분양 계약 해지, 계약금 10% 위약금은 몰취될까? 설명 안 한 위약금·입주 지연 판례 (대법원 2020다281602·2023다280945)

📌 결론부터: 분양 계약 해지 때 10% 위약금 — 조항이 유효하고 설명됐는지, 누구 탓인지가 갈랐다

• 대법원 2020다281602(2022.4.28.): 위장 전입 등 부정청약으로 분양자가 해제하면서 총 공급대금 10%를 위약금으로 몰취한 것은 불공정 약관이 아니라며 반환 청구를 기각했습니다.
• 반면 서울고법 2020나2046081(2021.6.16.)은 같은 10% 위약금 조항이라도 분양자가 구체적으로 설명하지 않았다면 내세울 수 없다며 납입금 6,045만 3,900원 전액 반환을 명했습니다. 계약서 사본 요구를 거절한 분양도 무효로 본 사례가 있습니다(인천지법 2019나66012).
• 분양자 탓으로 입주가 3개월 넘게 늦어지면 수분양자가 해지하고 계약금 반환과 총공급금액 10% 위약금을 받았습니다(대법원 2023다280945·2011다83240).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 모델하우스·홍보관에서 계약서를 쓰고 1차 계약금을 냈는데 바로 취소하고 싶다

☐ 중도금·잔금을 못 내 분양자가 해지하면서 계약금(공급대금 10%)을 몰취한다고 한다

☐ 입주예정일이 3개월 넘게 지났거나 분양 때 들은 내용과 실제가 다르다

☐ 지역주택조합에 가입비·계약금을 냈는데 ‘철회가 안 된다’는 말을 들었다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 2015다34437 (2017. 5. 30.) — ❌ 동·호수 지정계약(100만 원)=분양계약 아님

• 아파트 분양자(피고)는 기존 수분양자들(원고)과 ‘사용승인 전 다른 사람에게 더 유리한 조건으로 분양하면 소급 적용’하는 안심보장 특약을 했다. 사용승인 1주일 전 다른 사람과 분양대금·인도시기 등이 없는 동·호수 지정계약을 맺고 계약금 명목 100만 원을 받았고, 정식 분양계약(할인 조건)은 사용승인 후에 체결됐다.
• 대법원은 분양계약이 성립하려면 분양대금·인도시기 등 중요 사항이나 그 특정 기준이 합의돼야 하고, 목적물만 특정된 동·호수 지정계약은 분양계약이 아니라 나중에 동·호수만 확보하는 의미뿐이라고 보았다. 사용승인 전 유리한 분양이 없었으므로 원고들 청구를 기각한 원심을 유지했다.
• 판결문: 「동·호수만을 확보하는 의미가 있을 뿐이다.」

⚖️ 인천지방법원 2019나66012 (2020. 6. 26.) — ⭕ 분양 계약서 사본 안 줘 → 계약 무효, 전액 반환

• 2018. 3. 28. 수분양자가 오피스텔 모델하우스에서 5개 호실 공급계약서와 변경동의 각서 등을 쓰고, 공급계약서에 1차 계약금으로 적힌 300만 원씩 5개 호실 합계 1,500만 원을 신탁사 계좌에 넣었습니다.
• 수분양자는 ‘가계약금을 넣고 마음에 들지 않으면 다음 날까지 취소하고 돌려받을 수 있다’는 말을 들었다고 주장했습니다. 분양 측은 2차 계약금 미납을 이유로 해제하고 총 분양가 10% 위약금을 반소로 청구했습니다.
• 법원은 공급계약서에 목적물·대금·인도시기 등이 모두 정해져 있어 가계약이 아니라 정식 분양계약이라고 봤습니다. 그러나 수분양자가 계약 다음 날부터 계약서 사본을 여러 번 요구했는데 담당 직원이 거절한 것은 약관 교부의무 위반이라며 계약 전부를 무효로 보고, 돈을 받은 신탁사에 1,500만 원 반환을 명했습니다. 위약금 반소는 기각됐습니다.
• 판결문: 「사업자의 약관교부의무는 계약 체결 시점에 한정하여 적용된다고 볼 것이 아니라, 고객은 언제든지 사업자에게 약관의 교부를 요구할 수 있고 사업자는 이를 제공할 의무가 있다고 해석하는 것이 타당하다.」

