📌 결론부터: 해약금은 ‘이행 착수 전’에 ‘포기하거나 2배를 내밀어’ 계약에서 빠지는 장치였고, 위약금과는 달랐다
- 성격: 계약금은 다른 약정이 없으면 해약금으로 봤습니다. 한국토지개발공사 택지 분양의 계약보증금도 해약금이라 공사의 배액상환 해제가 적법했습니다(대법원 93다46742).
- 방법·시기: 매도인은 2배를 실제로 제공해야 했고(66다736), 매수인은 계약금을 포기한다는 뜻을 밝혀야 했습니다. 상대가 이미 이행에 착수했다면 늦었습니다(2005다68295). 잔금 청구 소송만으로는 착수가 아니었습니다(2007다72274).
- 위약금과 차이: 위약금 특약이 없으면 상대 잘못으로 계약이 깨져도 계약금을 당연히 몰수하지 못하고 실제 손해만 받을 수 있었습니다(2005다52078·2012나39225).
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 계약금만 오간 상태에서 계약을 그만두고 싶다(또는 상대가 그만두겠다고 한다)
☐ 계약서에 ‘계약금 포기, 배액 배상으로 해제할 수 있다’는 문구만 있고 위약금 특약은 따로 없다
☐ 상대가 잔금을 안 내 계약이 깨졌는데 받은 계약금을 그대로 가져도 되는지 궁금하다
☐ 상대가 계약금 2배를 공탁했거나 받은 계약금을 돌려보내 왔다
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
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🤝부동산 계약 분쟁
💸가계약금
🧩① 가계약금이 계약금 일부인가⚖️ 민법 제563조(매매)·제565조(해약금)
↩️② 가계약금 반환⚖️ 민법 제565조(해약금)
✖️③ 배액배상: 매도인 파기·해제 절차⚖️ 민법 제565조(해약금)
🧮④ 계약금 일부만 냈을 때⚖️ 민법 제565조(해약금)
🏠⑥ 전세·월세·분양⚖️ 민법 제565조·제398조 · 약관의 규제에 관한 법률 제3조
🏢⑦ 중개사 책임·사기⚖️ 공인중개사법 제25조·제30조·제32조
🎯⑧ 입장별 실전: 가계약금 제대로 쓰기⚖️ 민법 제565조·제398조 · 공인중개사법 제25조
⚖️해약금·위약금
🚪① 해약금: 계약금 포기·배액상환⚖️ 민법 제565조(해약금)
해약금: 착수 전 포기·배액상환, 위약금 아님지금 보는 글
⏱️② 이행 착수⚖️ 민법 제565조(해약금)
이행의 착수: 돈·채권이 움직여야, 준비는 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다1114잔금 찾아가 알림 → 착수 인정, 배액 해제 불가
⭕대법원매도인 파기2002다46492중도금 어음 교부 → 이행착수, 배액해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다56954중도금 들고 가 약정 조건 요구 → 이행착수, 해제 무효
⭕대법원매도인 파기2005다39594가계약서에 핵심 조건 있음 → 계약 성립, 배액 해제 불가
⭕대법원매도인 파기80다2197착수 뒤엔 배액을 공탁해도 해제 안 돼
⭕대법원매도인 파기90다17927중도금·잔금 공탁 뒤 배액 공탁 → 해제 무효
⭕대법원매도인 파기70다105매도인이 먼저 이행 시작 → 배액 해제 못 함
❌대법원매수인 파기99다62074매수인이 중도금 낸 뒤 → 계약금 포기 해제 불가
⭕대법원매도인 파기94다17659중도금·입주 뒤 재계약서 계약금 2배 → 해제 안 됨
❌대법원매도인 파기79다1663잔금 받아 가라 전화 → 착수 아님, 배액 해제 됨
❌대법원매도인 파기2008다62427토지거래허가만 받음 → 이행 착수 아님, 배액 해제 가능
❌대법원매도인 파기97다9369허가 전 잔금 공탁·소송 → 이행착수 아님, 배액해제 OK
⭕대법원매수인 파기2007다72274잔금 소송만으론 착수 아냐 → 포기 해제 OK
△서울고등법원매수인 파기2006나60696잔금 청구만으론 착수 아님→포기 해제 OK
⭕대법원매도인 파기91다25369중도금 공탁 뒤 → 배액 공탁해도 해제 안 됨
⭕대법원기타91다39986중도금 공탁 뒤 배액 제공→해제 무효
⭕대법원기타83도1132착수 뒤 해약 통고 무효 → 이식한 매수인 무죄
❌서울고등법원매도인 파기2007나9858산지전용허가 받은 것 → 이행착수 아님, 2배 해제 유효
❌서울지방법원동부지원기타99가합4427배액·포기 조항은 이행 끝나면 적용 안 됨
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중도금 미리 입금: 잔금일이 누구를 위한 기일인지로 갈림
⭕대법원매도인 파기2004다11599중도금 미리 제공 → 배액 공탁 해제 무효
⭕대법원매도인 파기2006재다218기일 전 중도금 제공도 착수 → 배액 해제 막힘
⭕대법원매도인 파기71다1276잔금 먼저 내밀면 배액 해제 못 함
❌대법원매도인 파기91다22322중도금 먼저 입금 → 배액 해제 무효(배상은 기각)
❌대법원매도인 파기92다31323해제 통지 뒤 기습 중도금 입금 → 해제 유효
⭕의정부지방법원분양2021가합50123잔금 일부 먼저 송금 → 이행착수, 배액해제 무효(1심)
❌서울고등법원분양2022나2005213축 생신 명목 선송금 → 이행착수 아님, 배액해제 OK
❌대법원매도인 파기2022다256624잔금일 전 몰래 일부 송금 → 이행착수 아님, 해제 유효
❌대법원매도인 파기2022다286656잔금일이 매도인 이익이면 기일 전 송금 무력
❌대법원매도인 파기2023다271491보증금 승계 거래 → 잔금 전 배액 해제 가능
⭕대법원매도인 파기74다262묶음 매매 일부 이행 → 나머지 배액 해제 불가
⭕서울고등법원매도인 파기2003나37862중도금 먼저 제공 → 매도인 배액 공탁 해제 무효
⭕전주지방법원매도인 파기2016나1024잔금 공탁 뒤 해제 통지 → 매도인 해제 불가
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💵③ 2배 돌려주는 방법⚖️ 민법 제565조(해약금)·제460조(변제제공의 방법)
배액배상: 약정 계약금 2배를 실제로 내밀어야 해제
⭕대법원매도인 파기66다699배액 안 내밀고 해제 통보만 → 해제 무효
⭕대법원매도인 파기91다33612배액 안 주고 해약 통보만 → 해제 안 됨
⭕서울고등법원매도인 파기2006나15368계약금 원금만 반환하고 파기 → 해제 불인정
△대법원매도인 파기91다3055계약금 예치만으론 배액 제공 아님
❌대법원매도인 파기72다2243배액 일부만 내밀면 해제 효력 없음
❌대법원매도인 파기91다2151배액 들고 나가면 해제, 공탁은 불필요
❌대법원매도인 파기80다2784배액 내밀며 해제 → 상대 거절해도 해제됨
❌대법원매도인 파기91다35670모자란 공탁 채워 넣음 → 배액 해제 유효
△대법원매도인 파기72다1777배액 공탁금 유보 없이 수령 → 해제 효과 발생
⭕대법원매도인 파기2014다231378일부 받은 돈 2배 반환 → 해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기2007다73611계약금 덜 받은 매도인도 마음대로 파기 못 해
❌제주지방법원임대차88나100나눠 낸 계약금도 계약금 → 임대인 2배 반환 해제 유효
⭕전주지방법원매수인 파기84나457다음날 받은 돈은 계약금 아님→반환
⭕대법원매도인 파기91다9251현금보관증 계약금도 배액 없이 해제 못 해
❌서울고등법원매도인 파기2006나107557계약금 들어오기 전 파기 → 배액 안 줘도 됨
❌대법원매수인 파기2015다229006계약금 1천만 내고 버팀 → 매도인 해제 인정
△서울고등법원매도인 파기66나2060계약금만 돌려주겠다 통고 → 배액해제 아님
❌대법원매도인 파기2020다213364배액 제공 없으면 해제 아님→매수인 패소
△대법원매도인 파기4281민상362잔금기일 뒤 배액 반환 항변 → 판단누락 파기
△대법원매도인 파기66다736배액 제공 없이 해제 통지만 → 해제 효과 없음
❌대법원매도인 파기80다629계약금 공탁 이의 없이 수령 → 합의해제, 위약금 기각
