부동산 계약 파기 위약금, 매수인이 깨면 계약금은 당연히 몰수일까? 위약금 특약이 갈랐다 (대법원 92다23209·2007다24930)

📌 결론부터: 매수인이 깨도 계약금이 ‘당연히’ 몰수되지는 않았다 — 위약금 특약이 있었는지가 갈랐다

대법원 92다23209·2007다24930: 계약금은 원래 해약금일 뿐이라, 위약금으로 하기로 한 특약이 없으면 상대방은 실제 손해만 배상받을 수 있고 계약금이 당연히 귀속되지는 않는다고 봤습니다.
계약서 문구가 갈랐습니다: ‘위약금조로 배액을 배상하고 해제할 수 있다’는 해약금 조항은 위약금 특약으로 보지 않았지만(서울중앙지법 2012나39225), ‘계약금을 손해배상의 기준으로 본다’는 조항은 손해배상 예정으로 적용됐습니다(2016가단514998·2021나2038063).
‘잔금을 못 내면 계약금을 포기한다’는 각서까지 쓴 매수인은 기일이 지나자 계약이 자동 실효되고 계약금을 잃었습니다(대법원 2007다576·2018다256023).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 매수인이 사정이 생겨 잔금을 못 내거나 계약을 포기하려 한다

☐ 매도인이 ‘계약금은 당연히 내 것’이라며 돌려주지 않는다

☐ 계약서에 ‘위약금’·’계약금 포기’·’손해배상의 기준’ 같은 문구가 있는지 헷갈린다

☐ 잔금일을 미루면서 ‘못 내면 계약금 포기’라는 각서를 써 줬다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

부동산 계약 파기 위약금을 두고 가장 흔한 오해는 ‘매수인이 깨면 계약금은 무조건 매도인 몫’이라는 말입니다. 판결문을 보면 법원은 계약금을 원래 해약금으로 봤고, 위약금으로 하기로 한 특약이 있을 때만 몰수(몰취)를 인정했습니다.

이 글은 매수인(임차인) 쪽 사정으로 계약이 깨진 사건을 중심으로, 위약금 특약이 없어 계약금이 돌아간 사건과 특약이 있어 몰수된 사건, 그리고 ‘못 내면 포기’ 각서로 계약이 자동 실효된 사건을 함께 정리했습니다. 매도인이 2배를 주고 빠지는 방법은 4편, 위약금이 너무 많을 때 법원이 깎아 주는지는 7편에서 봅니다.

함께 보면 도움이 되는 글입니다.

가계약금 판례 총정리 관련 글 (13개)

부동산 계약 파기 위약금 판례 한눈에 보기

사건	상황	법원 판단	결과
대법원 92다23209	계약금 4,120만 원, 원고 쪽 귀책으로 해제	위약금 특약 없으면 계약금 당연 귀속 X → 반환 부분 파기	⭕ 파기환송
대법원 2007다24930	매수 회사가 특약에 따라 해제하며 계약금 반환 요구	특약 없으면 실제 손해만, 계약금 당연 귀속 X	⭕ 반환채권 인정
대법원 94다51109	‘가계약’ 연구개발비 3,000만 원, 원심은 위약금으로 보고 감액	특약 증거 없으면 손해배상 예정 아님 → 원심 파기	❌ 파기환송
대법원 79다217	건물 임대차 계약금, 위약금 약정 없음	해약금일 뿐, 임대인은 실제 손해를 증명해 청구	⭕ 반환
서울중앙지법 2012나39225	4억 500만 원 매매, 매수 회사 잔금 미지급, 매도인 10% 귀속 주장	‘위약금조로 배액 배상’ 문구는 해약금 의미 → 전액 반환	⭕ 1억 1,880만 원 반환
수원지법 2016가단514998	오피스텔 임대차, 임대인이 바닥난방 공사 거절	‘계약금을 손해배상의 기준’ 조항 → 계약금+같은 금액	⭕ 4,000만 원
서울고법 2021나2038063	평택 토지 지분, 소송 중 매도인 이중매도	손해배상 예정(계약금 기준)대로 3,000만 원만, 시가 차액 기각	△ 반환+3,000만 원
대법원 95다11429	임차인 몰수 조항만 있고 임대인 위약 조항 없음	임대인에게도 위약금 약정 있다고 단정 못 함	❌ 파기환송
대법원 93다11821	중도금 수령 거절 뒤 연락 두절, 구두 위약금 약정	양쪽 진술 일치로 자백 성립·중개인 진술 → 위약금 심리	⭕ 파기환송
대법원 2007다30393	허가구역 토지, 매수인이 일부러 허가신청 안 함	손해배상 예정 약정 유효 → 계약금 1억 원 매도인 귀속	❌ 파기환송
대법원 2007다576	260억 원 계약, ‘잔금일 넘기면 계약금 반환 요구 불가’, 연장 기일도 넘김	불이익 감수 특약 → 해제통지만으로 해제	❌ 파기환송
대법원 2018다256023	‘연장 기일까지 못 내면 계약금·중도금 포기’ 합의	기일 도과만으로 자동 실효	❌ 파기환송

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

위약금 특약이 없으면 — 계약금은 당연히 몰수되지 않았다

⚖️ 대법원 92다23209 (1992. 11. 27. · 파기환송) — ⭕ 위약금 특약 없으면 → 계약금 당연 몰취 안 됨

원고는 피고와 전광판 광고대행판매계약 등을 맺고 계약금 4,120만 원을 냈다. 원고가 별개의 금전거래 분쟁 중 담보로 받아 둔 백지어음에 계약금 액수를 보충해 지급제시하는 등 계약을 유지하지 않겠다는 뜻을 보이자 피고가 원고의 채무불이행을 이유로 계약을 해제했다.
이 사건에서 대법원은 원고 쪽 귀책으로 해제되었다는 원심 판단과 손해배상 청구 기각은 유지했다. 그러나 계약금은 위약금 특약이 없는 한 해약금일 뿐이어서 귀책 당사자의 계약금이 상대방에게 당연히 귀속되지 않으므로, 계약금 반환청구까지 배척한 부분은 잘못이라며 파기했다(계약금 배액을 요구한 서신만으로는 위약금 특약으로 보지 않았다).
판결문: 「계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속된다고는 할 수 없다 할 것인바」

