배액배상 해제 조건, 2배 들고 가면 끝일까? 현실 제공·이행 착수 전까지만 (대법원 2022다286656·2004다11599)

📌 결론부터: 배액배상 해제는 ‘2배를 실제로 내밀고’, ‘상대가 이행에 착수하기 전’이어야 통했다

방법: ‘배액을 배상하겠다’는 통고만으로는 해제가 안 됐습니다(대법원 66다699). 반대로 배액을 들고 약속 장소에 나가 내밀었다면 상대가 받지 않아도 공탁 없이 해제됐습니다(대법원 91다2151).
시기: 매수인이 중도금용 어음을 건넸거나(2002다46492) 중도금을 마련해 나가 약정 조건을 요구했다면(93다56954) 이미 이행 착수라 배액을 공탁해도 해제가 안 됐습니다. 전화로 ‘잔금 받아 가라’고 한 것은 준비에 그쳤습니다(79다1663).
잔금일 전 송금: 중도금일 한 달여 전 중도금 전액 제공은 착수로 봤지만(2004다11599·2006재다218), 잔금일이 매도인에게도 기한의 이익이면 기일 전 일방 송금으로는 해제를 막지 못했습니다(2022다256624·2022다286656).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 매도인이 ‘계약금 2배 돌려줄 테니 없던 일로 하자’고 연락해 왔다

☐ 그 전에 중도금을 보냈거나, 중도금·잔금을 마련해 찾아간 적이 있다

☐ 매도인이 2배를 실제로 내밀지 않고 말이나 문자로만 해제를 통보했다

☐ 잔금일 전에 돈을 먼저 보내 해제를 막으려 한다(또는 그런 송금을 받았다)

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

배액배상은 계약금을 받은 매도인이 그 2배를 돌려주고 계약에서 빠지는 방법입니다. 그런데 판결문을 읽어 보면 ‘2배를 돌려주겠다’는 말만으로 해제가 된 사건은 없었습니다. 법원은 배액을 실제로 내밀었는지(방법)와 상대가 이미 이행에 착수했는지(시기) 두 가지를 따졌습니다.

이 글은 매도인이 배액을 들고 해제하려 한 사건만 모아, 해제가 된 사건과 안 된 사건을 나란히 놓았습니다. 특히 매수인이 잔금일 전에 돈을 먼저 넣은 사건은 대법원 2004다11599와 2022다286656에서 결론이 갈렸습니다. 가계약 단계에서 배액을 물어야 하는지는 3편, 계약금을 일부만 받은 경우 2배의 기준은 5편에서 봅니다.

함께 보면 도움이 되는 글입니다.

가계약금 판례 총정리 관련 글 (13개)

배액배상 해제가 된 사건과 안 된 사건 한눈에 보기

사건	상황	법원 판단	결과
대법원 66다699	배액을 내놓지 않고 ‘배액을 배상하겠다’는 해제 의사표시만	의사표시만으론 안 됨, 배액 상환이나 현실 제공 필요	⭕ 매수인 본등기
대법원 91다2151	계약금 350만 원, 매도인이 배액 700만 원을 지참해 약속 장소에 나감	이행 제공이면 족하고 공탁 불필요 → 해제	❌ 해제 인정
대법원 2002다46492	계약 당일 매도인 동의로 계약금·중도금용 은행도어음 교부	이행 착수 → 뒤의 배액 해제 부적법	⭕ 등기 청구 인용
대법원 93다56954	중도금 9,000만 원을 마련해 나가 약정한 근저당 설정 요구	중도금 지급의 이행 착수 → 배액 2,000만 원 공탁 해제 무효	⭕ 파기환송
대법원 79다1663	잔금일 전 중개인을 통해 전화로 ‘잔금 받아 가라’	이행 준비일 뿐 착수 아님 → 배액 해제 가능	❌ 파기환송
대법원 2008다62427	토지거래허가구역, 계약금만 오가고 허가만 받음	허가만으론 착수 아님 → 배액 해제 가능	❌ 파기환송
대법원 2004다11599	시가 상승에 매도인 증액 요구, 매수인이 중도금일 1달여 전 중도금 제공	이행기 전에도 착수 가능 → 배액 공탁 해제 무효	⭕ 매수인 승
대법원 2006재다218	위 사건에 대한 매도인의 재심 청구	판단누락 없음 → 재심 기각	⭕ 매수인 승 유지
대법원 2022다256624	분양권, 계약 6일 뒤 알리지 않고 ‘축 생신’ 명목 2,000만 원 송금	잔금일은 매도인에게도 기한의 이익 → 착수 아님, 해제 유효	❌ 해제 인정
대법원 2022다286656	잔금일 전 착수 주장, 매도인이 7,000만 원 공탁하고 배액 해제	잔금일이 매도인을 위한 것이기도 하면 기일 전 착수 불가	❌ 해제 인정
대법원 2008다50615	계약서에 해약권을 배제하는 취지의 조항	배제 약정이 있으면 배액 공탁으로도 해제 불가 → 다시 심리	⭕ 파기환송
대법원 2023다271491	계약금 100만 원, 임대차보증금 승계 거래	보증금 승계는 잔금일 기준, 잔금일 전 배액 해제 가능	❌ 파기환송