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🔒④ 해약금 배제 특약⚖️ 민법 제565조(해약금)·제105조(임의규정)
해약금 배제 특약: 있으면 2배 공탁해도 해제 못 함
⭕대법원매도인 파기2008다50615해약권 배제 특약 → 배액 공탁해도 해제 못 함
⭕대법원매도인 파기2005다41153해약금 배제 특약 → 매도인 배액 해제 무효
❌대법원임대차2019다219953해제 배제 특약·입점 거절 → 권리금 반환 없음
⭕대법원매도인 파기79다1595통지 없이 해약 계약금 조항 → 자동해제 아님
⭕대법원매도인 파기80다851자동해제 조항 → 통지 없인 해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기91다21954인쇄된 자동해약 조항 무효 → 배액 없이 해제 안 됨
❌수원지방법원매수인 파기2020나100922잔금 기한 도과 실효 특약 → 계약 효력 상실
❌서울고등법원매도인 파기78나2201약정해제 특약대로 공탁 → 이행착수 주장 안 통함
❌대법원매도인 파기2004다51054항소심에서 배액 공탁 후 해제 → 인정
⭕부산고등법원매도인 파기2003나6521잔금 내밀었는데 거절 후 배액 공탁 → 해제 무효
⭕대법원기타2004다22971배액 배상 해제조항은 약정해제권으로 봄
⭕대법원매도인 파기79다2019위약금 조항을 3배 공탁 → 해제 불인정
⭕광주고등법원매수인 파기78나293자동해약 조항 → 매도인 이행제공 없으면 무효
⭕대구고등법원매도인 파기75나134매수인 잔금 공탁 후 → 매도인 배액 해제 불가
⭕대법원매도인 파기80다1815자동해약 문구는 최고 생략 아님 → 파기환송
❌서울중앙지방법원분양2024나70595분양 가계약금 법 위반 주장 → 해제 안 됨
❌의정부지방법원고양지원분양2011가합2128입주 지연 기한 당일 사용승인 → 약정해제 불가
❌서울고등법원매수인 파기2016나2071936질의회신만으로 인허가 불가 주장 → 무효 조항 불인정
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
📝⑤ 위약금 특약⚖️ 민법 제398조(배상액의 예정)
계약 파기 위약금: 특약 없으면 계약금 몰수 못 함
⭕대법원기타92다23209위약금 특약 없으면 → 계약금 당연 몰취 안 됨
⭕대법원매수인 파기2007다24930위약금 특약 없으면 → 계약금 몰수 못 함
△대법원매수인 파기2005다52078위약금 특약 없음 → 계약금 당연 몰취 불가
⭕대법원매수인 파기2013다14569위약금 특약 없으면 → 계약금 자동 몰수 안 됨
❌대법원기타94다51109위약금 특약 없으면 계약금≠손해배상 예정
⭕대법원매수인 파기76다1306중도금 일부 이의 없이 받음 → 바로 몰수 못 함
❌대법원기타92다5546양쪽이 위약금 특약 인정 → 매수인 계약금 반환 파기
❌대법원매수인 파기2013다33423매수인 파산 해제도 계약금 몰취 조항 적용
❌대법원매수인 파기2007다30393허가신청 일부러 안 한 매수인 → 계약금 몰취
⭕서울중앙지방법원매수인 파기2012나39225해약금 문구만 있음 → 계약금 몰취 불가
⭕서울고등법원기타2018나2041069허가 불가로 사업 무산 → 몰취 각서 있어도 계약금 반환
△서울고등법원매수인 파기2008나67530매수인 잔금 미지급 해제 → 계약금 위약금 공제
△대법원매수인 파기95다54693위약금 특약 없음 → 가계약 계약금 반환
△대법원매도인 파기96다14616위약금 약정 없으면 → 배액 청구 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다11821중도금 수령 거절·연락 두절 → 매수인 즉시 해제 가능
△대전고등법원매수인 파기2013나20671위약금 조항 불분명 → 위약 매수인 계약금 반환
❌대법원매수인 파기72다1513매도자 해제 시 배액 조항 → 위약금 아님
△대법원기타2017다284236위약금 약정 없이 해제 → 법정이자 손해 불인정
❌광주고등법원기타2005나8384위약금 조항 삭제 후 배상 → 호의 지급
⭕대법원기타2006다84874가압류만으로 배액 지급 → 의무 아닌 호의 지급
❌서울고등법원매수인 파기69나3684알고 산 하자로 해제 주장 → 계약금 몰수
❌지방법원 서부지원매수인 파기서부지원-2019-가단-106710매수인 위약 계약금 몰취 → 반환 담보 근저당 말소
△대법원매수인 파기93다59526허가구역 매수인 철회 → 계약금 몰취·중도금 반환
❌대법원매수인 파기2008다15377허가 협력의무 안 지켜 불허가 → 매수인 계약금 몰취
△대법원매도인 파기99다72460해약통지 뒤 계약금만큼 가압류 → 확정적 무효 여지
⭕서울고등법원매수인 파기4291민공792인감증명 없이 서류만 준비 → 계약금 몰취 불가
⭕서울고등법원매도인 파기2011나85552인감증명 없이 자동해제 통지 → 계약금 반환
❌서울고등법원매도인 파기75나167잔금 못 낸 매수인 배액 청구 → 기각
⭕대법원매수인 파기67다813매도인 체납 압류 남아 잔금 거절 → 매수인 위약 아님
⭕대법원매도인 파기4285민상18매도인 준비 없이 즉시 해제→무효 취지
△대법원매수인 파기86다카1907계약금 반환 약정 → 매도인 손해배상권 포기 아님
⭕대전지방법원중개사2015나104495중개사가 자기 집 직접 팔아 → 계약 무효, 계약금 반환
⭕부산고등법원매수인 파기2023나57312산업용지 처분제한 위반 매매 무효 → 계약금 반환
△대구고등법원매수인 파기86나1510땅 83% 건축 불가 착오 → 계약금·중도금 반환
△제주지방법원매도인 파기2008가단3007불법 특약 계약 무효 → 배액 대신 계약금만 반환
⭕대법원기타83다카552허가 조건부 매매, 계약금 반환 다시 심리
△대법원매도인 파기97다7356허가 불가 토지 → 배액 대신 낸 돈 전액 반환
❌대법원매수인 파기90다카7026고층 불가 땅 착오 취소 → 계약금 반환 기각
△대구고등법원매도인 파기2016나22326지위양도 배액 청구 기각 → 무권대리라 계약금만 반환
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
손해배상액의 예정: 증명 없이 받고 그 이상은 못 받음
❌대법원매도인 파기87다카3101배액 약정 있으면 → 손해 더 커도 배액까지만
❌대법원매도인 파기89다카26250배액 약정 있으면 그 이상 손해는 못 받아
⭕대법원기타2017다220416합의해제엔 원래 위약금 조항 적용 안 됨
⭕대법원매도인 파기76다1699남의 땅 매매 → 위약금 조항과 별개로 책임
△대법원기타80다2185계약금 반환 지체 → 배액 배상 사유 아님
△대법원기타65다1427계약금 배액 위약금 조항 → 약정 인정, 주문 불특정 파기
⭕인천지방법원매도인 파기2004가합14327매도인 귀책 해제 → 계약금 배액 전액 인정
⭕대구고등법원매도인 파기79나1176매도인 선이행 방치 → 계약금 반환+배액
△서울고등법원기타79나3229도로편입 하자로 해제 → 계약금만 반환, 배액은 안 됨
△수원지방법원매도인 파기91가합19923계약금은 반환, 매수인 지체 탓이라 배액은 불가
△서울고등법원기타2015나2013759매입 기한 넘김만으로 → 5배 위약금 불인정
⭕제주지방법원기타제주지방법원-2021-가단-63480분할등기 불이행 손해 예정 → 잔금과 상계 인정
⭕서울고등법원기타72나186타인 땅 매도 → 계약금 배액 조항 넘어 시가 배상
△서울고등법원매도인 파기69나729쌍방 귀책 이행불능 → 배액 없이 계약금만 반환
△서울지방법원남부지원매도인 파기84가합1002담보권자 매도 후 이행불능 → 계약금 배액 배상
△대법원매도인 파기80다916배액 위약금 소송 후 취하 → 해제 효력 유지
△대법원기타82다카1366위약 손해배상 조항만 있음 → 해제권 배제 아님
△대법원매도인 파기89다카25134허가 특약을 남 명의로 추진 → 이행 준비 아님
❌대법원매도인 파기91다26935계약서에 없는 채무 공제 → 배액 청구 파기
❌서울고등법원매수인 파기2016나2047049의무 안 지켜 해제 → 10% 위약금과 상계, 반환 0원
❌대법원매도인 파기91다7620허가구역 해제조건부 계약 무효 → 배액 위약금 못 받음
