가계약금 배액배상, 집주인이 깨면 2배? 가계약 단계는 원금만 돌려준 판례 (전주지법 2021나6726·대법원 2014다231378)

📌 결론부터: 계약서 쓰기 전 단계에서 매도인이 깨면, 법원은 2배가 아니라 받은 돈만 돌려주게 했다

• 전주지법 2021나6726(2022.4.21.): 중개사 문자로 ‘가계약금 1,000만 원’을 보낸 뒤 계약서 작성 전 매도인이 거절하고 돈을 돌려준 사건. 계약금 2,000만 원 기준 배액도, 보낸 1,000만 원 기준 배액도 인정하지 않았습니다.
• 서울북부지법 2025가소314432(2025.11.27.): 500만 원 가계약이 조건 불일치로 무산되자 배액 1,000만 원 청구를 물리치고 원금 500만 원만 돌려주라고 했습니다.
• 반면 본계약이 성립한 뒤 계약금 일부만 받은 매도인은, 받은 돈의 2배가 아니라 약정 계약금 기준이어야 해제할 수 있었습니다(대법원 2014다231378).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 가계약금을 보냈는데 계약서 쓰기 전에 집주인이 ‘없던 일로 하자’고 했다

☐ 집주인이 받은 가계약금만 돌려주고 끝내려 한다

☐ 2배를 받는다면 ‘보낸 돈의 2배’인지 ‘계약금 전체의 2배’인지 궁금하다

☐ 계약서를 쓰고 계약금 일부만 보낸 뒤 매도인이 파기했다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 전주지방법원 2021나6726 (2022. 4. 21.) — ❌ 계약서 쓰기 전 가계약금 돌려줌 → 배액 안 줘도 됨

• 2020. 12. 8. 매수인 쪽이 중개사가 알려 준 매도인 계좌로 1,000만 원을 보냈고, 중개사는 ‘매매가액 2억 3,000만 원, 가계약금 1,000만 원, 12. 12. 계약서 1,000만 원’ 등 일정과 12. 12. 계약서 작성 안내를 문자로 보냈습니다.
• 계약서 작성 전날 매도인이 계약하지 않겠다고 했고, 12. 12. 1,000만 원을 매수인 계좌로 돌려보냈습니다.
• 매수인은 두 가지를 청구했습니다. 계약금 2,000만 원의 배액 4,000만 원에서 받은 1,000만 원을 뺀 3,000만 원, 그게 안 되면 실제 보낸 1,000만 원의 배액 2,000만 원에서 1,000만 원을 뺀 1,000만 원입니다.
• 전주지방법원은 매매계약도, 그에 딸린 계약금계약도 성립하지 않았으니 1,000만 원은 교섭의 기초로 낸 증거금인 ‘가계약금’이라고 봤습니다. 위약금 특약도 증명되지 않아, 설령 계약이 성립했다 해도 어느 쪽 배액도 줄 의무가 없다며 항소를 기각했습니다.
• 판결문: 「이 사건 1,000만 원은 매수인이 매도인에게 매매목적물에 관한 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금인 ‘가계약금’이라고 봄이 타당하다」

⚖️ 서울북부지방법원 2025가소314432 (2025. 11. 27.) — △ 소액 가계약금, 협상 결렬 → 원금만 반환

• 3억 2,500만 원짜리 부동산을 중개사를 통해 교섭하던 매수인이 계약금 일부라며 500만 원을 보냈고, 계약서 작성일(2024. 9. 20.) 전에 계약금 지급과 근저당 상환 방법이 맞지 않아 계약이 무산됐습니다.
• 매수인은 매도인 탓으로 깨졌다며 배액 1,000만 원을 청구했습니다.
• 서울북부지방법원은 이를 본계약 전 ‘가계약’으로 보고, 그 내용은 2024. 9.까지의 교섭 우선권 정도라고 했습니다. 실제 교섭이 이뤄졌고 세부 조건만 합의되지 않은 이상 몰취나 배액상환은 문제 될 여지가 없다며, 가계약 해제에 따른 원상회복으로 500만 원과 지연손해금만 인정했습니다.
• 판결문: 「‘본 매매계약의 체결을 포기하는 것’이 가계약의 해약이 되는 것이 아니라 ‘매매의 교섭 자체를 포기하는 것’이 가계약의 해약이 되는 것이므로」

