📌 결론부터: 배제 특약이 있으면 2배를 공탁해도 해제가 안 됐고, 계약서의 ‘통지 없이 해약’ 문구는 대개 자동해제가 아니었다
- 배제 특약: 해약권을 배제하는 약정이 있다면 제565조 해제권을 행사할 수 없다고 봤습니다(대법원 2008다50615). 명시 문구가 없어도 문언·경위·목적으로 배제 특약을 인정한 사건이 있고(2005다41153), 상가 임대차에서는 임차인의 계약금 포기 해제도 같은 특약으로 막혔습니다(2019다219953).
- 자동해제 문구: ‘매도인 위약 시 배액, 매수인 위약 시 계약금 포기, 통지 없이 해약’ 같은 인쇄 조항은 해제권 유보일 뿐 최고 없이 끝나는 특약이 아니라고 봤습니다(79다1595·80다851·91다21954). 다만 기한 도과만으로 실효시키기로 한 특약으로 본 사건도 있었습니다(2020나100922).
- 약정해제권: 계약 때 해제권과 그 조건을 따로 정해 두었다면 이행 착수 주장으로도 막지 못했고(78나2201·2004다51054), 정한 범위는 문언대로 읽었습니다(2003나6521·2004다22971).
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 계약서에 ‘배액상환이나 계약금 포기로 해제할 수 없다’는 특약을 넣었거나 넣으려 한다
☐ 매도인이 계약금 2배를 공탁하고 해제를 통보했는데, 계약서에 해제를 막는 취지의 조항이 있다
☐ 계약서에 ‘통지 없이 해약’, ‘자동 해제’라는 인쇄 문구가 있어 잔금일이 지나면 끝났다고 들었다
☐ 계약 때 특정 사유가 생기면 해제할 수 있다고 따로 정해 두었다
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
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🤝부동산 계약 분쟁
💸가계약금
🧩① 가계약금이 계약금 일부인가⚖️ 민법 제563조(매매)·제565조(해약금)
↩️② 가계약금 반환⚖️ 민법 제565조(해약금)
✖️③ 배액배상: 매도인 파기·해제 절차⚖️ 민법 제565조(해약금)
🧮④ 계약금 일부만 냈을 때⚖️ 민법 제565조(해약금)
🏠⑥ 전세·월세·분양⚖️ 민법 제565조·제398조 · 약관의 규제에 관한 법률 제3조
🏢⑦ 중개사 책임·사기⚖️ 공인중개사법 제25조·제30조·제32조
🎯⑧ 입장별 실전: 가계약금 제대로 쓰기⚖️ 민법 제565조·제398조 · 공인중개사법 제25조
⚖️해약금·위약금
🚪① 해약금: 계약금 포기·배액상환⚖️ 민법 제565조(해약금)
해약금: 착수 전 포기·배액상환, 위약금 아님
❌대법원분양93다46742공공 택지분양 계약보증금 → 해약금, 배액상환 해제 유효
△대법원매도인 파기66다736배액 제공 없이 해제 통지만 → 해제 효과 없음
❌대법원매수인 파기2005다68295배액 요구하며 해제 통보 → 계약금 포기 해제 아님
⭕대법원매수인 파기2007다72274잔금 소송만으론 착수 아냐 → 포기 해제 OK
△대법원매수인 파기2005다52078위약금 특약 없음 → 계약금 당연 몰취 불가
⭕서울중앙지방법원매수인 파기2012나39225해약금 문구만 있음 → 계약금 몰취 불가
△대법원매수인 파기71다2014중도금 유예 각서 뒤 위약 → 계약금 감액 불가
❌대법원매도인 파기80다629계약금 공탁 이의 없이 수령 → 합의해제, 위약금 기각
❌대법원기타2022다225767해약금까지 정한 합의서 → 예약 아닌 본계약
△서울고등법원매수인 파기2006나60696잔금 청구만으론 착수 아님→포기 해제 OK
❌대법원매수인 파기99다62074매수인이 중도금 낸 뒤 → 계약금 포기 해제 불가
△대법원기타72다867가압류 이유로 배액 지급 → 의무 없는 지급, 배상 불가