❌대법원매도인 파기93다22043허가 전 토지 → 전매 위약금 손해 청구 불가
⭕서울민사지방법원매도인 파기90가합32952허가 전 잔금 미지급 → 해제 불가, 협력의무
△대법원매수인 파기2014다227225잔금 미지급 중 매도인 약정해제 → 이행거절 아님
❌서울고등법원매수인 파기75나1403예고등기만으로 해제 → 계약금 배액 청구 기각
△서울고등법원매도인 파기2021나2038063소송 중 이중매도 → 반환+계약금만큼 배상
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분양·조합 위약금: 대개 10%, 과다·미설명은 예외
❌대법원분양2025다213488조합 탈퇴 위약금 → 1층 분담금 기준 10%
△대법원분양2025다213608지주택 세대주 변경 자격상실 → 위약금 10% 공제 가능
△대전지방법원천안지원분양2023가합101281조합원 자격 상실 위약금 → 낼 때 된 분담금의 10%만
△창원지방법원분양2019가합52860조합 탈퇴 시 위약금 10% 공제 후 환불
❌서울중앙지방법원분양2024가단5029447시공사 회생 이유 해제 → 계약금 10% 몰취 유지
△대법원분양97다13306공단 분양 10% 위약금 약관 → 유효, 파기환송
△서울지방법원분양2000나101분양 중도금 체납 해제 → 10%만 공제, 연체료 공제 무효
⭕대법원분양95다33726계약금 몰취도 과하면 감액 심리 → 파기환송
△대법원분양2010다22415잔금 미납 해제, 계약금+개발비 27% → 과다 감액 여지
⭕서울고등법원분양2020나2046081위약금 설명 안 함 → 분양 계약금 전액 반환
⭕대법원분양2011다83240보증 환급 후에도 분양 10% 위약금 인정
△부산지방법원분양2006가합20972분양사 위반, 위약금 조항 일방뿐 → 원상회복만 인정
△서울중앙지방법원분양2007가합68713상가 잔금 미납 해제 → 계약금 몰취, 중도금 반환
△수원지방법원분양2009가합6212입주 3개월 지연→계약금 반환+위약금
△청주지방법원분양2009가합1075기둥 설명 안 한 상가 분양 해제 → 위약금 30%만
△서울고등법원분양2010나53282분양 입주지연 해제 → 10% 위약금 감액 안 됨
⭕인천지방법원분양2019나66012분양 계약서 사본 안 줘 → 계약 무효, 전액 반환
△서울중앙지방법원분양2020가단5231440위약금은 은행 양도 대상 아님→10% 지급
△서울중앙지방법원분양2020가합581802입주지연 위약금 10% 인정, 계약금은 은행 몫
❌서울고등법원분양97나21842계약금 따로 안 정함 → 배액 위약금 조항 배척
△대법원분양97다37852입주 지연 지체상금 → 계약금 제외 조항 유효
△서울중앙지방법원분양2004가합12146입주 272일 지연 → 지체상금 35%로 감액
△대법원분양94다6529가처분만으로 배액 지급 → 의무 없는 지급
△서울고등법원분양2005나9830분납 2차 계약금 → 중도금 아님, 지체상금 70%
△서울고등법원분양2016나2051246잔금 장기 미납 연체료 60% 초과 → 감액
△부산고등법원분양94나5007지체상금 조항 없는 분양 → 연체료 요율로 인정
⭕대전고등법원분양2010나4996문화재 위험 숨긴 분양 해제 → 위약금 10% 인정
⭕서울고등법원분양2016나2024954분양 잔금 연체금리 15.96% → 연 6%로 감액
❌서울지방법원분양96가합29156낙찰 후 미계약 → 입찰보증금 5% 몰취 유효
△대법원분양2025다209893연체료 조항만으로 동시이행 포기 아님 → 환송
⭕대법원분양98다33260귀책 불문 10% 몰취 약관 → 위약벌 무효
⭕대법원분양97다40131분양 보증금 귀속 위약벌 약관 → 약관규제법 무효
❌대법원분양99다4634택지 10% 선수금 귀속 → 손해배상 예정 유효
⭕광주지방법원분양98가합9108선수금 10% 몰수 약관 → 위약벌 약관무효 반환
❌대법원분양95다48117낙찰 후 계약 포기 → 5% 입찰보증금 몰취 유효
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전세 위약금: 특약 있어야 몰수, 10%는 대개 유지
⭕대법원임대차79다217위약금 특약 없는 임대차 → 계약금 몰취 불가
❌대법원임대차95다11429임차인 몰수 조항만 있음 → 임대인 위약금 없음
△대법원임대차88다카13332계약서 배액변상 조항 → 해약금 아닌 위약금 인정
⭕대법원임대차68다626배액 위약금 청구=해제 의사, 지급 명령
❌대법원임대차90다카25383보증금 잔금 미납 해제 → 배액 배상 없음
△대법원임대차2014다209227잔금 3일 뒤 해제 → 10% 위약금 감액 불가
△수원지방법원임대차86가합295보증금 대비 과한 계약금 몰취 → 일부 감액 반환
❌대구고등법원임대차2017나21191보증금 공탁 후 인도 지체 → 위약금 3천만 원 절반 감액
△대법원임대차2001다62091전세금 20% 위약벌 → 10% 초과 무효
△대법원임대차2009다20475보증금 10% 위약금 약관 → 위약벌도 약관통제 환송
❌대법원임대차2013다63257계약금 몰취가 위약벌이면 → 감액 안 됨
⭕서울동부지방법원임대차2022나20308명도 위약금 특약 매도 → 임차인 합의금 2억 인정
❌창원지방법원임대차2008나12228차임 연체 해지 위약금 10% → 위약벌 인정
❌대법원임대차92다46905매출누락 10배 위약벌 → 감액 불가 유효
❌부산고등법원(창원)임대차부산고등법원-창원-2012-나-1804불량기름 판매시 보증금 몰취 특약 → 위약벌 인정
△대법원임대차2022다311736회생 임차인 보증금서 위약벌 공제 → 불가 환송
△수원지방법원성남지원임대차2012가단207288잔금 3일 지연 해제 → 계약금 5200만 중 1000만 몰취
❌서울중앙지방법원임대차2020가합527549회생 중도해지 위약벌 → 보증금 공제, 반환 기각
❌서울고등법원임대차2022나2016305위약금 보증금 공제 특약 → 보증금 반환 0원
❌창원지방법원임대차창원지방법원-2011-가합-2678보증금 몰취 특약 위약벌 인정 → 감액 불가
△대전고등법원임대차대전고등법원-2014-나-14533주유소 임대 피해보상금 과다 → 실손해로 감액
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✂️⑥ 위약금 감액⚖️ 민법 제398조 제2항
위약금 감액: 10%는 대개 그대로, 크게 넘으면 감액
⭕대법원매도인 파기90다14478대금 10% 위약금은 관행 → 절반 감액 파기
❌대법원매수인 파기92다41719대금 8% 계약금 몰취→감액 부당
❌대법원매수인 파기2010다10382대금 10% 계약금 몰수 → 과다 아님, 감액 안 됨
❌대법원매수인 파기2008다46906계약금 10% 몰취는 관행→감액 안 됨
❌대법원매수인 파기2004다3543대금 10% 계약금 몰취 → 감액 안 됨
△대법원매수인 파기2017다221396대금 26% 계약금 몰취 → 감액 여지, 파기환송
△대법원매수인 파기2020다253379공매 후 가처분으로 잔금 지체 → 위약금 40% 감액
⭕대법원매수인 파기95다40076잔금 연기하며 중도금까지 포기 약정 → 감액
△대법원매수인 파기90다카27068중도금 포기 약정→대금 10%로 감액
△대법원매수인 파기2002다73852되팔아 손해 없으면 계약금 몰취 50% 감액
△서울고등법원매수인 파기85나2825대금 50% 계약금 몰취 → 10%로 감액, 나머지 반환
△서울중앙지방법원매수인 파기2021나38484대출 직전 변심 → 계약금 몰취 정당
△서울고등법원기타2015나2021378늦게 보낸 계약금 → 계약 불성립, 돈은 반환
△광주고등법원매수인 파기75나155이미 낸 114만 원 전부 몰취 약정 → 70만 원으로 감액
❌대법원매수인 파기89다카10811계약금 감액은 거래관행까지 따져야 함
❌대법원매수인 파기92다22190계약금+점유사용료 위약금 → 유효·감액 안 됨
△광주고등법원매수인 파기92나3754매수인 위약에도 몰취액 과다 → 일부 반환
△대구지방법원매수인 파기2001가합2291정산금 1.21억 취소→4천만원만 공제