⚖️ 대법원 2014다231378 (2015. 4. 23.) — ⭕ 일부 받은 돈 2배 반환 → 해제 안 됨

• 이 사건은 가계약이 아니라 계약서까지 쓴 본계약입니다. 2013. 3. 25. 서초구 아파트를 11억 원에 사기로 하고 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원은 당일, 나머지 1억 원은 다음 날 보내기로 했습니다.
• 매도인은 다음 날 은행계좌를 폐쇄했고, 3. 27. 받은 1,000만 원의 배액인 2,000만 원을 공탁하며 ‘수령한 계약금 1,000만 원의 배액인 2,000만 원을 매수인에게 공탁하고 이 사건 계약을 해지한다’는 해약통고서를 보냈습니다. 매수인은 같은 날 나머지 1억 원을 공탁했습니다.
• 대법원은 계약금 일부만 지급된 경우 받은 쪽이 해제할 수 있다고 하더라도 그 기준은 실제 받은 돈이 아니라 약정 계약금이라고 봤습니다. 실제 받은 돈의 2배로 해제할 수 있다면 받은 돈이 적을수록 사실상 자유롭게 해제할 수 있어 부당하다는 이유입니다.
• 매도인의 이행거절로 매수인의 해제가 인정됐고, 받은 1,000만 원 반환과 함께 계약서의 손해배상 예정 조항에 따라 1억 1,000만 원을 70%로 줄인 7,700만 원이 인정됐습니다. 계약금 일부만 낸 사건은 5편에서 자세히 봅니다.
• 판결문: 「그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다.」

⚖️ 서울고등법원 2006나107557 (2007. 9. 20.) — ❌ 계약금 들어오기 전 파기 → 배액 안 줘도 됨

• 매수인이 2005. 6. 8. 소유자의 장모(대리권 없음)와 공동중개로 아파트를 5억 원에 계약했으나 계약금을 준비하지 못해, 계약서 비고란에 당일 300만 원·다음 날 5,700만 원 송금을 적고 약 380만 원이 든 MMF 통장만 중개사에게 맡겼다. 다음 날 오전 장모가 중개사를 통해 계약 파기를 통지했는데, 매수인 남편이 그 뒤 10:42경 6,000만 원을 송금했고 장모는 이를 돌려주려다 거절당해 공탁했다.
• 이 사건에서 법원은 약정한 계약금이 지급되기 전에는 계약금계약이 성립하지 않아 어느 쪽이든 자유롭게 해제할 수 있고, 매도인이 배액을 물어야 하는 것도 아니며 위약금 약정이 있어도 같다고 보았다. 중개사에게 통장을 맡긴 것은 계약금 지급이 아니고, 해제 통지 후 송금은 효력이 없다고 판단했다. 대리권·표현대리도 부정되고 무권대리인과 중개사의 책임도 인정되지 않았다.
• 판결문: 「원고가 비록 중개인인피고 3에게 약 금 380만 원이 예치된 원고 명의의 MMF 통장을 맡겼다고 할지라도 그것만으로는피고 2에게 이 사건 매매계약에서 정한 계약금이 일부라도 지급되었다고 보기 어려우므로」

⚖️ 대법원 2007다73611 (2008. 3. 13.) — ⭕ 계약금 덜 받은 매도인도 마음대로 파기 못 해

대법원은 계약금은 실제로 줘야 계약금계약이 성립하므로, 계약금 일부나 전부를 아직 받지 않은 단계에서는 민법 제565조에 따른 임의 해제권이 생기지 않는다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 5편 계약금 일부만 보냈는데 파기 (받은 돈 2배면 끝?)에서 자세히 봅니다.

⚖️ 대구고등법원 65나547 (1966. 6. 15.) — ⭕ 매도인 이중매매 → 계약금 2배 물어줘

• 원고는 1964. 12. 23. 부동산을 217만여 원에 사며 계약금 20만 원을 냈고, 위반 시 매도인은 배액 배상·매수인은 계약금 상실로 약정했다. 잔금일이 연기된 상태에서 매도인이 1965. 2. 1. 제3자에게 더 비싸게 팔고 등기까지 넘겼다.
• 이 사건에서 법원은 쌍방 모두 이행제공이 없던 중 매도인이 목적물을 제3자에게 팔아 이전등기를 마쳐 계약 목적을 달성할 수 없게 된 것은 매도인 책임이므로, 약정에 따라 계약금 배액 40만 원을 지급해야 한다고 판단했다.
• 판결문: 「피고는 원고에 대하여 약정에 따라서 계약금의 배액인 금 400,000원을 지급할 의무가 있다고 할 것인즉」

