분양권 포기 계약금, 10%는 돌려받을 수 있나? 지역주택조합 탈퇴 위약금 기준까지 (대법원 2025다213488·2025다213608)

📌 결론부터: 분양 계약을 포기하면 대개 분양대금 10%가 위약금으로 공제됐고, 지역주택조합도 같았다. 다만 기준 금액·과다 여부·설명 여부에서 결론이 갈렸다

• 지역주택조합: 세대주 변경 등으로 자격을 잃어도 가입계약의 분담금 10% 공제조항은 손해배상 예정으로 적용됐습니다(대법원 2025다213608). 동·호수 배정 전이면 10%는 분담금 총액이 가장 적은 1층 분담금 총액을 기준으로 계산했습니다(2025다213488).
• 분양 포기: 수분양자 사정으로 해제되면 분양대금 10% 몰취는 거래관행상 과다하지 않다고 본 사건이 많았습니다(2024가단5029447·97다13306). 다만 계약금과 개발비를 합쳐 27%를 몰취한 경우는 과다하다고 볼 여지가 상당하다고 했습니다(2010다22415).
• 예외: 분양사가 위약금 조항을 구체적으로 설명하지 않았다면 그 조항을 주장할 수 없어 계약금 전액이 반환됐습니다(2020나2046081). 분양사가 입주를 3개월 넘게 지연했다면 반대로 분양사가 10% 위약금을 물었습니다(2011다83240).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 분양받은 아파트·오피스텔·상가의 중도금이나 잔금을 낼 수 없어 계약을 포기하려 한다

☐ 분양사가 ‘계약금(분양대금 10%)은 위약금으로 몰취한다’며 돌려주지 않는다

☐ 지역주택조합에서 탈퇴했거나 세대주 변경 등으로 조합원 자격을 잃었다

☐ 조합이 분담금 총액의 10%를 위약금으로 공제하거나 청구한다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 2025다213488 (2026. 4. 30. · 파기환송) — ❌ 조합 탈퇴 위약금 → 1층 분담금 기준 10%

• 원고(천안 지역주택조합)와 피고들은 동·호수를 정하지 않은 채 조합가입계약을 맺었고, 피고들은 분담금 중 계약금 일부만 냈다. 계약의 환불규정은 조합원 자격을 잃으면 ‘분담금 총약정금의 10%’ 위약금 등을 공제하고 납입 원금만 돌려준다고 정했다. 피고들 다수가 계약금 미납분 이행기 전에 자격을 잃자 조합이 위약금을 청구했다.
• 이 사건에서 법원은 환불규정은 손해배상액의 예정이고, 동·호수 배정 전이라면 조합원에게 유리하게 분담금 총액이 가장 적은 1층 분담금 총액을 기준으로 10%를 산정하는 것이 합리적이라고 판단했다. ‘이미 이행기가 도래한 분담금’만 기준으로 본 원심, 조합설립인가 후 3년 안에 사업계획승인이 없었다는 이유만으로 위약금을 면제한 원심을 모두 파기했다.
• 판결문: 「동ㆍ호수 배정 이전에 위약금 지급 사유가 발생한 경우 고객인 조합원에게 유리하게 분담금 총액이 가장 적은 1층의 분담금 총액을 기준으로 위약금을 산정하는 것이 합리적이다.」