⚖️ 대법원 94다18140 (1994. 10. 25.) — △ 당첨 후 미계약 → 예약금 1/3만 몰취

• 분당신도시 단독주택용지 분양에 신청자가 예약금 1,500만 원을 내고 신청했다. ‘당첨 후 기간 내 계약을 안 하면 당첨 무효·예약금 귀속’ 조건이었는데, 신청자는 당첨되고도 계약을 맺지 않았다.
• 대법원은 이런 분양신청예약금 귀속 약정은 예약 불이행에 대한 위약금 약정으로 특별한 사정이 없으면 손해배상액의 예정이라고 봤다. 부당히 과다한지는 당사자 지위·예정액 비율·예상 손해·거래관행 등을 종합해 판단하는데, 1,500만 원은 과다하다며 500만 원으로 줄인 원심을 유지했다.
• 판결문: 「이는 이 사건 예약에 따른 채무불이행에 대한 위약금의 약정을 한 것으로 보아야 할 것이고, 이러한 약정은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액 예정의 성질을 지닌다」

⚖️ 대법원 2020다281602 (2022. 4. 28.) — ❌ 부정청약 해제 → 분양 위약금 10% 몰취 유효

• 2018. 1. 11. 수분양자가 시흥시 공공주택지구 아파트 공급계약을 맺고 계약금과 1차 중도금을 냈습니다. 계약서는 주택법 등 위반을 해제 사유로 정하고, 그 경우에도 총 공급대금의 10% 위약금이 분양자에게 귀속된다고 정했습니다.
• 경찰 수사로 위장 전입 등 부정청약이 드러나자 분양자가 해제하고 위약금 등을 공제한 금액을 공탁했습니다. 분양권을 산 원고가 반환채권을 넘겨받아, 위약금 조항이 불공정 약관이거나 주택법에 어긋나 무효라며 몰취된 금액을 청구했습니다.
• 대법원은 분양자가 거래상 지위를 남용해 부당하게 불이익을 주는 조항이라고 보기 어렵다고 봤습니다. 주택법의 공급질서 교란 규정도 분양자의 약정해제권이나 반환 범위까지 정한 것은 아니라며 원고의 상고를 기각했습니다.
• 판결문: 「사업주체의 약정해제권을 배제하거나 약정해제권 행사로 인한 대금 반환 범위까지 정한 것은 아니라는 사정을 들었다.」

⚖️ 서울고등법원 2020나2046081 (2021. 6. 16.) — ⭕ 위약금 설명 안 함 → 분양 계약금 전액 반환

• 2018. 3. 22. 수분양자가 신탁회사와 아파트를 5억 7,500만 원에 공급받기로 하고 1차 계약금 1,000만 원, 발코니 확장 계약금 295만 3,900원, 2차 계약금 4,750만 원을 냈습니다.
• 수분양자가 대가를 받기로 하고 청약 서류를 넘긴 주택법 위반이 드러나자 분양자가 해제하고 ‘공급대금 10% 위약금 귀속’ 조항을 들어 반환을 거부했습니다. 분양권을 산 원고가 반환채권을 넘겨받아 청구했습니다.
• 서울고등법원은 해제 자체는 적법하다고 봤지만, 다른 조항(유의사항·신탁 특약)에는 외곽선과 ‘충분히 설명을 듣고 숙지하였다’는 서명이 있는 반면 위약금 조항은 작은 글씨로 다른 조항과 똑같이 인쇄돼 있었다는 점을 들어 설명의무를 다하지 않았다고 판단했습니다. 납입한 6,045만 3,900원 전액 반환을 명했고, 불법원인급여라는 주장도 받아들이지 않았습니다.
• 판결문: 「피고는 이 사건 위약금 조항을 이 사건 공급계약 내용으로 주장할 수 없게 되므로, 피고는 위 위약금 조항을 이유로 소외인이 납입한 공급대금의 반환을 거부하거나 그에 대한 공제를 주장할 수 없다.」

