📌 결론부터: 중도금 미리 입금이 이행 착수로 인정될지는 계약서의 잔금일이 누구를 위한 기일이냐에서 갈렸다
- 인정된 사건: 특약이 없으면 이행기 전에도 착수할 수 있어, 중도금일 한 달여 전 중도금 전액을 자기앞수표로 들고 찾아간 것은 이행 착수였고 그 뒤 배액 공탁 해제는 무효였습니다(대법원 2004다11599·2006재다218).
- 순서: 매도인의 해제 통지가 도달하기 전에 중도금이 입금됐다면 해제가 막혔고(91다22322), 반대로 해제 의사와 배액 수령 기한을 먼저 알린 뒤의 일방 입금은 해제를 막지 못했습니다(92다31323).
- 인정되지 않은 사건: 잔금일이 매도인에게도 기한의 이익을 주는 계약이면, 알리지 않고 보낸 2,000만 원 송금은 착수가 아니었습니다(2022다256624, 2025년 2022다286656도 같은 결론).
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 계약 뒤 매도인이 값이 올랐다며 증액을 요구하거나 해제를 꺼냈다
☐ 중도금일·잔금일 전에 돈을 먼저 보냈거나 보내려고 한다
☐ 계약서에 ‘협의하에 잔금일을 앞당길 수 있다’는 특약이 있다
☐ 매도인이 계약금 2배를 공탁하며 해제를 통보해 왔다(또는 그런 통보를 했다)
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
📂 이 판례가 있는 곳 — 판례 지도
realscasenote.com📁 폴더를 누르면 이 자리에서 펼쳐집니다. 📍가 지금 보는 글이에요.
🤝부동산 계약 분쟁
💸가계약금
🧩① 가계약금이 계약금 일부인가⚖️ 민법 제563조(매매)·제565조(해약금)
↩️② 가계약금 반환⚖️ 민법 제565조(해약금)
✖️③ 배액배상: 매도인 파기·해제 절차⚖️ 민법 제565조(해약금)
🧮④ 계약금 일부만 냈을 때⚖️ 민법 제565조(해약금)
🏠⑥ 전세·월세·분양⚖️ 민법 제565조·제398조 · 약관의 규제에 관한 법률 제3조
🏢⑦ 중개사 책임·사기⚖️ 공인중개사법 제25조·제30조·제32조
🎯⑧ 입장별 실전: 가계약금 제대로 쓰기⚖️ 민법 제565조·제398조 · 공인중개사법 제25조
⚖️해약금·위약금
🚪① 해약금: 계약금 포기·배액상환⚖️ 민법 제565조(해약금)
해약금: 착수 전 포기·배액상환, 위약금 아님
❌대법원분양93다46742공공 택지분양 계약보증금 → 해약금, 배액상환 해제 유효
△대법원매도인 파기66다736배액 제공 없이 해제 통지만 → 해제 효과 없음
❌대법원매수인 파기2005다68295배액 요구하며 해제 통보 → 계약금 포기 해제 아님
⭕대법원매수인 파기2007다72274잔금 소송만으론 착수 아냐 → 포기 해제 OK
△대법원매수인 파기2005다52078위약금 특약 없음 → 계약금 당연 몰취 불가
⭕서울중앙지방법원매수인 파기2012나39225해약금 문구만 있음 → 계약금 몰취 불가
△대법원매수인 파기71다2014중도금 유예 각서 뒤 위약 → 계약금 감액 불가
❌대법원매도인 파기80다629계약금 공탁 이의 없이 수령 → 합의해제, 위약금 기각
❌대법원기타2022다225767해약금까지 정한 합의서 → 예약 아닌 본계약
△서울고등법원매수인 파기2006나60696잔금 청구만으론 착수 아님→포기 해제 OK
❌대법원매수인 파기99다62074매수인이 중도금 낸 뒤 → 계약금 포기 해제 불가
△대법원기타72다867가압류 이유로 배액 지급 → 의무 없는 지급, 배상 불가
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
⏱️② 이행 착수⚖️ 민법 제565조(해약금)
이행의 착수: 돈·채권이 움직여야, 준비는 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다1114잔금 찾아가 알림 → 착수 인정, 배액 해제 불가
⭕대법원매도인 파기2002다46492중도금 어음 교부 → 이행착수, 배액해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다56954중도금 들고 가 약정 조건 요구 → 이행착수, 해제 무효
⭕대법원매도인 파기2005다39594가계약서에 핵심 조건 있음 → 계약 성립, 배액 해제 불가
⭕대법원매도인 파기80다2197착수 뒤엔 배액을 공탁해도 해제 안 돼
⭕대법원매도인 파기90다17927중도금·잔금 공탁 뒤 배액 공탁 → 해제 무효
⭕대법원매도인 파기70다105매도인이 먼저 이행 시작 → 배액 해제 못 함
❌대법원매수인 파기99다62074매수인이 중도금 낸 뒤 → 계약금 포기 해제 불가
⭕대법원매도인 파기94다17659중도금·입주 뒤 재계약서 계약금 2배 → 해제 안 됨
❌대법원매도인 파기79다1663잔금 받아 가라 전화 → 착수 아님, 배액 해제 됨
❌대법원매도인 파기2008다62427토지거래허가만 받음 → 이행 착수 아님, 배액 해제 가능
❌대법원매도인 파기97다9369허가 전 잔금 공탁·소송 → 이행착수 아님, 배액해제 OK
⭕대법원매수인 파기2007다72274잔금 소송만으론 착수 아냐 → 포기 해제 OK
△서울고등법원매수인 파기2006나60696잔금 청구만으론 착수 아님→포기 해제 OK
⭕대법원매도인 파기91다25369중도금 공탁 뒤 → 배액 공탁해도 해제 안 됨
⭕대법원기타91다39986중도금 공탁 뒤 배액 제공→해제 무효
⭕대법원기타83도1132착수 뒤 해약 통고 무효 → 이식한 매수인 무죄
❌서울고등법원매도인 파기2007나9858산지전용허가 받은 것 → 이행착수 아님, 2배 해제 유효
❌서울지방법원동부지원기타99가합4427배액·포기 조항은 이행 끝나면 적용 안 됨
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
중도금 미리 입금: 잔금일이 누구를 위한 기일인지로 갈림지금 보는 글
💵③ 2배 돌려주는 방법⚖️ 민법 제565조(해약금)·제460조(변제제공의 방법)
배액배상: 약정 계약금 2배를 실제로 내밀어야 해제
⭕대법원매도인 파기66다699배액 안 내밀고 해제 통보만 → 해제 무효
⭕대법원매도인 파기91다33612배액 안 주고 해약 통보만 → 해제 안 됨
⭕서울고등법원매도인 파기2006나15368계약금 원금만 반환하고 파기 → 해제 불인정
△대법원매도인 파기91다3055계약금 예치만으론 배액 제공 아님
❌대법원매도인 파기72다2243배액 일부만 내밀면 해제 효력 없음
❌대법원매도인 파기91다2151배액 들고 나가면 해제, 공탁은 불필요
❌대법원매도인 파기80다2784배액 내밀며 해제 → 상대 거절해도 해제됨
❌대법원매도인 파기91다35670모자란 공탁 채워 넣음 → 배액 해제 유효
△대법원매도인 파기72다1777배액 공탁금 유보 없이 수령 → 해제 효과 발생
⭕대법원매도인 파기2014다231378일부 받은 돈 2배 반환 → 해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기2007다73611계약금 덜 받은 매도인도 마음대로 파기 못 해
❌제주지방법원임대차88나100나눠 낸 계약금도 계약금 → 임대인 2배 반환 해제 유효
⭕전주지방법원매수인 파기84나457다음날 받은 돈은 계약금 아님→반환
⭕대법원매도인 파기91다9251현금보관증 계약금도 배액 없이 해제 못 해
❌서울고등법원매도인 파기2006나107557계약금 들어오기 전 파기 → 배액 안 줘도 됨
❌대법원매수인 파기2015다229006계약금 1천만 내고 버팀 → 매도인 해제 인정
△서울고등법원매도인 파기66나2060계약금만 돌려주겠다 통고 → 배액해제 아님
❌대법원매도인 파기2020다213364배액 제공 없으면 해제 아님→매수인 패소
△대법원매도인 파기4281민상362잔금기일 뒤 배액 반환 항변 → 판단누락 파기
△대법원매도인 파기66다736배액 제공 없이 해제 통지만 → 해제 효과 없음
❌대법원매도인 파기80다629계약금 공탁 이의 없이 수령 → 합의해제, 위약금 기각
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