👉 계약금 일부만 보냈을 때 판례 보기 >>

⚖️ 대구고등법원 81나158 (1981. 6. 25.) — ⭕ 매도인이 딴 사람에게 팔아 등기 → 계약금 2배 배상

• 원고가 1978. 7. 14. 주택을 750만 원에 사며 계약금 75만 원을 냈고, 매수인 위약 시 계약금 포기·매도인 위약 시 배액 지급을 약정했다. 원고는 하자를 이유로 중도금 지급을 미뤘고, 매도인(피고)은 1978. 8. 말경 집을 다른 사람에게 팔아 이전등기를 해 줬다.
• 이 사건에서 법원은 경미한 대지 침범 등은 해제 사유가 아니고, 쌍방이 이행기를 넘긴 상태에서 자기 이행 제공 없이 한 매도인의 해제도 효력이 없다고 보았다. 그런데 매도인이 제3자에게 팔아 등기해 이행불능이 되었으므로 계약은 해제되고 매도인은 계약금 배액 150만 원을 지급해야 한다고 판단했다.
• 판결문: 「피고가 매매목적물인 위 부동산을 1978. 8. 말경 타인에게 매도하여 그 사람에게 소유권이전등기를 경료한 사실은 피고 스스로 자인하는 바로서」

⚖️ 제주지방법원 2008가단3007 (2008. 12. 23.) — △ 불법 특약 계약 무효 → 배액 대신 계약금만 반환

• 원고가 2005. 11. 24. 매도인 대리인(변호사 사무장)과 제주 우도 토지를 3,000만 원에 사기로 하고 계약금 1,000만 원을 냈다. 계약엔 이미 죽은 등기명의인(매도인 부친)을 상대로 소송해 의제자백 판결로 등기하는 특약이 있었고, 원고가 소를 냈다가 취하했다.
• 이 사건에서 법원은 법원을 속여 판결을 받는 특약이 핵심이어서 매매계약은 반사회질서 행위로 무효이므로 배액 청구는 받아들이지 않았다. 다만 매도인 측이 적극 권유·묵인해 불법성이 현저히 크다며 불법원인급여 항변을 배척하고 계약금 1,000만 원 반환을 명했다.
• 판결문: 「피고 측(수익자)의 불법성이 원고(급여자)의 그것보다 현저히 크다고 할 것이어서 원고의 반환청구는 허용된다고 해석함이 상당하다.」

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어

🔀 매도인이 가계약을 깬 경우 (계약서 작성 전)

⚔️ 매수인 — 이렇게 주장했다

• 대금·지급일정이 문자로 다 정해졌으니 계약이 성립했고, 매도인이 파기했으니 계약금 2,000만 원의 배액(받은 돈 빼고 3,000만 원)을 달라고 했습니다(2021나6726).
• 그게 안 되면 실제 보낸 1,000만 원의 배액에서 1,000만 원을 뺀 1,000만 원이라도 달라고 했습니다(2021나6726).
• 매도인 탓으로 깨졌다며 보낸 500만 원의 배액 1,000만 원을 청구했습니다(2025가소314432).

🛡️ 매도인 — 통한 방어

• 계약이 성립하지 않았고 받은 돈은 가계약금일 뿐이며, 중개사에게 계약 체결 권한을 준 적 없고, 위약금 약정도 없다는 방어가 받아들여졌습니다(2021나6726).
• 문자만으로는 계약이 성립하지 않았다는 방어가 받아들여져 배액 의무가 없다고 봤습니다(2025가소314432).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 문자로 이미 계약이 성립했으니 매수인 잘못으로 몰취할 수 있다는 매도인의 주장도 받아들여지지 않았습니다(2025가소314432)

🔀 본계약 뒤 매도인이 깬 경우 (계약금 일부·전부 받은 뒤)

⚔️ 매수인 — 이렇게 주장했다

• 매도인이 받은 1,000만 원의 2배만 공탁한 것은 해제가 아니고 계좌 폐쇄는 이행거절이라며 해제하고 원상회복·위약금을 청구했습니다(2014다231378).
• 계약서의 ‘매도인 위반 시 배액’ 약정을 근거로, 다른 사람에게 팔아 등기까지 넘긴 매도인에게 계약금 배액을 청구했습니다(65나547·81나158).

🛡️ 매도인 — 통한 방어

• 손해배상 예정액이 과다하다는 주장은 받아들여져 1억 1,000만 원이 7,700만 원으로 줄었습니다(2014다231378).
• 계약금이 들어오기 전 파기를 알렸다는 사정은 원심(2006나107557)에서 받아들여졌지만 대법원(2007다73611)에서 파기됐습니다.

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 받은 1,000만 원의 2배만 공탁하면 해제된다는 주장(2014다231378)
• 나머지 계약금이 기한까지 안 들어와 특약대로 자동 해제됐다는 주장 — 계좌를 막은 쪽이 매도인이었습니다(2014다231378)
• 매수인이 중도금 요구에 응하지 않아 먼저 해제했다는 주장(65나547)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 상대에게 못 받으면 — 중개사 책임으로 넘길 수 있나

가계약 단계의 중개사 문자 — 2021나6726에서 법원은 중개사가 매도인에게서 ‘중개’만 위임받았을 뿐 계약 체결 권한은 없다고 봐, 중개사 문자로 대금·일정이 전달됐어도 계약 성립을 인정하지 않았습니다. 매수인이 중개사를 상대로 청구하지는 않아 중개사 책임은 다투어지지 않았습니다.