△서울고등법원매수인 파기2001나66217IMF로 할부 연체 → 위약금 10%를 5%로 감액
❌부산지방법원매수인 파기2008가합11750잔금 못 낸 매수인 계약금 26억 몰취
❌서울고등법원매수인 파기2014나2009234매도인 손해 없어도 계약금 10%는 감액 안 돼
❌대법원매수인 파기2018다210775대리권 없다며 계약금 반환 요구 → 몰취
❌서울중앙지방법원매수인 파기2018가합546745잔금 연체 → 48억 계약금 전액 몰취(1심)
△서울고등법원매수인 파기2019나2043550잔금 연체 몰취 → 항소심서 40% 감액 반환
❌대법원매수인 파기86다카2070매수인 도피, 대금 35% 몰취 → 감액 불인정
△대법원매수인 파기71다2014중도금 유예 각서 뒤 위약 → 계약금 감액 불가
△대법원매수인 파기87다카685오해로 중도금 중단 → 해제, 위약금 절반 감액
❌대법원매수인 파기95다34095중도금 미지급 해제, 계약금 전액 가압류 → 초과분 배상
△서울중앙지방법원매수인 파기2013가합501365공매 잔금 연체 해제 → 위약금 80%로 감액
△대구고등법원매도인 파기80나1014계약금만 돌려주고 파기 → 위약금 절반 배상
△서울고등법원매도인 파기85나124근저당 말소 못 함 → 반환+위약금, 단 감액
△광주고등법원매도인 파기88나3023매도인 위약 해제 → 계약금+위약금 절반
⭕대법원매도인 파기97다15371매도인 이행거절 → 계약금+같은액 위약금
△서울고등법원매도인 파기2022나2044713매도인 지상권 설정·소송 → 이행거절, 위약금 20%로 감액
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⚠️⑦ 위약벌⚖️ 민법 제103조(반사회질서)·약관의 규제에 관한 법률 제8조
위약벌: 감액 불가, 과도하면 무효
❌대법원기타2018다248855손해배상과 별도 10억 위약금 → 위약벌 감액불가
⭕대법원기타2012다65973위약벌 명칭이어도 손해배상 예정→감액
⭕대법원매수인 파기2009다60169계약금+땅까지 몰수 약정 → 과다, 감액
❌대법원매수인 파기80다2499위약금 특약 없으면 → 계약금 감액 청구 불가
△대법원기타2005다26277이행 압박용 위약금 → 위약벌, 감액 불가
❌대법원기타2015다239324손해배상과 별도 위약벌 5억 → 감액 불가, 전액 인정
❌대법원임대차2013다63257계약금 몰취가 위약벌이면 → 감액 안 됨
△대법원임대차2001다62091전세금 20% 위약벌 → 10% 초과 무효
⭕대법원분양98다33260귀책 불문 10% 몰취 약관 → 위약벌 무효
⭕대법원분양97다40131분양 보증금 귀속 위약벌 약관 → 약관규제법 무효
△대법원임대차2009다20475보증금 10% 위약금 약관 → 위약벌도 약관통제 환송
❌대법원분양99다4634택지 10% 선수금 귀속 → 손해배상 예정 유효
❌청주지방법원매수인 파기청주지방법원-2019-가단-26724계약금 대신 위약벌 2억 → 공서양속 위반 아님
⭕광주지방법원분양98가합9108선수금 10% 몰수 약관 → 위약벌 약관무효 반환
❌대법원분양95다48117낙찰 후 계약 포기 → 5% 입찰보증금 몰취 유효
❌창원지방법원임대차2008나12228차임 연체 해지 위약금 10% → 위약벌 인정
❌대법원임대차92다46905매출누락 10배 위약벌 → 감액 불가 유효
❌부산고등법원(창원)임대차부산고등법원-창원-2012-나-1804불량기름 판매시 보증금 몰취 특약 → 위약벌 인정
△대법원임대차2022다311736회생 임차인 보증금서 위약벌 공제 → 불가 환송
❌서울중앙지방법원임대차2020가합527549회생 중도해지 위약벌 → 보증금 공제, 반환 기각
❌서울고등법원임대차2022나2016305위약금 보증금 공제 특약 → 보증금 반환 0원
❌창원지방법원임대차창원지방법원-2011-가합-2678보증금 몰취 특약 위약벌 인정 → 감액 불가
△대전고등법원임대차대전고등법원-2014-나-14533주유소 임대 피해보상금 과다 → 실손해로 감액
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🔁⑧ 이중매매·배임⚖️ 형법 제355조(배임)·제356조
이중매매: 중도금 받은 뒤면 배임, 계약금만이면 아님
❌대법원매도인 파기85도1873계약금만 받고 이중매매 → 배임죄 아님
❌대법원매도인 파기2007도379계약금 다 안 받음 → 이중매매해도 배임 아님
△대법원이중매매2002도7134제2매수인 계약금만 수령 → 배임 실행착수 아님
△대법원이중매매2017도4027중도금 받고 제3자 등기 → 배임 성립 취지
⭕대법원이중매매88도750중도금 받고 제3자에 이중매도 → 배임 유죄
⭕대법원이중매매2019도16228중도금 뒤 이중매매 가등기 있어도 → 배임
⭕대법원이중매매92다51747중도금 뒤 처남에게 가장매도 → 통정허위표시 무효
❌청주지방법원이중매매86가합221이중매매 알고 매수 → 적극가담 없으면 유효
△대법원매도인 파기93다17638이중매도라도 위약금 약정 있으면 그 금액만 배상
△대법원매도인 파기92다30320이중매매여도 배상은 약정한 계약금만큼
⭕대법원이중매매92다20163이중매매로 등기 말소 → 말소 당시 시가 배상
⭕대구고등법원매도인 파기65나547매도인 이중매매 → 계약금 2배 물어줘
⭕서울고등법원매도인 파기2005나110556계약금 반환 요구한 해제통지 → 포기 해제 아님, 반환
⭕대구고등법원매도인 파기81나158매도인이 딴 사람에게 팔아 등기 → 계약금 2배 배상
△대전지방법원매도인 파기91가단16768이중매도 위약금 3배→계약금 2배로 감액
△울산지방법원매도인 파기2018나22381몰취 통지 없이 남에게 팔면 → 계약금 반환
△서울고등법원매도인 파기2021나2038063소송 중 이중매도 → 반환+계약금만큼 배상
⭕대구고등법원매도인 파기77나120매수인 잔금 공탁 후 배액 공탁 → 해제 안 됨
⭕수원지방법원성남지원사기2006고단1042남의 땅 팔고 계약금 받음 → 사기 유죄
⭕부산지방법원동부지원사기2010고단507권한 없는 매물 계약금 5천 → 사기 실형
❌대법원임대차83도2888방 이중임대 뒤 배액 반환 합의 → 사기 무죄
❌대법원기타2014도3363대물변제예약 부동산 처분 → 배임 무죄 취지
❌서울고등법원이중매매2016노2860해제 통고 뒤 협상 결렬 이중매도 → 배임 무죄
⭕대법원이중매매2011도1651중도금 받고 가등기 타사 이전 → 이중매매 배임 유죄
△의정부지방법원이중매매2016가단20510소송 중 이중매매 문제없다 조언 → 변호사 배상
❌서울고등법원이중매매2019노1025가등기 해 준 뒤 이중매매 → 배임 무죄
⭕인천지방법원이중매매2009노599조개딱지 이중매매 알고 가담 → 공동정범 유죄
❌울산지방법원분양2016고단754중도금 받고 처명의 등기 후 근저당 → 1심 배임 무죄
❌대법원이중매매2009도14427계약금 20억만 받고 중도금 전 → 배임미수 아님
❌대법원기타2011도3247계약금만 받고 선등기 → 매수인 근저당 배임 무죄
⭕서울고등법원매도인 파기69나1045잔금 제공 뒤 매도인 제3자 매도 → 배액 배상
△대법원이중매매2011도15179중도금 받고 양도담보 설정 → 배임, 손해는 담보액
⭕대전고등법원분양2015노467분양 중도금 받고 세대 담보 제공 → 업무상배임
⭕대법원이중매매86도936중도금 대신 등기서류 받고 이중양도 → 배임 유죄
⭕서울중앙지방법원이중매매2015고합1046중도금 받고 제3자 매도 등기 → 배임 유죄
△대법원이중매매2016도11337교환계약 서류 제공 후 지역권 설정 → 배임 취지 환송
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⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
해약금은 계약금을 낸 사람은 그 계약금을 포기하고, 받은 사람은 2배를 돌려주고 계약을 그만둘 수 있게 하는 장치입니다. 민법 제565조는 계약금을 주고받았다면 다른 약정이 없는 한 이 해약금으로 본다고 정합니다. 그런데 판결문을 읽어 보면 ‘계약금만 포기하면 언제든 끝’이라고 본 사건은 없었습니다.
