매수인 가계약금, 원하는 물건 붙잡으려면? 대금·중도금까지 합의하면 매도인도 묶였다 (대법원 2005다39594·2014다231378)

📌 결론부터: 매도인도 묶였다고 법원이 본 경우에는 대금·중도금 합의와 매도인 본인의 뜻이 기록돼 있었다

• 대법원 2005다39594: 가계약서만 썼어도 목적물·대금·중도금 지급방법이 정해졌다면 매매계약이 성립했고, 그 뒤 매도인의 배액 해제는 효력이 없었습니다.
• 대법원 2014다231378: 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원만 들어온 단계에서도 매도인은 받은 돈 2배로 빠지지 못했습니다. 기준은 ‘약정 계약금’이었습니다.
• ⛔ 반대로 중개사 문자만 있고 매도인 본인 확인이 없거나(전주지법 2021나6726), 조건이 남은 소액 가계약금(서울북부지법 2025가소314432)은 매도인을 묶지 못했습니다. 같은 조건이면 매수인도 묶였습니다(2022가단1642).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 마음에 드는 집을 찾아 다른 사람보다 먼저 가계약금을 보내려 한다

☐ 중개사가 ‘일단 가계약금부터 넣으세요’라며 계좌번호를 문자로 보내 왔다

☐ 가계약금을 보낸 뒤 매도인이 ‘더 비싸게 사겠다는 사람이 있다’고 한다

☐ 반대로 내 사정이 생겨 가계약금 단계에서 빠져야 할 수도 있다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. ⭕·❌는 각 사건에서 돈 보낸 쪽(매수인)이 이겼는지를 뜻합니다. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 2005다39594 (2006. 11. 24.) — ⭕ 가계약서에 핵심 조건 있음 → 계약 성립, 배액 해제 불가

• 매수인과 매도인은 가계약서만 쓰고 정식계약서는 끝내 쓰지 않았습니다. 가계약서에는 잔금 지급시기도 적혀 있지 않았습니다. 그 뒤 매도인이 계약금 배액을 상환하고 해제했다고 주장했습니다.
• 대법원은 가계약서를 쓸 때 매매목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로, 잔금 시기가 없고 정식계약서가 없어도 매매계약은 성립했다고 본 원심을 유지했습니다.
• 매수인은 계약 자리에서 중도금 일부 대신 제3자에 대한 대여금채권을 넘기기로 했고 그 채무자도 함께 있었습니다. 법원은 이것을 이행 착수로 보아 그 뒤의 배액 해제는 효력이 없다고 했습니다.
• 매수인 입장에서 볼 점: ‘가계약서’라는 제목보다 목적물·대금·중도금 지급방법이 종이에 적혔는지가 결론을 갈랐습니다.
• 판결문: 「원고는 위 매매계약과 함께 그 채무의 일부 이행에 착수한 것이고, 따라서 계약금의 배액상환을 원인으로 한 피고의 해제 의사표시는 원고가 이미 이행에 착수한 이후에 이루어진 것으로서 그 효력이 없다」

⚖️ 서울북부지방법원 2025가소314432 (2025. 11. 27.) — △ 소액 가계약금, 협상 결렬 → 원금만 반환

• 매수인은 중개사를 통해 3억 2,500만 원짜리 부동산을 교섭하다가 계약금 중 일부라며 500만 원을 매도인에게 보냈습니다. 계약서를 쓰기 전 계약금 지급과 근저당 상환 방법에서 의견이 맞지 않아 무산됐고, 매수인이 배액 1,000만 원을 청구했습니다.
• 서울북부지방법원은 계약서가 없고 문자메시지만으로 본질적 사항이 모두 합의되었다고 보기 부족하며, 500만 원은 매매대금 예정액에 비해 매우 적다는 이유로 본계약이 아닌 ‘가계약’으로 봤습니다.
• 세부 조건 합의가 안 된 것은 누구의 채무불이행도 아니어서 몰취도 배액도 문제되지 않고, 매도인은 받은 500만 원만 돌려주라고 했습니다.
• 매수인 입장에서 볼 점: 조건(근저당 상환 방법 등)이 남아 있는 상태의 가계약금은 ‘자리를 잡아 두는 돈’ 이상으로 매도인을 묶지 못했습니다.
• 판결문: 「‘본 매매계약의 체결을 포기하는 것’이 가계약의 해약이 되는 것이 아니라 ‘매매의 교섭 자체를 포기하는 것’이 가계약의 해약이 되는 것이므로」