⚖️ 대법원 2025다213608 (2026. 1. 8. · 파기환송) — △ 지주택 세대주 변경 자격상실 → 위약금 10% 공제 가능

• 조합원은 2018. 11. 17. 지역주택조합과 59㎡형 주택을 받는 가입계약을 맺고 업무용역비 포함 350,082,900원을 냈다. 가입계약 제8조 제3항은 조합원 귀책사유로 해지되면 분담금 총액의 10%를 위약금으로 몰취·배상하고 환불은 신규 조합원 대체 후 이자 없이 한다고 정했는데, 조합원은 2023. 3. 20. 세대주를 배우자로 바꿔 자격을 잃고 납입금 반환을 청구했다.
• 이 사건에서 법원은 세대주 지위 상실은 가입계약상 자격 유지의무 위반이므로 조합이 가입계약을 해지할 수 있고, 그 경우 가입계약의 공제조항이 적용될 수 있다고 판단했다. 이 공제조항은 민법 제398조의 손해배상 예정으로 볼 수 있어 분담금 10%와 업무대행비를 공제할 수 있다고 보아, 조합규약만 적용한 원심을 파기환송했다.
• 판결문: 「이 사건 가입계약 제8조 제3항의 공제조항은 이 사건 가입계약과 조합규약 문언의 전체적인 취지, 지역주택조합 사업의 특성과 사업 수행을 위한 분담금의 중요성, 조합원 자격 상실 방법을 악용하여 분담금 납부의무를 벗어나려고 하는 시도를 방지할 필요성 등을 고려하였을 때, 민법 제398조의 손해배상의 예정에 해당한다고 볼 수 있다.」

⚖️ 대전지방법원천안지원 2023가합101281 (2024. 7. 2.) — △ 조합원 자격 상실 위약금 → 낼 때 된 분담금의 10%만

• 천안의 지역주택조합이 세대주·무주택 자격을 잃은 조합원들을 상대로 미납 분담금계약금과, 가입계약·규약의 ‘자격 상실 시 조합원분담금 총 약정금의 10% 위약금 공제’ 조항에 따른 위약금을 청구했다. 조합원들은 사기·착오 취소, 위약금 조항의 약관법 위반 등을 주장했다.
• 법원은 자격 상실 뒤에 이행기가 온 분담금계약금은 낼 의무가 없고, 그 전에 이행기가 온 미납분은 내야 한다고 봤다. 위약금 조항은 위약금 지급의무의 근거가 되지만, 약관이므로 조합원에게 유리하게 해석해 ‘총 약정금’을 ‘자격 상실 당시 이미 이행기가 도래한 분담금’으로 보고 그 10%만 인정했다. 사기·착오 취소 주장은 배척했다.
• 판결문: 「약관법에 따라 조합원에게 유리하고 조합에게 불리하도록 조합원분담금 총 약정금은 ‘조합원 자격 상실 당시 이미 이행기가 도래한 분담금’으로 해석하는 것이 타당하다.」

⚖️ 창원지방법원 2019가합52860 (2020. 10. 15.) — △ 조합 탈퇴 시 위약금 10% 공제 후 환불

• 원고 17명은 김해 지역주택조합에 조합원으로 가입해 청약금·계약금·중도금 등을 냈다. 원고들은 ‘평당 600만 원대’ 홍보와 달리 추가분담금이 생겼다며 가입계약 무효·취소·해제와 납입금 전액 반환을 구하고, 예비적으로 조합원 지위 상실에 따른 분담금 환불을 청구했다.
• 이 사건에서 법원은 무효·취소·해제 주장을 모두 배척했다. 다만 조합원 지위를 잃은 원고들에게 조합은 납입금에서 약정 위약금(발코니확장비를 포함한 분담금 총액의 10%), 행정용역비, 중도금 대출이자, 취득세 등을 공제한 잔액을 환불해야 한다고 보았고, 위약금 10%는 부당히 과다하지 않다고 판단했다.
• 판결문: 「이 사건 각 가입계약에 따른 위약금의 지급이 원고들에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 보기 어렵고」

⚖️ 서울중앙지방법원 2024가단5029447 (2024. 10. 30.) — ❌ 시공사 회생 이유 해제 → 계약금 10% 몰취 유지

• 수분양자는 2022. 1. 25. 오피스텔 1실을 1,359,444,000원에 분양받고 계약금 135,944,400원을 냈으며 1차 중도금은 시공사 알선 무이자 대출로 냈다. 시공사에 대해 2023. 2. 6. 회생절차가 개시되자 은행은 기한이익 상실을 통지했다가 2023. 2. 9. 부활을 통지했고, 수분양자는 2023. 2. 10. 해제 통지를 보냈다. 오피스텔은 2024. 7. 4. 사용승인을 받고 2024. 8. 1. 입주가 시작됐다.
• 이 사건에서 법원은 시공사 회생 후에도 공사가 정상 진행돼 준공·입주가 이루어졌으므로 분양사의 채무불이행이나 묵시적 합의해제, 중도금대출에 관한 착오가 인정되지 않는다고 판단했다. 또한 분양대금의 10%인 위약금은 거래 관념상 부당히 과다하지 않고 분양사도 같은 정도의 위약금을 부담하므로 감액할 수 없다고 판단했다.
• 판결문: 「이 사건 분양계약의 손해배상 예정액이 분양대금의 10%로 거래 관념상 계약금 및 위약금으로 지급되는 액수에 비하여 부당하게 과다한 경우라고 볼 수 없는 점」

