 보낸 뒤 반환을 요구했다.
• 이 사건에서 법원은 기망·시가 과장 주장은 받아들이지 않았으나, 중개의뢰인과 직접 거래를 금지한 공인중개사법 제33조 제6호는 강행법규이므로 이를 어기고 맺은 매매계약은 무효라고 보아 받은 계약금 5,000만 원 전액 반환을 명했다.
• 판결문: 「위 규정은 강행법규로 봄이 상당하므로, 이를 위반하여 체결된 이 사건 매매계약은 무효라 할 것이다.」

⚖️ 서울남부지방법원 2018가단249746 (2019. 11. 27.) — ⭕ 매물 소개만 한 중개사 → 보수 못 받음

• 공인중개사가 건물 공유자 한 명에게서 매물로 내놓는 승낙을 받고 인근 대학병원 측에 매도 의사를 처음 전했습니다. 그 뒤 공유자들은 병원을 운영하는 학교법인과 직접 협의했고, 법인 측 다른 중개사의 중개로 2018. 6. 5. 70억 원에 계약해 계약금 7억 원을 받았습니다.
• 처음 소개한 중개사는 공유자들에게 법정 중개보수 6,300만 원을 청구했습니다.
• 서울남부지방법원은 중개계약이 있었거나 계약 성사에 결정적으로 기여했다는 증거가 없고 확인·설명서 교부나 계약서 작성도 없었다며 청구를 기각했습니다. 판결문은 중개수수료는 원칙적으로 계약을 성사시켰을 때 청구할 수 있다는 법리를 확인했습니다.
• 판결문: 「계약의 체결을 중개하여 당사자 사이에 계약의 체결을 성사시켰을 경우에만 중개의뢰인에 대하여 그 중개수수료의 지급을 구할 수 있음이 원칙이고」

⚖️ 서울중앙지방법원 2021가단5318986 (2022. 10. 18.) — △ 의뢰 안 했어도 중개보수 내야 함 → 액수는 감액

• 공인중개사가 임차사 의뢰로 강남 빌딩을 소개하고 임대인 측과 조건을 조율했습니다. 2021. 5. 21. 임대인 측은 당일 중으로 가계약금 5,000만 원을 보내 달라고 했지만, 확인서 문구 문제로 가계약금은 오가지 않고 2021. 5. 25. 바로 본계약(보증금 7억 원·월차임 7,000만 원)이 체결됐습니다.
• 중개대상물 확인·설명서에는 중개보수 0.9%(부가세 포함 67,320,000원)와 ‘0.9% 이내에서 협의하여 결정함’이 적혔고 양쪽이 날인했습니다. 임대인 측은 중개를 의뢰한 적이 없다며 지급을 거부했습니다.
• 서울중앙지방법원은 명시적 의뢰가 없어도 의사를 조정·전달해 계약을 성사시켰고 보수란에 이의 없이 날인했으므로 보수 약정이 성립했다고 봤습니다. 다만 ‘협의’ 문구, 사실상 쌍방중개, 임차사에게서 이미 받은 보수를 고려해 3,000만 원으로 줄였습니다.
• 판결문: 「중개를 명시적으로 의뢰하지 않은 거래당사자라 할지라도 중개수수료를 지급하지 않겠다는 의사를 명백히 표시하지 않는 한 중개수수료 지급의무를 부담한다고 보아야 한다.」

⚖️ 대법원 2005다55008 (2007. 2. 8.) — ⭕ 잔금 독려한 중개사 → 계약 후 행위도 중개, 책임

이 사건에서 대법원은 잔금 지급까지 중개업자의 관여가 예정되어 있었다면 계약서 작성 뒤의 행위도 중개행위에 포함된다고 보았다
→ 사실관계와 판결문 문장은 8편 전세·월세 가계약금 반환과 파기에서 자세히 봅니다.