⚖️ 대법원 2016다203315 (2016. 5. 26. · 파기환송) — ⭕ 계좌번호 알려준 매도인 → 대리 계약 성립 가능, 파기환송

• 서울에 사는 매도인은 제주 토지를 33억 원에 팔려고 지인에게 매수인 물색을 부탁했고, 프랑스에 있으면서 통화로 매수 의사를 듣고 계약금 받을 계좌번호를 문자로 보냈습니다. 매매대금에서 1,000만 원까지는 깎아 줄 수 있다는 뜻도 밝혔습니다.
• 지인이 대리인으로 32억 9,000만 원 계약서를 쓰고 매수인은 그 계좌로 계약금 3억 3,000만 원을 보냈습니다. 매도인은 귀국 뒤 계약서를 받고도 대금·대리인 기재에 이의 없이 목적물과 중도금만 조율하다가, 해제를 통보하고 대리권을 준 적이 없다고 주장했습니다.
• 대법원은 이런 사정이면 대리권을 수여했다고 볼 여지가 크다며 ‘증거금 정도로 받아 둔 것’이라고 본 원심(광주고법 2015나719)을 파기환송했습니다.
• 매수인 입장에서 볼 점: 매도인 본인이 보낸 계좌번호 문자, 입금 뒤 매도인의 반응(통화·문자)이 ‘본인의 뜻’을 보여 주는 자료가 됐습니다.
• 판결문: 「이 사건 토지를 32억 9,000만 원에 매도하는 계약을 체결할 수 있는 대리권을 수여하였다고 볼 여지가 크다.」

⚖️ 전주지방법원 2021나6726 (2022. 4. 21.) — ❌ 계약서 쓰기 전 가계약금 돌려줌 → 배액 안 줘도 됨

• 매수인 측은 중개사에게서 받은 매도인 계좌로 1,000만 원을 보냈고, 중개사는 ‘매매가액 2억 3,000만 원, 12. 8. 가계약금 1,000만 원, 12. 12. 계약서 1,000만 원, 중도금 500만 원, 2. 26. 잔금’ 등의 문자를 보냈습니다.
• 계약서를 쓰기로 한 날 전에 매도인이 계약하지 않겠다며 1,000만 원을 돌려보냈고, 매수인은 계약금 2,000만 원의 배액 등을 청구했습니다.
• 전주지방법원은 문자에 1,000만 원이 ‘가계약금’으로 적혀 있고, 중개사는 중개만 위임받았을 뿐 계약 체결 권한이 없었으며, 계약서를 따로 쓰기로 예정돼 있었다는 이유로 매매계약이 성립하지 않았다고 봤습니다. 위약금 특약도 없어 배액 청구는 기각됐습니다.
• 매수인 입장에서 볼 점: 대금·일정이 문자에 다 있어도 그것이 중개사의 문자일 뿐 매도인 본인의 확인이 없으면 ‘교섭’에 머문다고 봤습니다.
• 판결문: 「이 사건 1,000만 원은 매수인이 매도인에게 매매목적물에 관한 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금인 ‘가계약금’이라고 봄이 타당하다」

⚖️ 대법원 2014다231378 (2015. 4. 23.) — ⭕ 일부 받은 돈 2배 반환 → 해제 안 됨

• 매수인은 서초구 아파트를 11억 원에 사기로 하고 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원을 당일 보냈습니다. 매도인은 다음 날 계좌를 닫고 받은 돈의 2배인 2,000만 원을 공탁하며 해약을 통고했습니다.
• 대법원은 해약금의 기준은 실제 받은 돈이 아니라 약정 계약금이라며, 1,000만 원의 2배로는 해제할 수 없다고 봤습니다. 매수인은 1,000만 원 반환과 위약금 7,700만 원(1억 1,000만 원의 70%)을 인정받았습니다.
• 매수인은 송금이 막히자 자기앞수표·공탁으로 잔여 계약금을 이행하려 했고, 그 기록이 매도인의 이행거절을 보여 주는 자료가 됐습니다.
• 매수인 입장에서 볼 점: 먼저 보낸 돈이 ‘약정 계약금 1억 1,000만 원의 일부’라는 점이 계약서에 적혀 있었기에 매도인이 받은 돈 2배로 빠져나가지 못했습니다.
• 판결문: 「그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다.」