⚖️ 서울중앙지방법원 2007가합68713 (2009. 2. 6.) — △ 상가 잔금 미납 해제 → 계약금 몰취, 중도금 반환

• 원고가 2003. 7. 1. 상가 점포를 분양받아 계약금·개발비·중도금·부가세로 1억 5,857만여 원을 냈으나, 상가 활성화가 안 되자 잔금을 내지 않았다. 분양자(피고)가 두 차례 잔금을 최고한 뒤 2006. 3. 14. 계약을 해제했고, 원고는 분양자 채무불이행·약관 무효를 주장하며 전액 반환을, 예비적으로 계약금 공제 후 반환을 청구했다.
• 법원은 분양자의 채무불이행이나 계약 무효 주장을 받아들이지 않고 분양자의 해제가 적법하다고 봤다. 계약금 귀속 조항은 손해배상액 예정으로서 부당히 과다하지 않으면 유효하고 개발비도 분양자에게 귀속되지만, 부가세는 반환 대상이라며 1억 1,163만여 원 반환을 명했다.
• 판결문: 「손해배상액의 예정으로서 계약금이 일방에게 귀속되도록 하는 것은 민법에 근거를 둔 것으로서 그 액수가 부당히 과다하지 않는 한 이를 무효로 볼 수 없고」

⚖️ 대법원 2015다207679 (2015. 12. 10. · 파기환송) — ❌ 수분양자 귀책 해제 → 위약금엔 이자 없음

• 원고들(수분양자)은 피고와 분양계약을 맺었는데, 계약서 제4조 제1항은 잔금 미지급 등으로 해제되면 공급금액의 10%가 위약금으로 피고에게 귀속된다고 정했고, 이는 각자 낸 계약금과 같은 금액이었다. 원고 2·10·12의 잔금 미지급으로 피고가 약정해제권을 행사했고, 원고들은 낸 분양대금 반환을 청구했다. 원심은 피고가 위약금 상당액에 대한 이자까지 돌려줘야 한다고 봤다.
• 이 사건에서 법원은 매수인 귀책으로 해제돼 대금 일부가 위약금으로 몰취되면 매도인은 그 위약금을 원상회복으로 돌려줄 의무가 없으므로, 위약금에 대한 이자도 줄 필요가 없다고 판단했다. 위약금 외에 연체이자까지 물리는 분양계약 제4조 제3항은 약관규제법상 무효라는 원심 판단은 유지했다.
• 판결문: 「매도인은 그 위약금에 대하여는 매수인에게 원상회복으로 반환할 의무가 없으므로, 위약금에 대한 이자 상당액을 지급할 의무도 없다고 보아야 한다.」

⚖️ 대법원 2023다280945 (2026. 2. 26.) — ⭕ 입주 지연 해제 → 신탁사도 위약금 10% 지급

• 원고는 2018. 7. 24. 시행사 지위를 승계한 신탁회사(피고)와 오피스텔 공급계약을 맺고 계약금을 냈다. 계약서에는 매도인 귀책으로 입주가 3개월 넘게 늦어지면 해제할 수 있고 그때 매도인이 총공급금액 10%를 위약금으로 준다는 조항과, 신탁재산 범위에서만 책임진다는 특약이 있었다. 입주예정일(2019. 12.)에서 3개월이 지나도록 준공되지 않자 원고는 2020. 4. 해제하고 계약금 반환과 위약금을 청구했다.
• 대법원은 준공·입주 지연이 피고 귀책이어서 약정해제권이 생겼고 피고가 위약금을 지급해야 한다는 원심을 유지했다. 또 신탁회사가 신탁재산 범위에서만 책임진다는 책임한정특약은 약관법상 설명의무 대상인 중요한 내용인데 설명하지 않았으므로 계약 내용으로 주장할 수 없고, 위약금 이행기는 해제 통지 도달 때 온다고 판단했다.
• 판결문: 「책임한정특약’은 특별한 사정이 없는 한 약관법 제3조 제3항이 정하는 약관 조항으로서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’에 해당한다고 봄이 타당하다」