⚖️ 인천지방법원 2004나12530 (2005. 8. 18.) — ❌ 계약 후 중개사 ‘책임진다’ 약속 → 공제 안 됨

• 원고는 2000. 12. 5. 중개사(소외 1)의 중개로 보증금 6,500만 원에 전세계약을 맺고 계약금 650만 원을 내면서, 잔금 전 등기상 하자가 생기면 임대인이 계약금 배액을 배상하고 계약을 해제한다는 특약을 넣었다. 1차 중도금일에 근저당권 설정을 발견했지만 중개사가 ‘손해가 나면 책임지겠다’고 써 주며 이행을 권해 대금을 모두 냈고, 임대인이 근저당을 다시 이용해 대출받고 잠적해 경매에서 보증금 대부분을 잃었다. 중개사에 대한 승소 판결 뒤 공제사업자에게 청구했다.
• 1심은 원고 청구를 인용했으나 항소심은, 계약이 체결되면 중개행위는 끝나고 그 뒤 중개사가 개인적으로 손해를 책임지겠다고 한 것은 독자적인 손해담보약정일 뿐 중개행위가 아니며, 중개사에게 계약 이행 과정에서 등기부를 거듭 확인할 일반적 의무도 없다며 공제사업자의 책임을 부정했다.
• 판결문: 「단지소외 1이 원고에게소외 2의 이 사건 근저당권설정등기말소약정의 불이행에 따른 독자적인 손해담보약정을 한 것에 불과한 것으로」

⚖️ 대법원 2012다102940 (2013. 6. 27.) — ⭕ 잔금 앞당기고 전세권 뺀 중개사 → 배상

• 임대인이 계약금 550만 원만 내고 산 아파트를 공인중개사(피고) 중개로 임차인(원고)에게 보증금 1억 원에 전세로 주면서 ‘소유권 이전과 동시에 전세권설정’ 특약을 했다. 중개사는 잔금기일 전에 잔금 9,000만 원을 치르게 하고 전세권설정 대신 전입신고·확정일자를 권했는데, 임대인이 같은 날 근저당(채권최고액 1억 5,600만 원)을 설정해 임차인은 경매에서 40,758,214원만 배당받았다.
• 대법원은 계약 체결 후에도 잔금 지급·전세권설정에 관여하기로 예정된 중개사의 행위도 중개행위에 포함된다고 보고, 소유권이전과 전세권설정이 동시에 이뤄지도록 조치하지 않고 잔금을 앞당겨 치르게 한 중개사의 손해배상책임을 인정했다. 지연손해금 기산일만 배당기일로 고쳐 일부 파기자판했다.
• 판결문: 「당초 정한 지급기일에 앞서 임대차보증금 잔금을 지급하도록 주선하였으며」

⚖️ 대법원 2012다42154 (2014. 7. 10. · 파기환송) — ⭕ 전매 된다던 중개사 → 날린 계약금 책임

• 공인중개사가 자금이 부족한 원고에게 ‘계약금만 내면 중도금 전에 전매해 차익을 얻을 수 있다’며 매수를 적극 권유했고, 원고는 2010. 3. 10. 12억 5,000만 원짜리 토지·건물 매매계약을 맺고 계약금 1억 2,000만 원을 냈다. 전매가 이뤄지지 않아 원고는 중도금·잔금을 마련하지 못하고 2010. 5. 24. 계약금을 포기하고 계약을 해제한 뒤, 중개사의 공제사업자인 한국공인중개사협회에 공제금을 청구했다.
• 원심은 중개사의 과실로 인한 손해가 아니라고 보았으나, 대법원은 중개사가 계약 체결 후에도 전매·대금 지급에 계속 관여하기로 예정되어 있었으므로 그 관여도 중개행위에 포함되고, 전매 가능성을 확인하지 않고 그릇된 정보를 주며 매수를 권유해 계약금을 잃게 한 것은 공인중개사법 제30조 제1항의 손해배상 사유에 해당한다며 파기환송했다.
• 판결문: 「계약금 외의 나머지 대금을 마련하지 못한 원고로 하여금 위와 같은 이 사건 매매계약의 해제로 계약금을 잃게 되는 손해를 입게 하였다」

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⚖️ 대법원 2024다286308 (2024. 12. 12. · 파기환송) — ⭕ 계약서만 써 줬다? → 서명·설명서 있으면 중개