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

① 방법 — ‘2배 돌려줄게’라는 말만으로는 안 됐다

⚖️ 대법원 66다699 (1966. 6. 21.) — ⭕ 배액 안 내밀고 해제 통보만 → 해제 무효

매도인(원고들의 피상속인)이 부동산을 팔고 계약금을 받은 뒤, 받은 계약금의 배액을 실제로 내놓지 않은 채 ‘배액을 배상하겠다’는 뜻으로 해제 의사표시만 했다. 매수인(피고)은 가등기를 마친 상태였고 그 사이 채무 이행에 착수했다.
이 사건에서 대법원은 계약금 배액상환 해제는 의사표시만으로 안 되고 배액을 동시에 상환하거나 적어도 현실로 제공해야 한다고 판단했다. 또 매수인이 이미 이행에 착수한 뒤에는 그 후 배액 제공이나 공탁을 해도 해제할 수 없다고 보아 매수인의 본등기 청구를 인정했다.
판결문: 「계약금을 받은 자가 배액을 상환하고 계약을 해제함에는 단순한 의사표시 만으로는 해제할수 없고, 반드시 그 의사 표시와 동시에 배액을 상환하거나, 적어도 그 이행의 제공이 있음을 요한다」

⚖️ 대법원 91다2151 (1992. 5. 12.) — ❌ 배액 들고 나가면 해제, 공탁은 불필요

1989. 6. 19. 대금 3,450만 원, 계약금 350만 원으로 매매계약을 맺으며 매도인 위약 시 계약금 배액 배상, 매수인 위약 시 계약금 반환 청구 불가로 약정했다. 이틀 뒤 매도인 측이 매수인 측 중개인을 통해 해제 의사를 전했고, 7. 3. 배액 700만 원을 지참해 약속장소에 나갔으나 매수인 대리인이 나오지 않았으며, 이후 수령을 거절하자 7. 14. 공탁했다. 매수인은 7. 5. 중도금·잔금을 공탁하고 소유권이전등기를 청구했다.
이 사건에서 법원은 매도인 위약 시 배액, 매수인 위약 시 몰취 약정이 있는 계약금은 손해배상 예정이면서 해약금 성질도 가진다고 보았다. 매도인이 배액으로 해제하려면 해제 의사표시와 배액의 이행제공이면 족하고 상대가 수령을 거절해도 공탁까지 할 필요는 없으므로, 7. 3. 이행제공으로 계약은 해제됐고 그 뒤 매수인의 공탁은 효력이 없다고 판단했다.
판결문: 「매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 계약해제 의사표시 이외에 계약금 배액의 이행의 제공이 있으면 족하고 상대방이 이를 수령하지 아니한다 하여 이를 공탁하여야 유효한 것은 아니다」

② 시기 — 상대가 이행에 착수했다면 배액을 들고 와도 늦었다

⚖️ 대법원 2002다46492 (2002. 11. 26.) — ⭕ 중도금 어음 교부 → 이행착수, 배액해제 안 됨

매수인이 1999. 4. 3. 부동산을 5억 원(계약금 5,000만 원, 중도금 2억 5,000만 원)에 사며 계약 당일 매도인 동의 아래 계약금과 중도금 지급을 위해 액면 1억 원 약속어음 3장(은행도어음)을 건넸다. 매도인이 1999. 8. 23. 계약금 배액 상당 약속어음과 중도금 반환 의사를 밝히며 해제를 통보했다.
이 사건에서 대법원은 매수인이 매도인 동의 아래 계약금·중도금 지급을 위해 은행도어음을 교부했다면 이행에 착수한 것으로 볼 수 있다고 보았다. 이행기 전에도 특약이 없으면 이행에 착수할 수 있으므로, 그 뒤 매도인의 배액상환 해제는 부적법하다는 원심을 유지했다.
판결문: 「원고가 피고의 동의하에 이 사건 부동산 매매계약의 계약금 및 중도금의 지급을 위하여 어음」

⚖️ 대법원 93다56954 (1994. 5. 13. · 파기환송) — ⭕ 중도금 들고 가 약정 조건 요구 → 이행착수, 해제 무효

매수인(원고) 대리인은 1991. 2. 22. 부동산을 1억 4,000만 원에 사며 계약금 1,000만 원을 냈고, 중도금 9,000만 원은 매도인이 다른 부동산에 근저당을 설정해 주면 지급하기로 했다. 중도금일에 매수인 측이 9,000만 원을 마련해 가서 약정한 근저당 설정을 요구했으나 매도인 측이 거부해 중도금을 주지 못했고, 매도인(피고)은 1993. 5. 7. 계약금 배액 2,000만 원을 공탁하고 해제를 통지했다.
이 사건에서 법원은 매수인이 중도금을 마련해 약속 장소에 나가 선행 조건인 근저당 설정을 요구한 것은 중도금 지급의 이행에 착수한 것이라고 판단했다. 이를 단순한 이행 준비로 본 원심은 민법 제565조 법리를 오해했다며 파기환송했다.
판결문: 「원고는 위 매매계약에 따른 중도금 지급의 이행에 착수한 것이라고 봄이 옳을 것이다」

이행 착수가 아니라고 본 경우 — ‘준비’에 그쳤다면

⚖️ 대법원 79다1663 (1979. 11. 27. · 파기환송) — ❌ 잔금 받아 가라 전화 → 착수 아님, 배액 해제 됨

매수인(원고)은 잔금일(1978. 1. 30.) 전인 1. 19.과 1. 24. 중개인을 통해 전화로 잔금을 받아 가라고 연락했다. 매도인(피고) 대리인은 잔금일에 계약금 배액 240만 원을 제공하며 해제를 표시했고, 매수인이 거절하자 다음 날 공탁했다. 매수인도 다음 날 잔금을 공탁했다.
이 사건에서 법원은 ‘이행 착수’는 이행행위 자체를 시작하는 것이고 이행 준비만으로는 부족하므로, 이행기 전에 잔금 수령을 최고한 것은 착수가 아니라고 판단했다. 배액 해제는 배액 상환을 제공하면 족하고 공탁이 필요 없다며, 매수인 손을 들어준 원심을 파기했다.
판결문: 「이행에 착수한다 함은 채무의 이행행위 자체에 착수하는 것을 말하는 것이지 이행의 준비만으로는 이행의 착수라고 볼 수 없으니」