🔒④ 해약금 배제 특약⚖️ 민법 제565조(해약금)·제105조(임의규정)
해약금 배제 특약: 있으면 2배 공탁해도 해제 못 함
⭕대법원매도인 파기2008다50615해약권 배제 특약 → 배액 공탁해도 해제 못 함
⭕대법원매도인 파기2005다41153해약금 배제 특약 → 매도인 배액 해제 무효
❌대법원임대차2019다219953해제 배제 특약·입점 거절 → 권리금 반환 없음
⭕대법원매도인 파기79다1595통지 없이 해약 계약금 조항 → 자동해제 아님
⭕대법원매도인 파기80다851자동해제 조항 → 통지 없인 해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기91다21954인쇄된 자동해약 조항 무효 → 배액 없이 해제 안 됨
❌수원지방법원매수인 파기2020나100922잔금 기한 도과 실효 특약 → 계약 효력 상실
❌서울고등법원매도인 파기78나2201약정해제 특약대로 공탁 → 이행착수 주장 안 통함
❌대법원매도인 파기2004다51054항소심에서 배액 공탁 후 해제 → 인정
⭕부산고등법원매도인 파기2003나6521잔금 내밀었는데 거절 후 배액 공탁 → 해제 무효
⭕대법원기타2004다22971배액 배상 해제조항은 약정해제권으로 봄
⭕대법원매도인 파기79다2019위약금 조항을 3배 공탁 → 해제 불인정
⭕광주고등법원매수인 파기78나293자동해약 조항 → 매도인 이행제공 없으면 무효
⭕대구고등법원매도인 파기75나134매수인 잔금 공탁 후 → 매도인 배액 해제 불가
⭕대법원매도인 파기80다1815자동해약 문구는 최고 생략 아님 → 파기환송
❌서울중앙지방법원분양2024나70595분양 가계약금 법 위반 주장 → 해제 안 됨
❌의정부지방법원고양지원분양2011가합2128입주 지연 기한 당일 사용승인 → 약정해제 불가
❌서울고등법원매수인 파기2016나2071936질의회신만으로 인허가 불가 주장 → 무효 조항 불인정
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
📝⑤ 위약금 특약⚖️ 민법 제398조(배상액의 예정)
계약 파기 위약금: 특약 없으면 계약금 몰수 못 함
⭕대법원기타92다23209위약금 특약 없으면 → 계약금 당연 몰취 안 됨
⭕대법원매수인 파기2007다24930위약금 특약 없으면 → 계약금 몰수 못 함
△대법원매수인 파기2005다52078위약금 특약 없음 → 계약금 당연 몰취 불가
⭕대법원매수인 파기2013다14569위약금 특약 없으면 → 계약금 자동 몰수 안 됨
❌대법원기타94다51109위약금 특약 없으면 계약금≠손해배상 예정
⭕대법원매수인 파기76다1306중도금 일부 이의 없이 받음 → 바로 몰수 못 함
❌대법원기타92다5546양쪽이 위약금 특약 인정 → 매수인 계약금 반환 파기
❌대법원매수인 파기2013다33423매수인 파산 해제도 계약금 몰취 조항 적용
❌대법원매수인 파기2007다30393허가신청 일부러 안 한 매수인 → 계약금 몰취
⭕서울중앙지방법원매수인 파기2012나39225해약금 문구만 있음 → 계약금 몰취 불가
⭕서울고등법원기타2018나2041069허가 불가로 사업 무산 → 몰취 각서 있어도 계약금 반환
△서울고등법원매수인 파기2008나67530매수인 잔금 미지급 해제 → 계약금 위약금 공제
△대법원매수인 파기95다54693위약금 특약 없음 → 가계약 계약금 반환
△대법원매도인 파기96다14616위약금 약정 없으면 → 배액 청구 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다11821중도금 수령 거절·연락 두절 → 매수인 즉시 해제 가능
△대전고등법원매수인 파기2013나20671위약금 조항 불분명 → 위약 매수인 계약금 반환
❌대법원매수인 파기72다1513매도자 해제 시 배액 조항 → 위약금 아님
△대법원기타2017다284236위약금 약정 없이 해제 → 법정이자 손해 불인정
❌광주고등법원기타2005나8384위약금 조항 삭제 후 배상 → 호의 지급
⭕대법원기타2006다84874가압류만으로 배액 지급 → 의무 아닌 호의 지급
❌서울고등법원매수인 파기69나3684알고 산 하자로 해제 주장 → 계약금 몰수
❌지방법원 서부지원매수인 파기서부지원-2019-가단-106710매수인 위약 계약금 몰취 → 반환 담보 근저당 말소
△대법원매수인 파기93다59526허가구역 매수인 철회 → 계약금 몰취·중도금 반환
❌대법원매수인 파기2008다15377허가 협력의무 안 지켜 불허가 → 매수인 계약금 몰취
△대법원매도인 파기99다72460해약통지 뒤 계약금만큼 가압류 → 확정적 무효 여지
⭕서울고등법원매수인 파기4291민공792인감증명 없이 서류만 준비 → 계약금 몰취 불가
⭕서울고등법원매도인 파기2011나85552인감증명 없이 자동해제 통지 → 계약금 반환
❌서울고등법원매도인 파기75나167잔금 못 낸 매수인 배액 청구 → 기각
⭕대법원매수인 파기67다813매도인 체납 압류 남아 잔금 거절 → 매수인 위약 아님
⭕대법원매도인 파기4285민상18매도인 준비 없이 즉시 해제→무효 취지
△대법원매수인 파기86다카1907계약금 반환 약정 → 매도인 손해배상권 포기 아님
⭕대전지방법원중개사2015나104495중개사가 자기 집 직접 팔아 → 계약 무효, 계약금 반환
⭕부산고등법원매수인 파기2023나57312산업용지 처분제한 위반 매매 무효 → 계약금 반환
△대구고등법원매수인 파기86나1510땅 83% 건축 불가 착오 → 계약금·중도금 반환
△제주지방법원매도인 파기2008가단3007불법 특약 계약 무효 → 배액 대신 계약금만 반환
⭕대법원기타83다카552허가 조건부 매매, 계약금 반환 다시 심리
△대법원매도인 파기97다7356허가 불가 토지 → 배액 대신 낸 돈 전액 반환
❌대법원매수인 파기90다카7026고층 불가 땅 착오 취소 → 계약금 반환 기각
△대구고등법원매도인 파기2016나22326지위양도 배액 청구 기각 → 무권대리라 계약금만 반환
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
손해배상액의 예정: 증명 없이 받고 그 이상은 못 받음
❌대법원매도인 파기87다카3101배액 약정 있으면 → 손해 더 커도 배액까지만
❌대법원매도인 파기89다카26250배액 약정 있으면 그 이상 손해는 못 받아
⭕대법원기타2017다220416합의해제엔 원래 위약금 조항 적용 안 됨
⭕대법원매도인 파기76다1699남의 땅 매매 → 위약금 조항과 별개로 책임
△대법원기타80다2185계약금 반환 지체 → 배액 배상 사유 아님
△대법원기타65다1427계약금 배액 위약금 조항 → 약정 인정, 주문 불특정 파기
⭕인천지방법원매도인 파기2004가합14327매도인 귀책 해제 → 계약금 배액 전액 인정
⭕대구고등법원매도인 파기79나1176매도인 선이행 방치 → 계약금 반환+배액
△서울고등법원기타79나3229도로편입 하자로 해제 → 계약금만 반환, 배액은 안 됨
△수원지방법원매도인 파기91가합19923계약금은 반환, 매수인 지체 탓이라 배액은 불가
△서울고등법원기타2015나2013759매입 기한 넘김만으로 → 5배 위약금 불인정
⭕제주지방법원기타제주지방법원-2021-가단-63480분할등기 불이행 손해 예정 → 잔금과 상계 인정
⭕서울고등법원기타72나186타인 땅 매도 → 계약금 배액 조항 넘어 시가 배상
△서울고등법원매도인 파기69나729쌍방 귀책 이행불능 → 배액 없이 계약금만 반환
△서울지방법원남부지원매도인 파기84가합1002담보권자 매도 후 이행불능 → 계약금 배액 배상
△대법원매도인 파기80다916배액 위약금 소송 후 취하 → 해제 효력 유지
△대법원기타82다카1366위약 손해배상 조항만 있음 → 해제권 배제 아님
△대법원매도인 파기89다카25134허가 특약을 남 명의로 추진 → 이행 준비 아님
❌대법원매도인 파기91다26935계약서에 없는 채무 공제 → 배액 청구 파기
❌서울고등법원매수인 파기2016나2047049의무 안 지켜 해제 → 10% 위약금과 상계, 반환 0원
❌대법원매도인 파기91다7620허가구역 해제조건부 계약 무효 → 배액 위약금 못 받음