⚖️ 대법원 91다9251 (1991. 5. 28.) — ⭕ 현금보관증 계약금도 배액 없이 해제 못 해

법원은 현금보관증으로 처리한 계약금도 해약금 성질을 가지며 적어도 다음날까지는 계약금이 실제 지급된 것과 같은 구속력이 생긴다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 5편 계약금 일부만 보냈는데 파기 (받은 돈 2배면 끝?)에서 자세히 봅니다.

⚖️ 대법원 2006재다218 (2008. 7. 10.) — ⭕ 기일 전 중도금 제공도 착수 → 배액 해제 막힘

대법원은 특약 등 특별한 사정이 없으면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있고, 원고들의 기일 전 중도금 제공이 적법한 이행 착수라서 피고는 더 이상 배액 공탁으로 해제할 수 없다고 본 재심대상판결에 판단누락이 없다며 재심청구를 기각했다.
→ 사실관계와 판결문 문장은 4편 배액배상 해제 조건 (이행 착수 전·현실 제공)에서 자세히 봅니다.

⚖️ 대법원 2022다286656 (2025. 5. 1.) — ❌ 잔금일이 매도인 이익이면 기일 전 송금 무력

• 원고(매도인)가 피고들(매수인)에게 부동산을 팔았는데, 잔금 지급기일 전에 매수인 쪽이 이행에 착수했다고 주장했다. 원고는 2021. 1. 26. 7,000만 원을 공탁하고 계약금 배액을 상환해 계약을 해제한다고 통지한 뒤 채무부존재 확인을 구했고, 피고들은 반소로 소유권이전등기를 청구했다.
• 대법원은 이행기 전에도 원칙적으로 이행 착수가 가능하지만, 잔금 지급기일이 매도인에게도 기한의 이익을 주는 것이라면 이행기 전에 착수할 수 없는 특별한 사정이 된다고 판단했다. 이 사건 잔금기일이 매도인을 위한 것이기도 하므로 매도인의 배액상환 해제가 적법하다고 본 원심을 유지했다.
• 판결문: 「부동산 매매계약에서 중도금 또는 잔금 지급기일은 일반적으로 계약금에 의한 해제권의 유보기간의 의미를 가진다고 이해되고 있으므로」

⚖️ 대법원 2022다256624 (2024. 1. 4.) — ❌ 잔금일 전 몰래 일부 송금 → 이행착수 아님, 해제 유효

이 사건에서 법원은 잔금일에 매도인에게도 기한의 이익이 있다고 보아, 매수인이 잔금일 전에 일방적으로 일부를 송금한 것만으로는 이행 착수가 아니라고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 4편 배액배상 해제 조건 (이행 착수 전·현실 제공)에서 자세히 봅니다.

👉 가계약금 문자 예시 보기 >>

⚖️ 전주지방법원 2022가단1642 (2023. 5. 10.) — ❌ 의향서+’토지계약금’ 송금 → 계약 성립, 반환 안 됨

• 피고(토지 소유자)는 2017. 5. 23. 원고 회사에 ’11억 1,200만 원 이상에 팔 의향이 있다’는 부동산매각의향서를 주었고, 원고는 7. 31. 출금 메모에 ‘토지계약금’이라 적어 1억 원을 보냈다. 이후 원고 측 대리인이 피고가 제안한 토지별 대금·지급방법(1억 원을 두 토지 계약금으로 충당, 매수인 귀책 시 계약금 귀속)을 이메일로 수락했다. 매매계약서에 피고 서명은 없었고, 원고는 계약이 성립하지 않았다며 1억 원 반환을 청구했다.
• 이 사건에서 법원은 매매목적물이 특정되고 매매대금과 지급방법이 교섭으로 정해졌으며, 1억 원을 ‘토지계약금’으로 보내고 그 충당 조건까지 수락했으므로 계약서 서명이 없어도 매매계약이 성립했다고 판단했다. 중개인 없이 직접 교섭했고 계약서 작성을 조건으로 삼았다는 정황도 없다며 1억 원은 부당이득이 아니라 계약금이라고 봤다.
• 판결문: 「원고와 피고 사이에 이 사건 각 토지에 관하여 매매계약이 체결되었고, 원고는 위 매매계약의 계약금으로 1억 원을 지급하였다고 봄이 타당하다.」