⚖️ 대법원 2008다62427 (2009. 4. 23. · 파기환송) — ❌ 토지거래허가만 받음 → 이행 착수 아님, 배액 해제 가능

원고가 2004. 3. 25. 토지거래허가구역 안 토지를 4,153만여 원에 사며 계약금 830만여 원을 냈고, 2004. 4. 27. 토지거래허가를 받았다. 그 밖의 이행이 없는 상태에서 매도인(피고)이 2005. 8. 30. 해제를 통지하고 2005. 9. 2. 2,000만 원을 공탁했다.
이 사건에서 대법원은 토지거래허가 협력의무는 신의칙상 의무일 뿐이어서 계약금만 오간 상태에서 허가를 받은 것만으로는 이행 착수가 아니라고 판단했다. 따라서 매도인은 계약금 배액을 상환해 해제할 수 있고, 이와 달리 본 원심을 파기환송했다.
판결문: 「그러한 사정만으로는 아직 이행의 착수가 있다고 볼 수 없어 매도인으로서는 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 할 것이다.」

③ 잔금일 전에 돈을 먼저 넣으면 — 결론이 갈린 지점

⚖️ 대법원 2004다11599 (2006. 2. 10.) — ⭕ 중도금 미리 제공 → 배액 공탁 해제 무효

종중이 맹지 상태의 토지를 주택사업자에게 팔았는데, 고도제한 완화 발표로 시가가 오를 것으로 예상되자 7일 만에 식사 자리에서 구두로 대금 증액을 요청했다. 매수인 측은 확답 없이 중도금일 1달여 전에 40억 원이 넘는 중도금을 자기앞수표로 마련해 제공했고 종중이 거절한 뒤 계약금 배액을 공탁해 해제했다.
이 사건에서 법원은 특약이 없으면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있고, 시가 상승만으로는 매도인을 계약에 묶어 두는 것이 특히 불공평하다고 볼 수 없다고 판단했다. 매수인이 중도금 전액을 제공해 이행에 착수했으므로 그 뒤 매도인의 배액 공탁 해제는 효력이 없다고 했다.
판결문: 「계약을 유지하고자 하는 매수인측으로서는 적극적으로 이행에 나아가는 것만이 당시 취할 수 있는 최선의 방법이었던 점」

⚖️ 대법원 2006재다218 (2008. 7. 10.) — ⭕ 기일 전 중도금 제공도 착수 → 배액 해제 막힘

원고들(매수인)이 피고 종친회 토지를 샀는데, 시가가 오르자 피고가 대금 증액을 요청했다. 원고들은 중도금 이행기 전에 중도금 전액을 제공했고, 피고는 계약금 배액 공탁으로 해제하려 했다. 재심대상판결(2004다11599)이 원고들 손을 들어주자 피고가 판단누락 등을 이유로 재심을 청구했다.
대법원은 특약 등 특별한 사정이 없으면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있고, 원고들의 기일 전 중도금 제공이 적법한 이행 착수라서 피고는 더 이상 배액 공탁으로 해제할 수 없다고 본 재심대상판결에 판단누락이 없다며 재심청구를 기각했다.
판결문: 「원고들의 이행기 전의 중도금 제공이 이행의 착수로서 적법하고 피고로서는 더 이상 계약금 배액 공탁 방법으로 해제권을 행사할 수 없다는 취지로 판단한 것」

⚖️ 대법원 2022다256624 (2024. 1. 4.) — ❌ 잔금일 전 몰래 일부 송금 → 이행착수 아님, 해제 유효

매수인(원고)은 2020. 11. 3. 아파트 분양권을 4억 140만 원에 사며 계약금 2,000만 원을 냈고, 잔금일은 2021. 1. 4.이며 시공사 일정과 상호 협의로 앞당길 수 있다고 정했다. 원고는 6일 뒤 매도인(피고)에게 알리지 않고 ‘축 생신’ 명목으로 2,000만 원을 네 번에 나눠 송금했고, 피고는 반환하겠다고 했으나 원고가 거부하자 계약 해제 의사를 밝히고 6,000만 원을 공탁했다.
이 사건에서 법원은 잔금일에 매도인에게도 기한의 이익이 있다고 보아, 매수인이 잔금일 전에 일방적으로 일부를 송금한 것만으로는 이행 착수가 아니라고 판단했다. 매도인의 계약금 배액 제공과 해제 의사표시로 계약이 적법하게 해제되었다고 보았다.
판결문: 「원고가 잔금 중 일부를 일방적으로 지급하였더라도, 그러한 사정만으로 이 사건 계약에서 정한 잔금 지급의 이행에 착수하였다거나 피고의 계약해제권이 소멸하였다고 볼 수 없으므로」

⚖️ 대법원 2022다286656 (2025. 5. 1.) — ❌ 잔금일이 매도인 이익이면 기일 전 송금 무력

매도인(원고)은 매수인(피고)들에게 부동산을 판 뒤 2021. 1. 26. 7,000만 원을 공탁하고 계약금의 배액을 상환해 계약을 해제한다고 알렸습니다. 매수인들은 잔금 지급기일 전에 이미 이행에 착수했다며 소유권이전등기를 반소로 청구했습니다.
대법원은 이행기 전에도 원칙적으로 이행에 착수할 수 있지만, 잔금 지급기일이 매도인에게도 기한의 이익을 주는 것이라면 이행기 전에 착수할 수 없는 ‘특별한 사정’이 된다고 봤습니다. 원심이 이 사건 잔금기일을 매도인을 위한 것이기도 하다고 본 판단을 유지해 매도인의 해제를 적법하다고 했습니다.
매수인들이 근거로 든 대법원 2004다11599(기일 전 중도금 제공을 착수로 본 사건)는 ‘이 사건과 사안을 달리한다’고 판결문에 적었습니다.
판결문: 「계약에서 정한 매매대금의 이행기가 매도인을 위해서도 기한의 이익을 부여하는 것이라고 볼 수 있다면, 채무자가 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 할 수 있다.」