⚖️ 대법원 97다13306 (1997. 7. 22. · 파기환송) — △ 공단 분양 10% 위약금 약관 → 유효, 파기환송

• 수분양자는 1990. 11. 30. 지방자치단체와 지방공업단지 공장용지 9,917㎡ 입주계약을 맺고 선납부담금 총액 897,488,500원(계약금 269,247,000원 등 4회 분납)을 정했으며, 입주 포기 시 부담금 총액의 10%를 민법 제565조에 의해 위약금으로 귀속한다는 조항을 두었다. 수분양자는 부담금 전액을 낸 뒤 1992. 11. 24. 경영난을 이유로 해약을 요청했다. 분양자는 10%인 89,748,850원을 위약귀속금으로 처리하고 나머지와 이자를 반환했고, 수분양자는 위약금 조항이 약관규제법상 무효라며 반환을 구했다.
• 이 사건에서 법원은 위 위약귀속금 조항이 위약벌이 아니라 손해배상액의 예정이라는 원심 판단은 수긍했다. 그러나 대규모 공단 조성사업의 성격, 126개 업체의 입주 포기, 예비 입주자 선정의 어려움 등을 보면 10% 위약금 조항이 고객에게 부당하게 과중한 손해배상의무를 지우는 무효 약관이라고 할 수 없다고 판단해 원심을 파기환송했다.
• 판결문: 「이 사건 위약금 조항이 원고를 비롯한 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 것이거나 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항에 해당한다고 할 수는 없다」

⚖️ 서울지방법원 2000나101 (2000. 9. 21.) — △ 분양 중도금 체납 해제 → 10%만 공제, 연체료 공제 무효

• 수분양자는 1997. 7. 5. 오피스텔을 총 공급금액 119,484,000원에 분양받고 계약금 11,948,000원과 1차 중도금 17,923,000원을 냈다. 시공사 부도 뒤 수분양자가 나머지 중도금을 내지 않자 분양사는 1999. 9.경 계약을 해제하고, 약관에 따라 총 공급금액의 10% 위약금에 더해 연체료까지 공제하려 했다.
• 이 사건에서 법원은 수분양자의 해제 주장(이행지체, 사정변경, 합의해제 등)을 모두 배척하고 분양사의 해제를 적법하다고 보아 총 공급금액의 10%인 11,948,000원은 위약금으로 공제된다고 판단했다. 다만 위약금 외에 연체료를 추가로 공제하는 약관 조항은 고객에게 부당하게 과중한 손해배상의무를 지우는 조항으로 약관규제법에 따라 무효라고 보았다.
• 판결문: 「위약금을 피고에게 귀속시키는 외에 연체료를 추가로 공제하도록 규정한 계약서 제4조 단서 조항은 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키거나」

⚖️ 대법원 95다33726 (1996. 10. 25. · 파기환송) — ⭕ 계약금 몰취도 과하면 감액 심리 → 파기환송

• 원고는 1993. 10. 22. 상가 점포를 1억 7,316만 원에 분양받고 1·2차 계약금 합계 5,000만 원을 냈다. 청약서에는 ‘대금 불입 불이행 시 자동 무효, 기불입금 일체 반환 안 함’이 있었고, 원고는 중도금을 못 낸 뒤 계약금 중 과다한 부분을 뺀 나머지를 포기하고 해제한다며 3,268만여 원 반환을 구했다.
• 이 사건에서 대법원은 계약금이 해약금과 손해배상 예정의 성질을 겸할 수 있고, 원고 주장에는 몰취된 계약금이 과다하니 감액분을 부당이득으로 돌려달라는 취지도 들어 있다고 보았다. 해약금 해제라는 이유만으로 감액 심리를 하지 않은 원심을 파기환송했다.
• 판결문: 「곧바로 원고의 계약금반환청구권을 전면적으로 부정하여서는 아니되고」