❌대법원매도인 파기93다22043허가 전 토지 → 전매 위약금 손해 청구 불가
⭕서울민사지방법원매도인 파기90가합32952허가 전 잔금 미지급 → 해제 불가, 협력의무
△대법원매수인 파기2014다227225잔금 미지급 중 매도인 약정해제 → 이행거절 아님
❌서울고등법원매수인 파기75나1403예고등기만으로 해제 → 계약금 배액 청구 기각
△서울고등법원매도인 파기2021나2038063소송 중 이중매도 → 반환+계약금만큼 배상
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
분양·조합 위약금: 대개 10%, 과다·미설명은 예외
❌대법원분양2025다213488조합 탈퇴 위약금 → 1층 분담금 기준 10%
△대법원분양2025다213608지주택 세대주 변경 자격상실 → 위약금 10% 공제 가능
△대전지방법원천안지원분양2023가합101281조합원 자격 상실 위약금 → 낼 때 된 분담금의 10%만
△창원지방법원분양2019가합52860조합 탈퇴 시 위약금 10% 공제 후 환불
❌서울중앙지방법원분양2024가단5029447시공사 회생 이유 해제 → 계약금 10% 몰취 유지
△대법원분양97다13306공단 분양 10% 위약금 약관 → 유효, 파기환송
△서울지방법원분양2000나101분양 중도금 체납 해제 → 10%만 공제, 연체료 공제 무효
⭕대법원분양95다33726계약금 몰취도 과하면 감액 심리 → 파기환송
△대법원분양2010다22415잔금 미납 해제, 계약금+개발비 27% → 과다 감액 여지
⭕서울고등법원분양2020나2046081위약금 설명 안 함 → 분양 계약금 전액 반환
⭕대법원분양2011다83240보증 환급 후에도 분양 10% 위약금 인정
△부산지방법원분양2006가합20972분양사 위반, 위약금 조항 일방뿐 → 원상회복만 인정
△서울중앙지방법원분양2007가합68713상가 잔금 미납 해제 → 계약금 몰취, 중도금 반환
△수원지방법원분양2009가합6212입주 3개월 지연→계약금 반환+위약금
△청주지방법원분양2009가합1075기둥 설명 안 한 상가 분양 해제 → 위약금 30%만
△서울고등법원분양2010나53282분양 입주지연 해제 → 10% 위약금 감액 안 됨
⭕인천지방법원분양2019나66012분양 계약서 사본 안 줘 → 계약 무효, 전액 반환
△서울중앙지방법원분양2020가단5231440위약금은 은행 양도 대상 아님→10% 지급
△서울중앙지방법원분양2020가합581802입주지연 위약금 10% 인정, 계약금은 은행 몫
❌서울고등법원분양97나21842계약금 따로 안 정함 → 배액 위약금 조항 배척
△대법원분양97다37852입주 지연 지체상금 → 계약금 제외 조항 유효
△서울중앙지방법원분양2004가합12146입주 272일 지연 → 지체상금 35%로 감액
△대법원분양94다6529가처분만으로 배액 지급 → 의무 없는 지급
△서울고등법원분양2005나9830분납 2차 계약금 → 중도금 아님, 지체상금 70%
△서울고등법원분양2016나2051246잔금 장기 미납 연체료 60% 초과 → 감액
△부산고등법원분양94나5007지체상금 조항 없는 분양 → 연체료 요율로 인정
⭕대전고등법원분양2010나4996문화재 위험 숨긴 분양 해제 → 위약금 10% 인정
⭕서울고등법원분양2016나2024954분양 잔금 연체금리 15.96% → 연 6%로 감액
❌서울지방법원분양96가합29156낙찰 후 미계약 → 입찰보증금 5% 몰취 유효
△대법원분양2025다209893연체료 조항만으로 동시이행 포기 아님 → 환송
⭕대법원분양98다33260귀책 불문 10% 몰취 약관 → 위약벌 무효
⭕대법원분양97다40131분양 보증금 귀속 위약벌 약관 → 약관규제법 무효
❌대법원분양99다4634택지 10% 선수금 귀속 → 손해배상 예정 유효
⭕광주지방법원분양98가합9108선수금 10% 몰수 약관 → 위약벌 약관무효 반환
❌대법원분양95다48117낙찰 후 계약 포기 → 5% 입찰보증금 몰취 유효
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
전세 위약금: 특약 있어야 몰수, 10%는 대개 유지
⭕대법원임대차79다217위약금 특약 없는 임대차 → 계약금 몰취 불가
❌대법원임대차95다11429임차인 몰수 조항만 있음 → 임대인 위약금 없음
△대법원임대차88다카13332계약서 배액변상 조항 → 해약금 아닌 위약금 인정
⭕대법원임대차68다626배액 위약금 청구=해제 의사, 지급 명령
❌대법원임대차90다카25383보증금 잔금 미납 해제 → 배액 배상 없음
△대법원임대차2014다209227잔금 3일 뒤 해제 → 10% 위약금 감액 불가
△수원지방법원임대차86가합295보증금 대비 과한 계약금 몰취 → 일부 감액 반환
❌대구고등법원임대차2017나21191보증금 공탁 후 인도 지체 → 위약금 3천만 원 절반 감액
△대법원임대차2001다62091전세금 20% 위약벌 → 10% 초과 무효
△대법원임대차2009다20475보증금 10% 위약금 약관 → 위약벌도 약관통제 환송
❌대법원임대차2013다63257계약금 몰취가 위약벌이면 → 감액 안 됨
⭕서울동부지방법원임대차2022나20308명도 위약금 특약 매도 → 임차인 합의금 2억 인정
❌창원지방법원임대차2008나12228차임 연체 해지 위약금 10% → 위약벌 인정
❌대법원임대차92다46905매출누락 10배 위약벌 → 감액 불가 유효
❌부산고등법원(창원)임대차부산고등법원-창원-2012-나-1804불량기름 판매시 보증금 몰취 특약 → 위약벌 인정
△대법원임대차2022다311736회생 임차인 보증금서 위약벌 공제 → 불가 환송
△수원지방법원성남지원임대차2012가단207288잔금 3일 지연 해제 → 계약금 5200만 중 1000만 몰취
❌서울중앙지방법원임대차2020가합527549회생 중도해지 위약벌 → 보증금 공제, 반환 기각
❌서울고등법원임대차2022나2016305위약금 보증금 공제 특약 → 보증금 반환 0원
❌창원지방법원임대차창원지방법원-2011-가합-2678보증금 몰취 특약 위약벌 인정 → 감액 불가
△대전고등법원임대차대전고등법원-2014-나-14533주유소 임대 피해보상금 과다 → 실손해로 감액
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
✂️⑥ 위약금 감액⚖️ 민법 제398조 제2항
위약금 감액: 10%는 대개 그대로, 크게 넘으면 감액
⭕대법원매도인 파기90다14478대금 10% 위약금은 관행 → 절반 감액 파기
❌대법원매수인 파기92다41719대금 8% 계약금 몰취→감액 부당
❌대법원매수인 파기2010다10382대금 10% 계약금 몰수 → 과다 아님, 감액 안 됨
❌대법원매수인 파기2008다46906계약금 10% 몰취는 관행→감액 안 됨
❌대법원매수인 파기2004다3543대금 10% 계약금 몰취 → 감액 안 됨
△대법원매수인 파기2017다221396대금 26% 계약금 몰취 → 감액 여지, 파기환송
△대법원매수인 파기2020다253379공매 후 가처분으로 잔금 지체 → 위약금 40% 감액
⭕대법원매수인 파기95다40076잔금 연기하며 중도금까지 포기 약정 → 감액
△대법원매수인 파기90다카27068중도금 포기 약정→대금 10%로 감액
△대법원매수인 파기2002다73852되팔아 손해 없으면 계약금 몰취 50% 감액
△서울고등법원매수인 파기85나2825대금 50% 계약금 몰취 → 10%로 감액, 나머지 반환
△서울중앙지방법원매수인 파기2021나38484대출 직전 변심 → 계약금 몰취 정당
△서울고등법원기타2015나2021378늦게 보낸 계약금 → 계약 불성립, 돈은 반환
△광주고등법원매수인 파기75나155이미 낸 114만 원 전부 몰취 약정 → 70만 원으로 감액
❌대법원매수인 파기89다카10811계약금 감액은 거래관행까지 따져야 함
❌대법원매수인 파기92다22190계약금+점유사용료 위약금 → 유효·감액 안 됨
△광주고등법원매수인 파기92나3754매수인 위약에도 몰취액 과다 → 일부 반환
△대구지방법원매수인 파기2001가합2291정산금 1.21억 취소→4천만원만 공제