계약서에 배액배상 해제를 막는 조항이 있다면

⚖️ 대법원 2008다50615 (2009. 4. 23. · 파기환송) — ⭕ 해약권 배제 특약 → 배액 공탁해도 해제 못 함

원고들(매수인 9명)은 2003. 9. 22. 토지거래허가구역 안의 화성시 임야를 사면서 중도금 없이 잔금일을 2004. 5. 31.로 정하고, 그 전에 산지전용허가 등을 받기로 했다. 허가를 받지 못한 채 기간이 지나자 피고(매도인)는 계약이 확정적으로 무효라고 주장하고, 계약금 배액을 공탁해 해제했다고도 주장했다. 계약서 제12조·제14조에는 해약권을 배제하는 취지로 볼 수 있는 조항이 있었다.
이 사건에서 법원은 정해진 기간 안에 토지거래허가를 못 받았다는 사정만으로 계약이 곧바로 확정 무효가 되지는 않는다고 판단했다. 또 민법 제565조 해약권은 다른 약정이 없을 때만 인정되므로 해약권 배제 약정이 있었다면 배액 공탁으로 해제할 수 없는데, 원심이 그 약정 여부를 판단하지 않았다며 파기했다.
판결문: 「민법 제565조의 해약권은 당사자 간에 다른 약정이 없는 경우에 한하여 인정되는 것이고, 만일 당사자가 위 조항의 해약권을 배제하기로 하는 약정을 하였다면 더 이상 그 해제권을 행사할 수 없는 것이다.」

⚖️ 대법원 2023다271491 (2023. 12. 28. · 파기환송) — ❌ 보증금 승계 거래 → 잔금 전 배액 해제 가능

매수인은 9,000만 원짜리 부동산을 사며 계약금 100만 원을 내고 임대차보증금 9,450만 원은 승계하기로 했으며, 잔금일에 매도인이 차액 550만 원을 돌려주기로 했다. 매도인이 잔금일 전에 계약금 배액을 상환하고 해제하자, 매수인은 계약금과 보증금 채무 인수로 대금을 다 냈으니 해제할 수 없다며 소유권이전등기를 구했다.
이 사건에서 법원은 임대차 승계 시점은 계약 체결일이 아니라 소유권이 넘어가는 잔금일로 보는 것이 자연스럽고, 잔금일에 보증금 인수로 전체 금전관계를 정산하기로 한 것이라고 판단했다. 취득세 고지서 발급만으로는 이행 착수로 보기 어려워 매도인은 잔금일 전에 배액을 상환하고 해제할 수 있다며 파기환송했다.
판결문: 「피고는 이 사건 매매계약 제5조에 따라 잔금 지급일 전에 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다」

💬 계약금을 일부만 받은 상태라면 ‘2배’의 기준이 달라집니다

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📑 계약서의 배액배상·자동해제 조항은 어떻게 읽혔나 — 조항 해석 사건 모음

사건	결과	사실관계	한 줄로
대법원 79다1595 1979. 12. 26.	⭕	매매계약서 제8조에 ‘매도인이 위약하면 계약금 배액을 배상하고, 매수인이 위약하면 계약금을 포기하며, 본 계약은 하등의 통지 없이 해약키로 함…	‘통지 없이 해약’ 계약금 조항 → 자동해제 아님
대법원 80다1815 1980. 12. 9.	⭕	원고는 주택·대지와 전화가입권을 590만 원에 사며 계약금 60만 원을 냈다	‘자동해약’ 문구는 최고 생략 아님 → 파기환송
대법원 80다851 1982. 4. 27.	⭕	원고(매도인)와 피고(매수인)는 계약금 170만 원, 1973. 6. 15. 중도금 680만 원과 은행 지불증 1,000만 원을 등기서류와 맞…	자동해제 조항 → 통지 없인 해제 안 됨
대법원 91다21954 1992. 2. 11.	⭕	원고가 피고로부터 토지를 사며 계약금 100만 원을 냈다	인쇄된 자동해약 조항 무효 → 배액 없이 해제 안 됨
서울고등법원 78나2201 1979. 4. 9.	❌	매수인들(원고들)을 대표한 5명은 1977. 11. 25. 담보로 넘겨받은 부동산을 담보권자(피고 1)로부터 840만 원에 사며 400만 원을…	약정해제 특약대로 공탁 → 이행착수 주장 안 통함
대법원 2004다22971 2006. 11. 9.	⭕	원고1(양도인)이 피고1에게 주택건설사업권과 회사 주식을 양도하면서 계약서에 ‘토지잔금 지급 후에는 해제할 수 없고, 양도인이 해제할 때는 토…	배액 배상 해제조항은 약정해제권으로 봄
부산고등법원 2003나6521 2003. 10. 17.	⭕	원고 회사 등이 2001. 9. 1. 재건축 대상 상가를 1억 7천만 원에 사며 계약금 1,700만 원을 냈다	잔금 내밀었는데 거절 후 배액 공탁 → 해제 무효
대법원 94다17659 1994. 11. 11.	⭕	매도인(원고들)은 1989. 2. 12. 토지·건물을 670만 원에 팔기로 하고 계약금 30만 원을 받았고, 이후 대금을 650만 원으로 줄이…	중도금·입주 뒤 재계약서 계약금 2배 → 해제 안 됨
대법원 94다8600 1994. 9. 9.	❌	매수인은 1989. 12. 27. 토지 매매계약을 맺고 계약금 5,000만 원을 냈으나 연장된 잔금기일까지 잔금을 내지 못했다	계약금 포기 각서 쓰고 잔금 미납 → 자동 실효
대법원 91다32022 1992. 10. 27.	❌	원고는 1988. 5. 13. 교회 대지·건물을 5,900만 원에 사기로 했으나 자금이 부족해 계약금도 나눠 내고 중도금도 늦췄다	계약금 포기 약속 후 잔금 일부만 → 계약 실효
대법원 2007다576 2007. 11. 29.	❌	원고는 2005. 6. 16. 양해각서를 쓰고 이행보증금 5억 원을 낸 뒤 6. 30. 부동산·미완성건물·주택사업권을 260억 원에 사는 계약…	연장 잔금일도 넘김 → 통지만으로 해제
대법원 2022다255614 2022. 11. 30.	⭕	원고(지역주택조합)는 2017. 5. 1. 피고에게서 토지 지분을 3억 9,453만여 원에 사며, 계약금 3,732만여 원은 사업을 넘겨준 종…	잔금 안 내면 계약금 귀속 특약 → 자동 해제 아님