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어

🔀 매도인이 더 비싼 매수인이 나타나 빠지려 할 때

⚔️ 매도인 — 이렇게 주장했다

• ‘신고필증을 받는 것을 전제로 한 가계약’이라며 계약금을 공탁하고 더 비싼 값에 팔겠다는 광고까지 냈습니다(90다14218).
• 시가가 오르자 대금 증액을 요청했다가, 매수인이 응하지 않자 계약금 배액을 공탁하고 해제했습니다(2004다11599·2006재다218).
• 계약금 일부만 받은 상태에서 받은 돈의 2배를 공탁하고 해약했습니다(2014다231378).

🛡️ 매수인 — 통한 방어

• 매매가 유효하게 성립했고 매도인이 미리 이행을 거절했다는 점이 받아들여져 계약금 반환과 손해배상이 인정됐습니다(90다14218).
• 중도금일 전이라도 중도금을 마련해 제공한 것이 이행 착수로 인정돼 그 뒤 배액 공탁 해제는 효력이 없었습니다(2004다11599·2006재다218).
• 해약금 기준은 약정 계약금이라는 점이 받아들여졌습니다(2014다231378).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 매수인 쪽: 잔금일이 매도인에게도 기한의 이익을 주는 경우 기일 전 송금으로 해제를 막으려 한 주장(2022다286656)
• 매수인 쪽: 매도인에게 알리지 않고 ‘축 생신’ 명목으로 2,000만 원을 나눠 보낸 것이 이행 착수라는 주장(2022다256624)
• 매도인 쪽: 시세가 올랐다는 이유만으로 증액 요구·배액 해제가 정당하다는 주장(2006재다218)

🔀 내가 사정이 생겨 빠져야 할 때 (반대로 나도 묶인다)

⚔️ 매도인 — 이렇게 주장했다

• 매수인이 ‘토지계약금’이라는 메모로 1억 원을 보내고 계약금 충당 조건까지 수락했으니 계약금이라며 반환을 거절했습니다(2022가단1642).
• 계약금 대신 현금보관증을 써 준 매수인이 계약을 위반하자 약정한 위약금을 청구했습니다(99다48160).
• 본계약을 스스로 포기한 매수인은 가계약금을 돌려받을 수 없다고 주장했습니다(2018가소21928).

🛡️ 매수인 — 통한 방어

• 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 명백히 인정되지 않으면 스스로 포기해도 몰취되지 않는다는 점이 대법원에서 받아들여졌습니다(2022다247187).
• ‘어떤 이의도 제기할 수 없다’는 문구만으로는 가계약금 포기 약정이 명백하지 않다는 점이 받아들여졌습니다(2007다40765).
• 세부 조건 합의가 안 돼 교섭이 무산된 경우 몰취도 배액도 아닌 원금 반환으로 정리됐습니다(2025가소314432).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 매도인 서명이 없는 계약서이니 계약이 아니라며 1억 원을 돌려 달라는 주장(2022가단1642)
• 계약금을 실제로 내지 않았으니 위약금을 낼 이유가 없다는 주장(99다48160)
• 결정할 여유를 얻으려고 맡긴 돈이라는 주장 — 반환 약정의 증거가 없었습니다(2018가소21928, 대구지법서부지원)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 상대에게 못 받으면 — 중개사 책임으로 넘길 수 있나

매수인 → 중개사 — 대리인(소유자의 장모)에게 위임장·인감증명서를 받지 않고 계약서를 쓰게 한 중개사에게 손해배상을 청구했고, 대법원은 대리권을 확인하지 않은 과실이 있다며 원심을 파기했습니다(2007다73611).