법원은 세 가지를 따졌습니다. 계약금이 해약금인지, 포기나 2배 제공을 제대로 했는지, 상대가 이미 이행에 착수했는지입니다. 그리고 해약금은 위약금과 달라서, 상대가 계약을 어겼다고 계약금을 그대로 몰수할 수 있는 것도 아니었습니다. 이 글은 해약금의 뼈대를 판례로 정리하고, 무엇이 이행 착수인지는 2편, 2배를 내미는 방법은 4편에서 자세히 봅니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
해약금 위약금 판례 총정리 관련 글 (14개)
- ✔매도인 구제방법, 매수인이 중도금·잔금을 안 내면 바로 해제될까? 계약금 몰취까지 단계별 판례 (대법원 2015다229006·2013다14569)
- ✔매수인 구제방법, 매도인이 계약을 깨려 하면 가처분일까 가압류일까? 계약금·중도금 단계별 판례 (대법원 93다1114·99다72460)
- ✔이중매매, 중도금 받고 또 팔면 배임죄일까? 계약금만 받았을 때와 갈린 판례 (대법원 2017도4027·85도1873)
- ✔전세 계약 파기 위약금, 계약금은 그냥 몰수될까? 특약·10% 관행·위약벌 판례 (대법원 2014다209227·79다217)
- ✔분양권 포기 계약금, 10%는 돌려받을 수 있나? 지역주택조합 탈퇴 위약금 기준까지 (대법원 2025다213488·2025다213608)
관련 글 9개 더 보기 ▼
- ✔위약벌, 법원이 깎아 주지 않는 위약금? 손해배상 예정과 가르는 기준과 무효가 된 경우 (대법원 2018다248855·2013다63257)
- ✔손해배상액의 예정, 정해 둔 위약금이면 손해 증명 없이 받고 그 이상은 못 받을까? (대법원 87다카3101·2017다220416)
- ✔해약금 배제 특약, 계약금 2배를 돌려줘도 못 깨는 계약일까? 통지 없이 해약 문구는 따로 (대법원 2008다50615·2005다41153)
- ✔중도금 미리 입금하면 계약 해제를 막을 수 있을까? 잔금일 전 송금이 통한 사건과 안 통한 사건 (대법원 2022다256624·2004다11599)
- ✔이행의 착수, 중도금 넣으면 왜 해제가 안 될까? 착수로 본 행위와 준비에 그친 행위 (대법원 93다1114·2008다62427)
- ✔위약금 감액, 계약금 10%를 법원이 깎아 줄까? 대금 26% 몰취는 다시 보라고 했다 (대법원 2017다221396·2010다10382)
- ✔부동산 계약 파기 위약금, 계약금 몰수는 특약이 있어야 할까? 특약 없으면 실제 손해만 (대법원 92다23209·2013다33423)
- ✔배액배상 해제 조건, 계약금 2배를 실제로 내밀어야 할까? 공탁·일부 제공·약정 계약금 기준 (대법원 91다2151·2014다231378)
- ✔해약금 위약금 차이, 마음이 바뀌면 해약금 약속을 어기면 위약금: 위약벌까지 판례 275건 총정리 (대법원 2007다24930·2018다248855)
목차
해약금 해제가 된 사건과 안 된 사건 한눈에 보기
| 사건 | 상황 | 법원 판단 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 대법원 93다46742 | 한국토지개발공사 택지 분양, 계약보증금 3억 5,000만 원, 중도금일 전 공사가 배액상환 해제 통지 | 계약보증금도 해약금, 공법적 규율이 있어도 제565조 해제권 배제 안 됨 | ❌ 해제 인정 |
| 대법원 66다736 | 매도인이 배액상환 해제를 주장했지만 배액을 제공한 증거 없음 | 해제 의사표시만으론 부족, 배액의 이행 제공이 있어야 해제 효과 | △ 해제 주장 배척(다른 쟁점 파기) |
| 대법원 2005다68295 | 매수인이 계약위반을 이유로 해제와 계약금 배액 청구를 통보, 매도인은 등기부등본 발급·잔금 일부 수령 | 포기 의사 없고 매도인이 이미 착수 → 해약금 해제의 방법·시기 요건 미충족 | ❌ 매도인 승 |
| 대법원 2007다72274 | 주식 매매, 매도인이 잔대금 청구 소송을 내 1심 승소, 그날 매수인이 계약금 포기 해제 | 이행 최고·잔대금 소송만으로는 이행 착수 아님 → 포기 해제 적법 | ⭕ 매수인 승 |
| 대법원 2005다52078 | 식당 양도, 계약금 받은 뒤 양수인 채무불이행으로 해제, 위약금 특약 없음 | 계약금은 해약금, 특약 없으면 당연히 몰수 못 하고 실제 손해만 | △ 일부 파기환송 |
| 서울중앙지방법원 2012나39225 | 잔금 미지급으로 매도인 해제, 대금 10%를 손해배상으로 떼겠다고 주장 | ‘위약금조로 배액 배상, 계약금 포기 해제’ 문구는 해약금이라는 뜻일 뿐 | ⭕ 받은 돈 전액 반환 |
| 대법원 71다2014 | 중도금 유예 각서까지 쓰고 또 위약, 원심이 계약금 60만 원을 25만 원으로 감액 | 계약금은 해약금이고, 배상액 예정으로서 부당히 과다하다며 감액할 수 없음 | △ 파기환송 |
| 대법원 80다629 | 매도인이 계약 해약·계약금 반환을 명시해 공탁, 매수인이 이의 없이 수령 후 위약금 청구 | 이의 없는 수령 → 합의해제, 제565조 일방 해제 이론이 낄 여지 없음 | ❌ 위약금 청구 기각 |
| 대법원 2022다225767 | 27억 원 합의서에 계약금 5억 원과 잔금 전 배액상환·계약금 포기 해제 조항 | 해약금 약정까지 둔 합의는 예약이 아니라 본계약 | ❌ 파기환송 |
⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.
① 계약금은 다른 약정이 없으면 해약금이었다
⚖️ 대법원 93다46742 (1994. 8. 23.) — ❌ 공공 택지분양 계약보증금 → 해약금, 배액상환 해제 유효
- 공사(분양자)와 수분양자들은 1990. 6. 22. 택지개발지구 주택용지를 3,434,639,000원에 사고팔기로 하고 계약 당일 계약보증금 350,000,000원을 지급했다(중도금 기일 7. 22.). 공사는 1990. 7. 13. 합의해제가 불가능해지자 민법 제565조에 따라 계약보증금의 배액을 상환하고 계약을 해제한다고 통지했다.
- 이 사건에서 법원은 계약보증금은 다른 약정이 없는 한 해약금의 성격을 가지므로 공사의 배액상환 해제가 적법하다고 판단했다. 택지개발촉진법상 공법적 규율이 있어도 분양계약은 사인간 매매와 같아 제565조 해제권이 배제되지 않고, 해제권 남용도 아니라고 보았다.
- 판결문: 「매매계약에 있어서 당사자 사이에 교부되는 계약보증금은 원칙적으로 다른 약정이 없는 한 해약금의 성격을 가지는 것이라 할 것이고」
② 방법: 매도인은 2배를 내밀어야, 매수인은 포기한다는 뜻을 밝혀야
⚖️ 대법원 66다736 (1966. 7. 5. · 파기환송) — △ 배액 제공 없이 해제 통지만 → 해제 효과 없음
- 매수인이 과수원·농지 등 부동산을 매수한 뒤 소유권이전등기를 청구하자, 매도인은 계약금 배액상환에 의한 해제를 주장했다. 원심은 매도인이 계약금 배액을 제공했다는 증거가 없다며 해제 주장을 배척했다.
- 이 사건에서 법원은 계약금 수령자가 배액상환으로 해제하려면 해제 의사표시만으로는 부족하고 배액의 이행 제공이 있어야 해제 효과가 생긴다고 판단했다. 다만 과수원 부분은 농지개혁법상 소재지 관서 증명이 필요하다는 다른 이유로 원심 중 매수인 승소 부분이 파기환송됐다.
- 판결문: 「민법 제565조에 규정한 계약금수령자의 계약금배액 상환에 의한 계약해제의 의사표시는 단순한 계약해제의 의사표시만으로는 부족하고 계약금 배액의 이행의 제공이 있어야 계약해제의 효과가 발생한다」
⚖️ 대법원 2005다68295 (2006. 5. 12.) — ❌ 배액 요구하며 해제 통보 → 계약금 포기 해제 아님
- 매수인(피고)은 조정으로 매도인(원고) 소유로 확정된 토지 부분만을 대상으로 한 매매계약을 투자 목적으로 맺었다. 매도인이 권리관계를 정리해 등기부등본을 건네고 잔금 일부 1,000만 원도 받은 뒤, 매수인은 기망·계약위반을 이유로 해제와 계약금 배액을 통보했다.