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

✅ 선 안 — 배액을 들고 약속 장소에 나가 내밀었다면, 상대가 받지 않아도 공탁 없이 해제됐다(대법원 91다2151·80다2784)

⛔ 선 밖 — ‘배액을 배상하겠다’는 통고만 하거나(66다699), 배액 일부만 내밀거나(72다2243), 계약금을 은행에 예치만 해 둔 것(91다3055)으로는 해제가 안 됐다

근거: 대법원 91다2151·80다2784 · 66다699·72다2243·91다3055

✅ 선 안 — 상대가 중도금용 어음을 건넸거나(2002다46492) 중도금·잔금을 마련해 찾아가 이행을 요구했다면(93다56954·93다11968) 이미 이행 착수였다

⛔ 선 밖 — 전화로 ‘잔금 받아 가라’고 한 것(79다1663), 토지거래허가만 받은 것(2008다62427)은 준비에 그쳐 배액 해제를 막지 못했다

근거: 대법원 2002다46492·93다56954·93다11968 · 79다1663·2008다62427

✅ 선 안 — 특약이 없으면 이행기 전에도 착수할 수 있어, 중도금일 한 달여 전 중도금 전액 제공으로 배액 해제가 막혔다(2004다11599·2006재다218)

⛔ 선 밖 — 잔금일이 매도인에게도 기한의 이익을 주는 것이라면, 잔금일 전 일방적인 송금은 착수가 아니었다(2022다256624·2022다286656)

근거: 대법원 2004다11599·2006재다218 · 2022다256624·2022다286656

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어

🔀 매도인이 계약금 2배를 들고 해제하려 한 경우

⚔️ 매수인 — 이렇게 주장했다

매도인이 배액을 실제로 내밀지 않고 해약 통보만 했으니 해제가 안 됐다고 주장했습니다(66다699·91다33612).
계약 당일 중도금용 어음을 건넸거나(2002다46492), 중도금을 마련해 약속 장소에 나가 약정한 근저당 설정을 요구했으니(93다56954) 이미 이행에 착수했다고 주장했습니다.
매도인이 시가 상승을 이유로 증액을 요구하자 중도금일 전에 중도금 전액을 자기앞수표로 제공했습니다(2004다11599).

🛡️ 매도인 — 통한 방어

배액 700만 원을 지참해 약속 장소에 나갔는데 매수인 쪽이 나오지 않았다는 사정이 받아들여져, 공탁 없이도 해제가 인정됐습니다(91다2151).
매수인이 잔금일 전에 전화로 잔금을 받아 가라고 한 것은 이행 준비에 불과하다는 주장이 받아들여졌습니다(79다1663).
토지거래허가를 받은 것만으로는 이행 착수가 아니라는 주장이 받아들여졌습니다(2008다62427).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

시가가 올라 이행기 전 착수를 허용하면 불공평하다는 주장(2004다11599)
받은 계약금을 은행에 예치해 두었으니 배액을 제공한 것과 같다는 주장(91다3055)
매수인이 중도금을 넣기 전에 해제를 결심했으니 해제가 유효하다는 주장 — 통지가 도달하기 전 오전에 중도금이 입금돼 막혔습니다(91다22322)

🔀 매수인이 잔금일 전에 돈을 먼저 넣어 해제를 막으려 한 경우

⚔️ 매수인 — 이렇게 주장했다

계약 6일 뒤 2,000만 원을 송금했으니 잔금 일부를 지급해 이행에 착수했다고 주장했습니다(2022다256624).
잔금 지급기일 전이라도 이행에 착수할 수 있다며 대법원 2004다11599를 근거로 들었습니다(2022다286656).

🛡️ 매도인 — 통한 방어

잔금 지급기일이 매도인에게도 기한의 이익을 주는 것이므로 기일 전 일방적인 송금으로는 착수가 될 수 없다는 주장이 받아들여졌습니다(2022다256624·2022다286656).
이미 해제 의사를 밝히고 배액을 받아 가라고 한 뒤에 매수인이 중도금을 일방적으로 입금한 것은 해제권 행사에 영향이 없다고 봤습니다(92다31323).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

‘축 생신’ 명목으로 알리지 않고 보낸 송금도 이행 착수라는 주장(2022다256624)
토지거래허가 전에 해제를 막으려고 서둘러 잔금을 공탁한 것도 이행 착수라는 주장(97다9369)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 상대에게 못 받으면 — 중개사 책임으로 넘길 수 있나

매수인 → 중개사 — 판결문에서 중개인은 대부분 ‘전달자’로 나왔습니다. 매도인의 해제 의사가 매수인 측 중개인을 통해 전달됐고(91다2151), 매수인의 잔금 수령 요청도 중개인을 통한 전화였습니다(79다1663). 이 사건들에서 중개사 책임을 따로 물은 판단은 없었습니다.

⛔ 중개인을 통한 연락의 한계 — 중개인을 통해 ‘잔금 받아 가라’고 전화한 것만으로는 이행 착수로 인정되지 않았습니다(79다1663). 착수로 인정받은 사건은 돈이나 어음이 실제로 움직였거나 돈을 마련해 직접 찾아간 경우였습니다(2002다46492·93다56954).