⚖️ 대법원 2011다83240 (2012. 3. 29.) — ⭕ 보증 환급 후에도 분양 10% 위약금 인정

• 원고들(수분양자 88명)이 아파트 분양계약을 맺으며 시행사 귀책으로 입주예정일부터 3개월 내 입주 못 하면 해제하고 공급대금 10%를 위약금으로 받기로 했다. 공정 지연으로 보증사고가 나 대한주택보증이 분양대금을 환급했고, 원고들은 소장으로 분양계약을 해제했다.
• 대법원은 보증회사 환급을 받았어도 분양계약이 합의해제·당연종료된 것이 아니라 법정해제 의사로 보았다. 10% 위약금은 부당히 과다하지 않되, 공급대금 3%에도 못 미치는 계약금 500만 원만 낸 원고들은 납입 계약금 상당액으로 감액한 원심을 수긍했다.
• 판결문: 「계약금 500만 원을 납입한 원고 58, 원고 59, 원고 85의 경우는 납입한 계약금 상당액으로 감액함이 상당하다고 판단한 것은 정당한 것으로 수긍할 수 있고」

👉 위약금 감액 판례 보기 >>

⚖️ 대전지방법원 2022가단114635 (2023. 12. 7.) — ⭕ 지역주택조합 철회 불가라 속임 → 계약금 전액 반환

• 원고는 2021. 12. 22. 지역주택조합 홍보관에서 1차 계약금 1,500만 원을 내고 이른바 ‘가계약서’를 받았다. 다음 날 아들이 철회를 요구했으나 업무대행사 팀장이 철회가 불가능하다고 거듭 말해 정식 가입계약서를 썼고 2022. 1. 7. 2차 계약금 2,000만 원도 냈으며, 중도금 대출이 막히자 2022. 3. 11. 계약 취소·해제를 통지했다.
• 이 사건에서 법원은 모집 측이 30일 청약철회권과 가입비 반환을 설명하지 않고 오히려 철회가 안 되고 위약금이 생긴다고 틀리게 설명한 것은 적극적 기망이라며 계약 취소를 인정했다. 조합 추진위원회는 받은 계약금 3,500만 원을 돌려줘야 하지만, 계약 당사자가 아닌 업무대행사에 대한 청구는 기각했다.
• 판결문: 「피고 측 직원의 이러한 법령상 여러 조항들의 위반 행위는 단순하고 사소한 위반이 아니고 적극적 기망으로써 원고를 속인 데에 해당한다고 보아야 한다」

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어

🔀 수분양자 탓으로 해지된 경우 (중도금·잔금 미납, 부정청약)

⚔️ 수분양자(돈 보낸 쪽) — 이렇게 주장했다

• 10% 위약금 조항이 불공정 약관이거나 주택법에 어긋나 무효라며 몰취된 돈을 돌려 달라고 청구했습니다(2020다281602).
• 위약금 조항을 설명받지 못했으니 계약 내용이 될 수 없다며 납입금 전액 반환을 청구했습니다(2020나2046081).
• 계약 다음 날부터 계약서 사본을 요구했는데 주지 않았으니 계약이 무효라고 다퉜습니다(2019나66012).
• 예약금 1,500만 원 전액 몰취는 지나치다며 감액을 구했습니다(94다18140).

🛡️ 분양자(돈 받은 쪽) — 통한 방어

• 부정청약 해제 때 10% 위약금 귀속 조항은 불공정 약관이 아니라는 주장이 받아들여졌습니다(2020다281602).
• 몰취된 위약금에는 이자를 붙여 돌려줄 필요가 없다는 주장이 대법원에서 받아들여졌습니다(2015다207679).
• 잔금 미납으로 한 해제가 적법하고 계약금·개발비 귀속 조항이 유효하다는 주장이 받아들여졌습니다(2007가합68713).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 위약금 조항은 거래상 일반적이라 설명할 필요가 없다는 주장(2020나2046081)
• 낸 돈이 불법원인급여라 돌려줄 필요가 없다는 주장(2020나2046081)
• 보완 각서로 약관을 내주지 않는 데 동의했다는 주장(2019나66012)
• 위약금 몰취에 더해 연체이자까지 받을 수 있다는 조항 — 약관 무효(2015다207679)

🔀 분양자 탓으로 해지된 경우 (입주 지연·설명 누락·기망)

⚔️ 수분양자 — 이렇게 주장했다

• 입주예정일부터 3개월 넘게 준공되지 않아 해지하고 계약금 반환과 총공급금액 10% 위약금을 청구했습니다(2023다280945).
• 보증회사에서 분양대금을 환급받은 뒤에도 시행사에 10% 위약금을 청구했습니다(2011다83240).
• 30일 청약철회권을 묻는데 ‘철회가 안 되고 위약금이 생긴다’고 틀리게 설명받았다며 계약을 취소하고 3,500만 원 반환을 청구했습니다(2022가단114635).