⚖️ 대법원 2010다22415 (2013. 10. 24. · 파기환송) — △ 잔금 미납 해제, 계약금+개발비 27% → 과다 감액 여지

• 수분양자는 2003.7.1. 상가 점포를 분양대금 169,400,000원, 계약금 16,940,000원, 개발비 30,000,000원으로 분양받고 2004.7.29.까지 158,576,600원을 냈으나 잔금 53,818,500원을 내지 않았다. 분양사는 2006.3.14. 잔금 지체를 이유로 해제했고, 계약서에는 개발비는 해지 시 반환하지 않으며 수분양자 귀책 해제 시 계약금과 개발비는 위약금으로 분양사에 귀속된다고 되어 있었다.
• 이 사건에서 법원은 수분양자 귀책 해제라도 상가개발비를 어떤 경우에도 반환하지 않는다는 약관 조항은 약관법 제9조에 반해 무효이고, 상당한 보수와 비용을 공제한 나머지 개발비는 반환받을 수 있다고 판단했다. 또 계약금과 개발비 합계 46,940,000원은 분양대금의 27% 정도로 통상 위약금 비율 10%를 훨씬 넘어 부당히 과다하다고 볼 여지가 상당하다며 원심을 파기했다.
• 판결문: 「이는 통상적인 분양계약에서의 위약금 비율인 분양대금의 10%를 훨씬 상회하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 손해배상의 예정액이 부당하게 과다하다고 볼 여지가 상당하다고 할 것이다」

⚖️ 서울고등법원 2020나2046081 (2021. 6. 16.) — ⭕ 위약금 설명 안 함 → 분양 계약금 전액 반환

• 소외인은 2018. 3. 22. 피고(신탁회사·시행사)와 아파트를 5억 7,500만 원에 공급받기로 하고 계약금 등을 냈다. 그가 불법 청약통장 모집책에게 청약 서류를 넘긴 주택법 위반이 드러나자 피고는 계약을 해제하고 ‘공급대금 10% 위약금 귀속’ 조항을 들어 반환을 거부했다. 분양권을 산 원고가 반환채권을 넘겨받아 청구했다.
• 이 사건에서 법원은 주택법 위반은 계약상 해제 사유에 해당해 해제는 적법하다고 판단했다. 그러나 위약금 조항은 약관의 중요 내용인데 피고가 구체적으로 설명했다고 볼 수 없어 계약 내용으로 주장할 수 없다고 보고, 납입한 계약금 등 6,045만여 원 전액 반환을 명했다. 불법원인급여 주장도 받아들이지 않았다.
• 판결문: 「피고는 이 사건 위약금 조항을 이 사건 공급계약 내용으로 주장할 수 없게 되므로, 피고는 위 위약금 조항을 이유로 소외인이 납입한 공급대금의 반환을 거부하거나 그에 대한 공제를 주장할 수 없다.」

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⚖️ 대법원 2011다83240 (2012. 3. 29.) — ⭕ 보증 환급 후에도 분양 10% 위약금 인정

• 원고들(수분양자 88명)이 아파트 분양계약을 맺으며 시행사 귀책으로 입주예정일부터 3개월 내 입주 못 하면 해제하고 공급대금 10%를 위약금으로 받기로 했다. 공정 지연으로 보증사고가 나 대한주택보증이 분양대금을 환급했고, 원고들은 소장으로 분양계약을 해제했다.
• 대법원은 보증회사 환급을 받았어도 분양계약이 합의해제·당연종료된 것이 아니라 법정해제 의사로 보았다. 10% 위약금은 부당히 과다하지 않되, 공급대금 3%에도 못 미치는 계약금 500만 원만 낸 원고들은 납입 계약금 상당액으로 감액한 원심을 수긍했다.
• 판결문: 「계약금 500만 원을 납입한 원고 58, 원고 59, 원고 85의 경우는 납입한 계약금 상당액으로 감액함이 상당하다고 판단한 것은 정당한 것으로 수긍할 수 있고」