🧰 중개사가 했어야 할 일 — 계약서에 중도금·잔금일을 앞당길 수 있는지(2022다256624는 ‘상호 협의’로만 가능하다고 적혀 있었음), 해약권을 배제하는 특약을 둘지(2008다50615)를 분명히 적고, 해제 통지·배액 제공이 오간 시각을 양쪽에 바로 알리는 것.

⚖️ 걸리는 조문: 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명) — 계약 조건의 설명은 판례가 중개사 주의의무와 연결해 본 부분

중개사 책임은 ‘확인·설명을 제대로 했는지’로 갈렸습니다. 배상 비율은 사건마다 달랐습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

입장	누구에게	무엇을	판례에서는
🙋 매수인	매도인	배액 해제가 무효라며 소유권이전등기 청구	중도금 제공 뒤 배액 공탁 해제 무효 → 등기 인정(2004다11599·2002다46492)
🙋 매수인	매도인	해제가 부적법하다며 손해배상	해제는 부적법했지만 법률자문을 받고 믿은 사정으로 불법행위 부정(91다22322)
🏠 매도인	매수인	배액 공탁 후 채무부존재 확인	잔금일 전 송금은 착수 아님 → 해제 적법(2022다286656)

절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 매도인이 배액을 실제로 내밀었는지, 말로만 통보했는지(66다699·91다2151)
→ 준비할 자료: 배액을 들고 간 날짜·장소, 수령 거절 기록, 공탁서, 해제 통보 문자·내용증명

⚖️ 법원이 본 사실 — 해제 통지보다 먼저 이행에 착수했는지(2002다46492·93다56954·91다22322)
→ 준비할 자료: 중도금 송금 시각이 찍힌 이체확인증, 어음·자기앞수표 사본, 약속 장소에 나간 기록, 해제 통지가 도달한 시각

⚖️ 법원이 본 사실 — 잔금일 전에 송금했다면 잔금일을 정한 목적과 앞당김 조항(2022다256624·2022다286656)
→ 준비할 자료: 계약서의 중도금·잔금일 조항과 ‘협의 하에 앞당길 수 있다’는 특약, 송금 명목·사전 고지 여부

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🙋 매수인·임차인 (돈 보낸 쪽)

중도금을 이미 보냈거나 어음을 건넸다면 매도인의 배액 해제가 막힌 사건이 많았습니다.
다만 잔금일 전에 알리지 않고 보낸 송금은 착수로 인정되지 않은 최근 대법원 판결이 있습니다.

🏠 매도인·임대인 (돈 받은 쪽)

배액을 실제로 들고 가 내미는 것까지 해야 해제가 됐습니다. 문자나 통고만으로는 부족했습니다.
상대가 중도금을 보내거나 돈을 들고 찾아온 뒤에는 배액을 공탁해도 늦었습니다.

🏢 공인중개사

중도금·잔금일을 앞당길 수 있는지 계약서에 분명히 적으세요.
해제 통지·배액 제공·송금이 오간 시각을 양쪽에 바로 전달하고 기록해 두세요.

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

「민법」 제565조 제1항은 계약금을 받은 쪽은 그 배액을 ‘상환’하여 ‘당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지’ 해제할 수 있다고 정합니다. ‘상환’을 판례는 현실 제공으로 읽었고(66다699·91다2151), ‘이행에 착수’의 뜻은 판례가 정리했습니다.
‘당사자의 일방’에는 매도인 자신도 들어가, 매도인이 먼저 이행에 착수했다면 배액 해제를 못 한다고 본 판결도 있습니다(대법원 70다105).
2024년(2022다256624)과 2025년(2022다286656) 대법원은 잔금일이 매도인에게도 기한의 이익을 주는 경우 기일 전 일방 송금을 착수로 보지 않았습니다. 2026년 11월 현재 제565조 문언은 그대로입니다.

내 상황에서 먼저 확인할 것

매도인이 배액을 실제로 내밀었는지, 말·문자로만 해제를 통보했는지
해제 통지가 도달하기 전에 내가 중도금을 보냈거나 돈을 마련해 찾아갔는지
계약서에 중도금·잔금일을 앞당길 수 있는지, ‘협의’가 필요하다고 적혔는지
계약서에 해약권(배액배상 해제)을 배제하는 특약이 있는지
계약금이 약정 금액 전부 들어갔는지(일부만 냈다면 5편)

