📌 결론부터: 매도인 구제방법은 매수인이 언제 멈췄느냐와 내 쪽 준비가 돼 있었느냐로 갈렸다
- 독촉 뒤 해제: 계약금 1억 3,000만 원 중 1,000만 원만 내고 기일을 미룬 매수인에게 인감증명을 떼어 두고 기한을 정해 최고한 매도인의 해제가 인정됐습니다(대법원 2015다229006). 독촉만 거듭했다고 잔금 유예 합의가 되는 것도 아니었습니다(2014다227225).
- 내 쪽 준비: 잔금일이 지났어도 매도인이 등기서류·인감증명을 갖추어 제공하지 않았다면 매수인 지체가 아니어서, 해제와 계약금 몰취가 인정되지 않거나(4291민공792) 계약금 13억 원을 돌려줘야 했습니다(2011나85552).
- 계약금 몰취: 위약금 특약이 없으면 매수인 잘못으로 해제돼도 계약금이 당연히 매도인 것이 되지 않았고(2013다14569), 특약이 있으면 공제가 인정됐습니다(2008나67530). 매수인이 계약금을 포기하고 빠지는 것은 매수인이 중도금을 내기 전까지였습니다(2007다72274·99다62074).
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 매수인이 계약금 일부만 내고 나머지를 계속 미룬다
☐ 매수인이 중도금·잔금 날짜를 넘기고 연락이 뜸하다
☐ 매수인이 계약금을 포기할 테니 계약을 없던 일로 하자고 한다
☐ 받은 계약금을 위약금으로 가질 수 있는지 궁금하다
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
📂 이 판례가 있는 곳 — 판례 지도
realscasenote.com📁 폴더를 누르면 이 자리에서 펼쳐집니다. 📍가 지금 보는 글이에요.
🤝부동산 계약 분쟁
💸가계약금
🧩① 가계약금이 계약금 일부인가⚖️ 민법 제563조(매매)·제565조(해약금)
↩️② 가계약금 반환⚖️ 민법 제565조(해약금)
✖️③ 배액배상: 매도인 파기·해제 절차⚖️ 민법 제565조(해약금)
🧮④ 계약금 일부만 냈을 때⚖️ 민법 제565조(해약금)
🏠⑥ 전세·월세·분양⚖️ 민법 제565조·제398조 · 약관의 규제에 관한 법률 제3조
🏢⑦ 중개사 책임·사기⚖️ 공인중개사법 제25조·제30조·제32조
🎯⑧ 입장별 실전: 가계약금 제대로 쓰기⚖️ 민법 제565조·제398조 · 공인중개사법 제25조
⚖️해약금·위약금
🚪① 해약금: 계약금 포기·배액상환⚖️ 민법 제565조(해약금)
해약금: 착수 전 포기·배액상환, 위약금 아님
❌대법원분양93다46742공공 택지분양 계약보증금 → 해약금, 배액상환 해제 유효
△대법원매도인 파기66다736배액 제공 없이 해제 통지만 → 해제 효과 없음
❌대법원매수인 파기2005다68295배액 요구하며 해제 통보 → 계약금 포기 해제 아님
⭕대법원매수인 파기2007다72274잔금 소송만으론 착수 아냐 → 포기 해제 OK
△대법원매수인 파기2005다52078위약금 특약 없음 → 계약금 당연 몰취 불가
⭕서울중앙지방법원매수인 파기2012나39225해약금 문구만 있음 → 계약금 몰취 불가
△대법원매수인 파기71다2014중도금 유예 각서 뒤 위약 → 계약금 감액 불가
❌대법원매도인 파기80다629계약금 공탁 이의 없이 수령 → 합의해제, 위약금 기각
❌대법원기타2022다225767해약금까지 정한 합의서 → 예약 아닌 본계약
△서울고등법원매수인 파기2006나60696잔금 청구만으론 착수 아님→포기 해제 OK
❌대법원매수인 파기99다62074매수인이 중도금 낸 뒤 → 계약금 포기 해제 불가
△대법원기타72다867가압류 이유로 배액 지급 → 의무 없는 지급, 배상 불가
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
⏱️② 이행 착수⚖️ 민법 제565조(해약금)
이행의 착수: 돈·채권이 움직여야, 준비는 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다1114잔금 찾아가 알림 → 착수 인정, 배액 해제 불가
⭕대법원매도인 파기2002다46492중도금 어음 교부 → 이행착수, 배액해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다56954중도금 들고 가 약정 조건 요구 → 이행착수, 해제 무효
⭕대법원매도인 파기2005다39594가계약서에 핵심 조건 있음 → 계약 성립, 배액 해제 불가
⭕대법원매도인 파기80다2197착수 뒤엔 배액을 공탁해도 해제 안 돼
⭕대법원매도인 파기90다17927중도금·잔금 공탁 뒤 배액 공탁 → 해제 무효
⭕대법원매도인 파기70다105매도인이 먼저 이행 시작 → 배액 해제 못 함
❌대법원매수인 파기99다62074매수인이 중도금 낸 뒤 → 계약금 포기 해제 불가
⭕대법원매도인 파기94다17659중도금·입주 뒤 재계약서 계약금 2배 → 해제 안 됨
❌대법원매도인 파기79다1663잔금 받아 가라 전화 → 착수 아님, 배액 해제 됨
❌대법원매도인 파기2008다62427토지거래허가만 받음 → 이행 착수 아님, 배액 해제 가능
❌대법원매도인 파기97다9369허가 전 잔금 공탁·소송 → 이행착수 아님, 배액해제 OK
⭕대법원매수인 파기2007다72274잔금 소송만으론 착수 아냐 → 포기 해제 OK
△서울고등법원매수인 파기2006나60696잔금 청구만으론 착수 아님→포기 해제 OK
⭕대법원매도인 파기91다25369중도금 공탁 뒤 → 배액 공탁해도 해제 안 됨
⭕대법원기타91다39986중도금 공탁 뒤 배액 제공→해제 무효
⭕대법원기타83도1132착수 뒤 해약 통고 무효 → 이식한 매수인 무죄
❌서울고등법원매도인 파기2007나9858산지전용허가 받은 것 → 이행착수 아님, 2배 해제 유효
❌서울지방법원동부지원기타99가합4427배액·포기 조항은 이행 끝나면 적용 안 됨
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
중도금 미리 입금: 잔금일이 누구를 위한 기일인지로 갈림
⭕대법원매도인 파기2004다11599중도금 미리 제공 → 배액 공탁 해제 무효
⭕대법원매도인 파기2006재다218기일 전 중도금 제공도 착수 → 배액 해제 막힘
⭕대법원매도인 파기71다1276잔금 먼저 내밀면 배액 해제 못 함
❌대법원매도인 파기91다22322중도금 먼저 입금 → 배액 해제 무효(배상은 기각)
❌대법원매도인 파기92다31323해제 통지 뒤 기습 중도금 입금 → 해제 유효
⭕의정부지방법원분양2021가합50123잔금 일부 먼저 송금 → 이행착수, 배액해제 무효(1심)
❌서울고등법원분양2022나2005213축 생신 명목 선송금 → 이행착수 아님, 배액해제 OK
❌대법원매도인 파기2022다256624잔금일 전 몰래 일부 송금 → 이행착수 아님, 해제 유효
❌대법원매도인 파기2022다286656잔금일이 매도인 이익이면 기일 전 송금 무력
❌대법원매도인 파기2023다271491보증금 승계 거래 → 잔금 전 배액 해제 가능
⭕대법원매도인 파기74다262묶음 매매 일부 이행 → 나머지 배액 해제 불가
⭕서울고등법원매도인 파기2003나37862중도금 먼저 제공 → 매도인 배액 공탁 해제 무효
⭕전주지방법원매도인 파기2016나1024잔금 공탁 뒤 해제 통지 → 매도인 해제 불가
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
💵③ 2배 돌려주는 방법⚖️ 민법 제565조(해약금)·제460조(변제제공의 방법)
배액배상: 약정 계약금 2배를 실제로 내밀어야 해제
⭕대법원매도인 파기66다699배액 안 내밀고 해제 통보만 → 해제 무효
⭕대법원매도인 파기91다33612배액 안 주고 해약 통보만 → 해제 안 됨
⭕서울고등법원매도인 파기2006나15368계약금 원금만 반환하고 파기 → 해제 불인정
△대법원매도인 파기91다3055계약금 예치만으론 배액 제공 아님
❌대법원매도인 파기72다2243배액 일부만 내밀면 해제 효력 없음
❌대법원매도인 파기91다2151배액 들고 나가면 해제, 공탁은 불필요
❌대법원매도인 파기80다2784배액 내밀며 해제 → 상대 거절해도 해제됨
❌대법원매도인 파기91다35670모자란 공탁 채워 넣음 → 배액 해제 유효
△대법원매도인 파기72다1777배액 공탁금 유보 없이 수령 → 해제 효과 발생
⭕대법원매도인 파기2014다231378일부 받은 돈 2배 반환 → 해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기2007다73611계약금 덜 받은 매도인도 마음대로 파기 못 해
❌제주지방법원임대차88나100나눠 낸 계약금도 계약금 → 임대인 2배 반환 해제 유효
⭕전주지방법원매수인 파기84나457다음날 받은 돈은 계약금 아님→반환
⭕대법원매도인 파기91다9251현금보관증 계약금도 배액 없이 해제 못 해
❌서울고등법원매도인 파기2006나107557계약금 들어오기 전 파기 → 배액 안 줘도 됨
❌대법원매수인 파기2015다229006계약금 1천만 내고 버팀 → 매도인 해제 인정
△서울고등법원매도인 파기66나2060계약금만 돌려주겠다 통고 → 배액해제 아님