⚖️ 대법원 2007다24930 (2010. 4. 29.) — ⭕ 위약금 특약 없으면 → 계약금 몰수 못 함

아파트 신축사업을 하려던 회사가 토지 소유자(망인)와 매매계약을 맺고 계약금을 냈으나, ‘사업 불가능 시 해제’ 특약을 내세워 해제를 통지하며 계약금 반환을 요구하고 소송까지 냈다. 회사의 채권자가 그 계약금반환채권에 전부명령을 받아 매도인 측(소송수계인)에게 지급을 청구했다.
대법원은 계약금 반환을 명시적으로 요구한 해제 통지는 특약에 따른 약정해제권 행사이지, 계약금을 포기하는 해약금 해제로 볼 수 없다고 했다. 또 계약금은 위약금으로 하기로 한 특약이 없으면 상대방 귀책으로 해제돼도 당연히 받은 쪽에 귀속되지 않고 실제 손해만 배상받을 수 있다며 매도인 측 상고를 기각했다.
판결문: 「이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐」

⚖️ 대법원 94다51109 (1995. 2. 10. · 파기환송) — ❌ 위약금 특약 없으면 계약금≠손해배상 예정

원고가 유류절약기 생산회사 설립을 위한 ‘가계약’을 맺고 피고에게 연구개발비 명목으로 3,000만 원을 지급했다. 피고가 약정기한까지 특허등록을 받지 못하자 원고가 이행지체를 이유로 해제하고 3,000만 원 반환을 청구했다(부동산 아닌 계약).
원심은 3,000만 원을 위약금(손해배상 예정)으로 보고 2,000만 원으로 감액해 1,000만 원 반환을 명했으나, 대법원은 위약금으로 하기로 하는 특약이 있어야만 계약금 등을 손해배상 예정으로 볼 수 있고 이 사건엔 그런 특약 증거가 없으며 원고가 주장하지도 않은 사유로 인용한 것은 변론주의 위반이라며 파기했다.
판결문: 「그와 같은 특약이 없는 경우에는 손해배상액의 예정으로 볼 수 없다」

⚖️ 대법원 79다217 (1979. 4. 24.) — ⭕ 위약금 특약 없는 임대차 → 계약금 몰취 불가

임차인들이 건물을 빌리며 계약금을 냈는데 이를 위약금으로 한다는 약정은 없었다. 임차인 위약으로 계약이 깨지자 임대인은 계약금이 당연히 손해배상 예정액이라며 반환을 거부했다.
이 사건에서 법원은 계약금은 해약금 성질을 가질 뿐이고, 위약 시 위약금으로 한다는 특약이 있는 경우에만 손해배상 예정으로 볼 수 있다고 판단했다. 특약이 없는 이 사건 임대차 계약금은 당연히 손해배상 예정이 아니며, 임대인은 실제 손해를 증명해 따로 청구할 수 있을 뿐이라고 했다.
판결문: 「그와 같은 특약이 없는 경우에는 특별한 사정이 없는한 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진다고는 볼 수 없다할 것이다」

계약서 문구가 결론을 갈랐다 — ‘해약금’ 조항과 ‘손해배상 기준’ 조항

⚖️ 서울중앙지방법원 2012나39225 (2013. 1. 18.) — ⭕ 해약금 문구만 있음 → 계약금 몰취 불가

고령의 매도인이 토지와 건물을 4억 500만 원에 팔고 1억 1,880만 원을 받았는데, 매수 회사가 잔금 2억 8,620만 원을 안 내자 해제하고 등기 말소를 구했다. 매도인은 매수인 귀책 해제이니 대금의 10%인 4,050만 원은 손해배상으로 자기에게 귀속되고 나머지만 돌려주면 된다고 주장했다.
이 사건에서 법원은 계약서의 ‘위약금조로 배액 배상, 계약금 포기 해제’ 문구는 계약금을 해약금으로 본다는 뜻일 뿐 위약금 특약으로 보기 어렵고, 실제 손해가 계약금에 이른다는 증거도 없다고 판단했다. 매도인은 받은 1억 1,880만 원 전액을 돌려주는 것과 동시에 등기 말소를 받을 수 있다고 했다.
판결문: 「위와 같은 계약서상의 문언은 계약금을 해약금으로 본다는 의미에 불과할 뿐」

⚖️ 수원지방법원 2016가단514998 (2017. 5. 11.) — ⭕ 특약 공사 거부 임대인 → 계약금 2배 반환

임차인은 2016. 3. 25. 오피스텔 임대차계약을 맺고 계약금 2,000만 원을 냈습니다. 특약에는 임대인이 잔금일 전까지 바닥난방 공사를 마치기로 돼 있었습니다.
임대인은 법령상 바닥난방이 안 된다며 카펫 등으로 대체하자고 설득했고(중개사도 함께 설득), 임차인은 2016. 4. 6. 해제를 통보했습니다.
법원은 임대인이 공사를 하지 않겠다는 이행거절 의사를 표시했다고 보고 해제를 인정했습니다. 계약서 제7조에 따라 계약금 반환 2,000만 원과 손해배상 예정액 2,000만 원, 합계 4,000만 원을 인정했습니다.
판결문(계약서 제7조): 「손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.」
판결문: 「피고는 원고에게 바닥난방공사를 이행하지 않겠다는 이행거절의 의사를 표시하였다고 봄이 상당하다」