- 이 사건에서 법원은 매도인의 기망이 없고 이행불능도 아니라고 보았다. 매수인이 상고심에서 내세운 해약금 해제 주장에 대해서도, 계약금을 포기하겠다는 의사가 없었고 매도인이 이미 이행에 착수했으므로 해약금 해제의 방법과 시기 요건을 갖추지 못했다고 판단했다.
- 판결문: 「위 계약해제 통보는 해약금에 기한 계약해제의 방법과 시기 요건을 충족하지 못한다」
③ 시기: 상대가 이행에 착수하기 전까지만
⚖️ 대법원 2007다72274 (2008. 10. 23.) — ⭕ 잔금 소송만으론 착수 아냐 → 포기 해제 OK
- 2004. 3. 31. 원고(매수인)가 피고에게서 비상장 주식 11,600주를 1억 7,400만 원에 사며 계약금 5,000만 원을 냈지만 잔금은 내지 않았다. 피고가 반소로 잔대금을 청구해 1심에서 이기자, 원고는 1심 선고일에 계약금을 포기하고 계약을 해제한다고 통지했다(부동산 아닌 주식 매매).
- 대법원은 이행 착수는 외부에서 알 수 있을 정도로 이행 행위의 일부를 하거나 필요한 전제 행위를 하는 것이며, 매도인이 이행을 최고하고 잔대금 청구 소송을 낸 것만으로는 이행 착수가 아니라고 판단했다. 그래서 매수인의 계약금 포기 해제가 적법하다고 보아 매도인 반소를 기각한 원심을 유지했다.
- 판결문: 「매도인이 매수인에 대하여 매매계약의 이행을 최고하고, 매매잔대금의 지급을 구하는 소송을 제기한 것만으로는 이행에 착수하였다고 볼 수 없다」
④ 해약금은 위약금이 아니다: 상대가 깨도 계약금을 당연히 몰수하지는 못했다
⚖️ 대법원 2005다52078 (2006. 1. 27. · 파기환송) — △ 위약금 특약 없음 → 계약금 당연 몰취 불가
- 양도인은 2002. 10. 5.경 식당 시설과 운영권을 1억 3,000만 원에 양도하기로 하고 양수인으로부터 현금 1,000만 원과 가계수표 7장을 계약금으로 받았다. 양수인은 2002. 10. 8.경 식당을 넘겨받아 운영했으나 채무불이행으로 계약이 해제되었고, 양도인은 2002. 11. 14. 무렵 식당을 돌려받았다. 계약서에는 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 없었다.
- 이 사건에서 법원은 계약금은 해약금의 성질을 가지므로 위약금 특약이 없으면 상대방 귀책으로 해제되더라도 계약금이 당연히 귀속되지 않고 실제 손해만 배상받을 수 있다고 판단했다. 다만 원심이 양도인의 실제 손해 배상 청구 취지를 석명하지 않고 배척한 것은 잘못이라며 그 부분을 파기환송했다.
- 판결문: 「계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다」
⚖️ 서울중앙지방법원 2012나39225 (2013. 1. 18.) — ⭕ 해약금 문구만 있음 → 계약금 몰취 불가
- 고령의 매도인이 토지와 건물을 4억 500만 원에 팔고 1억 1,880만 원을 받았는데, 매수 회사가 잔금 2억 8,620만 원을 안 내자 해제하고 등기 말소를 구했다. 매도인은 매수인 귀책 해제이니 대금의 10%인 4,050만 원은 손해배상으로 자기에게 귀속되고 나머지만 돌려주면 된다고 주장했다.
- 이 사건에서 법원은 계약서의 ‘위약금조로 배액 배상, 계약금 포기 해제’ 문구는 계약금을 해약금으로 본다는 뜻일 뿐 위약금 특약으로 보기 어렵고, 실제 손해가 계약금에 이른다는 증거도 없다고 판단했다. 매도인은 받은 1억 1,880만 원 전액을 돌려주는 것과 동시에 등기 말소를 받을 수 있다고 했다.
- 판결문: 「위와 같은 계약서상의 문언은 계약금을 해약금으로 본다는 의미에 불과할 뿐」
⚖️ 대법원 71다2014 (1971. 12. 14. · 파기환송) — △ 중도금 유예 각서 뒤 위약 → 계약금 감액 불가
- 1968.6.3. 매도인과 매수인은 대지·건물을 대금 210만원에 매매하면서 계약보증금 60만원을 지급하고, 중도금 100만원은 7.30까지, 잔금 50만원은 8.30까지 지급하기로 했다. 매수인이 중도금을 내지 못하자 9.10까지 유예했고, 매수인은 그날까지 못 내면 계약이 해제된 것으로 하고 일체의 권리를 포기하겠다고 약속했으나 또 이행하지 않았다. 원심은 계약금 60만원을 손해배상 예정으로 보고 25만원으로 감액했다.
- 이 사건에서 법원은 계약서 조항과 매수인의 포기 약속에 비추어 계약금 60만원은 민법 제565조의 해약금으로 해석될 뿐 아니라, 제398조의 배상액 예정으로서 부당히 과다하다며 감액할 수 없다고 판단했다. 또 약속한 기일(9.10)을 어긴 때 계약이 해제된 것으로 보아야 하고, 그 뒤 은혜로 준 최고는 해제일을 늦추지 않는다고 보아 원심을 파기환송했다.
- 판결문: 「어느모로 보아도 위 60만원의 계약금이 민법 제398조의 배상액의 예정으로서 부당히 과다하다 하여 감액할 수 없다고 할 것임에도 불구하고 배상액을 25만원으로 감액한 원심조처는 위법이라고 하지 않을 수 없다」
💬 계약금 포기·배액상환은 상대가 이행에 착수하기 전까지만 통했습니다
해약금 해제와 헷갈리기 쉬운 것: 합의해제, 본계약 여부
⚖️ 대법원 80다629 (1980. 8. 26.) — ❌ 계약금 공탁 이의 없이 수령 → 합의해제, 위약금 기각
- 매도인은 매수인의 잔대금 지급불이행으로 계약을 해약하고 계약금을 반환한다고 명시하여 매수인을 수령자로 금 2,000,000원을 변제공탁했다. 매수인은 이 공탁금을 아무런 유보나 이의 없이 수령한 뒤 위약금을 청구했다.
- 이 사건에서 법원은 공탁물을 이의 없이 수령하면 공탁서에 적힌 공탁원인(계약해제)을 승낙한 것이 되어 매매계약은 합의해제된 것이라고 판단했다. 따라서 민법 제565조의 일방적 해제 이론이 끼어들 여지가 없다고 보았다.
- 판결문: 「공탁물 수령자가 아무 이의없이 공탁물을 수령하면 공탁서에 기재된 공탁원인 사실을 승낙하는 효과가 생기는 것이므로」
⚖️ 대법원 2022다225767 (2022. 7. 14. · 파기환송) — ❌ 해약금까지 정한 합의서 → 예약 아닌 본계약
- 태양광발전사업 허가를 받은 15개 회사와 토지 공유자들이 2017. 12. 매수인과 토지·회사주식·주민동의를 합계 27억 원에 넘기는 합의를 하며 계약금 5억 원과 잔금 전 배액상환·계약금 포기 해제 조항을 두었고, 같은 날 토지 매매계약서(12억 원)도 작성했다. 매수인은 합계 12억 원을 지급하고 가등기를 마쳤는데, 원심은 이 합의를 본계약이 아닌 ‘예약’으로 보고 12억 원을 토지대금으로 판단했다.
- 이 사건에서 대법원은 매매목적물과 대금이 특정되고 잔금 시기와 이행 방법이 정해졌으며, 전체 대금의 20%에 가까운 5억 원의 해약금 약정까지 둔 합의는 본계약 체결을 염두에 둔 예약으로 보기 어렵다고 판단했다. 계약서 세부 작성 문구 등은 의무이행 방법에 관한 부정확한 표현일 뿐이라며, 예약으로 단정한 원심을 파기환송했다.
- 판결문: 「이 사건 합의에 대한 해제권을 유보하기 위해 전체 매매대금 27억 원의 20%에 가까운 5억 원의 해약금 약정도 두었다」
귀책사유와 해약금이 부딪히면 어떻게 되나
| 해약금 해제 (민법 제565조) | 채무불이행 해제 (민법 제544조) | |
|---|---|---|
| 누가 | 아무나, 잘못이 없어도 됨 | 상대가 약속을 어겼을 때 피해 본 쪽 |
| 조건 | 상대가 이행에 착수하기 전 | 독촉(최고) 뒤 해제, 명백한 이행거절이면 바로 |
| 돈 | 매수인 계약금 포기 · 매도인 2배 반환으로 끝, 손해배상 없음(제565조 제2항) | 실제 손해배상, 위약금 특약이 있으면 그 금액(제398조) |
두 해제는 별개의 길이었습니다. 어느 길로 해제했는지에 따라 돈 계산이 달라졌습니다.