⚖️ 부산지방법원 2006가합20972 (2007. 3. 8.) — △ 분양사 위반, 위약금 조항 일방뿐 → 원상회복만 인정

• 수분양자가 2005.6.17. 상가 3층 303호·304호를 분양받고 계약금과 개발비 합계 129,319,200원을 냈다. 분양사가 광고와 달리 층별 업종을 바꾸고 점포를 2층 203호·204호로 일방 변경하자 수분양자는 2006.3.14. 해제통지를 하고 계약금·개발비 반환과 분양대금 10%인 위약금 34,659,600원을 청구했다. 분양계약서에는 수분양자 위반 시 계약금이 분양사에 귀속된다는 조항만 있고 분양사 위반 시 위약금 조항은 없었다.
• 이 사건에서 법원은 분양사의 일방적 변경으로 계약 목적을 달성할 수 없게 되어 해제가 적법하므로 계약금과 개발비 129,319,200원을 반환하라고 판단했다. 그러나 계약금을 위약금으로 하는 특약은 분양사를 위한 것뿐이고, 분양대금 10%를 수분양자를 위한 위약금으로 하는 일반 관례도 인정되지 않는다며 위약금 청구는 기각했다.
• 판결문: 「분양대금의 10%를 수분양자를 위한 위약금으로 한다는 일반 관례가 있다고 볼 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다」

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어

🔀 지역주택조합에서 탈퇴하거나 자격을 잃은 경우

⚔️ 조합원 — 이렇게 주장했다

• 추가분담금이 생겨 홍보와 다르다며 가입계약의 무효·취소·해제와 납입금 전액 반환을 주장했습니다(2019가합52860).
• 세대주 변경으로 자격을 잃었을 뿐 해지된 것이 아니니 가입계약의 공제조항은 적용되지 않는다고 주장했습니다(2025다213608).
• ‘분담금 총약정금’은 이미 이행기가 온 분담금만 뜻한다고 주장했습니다(2023가합101281·2025다213488).

🛡️ 조합 — 통한 방어

• 세대주 지위 상실은 자격 유지의무 위반이고, 공제조항은 자격 상실을 악용해 분담금 납부의무를 벗어나려는 시도를 막는 손해배상 예정이라는 주장이 받아들여졌습니다(2025다213608).
• ‘이미 이행기가 도래한 분담금’만 기준으로 본 원심은 약관 해석을 잘못했다는 주장이 받아들여졌습니다. 다만 기준은 1층 분담금 총액으로 정해졌습니다(2025다213488).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 홍보와 다르다는 이유의 무효·취소·해제 주장(2019가합52860)
• 조합설립인가 후 3년 안에 사업계획승인이 없었다는 사정만으로 위약금이 면제된다는 판단 — 대법원이 파기했습니다(2025다213488)

🔀 수분양자가 분양 계약을 포기하고 계약금을 돌려 달라고 한 경우

⚔️ 수분양자 — 이렇게 주장했다

• 시공사가 회생절차에 들어갔으니 분양사의 채무불이행이라며 해제하고 계약금 반환을 주장했습니다(2024가단5029447).
• 몰취된 계약금이 과다하니 감액분을 돌려 달라고 주장했습니다(95다33726·2010다22415).
• 위약금 조항을 설명 듣지 못했으니 계약 내용이 아니라고 주장했습니다(2020나2046081).

🛡️ 분양사 — 통한 방어

• 회생 뒤에도 공사가 정상 진행돼 준공·입주가 이뤄졌고, 분양사도 같은 정도의 위약금을 부담하니 10%는 과다하지 않다는 주장이 받아들여졌습니다(2024가단5029447).
• 대규모 공단 조성사업에서 입주 포기가 잇따른 사정 등으로 10% 위약금 약관이 유효하다는 주장이 받아들여졌습니다(97다13306).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 해약금 해제였다는 이유만으로 감액 심리 없이 계약금 반환을 전부 부정한 판단 — 대법원이 파기했습니다(95다33726)
• 위약금 외에 연체료를 추가 공제하는 조항 — 약관규제법 위반으로 무효였습니다(2000나101)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 상대에게 못 받으면 — 중개사 책임으로 넘길 수 있나

중개사 책임 — 이 사건들에서 중개사 책임은 다투어지지 않았습니다. 분양 계약은 분양사·신탁사와, 조합 가입은 조합(업무대행사)과 직접 맺은 계약이었습니다.