⚖️ 서울고등법원 2021나2038063 (2022. 5. 20.) — △ 소송 중 이중매도 → 반환+계약금만큼 배상

피고(매도인)는 2019. 9. 2. 평택 토지 지분을 3억 500만 원에 팔고 계약금 3,000만 원, 중도금 1억 5,000만 원을 받았다. 계약서 제6조는 ‘손해배상에 별도 약정이 없으면 계약금을 손해배상의 기준으로 본다’고 정했다. 잔금을 두고 다투며 소송 중이던 2021. 7. 13. 매도인은 같은 땅을 다른 사람에게 팔아 이전등기까지 해 주었다.
이 사건에서 법원은 배임에 이르는 불법행위책임은 인정하지 않았지만, 이중매도로 이전등기의무가 이행불능이 됐으므로 매수인 측의 해제가 적법하다고 판단했다. 손해배상은 계약서 제6조의 손해배상 예정에 따라 계약금 상당액 3,000만 원으로 한정하고, 시가 차액 2억 4,900만 원 청구는 받아들이지 않았다.
판결문: 「이 사건 매매계약의 해제에 따른 손해배상금은 위 약정에 따라 계약금 상당액인 3,000만 원이고」

몰수 조항이 한쪽에만 있을 때

⚖️ 대법원 95다11429 (1996. 6. 14. · 파기환송) — ❌ 임차인 몰수 조항만 있음 → 임대인 위약금 없음

원고(임차인)는 1993. 4. 19. 서초구 쇼핑센터 4·5층 약 300평을 보증금 10억 원에 빌리며 계약금 1억 5,000만 원을 냈다. 계약서에는 ‘임차인이 보증금 잔액을 안 내면 계약을 해제하고 계약금은 돌려주지 않는다’는 조항만 있었다. 임대인(피고)은 다음 날부터 더 비싸게 빌리려는 사람이 있다며 해제를 요구했고, 중도금 지급일에 임차인이 준비한 중도금 수령을 거절했다.
이 사건에서 법원은 계약금은 위약금으로 하기로 하는 특약이 있을 때만 손해배상액의 예정이 되고, 계약서에 임차인 위약 때 몰수 조항만 있고 임대인 위약 조항이 없다면 임대인에게도 같은 위약금 약정이 있다고 단정할 수 없다고 판단했다. 임대인에게 계약금 상당 위약금(감액 1억 원)을 명한 원심을 파기했다.
판결문: 「임차인에 대한 위약금 약정이 있다는 이유만으로 달리 특별한 사정에 대한 설시도 없이 임대인에게도 위약금의 약정이 있는 것이라고 단정할 수는 없는 것이다.」

⚖️ 대법원 93다11821 (1993. 6. 25. · 파기환송) — ⭕ 중도금 수령 거절·연락 두절 → 매수인 즉시 해제 가능

매수인(원고)은 1991. 7. 7. 토지거래허가 대상 토지를 1억 8,000만 원에 사며 계약금 2,000만 원을 냈다. 중도금일에 9,000만 원을 들고 갔으나 매도인(피고 1)은 주민등록 문제를 들어 수령을 미루고 결국 연락을 끊었고, 원고는 1991. 8. 3. 내용증명으로 해제하고 계약금 반환과 위약금을 청구했다.
이 사건에서 법원은 매도인이 중도금 수령을 거절하고 이행하지 않을 뜻을 분명히 했으므로 매수인은 잔금일까지 기다리지 않고 해제할 수 있다고 판단했다. 또 양쪽이 소송에서 ‘계약금을 위약금으로 한다’는 구두 약정을 같은 취지로 진술해 자백이 성립했고, 중개인 진술도 이를 뒷받침하는데 이를 배척한 원심은 잘못이라며 위약금 부분을 파기환송했다.
판결문: 「원고와 피고들은 이 사건 매매계약이 체결될 때 계약금을 위약금으로 삼기로 특약이 이루어진 사실에 관하여 서로 일치되는 진술을 함으로써 재판상 자백이 성립되었다고 못 볼 바 아니므로」

위약금 특약이 있으면 — 계약금 몰수가 인정된 경우

⚖️ 대법원 2007다30393 (2007. 11. 30. · 파기환송) — ❌ 허가신청 일부러 안 한 매수인 → 계약금 몰취

원고(부동산업체 직원)는 2004. 9. 1. 토지거래허가구역 토지를 12억 원에 사며 계약금 1억·중도금 4억 원을 냈다. 미등기 전매를 노려 7일 내 허가신청을 일부러 하지 않고 잔금도 못 내자 매도인이 최고 후 해제했고, 매도인은 중도금 4억 원만 공탁했다. 원고는 계약 무효를 이유로 계약금 1억 원 반환을 구했다.
이 사건에서 대법원은 매수인이 허가신청과 계약 이행을 포기해 계약이 확정적으로 무효가 된 것은 매수인 책임이고, 허가 협력의무 위반에 대비한 손해배상액 예정 약정도 유효하므로 계약금 1억 원은 매도인에게 귀속된다고 보았다. 확정된 관련 판결의 사실인정을 합리적 이유 없이 배척하고 반환을 명한 원심을 파기환송했다.
판결문: 「이 사건 손해배상액의 약정에 의하여 위 계약금 1억 원은 피고에게 귀속되고, 피고는 원고에게 위 계약금을 반환할 의무가 없다고 할 것이다.」