🛡️ 분양자 — 통한 방어

• 계약금 500만 원만 낸 수분양자의 위약금은 납입 계약금 상당액으로 줄여야 한다는 주장이 일부 받아들여졌습니다(2011다83240).
• 업무대행사는 계약 당사자가 아니라는 주장이 받아들여져 업무대행사에 대한 청구는 기각됐습니다(2022가단114635).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 신탁재산 범위에서만 책임진다는 책임한정특약 — 설명하지 않아 주장할 수 없었습니다(2023다280945)
• 보증회사 환급으로 분양계약이 이미 합의해제·종료됐다는 주장(2011다83240)
• 설명확인서에 가입철회 안내 확인 표시가 있다는 주장(2022가단114635)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 상대에게 못 받으면 — 중개사 책임으로 넘길 수 있나

분양권 매수인 → 분양자 — 분양권을 산 사람이 원래 수분양자의 반환채권을 넘겨받아 청구한 사건이 두 건이었습니다. 부정청약이 드러나 해제되면 위약금 10% 몰취가 유효했고(2020다281602), 위약금 조항을 설명하지 않은 사건에서만 전액 반환이 인정됐습니다(2020나2046081).

수분양자 → 업무대행사 — 지역주택조합 사건에서 기망을 한 쪽이 업무대행사 직원이었지만, 계약 당사자가 아니라는 이유로 업무대행사에 대한 반환 청구는 기각되고 조합 추진위원회만 반환 책임을 졌습니다(2022가단114635).

🧰 분양권 전매를 중개할 때 — 원래 수분양자의 청약 자격·부정청약 여부에 따라 계약이 해제되고 10% 위약금이 몰취될 수 있다는 점, 계약서의 위약금·입주 지연 해제 조항을 매수인에게 서면으로 알리는 것.

⚖️ 걸리는 조문: 공인중개사법 제25조(확인·설명) — 이 편의 판례들은 중개사 배상 여부가 쟁점이 아니었고, 분양자·업무대행사 책임이 다뤄졌음

중개사 책임은 ‘확인·설명을 제대로 했는지’로 갈렸습니다. 배상 비율은 사건마다 달랐습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 위약금 조항을 따로 설명받았는지(2020나2046081)
→ 준비할 자료: 공급계약서 원본·사본(위약금 조항에 별도 확인 서명이 있는지), 상담 녹취, 분양 안내문

⚖️ 법원이 본 사실 — 계약서 사본을 요구했는데 받지 못했는지(2019나66012)
→ 준비할 자료: 사본을 달라고 한 날짜의 통화 녹음·문자, 해제 통보 기록

⚖️ 법원이 본 사실 — 입주예정일과 실제 준공·입주 지연 기간(2023다280945)
→ 준비할 자료: 계약서의 입주예정일·해제 조항, 준공 지연 공문, 해제 통지 내용증명과 도달일

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「주택법」 제11조의6은 지역주택조합 가입을 신청한 사람이 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 청약을 철회할 수 있고, 모집주체는 철회를 이유로 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없다고 정합니다. 2022가단114635는 이 철회권을 반대로 설명한 사건입니다.
• 「약관의 규제에 관한 법률」 제3조는 사업자가 약관의 중요한 내용을 설명하고, 고객이 요구하면 약관 사본을 내주도록 정하며, 이를 어기면 그 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없게 합니다(2020나2046081·2019나66012·2023다280945).
• 위약금은 「민법」 제398조의 손해배상 예정으로 추정돼 부당히 과다하면 법원이 줄일 수 있습니다. 분양 10% 위약금은 대체로 그대로 인정됐지만, 예약금 1,500만 원을 500만 원으로 줄이거나(94다18140) 낸 계약금이 적은 수분양자의 위약금을 줄인 사례(2011다83240)가 있습니다.

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⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

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