💬 해제 의사나 이행 착수 사실은 날짜가 남는 내용증명으로 남겨 두는 경우가 많았습니다

👉 인터넷우체국에서 내용증명 보내기 >>

📂 같은 쟁점 사례 모음 — 판결문 원문으로 확인한 사건 전부

사건	결과	사실관계	한 줄로
대법원 4285민상18 1952. 7. 29.	⭕	1951. 4. 20. 원고는 피고의 부산 대지·건물을 1,075만 원(구권)에 사며 수부금(계약금) 200만 원을 주고, 위반 시 피고는 배…	매도인 준비 없이 즉시 해제→무효 취지
서울고등법원 66나2060 1968. 4. 4.	△	매수인이 1961. 10. 20. 토지들을 사며 계약금 50만 원을 냈고, 잔금은 11. 15. 등기서류와 바꿔 주기로 했다	계약금만 돌려주겠다 통고 → 배액해제 아님
대법원 70다105 1970. 4. 18.	⭕	원고(매수인)와 피고(매도인)가 임야 매매계약을 맺고 해약금 성격의 계약금이 오갔다	매도인이 먼저 이행 시작 → 배액 해제 못 함
대법원 71다1276 1971. 8. 31.	⭕	1969. 8. 28. 원고는 토지를 219만 6,400원에 사며 계약금 50만 원을 지급했다	잔금 먼저 내밀면 배액 해제 못 함
대법원 72다2243 1973. 1. 30.	❌	1970. 5. 29. 양조장에 관한 권리 매매계약에서 원고가 계약금 500만 원을 지급했다	배액 일부만 내밀면 해제 효력 없음
대법원 74다262 1974. 6. 25.	⭕	원고는 1972. 7. 13. 상속인들(피고들)과 사위 명의 토지 등 3필지를 과수원용으로 일괄 매수하며 계약서만 등기명의자별로 따로 썼고, …	묶음 매매 일부 이행 → 나머지 배액 해제 불가
대구고등법원 75나134 1976. 3. 4.	⭕	원고는 1974. 5. 28. 수해로 일부 매몰된 논을 26만 원에 사며 계약금 15만 원을 냈다	매수인 잔금 공탁 후 → 매도인 배액 해제 불가
대구고등법원 77나120 1978. 3. 8.	⭕	원고가 1976. 10. 5. 농지 등을 297만여 원에 사며 계약금 42만여 원을 냈다	매수인 잔금 공탁 후 배액 공탁 → 해제 안 됨
대법원 80다2197 1981. 6. 23.	⭕	1971. 5. 6. 소외인이 피고에게서 토지를 140만 원에 사며 계약금 50만 원을 주고 토지를 곧 인도받았고, 1976. 5. 19. 피…	착수 뒤엔 배액을 공탁해도 해제 안 돼
대법원 80다2784 1981. 10. 27.	❌	매수인(원고)은 잔금일(1978. 1. 30.) 전 세 차례 중개인을 통해 전화로 매도인 쪽에 잔금을 받아 가라고 했고, 잔금일에도 말로 수령…	배액 내밀며 해제 → 상대 거절해도 해제됨
대법원 83도1132 1983. 6. 28.	⭕	피고인(매수인)은 묘목 매매계약에서 잔대금 지급 전이라도 언제든 묘목을 옮겨 심어 인도받을 수 있다는 특약에 따라 1982. 2. 16.부터 …	착수 뒤 해약 통고 무효 → 이식한 매수인 무죄
대법원 85도1873 1986. 7. 8.	❌	피고인들은 1984. 6. 22. 연립주택을 피해자에게 팔기로 하고 계약금만 받은 상태에서 이를 다른 사람에게 다시 팔았다(이중매매). 검사는…	계약금만 받고 이중매매 → 배임죄 아님
대법원 91다3055 1991. 5. 28.	△	원고들은 공유 부동산을 7,000만 원에 샀지만 매매를 진행한 소외 2가 다른 공유자 지분을 처분할 대리권이 없어 망 소외 3 지분 매매만 유…	계약금 예치만으론 배액 제공 아님
대법원 91다25369 1991. 10. 11.	⭕	매수인이 중도금 2,300만 원과 잔금 중 1,838만 원을 변제공탁해 둔 뒤, 매도인이 계약금 배액 3,400만 원을 제공했다가 수령을 거절…	중도금 공탁 뒤 → 배액 공탁해도 해제 안 됨
대법원 91다35670 1991. 12. 27.	❌	매수인(원고)은 분양매립지를 1,200만 원에 사며 계약금 50만 원과 중도금 790만 원을 냈다	모자란 공탁 채워 넣음 → 배액 해제 유효
대법원 91다22322 1992. 2. 11.	❌	매수인이 1987. 9. 14. 토지를 3,000만 원에 사며 계약금 300만 원을 냈다	중도금 먼저 입금 → 배액 해제 무효(배상은 기각)
대법원 91다39986 1992. 4. 14.	⭕	원고는 소외 1로부터 자동차학원 수인가자 지위를 넘겨받기로 하고 계약금을 냈으며, 1988. 5. 16. 중도금을 변제공탁했다(부동산이 아닌 …	중도금 공탁 뒤 배액 제공→해제 무효
대법원 91다33612 1992. 7. 28.	⭕	원고는 1990. 7. 20. 토지거래허가를 전제로 토지를 3,800만 원에 사며 계약금 450만 원을 냈다	배액 안 주고 해약 통보만 → 해제 안 됨
대법원 92다31323 1993. 1. 19.	❌	한국토지개발공사가 토지를 34억여 원에 팔며 계약금 3억 5,000만 원을 받았다	해제 통지 뒤 기습 중도금 입금 → 해제 유효
대법원 93다1114 1993. 5. 25.	⭕	원고(매수인)는 피고(매도인) 대리인인 딸과 토지 매매계약을 맺었다(중개인 동석). 잔금일 다음 날(1990. 6. 21.) 매수인은 투자금융…	잔금 찾아가 알림 → 착수 인정, 배액 해제 불가
대법원 93다11968 1993. 7. 27.	⭕	매수인이 토지를 사고 계약금 30만 원을 냈다	잔금 들고 찾아감=이행착수 → 배액해제 불가
대법원 97다9369 1997. 6. 27.	❌	매수인이 1994. 10. 11. 허가구역 토지를 6억 500만 원에 사며 계약금 2억 2,000만 원을 냈고, 잔금은 허가 후 지급하기로 했다	허가 전 잔금 공탁·소송 → 이행착수 아님, 배액해제 OK
서울고등법원 2003나37862 2004. 1. 16.	⭕	건설사들은 2001. 11. 13. 종중 임야를 135억여 원에 사며 계약금 13억 5,282만 원을 냈다	중도금 먼저 제공 → 매도인 배액 공탁 해제 무효
대법원 2004다51054 2004. 12. 9.	❌	매수인들이 2002. 8. 12. 토지를 10억 8,000만 원에 사고 계약금 1억 원을 냈다(중도금·잔금 전 해제권 유보 조항). 매수인들이…	항소심에서 배액 공탁 후 해제 → 인정
대법원 2005다68295 2006. 5. 12.	❌	매수인(피고)은 조정으로 매도인(원고) 소유로 확정된 토지 부분만을 대상으로 한 매매계약을 투자 목적으로 맺었다	배액 요구하며 해제 통보 → 계약금 포기 해제 아님
서울고등법원 2007나9858 2008. 6. 13.	❌	매수인(원고들)은 2003. 9. 22. 토지거래허가구역 안 임야를 24억 원에 사며 계약금 2억 4,000만 원을 냈고, 중도금 없이 잔금은…	산지전용허가 받은 것 → 이행착수 아님, 2배 해제 유효
대전지방법원 2007나6893 2008. 7. 18.	⭕	원고는 2004. 3. 25. 토지거래허가구역 내 토지를 4,153만여 원에 사며 계약금 830만여 원을 냈고, 2004. 4. 27. 토지거…	토지거래허가 받은 뒤 → 매도인 배액 해제 불가
대법원 2007다72274 2008. 10. 23.	⭕	2004. 3. 31. 원고(매수인)가 피고에게서 비상장 주식 11,600주를 1억 7,400만 원에 사며 계약금 5,000만 원을 냈지만 잔…	잔금 소송만으론 착수 아냐 → 포기 해제 OK
대법원 2020다213364 2021. 9. 16.	❌	분양권 매매계약에서 매수인(원고)이 매도인(피고)을 상대로 손해배상을 청구했고, 매도인이 민법 제565조에 따라 계약을 해제한 것인지가 쟁점이…	배액 제공 없으면 해제 아님→매수인 패소
의정부지방법원 2021가합50123 2022. 1. 19.	⭕	매수인이 2020. 11. 3. 아파트 분양권을 사며 계약금 2,000만 원을 냈고(그중 300만 원은 10. 21. 선송금), 잔금일은 20…	잔금 일부 먼저 송금 → 이행착수, 배액해제 무효(1심)
대구고등법원 2020나21214 2022. 2. 16.	❌	피고 회사가 2017. 12. 15. 태양광 사업용 임야 공유자 등과 토지·발전사업 법인 주식·민원동의를 합계 27억 원에 넘겨받기로 합의했는…	계약금보다 많이 냈으면 → 계약금 포기 해제 불가
서울고등법원 2022나2005213 2022. 6. 30.	❌	매수인이 2020. 11. 3. 분양권을 사며 계약금 2,000만 원을 냈고 잔금일은 2021. 1. 4.이었다	‘축 생신’ 명목 선송금 → 이행착수 아님, 배액해제 OK