‘잔금 못 내면 계약금 포기’ 각서 — 자동 실효까지 인정된 경우

⚖️ 대법원 2007다576 (2007. 11. 29. · 파기환송) — ❌ 연장 잔금일도 넘김 → 통지만으로 해제

원고는 2005. 6. 16. 양해각서를 쓰고 이행보증금 5억 원을 낸 뒤 6. 30. 부동산·미완성건물·주택사업권을 260억 원에 사는 계약을 맺고 계약금 26억 원을 채웠다. 계약서에는 ‘잔금일을 넘기면 매도인이 일방적으로 해제할 수 있고 매수인은 계약금 반환을 요구할 수 없다’고 적혀 있었다. 1차 연장된 잔금일(9. 15.)도 넘기자 매도인이 9. 20. 해제를 통지했고, 원고는 다음 날 잔금 지급 의사를 밝히며 소유권이전등기를 청구했다.
대법원은 이런 약정도 원칙적으로 매도인의 이행제공이 필요하지만, 양해각서·계약 경위상 매수인이 불이익을 감수하겠다는 특약으로 볼 특별한 사정이 있고 한 번 연장해 준 기일도 넘겼으므로 매도인이 서류를 갖췄는지와 상관없이 기한 도과와 해제통지만으로 해제됐다고 보아, 원고 청구를 인용한 원심을 파기했다.
판결문: 「원고가 잔금지급일을 경과할 경우 피고는 일방적으로 계약을 해제할 수 있으며, 원고는 계약금의 반환을 요구할 수 없다」

⚖️ 대법원 2018다256023 (2020. 12. 24. · 파기환송) — ❌ 잔금 연장 ‘못 내면 포기’ 각서 → 자동 실효

원고와 피고들은 동업으로 부동산을 15억 원에 사기로 하고 계약금 2억 원을 나눠 냈다(원고 5,830만 원). 잔금일에 피고 1만 자기 몫을 냈고, 원고와 피고 2는 매도인과 ‘연장된 기일까지 잔금을 못 내면 계약금 2억 원과 중도금 3억 원을 포기한다’고 합의했으나 원고는 끝내 잔금을 내지 못했다. 원고는 피고들을 상대로 지분이전·손해배상 등을 청구했다.
대법원은 잔금 미지급 시 자동해제 약정이 있어도 원칙적으로 매도인이 이행제공을 해야 하지만, 매수인이 연장 기일까지 반드시 이행하겠다며 불이행 시 실효를 감수한 특별한 사정이 있으면 기일 도과만으로 자동 실효된다고 보았다. 이 사건 합의는 그런 경우라며 이를 배척하고, 원고가 주장하지 않은 계약해제를 인정한 원심을 파기환송했다.
판결문: 「불이행 자체만으로 제1차 매매계약이 실효되는 것을 감수하겠다는 의사를 가지고 이 사건 합의를 한 것으로 보인다.」

💬 위약금이 대금의 10%를 넘거나 너무 많다면 법원이 깎아 준 사건이 있습니다

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📑 토지거래허가구역 계약에서 계약금 몰수·위약금 약정은 어떻게 됐나

사건	결과	사실관계	한 줄로
대법원 93다39782 1994. 4. 15.	△	원고 연구소는 토지거래허가구역 토지를 사면서 ‘허가나 토지사용승인이 불가능하면 해제할 수 있고, 이때 은행에 예치한 대금 원금은 원고가 회수하…	허가 불발 특약 → 계약금 원금만, 이자는 매도인
대법원 93다59526 1995. 12. 26.	△	매수인 회사는 공장 부지로 토지거래허가구역 내 토지를 12억 원에 사며 계약금과 중도금 합계 8억 4,000만 원을 냈고, 허가 불가 시 전액…	허가구역 매수인 철회 → 계약금 몰취·중도금 반환
대법원 95다18673 1996. 3. 8.	❌	매수인들(원고)은 토지거래허가구역 임야를 사면서 공장설립허가 등 토지사용승인 절차를 1992. 4. 15.까지 마치기로 하고, 못 하면 이미 …	허가 절차 못 한 매수인 계약금 포기 유효
대법원 96다31703 1996. 11. 22.	❌	토지거래규제지역 토지를 5억 6,160만 원에 사기로 하고 매수인이 ‘위약 시 계약금 반환청구 안 함’ 약정 아래 계약금 6,000만 원과 중…	무효 후 계약금 공제 합의 → 합의대로만 반환
대법원 96다49933 1997. 2. 28.	❌	1992. 11. 3. 토지거래허가구역 임야 2필지를 1억 7,000만 원(계약금 2,000만 원)에 사고팔면서, 매도인이 소송 중인 제2임야…	함정 같은 배상 약정 → 신의칙 위반, 청구 불가
대법원 97다36996 1998. 3. 27.	⭕	원고 회사는 1989. 7. 20. 공장부지용 토지를 4억 140만 원에 사며 계약금 4,000만 원을 냈다	허가 책임진 매도인 실패 → 계약금만큼 위약금
대법원 2008다15377 2008. 7. 10.	❌	매수인(원고, 승계참가인 건설사)은 2004. 7. 28. 토지거래허가구역 임야를 학교용지로 쓰려고 76억 원에 사며 계약금 15억 원을 냈고…	허가 협력의무 안 지켜 불허가 → 매수인 계약금 몰취
대법원 91다7620 1991. 6. 14.	❌	원고가 1989. 3. 23. 토지거래허가구역 안 대지·건물을 9,300만 원에 사며 계약금 1,000만 원을 냈고 배액 위약 약정과 ‘허가 …	허가구역 해제조건부 계약 무효 → 배액 위약금 못 받음
대법원 93다22043 1994. 1. 11.	❌	원고는 토지거래허가구역 안의 토지와 건물을 2억 4,300만 원에 사며 계약금·중도금을 냈고, 이를 다시 3억 500만 원에 전매하면서 ‘매도…	허가 전 토지 → 전매 위약금 손해 청구 불가

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

✅ 선 안 — 위약금(몰수) 특약이 있을 때만 계약금이 손해배상 예정이 되고 몰수가 인정됐다(2007다30393)