△서울고등법원매수인 파기2001나66217IMF로 할부 연체 → 위약금 10%를 5%로 감액
❌부산지방법원매수인 파기2008가합11750잔금 못 낸 매수인 계약금 26억 몰취
❌서울고등법원매수인 파기2014나2009234매도인 손해 없어도 계약금 10%는 감액 안 돼
❌대법원매수인 파기2018다210775대리권 없다며 계약금 반환 요구 → 몰취
❌서울중앙지방법원매수인 파기2018가합546745잔금 연체 → 48억 계약금 전액 몰취(1심)
△서울고등법원매수인 파기2019나2043550잔금 연체 몰취 → 항소심서 40% 감액 반환
❌대법원매수인 파기86다카2070매수인 도피, 대금 35% 몰취 → 감액 불인정
△대법원매수인 파기71다2014중도금 유예 각서 뒤 위약 → 계약금 감액 불가
△대법원매수인 파기87다카685오해로 중도금 중단 → 해제, 위약금 절반 감액
❌대법원매수인 파기95다34095중도금 미지급 해제, 계약금 전액 가압류 → 초과분 배상
△서울중앙지방법원매수인 파기2013가합501365공매 잔금 연체 해제 → 위약금 80%로 감액
△대구고등법원매도인 파기80나1014계약금만 돌려주고 파기 → 위약금 절반 배상
△서울고등법원매도인 파기85나124근저당 말소 못 함 → 반환+위약금, 단 감액
△광주고등법원매도인 파기88나3023매도인 위약 해제 → 계약금+위약금 절반
⭕대법원매도인 파기97다15371매도인 이행거절 → 계약금+같은액 위약금
△서울고등법원매도인 파기2022나2044713매도인 지상권 설정·소송 → 이행거절, 위약금 20%로 감액
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
⚠️⑦ 위약벌⚖️ 민법 제103조(반사회질서)·약관의 규제에 관한 법률 제8조
위약벌: 감액 불가, 과도하면 무효
❌대법원기타2018다248855손해배상과 별도 10억 위약금 → 위약벌 감액불가
⭕대법원기타2012다65973위약벌 명칭이어도 손해배상 예정→감액
⭕대법원매수인 파기2009다60169계약금+땅까지 몰수 약정 → 과다, 감액
❌대법원매수인 파기80다2499위약금 특약 없으면 → 계약금 감액 청구 불가
△대법원기타2005다26277이행 압박용 위약금 → 위약벌, 감액 불가
❌대법원기타2015다239324손해배상과 별도 위약벌 5억 → 감액 불가, 전액 인정
❌대법원임대차2013다63257계약금 몰취가 위약벌이면 → 감액 안 됨
△대법원임대차2001다62091전세금 20% 위약벌 → 10% 초과 무효
⭕대법원분양98다33260귀책 불문 10% 몰취 약관 → 위약벌 무효
⭕대법원분양97다40131분양 보증금 귀속 위약벌 약관 → 약관규제법 무효
△대법원임대차2009다20475보증금 10% 위약금 약관 → 위약벌도 약관통제 환송
❌대법원분양99다4634택지 10% 선수금 귀속 → 손해배상 예정 유효
❌청주지방법원매수인 파기청주지방법원-2019-가단-26724계약금 대신 위약벌 2억 → 공서양속 위반 아님
⭕광주지방법원분양98가합9108선수금 10% 몰수 약관 → 위약벌 약관무효 반환
❌대법원분양95다48117낙찰 후 계약 포기 → 5% 입찰보증금 몰취 유효
❌창원지방법원임대차2008나12228차임 연체 해지 위약금 10% → 위약벌 인정
❌대법원임대차92다46905매출누락 10배 위약벌 → 감액 불가 유효
❌부산고등법원(창원)임대차부산고등법원-창원-2012-나-1804불량기름 판매시 보증금 몰취 특약 → 위약벌 인정
△대법원임대차2022다311736회생 임차인 보증금서 위약벌 공제 → 불가 환송
❌서울중앙지방법원임대차2020가합527549회생 중도해지 위약벌 → 보증금 공제, 반환 기각
❌서울고등법원임대차2022나2016305위약금 보증금 공제 특약 → 보증금 반환 0원
❌창원지방법원임대차창원지방법원-2011-가합-2678보증금 몰취 특약 위약벌 인정 → 감액 불가
△대전고등법원임대차대전고등법원-2014-나-14533주유소 임대 피해보상금 과다 → 실손해로 감액
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
🔁⑧ 이중매매·배임⚖️ 형법 제355조(배임)·제356조
이중매매: 중도금 받은 뒤면 배임, 계약금만이면 아님
❌대법원매도인 파기85도1873계약금만 받고 이중매매 → 배임죄 아님
❌대법원매도인 파기2007도379계약금 다 안 받음 → 이중매매해도 배임 아님
△대법원이중매매2002도7134제2매수인 계약금만 수령 → 배임 실행착수 아님
△대법원이중매매2017도4027중도금 받고 제3자 등기 → 배임 성립 취지
⭕대법원이중매매88도750중도금 받고 제3자에 이중매도 → 배임 유죄
⭕대법원이중매매2019도16228중도금 뒤 이중매매 가등기 있어도 → 배임
⭕대법원이중매매92다51747중도금 뒤 처남에게 가장매도 → 통정허위표시 무효
❌청주지방법원이중매매86가합221이중매매 알고 매수 → 적극가담 없으면 유효
△대법원매도인 파기93다17638이중매도라도 위약금 약정 있으면 그 금액만 배상
△대법원매도인 파기92다30320이중매매여도 배상은 약정한 계약금만큼
⭕대법원이중매매92다20163이중매매로 등기 말소 → 말소 당시 시가 배상
⭕대구고등법원매도인 파기65나547매도인 이중매매 → 계약금 2배 물어줘
⭕서울고등법원매도인 파기2005나110556계약금 반환 요구한 해제통지 → 포기 해제 아님, 반환
⭕대구고등법원매도인 파기81나158매도인이 딴 사람에게 팔아 등기 → 계약금 2배 배상
△대전지방법원매도인 파기91가단16768이중매도 위약금 3배→계약금 2배로 감액
△울산지방법원매도인 파기2018나22381몰취 통지 없이 남에게 팔면 → 계약금 반환
△서울고등법원매도인 파기2021나2038063소송 중 이중매도 → 반환+계약금만큼 배상
⭕대구고등법원매도인 파기77나120매수인 잔금 공탁 후 배액 공탁 → 해제 안 됨
⭕수원지방법원성남지원사기2006고단1042남의 땅 팔고 계약금 받음 → 사기 유죄
⭕부산지방법원동부지원사기2010고단507권한 없는 매물 계약금 5천 → 사기 실형
❌대법원임대차83도2888방 이중임대 뒤 배액 반환 합의 → 사기 무죄
❌대법원기타2014도3363대물변제예약 부동산 처분 → 배임 무죄 취지
❌서울고등법원이중매매2016노2860해제 통고 뒤 협상 결렬 이중매도 → 배임 무죄
⭕대법원이중매매2011도1651중도금 받고 가등기 타사 이전 → 이중매매 배임 유죄
△의정부지방법원이중매매2016가단20510소송 중 이중매매 문제없다 조언 → 변호사 배상
❌서울고등법원이중매매2019노1025가등기 해 준 뒤 이중매매 → 배임 무죄
⭕인천지방법원이중매매2009노599조개딱지 이중매매 알고 가담 → 공동정범 유죄
❌울산지방법원분양2016고단754중도금 받고 처명의 등기 후 근저당 → 1심 배임 무죄
❌대법원이중매매2009도14427계약금 20억만 받고 중도금 전 → 배임미수 아님
❌대법원기타2011도3247계약금만 받고 선등기 → 매수인 근저당 배임 무죄
⭕서울고등법원매도인 파기69나1045잔금 제공 뒤 매도인 제3자 매도 → 배액 배상
△대법원이중매매2011도15179중도금 받고 양도담보 설정 → 배임, 손해는 담보액
⭕대전고등법원분양2015노467분양 중도금 받고 세대 담보 제공 → 업무상배임
⭕대법원이중매매86도936중도금 대신 등기서류 받고 이중양도 → 배임 유죄
⭕서울중앙지방법원이중매매2015고합1046중도금 받고 제3자 매도 등기 → 배임 유죄
△대법원이중매매2016도11337교환계약 서류 제공 후 지역권 설정 → 배임 취지 환송
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
중도금 미리 입금은 매도인이 계약금 2배를 돌려주고 빠지려 할 때 매수인이 가장 먼저 떠올리는 방법입니다. 민법 제565조는 ‘당사자 일방이 이행에 착수할 때까지’만 배액상환 해제를 허용하기 때문입니다. 그런데 판결문을 보면 기일 전 송금이 이행 착수로 인정된 사건과 인정되지 않은 사건이 모두 대법원에 있습니다.