매수인 → 중개사(본계약 단계) — 대리권 없는 사람과 계약서를 쓰게 한 중개사에 대해 대법원 2007다73611은 위임장·인감증명서로 대리권을 확인하지 않은 과실을 지적하며 원심을 파기했습니다.

🧰 중개사가 했어야 할 일 — 가계약금을 안내할 때 ‘매도인이 계약서 작성 전 거절하면 받은 돈만 돌려주는지, 배액을 주는지’를 매도인 본인에게 확인받아 양쪽에 문자로 남기는 것.

⚖️ 걸리는 조문: 공인중개사법 제25조(확인·설명)·제29조(기본윤리)·제30조(손해배상책임) — 대리권 확인은 판례가 중개사 주의의무로 본 부분(2007다73611)

중개사 책임은 ‘확인·설명을 제대로 했는지’로 갈렸습니다. 배상 비율은 사건마다 달랐습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 가계약 단계였는지 본계약이 성립했는지(2021나6726·2014다231378)
→ 준비할 자료: 계약서 작성 여부, ‘○일 계약서 작성’ 안내 문자, 대금·중도금 지급방법이 합의된 기록

⚖️ 법원이 본 사실 — 배액(위약금)을 주기로 한 약정이 있었는지(2021나6726·65나547)
→ 준비할 자료: 가계약금 문자·가계약서의 ‘매도인 파기 시 2배’ 문구, 계약서 위약 조항

⚖️ 법원이 본 사실 — 매도인이 먼저 이행을 거절했는지(2014다231378)
→ 준비할 자료: 계좌 폐쇄·송금 실패 화면, 해제 통보 문자·통고서, 공탁서, 다른 사람에게 판 등기 기록

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「민법」 제565조 제1항은 ‘계약금, 보증금등의 명목’으로 돈을 주고받은 매매에서 이행 착수 전까지 ‘수령자는 그 배액을 상환하여’ 해제할 수 있다고 정합니다. 매매계약이 성립하지 않은 가계약 단계에는 이 조문이 바로 적용되지 않아, 2021나6726·2025가소314432는 배액을 인정하지 않았습니다.
• 가계약금에 해약금(배액) 약정이 있었다고 보려면 그 약정이 ‘명백하게’ 인정돼야 한다는 기준(대법원 2022다247187)은 2편에서 봅니다. 가계약서에 ‘매도인이 다른 사람에게 팔면 계약금액의 2배’를 지급한다는 조항을 둔 사례도 있었습니다(대법원 2007다40765).
• 본계약 뒤 배액을 위약금으로 받는 것은 「민법」 제398조의 손해배상 예정 문제라, 법원이 과다하다고 보면 줄일 수 있습니다(2014다231378은 70%로 감액). 매도인이 문자로 보낸 계좌에 넣은 3억 3,000만 원을 원심(2015나719)은 ‘증거금일 수 있다’며 위약금을 기각했지만 대법원 2016다203315가 계약 성립 여지를 들어 다시 심리하게 한 것처럼, 배액·위약금 이전에 계약 성립 여부가 먼저 갈렸습니다.

👉 대법원 전자소송에서 지급명령·소송 신청 >>

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 가계약금 판례 연재 — 지금 글: ③ 배액배상 — 매도인 파기·해제 절차

• 1편 · 가계약 이란? 가계약서·문자만으로 계약이 되나
• 2편 · 가계약금 반환, 변심해도 돌려받나
• 3편 · 가계약금 배액배상, 집주인이 깨면 2배? (지금 글)
• 4편 · 배액배상 해제 조건 (이행 착수 전·현실 제공)
• 5편 · 계약금 일부만 보냈는데 파기 (받은 돈 2배면 끝?)
• 6편 · 매수인이 깨면 계약금 몰수? (위약금 특약)
• 7편 · 위약금 10%, 법원이 깎아 주나
• 8편 · 전세·월세 가계약금 반환과 파기
• 9편 · 분양 계약 해지, 계약금과 위약금 10%
• 10편 · 공인중개사 책임, 가짜 집주인 계약금 손해는 몇 %?
• 11편 · 가계약 파기 중개수수료와 중개사가 할 일
• 12편 · 가계약금 보내기 전 문자 예시
• 14편 · 매수인 가계약금, 원하는 물건 붙잡기
• 15편 · 매도인 가계약금, 매도 확실하게 못 박기
• 16편 · 공인중개사 가계약금, 분쟁 없이 거래 성사시키기
• 총정리 · 부동산 가계약금 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
• 지도 · 부동산 계약 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 계약금·해약금·위약금·위약벌 차이 (법률 규정과 판례)