배액배상의 출발점인 계약금의 성격은 계약금·해약금·위약금·위약벌 차이 (법률 규정과 판례)에, 가계약 단계에서 배액을 물어야 하는지는 3편 가계약금 배액배상에 정리했습니다. 계약금 일부만 받은 매도인의 2배 기준은 5편 계약금 일부 파기, 반대로 매수인이 깼을 때 계약금을 몰수할 수 있는지는 6편 부동산 계약 파기 위약금에서 봅니다.

자주 묻는 질문

Q. 매도인이 ‘계약금 2배 돌려주겠다’고 문자만 보내면 계약이 해제되나요?

대법원 66다699·91다33612는 배액을 실제로 상환하거나 적어도 이행 제공을 해야 해제된다고 봤습니다. 통고만으로는 해제가 인정되지 않았습니다. 반대로 대법원 91다2151은 매도인이 배액 700만 원을 들고 약속 장소에 나갔다면 매수인이 받지 않아도 공탁 없이 해제됐다고 봤습니다.

Q. 중도금을 먼저 보내면 매도인이 배액배상으로 해제할 수 없나요?

대법원 2004다11599는 매수인이 중도금일 한 달여 전에 중도금 전액을 제공한 것을 이행 착수로 보고 그 뒤 배액 공탁 해제를 무효로 봤습니다(재심 2006재다218도 기각). 다만 대법원 2022다256624·2022다286656은 잔금일이 매도인에게도 기한의 이익을 주는 경우 기일 전 일방적인 송금은 착수가 아니라고 봤습니다. 계약서의 이행기 조항이 결론을 갈랐습니다.

Q. 어디까지가 ‘이행 착수’인가요?

판례는 외부에서 알아볼 수 있을 정도로 이행 행위의 일부를 하거나 필요한 전제 행위를 하는 것이라고 했습니다. 중도금용 어음 교부(2002다46492), 중도금을 마련해 나가 약정 조건을 요구한 것(93다56954)은 착수로, 전화로 잔금 수령을 요청한 것(79다1663)이나 토지거래허가만 받은 것(2008다62427)은 착수가 아니라고 봤습니다.

🔗 가계약금 판례 연재 — 지금 글: ③ 배액배상 — 매도인 파기·해제 절차

📚 확인한 자료 (2026년 11월 5일 기준, 국가법령정보센터 원문)

「민법」 제565조(해약금) — 2026.3.17 시행본
「민법」 제544조(이행지체와 해제)·제548조(해제의 효과, 원상회복의무) — 2026.3.17 시행본
「민법」 제2조(신의성실)·제741조(부당이득의 내용) — 2026.3.17 시행본
「공인중개사법」 제25조(중개대상물의 확인·설명) — 2026.8.28 시행본
대법원 66다699 (1966. 6. 21.) 판결문 원문
대법원 91다2151 (1992. 5. 12.) 판결문 원문
대법원 2002다46492 (2002. 11. 26.) 판결문 원문
대법원 93다56954 (1994. 5. 13.) 판결문 원문
대법원 79다1663 (1979. 11. 27.) 판결문 원문
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✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 가계약금·계약금 판결문 원문을 직접 읽고 “비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.

※ 이 글은 2026년 11월 5일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 구체적인 사건은 변호사와 상담하거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)을 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.