결론을 가른 것은 송금 자체보다 계약서에 정한 잔금일이 매수인만을 위한 기일인지, 매도인에게도 기한의 이익을 주는 기일인지, 그리고 해제 통지와 입금 중 무엇이 먼저였는지였습니다. 이 글은 매도인의 배액 해제와 매수인의 기일 전 송금이 부딪친 사건만 모았습니다. 어떤 행위가 이행 착수인지 일반론은 2편, 매도인이 2배를 어떻게 내밀어야 해제되는지는 4편에서 봅니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
해약금 위약금 판례 총정리 관련 글 (14개)
- ✔매도인 구제방법, 매수인이 중도금·잔금을 안 내면 바로 해제될까? 계약금 몰취까지 단계별 판례 (대법원 2015다229006·2013다14569)
- ✔매수인 구제방법, 매도인이 계약을 깨려 하면 가처분일까 가압류일까? 계약금·중도금 단계별 판례 (대법원 93다1114·99다72460)
- ✔이중매매, 중도금 받고 또 팔면 배임죄일까? 계약금만 받았을 때와 갈린 판례 (대법원 2017도4027·85도1873)
- ✔전세 계약 파기 위약금, 계약금은 그냥 몰수될까? 특약·10% 관행·위약벌 판례 (대법원 2014다209227·79다217)
- ✔분양권 포기 계약금, 10%는 돌려받을 수 있나? 지역주택조합 탈퇴 위약금 기준까지 (대법원 2025다213488·2025다213608)
관련 글 9개 더 보기 ▼
- ✔위약벌, 법원이 깎아 주지 않는 위약금? 손해배상 예정과 가르는 기준과 무효가 된 경우 (대법원 2018다248855·2013다63257)
- ✔손해배상액의 예정, 정해 둔 위약금이면 손해 증명 없이 받고 그 이상은 못 받을까? (대법원 87다카3101·2017다220416)
- ✔해약금 배제 특약, 계약금 2배를 돌려줘도 못 깨는 계약일까? 통지 없이 해약 문구는 따로 (대법원 2008다50615·2005다41153)
- ✔이행의 착수, 중도금 넣으면 왜 해제가 안 될까? 착수로 본 행위와 준비에 그친 행위 (대법원 93다1114·2008다62427)
- ✔해약금, 계약금 포기하면 끝일까? 계약금 포기·배액상환으로 그만두는 조건 (대법원 2007다72274·93다46742)
- ✔위약금 감액, 계약금 10%를 법원이 깎아 줄까? 대금 26% 몰취는 다시 보라고 했다 (대법원 2017다221396·2010다10382)
- ✔부동산 계약 파기 위약금, 계약금 몰수는 특약이 있어야 할까? 특약 없으면 실제 손해만 (대법원 92다23209·2013다33423)
- ✔배액배상 해제 조건, 계약금 2배를 실제로 내밀어야 할까? 공탁·일부 제공·약정 계약금 기준 (대법원 91다2151·2014다231378)
- ✔해약금 위약금 차이, 마음이 바뀌면 해약금 약속을 어기면 위약금: 위약벌까지 판례 275건 총정리 (대법원 2007다24930·2018다248855)
목차
중도금 미리 입금이 통한 사건과 안 통한 사건 한눈에 보기
| 사건 | 상황 | 법원 판단 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 대법원 2004다11599 | 시가 상승에 매도인 증액 요청, 매수인이 중도금일 1달여 전 40억 원 넘는 중도금을 자기앞수표로 제공 | 특약 없으면 이행기 전에도 착수 가능 → 배액 공탁 해제 무효 | ⭕ 매수인 승 |
| 대법원 2006재다218 | 위 사건에 대한 매도인의 재심 청구 | 판단누락 없음 → 재심 기각 | ⭕ 매수인 승 유지 |
| 대법원 71다1276 | 매도인 요청으로 잔금을 기일 전에 결제하기로 합의, 매수인이 잔금 제공·공탁 | 이행 착수 뒤 배액 공탁 해제는 효력 없음 | ⭕ 등기 청구 인용 |
| 대법원 91다22322 | 중도금 기일 오후 해제통지·배액 전신환 발송, 매수인은 그날 오전 중도금 입금 | 통지 도달 전 착수 → 해제 부적법(손해배상은 기각) | ❌ 배상 청구 기각 |
| 대법원 92다31323 | 매도인이 해제 의사와 배액 수령 기한을 통지한 뒤 매수인이 중도금 일부 2억 원 일방 입금 | 해제권 행사에 영향 없음 → 다시 심리 | ❌ 파기환송 |
| 의정부지방법원 2021가합50123 | 분양권, 계약 6일 뒤 2,000만 원 추가 송금 | 앞당김 금지 특약 없음 → 착수, 해제 무효(1심) | ⭕ 1심 매수인 승 |
| 서울고등법원 2022나2005213 | 같은 사건 항소심, 송금 명목 ‘축 생신’ | 상호협의 조항은 일방 앞당김 금지 → 착수 아님 | ❌ 1심 취소 |
| 대법원 2022다256624 | 같은 사건 상고심 | 잔금일은 매도인에게도 기한의 이익 → 해제 유효 | ❌ 상고 기각 |
| 대법원 2022다286656 | 잔금일 전 착수 주장, 매도인이 7,000만 원 공탁하고 배액 해제 | 잔금일이 매도인을 위한 것이기도 하면 기일 전 착수 불가 | ❌ 해제 인정 |
| 대법원 2023다271491 | 계약금 100만 원, 임대차보증금 9,450만 원 승계 거래 | 보증금 승계는 잔금일 기준, 잔금일 전 배액 해제 가능 | ❌ 파기환송 |
⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.
① 기일 전 제공이 이행 착수로 인정된 사건 — 중도금 전액을 들고 찾아갔다
⚖️ 대법원 2004다11599 (2006. 2. 10.) — ⭕ 중도금 미리 제공 → 배액 공탁 해제 무효
- 종중(피고)이 진입로도 없는 맹지를 주택사업자들(원고들)에게 팔았는데, 고도제한 완화방침이 발표되자 7일 뒤 식사 자리에서 구체적 금액 없이 구두로 대금 증액을 요청했습니다. 매수인 측은 확답하지 않았습니다.
- 매수인 측은 중도금 지급기일 이전인 2002. 2. 20. 종중 사무실을 찾아가 40억 원이 넘는 중도금 상당액을 자기앞수표로 제공했지만 종중은 받지 않았고, 매수인 측은 같은 날 수령을 요청하는 내용증명을 보냈습니다. 종중은 2. 22. 이사회에서 해제를 결의하고 2. 25. 계약금 배액을 공탁했습니다.
- 대법원은 특약 등 특별한 사정이 없으면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다고 보고, 사전 통보 없는 방문·대표자 부재·현금이 아닌 수표라는 사정은 착수를 인정하는 데 장애가 되지 않으며 시가 상승만으로는 기일 전 착수를 막을 사정이 아니라고 본 원심을 유지했습니다. 매도인의 배액 공탁 해제는 효력이 없었습니다.
- 판결문: 「이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다」
⚖️ 대법원 2006재다218 (2008. 7. 10.) — ⭕ 기일 전 중도금 제공도 착수 → 배액 해제 막힘
- 원고들(매수인)이 피고 종친회 토지를 샀는데, 시가가 오르자 피고가 대금 증액을 요청했다. 원고들은 중도금 이행기 전에 중도금 전액을 제공했고, 피고는 계약금 배액 공탁으로 해제하려 했다. 재심대상판결(2004다11599)이 원고들 손을 들어주자 피고가 판단누락 등을 이유로 재심을 청구했다.
- 대법원은 특약 등 특별한 사정이 없으면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있고, 원고들의 기일 전 중도금 제공이 적법한 이행 착수라서 피고는 더 이상 배액 공탁으로 해제할 수 없다고 본 재심대상판결에 판단누락이 없다며 재심청구를 기각했다.
- 판결문: 「원고들의 이행기 전의 중도금 제공이 이행의 착수로서 적법하고 피고로서는 더 이상 계약금 배액 공탁 방법으로 해제권을 행사할 수 없다는 취지로 판단한 것」
⚖️ 대법원 71다1276 (1971. 8. 31.) — ⭕ 잔금 먼저 내밀면 배액 해제 못 함
- 1969. 8. 28. 원고는 토지를 219만 6,400원에 사며 계약금 50만 원을 지급했다. 매도인 요청으로 잔금을 앞당겨 결제하기로 했고, 원고는 9. 13. 일부, 9. 16. 전액 수령을 요청했으나 거절당하자 내용증명으로 촉구한 뒤 9. 18. 자기앞수표로 제공했다가 거절되자 공탁했다. 매도인은 배액 100만 원을 제공해 해제했다고 항변했다.
- 이 사건에서 법원은 다른 약정이 없으면 상대방이 이행에 착수할 때까지만 계약금 포기·배액 상환으로 해제할 수 있다고 보았다. 매수인이 이미 잔대금을 제공해 이행에 착수한 다음 매도인이 배액을 공탁하고 해제 의사를 표시해도 해제 효력이 없다고 판단해 매수인의 소유권이전등기 청구를 인용했다.