⛔ 선 밖 — 특약이 없으면 귀책 당사자의 계약금도 당연히 몰수되지 않고, 상대방은 실제 손해를 증명해야 했다(92다23209·2007다24930·79다217)

근거: 대법원 2007다30393 · 92다23209·2007다24930·79다217

✅ 선 안 — ‘손해배상에 별도 약정이 없으면 계약금을 손해배상의 기준으로 본다’는 조항은 손해배상 예정으로 적용됐다(2016가단514998·2021나2038063)

⛔ 선 밖 — ‘위약금조로 배액을 배상하고 해제할 수 있다, 계약금을 포기하고 해제할 수 있다’는 문구는 해약금 의미에 그쳤다(2012나39225·2013다14569)

근거: 수원지법 2016가단514998·서울고법 2021나2038063 · 서울중앙지법 2012나39225·대법원 2013다14569

✅ 선 안 — 여러 번 어긴 매수인이 ‘못 내면 포기’라는 각서·합의를 따로 했다면 기일 도과만으로 계약이 실효됐다(2007다576·2018다256023)

⛔ 선 밖 — ‘잔금 안 내면 계약금 귀속, 추후 협상’ 정도의 특약은 매도인이 이행 제공을 하지 않으면 자동 해제로 보지 않았다(2022다255614)

근거: 대법원 2007다576·2018다256023 · 2022다255614

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어

🔀 매수인이 깬 경우 — 매도인이 계약금 몰수를 주장

⚔️ 매도인 — 이렇게 주장했다

매수인 귀책으로 해제됐으니 계약금은 당연히 위약금으로 내게 귀속된다고 주장했습니다(92다23209·2007다24930).
계약서의 ‘위약금조로 배액 배상, 계약금 포기 해제’ 문구를 근거로 대금의 10%를 손해배상으로 갖겠다고 했습니다(2012나39225).
매수인이 허가신청을 일부러 하지 않아 계약이 무효가 됐으니 손해배상 예정 약정대로 계약금을 귀속시켰습니다(2007다30393).
‘연장한 잔금일까지 못 내면 계약금을 포기한다’는 각서·합의를 근거로 자동 실효를 주장했습니다(2007다576·2018다256023).

🛡️ 매수인 — 통한 방어

위약금 특약이 없으면 계약금이 당연히 귀속되지 않는다는 주장이 받아들여졌습니다(92다23209·2007다24930·2012나39225).
‘잔금 안 내면 계약금 귀속, 추후 협상’ 특약만으로는 매도인의 이행 제공 없이 자동 해제되지 않는다는 주장이 받아들여졌습니다(2022다255614).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

계약서 양식의 해약금 문구만으로 위약금 특약이 있다는 매도인 주장(2012나39225)
자동 해제 약정이 있어도 매도인이 서류를 갖춰 이행 제공을 해야 한다는 매수인 주장 — 각서까지 쓴 사건에서는 막혔습니다(2007다576·2018다256023)
허가구역이라 계약이 무효이니 계약금을 돌려달라는 매수인 주장 — 스스로 허가신청을 안 한 경우였습니다(2007다30393)

🔀 매도인·임대인이 깬 경우 — 몰수 조항이 매수인 쪽에만 있을 때

⚔️ 임차인·매수인 — 이렇게 주장했다

계약서에 임차인 위약 시 몰수 조항이 있으니 임대인이 깨면 같은 금액을 위약금으로 내야 한다고 주장했습니다(95다11429).
계약할 때 ‘계약금을 위약금으로 한다’고 구두로 약정했다며 계약금 반환과 같은 금액의 위약금을 청구했습니다(93다11821).
계약서의 ‘계약금을 손해배상의 기준으로 본다’ 조항을 근거로 계약금 반환에 더해 같은 금액을 청구했습니다(2016가단514998).

🛡️ 임대인·매도인 — 통한 방어

임차인 몰수 조항만 있다는 이유로 임대인에게도 위약금 약정이 있다고 단정할 수 없다는 주장이 받아들여졌습니다(95다11429).
손해배상 예정이 있으면 시가 차액 같은 더 큰 손해는 청구할 수 없다는 주장이 받아들여졌습니다(2021나2038063).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

구두 위약금 약정은 증거가 없다는 매도인 주장 — 양쪽 진술이 일치해 재판상 자백이 성립했다고 봤습니다(93다11821)
법령상 공사가 안 되니 이행거절이 아니라는 임대인 주장(2016가단514998)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 상대에게 못 받으면 — 중개사 책임으로 넘길 수 있나

중개인 진술의 무게 — 계약서에 없던 ‘계약금을 위약금으로 한다’는 구두 약정에 대해, 중개인 진술이 이를 뒷받침한다며 원심을 파기한 사건이 있습니다(93다11821).

중개사가 함께 설득한 사건 — 임대인이 약속한 바닥난방 공사 대신 카펫 등으로 대체하자고 설득할 때 중개사도 함께 설득했지만, 법원은 임대인의 이행거절로 보고 계약금의 2배를 인정했습니다(2016가단514998). 이 사건에서 중개사 책임을 따로 판단하지는 않았습니다.

🧰 중개사가 했어야 할 일 — 계약금을 위약금으로 할지, 손해배상 기준을 계약금으로 할지 양쪽에 설명하고 계약서에 분명히 적는 것. 몰수 조항을 한쪽에만 두지 않는 것(95다11429).