❌대법원매도인 파기2020다213364배액 제공 없으면 해제 아님→매수인 패소
△대법원매도인 파기4281민상362잔금기일 뒤 배액 반환 항변 → 판단누락 파기
△대법원매도인 파기66다736배액 제공 없이 해제 통지만 → 해제 효과 없음
❌대법원매도인 파기80다629계약금 공탁 이의 없이 수령 → 합의해제, 위약금 기각
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
🔒④ 해약금 배제 특약⚖️ 민법 제565조(해약금)·제105조(임의규정)
해약금 배제 특약: 있으면 2배 공탁해도 해제 못 함
⭕대법원매도인 파기2008다50615해약권 배제 특약 → 배액 공탁해도 해제 못 함
⭕대법원매도인 파기2005다41153해약금 배제 특약 → 매도인 배액 해제 무효
❌대법원임대차2019다219953해제 배제 특약·입점 거절 → 권리금 반환 없음
⭕대법원매도인 파기79다1595통지 없이 해약 계약금 조항 → 자동해제 아님
⭕대법원매도인 파기80다851자동해제 조항 → 통지 없인 해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기91다21954인쇄된 자동해약 조항 무효 → 배액 없이 해제 안 됨
❌수원지방법원매수인 파기2020나100922잔금 기한 도과 실효 특약 → 계약 효력 상실
❌서울고등법원매도인 파기78나2201약정해제 특약대로 공탁 → 이행착수 주장 안 통함
❌대법원매도인 파기2004다51054항소심에서 배액 공탁 후 해제 → 인정
⭕부산고등법원매도인 파기2003나6521잔금 내밀었는데 거절 후 배액 공탁 → 해제 무효
⭕대법원기타2004다22971배액 배상 해제조항은 약정해제권으로 봄
⭕대법원매도인 파기79다2019위약금 조항을 3배 공탁 → 해제 불인정
⭕광주고등법원매수인 파기78나293자동해약 조항 → 매도인 이행제공 없으면 무효
⭕대구고등법원매도인 파기75나134매수인 잔금 공탁 후 → 매도인 배액 해제 불가
⭕대법원매도인 파기80다1815자동해약 문구는 최고 생략 아님 → 파기환송
❌서울중앙지방법원분양2024나70595분양 가계약금 법 위반 주장 → 해제 안 됨
❌의정부지방법원고양지원분양2011가합2128입주 지연 기한 당일 사용승인 → 약정해제 불가
❌서울고등법원매수인 파기2016나2071936질의회신만으로 인허가 불가 주장 → 무효 조항 불인정
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
📝⑤ 위약금 특약⚖️ 민법 제398조(배상액의 예정)
계약 파기 위약금: 특약 없으면 계약금 몰수 못 함
⭕대법원기타92다23209위약금 특약 없으면 → 계약금 당연 몰취 안 됨
⭕대법원매수인 파기2007다24930위약금 특약 없으면 → 계약금 몰수 못 함
△대법원매수인 파기2005다52078위약금 특약 없음 → 계약금 당연 몰취 불가
⭕대법원매수인 파기2013다14569위약금 특약 없으면 → 계약금 자동 몰수 안 됨
❌대법원기타94다51109위약금 특약 없으면 계약금≠손해배상 예정
⭕대법원매수인 파기76다1306중도금 일부 이의 없이 받음 → 바로 몰수 못 함
❌대법원기타92다5546양쪽이 위약금 특약 인정 → 매수인 계약금 반환 파기
❌대법원매수인 파기2013다33423매수인 파산 해제도 계약금 몰취 조항 적용
❌대법원매수인 파기2007다30393허가신청 일부러 안 한 매수인 → 계약금 몰취
⭕서울중앙지방법원매수인 파기2012나39225해약금 문구만 있음 → 계약금 몰취 불가
⭕서울고등법원기타2018나2041069허가 불가로 사업 무산 → 몰취 각서 있어도 계약금 반환
△서울고등법원매수인 파기2008나67530매수인 잔금 미지급 해제 → 계약금 위약금 공제
△대법원매수인 파기95다54693위약금 특약 없음 → 가계약 계약금 반환
△대법원매도인 파기96다14616위약금 약정 없으면 → 배액 청구 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다11821중도금 수령 거절·연락 두절 → 매수인 즉시 해제 가능
△대전고등법원매수인 파기2013나20671위약금 조항 불분명 → 위약 매수인 계약금 반환
❌대법원매수인 파기72다1513매도자 해제 시 배액 조항 → 위약금 아님
△대법원기타2017다284236위약금 약정 없이 해제 → 법정이자 손해 불인정
❌광주고등법원기타2005나8384위약금 조항 삭제 후 배상 → 호의 지급
⭕대법원기타2006다84874가압류만으로 배액 지급 → 의무 아닌 호의 지급
❌서울고등법원매수인 파기69나3684알고 산 하자로 해제 주장 → 계약금 몰수
❌지방법원 서부지원매수인 파기서부지원-2019-가단-106710매수인 위약 계약금 몰취 → 반환 담보 근저당 말소
△대법원매수인 파기93다59526허가구역 매수인 철회 → 계약금 몰취·중도금 반환
❌대법원매수인 파기2008다15377허가 협력의무 안 지켜 불허가 → 매수인 계약금 몰취
△대법원매도인 파기99다72460해약통지 뒤 계약금만큼 가압류 → 확정적 무효 여지
⭕서울고등법원매수인 파기4291민공792인감증명 없이 서류만 준비 → 계약금 몰취 불가
⭕서울고등법원매도인 파기2011나85552인감증명 없이 자동해제 통지 → 계약금 반환
❌서울고등법원매도인 파기75나167잔금 못 낸 매수인 배액 청구 → 기각
⭕대법원매수인 파기67다813매도인 체납 압류 남아 잔금 거절 → 매수인 위약 아님
⭕대법원매도인 파기4285민상18매도인 준비 없이 즉시 해제→무효 취지
△대법원매수인 파기86다카1907계약금 반환 약정 → 매도인 손해배상권 포기 아님
⭕대전지방법원중개사2015나104495중개사가 자기 집 직접 팔아 → 계약 무효, 계약금 반환
⭕부산고등법원매수인 파기2023나57312산업용지 처분제한 위반 매매 무효 → 계약금 반환
△대구고등법원매수인 파기86나1510땅 83% 건축 불가 착오 → 계약금·중도금 반환
△제주지방법원매도인 파기2008가단3007불법 특약 계약 무효 → 배액 대신 계약금만 반환
⭕대법원기타83다카552허가 조건부 매매, 계약금 반환 다시 심리
△대법원매도인 파기97다7356허가 불가 토지 → 배액 대신 낸 돈 전액 반환
❌대법원매수인 파기90다카7026고층 불가 땅 착오 취소 → 계약금 반환 기각
△대구고등법원매도인 파기2016나22326지위양도 배액 청구 기각 → 무권대리라 계약금만 반환
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
손해배상액의 예정: 증명 없이 받고 그 이상은 못 받음
❌대법원매도인 파기87다카3101배액 약정 있으면 → 손해 더 커도 배액까지만
❌대법원매도인 파기89다카26250배액 약정 있으면 그 이상 손해는 못 받아
⭕대법원기타2017다220416합의해제엔 원래 위약금 조항 적용 안 됨
⭕대법원매도인 파기76다1699남의 땅 매매 → 위약금 조항과 별개로 책임
△대법원기타80다2185계약금 반환 지체 → 배액 배상 사유 아님
△대법원기타65다1427계약금 배액 위약금 조항 → 약정 인정, 주문 불특정 파기
⭕인천지방법원매도인 파기2004가합14327매도인 귀책 해제 → 계약금 배액 전액 인정
⭕대구고등법원매도인 파기79나1176매도인 선이행 방치 → 계약금 반환+배액
△서울고등법원기타79나3229도로편입 하자로 해제 → 계약금만 반환, 배액은 안 됨
△수원지방법원매도인 파기91가합19923계약금은 반환, 매수인 지체 탓이라 배액은 불가
△서울고등법원기타2015나2013759매입 기한 넘김만으로 → 5배 위약금 불인정
⭕제주지방법원기타제주지방법원-2021-가단-63480분할등기 불이행 손해 예정 → 잔금과 상계 인정
⭕서울고등법원기타72나186타인 땅 매도 → 계약금 배액 조항 넘어 시가 배상
△서울고등법원매도인 파기69나729쌍방 귀책 이행불능 → 배액 없이 계약금만 반환
△서울지방법원남부지원매도인 파기84가합1002담보권자 매도 후 이행불능 → 계약금 배액 배상
△대법원매도인 파기80다916배액 위약금 소송 후 취하 → 해제 효력 유지
△대법원기타82다카1366위약 손해배상 조항만 있음 → 해제권 배제 아님
△대법원매도인 파기89다카25134허가 특약을 남 명의로 추진 → 이행 준비 아님
❌대법원매도인 파기91다26935계약서에 없는 채무 공제 → 배액 청구 파기
❌서울고등법원매수인 파기2016나2047049의무 안 지켜 해제 → 10% 위약금과 상계, 반환 0원
❌대법원매도인 파기91다7620허가구역 해제조건부 계약 무효 → 배액 위약금 못 받음
❌대법원매도인 파기93다22043허가 전 토지 → 전매 위약금 손해 청구 불가
⭕서울민사지방법원매도인 파기90가합32952허가 전 잔금 미지급 → 해제 불가, 협력의무
△대법원매수인 파기2014다227225잔금 미지급 중 매도인 약정해제 → 이행거절 아님
❌서울고등법원매수인 파기75나1403예고등기만으로 해제 → 계약금 배액 청구 기각
△서울고등법원매도인 파기2021나2038063소송 중 이중매도 → 반환+계약금만큼 배상