• 원고는 임대차보증금 1억 1,000만 원으로 계약하고 계약금 1,000만 원과 잔금을 냈다. 피고 1은 계약서에 공인중개사로 서명하고 ‘임대인은 전세보증금 8억 원 정도 있다고 구두로 설명’ 등이 적힌 확인·설명서를 교부했으나, 경매에서 확인된 선순위 보증금은 약 18억 원이었고 원고는 배당을 받지 못했다.
• 이 사건에서 대법원은 중개행위인지는 중개사의 주관적 의사가 아니라 객관적으로 판단한다며, 계약서 서명·날인, 확인·설명서와 공제증서 교부, 선순위 보증금 확인, 보수 수령 등을 보면 단순 대서가 아니라 중개행위로 볼 여지가 크다고 했다. 당사자끼리 주요 내용을 미리 합의했다는 사정만으로 중개행위가 부정되지 않는다며 원심을 파기했다.
• 판결문: 「원고와 소외인 사이에 이미 이 사건 임대차계약의 주요 내용에 관하여 합의가 이루어졌던 것으로 보이기는 하나, 그와 같은 사정만으로 피고 1의 행위가 중개행위에 해당하지 않는 것으로 볼 수는 없다.」

판례 사건번호는 이 글 카드·사례 모음에 있습니다. 개별 사건의 보수 액수는 약정·지역 조례(주택)·국토교통부령(주택 외)에 따라 달라집니다 · 출처 realscasenote.com

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어

🔀 계약이 깨진 뒤 의뢰인이 수수료를 다툰 경우

⚔️ 매수인·의뢰인 — 이렇게 주장했다

• 중개업자가 근저당을 1건뿐이라고 잘못 설명해 계약이 해제됐으니 수수료를 돌려주고 손해도 배상하라고 청구했습니다(86가합1663).
• 중개사가 자기 소유 건물을 직접 팔았으니 계약은 무효이고 보낸 계약금 5,000만 원을 돌려 달라고 했습니다(2015나104495).
• 중개를 의뢰한 적이 없고 확인·설명서 날인은 물건 확인일 뿐 보수 동의가 아니라고 다퉜습니다(2021가단5318986).

🛡️ 중개사 — 통한 방어

• 매도인과의 위약금 약정은 중개사에게 적용되지 않고, 위약금을 보증한 사실도 없다는 주장은 받아들여졌습니다(86가합1663).
• 엘리베이터·임대현황·시가를 속인 적이 없다는 주장은 받아들여졌지만, 직접거래 무효는 피하지 못했습니다(2015나104495).
• 양쪽 조건을 조율해 계약을 성사시키고 보수란에 날인을 받았다는 점은 받아들여졌습니다. 다만 금액은 3,000만 원으로 줄었습니다(2021가단5318986).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 매수인이 매도인과 합의하면서 중개업자에게도 이의하지 않기로 했다는 주장(86가합1663)
• 직접거래여도 매매계약 자체는 유효하다는 주장(2015나104495)
• 의뢰한 적 없고 광고 보고 온 임차인과 직접 계약했다는 주장(2021가단5318986)

🔀 중개사가 보수를 청구했지만 막힌 경우

⚔️ 중개사 — 이렇게 주장했다

• 매물 승낙을 받고 매수인을 처음 소개했는데 의도적으로 배제당했으니 거래대금 0.9%를 달라고 청구했습니다(2018가단249746).

🛡️ 매도인들 — 통한 방어

• 중개를 의뢰한 사실이 없고 중개계약서·보수 합의가 없다는 점
• 가격·조건 협의와 계약서 작성은 매수인 측 다른 중개사가 했다는 점 — 모두 받아들여졌습니다(2018가단249746).

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 상대에게 못 받으면 — 중개사 책임으로 넘길 수 있나

매수인 → 중개사 (보수) — 중개사의 확인·설명 잘못으로 계약이 해제되면 받은 수수료 반환을 청구했고 인정됐습니다(86가합1663). 직접거래면 계약 자체가 무효가 됐습니다(2015나104495).

매수인 → 중개사 (손해) — 보수와 별개로, 그릇된 정보로 계약금을 잃게 한 손해는 제30조 배상·공제 대상으로 봤습니다(2012다42154).