중개사의 문자가 가진 한계 — 중개사가 매매가·계약금·잔금 일정을 문자로 정리해 보냈어도, 중개사가 계약 체결 권한을 위임받지 않았다면 매매계약은 성립하지 않았다고 봤습니다(2021나6726). 이 사건에서 중개사 책임은 다투어지지 않았습니다.

🧰 중개사가 했어야 할 일 — 가계약금을 권할 때 그 돈의 성격(교섭 우선권인지, 약정 계약금의 일부인지)과 깨졌을 때의 처리, 매도인 본인의 확인 여부를 양쪽에 같은 문자로 남기는 것. 대리인이 오면 위임장·인감증명서를 확인하는 것.

⚖️ 걸리는 조문: 공인중개사법 제25조(확인·설명)·제29조(기본윤리)·제30조(손해배상책임) — 대리권 확인은 판례가 중개사 주의의무로 본 부분

중개사 책임은 ‘확인·설명을 제대로 했는지’로 갈렸습니다. 배상 비율은 사건마다 달랐습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 매매목적물·대금·중도금 지급방법이 정해졌는지(2005다39594)
→ 준비할 자료: 가계약서, 대금·중도금 일정이 적힌 문자·이메일, 계약 자리에서 정한 지급방법 메모

⚖️ 법원이 본 사실 — 그 내용이 매도인 본인의 뜻이었는지(2016다203315·2021나6726)
→ 준비할 자료: 매도인 본인이 보낸 계좌번호 문자, 입금 뒤 매도인의 답장·통화 기록, 계좌 예금주와 등기부상 소유자 일치 여부

⚖️ 법원이 본 사실 — 보낸 돈이 약정 계약금의 일부였는지, 중도금을 제공했는지(2014다231378·2006재다218)
→ 준비할 자료: 계약서의 계약금 총액·분할 일정, 송금 메모, 송금 실패 화면·자기앞수표·공탁서, 중도금 제공 기록

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「민법」 제565조는 계약금을 받은 쪽은 그 배액을, 준 쪽은 계약금을 포기하고 ‘당사자 일방이 이행에 착수할 때까지’ 해제할 수 있다고 정합니다. 매도인을 묶는 힘은 결국 ‘계약이 성립했는지’와 ‘이행에 착수했는지’에서 나왔습니다.
• 가계약금을 해약금(포기하면 몰취, 거절하면 배액)으로 볼지에 대해서는 법조문이 따로 없고, 대법원 2022다247187은 그런 약정이 ‘명백히’ 인정되어야 한다고 봤습니다.
• 대리인과 계약할 때 상대방은 「민법」 제130조·제135조(무권대리)로 다툴 수 있지만, 판례는 위임장·인감증명서나 본인 의사 확인이 있었는지를 중요하게 봤습니다(2016다203315·2007다73611).

👉 인터넷등기소에서 등기부로 소유자 확인 >>

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 가계약금 판례 연재 — 지금 글: ⑧ 입장별 실전 — 가계약금 제대로 쓰기

• 1편 · 가계약 이란? 가계약서·문자만으로 계약이 되나
• 2편 · 가계약금 반환, 변심해도 돌려받나
• 3편 · 가계약금 배액배상, 집주인이 깨면 2배?
• 4편 · 배액배상 해제 조건 (이행 착수 전·현실 제공)
• 5편 · 계약금 일부만 보냈는데 파기 (받은 돈 2배면 끝?)
• 6편 · 매수인이 깨면 계약금 몰수? (위약금 특약)
• 7편 · 위약금 10%, 법원이 깎아 주나
• 8편 · 전세·월세 가계약금 반환과 파기
• 9편 · 분양 계약 해지, 계약금과 위약금 10%
• 10편 · 공인중개사 책임, 가짜 집주인 계약금 손해는 몇 %?
• 11편 · 가계약 파기 중개수수료와 중개사가 할 일
• 12편 · 가계약금 보내기 전 문자 예시
• 14편 · 매수인 가계약금, 원하는 물건 붙잡기 (지금 글)
• 15편 · 매도인 가계약금, 매도 확실하게 못 박기
• 16편 · 공인중개사 가계약금, 분쟁 없이 거래 성사시키기
• 총정리 · 부동산 가계약금 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
• 지도 · 부동산 계약 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 계약금·해약금·위약금·위약벌 차이 (법률 규정과 판례)