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
분양·조합 위약금: 대개 10%, 과다·미설명은 예외
❌대법원분양2025다213488조합 탈퇴 위약금 → 1층 분담금 기준 10%
△대법원분양2025다213608지주택 세대주 변경 자격상실 → 위약금 10% 공제 가능
△대전지방법원천안지원분양2023가합101281조합원 자격 상실 위약금 → 낼 때 된 분담금의 10%만
△창원지방법원분양2019가합52860조합 탈퇴 시 위약금 10% 공제 후 환불
❌서울중앙지방법원분양2024가단5029447시공사 회생 이유 해제 → 계약금 10% 몰취 유지
△대법원분양97다13306공단 분양 10% 위약금 약관 → 유효, 파기환송
△서울지방법원분양2000나101분양 중도금 체납 해제 → 10%만 공제, 연체료 공제 무효
⭕대법원분양95다33726계약금 몰취도 과하면 감액 심리 → 파기환송
△대법원분양2010다22415잔금 미납 해제, 계약금+개발비 27% → 과다 감액 여지
⭕서울고등법원분양2020나2046081위약금 설명 안 함 → 분양 계약금 전액 반환
⭕대법원분양2011다83240보증 환급 후에도 분양 10% 위약금 인정
△부산지방법원분양2006가합20972분양사 위반, 위약금 조항 일방뿐 → 원상회복만 인정
△서울중앙지방법원분양2007가합68713상가 잔금 미납 해제 → 계약금 몰취, 중도금 반환
△수원지방법원분양2009가합6212입주 3개월 지연→계약금 반환+위약금
△청주지방법원분양2009가합1075기둥 설명 안 한 상가 분양 해제 → 위약금 30%만
△서울고등법원분양2010나53282분양 입주지연 해제 → 10% 위약금 감액 안 됨
⭕인천지방법원분양2019나66012분양 계약서 사본 안 줘 → 계약 무효, 전액 반환
△서울중앙지방법원분양2020가단5231440위약금은 은행 양도 대상 아님→10% 지급
△서울중앙지방법원분양2020가합581802입주지연 위약금 10% 인정, 계약금은 은행 몫
❌서울고등법원분양97나21842계약금 따로 안 정함 → 배액 위약금 조항 배척
△대법원분양97다37852입주 지연 지체상금 → 계약금 제외 조항 유효
△서울중앙지방법원분양2004가합12146입주 272일 지연 → 지체상금 35%로 감액
△대법원분양94다6529가처분만으로 배액 지급 → 의무 없는 지급
△서울고등법원분양2005나9830분납 2차 계약금 → 중도금 아님, 지체상금 70%
△서울고등법원분양2016나2051246잔금 장기 미납 연체료 60% 초과 → 감액
△부산고등법원분양94나5007지체상금 조항 없는 분양 → 연체료 요율로 인정
⭕대전고등법원분양2010나4996문화재 위험 숨긴 분양 해제 → 위약금 10% 인정
⭕서울고등법원분양2016나2024954분양 잔금 연체금리 15.96% → 연 6%로 감액
❌서울지방법원분양96가합29156낙찰 후 미계약 → 입찰보증금 5% 몰취 유효
△대법원분양2025다209893연체료 조항만으로 동시이행 포기 아님 → 환송
⭕대법원분양98다33260귀책 불문 10% 몰취 약관 → 위약벌 무효
⭕대법원분양97다40131분양 보증금 귀속 위약벌 약관 → 약관규제법 무효
❌대법원분양99다4634택지 10% 선수금 귀속 → 손해배상 예정 유효
⭕광주지방법원분양98가합9108선수금 10% 몰수 약관 → 위약벌 약관무효 반환
❌대법원분양95다48117낙찰 후 계약 포기 → 5% 입찰보증금 몰취 유효
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
전세 위약금: 특약 있어야 몰수, 10%는 대개 유지
⭕대법원임대차79다217위약금 특약 없는 임대차 → 계약금 몰취 불가
❌대법원임대차95다11429임차인 몰수 조항만 있음 → 임대인 위약금 없음
△대법원임대차88다카13332계약서 배액변상 조항 → 해약금 아닌 위약금 인정
⭕대법원임대차68다626배액 위약금 청구=해제 의사, 지급 명령
❌대법원임대차90다카25383보증금 잔금 미납 해제 → 배액 배상 없음
△대법원임대차2014다209227잔금 3일 뒤 해제 → 10% 위약금 감액 불가
△수원지방법원임대차86가합295보증금 대비 과한 계약금 몰취 → 일부 감액 반환
❌대구고등법원임대차2017나21191보증금 공탁 후 인도 지체 → 위약금 3천만 원 절반 감액
△대법원임대차2001다62091전세금 20% 위약벌 → 10% 초과 무효
△대법원임대차2009다20475보증금 10% 위약금 약관 → 위약벌도 약관통제 환송
❌대법원임대차2013다63257계약금 몰취가 위약벌이면 → 감액 안 됨
⭕서울동부지방법원임대차2022나20308명도 위약금 특약 매도 → 임차인 합의금 2억 인정
❌창원지방법원임대차2008나12228차임 연체 해지 위약금 10% → 위약벌 인정
❌대법원임대차92다46905매출누락 10배 위약벌 → 감액 불가 유효
❌부산고등법원(창원)임대차부산고등법원-창원-2012-나-1804불량기름 판매시 보증금 몰취 특약 → 위약벌 인정
△대법원임대차2022다311736회생 임차인 보증금서 위약벌 공제 → 불가 환송
△수원지방법원성남지원임대차2012가단207288잔금 3일 지연 해제 → 계약금 5200만 중 1000만 몰취
❌서울중앙지방법원임대차2020가합527549회생 중도해지 위약벌 → 보증금 공제, 반환 기각
❌서울고등법원임대차2022나2016305위약금 보증금 공제 특약 → 보증금 반환 0원
❌창원지방법원임대차창원지방법원-2011-가합-2678보증금 몰취 특약 위약벌 인정 → 감액 불가
△대전고등법원임대차대전고등법원-2014-나-14533주유소 임대 피해보상금 과다 → 실손해로 감액
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
✂️⑥ 위약금 감액⚖️ 민법 제398조 제2항
위약금 감액: 10%는 대개 그대로, 크게 넘으면 감액
⭕대법원매도인 파기90다14478대금 10% 위약금은 관행 → 절반 감액 파기
❌대법원매수인 파기92다41719대금 8% 계약금 몰취→감액 부당
❌대법원매수인 파기2010다10382대금 10% 계약금 몰수 → 과다 아님, 감액 안 됨
❌대법원매수인 파기2008다46906계약금 10% 몰취는 관행→감액 안 됨
❌대법원매수인 파기2004다3543대금 10% 계약금 몰취 → 감액 안 됨
△대법원매수인 파기2017다221396대금 26% 계약금 몰취 → 감액 여지, 파기환송
△대법원매수인 파기2020다253379공매 후 가처분으로 잔금 지체 → 위약금 40% 감액
⭕대법원매수인 파기95다40076잔금 연기하며 중도금까지 포기 약정 → 감액
△대법원매수인 파기90다카27068중도금 포기 약정→대금 10%로 감액
△대법원매수인 파기2002다73852되팔아 손해 없으면 계약금 몰취 50% 감액
△서울고등법원매수인 파기85나2825대금 50% 계약금 몰취 → 10%로 감액, 나머지 반환
△서울중앙지방법원매수인 파기2021나38484대출 직전 변심 → 계약금 몰취 정당
△서울고등법원기타2015나2021378늦게 보낸 계약금 → 계약 불성립, 돈은 반환
△광주고등법원매수인 파기75나155이미 낸 114만 원 전부 몰취 약정 → 70만 원으로 감액
❌대법원매수인 파기89다카10811계약금 감액은 거래관행까지 따져야 함
❌대법원매수인 파기92다22190계약금+점유사용료 위약금 → 유효·감액 안 됨
△광주고등법원매수인 파기92나3754매수인 위약에도 몰취액 과다 → 일부 반환
△대구지방법원매수인 파기2001가합2291정산금 1.21억 취소→4천만원만 공제
△서울고등법원매수인 파기2001나66217IMF로 할부 연체 → 위약금 10%를 5%로 감액
❌부산지방법원매수인 파기2008가합11750잔금 못 낸 매수인 계약금 26억 몰취
❌서울고등법원매수인 파기2014나2009234매도인 손해 없어도 계약금 10%는 감액 안 돼
❌대법원매수인 파기2018다210775대리권 없다며 계약금 반환 요구 → 몰취
❌서울중앙지방법원매수인 파기2018가합546745잔금 연체 → 48억 계약금 전액 몰취(1심)
△서울고등법원매수인 파기2019나2043550잔금 연체 몰취 → 항소심서 40% 감액 반환
❌대법원매수인 파기86다카2070매수인 도피, 대금 35% 몰취 → 감액 불인정
△대법원매수인 파기71다2014중도금 유예 각서 뒤 위약 → 계약금 감액 불가
△대법원매수인 파기87다카685오해로 중도금 중단 → 해제, 위약금 절반 감액
❌대법원매수인 파기95다34095중도금 미지급 해제, 계약금 전액 가압류 → 초과분 배상
△서울중앙지방법원매수인 파기2013가합501365공매 잔금 연체 해제 → 위약금 80%로 감액
△대구고등법원매도인 파기80나1014계약금만 돌려주고 파기 → 위약금 절반 배상
△서울고등법원매도인 파기85나124근저당 말소 못 함 → 반환+위약금, 단 감액
△광주고등법원매도인 파기88나3023매도인 위약 해제 → 계약금+위약금 절반
⭕대법원매도인 파기97다15371매도인 이행거절 → 계약금+같은액 위약금