⛔ 중개사의 막힌 방어 — ‘계약서를 쓰면 중개는 끝났다'(2005다55008·2012다102940·2012다42154), ‘계약서만 대신 써 줬다'(2024다286308)는 주장은 받아들여지지 않았습니다.

🧰 중개사가 했어야 할 일 — 가계약 단계에서 보수 여부·지급시기를 서면으로 정하기, 확인·설명서에 보수액과 부담 주체 적기, 계약 뒤 근저당 등 위험을 알면 해제 선택지(배액 상환 특약)와 위험을 서면으로 설명하기, 잔금·등기 동시 처리 챙기기.

⚖️ 걸리는 조문: 공인중개사법 제32조 제1항 단서(중개사 고의·과실로 무효·취소·해제 → 보수 없음)·제3항(지급시기, 시행령 제27조의2)·제25조(확인·설명)·제30조(손해배상)·제33조 제1항 제6호(직접거래 금지)

중개사 책임은 ‘확인·설명을 제대로 했는지’로 갈렸습니다. 배상 비율은 사건마다 달랐습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 계약이 성사됐는지 — 가계약에 그쳤는지 본계약이 됐는지(2018가단249746·2005다39594)
→ 준비할 자료: 가계약서·문자에 목적물·대금·중도금 지급방법이 정해졌는지, 본계약서 작성 여부

⚖️ 법원이 본 사실 — 계약이 깨진 이유가 중개사의 확인·설명 잘못인지(86가합1663)
→ 준비할 자료: 중개대상물 확인·설명서, 계약 당시 등기부, 중개사가 설명한 내용을 담은 문자·녹음

⚖️ 법원이 본 사실 — 보수 약정이 있었는지와 그 금액(2021가단5318986)
→ 준비할 자료: 확인·설명서 보수란과 날인, ‘협의’ 문구, 보수 관련 문자

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「공인중개사법」 제32조 제1항 단서는 중개사의 고의·과실로 거래가 무효·취소·해제된 경우에만 보수를 받지 못한다고 정합니다. 중개사와 무관한 사유(당사자 변심에 따른 계약금 포기·배액 상환)로 해제된 경우는 단서에 해당하지 않는 것으로 조문이 짜여 있습니다.
• 보수 지급시기는 제32조 제3항·시행령 제27조의2에 따라 약정에 따르고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다. 주택 보수 한도는 시·도 조례, 주택 외는 국토교통부령으로 정합니다(제32조 제4항).
• 제33조 제1항 제6호는 중개의뢰인과 직접 거래하거나 쌍방을 대리하는 행위를 금지합니다. 2015나104495는 이를 강행법규로 보고 계약을 무효로 봤습니다.

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⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 가계약금 판례 연재 — 지금 글: ⑦ 중개사 책임·사기

• 1편 · 가계약 이란? 가계약서·문자만으로 계약이 되나
• 2편 · 가계약금 반환, 변심해도 돌려받나
• 3편 · 가계약금 배액배상, 집주인이 깨면 2배?
• 4편 · 배액배상 해제 조건 (이행 착수 전·현실 제공)
• 5편 · 계약금 일부만 보냈는데 파기 (받은 돈 2배면 끝?)
• 6편 · 매수인이 깨면 계약금 몰수? (위약금 특약)
• 7편 · 위약금 10%, 법원이 깎아 주나
• 8편 · 전세·월세 가계약금 반환과 파기
• 9편 · 분양 계약 해지, 계약금과 위약금 10%
• 10편 · 공인중개사 책임, 가짜 집주인 계약금 손해는 몇 %?
• 11편 · 가계약 파기 중개수수료와 중개사가 할 일 (지금 글)
• 12편 · 가계약금 보내기 전 문자 예시
• 14편 · 매수인 가계약금, 원하는 물건 붙잡기
• 15편 · 매도인 가계약금, 매도 확실하게 못 박기
• 16편 · 공인중개사 가계약금, 분쟁 없이 거래 성사시키기
• 총정리 · 부동산 가계약금 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
• 지도 · 부동산 계약 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 월세 중도해지 중개수수료 누가 내나
• 함께 보기 · 상가 권리금 복비 판례 — 권리금 중개수수료