🔀 귀책사유와 해약금이 부딪힐 때
- 잘못한 쪽도 해약금으로 빠질 수 있었다: 매수인이 잔금을 안 내 매도인이 독촉하고 잔금 소송까지 냈어도, 그것만으로는 매도인의 이행 착수가 아니어서 매수인의 계약금 포기 해제가 인정됐습니다(대법원 2007다72274). 다만 매수인이 스스로 중도금을 냈거나(99다62074) 매도인이 이미 이행에 착수했다면(2005다68295) 막혔습니다.
- 상대가 잘못했어도 계약금을 그냥 가질 수는 없었다: 위약금 특약이 없으면 계약금은 해약금일 뿐이라, 귀책 당사자가 낸 계약금도 상대에게 당연히 귀속되지 않고 실제 손해만 배상받았습니다(대법원 92다23209·2007다24930).
- 해제 통지에 무엇을 썼는지로 길이 갈렸다: 해제하면서 계약금을 돌려 달라고 요구했다면 계약금을 포기하는 해약금 해제로 보지 않았습니다(대법원 2007다24930·서울고법 2005나110556).
- 상대가 아예 못 하겠다고 하면: 명백한 이행거절이면 독촉 없이 해제하고 위약금 특약대로 받을 수 있었고(대법원 97다15371), 양쪽 다 잘못이 있으면 위약금이 깎였습니다(서울고법 2022나2044713). 둘이 합의해 해제한 것으로 되면 위약금 조항은 적용되지 않았습니다(대법원 2017다220416·80다629).
한 줄로: 잘못이 있어도 상대가 착수하기 전이면 해약금으로 빠질 수 있고, 상대 잘못으로 깨져도 특약이 없으면 계약금을 그냥 가질 수는 없었습니다.
📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다
✅ 선 안 — 특약이 없으면 계약금은 해약금이었다. 공공기관 택지 분양의 계약보증금도 같아서 공사가 2배를 돌려주고 해제할 수 있었다(대법원 93다46742)
⛔ 선 밖 — 해약금이라는 이유만으로 상대 잘못으로 깨진 계약의 계약금을 몰수할 수는 없었다. ‘위약금조로 배액 배상’ 문구가 있어도 해약금 문구로 읽혔다(2005다52078·2012나39225)
근거: 대법원 93다46742 · 2005다52078 · 서울중앙지방법원 2012나39225
✅ 선 안 — 매수인이 계약금을 포기한다고 밝혔고 매도인은 잔금을 청구하는 소송만 냈다면 아직 해제할 수 있었다(2007다72274·2006나60696)
⛔ 선 밖 — 포기 의사 없이 오히려 배액을 요구하며 해제를 통보했거나, 매도인이 이미 등기부 정리·잔금 일부 수령으로 착수했다면 해약금 해제가 아니었다(2005다68295). 매도인도 배액을 제공하지 않고 통지만 하면 해제가 안 됐다(66다736)
근거: 대법원 2007다72274·서울고등법원 2006나60696 · 대법원 2005다68295·66다736
✅ 선 안 — 계약서에 계약금 포기·배액상환 해제 조항을 둔 것은 해제권을 남겨 둔 것이어서, 오히려 본계약이 맺어졌다는 사정이 됐다(2022다225767)
⛔ 선 밖 — 상대가 계약 해약을 이유로 공탁한 계약금을 이의 없이 받아 가면 합의해제가 되어, 그 뒤 위약금을 청구하지 못했다(80다629)
근거: 대법원 2022다225767 · 80다629
판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.
🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어
🔀 매수인이 계약금을 포기하고 빠지려 한 경우
⚔️ 매수인 — 이렇게 주장했다
- 매도인은 이행을 최고하고 잔대금 청구 소송을 냈을 뿐 이행에 착수하지 않았으니, 1심 선고일에 한 계약금 포기 해제가 적법하다고 주장했습니다(2007다72274).
- 매도인의 기망·계약위반을 이유로 해제를 통보했고, 상고심에서는 해약금에 따른 해제였다고 주장했습니다(2005다68295).
🛡️ 매도인 — 통한 방어
- 매수인이 계약금을 포기하겠다는 것이 아니라 오히려 배액을 청구했고, 그 전에 매도인이 등기부등본을 발급해 주고 잔금 일부 1,000만 원을 받는 등 이행에 착수했다는 사정이 받아들여졌습니다(2005다68295).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 잔대금 청구 소송을 내 1심에서 이겼으니 이미 이행에 착수했다는 매도인 주장(2007다72274)
- 매수인이 이미 중도금까지 냈는데도 계약금을 포기하고 해제하겠다는 매수인 주장 — 매수인 스스로 착수했다면 포기 해제를 못 했습니다(99다62074)
🔀 매도인이 2배를 돌려주고 빠지려 한 경우
⚔️ 매도인 — 이렇게 주장했다
- 합의해제가 안 되자 민법 제565조에 따라 계약보증금의 배액을 상환하고 해제한다고 통지했습니다(93다46742).
- 매수인의 등기 청구에 맞서 계약금 배액상환으로 해제했다고 주장했습니다(66다736).
🛡️ 매수인 — 통한 방어
- 매도인이 계약금 배액을 실제로 제공했다는 증거가 없으니 해제 의사표시만으로는 효과가 없다는 주장이 받아들여졌습니다(66다736).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 택지개발촉진법에 따른 분양이라 공법적 규율을 받으므로 제565조 해제권이 배제된다는 수분양자 주장(93다46742)
- 공사의 배액상환 해제가 해제권 남용이라는 수분양자 주장(93다46742)
판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.
🔺 상대에게 못 받으면 — 중개사 책임으로 넘길 수 있나
매수인·매도인 → 중개사 — 이 글의 사건들에서 중개사 책임은 다투어지지 않았습니다. 다툼은 계약금이 해약금인지, 해제의 방법과 시기를 지켰는지에 모였습니다.
🧰 중개사가 했어야 할 일 — 계약서의 계약금 조항이 해약금(포기·배액상환)만 정한 것인지, 상대가 어겼을 때 계약금을 위약금으로 몰수한다는 특약까지 둔 것인지 양쪽에 분명히 설명하는 것. 이 차이로 계약금을 돌려줘야 하는지가 갈렸습니다(2012나39225).
⚖️ 걸리는 조문: 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명) — 계약 조건 설명은 판례가 중개사 주의의무와 연결해 본 부분
중개사 책임은 ‘확인·설명을 제대로 했는지’로 갈렸습니다. 배상 비율은 사건마다 달랐습니다.
🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나
| 입장 | 누구에게 | 무엇을 | 판례에서는 |
|---|---|---|---|
| 🏠 매도인 | 매수인 | 잔금 미지급 해제 뒤 받은 계약금을 위약금으로 갖겠다 | 위약금 특약 없으면 당연 귀속 안 됨, 실제 손해만(2005다52078·2012나39225) |
| 🙋 매수인 | 매도인 | 해제 뒤 낸 돈의 원상회복(반환) 청구 | 계약금이 매도인에게 귀속된다고 볼 수 없어 반소 원상회복 인용(2005다52078) |
| 🏠 매도인 | 매수인 | 잔대금 지급 청구(반소) | 매수인의 계약금 포기 해제가 적법 → 기각(2007다72274) |
| 🙋 매수인 | 매도인 | 소유권이전등기 청구 | 배액 제공 증거 없는 해제 주장은 배척(66다736, 다른 쟁점으로 일부 파기) |
절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.
판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 계약서에 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 있는지, 해약금(포기·배액상환) 문구만 있는지(2005다52078·2012나39225)
→ 준비할 자료: 매매계약서 원본의 계약금·해제 조항, 특약사항란, 위약금 금액을 따로 정한 문구
⚖️ 법원이 본 사실 — 해제 통지 전에 상대나 내가 이행에 착수했는지(2005다68295·2007다72274)
→ 준비할 자료: 중도금·잔금 이체확인증, 등기부등본 발급·서류 전달 기록, 해제 통지 문자·내용증명과 도달 날짜
⚖️ 법원이 본 사실 — 계약금을 포기한다는 뜻, 또는 2배를 실제로 제공했는지(66다736·2005다68295)
→ 준비할 자료: ‘계약금을 포기하고 해제한다’는 문구가 담긴 통지, 배액 제공 장소·일시 기록, 공탁서
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.
💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로
🙋 매수인·임차인 (돈 보낸 쪽)
- 계약금 포기로 빠지려면 포기한다는 뜻을 분명히 밝혀야 했습니다. 배액을 요구하며 해제를 통보한 것은 해약금 해제로 인정되지 않았습니다.