△서울고등법원매도인 파기2022나2044713매도인 지상권 설정·소송 → 이행거절, 위약금 20%로 감액
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
⚠️⑦ 위약벌⚖️ 민법 제103조(반사회질서)·약관의 규제에 관한 법률 제8조
위약벌: 감액 불가, 과도하면 무효
❌대법원기타2018다248855손해배상과 별도 10억 위약금 → 위약벌 감액불가
⭕대법원기타2012다65973위약벌 명칭이어도 손해배상 예정→감액
⭕대법원매수인 파기2009다60169계약금+땅까지 몰수 약정 → 과다, 감액
❌대법원매수인 파기80다2499위약금 특약 없으면 → 계약금 감액 청구 불가
△대법원기타2005다26277이행 압박용 위약금 → 위약벌, 감액 불가
❌대법원기타2015다239324손해배상과 별도 위약벌 5억 → 감액 불가, 전액 인정
❌대법원임대차2013다63257계약금 몰취가 위약벌이면 → 감액 안 됨
△대법원임대차2001다62091전세금 20% 위약벌 → 10% 초과 무효
⭕대법원분양98다33260귀책 불문 10% 몰취 약관 → 위약벌 무효
⭕대법원분양97다40131분양 보증금 귀속 위약벌 약관 → 약관규제법 무효
△대법원임대차2009다20475보증금 10% 위약금 약관 → 위약벌도 약관통제 환송
❌대법원분양99다4634택지 10% 선수금 귀속 → 손해배상 예정 유효
❌청주지방법원매수인 파기청주지방법원-2019-가단-26724계약금 대신 위약벌 2억 → 공서양속 위반 아님
⭕광주지방법원분양98가합9108선수금 10% 몰수 약관 → 위약벌 약관무효 반환
❌대법원분양95다48117낙찰 후 계약 포기 → 5% 입찰보증금 몰취 유효
❌창원지방법원임대차2008나12228차임 연체 해지 위약금 10% → 위약벌 인정
❌대법원임대차92다46905매출누락 10배 위약벌 → 감액 불가 유효
❌부산고등법원(창원)임대차부산고등법원-창원-2012-나-1804불량기름 판매시 보증금 몰취 특약 → 위약벌 인정
△대법원임대차2022다311736회생 임차인 보증금서 위약벌 공제 → 불가 환송
❌서울중앙지방법원임대차2020가합527549회생 중도해지 위약벌 → 보증금 공제, 반환 기각
❌서울고등법원임대차2022나2016305위약금 보증금 공제 특약 → 보증금 반환 0원
❌창원지방법원임대차창원지방법원-2011-가합-2678보증금 몰취 특약 위약벌 인정 → 감액 불가
△대전고등법원임대차대전고등법원-2014-나-14533주유소 임대 피해보상금 과다 → 실손해로 감액
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
🔁⑧ 이중매매·배임⚖️ 형법 제355조(배임)·제356조
이중매매: 중도금 받은 뒤면 배임, 계약금만이면 아님
❌대법원매도인 파기85도1873계약금만 받고 이중매매 → 배임죄 아님
❌대법원매도인 파기2007도379계약금 다 안 받음 → 이중매매해도 배임 아님
△대법원이중매매2002도7134제2매수인 계약금만 수령 → 배임 실행착수 아님
△대법원이중매매2017도4027중도금 받고 제3자 등기 → 배임 성립 취지
⭕대법원이중매매88도750중도금 받고 제3자에 이중매도 → 배임 유죄
⭕대법원이중매매2019도16228중도금 뒤 이중매매 가등기 있어도 → 배임
⭕대법원이중매매92다51747중도금 뒤 처남에게 가장매도 → 통정허위표시 무효
❌청주지방법원이중매매86가합221이중매매 알고 매수 → 적극가담 없으면 유효
△대법원매도인 파기93다17638이중매도라도 위약금 약정 있으면 그 금액만 배상
△대법원매도인 파기92다30320이중매매여도 배상은 약정한 계약금만큼
⭕대법원이중매매92다20163이중매매로 등기 말소 → 말소 당시 시가 배상
⭕대구고등법원매도인 파기65나547매도인 이중매매 → 계약금 2배 물어줘
⭕서울고등법원매도인 파기2005나110556계약금 반환 요구한 해제통지 → 포기 해제 아님, 반환
⭕대구고등법원매도인 파기81나158매도인이 딴 사람에게 팔아 등기 → 계약금 2배 배상
△대전지방법원매도인 파기91가단16768이중매도 위약금 3배→계약금 2배로 감액
△울산지방법원매도인 파기2018나22381몰취 통지 없이 남에게 팔면 → 계약금 반환
△서울고등법원매도인 파기2021나2038063소송 중 이중매도 → 반환+계약금만큼 배상
⭕대구고등법원매도인 파기77나120매수인 잔금 공탁 후 배액 공탁 → 해제 안 됨
⭕수원지방법원성남지원사기2006고단1042남의 땅 팔고 계약금 받음 → 사기 유죄
⭕부산지방법원동부지원사기2010고단507권한 없는 매물 계약금 5천 → 사기 실형
❌대법원임대차83도2888방 이중임대 뒤 배액 반환 합의 → 사기 무죄
❌대법원기타2014도3363대물변제예약 부동산 처분 → 배임 무죄 취지
❌서울고등법원이중매매2016노2860해제 통고 뒤 협상 결렬 이중매도 → 배임 무죄
⭕대법원이중매매2011도1651중도금 받고 가등기 타사 이전 → 이중매매 배임 유죄
△의정부지방법원이중매매2016가단20510소송 중 이중매매 문제없다 조언 → 변호사 배상
❌서울고등법원이중매매2019노1025가등기 해 준 뒤 이중매매 → 배임 무죄
⭕인천지방법원이중매매2009노599조개딱지 이중매매 알고 가담 → 공동정범 유죄
❌울산지방법원분양2016고단754중도금 받고 처명의 등기 후 근저당 → 1심 배임 무죄
❌대법원이중매매2009도14427계약금 20억만 받고 중도금 전 → 배임미수 아님
❌대법원기타2011도3247계약금만 받고 선등기 → 매수인 근저당 배임 무죄
⭕서울고등법원매도인 파기69나1045잔금 제공 뒤 매도인 제3자 매도 → 배액 배상
△대법원이중매매2011도15179중도금 받고 양도담보 설정 → 배임, 손해는 담보액
⭕대전고등법원분양2015노467분양 중도금 받고 세대 담보 제공 → 업무상배임
⭕대법원이중매매86도936중도금 대신 등기서류 받고 이중양도 → 배임 유죄
⭕서울중앙지방법원이중매매2015고합1046중도금 받고 제3자 매도 등기 → 배임 유죄
△대법원이중매매2016도11337교환계약 서류 제공 후 지역권 설정 → 배임 취지 환송
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
🧭⑨ 입장별 구제방법⚖️ 민법 제544조(이행지체와 해제)·민사집행법 제276조·제300조
매수인 구제방법: 집은 가처분, 돈은 가압류
⭕대법원매도인 파기66다699배액 안 내밀고 해제 통보만 → 해제 무효
⭕대법원매도인 파기2004다11599중도금 미리 제공 → 배액 공탁 해제 무효
❌대법원매도인 파기92다31323해제 통지 뒤 기습 중도금 입금 → 해제 유효
⭕대법원매도인 파기93다1114잔금 준비 알리고 그날 가처분 → 착수 인정
⭕서울고등법원매도인 파기2003나37862가처분 뒤 제3자 등기 → 매수인에 대항 못 해
⭕대구고등법원매도인 파기77나120매수인 잔금 공탁 후 배액 공탁 → 해제 안 됨
⭕대법원이중매매92다20163이중매매로 등기 말소 → 말소 당시 시가 배상
⭕대법원이중매매92다51747중도금 뒤 처남에게 가장매도 → 통정허위표시 무효
△대법원매도인 파기99다72460해약통지 뒤 계약금만큼 가압류 → 확정적 무효 여지
❌대법원매수인 파기95다34095중도금 미지급 해제, 계약금 전액 가압류 → 초과분 배상
⭕대법원매도인 파기93다11821중도금 수령 거절·연락 두절 → 매수인 즉시 해제 가능
⭕대법원매도인 파기91다33612배액 안 주고 해약 통보만 → 해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기91다25369중도금 공탁 뒤 → 배액 공탁해도 해제 안 됨
⭕부산고등법원매도인 파기2003나6521잔금 내밀었는데 거절 후 배액 공탁 → 해제 무효
⭕서울고등법원매도인 파기2011나85552인감증명 없이 자동해제 통지 → 계약금 반환
⭕대법원매수인 파기67다813매도인 체납 압류 남아 잔금 거절 → 매수인 위약 아님
△대법원기타72다867가압류 이유로 배액 지급 → 의무 없는 지급, 배상 불가
⭕대법원기타2006다84874가압류만으로 배액 지급 → 의무 아닌 호의 지급
△대법원분양94다6529가처분만으로 배액 지급 → 의무 없는 지급
△의정부지방법원이중매매2016가단20510소송 중 이중매매 문제없다 조언 → 변호사 배상
❌대법원매도인 파기87다카3101배액 약정 있으면 → 손해 더 커도 배액까지만
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
매도인 구제방법: 최고와 내 서류 준비가 먼저지금 보는 글
⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
매도인 구제방법을 찾는 분들은 반대편 장면에 서 있습니다. 매수인이 계약금을 다 안 내거나, 중도금·잔금 날짜를 넘기고 연락을 피하거나, 계약금을 포기할 테니 그만두자고 하는 장면입니다. 판결문을 보면 매도인이 할 수 있었던 일은 매수인이 어느 단계에서 멈췄는지, 그리고 그때 매도인 쪽 등기서류가 준비돼 있었는지에 따라 달랐습니다.