🧰 분양권 전매·조합원 지위 거래 때 볼 것 — 분양권을 넘겨받은 사람도 원래 계약의 위약금 조항을 그대로 따랐습니다(2020나2046081은 분양권 매수인이 반환채권을 넘겨받아 청구한 사건). 거래 전에 공급계약서·가입계약서의 위약금·환불 조항을 함께 확인해 두는 것이 분쟁을 줄입니다.

⚖️ 걸리는 조문: 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명) — 이 글의 사건들에서 직접 다투어진 조문은 아님

중개사 책임은 ‘확인·설명을 제대로 했는지’로 갈렸습니다. 배상 비율은 사건마다 달랐습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 가입계약·조합규약의 환불(공제) 조항 문언과 자격을 잃은 시점(2025다213608·2025다213488)
→ 준비할 자료: 조합가입계약서·조합규약, 분담금 납부 내역, 세대주·무주택 자격이 바뀐 날짜가 나온 주민등록표, 탈퇴 통지서

⚖️ 법원이 본 사실 — 동·호수가 배정됐는지, 층별 분담금 총액이 어떻게 정해졌는지(2025다213488)
→ 준비할 자료: 가입계약서의 층별 분담금 표, 동·호수 추첨 여부 안내문

⚖️ 법원이 본 사실 — 분양사가 위약금 조항을 구체적으로 설명했는지, 계약서 사본을 받았는지(2020나2046081)
→ 준비할 자료: 공급계약서 사본 수령 여부, 계약 당일 설명 자료·녹취, 계약서 사본을 요구한 문자

⚖️ 법원이 본 사실 — 몰취 금액이 분양대금에서 차지하는 비율(2010다22415·95다33726)
→ 준비할 자료: 분양대금·계약금·개발비 납부 영수증, 분양사가 공제한 금액 내역

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「주택법」 제11조 제8항·제9항은 조합원이 조합규약에 따라 탈퇴할 수 있고, 탈퇴한 조합원(제명된 조합원 포함)은 조합규약에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다고 정합니다. 제11조의6은 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에는 가입 청약을 철회할 수 있고, 이때 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없다고 정합니다.
• 대법원은 2026년 1월(2025다213608)과 4월(2025다213488) 조합 가입계약의 10% 공제조항을 손해배상 예정으로 보고, 동·호수 배정 전이면 1층 분담금 총액을 기준으로 계산한다고 정리했습니다.
• 분양계약서의 위약금 조항은 「약관의 규제에 관한 법률」 심사를 받고, 「민법」 제398조 제2항에 따라 부당히 과다하면 감액될 수 있습니다. 2026년 11월 현재 이 조문들의 문언은 그대로입니다.

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🔗 해약금·위약금 판례 연재 — 지금 글: ⑤ 위약금 특약

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• 2편 · 이행의 착수, 중도금 넣으면 왜 해제가 안 되나
• 3편 · 중도금 미리 입금, 잔금일 전 송금이 통할 때
• 4편 · 배액배상 해제 조건, 2배를 들고 가야 한다
• 5편 · 해약금 배제 특약, 계약금 줘도 못 깨게
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• 7편 · 손해배상액의 예정, 정했으면 그 이상은 못 받는다
• 8편 · 위약금 감액, 10%는 대개 그대로
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• 10편 · 분양권 포기 계약금·지역주택조합 탈퇴 위약금 (지금 글)
• 11편 · 전세·월세 계약 파기 위약금
• 12편 · 이중매매, 중도금 받고 또 팔면 배임
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• 총정리 · 해약금 위약금 차이 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
• 지도 · 부동산 계약 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
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