- 중도금을 이미 냈다면 스스로 이행에 착수한 것이라 포기 해제가 막혔습니다.
🏠 매도인·임대인 (돈 받은 쪽)
- 2배를 돌려주고 빠지려면 실제로 내밀어야 했습니다. 통지만으로는 해제가 안 됐습니다.
- 위약금 특약이 없으면 상대가 잔금을 안 내도 받은 계약금 전부를 당연히 가질 수는 없었습니다.
🏢 공인중개사
- 계약금 조항이 해약금만 정한 것인지, 위약금 특약까지 둔 것인지 설명하고 특약란에 적으세요.
- 해제 통지·공탁이 오가면 그 날짜와 공탁 원인을 양쪽에 알려 두세요.
🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면
- 「민법」 제565조 제1항은 매매 당사자 일방이 계약 당시 계약금·보증금 등의 명목으로 돈을 건넸다면, 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 건넨 쪽은 포기하고 받은 쪽은 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있다고 정합니다.
- 같은 조 제2항은 이때 제551조(해제와 손해배상)를 적용하지 않는다고 정해, 해약금으로 해제하면 그 밖의 손해배상은 따로 청구하지 않습니다. 계약금을 위약금으로 삼으려면 제398조의 손해배상액 예정 특약이 따로 있어야 했습니다(2005다52078).
- 2026년 11월 현재 제565조와 제398조의 문언은 그대로이고, 판례가 정리한 해약금 추정·이행 착수 기준도 그대로 쓰이고 있습니다.
내 상황에서 먼저 확인할 것
- 계약금을 주고받았는지, 계약서에 해약금(포기·배액상환)을 배제하는 특약이 있는지
- 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 따로 있는지, 해약금 문구만 있는지
- 해제 통지 전에 중도금을 냈거나 상대가 등기서류 정리 등 이행에 착수했는지(2편)
- 매도인이라면 2배를 실제로 제공했는지, 매수인이라면 계약금을 포기한다는 뜻을 밝혔는지(4편)
- 상대가 공탁한 돈을 받기 전에 공탁 원인(계약 해제 등)을 확인했는지
💬 해제 통지가 상대에게 도달한 날이 해제일로 판단된 사건이 많아, 날짜가 남는 방법으로 보낸 경우가 많았습니다
📂 같은 쟁점 사례 모음 — 판결문 원문으로 확인한 사건 전부
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 한 줄로 |
|---|---|---|---|
| 서울고등법원 2006나60696 2007. 9. 18. | △ | 원고는 2004. 3. 31. 피고 보유 비상장회사 주식을 1억 7,400만 원에 사기로 하고 4. 1. 계약금 5,000만 원을 지급했다(부… | 잔금 청구만으론 착수 아님→포기 해제 OK |
| 대법원 99다62074 2000. 2. 11. | ❌ | 매수인은 공기업 매도인으로부터 1996. 4. 8. 김해시 대지 785.7㎡를, 같은 달 26일 진해시 대지 500㎡를 각각 사고 계약일에 계… | 매수인이 중도금 낸 뒤 → 계약금 포기 해제 불가 |
| 대법원 72다867 1972. 7. 25. | △ | 1970.8.19. 매도인과 매수인 사이에 부동산 매매계약이 체결되어 매수인이 계약금을 지급했는데, 제3자인 회사가 1970.8.29. 그 부… | 가압류 이유로 배액 지급 → 의무 없는 지급, 배상 불가 |
⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
해약금으로 해제할 수 있는 마지막 시점은 2편 이행의 착수, 매도인이 2배를 내미는 방법과 공탁은 4편 배액배상 해제 조건에서 봅니다. 상대가 약속을 어겨 계약이 깨졌을 때 계약금을 몰수할 수 있는지는 6편 부동산 계약 파기 위약금에, 정식 계약 전 가계약 단계의 2배 문제는 가계약금 배액배상, 집주인이 깨면 2배?에 정리했습니다. 전체 흐름은 해약금 위약금 차이 총정리에서 한 번에 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약금을 포기하면 언제든 계약을 해제할 수 있나요?
민법 제565조는 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지만 계약금 포기 해제를 허용합니다. 대법원 2007다72274는 매도인이 잔대금 청구 소송을 낸 것만으로는 착수가 아니라며 매수인의 포기 해제를 인정했지만, 대법원 2005다68295는 매도인이 이미 등기부 정리와 잔금 일부 수령으로 착수했고 매수인에게 포기 의사도 없었다며 해약금 해제를 인정하지 않았습니다.
Q. 해약금과 위약금은 무엇이 다른가요?
해약금은 이행 착수 전에 계약금을 포기하거나 2배를 돌려주고 빠지는 것이고, 위약금은 상대가 약속을 어겼을 때 받기로 미리 정한 돈입니다. 대법원 2005다52078은 계약금은 해약금의 성질을 가지므로 위약금 특약이 없으면 상대 잘못으로 계약이 해제돼도 계약금이 당연히 귀속되지 않고 실제 손해만 배상받는다고 봤습니다.
Q. 계약서에 ‘계약금 포기, 배액 배상으로 해제할 수 있다’고만 적혀 있으면 위약금 특약인가요?
서울중앙지방법원 2012나39225는 ‘위약금조로 계약금액의 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있으며, 매수인도 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다’는 문구는 계약금을 해약금으로 본다는 의미일 뿐 위약금 특약으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 그래서 매도인은 받은 돈 전액을 돌려줘야 했습니다.
🔗 해약금·위약금 판례 연재 — 지금 글: ① 해약금: 계약금 포기·배액상환
- 1편 · 해약금이란? 계약금 포기·배액상환으로 그만두기 (지금 글)
- 2편 · 이행의 착수, 중도금 넣으면 왜 해제가 안 되나
- 3편 · 중도금 미리 입금, 잔금일 전 송금이 통할 때
- 4편 · 배액배상 해제 조건, 2배를 들고 가야 한다
- 5편 · 해약금 배제 특약, 계약금 줘도 못 깨게
- 6편 · 부동산 계약 파기 위약금, 특약 없으면 몰수 못 한다
- 7편 · 손해배상액의 예정, 정했으면 그 이상은 못 받는다
- 8편 · 위약금 감액, 10%는 대개 그대로
- 9편 · 위약벌, 법원이 안 깎는 돈
- 10편 · 분양권 포기 계약금·지역주택조합 탈퇴 위약금
- 11편 · 전세·월세 계약 파기 위약금
- 12편 · 이중매매, 중도금 받고 또 팔면 배임
- 14편 · 매수인 구제방법, 매도인이 계약을 깨려 할 때 시점별로
- 15편 · 매도인 구제방법, 매수인이 돈을 안 낼 때 시점별로
- 총정리 · 해약금 위약금 차이 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
- 지도 · 부동산 계약 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
- 함께 보기 · 가계약금 배액배상, 집주인이 깨면 2배?
📚 확인한 자료 (2026년 11월 7일 기준, 국가법령정보센터 원문)
- 「민법」 제565조(해약금) — 2026.3.17 시행본
- 「민법」 제398조(배상액의 예정) — 2026.3.17 시행본
- 「민법」 제551조(해지, 해제와 손해배상)·제390조(채무불이행과 손해배상) — 2026.3.17 시행본
- 「민법」 제487조(변제공탁의 요건)·제460조(변제제공의 방법) — 2026.3.17 시행본
- 대법원 93다46742 (1994. 8. 23.) 판결문 원문
- 대법원 66다736 (1966. 7. 5.) 판결문 원문
- 대법원 2005다68295 (2006. 5. 12.) 판결문 원문
- 대법원 2007다72274 (2008. 10. 23.) 판결문 원문
- 대법원 2005다52078 (2006. 1. 27.) 판결문 원문
- 서울중앙지방법원 2012나39225 (2013. 1. 18.) 판결문 원문
- 대법원 71다2014 (1971. 12. 14.) 판결문 원문
- 대법원 80다629 (1980. 8. 26.) 판결문 원문
- 대법원 2022다225767 (2022. 7. 14.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2006나60696 (2007. 9. 18.) 판결문 원문
- 대법원 99다62074 (2000. 2. 11.) 판결문 원문
- 대법원 72다867 (1972. 7. 25.) 판결문 원문
- 대법원 92다23209 (1992. 11. 27.) 판결문 원문
- 대법원 2007다24930 (2010. 4. 29.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2005나110556 (2007. 3. 14.) 판결문 원문
- 대법원 97다15371 (1997. 7. 25.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2022나2044713 (2023. 9. 22.) 판결문 원문
- 대법원 2017다220416 (2021. 5. 7.) 판결문 원문
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 해약금·위약금·계약금 판결문 원문을 직접 읽고 “비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 11월 7일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 구체적인 사건은 변호사와 상담하거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)을 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.