이 글은 매수인 쪽 사정으로 계약이 흔들릴 때 매도인이 실제로 한 조치와 법원 판단을 시점 순서로 모았습니다. 날짜가 지났다고 바로 해제되고 계약금을 갖는 것으로 생각하기 쉬운데, 판결문은 독촉(최고), 내 서류 준비, 위약금 특약이라는 세 관문을 따졌습니다. 계약금 몰수 조항은 6편, 자동해제 조항은 5편, 매수인 쪽 대응은 14편에 자세히 정리했습니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
해약금 위약금 판례 총정리 관련 글 (14개)
- ✔매수인 구제방법, 매도인이 계약을 깨려 하면 가처분일까 가압류일까? 계약금·중도금 단계별 판례 (대법원 93다1114·99다72460)
- ✔이중매매, 중도금 받고 또 팔면 배임죄일까? 계약금만 받았을 때와 갈린 판례 (대법원 2017도4027·85도1873)
- ✔전세 계약 파기 위약금, 계약금은 그냥 몰수될까? 특약·10% 관행·위약벌 판례 (대법원 2014다209227·79다217)
- ✔분양권 포기 계약금, 10%는 돌려받을 수 있나? 지역주택조합 탈퇴 위약금 기준까지 (대법원 2025다213488·2025다213608)
- ✔위약벌, 법원이 깎아 주지 않는 위약금? 손해배상 예정과 가르는 기준과 무효가 된 경우 (대법원 2018다248855·2013다63257)
관련 글 9개 더 보기 ▼
- ✔손해배상액의 예정, 정해 둔 위약금이면 손해 증명 없이 받고 그 이상은 못 받을까? (대법원 87다카3101·2017다220416)
- ✔해약금 배제 특약, 계약금 2배를 돌려줘도 못 깨는 계약일까? 통지 없이 해약 문구는 따로 (대법원 2008다50615·2005다41153)
- ✔중도금 미리 입금하면 계약 해제를 막을 수 있을까? 잔금일 전 송금이 통한 사건과 안 통한 사건 (대법원 2022다256624·2004다11599)
- ✔이행의 착수, 중도금 넣으면 왜 해제가 안 될까? 착수로 본 행위와 준비에 그친 행위 (대법원 93다1114·2008다62427)
- ✔해약금, 계약금 포기하면 끝일까? 계약금 포기·배액상환으로 그만두는 조건 (대법원 2007다72274·93다46742)
- ✔위약금 감액, 계약금 10%를 법원이 깎아 줄까? 대금 26% 몰취는 다시 보라고 했다 (대법원 2017다221396·2010다10382)
- ✔부동산 계약 파기 위약금, 계약금 몰수는 특약이 있어야 할까? 특약 없으면 실제 손해만 (대법원 92다23209·2013다33423)
- ✔배액배상 해제 조건, 계약금 2배를 실제로 내밀어야 할까? 공탁·일부 제공·약정 계약금 기준 (대법원 91다2151·2014다231378)
- ✔해약금 위약금 차이, 마음이 바뀌면 해약금 약속을 어기면 위약금: 위약벌까지 판례 275건 총정리 (대법원 2007다24930·2018다248855)
목차
매도인 구제방법, 단계별로 한눈에 보기
| 지금 단계 | 매도인이 한 일 | 법원 판단 | 대표 판례 |
|---|---|---|---|
| 계약금 일부만 받음, 기일 계속 연기 | 인감증명 준비·내용증명으로 기한 정해 최고 후 해제 | 해제 인정 | ❌ 대법원 2015다229006 |
| 매수인이 계약금 포기 해제 통지 | 잔금 청구 소송으로 맞섬 | 최고·잔금 소송만으론 매도인 착수 아님 → 포기 해제 유효 | ⭕ 대법원 2007다72274 |
| 매수인이 중도금 낸 뒤 계약금 포기 주장 | 해제를 다툼 | 매수인 스스로 착수했으면 포기 해제 불가 | ❌ 대법원 99다62074 |
| 쌍방 이행 제공 없이 기일 넘김 | 구두로 해제 통고 | 자기 채무(등기서류·명도) 준비·제공 없이는 해제권 없음 | ⭕ 대법원 4285민상18 |
| 잔금 미지급, 인감증명 미준비 | 계약금 몰취 주장 | 현실 이행 제공 없으면 매수인 지체 아님 → 반환 | ⭕ 서울고등법원 4291민공792 |
| 잔금 미지급, 자동해제 통지 후 제3자 매도 | 계약 실효 주장 | 매도용 인감증명 안 떼 → 자동 실효 안 됨, 계약금 13억 반환 | ⭕ 서울고등법원 2011나85552 |
| 잔금 지체, 여러 차례 독촉 | 30일 최고 조항대로 해제 | 독촉은 유예 합의 아님 → 해제 적법 | △ 대법원 2014다227225 |
| 매수인 불이행 해제, 위약금 특약 없음 | 계약금 귀속 주장 | 특약 없으면 계약금 당연 귀속 안 됨 | ⭕ 대법원 2013다14569 |
| 잔금 미지급, 계약금 포기 약정 있음 | 미이행 부분 해제 | 대금 반환에서 위약금 8천만 원 공제 | △ 서울고등법원 2008나67530 |
| 잔금 기한 도과 시 실효 특약 | 계약 효력 상실 주장 | 특약 취지상 이행 제공 없이도 실효 | ❌ 수원지방법원 2020나100922 |
⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.
① 계약금도 다 안 낸 매수인: 독촉하고 기한을 정해 해제
⚖️ 대법원 2015다229006 (2015. 12. 10. · 파기환송) — ❌ 계약금 1천만 내고 버팀 → 매도인 해제 인정
- 원고들(매도인)은 2013. 10. 15. 부동산을 13억 원에 팔기로 했으나 계약금 1억 3,000만 원은 현금보관증으로 대신 받았고, 매수인(피고)의 요청으로 지급기일이 여러 번 연기된 끝에 계약금 중 1,000만 원만 받았다. 매도인은 인감증명서를 떼어 두고 이전 준비를 알리며 내용증명으로 최고했고, 2014. 1. 22. ‘1. 29.까지 계약금 잔액 1억 2,000만 원을 안 내면 해제’를 통보했다. 매수인은 끝내 돈을 내지 않았다.
- 이 사건에서 법원은 매수인이 잔금을 준비하지 못해 등기서류를 받을 준비가 안 된 경우 매도인도 그에 상응하는 이행 준비만 하면 되고, 앞서 한 이행 제공의 효력은 준비 상태가 바뀌지 않은 상당 기간 유지된다고 판단했다. 계약금 일부만 낸 매수인이 기일을 넘겼으므로 계약은 2014. 1. 29. 해제됐다고 보고 원심을 파기했다.
- 판결문: 「피고는 13억 원의 매매대금 중 계약금의 일부에 불과한 1,000만 원만을 뒤늦게 지급한 상태에서 자신의 요청으로 수차 지급기일이 연기되었음에도」
② 매수인이 계약금을 포기하고 빠지려 할 때
⚖️ 대법원 2007다72274 (2008. 10. 23.) — ⭕ 잔금 소송만으론 착수 아냐 → 포기 해제 OK
대법원은 이행 착수는 외부에서 알 수 있을 정도로 이행 행위의 일부를 하거나 필요한 전제 행위를 하는 것이며, 매도인이 이행을 최고하고 잔대금 청구 소송을 낸 것만으로는 이행 착수가 아니라고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 1편 해약금이란? 계약금 포기·배액상환으로 그만두기에서 자세히 봅니다.