⚖️ 걸리는 조문: 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명) — 계약 조건 설명은 판례가 중개사 주의의무와 연결해 본 부분

중개사 책임은 ‘확인·설명을 제대로 했는지’로 갈렸습니다. 배상 비율은 사건마다 달랐습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

입장	누구에게	무엇을	판례에서는
🙋 매수인·임차인	매도인·임대인	특약이 없으면 계약금 반환(상대의 실제 손해는 공제될 수 있음)	계약금 반환 인정(92다23209·2007다24930·2012나39225)
🙋 매수인·임차인	매도인·임대인(상대가 깬 경우)	계약금 반환 + 손해배상 예정액	4,000만 원(2016가단514998), 반환+3,000만 원(2021나2038063)
🏠 매도인·임대인	매수인·임차인	특약이 있으면 계약금 몰수 / 없으면 실제 손해 증명	계약금 1억 원 귀속(2007다30393), 실손해 청구 가능(79다217)

절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 계약금을 위약금으로 하기로 한 특약이 있었는지(92다23209·2007다24930)
→ 준비할 자료: 계약서 원본의 위약·손해배상 조항, 특약사항, 계약 당시 주고받은 문자, 중개인 진술(93다11821)

⚖️ 법원이 본 사실 — 계약서 문구가 ‘해약금’ 조항인지 ‘손해배상의 기준’ 조항인지(2012나39225·2016가단514998)
→ 준비할 자료: 계약서 해당 조항 전문 — ‘배액을 배상하고 해제할 수 있다’와 ‘계약금을 손해배상의 기준으로 본다’는 다르게 읽혔음

⚖️ 법원이 본 사실 — 잔금 연장 때 ‘못 내면 포기’ 각서·합의를 했는지(2007다576·2018다256023)
→ 준비할 자료: 연장 합의서·각서, 그 전 불이행 경과, 매도인의 이행 제공·최고 기록

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🙋 매수인·임차인 (돈 보낸 쪽)

계약금은 ‘당연히’ 몰수되지 않았습니다. 계약서에 위약금 특약이 있는지부터 확인하세요.
잔금 연장을 받으며 ‘못 내면 포기’ 각서를 쓰면 기일 도과만으로 계약이 실효된 사건이 있습니다.

🏠 매도인·임대인 (돈 받은 쪽)

특약 없이 계약금을 그냥 갖기는 어려웠습니다. 실제 손해를 증명해야 했습니다.
계약서의 손해배상 조항이 어떤 문구인지가 결론을 갈랐습니다.

🏢 공인중개사

계약금을 위약금(손해배상 예정)으로 할지 계약서에 분명히 적고 양쪽에 설명하세요.
몰수 조항을 한쪽에만 두면 다른 쪽 위약 때 같은 결론이 나지 않았습니다(95다11429).

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

「민법」 제565조는 계약금을 해약금으로 추정할 뿐이고, 계약금이 위약금이 되려면 따로 약정이 있어야 합니다. 「민법」 제398조 제4항은 그런 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정합니다(2026.3.17 시행본 기준 문언 변동 없음).
손해배상 예정이 있으면 실제 손해를 증명하지 않고 예정액을 청구할 수 있지만, 실제 손해가 더 커도 그 이상은 청구할 수 없다고 봤습니다(대법원 87다카3101). 같은 ‘손해배상 기준’ 조항은 5편의 대법원 2014다231378에서도 적용됐습니다.
예정액이 부당히 과다하면 법원이 줄일 수 있습니다(제398조 제2항). 감액 판례는 7편에서 봅니다.

내 상황에서 먼저 확인할 것

계약서에 ‘계약금을 위약금으로 한다’ 또는 ‘계약금을 손해배상의 기준으로 본다’는 조항이 있는지
그 조항이 매수인·매도인 양쪽에 다 적용되는지, 한쪽에만 있는지
계약이 누구의 사정으로 깨졌는지(귀책), 상대가 이행 제공·최고를 했는지
잔금 연장 때 ‘못 내면 포기’ 각서나 합의서를 썼는지
특약이 없다면 상대의 실제 손해가 얼마인지

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📂 같은 쟁점 사례 모음 — 판결문 원문으로 확인한 사건 전부