- 판결문: 「원고가 이미 계약이행에 착수한 다음 피고가 이미 받았던 계약금의 배액을 공탁하고 계약해제의 의사표시를 하였다고 하더라도 그로서는 계약해제의 효력이 발생하지 않았다고 할 것이므로」
② 누가 먼저였나 — 해제 통지 도달과 입금 시각
⚖️ 대법원 91다22322 (1992. 2. 11.) — ❌ 중도금 먼저 입금 → 배액 해제 무효(배상은 기각)
- 매수인이 1987. 9. 14. 토지를 3,000만 원에 사며 계약금 300만 원을 냈다. 매도인은 해제하려고 중도금 기일 전부터 연락을 시도하다 중도금 기일 오후에 해제통지와 배액 600만 원 전신환을 보냈으나, 매수인은 그날 오전 이미 중도금 1,300만 원을 온라인 입금했다. 이후 매도인이 제3자에게 가등기를 해 줘 결국 본등기가 넘어갔다.
- 이 사건에서 대법원은 해제 의사표시가 도달하기 전에 매수인이 중도금을 입금해 이행에 착수했으므로 매도인의 배액상환 해제는 부적법하다는 원심을 수긍했다. 다만 매도인이 법률자문을 받고 적법하게 해제됐다고 믿고 가등기를 해 준 데 정당한 사유가 있어 불법행위는 성립하지 않는다고 보아 매수인의 손해배상 청구(주위적 청구)를 배척했다.
- 판결문: 「피고의 계약해제의 의사표시가 원고에게 도달하기 이전에 원고가 중도금 지급의무의 이행에 착수한 이상 피고가 한 위 매매계약해제의 의사표시는 해제요건을 갖추지 못하여 부적법하다」
⚖️ 대법원 92다31323 (1993. 1. 19. · 파기환송) — ❌ 해제 통지 뒤 기습 중도금 입금 → 해제 유효
- 한국토지개발공사가 토지를 34억여 원에 팔며 계약금 3억 5,000만 원을 받았다. 감사 지적 뒤 공사는 민법 제565조로 해제한다며 기한까지 계약금 배액을 받아가라고 통지했고, 매수인들은 그 기한 전이자 중도금일 전에 중도금 일부 2억 원을 공사 계좌에 일방적으로 입금했다. 공사는 배액과 입금액을 공탁했다.
- 이 사건에서 법원은 이행기 전에도 원칙적으로 이행에 착수할 수 있지만, 매도인이 이미 해제 의사를 밝히고 배액 수령을 최고한 경우에는 매수인이 이행기 전에 일방적으로 돈을 넣어도 매도인의 해제권을 막을 수 없다고 판단했다. 배액 공탁 시에는 공탁통지가 도달한 때 해제 의사표시가 있었다고 보았다.
- 판결문: 「원고들이 그 이행기 전에 더욱이 피고가 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 피고의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다고 보아야 할 것이다」
③ 같은 2,000만 원 송금, 1심·항소심·대법원이 본 것
⚖️ 의정부지방법원 2021가합50123 (2022. 1. 19.) — ⭕ 잔금 일부 먼저 송금 → 이행착수, 배액해제 무효(1심)
- 매수인이 2020. 11. 3. 아파트 분양권을 사며 계약금 2,000만 원을 냈고(그중 300만 원은 10. 21. 선송금), 잔금일은 2021. 1. 4.이었다. 매수인이 11. 9. 2,000만 원을 추가 송금했고, 매도인은 11. 23. 해제를 통보한 뒤 12. 1. 계약금·배액·추가송금액 합계 6,000만 원을 공탁했다.
- 이 사건에서 1심 법원은 이행기 전 이행을 금지하는 특약이 없고 오히려 상호 협의로 잔금일을 앞당길 수 있다고 정했으므로, 매수인의 11. 9. 2,000만 원 송금은 이행 착수에 해당한다고 보았다. 그 뒤 매도인의 배액상환 해제는 효력이 없다고 판단해 명의변경 청구를 인용했다(항소심 2022나2005213에서 취소됨).
- 판결문: 「원고가 2020. 11. 9. 피고에게 20,000,000원을 지급한 행위는 이행의 착수에 해당한다 할 것이므로 그 후 이루어진 피고의 해제의 의사표시는 효력이 없다」
💬 매도인이 2배를 어떻게 내밀어야 해제가 됐는지는 따로 정리했습니다
⚖️ 서울고등법원 2022나2005213 (2022. 6. 30.) — ❌ 축 생신 명목 선송금 → 이행착수 아님, 배액해제 OK
- 매수인이 2020. 11. 3. 분양권을 사며 계약금 2,000만 원을 냈고 잔금일은 2021. 1. 4.이었다. 계약 6일 뒤 매수인이 협의 없이 거래명목 ‘축 생신’으로 2,000만 원을 송금했고, 매도인은 반환하겠다고 거듭 알린 뒤 11. 23. 해제 의사를 표시하고 12. 1. 6,000만 원을 공탁했다. 그사이 신축 아파트 시세가 오르고 있었다.
- 이 사건에서 항소심 법원은 송금 명목이 ‘축 생신’이고 잔금 지급 통지도 없었으며 금액도 남은 출연의무의 약 5.2%에 불과한 점 등을 들어 이행 착수로 보지 않았다. ‘상호협의 하에 잔금일을 앞당길 수 있다’는 조항은 매수인이 일방적으로 앞당길 수 없다는 특약으로 보아, 매도인의 배액상환 해제를 적법하다고 판단하고 1심을 취소했다.
- 판결문: 「위 송금 당시 거래 명목란에도 ‘축 생신’이라고만 입력하였다」
⚖️ 대법원 2022다256624 (2024. 1. 4.) — ❌ 잔금일 전 몰래 일부 송금 → 이행착수 아님, 해제 유효
- 매수인(원고)은 2020. 11. 3. 아파트 분양권을 4억 140만 원에 사며 계약금 2,000만 원을 냈습니다. 중도금 약정은 없었고 잔금일은 2021. 1. 4.이었으며, 특약에는 잔금일을 시공사 본사 일정 및 상호협의하에 앞당길 수 있다는 내용을 넣었습니다.
- 매수인은 6일 뒤인 11. 9. 매도인(피고) 계좌로 거래 명목을 ‘축 생신’으로 적어 네 번에 걸쳐 2,000만 원을 보냈고, 전후로 송금 사실을 알리지 않았습니다. 매도인은 이를 알고 여러 차례 돌려주겠다고 했으나 거부당하자 11. 23. 해제 의사를 밝히고 12. 1. 계약금 배액을 포함한 6,000만 원을 공탁했습니다.
- 대법원은 송금액이 남은 지급액의 약 5.2%에 불과하고, 잔금일과 별도로 사전 지급에 관한 특약까지 둔 점 등을 보아 잔금일이 매도인에게도 기한의 이익을 준다고 판단했습니다. 매수인의 일방 송금만으로는 이행 착수가 아니어서 계약은 적법하게 해제됐다고 했습니다.
- 판결문: 「잔금 지급기일과 관련하여 매도인인 피고에게도 기한의 이익이 인정되므로 원고가 잔금 지급기일 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 봄이 타당하다」
④ 잔금일이 매도인에게도 이익이면 — 2025년 대법원
⚖️ 대법원 2022다286656 (2025. 5. 1.) — ❌ 잔금일이 매도인 이익이면 기일 전 송금 무력
- 매도인(원고)이 부동산을 판 뒤 2021. 1. 26. 7,000만 원을 공탁하고 계약금의 배액을 상환해 계약을 해제한다고 알리고 채무부존재 확인을 구했습니다. 매수인(피고)들은 잔금 지급기일 전에 이미 이행에 착수했다며 반소로 소유권이전등기를 청구했습니다.
- 대법원은 2022다256624의 법리를 그대로 인용하며, 이 사건 잔금기일이 매도인을 위해서도 기한의 이익이 있어 매수인들이 이행기 전에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있다고 본 원심을 유지했습니다. 매도인의 배액상환 해제는 적법했습니다.
- 매수인들이 근거로 든 92다31323·2004다11599에 대해서는 판결문에 ‘이 사건과 사안을 달리한다’고 적었습니다.