⚖️ 대법원 99다62074 (2000. 2. 11.) — ❌ 매수인이 중도금 낸 뒤 → 계약금 포기 해제 불가
이 사건에서 법원은 민법 제565조의 당사자 일방은 매매 쌍방 중 어느 일방을 가리키므로, 매도인이 이행에 전혀 착수하지 않았더라도 매수인이 중도금을 내 스스로 이행에 착수했다면 계약금 포기로 해제할 수 없다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 2편 이행의 착수, 중도금 넣으면 왜 해제가 안 되나에서 자세히 봅니다.
③ 중도금·잔금을 안 낼 때: 내 쪽 서류부터 준비돼 있어야
⚖️ 대법원 4285민상18 (1952. 7. 29. · 파기환송) — ⭕ 매도인 준비 없이 즉시 해제→무효 취지
- 1951. 4. 20. 원고는 피고의 부산 대지·건물을 1,075만 원(구권)에 사며 수부금(계약금) 200만 원을 주고, 위반 시 피고는 배액 배상·원고는 포기하기로 약정했다. 1주일 뒤 원고는 대금 일부 375만 원을 냈고 피고는 이의 없이 받았다. 이행기 5. 20.에 쌍방 모두 이행제공이 없었는데 피고는 5. 25. 구두로 해제를 통고했고, 원고는 8. 25. 잔액 500만 원을 공탁했다.
- 이 사건에서 대법원은 동시이행 관계에서 매도인이 해제권을 얻으려면 자기 채무(등기서류·명도)의 이행을 제공하거나, 쌍방이 이행제공 없이 기일을 넘긴 경우 상당한 기간을 정해 최고하면서 자기 채무를 준비·제공해야 한다고 보았다. 피고가 등기서류 준비나 명도 준비를 적법하게 했는지 심리하지 않고 해제를 인정한 원심을 파기환송했다.
- 판결문: 「쌍방의 각기 채무의 이행을 적법히 제공치 않고 약정기일을 도과한 후에 매주가 다시 상당한기간을 정하여 매주에 대하여 이행을 최고하는 동시에 자신 채무이행을 준비제공하여도」
⚖️ 서울고등법원 4291민공792 (1958. 10. 15.) — ⭕ 인감증명 없이 서류만 준비 → 계약금 몰취 불가
- 매수인이 대지와 건물을 대금 10,700,000환에 사기로 하고 계약금 1,070,000환을 지급했으나, 잔대금 지불기일(4290.5.12.)과 연기된 기일(4290.6.12.)까지 잔대금을 내지 못했다. 매도인은 같은 기일까지 이전등기 서류를 사법서사에게 맡겨 두었을 뿐 인감증명은 준비하지 않았다. 이후 양측은 계약을 합의해약하면서 2개월 안에 타에 매각되지 않으면 재매매하고 계약금을 그 계약금으로 충당하기로 했는데, 매도인은 4290.7.2. 제3자에게 부동산을 팔았다.
- 이 사건에서 법원은 매도인이 인감증명을 갖추지 않아 현실의 이행제공을 하지 않았으므로 매수인의 지체를 이유로 한 해약권이나 손해배상청구권(계약금 포기 주장)이 생기지 않았다고 판단했다. 또한 합의해약 때 유보한 재매매 약정이 2개월 내 타 매각으로 조건 불성취되어, 매도인은 계약금을 보유할 법률상 원인을 잃었으므로 반환해야 한다고 판단했다.
- 판결문: 「피고에 있어서도 최초의 기일과 연기된 기일까지 이전등기에 소요되는 서류를 사법서사 소외 1에게 의뢰하여 작성 보관케 하였을 뿐 피고의 인감증명은 미작성이었던 것임이 원심증인 소외 1의 증언에 의하여 명백하므로 아직 원고에 대하여 이행의 제공을 하였다고는 볼 수 없고」
⚖️ 서울고등법원 2011나85552 (2012. 6. 20.) — ⭕ 인감증명 없이 자동해제 통지 → 계약금 반환
- 매수인(○○회사)은 2009.8.5. ○○건설로부터 부산 해운대 토지를 130억 원에 사며 계약금 13억 원을 지급했고, 계약서에는 매수인 귀책 해제 시 계약금이 위약금으로 귀속된다는 조항이 있었다. 매수인이 잔금을 못 내자 매도인은 2010.5.31.까지 미지급 시 자동해제된다고 통지한 뒤 2010.6.1. 제3자에게 소유권을 넘겼고, 매수인은 이행불능을 이유로 해제하고 계약금 반환을 청구했다.
- 이 사건에서 법원은 매도인이 기한까지 매수인 앞 부동산매도용 인감증명서를 발급받지 않아 이행 제공을 하지 않았으므로 기한 도과만으로 계약이 자동 실효되지 않았다고 판단했다. 따라서 매도인의 제3자 매도로 이행불능이 되어 매수인의 해제가 유효하고, 매도인은 계약금 13억 원을 원상회복으로 반환해야 한다고 보았다.
- 판결문: 「매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금미지급으로 계약이 자동해제된다고 볼 수 없다」
⚖️ 대법원 2014다227225 (2015. 2. 12. · 파기환송) — △ 잔금 미지급 중 매도인 약정해제 → 이행거절 아님
- 매수인(교회)은 2009. 3.경 공공 사업시행자로부터 종교용지를 매매대금 1,850,121,000원에 사고 계약금 185,012,100원을 냈다. 계약서에는 잔금 지체 시 30일 최고 후 해제할 수 있고 귀책 당사자는 매매대금 10%를 위약금으로 귀속시킨다는 조항이 있었다. 주민 민원으로 매수인이 부지 변경을 요청하며 잔금을 내지 않자 매도인은 여러 차례 독촉 후 2012. 6. 13. 해제를 통지했고, 매수인은 매도인의 이행거절을 이유로 해제와 위약금 등을 청구했다.
- 이 사건에서 법원은 매도인이 계속 잔금을 독촉했을 뿐 잔금지급을 유예하기로 하는 묵시적 합의를 인정하기 어렵다고 보았다. 따라서 잔금 지체를 이유로 한 매도인의 해제는 적법하고 이를 이행거절이라고 볼 수 없다고 판단해 매도인 패소 부분을 파기환송했다.
- 판결문: 「원고에 대하여 이 사건 매매계약에 따른 잔금지급의무의 지체를 이유로 한 피고의 계약 해제는 적법하고, 이러한 피고의 해제로 이 사건 매매계약이 해소된 것을 두고 채무불이행인 이행거절이라고 볼 수는 없다고 할 것이다.」
④ 받은 계약금을 가질 수 있나: 위약금 특약이 있어야
⚖️ 대법원 2013다14569 (2014. 12. 11.) — ⭕ 위약금 특약 없으면 → 계약금 자동 몰수 안 됨
- 매도인이 토지·건물을 매수인 회사에 팔았고, 매매계약서에는 ‘매도인은 중도금 전까지 위약금 명목으로 계약금 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 해제할 수 있다’는 조항이 있었다. 매도인이 매수인 불이행을 이유로 해제를 통보하기 전에 다른 회사가 매수인과의 매매예약에 기한 가등기를 마쳤고, 매도인은 가등기 말소와 계약금 귀속 등을 다퉜다.
- 이 사건에서 대법원은 계약금은 위약금으로 하는 특약이 없으면 해약금의 성질만 가지므로, 일방의 귀책사유로 해제돼도 상대방은 실제 손해만 배상받을 뿐 계약금이 당연히 귀속되지 않는다고 보았다. 위 해제 조항만으로 위약금 약정이 있다고 보지 않았고 실손해가 계약금 상당액이라는 증거도 없었다. 해제 전 가등기를 마친 자는 민법 제548조 제1항 단서의 제3자로 보호된다고 판단했다.
- 판결문: 「계약금은 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 해약금의 성질을 가지고 있을 뿐이므로」
💬 위약금 특약이 없으면 계약금을 몰수할 수 없었던 판례는 따로 모았습니다
⚖️ 서울고등법원 2008나67530 (2009. 2. 5.) — △ 매수인 잔금 미지급 해제 → 계약금 위약금 공제
이 사건에서 법원은 매수인의 이행지체를 이유로 한 매도인의 해제가 미이행 부분에 관해 적법하다고 보아 미이행 부분 대금 221,934,000원의 원상회복 의무를 인정했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 6편 부동산 계약 파기 위약금, 특약 없으면 몰수 못 한다에서 자세히 봅니다.
⑤ 계약서에 자동해제 조항이 있을 때
⚖️ 대법원 80다851 (1982. 4. 27.) — ⭕ 자동해제 조항 → 통지 없인 해제 안 됨
이 사건에서 법원은 ‘위약 시 계약금 포기·배액 배상, 계약은 자동 해제’ 조항은 위약한 쪽이 계약금을 포기하거나 배액을 배상하고 해제할 수 있다는 해제권 유보 조항일 뿐, 최고나 통지 없이 당연히 해제된다는 특약이 아니라고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 5편 해약금 배제 특약, 계약금 줘도 못 깨게에서 자세히 봅니다.
⚖️ 수원지방법원 2020나100922 (2022. 6. 22.) — ❌ 잔금 기한 도과 실효 특약 → 계약 효력 상실
이 사건에서 법원은 특약의 취지와 체결 경위에 비추어, 매도인이 서류 준비 등 이행제공을 하지 않았더라도 잔금 기한 도과 사실만으로 계약을 실효시키기로 한 특약이라고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 5편 해약금 배제 특약, 계약금 줘도 못 깨게에서 자세히 봅니다.
📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다
✅ 선 안 — 계약금 일부만 내고 기일을 거듭 미룬 매수인에게, 인감증명을 떼어 두고 기한을 정해 최고한 매도인의 해제가 인정됐다(2015다229006). 잔금을 여러 차례 독촉하다 해제한 것도 이행거절이 아니었다(2014다227225)
⛔ 선 밖 — 쌍방이 이행 제공 없이 기일을 넘긴 상태에서 매도인이 자기 서류를 준비·제공하지 않고 한 해제 통고는 효력이 인정되지 않았다(4285민상18). 인감증명 없이 서류만 맡겨 둔 것도 이행 제공이 아니었다(4291민공792·2011나85552)
근거: 대법원 2015다229006·2014다227225 · 대법원 4285민상18·서울고등법원 4291민공792·2011나85552
✅ 선 안 — 위약금 특약이나 계약금 포기 약정이 있으면 매수인 잘못으로 해제된 뒤 계약금 상당액을 공제할 수 있었다(2008나67530·2008가합11750)
⛔ 선 밖 — 위약금 특약 없이 ‘매수인은 계약금을 포기하고 해제할 수 있다’는 해약금 조항만 있으면 계약금은 당연히 매도인 것이 되지 않았다(2013다14569). 중도금 일부를 이의 없이 받았다면 바로 몰수할 수도 없었다(76다1306)
근거: 서울고등법원 2008나67530·부산지방법원 2008가합11750 · 대법원 2013다14569·76다1306
✅ 선 안 — 매수인이 중도금을 내 스스로 이행에 착수했다면 매수인은 계약금을 포기하고 빠질 수 없었다(99다62074)
⛔ 선 밖 — 매도인이 이행을 최고하고 잔금 청구 소송을 낸 것만으로는 매도인의 이행 착수가 아니어서 매수인의 계약금 포기 해제를 막지 못했다(2007다72274, 주식 매매 사건)
근거: 대법원 99다62074 · 2007다72274
판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.
🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어
🔀 매수인이 돈을 안 낸 경우
⚔️ 매도인 — 이렇게 주장했다
- 계약금 일부만 낸 매수인이 기한까지 잔액을 안 내면 해제한다고 통보했고 인감증명을 준비해 두었으니 해제됐다고 주장해 대법원에서 받아들여졌습니다(2015다229006).
- 잔금을 계속 독촉했을 뿐 유예해 준 적이 없으니 30일 최고 뒤 해제는 적법하다고 주장해 받아들여졌습니다(2014다227225).
- 계약금 포기 약정이 있고 매수인이 위임장을 위조해 소송까지 끌어들였으니 위약금 공제가 과하지 않다고 주장해 받아들여졌습니다(2008나67530).
🛡️ 매수인 — 통한 방어
- 매도인이 인감증명을 갖추지 않아 이행 제공이 없었으니 지체가 아니고 계약금을 돌려 달라고 주장해 받아들여졌습니다(4291민공792·2011나85552).
- 위약금 특약이 없으니 계약금이 당연히 매도인 것이 되지 않는다고 주장해 받아들여졌습니다(2013다14569).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 잔금 기한만 지나면 계약이 자동으로 끝난다는 매도인 주장(2011나85552), 다만 특약 취지상 이행 제공 없이도 실효된다고 본 판결도 있었습니다(2020나100922)
- 매도인이 독촉만 하고 기다려 줬으니 잔금을 유예해 준 것이라는 매수인 주장(2014다227225)
🔀 매수인이 계약금을 포기하고 빠지려 한 경우
⚔️ 매수인 — 이렇게 주장했다
- 매도인이 잔금을 최고하고 소송을 냈을 뿐이니 아직 착수 전이고 계약금 포기로 해제할 수 있다고 주장해 받아들여졌습니다(2007다72274).
🛡️ 매도인 — 통한 방어
- 매수인이 중도금을 내 스스로 착수했으니 계약금 포기 해제는 안 된다는 주장이 받아들여졌습니다(99다62074).
- 계약금을 포기하겠다는 뜻 없이 배액을 요구하며 해제를 통보한 것은 해약금 해제가 아니라는 주장이 받아들여졌습니다(2005다68295).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 매도인이 이행에 전혀 착수하지 않았으니 매수인은 언제든 포기 해제할 수 있다는 주장(99다62074)
판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.
🔺 상대에게 못 받으면 — 중개사 책임으로 넘길 수 있나
중개사 책임 — 이 글의 사건들에서 중개사 책임은 다투어지지 않았습니다. 해제가 되는지는 매도인과 매수인 사이의 최고·서류 준비·계약서 조항으로 판단됐습니다.
🧰 판결에서 본 서류 — 4291민공792는 사법서사에게 이전등기 서류를 맡겨 두었지만 인감증명이 없었던 점을, 2011나85552는 매수인 앞 부동산매도용 인감증명서를 떼지 않은 점을 결론의 근거로 삼았습니다.
중개사 책임은 ‘확인·설명을 제대로 했는지’로 갈렸습니다. 배상 비율은 사건마다 달랐습니다.
🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나
| 입장 | 누구에게 | 무엇을 | 판례에서는 |
|---|---|---|---|
| 🏠 매도인 | 매수인 | 최고 후 이행지체 해제 | 기한 정한 최고와 인감증명 준비 → 해제 인정(2015다229006·2014다227225) |
| 🏠 매도인 | 매수인 | 계약금 몰취·위약금 공제 | 특약 있으면 공제(2008나67530), 없으면 실손해만(2013다14569) |
| 🏠 매도인 | 매수인 | 자동해제(실효) 주장 | 이행 제공 없으면 원칙적으로 안 됨(80다851·2011나85552), 특약 취지에 따라 인정(2020나100922) |
| 🙋 매수인 | 매도인 | 이행 제공 없는 해제라며 계약금 반환 | 인감증명 미준비 → 계약금 반환(4291민공792·2011나85552) |
절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.
판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 매수인에게 기한을 정해 최고했는지(2015다229006·2014다227225)
→ 준비할 자료: 기한을 적은 내용증명과 도달 확인, 독촉 문자, 해제 통지서
⚖️ 법원이 본 사실 — 그때 내 쪽 등기서류가 준비돼 있었는지(4285민상18·4291민공792·2011나85552)
→ 준비할 자료: 매수인 앞 부동산매도용 인감증명서 발급일, 등기권리증·위임장 준비 사실, 법무사에게 맡긴 기록
⚖️ 법원이 본 사실 — 계약서에 위약금(계약금 몰수) 특약이 있는지(2013다14569·2008나67530)
→ 준비할 자료: 계약서 원본의 위약금·해제 조항, 나중에 추가로 맺은 약정서
⚖️ 법원이 본 사실 — 매수인이 이미 중도금을 냈는지(99다62074)
→ 준비할 자료: 중도금 입금 내역, 영수증
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.
💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로
🙋 매수인·임차인 (돈 보낸 쪽)
- 중도금을 낸 뒤에는 매수인도 계약금을 포기하고 빠질 수 없었습니다(99다62074).
- 매도인이 서류 준비 없이 한 해제는 다툴 여지가 있었습니다(4291민공792).
🏠 매도인·임대인 (돈 받은 쪽)
- 해제 전에 매수인 앞 부동산매도용 인감증명까지 준비해 둔 매도인의 해제가 인정됐습니다(2015다229006).
- 위약금 특약이 없으면 계약금을 그대로 가질 수 없었습니다(2013다14569).
🏢 공인중개사
- 계약서에 위약금 특약과 해제 조항이 따로 있는지 설명하고 남겨 두세요.
- 잔금일 전에 매도인 서류(인감증명 등) 준비 일정을 양쪽과 맞춰 두세요.
🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면
- 「민법」 제544조는 상대가 채무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 미리 이행하지 않을 뜻을 밝힌 경우에는 최고가 필요 없습니다.
- 같은 법 제536조는 쌍무계약에서 상대가 자기 채무 이행을 제공할 때까지 내 채무 이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 매도인이 등기서류를 제공해야 매수인이 지체에 빠진다고 본 판례들이 이 구조입니다.
- 계약금을 위약금으로 갖는 문제는 제398조(배상액의 예정)로, 매수인의 계약금 포기 해제는 제565조로 따지는 구조이며 2026년 11월 현재 문언은 바뀌지 않았습니다.