사건	결과	사실관계	한 줄로
대법원 67다813 1967. 7. 11.	⭕	매수인(원고)은 1964. 12. 22. 대지와 건물을 175만 원에 사며 계약금 14만 원을 냈고, 매수인 위약 시 계약금 포기, 매도인 위…	매도인 체납 압류 남아 잔금 거절 → 매수인 위약 아님
서울고등법원 69나3684 1970. 7. 3.	❌	매수인(신청인)이 1969. 4. 1. 공장 부동산과 시설을 3,150만 원에 사며 계약금 500만 원, 중도금 500만 원을 냈다	알고 산 하자로 해제 주장 → 계약금 몰수
서울고등법원 69나729 1970. 9. 18.	△	매수인이 1967. 10. 23. 대지와 건물을 425만 원에 사며 계약금 30만 원, 중도금 9만 4,000원을 냈고, 매도인 위약 시 계약…	쌍방 귀책 이행불능 → 배액 없이 계약금만 반환
대법원 70다1756 1970. 10. 23.	△	원고(매수인)가 자기 주택 옆 특정 대지를 샀는데 계약서엔 85평으로 적혔으나 실제는 75평이었다	위약금 조항 있으면 그 이상 배상 청구 불가
대법원 72다1513 1972. 11. 14.	❌	원고(매수인)와 피고들(매도인) 사이 매매계약서 제6항에 ‘매도자가 해제 혹은 이의가 생할시는 계약금의 배액을 배상함’이라고 적혀 있었다	매도자 해제 시 배액 조항 → 위약금 아님
서울고등법원 75나167 1975. 8. 28.	❌	원고 회사는 1973. 2. 22. 상가 건물을 3,700만 원에 사며 계약금 300만 원을 냈고, 위반 시 매수인은 계약금 포기·매도인은 배…	잔금 못 낸 매수인 배액 청구 → 기각
대법원 76다1306 1976. 8. 24.	⭕	원고(매수인)는 1974. 8. 30. 대금 210만 원에 부동산을 사며 계약금 10만 원을 내고, 9. 9.까지 중도금 140만 원을 내기로…	중도금 일부 이의 없이 받음 → 바로 몰수 못 함
대법원 78다733 1978. 7. 11.	⭕	원고가 1975. 7. 12. 토지를 121만 8천 원에 사며 계약금 9만 원을 내고 잔금까지 치러 등기를 받았으나, 종중의 원인무효 소송에 …	모호한 ‘하자 시 계약금 배상’ → 이행불능 배상 제한 아님
광주고등법원 78나293 1979. 3. 9.	⭕	매수인은 부동산을 사며 계약금 800만 원, 중도금 300만 원을 냈고, 계약서에는 ‘매도인 위약 시 배액 배상, 매수인 위약 시 계약금 포기…	자동해약 조항 → 매도인 이행제공 없으면 무효
서울고등법원 78나2823 1979. 4. 6.	⭕	원고(매수인)는 1977. 6. 12. 피고(매도인)에게서 대지·건물 등을 680만 원에 사며 계약금 68만 원과 중도금 12만 원을 냈다	계약금 몰취 문구 → 자동 해제 아님, 최고 필요
서울고등법원 79나3229 1980. 2. 14.	△	매수인(원고)은 1979. 3. 27. 대지·건물을 1,260만 원에 사며 계약금 100만 원을 냈고, 매도인 위약 시 배액을 준다는 약정을 …	도로편입 하자로 해제 → 계약금만 반환, 배액은 안 됨
대구고등법원 79나1176 1980. 11. 27.	⭕	매수인은 신축 연립주택 하층 점포 2칸을 580만 원에 사며 계약금 100만 원을 냈고, 매도인은 점포를 주택으로 개조해 넘기기로 했으며 매도…	매도인 선이행 방치 → 계약금 반환+배액
대법원 80다2185 1981. 7. 7.	△	원고와 피고가 토지 매매계약을 맺으면서 ‘계약을 위반하면 계약금 배액을 배상한다’는 약정을 했다	계약금 반환 지체 → 배액 배상 사유 아님
서울고등법원 85나1317 1986. 3. 5.	❌	양수인이 1984. 4. 26. 한식음식점의 임차권 포함 영업권과 집기를 2,500만 원에 사며 계약금 250만 원을 냈다	낸 돈 포기 약정 → 금액 커도 유효
대법원 86다카1907 1987. 3. 24.	△	매수인이 1984. 3. 24. 건물을 2,000만 원에 사며 계약금 500만 원을 냈고, 매도인은 그 자리에서 이 돈으로 다른 집 계약금 4…	계약금 반환 약정 → 매도인 손해배상권 포기 아님
대법원 87다카3101 1988. 5. 10.	❌	매수인과 매도인이 부동산 매매 때 ‘매도인 위약 시 계약금 배액 지불, 매수인 위약 시 계약금 무효·해약’으로 약정했다	배액 약정 있으면 → 손해 더 커도 배액까지만
대법원 89다카26250 1990. 2. 13.	❌	매매계약에서 ‘매도인 위약 시 계약금 배액 배상, 매수인 위약 시 계약금 상실’을 약정했다	배액 약정 있으면 그 이상 손해는 못 받아
대법원 91다26935 1991. 11. 8.	❌	매수인은 3억 9,500만 원짜리 부동산을 사며 계약금 1,400만 원을 냈고 배액 배상 약정이 있었다	계약서에 없는 채무 공제 → 배액 청구 파기
대법원 91다20401 1991. 11. 22.	❌	원고는 요구르트 충전기 등을 1억 2,000만 원에 사며 계약금(현금 600만 원과 수표 900만 원)과 잔금 일부를 어음·수표로 주고, 계약…	몰취 조항은 잔금 미지급에도 적용
수원지방법원 91가합19923 1992. 3. 31.	△	매수인이 1991. 4. 10. 대지와 미등기 건물을 3억 4,000만 원에 다시 계약하며 계약금 6,700만 원을 냈다(1차 계약 중도금 지…	계약금은 반환, 매수인 지체 탓이라 배액은 불가
대법원 92다5546 1992. 8. 18.	❌	매수인(원고)은 1988. 12. 6. 매도인(피고)으로부터 회사 주식 전부와 회사 소유 토지·시장건물·경영권을 9억 원에 사며 계약금 8,0…	양쪽이 위약금 특약 인정 → 매수인 계약금 반환 파기
대법원 92다30320 1992. 12. 22.	△	매수인들은 매립 예정 토지를 사며 계약금 1,000만 원과 중도금 2,000만 원을 냈고, 매도인 위약 시 배액 배상·매수인 위약 시 몰수로 …	이중매매여도 배상은 약정한 계약금만큼
대법원 95다54693 1996. 6. 14.	△	매도인은 1993년 매수회사와 대지·건물 매매 가계약을 하며 계약금 8,000만 원을 받았는데, 위약금 약정은 입증되지 않았다	위약금 특약 없음 → 가계약 계약금 반환
대법원 96다14616 1996. 7. 26.	△	매수인이 1991. 9. 11. 디스코클럽 영업허가권·시설 일체를 3억 5,000만 원에 사며 계약금 1억 4,000만 원을 내고, 잔금 전 …	위약금 약정 없으면 → 배액 청구 안 됨
서울지방법원동부지원 99가합4427 1999. 10. 22.	❌	1998. 12. 31. 원고가 피고들에게서 노래방을 6,000만 원에 사며 계약금 600만 원, 잔금 5,400만 원을 모두 냈다	배액·포기 조항은 이행 끝나면 적용 안 됨
대법원 2011다73472 2013. 6. 13.	❌	원고(매수인)가 2008. 4. 8. 신탁된 부동산을 920억 원에 사며 5. 15. 계약금 40억 원을 냈다	압류 말소는 잔금과 동시 → 매수인 해제 재심리
대법원 2013다33423 2013. 11. 28.	❌	매수인 회사가 2007. 7.경 피고와 매매계약을 맺고 계약금과 중도금을 지급했다	매수인 파산 해제도 계약금 몰취 조항 적용
대법원 2013다14569 2014. 12. 11.	⭕	매도인이 토지·건물을 매수인 회사에 팔았고, 매매계약서에는 ‘매도인은 중도금 전까지 위약금 명목으로 계약금 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을…	위약금 특약 없으면 → 계약금 자동 몰수 안 됨
서울고등법원 2016나2047049 2017. 3. 3.	❌	원고 측은 2011. 8. 8. 상가 신축 중인 토지를 31억 3,000만 원에 사고 공사도급 지위를 인수하는 사업인수계약을 맺어 계약금 1억…	의무 안 지켜 해제 → 10% 위약금과 상계, 반환 0원
울산지방법원 2018나22381 2018. 12. 13.	△	시행사(매수인)는 2007. 1. 10. 토지를 3억 원에 사며 계약금 3,000만 원을 냈으나 2차 계약금 6,000만 원은 내지 않았다	몰취 통지 없이 남에게 팔면 → 계약금 반환
서울고등법원 2018나2041069 2019. 10. 16.	⭕	건설사가 2013. 2. 15. 학교법인과 아파트 개발사업계약을 맺고 계약금 25억 원을 냈다	허가 불가로 사업 무산 → 몰취 각서 있어도 계약금 반환
서부지원 2019가단106710 2020. 7. 9.	❌	매수인(피고 ○○)은 2004. 9. 22. 매도인(원고)과 부동산 매매계약을 맺고 계약금 2억 원을 냈으며, 매수인 위약 시 계약금 반환을 …	매수인 잔금 지체로 해제 → 계약금 몰취, 담보도 말소
대법원 2017다220416 2021. 5. 7.	⭕	원고 등이 2011. 8. 8. 상가 부지를 31억 3,000만 원에 사고 도급인 지위를 인수하는 사업인수계약을 맺고 계약금 1억 원, 이후 …	합의해제엔 원래 위약금 조항 적용 안 됨
대법원 2025다213488 2026. 4. 30.	❌	원고(천안 지역주택조합)와 피고들은 동·호수를 정하지 않은 채 조합가입계약을 맺었고, 피고들은 분담금 중 계약금 일부만 냈다	조합 탈퇴 위약금 → 1층 분담금 기준 10%
대법원 2022다255614 2022. 11. 30.	⭕	원고(지역주택조합)는 2017. 5. 1. 피고에게서 토지 지분을 3억 9,453만여 원에 사며, 계약금 3,732만여 원은 사업을 넘겨준 종…	잔금 안 내면 계약금 귀속 특약 → 자동 해제 아님