- 판결문: 「부동산 매매계약에서 중도금 또는 잔금 지급기일은 일반적으로 계약금에 의한 해제권의 유보기간의 의미를 가진다고 이해되고 있으므로」
잔금일 전에 대금이 다 치러졌다고 볼 수 없었던 경우
⚖️ 대법원 2023다271491 (2023. 12. 28. · 파기환송) — ❌ 보증금 승계 거래 → 잔금 전 배액 해제 가능
- 매수인은 9,000만 원짜리 부동산을 사며 계약금 100만 원을 내고 임대차보증금 9,450만 원은 승계하기로 했으며, 잔금일에 매도인이 차액 550만 원을 돌려주기로 했다. 매도인이 잔금일 전에 계약금 배액을 상환하고 해제하자, 매수인은 계약금과 보증금 채무 인수로 대금을 다 냈으니 해제할 수 없다며 소유권이전등기를 구했다.
- 이 사건에서 법원은 임대차 승계 시점은 계약 체결일이 아니라 소유권이 넘어가는 잔금일로 보는 것이 자연스럽고, 잔금일에 보증금 인수로 전체 금전관계를 정산하기로 한 것이라고 판단했다. 취득세 고지서 발급만으로는 이행 착수로 보기 어려워 매도인은 잔금일 전에 배액을 상환하고 해제할 수 있다며 파기환송했다.
- 판결문: 「피고는 이 사건 매매계약 제5조에 따라 잔금 지급일 전에 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다」
📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다
✅ 선 안 — 특약이 없으면 이행기 전에도 착수할 수 있어, 중도금 전액을 자기앞수표로 마련해 찾아가 제공한 것(2004다11599·2006재다218), 매도인 요청으로 앞당기기로 한 잔금을 제공한 것(71다1276)은 이행 착수였다
⛔ 선 밖 — 매도인이 이미 해제 의사를 밝히고 배액 수령 기한을 정해 알린 뒤, 그 기한 전에 매수인이 일방적으로 중도금 일부를 입금한 것은 해제권 행사에 영향이 없었다(92다31323)
근거: 대법원 2004다11599·2006재다218·71다1276 · 92다31323
✅ 선 안 — 시가 상승만으로는 이행기 전 착수를 막을 특별한 사정이 되지 않았다(2004다11599). 해제 통지가 도달하기 전 오전에 입금된 중도금도 착수였다(91다22322)
⛔ 선 밖 — 잔금일이 매도인에게도 기한의 이익을 주는 계약이면 잔금일 전 일방 송금은 착수가 아니었다. 사전 지급을 ‘상호협의’로만 정한 특약, 알리지 않은 송금, 남은 금액의 약 5.2%라는 액수가 근거가 됐다(2022다256624·2022다286656)
근거: 대법원 2004다11599·91다22322 · 2022다256624·2022다286656
✅ 선 안 — 매수인이 잔금일에 잔금을 공탁한 뒤에야 온 매도인의 해제 통지는 늦었다(2016나1024)
⛔ 선 밖 — 임대차보증금을 승계하고 잔금일에 정산하기로 한 거래에서는 계약금 100만 원과 보증금 인수만으로 대금을 다 냈다고 볼 수 없었고, 취득세 고지서 발급도 착수가 아니었다(2023다271491)
근거: 전주지방법원 2016나1024 · 대법원 2023다271491
판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.
🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어
🔀 매수인이 중도금·잔금을 기일 전에 먼저 내민 경우
⚔️ 매수인 — 이렇게 주장했다
- 매도인이 시가 상승을 이유로 증액을 요구하자 중도금일 한 달여 전에 중도금 전액을 자기앞수표로 마련해 매도인 사무실에서 제공했고, 그 뒤의 배액 공탁 해제는 효력이 없다고 주장해 받아들여졌습니다(2004다11599).
- 매도인의 요청으로 잔금을 기일 전에 결제하기로 했고 잔금을 제공했다가 거절당하자 공탁했으니 이미 이행에 착수했다고 주장해 받아들여졌습니다(71다1276).
- 매도인의 해제 통지가 오기 전 오전에 중도금을 온라인으로 입금했으니 해제는 부적법하다고 주장해 받아들여졌습니다(91다22322).
🛡️ 매도인 — 통한 방어
- 해제 의사를 밝히고 배액을 받아 갈 기한을 정해 통지한 뒤에 매수인이 이행기 전에 중도금 일부를 일방적으로 넣은 것은 해제권 행사에 영향이 없다는 주장이 받아들여졌습니다(92다31323).
- 해제가 부적법했더라도 법률자문을 받고 해제됐다고 믿고 제3자에게 가등기를 해 준 데 정당한 사유가 있다며 손해배상 책임을 면했습니다(91다22322).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 시가가 크게 올랐으니 이행기 전 착수를 허용하는 것은 불공평하다는 주장(2004다11599)
- 사전 통보 없이 불시에 찾아왔고 대표자가 없었으며 현금이 아닌 수표였으니 제공이 아니라는 주장(2004다11599)
- 재심대상판결이 판단을 빠뜨렸다는 재심 주장(2006재다218)
🔀 매수인이 잔금일 전에 일부를 송금한 경우
⚔️ 매수인 — 이렇게 주장했다
- 계약 6일 뒤 2,000만 원을 송금했으니 잔금 일부를 지급해 이행에 착수했다고 주장했고, 1심은 이를 받아들였습니다(2021가합50123).
- 잔금 지급기일 전이라도 이행에 착수할 수 있다며 대법원 92다31323·2004다11599를 근거로 들었습니다(2022다286656).
- 계약금 100만 원을 내고 임대차보증금 반환채무를 인수했으니 대금을 다 치렀다고 주장했습니다(2023다271491).
🛡️ 매도인 — 통한 방어
- 잔금 지급기일이 매도인에게도 기한의 이익을 주는 것이므로 기일 전 일방 송금으로는 착수가 될 수 없다는 주장이 받아들여졌습니다(2022다256624·2022다286656).
- ‘상호협의하에 잔금일을 앞당길 수 있다’는 조항은 매수인이 일방적으로 앞당길 수 없다는 뜻이라는 주장이 항소심에서 받아들여졌습니다(2022나2005213).
- 임대차 승계 시점은 소유권이 넘어가는 잔금일로 봐야 하고 취득세 고지서 발급은 착수가 아니라는 주장이 받아들여졌습니다(2023다271491).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 알리지 않고 ‘축 생신’ 명목으로 보낸 송금도 잔금 일부 지급이라는 주장(2022다256624)
- 앞선 대법원 판결(92다31323·2004다11599)과 같은 사안이라는 주장, 대법원은 사안을 달리한다고 봤습니다(2022다286656)
판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.
🔺 상대에게 못 받으면 — 중개사 책임으로 넘길 수 있나
중개사 책임 — 이 글의 사건들에서 중개사 책임은 다투어지지 않았습니다. 기일 전 송금이 이행 착수인지는 매수인과 매도인 사이의 계약 조항과 송금 경위로 판단됐습니다.
🧰 판결에서 본 계약서 문구 — 2022다256624는 잔금일 조항 옆에 둔 ‘상호협의하에 앞당겨질 수 있다’는 특약을, 2023다271491은 ‘임대계약승계조건’ 특약을 결론의 근거로 삼았습니다. 계약서를 쓰는 자리에서 잔금일을 앞당길 수 있는지와 그 방법이 문구로 남은 사건들이었습니다.
중개사 책임은 ‘확인·설명을 제대로 했는지’로 갈렸습니다. 배상 비율은 사건마다 달랐습니다.
🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나
| 입장 | 누구에게 | 무엇을 | 판례에서는 |
|---|---|---|---|
| 🙋 매수인 | 매도인 | 배액 해제가 무효라며 소유권이전등기 청구 | 기일 전 중도금·잔금 제공 뒤 배액 공탁 해제는 무효 → 등기 인정(2004다11599·71다1276) |
| 🙋 매수인 | 매도인 | 해제가 부적법하다며 손해배상 | 해제는 부적법했지만 법률자문을 믿은 사정으로 불법행위 부정(91다22322) |
| 🙋 매수인 | 매도인 | 분양권 명의변경 청구 | 1심 인용(2021가합50123) → 항소심 취소(2022나2005213) → 대법원 상고 기각(2022다256624) |
| 🏠 매도인 | 매수인 | 배액 공탁 후 채무부존재 확인 | 잔금일 전 착수 불가 → 해제 적법(2022다286656) |
절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.
판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 잔금일이 매도인에게도 기한의 이익을 주는 기일인지(2022다256624·2022다286656)
→ 준비할 자료: 계약서의 중도금·잔금일 조항, ‘협의하에 앞당길 수 있다’ 같은 특약, 잔금일을 그렇게 정한 이유를 보여 주는 문자·대화
⚖️ 법원이 본 사실 — 해제 통지와 입금 중 무엇이 먼저였는지(91다22322·92다31323)
→ 준비할 자료: 입금 시각이 찍힌 이체확인증, 해제 통지 내용증명의 도달일, 배액 수령 기한을 정한 통지문, 공탁서
⚖️ 법원이 본 사실 — 송금이 잔금 지급으로 보일 만한 것이었는지(2022다256624·2004다11599)
→ 준비할 자료: 송금 명목(거래 메모), 사전 고지 여부, 남은 대금 대비 금액, 자기앞수표 사본과 수령 거절 뒤 보낸 내용증명
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.
💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로
🙋 매수인·임차인 (돈 보낸 쪽)
- 특약이 없는 계약에서는 기일 전 중도금 전액 제공이 이행 착수로 인정됐습니다.
- 잔금일 앞당김을 ‘협의’로 정한 계약에서 알리지 않고 일부를 보낸 송금은 착수로 인정되지 않았습니다.
🏠 매도인·임대인 (돈 받은 쪽)
- 해제하려면 매수인이 착수하기 전에 해제 의사와 배액을 먼저 내민 사건에서 해제가 인정됐습니다(92다31323).
- 시가 상승만으로는 기일 전 착수를 막을 사정이 되지 않았습니다(2004다11599).
🏢 공인중개사
- 잔금일을 앞당길 수 있는지, 누구와 어떻게 협의하는지 계약서 문구로 남기세요.
- 송금·해제 통지가 오간 날짜와 시각을 양쪽에 바로 전달하고 기록해 두세요.
🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면
- 「민법」 제565조 제1항은 계약금을 받은 쪽이 배액을 상환해 ‘당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지’ 해제할 수 있다고 정합니다. 이행기 전에도 착수할 수 있다는 원칙은 92다31323·2004다11599 이후 그대로입니다.
- 2024년 2022다256624와 2025년 2022다286656은 잔금일이 매도인에게도 기한의 이익을 주면 기일 전 착수를 할 수 없다고 보고, 그 판단 요소(이행기를 정한 목적, 기간, 부수 약정, 송금 경위, 해제권 방해 목적인지 등)를 제시했습니다.
- 2026년 11월 현재 제565조 문언은 바뀌지 않았고, 기일 전 송금이 착수인지는 위 요소를 사건마다 따져 판단하는 구조입니다.
내 상황에서 먼저 확인할 것
- 계약서에 중도금·잔금일을 앞당길 수 있는지, ‘협의’가 필요하다고 적혀 있는지
- 매도인의 해제 통지(배액 제공)가 도달한 시각과 내 입금 시각 중 무엇이 먼저인지
- 송금 명목과 사전 고지 여부, 남은 대금 대비 금액이 얼마인지
- 매도인이 해제 의사와 배액 수령 기한을 먼저 알려 왔는지
- 보증금 승계처럼 잔금일에 정산하기로 한 거래인지
💬 계약서의 잔금일 조항과 비슷한 사건의 판결문 원문은 국가법령정보센터에서 사건번호로 찾아볼 수 있습니다
📂 같은 쟁점 사례 모음 — 판결문 원문으로 확인한 사건 전부
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 한 줄로 |
|---|---|---|---|
| 대법원 74다262 1974. 6. 25. | ⭕ | 원고는 1972. 7. 13. 상속인들(피고들)과 사위 명의 토지 등 3필지를 과수원용으로 일괄 매수하며 계약서만 등기명의자별로 따로 썼고, … | 묶음 매매 일부 이행 → 나머지 배액 해제 불가 |
| 서울고등법원 2003나37862 2004. 1. 16. | ⭕ | 건설사들은 2001. 11. 13. 종중 임야를 135억여 원에 사며 계약금 13억 5,282만 원을 냈다 | 중도금 먼저 제공 → 매도인 배액 공탁 해제 무효 |
| 전주지방법원 2016나1024 2016. 12. 15. | ⭕ | 매수인은 2015.4.17. 매도인(종중)에게서 남원시 임야 31,327㎡를 매수했다 | 잔금 공탁 뒤 해제 통지 → 매도인 해제 불가 |
⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
어떤 행위가 이행 착수인지 일반론은 2편 이행의 착수에, 매도인이 계약금 2배를 실제로 내밀어야 하는지와 공탁 문제는 4편 배액배상 해제 조건에 정리했습니다. 계약서에 해약금 해제 자체를 막는 조항을 둔 경우는 5편 해약금 배제 특약, 전체 흐름은 해약금 위약금 차이 총정리에서 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 잔금일 전에 중도금을 미리 입금하면 매도인이 계약을 해제할 수 없나요?
대법원 2004다11599는 특약이 없으면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다고 보고, 매수인이 중도금일 한 달여 전 중도금 전액을 제공한 뒤의 배액 공탁 해제를 무효로 봤습니다. 다만 대법원 2022다256624·2022다286656은 잔금일이 매도인에게도 기한의 이익을 주는 경우 기일 전 일방 송금은 착수가 아니라고 봤습니다. 계약서의 이행기 조항과 송금 경위가 결론을 갈랐습니다.
Q. 매도인이 해제하겠다고 연락한 뒤에 돈을 넣으면 어떻게 되나요?
대법원 92다31323은 매도인이 해제 의사를 밝히고 배액을 받아 갈 기한을 정해 통지한 뒤 매수인이 이행기 전에 중도금 일부를 일방적으로 입금한 것은 해제권 행사에 영향이 없다고 봤습니다. 반대로 대법원 91다22322는 해제 통지가 도달하기 전 오전에 중도금이 입금됐다면 해제가 부적법하다고 봤습니다.
Q. 계약서의 ‘협의하에 잔금일을 앞당길 수 있다’는 문구는 어떤 의미였나요?
서울고등법원 2022나2005213은 이 조항을 매수인이 일방적으로 잔금일을 앞당길 수 없다는 특약으로 봤고, 대법원 2022다256624는 잔금일과 별도로 사전 지급 특약까지 둔 점을 매도인에게도 기한의 이익이 있다는 근거 중 하나로 들었습니다. 같은 사건 1심(2021가합50123)은 이 조항을 오히려 앞당길 수 있다는 뜻으로 보고 착수를 인정했다가 항소심에서 취소됐습니다.
🔗 해약금·위약금 판례 연재 — 지금 글: ② 이행 착수
- 1편 · 해약금이란? 계약금 포기·배액상환으로 그만두기
- 2편 · 이행의 착수, 중도금 넣으면 왜 해제가 안 되나
- 3편 · 중도금 미리 입금, 잔금일 전 송금이 통할 때 (지금 글)
- 4편 · 배액배상 해제 조건, 2배를 들고 가야 한다
- 5편 · 해약금 배제 특약, 계약금 줘도 못 깨게
- 6편 · 부동산 계약 파기 위약금, 특약 없으면 몰수 못 한다
- 7편 · 손해배상액의 예정, 정했으면 그 이상은 못 받는다
- 8편 · 위약금 감액, 10%는 대개 그대로
- 9편 · 위약벌, 법원이 안 깎는 돈
- 10편 · 분양권 포기 계약금·지역주택조합 탈퇴 위약금
- 11편 · 전세·월세 계약 파기 위약금
- 12편 · 이중매매, 중도금 받고 또 팔면 배임
- 14편 · 매수인 구제방법, 매도인이 계약을 깨려 할 때 시점별로
- 15편 · 매도인 구제방법, 매수인이 돈을 안 낼 때 시점별로
- 총정리 · 해약금 위약금 차이 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
- 지도 · 부동산 계약 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
- 함께 보기 · 가계약금 배액배상, 집주인이 깨면 2배?
📚 확인한 자료 (2026년 11월 7일 기준, 국가법령정보센터 원문)
- 「민법」 제565조(해약금) — 2026.3.17 시행본
- 「민법」 제2조(신의성실)·제741조(부당이득의 내용) — 2026.3.17 시행본
- 「민법」 제487조(변제공탁의 요건)·제460조(변제제공의 방법) — 2026.3.17 시행본
- 대법원 2004다11599 (2006. 2. 10.) 판결문 원문
- 대법원 2006재다218 (2008. 7. 10.) 판결문 원문
- 대법원 71다1276 (1971. 8. 31.) 판결문 원문
- 대법원 91다22322 (1992. 2. 11.) 판결문 원문
- 대법원 92다31323 (1993. 1. 19.) 판결문 원문
- 의정부지방법원 2021가합50123 (2022. 1. 19.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2022나2005213 (2022. 6. 30.) 판결문 원문
- 대법원 2022다256624 (2024. 1. 4.) 판결문 원문
- 대법원 2022다286656 (2025. 5. 1.) 판결문 원문
- 대법원 2023다271491 (2023. 12. 28.) 판결문 원문
- 대법원 74다262 (1974. 6. 25.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2003나37862 (2004. 1. 16.) 판결문 원문
- 전주지방법원 2016나1024 (2016. 12. 15.) 판결문 원문
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 해약금·위약금·계약금 판결문 원문을 직접 읽고 “비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 11월 7일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 구체적인 사건은 변호사와 상담하거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)을 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.