매도인 구제방법, 내 상황에서 먼저 확인할 것
- 계약서에 위약금(계약금 몰수) 특약이 따로 있는지, 해약금 조항만 있는지
- 매수인에게 기한을 정해 이행을 최고했는지, 그 기록이 있는지
- 그 기한에 내 쪽 등기서류와 매수인 앞 부동산매도용 인감증명이 준비돼 있었는지
- 매수인이 이미 중도금을 냈는지(냈다면 계약금 포기 해제 불가)
- 계약서에 자동해제(실효) 조항이 있는지, 그 문구가 어떻게 돼 있는지
💬 기한을 정한 이행 최고와 해제 통지는 도달 날짜가 남는 내용증명으로 보낸 사건이 많았습니다
📂 같은 쟁점 사례 모음 — 판결문 원문으로 확인한 사건 전부
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 한 줄로 |
|---|---|---|---|
| 대법원 2005다68295 2006. 5. 12. | ❌ | 매수인(피고)은 조정으로 매도인(원고) 소유로 확정된 토지 부분만을 대상으로 한 매매계약을 투자 목적으로 맺었다 | 배액 요구하며 해제 통보 → 계약금 포기 해제 아님 |
| 대법원 76다1306 1976. 8. 24. | ⭕ | 원고(매수인)는 1974. 8. 30. 대금 210만 원에 부동산을 사며 계약금 10만 원을 내고, 9. 9.까지 중도금 140만 원을 내기로… | 중도금 일부 이의 없이 받음 → 바로 몰수 못 함 |
| 대법원 80다629 1980. 8. 26. | ❌ | 매도인은 매수인의 잔대금 지급불이행으로 계약을 해약하고 계약금을 반환한다고 명시하여 매수인을 수령자로 금 2,000,000원을 변제공탁했다 | 계약금 공탁 이의 없이 수령 → 합의해제, 위약금 기각 |
| 대법원 92다31323 1993. 1. 19. | ❌ | 한국토지개발공사가 토지를 34억여 원에 팔며 계약금 3억 5,000만 원을 받았다 | 해제 통지 뒤 기습 중도금 입금 → 해제 유효 |
| 부산지방법원 2008가합11750 2009. 6. 3. | ❌ | 피고 1 회사는 2005. 6. 30. 원고 소유 부동산·미완성건물·주택사업권을 260억 원에 사며 계약금 26억 원(이행보증금 5억 원 포함… | 잔금 못 낸 매수인 계약금 26억 몰취 |
| 지방법원 서부지원 2019가단106710 2020. 7. 9. | ❌ | 2004. 9. 22. 매수인은 매도인과 부동산 매매계약을 맺고 계약금 2억 원을 지급했으며, 계약서에는 매도자 위약 시 배액 배상, 매수자 … | 매수인 위약 계약금 몰취 → 반환 담보 근저당 말소 |
| 대법원 87다카3101 1988. 5. 10. | ❌ | 매수인과 매도인이 부동산 매매 때 ‘매도인 위약 시 계약금 배액 지불, 매수인 위약 시 계약금 무효·해약’으로 약정했다 | 배액 약정 있으면 → 손해 더 커도 배액까지만 |
| 대법원 95다34095 1995. 12. 12. | ❌ | 토지 매수인이 계약이 합의해제됐다며 계약금 420,000,000원 반환을 구하면서 1991.12.9. 매도인 부동산을 가압류했고, 매도인은 같… | 중도금 미지급 해제, 계약금 전액 가압류 → 초과분 배상 |
| 서울중앙지방법원 2018가합546745 2019. 8. 29. | ❌ | 원고(부동산개발회사)는 2017. 4. 12. 신탁회사인 피고의 공매로 공사 중단 건물을 480억여 원에 낙찰받아 계약금 48억여 원을 냈다 | 잔금 연체 → 48억 계약금 전액 몰취(1심) |
| 서울고등법원 2019나2043550 2020. 7. 2. | △ | 원고(부동산개발회사)는 신탁회사인 피고의 공매로 공사 중단 건물을 480억여 원에 사고 계약금 48억여 원을 냈다 | 잔금 연체 몰취 → 항소심서 40% 감액 반환 |
⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
계약금 몰수 조항이 있어야 하는지는 6편 부동산 계약 파기 위약금, 정해 둔 위약금이 깎이는지는 8편 위약금 감액, 계약서의 자동해제·약정해제 조항은 5편 해약금 배제 특약에 정리했습니다. 매수인이 계약금을 포기하고 빠질 수 있는 시기는 2편 이행의 착수, 반대로 매도인이 깨려 할 때 매수인 쪽 대응은 14편 매수인 구제방법, 전체 흐름은 해약금 위약금 차이 총정리에서 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 매수인이 잔금 날짜를 넘기면 계약이 바로 해제되나요?
대법원 4285민상18은 동시이행 관계에서 매도인이 해제하려면 자기 채무(등기서류·명도)를 제공하거나, 쌍방이 이행 제공 없이 기일을 넘긴 경우 상당한 기간을 정해 최고하면서 자기 채무를 준비·제공해야 한다고 봤습니다. 서울고등법원 2011나85552는 자동해제 통지를 했더라도 매도인이 부동산매도용 인감증명서를 떼지 않았다면 계약이 자동으로 실효되지 않는다고 보고 계약금 13억 원 반환을 명했습니다.
Q. 매수인 잘못으로 계약이 깨지면 받은 계약금은 제 것이 되나요?
대법원 2013다14569는 계약금은 위약금으로 하는 특약이 없으면 해약금의 성질만 가지므로, 일방의 귀책사유로 해제돼도 상대방은 실제 손해만 배상받고 계약금이 당연히 귀속되지 않는다고 봤습니다. 반대로 계약금 포기 약정이 있었던 서울고등법원 2008나67530에서는 반환할 대금에서 위약금 8천만 원을 공제했습니다.
Q. 매수인이 계약금을 포기할 테니 계약을 없던 일로 하자는데 막을 수 있나요?
민법 제565조의 계약금 포기 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 할 수 있습니다. 대법원 99다62074는 매수인이 중도금을 내 스스로 이행에 착수했다면 계약금 포기로 해제할 수 없다고 봤습니다. 반면 대법원 2007다72274는 매도인이 이행을 최고하고 잔금 청구 소송을 낸 것만으로는 매도인의 이행 착수가 아니라며 매수인의 포기 해제를 인정했습니다(주식 매매 사건).
🔗 해약금·위약금 판례 연재 — 지금 글: ⑨ 입장별 구제방법
- 1편 · 해약금이란? 계약금 포기·배액상환으로 그만두기
- 2편 · 이행의 착수, 중도금 넣으면 왜 해제가 안 되나
- 3편 · 중도금 미리 입금, 잔금일 전 송금이 통할 때
- 4편 · 배액배상 해제 조건, 2배를 들고 가야 한다
- 5편 · 해약금 배제 특약, 계약금 줘도 못 깨게
- 6편 · 부동산 계약 파기 위약금, 특약 없으면 몰수 못 한다
- 7편 · 손해배상액의 예정, 정했으면 그 이상은 못 받는다
- 8편 · 위약금 감액, 10%는 대개 그대로
- 9편 · 위약벌, 법원이 안 깎는 돈
- 10편 · 분양권 포기 계약금·지역주택조합 탈퇴 위약금
- 11편 · 전세·월세 계약 파기 위약금
- 12편 · 이중매매, 중도금 받고 또 팔면 배임
- 14편 · 매수인 구제방법, 매도인이 계약을 깨려 할 때 시점별로
- 15편 · 매도인 구제방법, 매수인이 돈을 안 낼 때 시점별로 (지금 글)
- 총정리 · 해약금 위약금 차이 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
- 지도 · 부동산 계약 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
- 함께 보기 · 계약금 일부만 보냈는데 파기 (받은 돈 2배면 끝?)
📚 확인한 자료 (2026년 11월 7일 기준, 국가법령정보센터 원문)
- 「민법」 제544조(이행지체와 해제)·제548조(해제의 효과, 원상회복의무) — 2026.3.17 시행본
- 「민법」 제536조(동시이행의 항변권)·제544조(이행지체와 해제) — 2026.3.17 시행본
- 「민법」 제565조(해약금) — 2026.3.17 시행본
- 「민법」 제398조(배상액의 예정) — 2026.3.17 시행본
- 「민법」 제487조(변제공탁의 요건)·제460조(변제제공의 방법) — 2026.3.17 시행본
- 대법원 2015다229006 (2015. 12. 10.) 판결문 원문
- 대법원 2007다72274 (2008. 10. 23.) 판결문 원문
- 대법원 99다62074 (2000. 2. 11.) 판결문 원문
- 대법원 4285민상18 (1952. 7. 29.) 판결문 원문
- 서울고등법원 4291민공792 (1958. 10. 15.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2011나85552 (2012. 6. 20.) 판결문 원문
- 대법원 2014다227225 (2015. 2. 12.) 판결문 원문
- 대법원 2013다14569 (2014. 12. 11.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2008나67530 (2009. 2. 5.) 판결문 원문
- 대법원 80다851 (1982. 4. 27.) 판결문 원문
- 수원지방법원 2020나100922 (2022. 6. 22.) 판결문 원문
- 대법원 2005다68295 (2006. 5. 12.) 판결문 원문
- 대법원 76다1306 (1976. 8. 24.) 판결문 원문
- 대법원 80다629 (1980. 8. 26.) 판결문 원문
- 대법원 92다31323 (1993. 1. 19.) 판결문 원문
- 부산지방법원 2008가합11750 (2009. 6. 3.) 판결문 원문
- 지방법원 서부지원 2019가단106710 (2020. 7. 9.) 판결문 원문
- 대법원 87다카3101 (1988. 5. 10.) 판결문 원문
- 대법원 95다34095 (1995. 12. 12.) 판결문 원문
- 서울중앙지방법원 2018가합546745 (2019. 8. 29.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2019나2043550 (2020. 7. 2.) 판결문 원문
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 해약금·위약금·계약금 판결문 원문을 직접 읽고 “비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 11월 7일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 구체적인 사건은 변호사와 상담하거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)을 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.