계약금·해약금·위약금·위약벌의 개념 차이는 계약금·해약금·위약금·위약벌 차이 (법률 규정과 판례)에 먼저 정리해 두었습니다. 위약금이 너무 많을 때 법원이 줄여 준 사건은 7편 위약금 10% 감액 판례, 매도인이 2배를 주고 해제하는 조건은 4편 배액배상 해제 조건, 가계약금만 보낸 단계에서 돌려받을 수 있는지는 2편 가계약금 반환에서 봅니다.

자주 묻는 질문

Q. 매수인이 계약을 깨면 계약금은 무조건 매도인에게 몰수되나요?

대법원 92다23209·2007다24930은 계약금은 원래 해약금이라 위약금으로 하기로 한 특약이 없으면 귀책 당사자의 계약금이라도 당연히 상대방에게 귀속되지 않는다고 봤습니다. 이 경우 매도인은 실제 손해를 증명해 배상받을 수 있을 뿐이었습니다. 반대로 특약이 있었던 대법원 2007다30393에서는 계약금 1억 원이 매도인에게 귀속됐습니다.

Q. 계약서에 ‘배액을 배상하고, 계약금을 포기하고 해제할 수 있다’고 적혀 있으면 위약금 특약인가요?

서울중앙지법 2012나39225는 ‘매도인이 매수인으로부터 중도금을 받기 전까지 위약금조로 계약금액의 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있으며, 매수인도 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다’는 문구를 해약금 의미로만 보고 받은 돈 전액 반환을 명했습니다. 반면 ‘손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다’는 조항은 손해배상 예정으로 적용됐습니다(수원지법 2016가단514998·서울고법 2021나2038063).

Q. 잔금을 미루면서 ‘못 내면 계약금 포기’라고 써 줬는데, 매도인이 서류를 준비 안 했어도 계약이 끝나나요?

대법원은 자동 해제 약정이 있어도 원칙적으로 매도인의 이행 제공이 필요하다고 하면서도, 여러 번 어긴 매수인이 불이익을 감수하겠다며 따로 각서·합의를 한 사건에서는 기일 도과만으로 계약이 실효됐다고 봤습니다(2007다576·2018다256023). ‘계약금 귀속, 추후 협상’ 정도의 특약은 자동 해제로 보지 않은 사건도 있습니다(2022다255614).

🔗 가계약금 판례 연재 — 지금 글: ⑤ 위약금·손해배상

📚 확인한 자료 (2026년 11월 5일 기준, 국가법령정보센터 원문)

「민법」 제565조(해약금) — 2026.3.17 시행본
「민법」 제398조(배상액의 예정) — 2026.3.17 시행본
「민법」 제544조(이행지체와 해제)·제548조(해제의 효과, 원상회복의무) — 2026.3.17 시행본
「민법」 제105조(임의규정)·제563조(매매의 의의) — 2026.3.17 시행본
대법원 92다23209 (1992. 11. 27.) 판결문 원문
대법원 2007다24930 (2010. 4. 29.) 판결문 원문
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✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 가계약금·계약금 판결문 원문을 직접 읽고 “비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.

※ 이 글은 2026년 11월 5일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 구체적인 사건은 변호사와 상담하거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)을 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.