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⏱️② 이행 착수⚖️ 민법 제565조(해약금)
이행의 착수: 돈·채권이 움직여야, 준비는 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다1114잔금 찾아가 알림 → 착수 인정, 배액 해제 불가
⭕대법원매도인 파기2002다46492중도금 어음 교부 → 이행착수, 배액해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다56954중도금 들고 가 약정 조건 요구 → 이행착수, 해제 무효
⭕대법원매도인 파기2005다39594가계약서에 핵심 조건 있음 → 계약 성립, 배액 해제 불가
⭕대법원매도인 파기80다2197착수 뒤엔 배액을 공탁해도 해제 안 돼
⭕대법원매도인 파기90다17927중도금·잔금 공탁 뒤 배액 공탁 → 해제 무효
⭕대법원매도인 파기70다105매도인이 먼저 이행 시작 → 배액 해제 못 함
❌대법원매수인 파기99다62074매수인이 중도금 낸 뒤 → 계약금 포기 해제 불가
⭕대법원매도인 파기94다17659중도금·입주 뒤 재계약서 계약금 2배 → 해제 안 됨
❌대법원매도인 파기79다1663잔금 받아 가라 전화 → 착수 아님, 배액 해제 됨
❌대법원매도인 파기2008다62427토지거래허가만 받음 → 이행 착수 아님, 배액 해제 가능
❌대법원매도인 파기97다9369허가 전 잔금 공탁·소송 → 이행착수 아님, 배액해제 OK
⭕대법원매수인 파기2007다72274잔금 소송만으론 착수 아냐 → 포기 해제 OK
△서울고등법원매수인 파기2006나60696잔금 청구만으론 착수 아님→포기 해제 OK
⭕대법원매도인 파기91다25369중도금 공탁 뒤 → 배액 공탁해도 해제 안 됨
⭕대법원기타91다39986중도금 공탁 뒤 배액 제공→해제 무효
⭕대법원기타83도1132착수 뒤 해약 통고 무효 → 이식한 매수인 무죄
❌서울고등법원매도인 파기2007나9858산지전용허가 받은 것 → 이행착수 아님, 2배 해제 유효
❌서울지방법원동부지원기타99가합4427배액·포기 조항은 이행 끝나면 적용 안 됨
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중도금 미리 입금: 잔금일이 누구를 위한 기일인지로 갈림
⭕대법원매도인 파기2004다11599중도금 미리 제공 → 배액 공탁 해제 무효
⭕대법원매도인 파기2006재다218기일 전 중도금 제공도 착수 → 배액 해제 막힘
⭕대법원매도인 파기71다1276잔금 먼저 내밀면 배액 해제 못 함
❌대법원매도인 파기91다22322중도금 먼저 입금 → 배액 해제 무효(배상은 기각)
❌대법원매도인 파기92다31323해제 통지 뒤 기습 중도금 입금 → 해제 유효
⭕의정부지방법원분양2021가합50123잔금 일부 먼저 송금 → 이행착수, 배액해제 무효(1심)
❌서울고등법원분양2022나2005213축 생신 명목 선송금 → 이행착수 아님, 배액해제 OK
❌대법원매도인 파기2022다256624잔금일 전 몰래 일부 송금 → 이행착수 아님, 해제 유효
❌대법원매도인 파기2022다286656잔금일이 매도인 이익이면 기일 전 송금 무력
❌대법원매도인 파기2023다271491보증금 승계 거래 → 잔금 전 배액 해제 가능
⭕대법원매도인 파기74다262묶음 매매 일부 이행 → 나머지 배액 해제 불가
⭕서울고등법원매도인 파기2003나37862중도금 먼저 제공 → 매도인 배액 공탁 해제 무효
⭕전주지방법원매도인 파기2016나1024잔금 공탁 뒤 해제 통지 → 매도인 해제 불가
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💵③ 2배 돌려주는 방법⚖️ 민법 제565조(해약금)·제460조(변제제공의 방법)
배액배상: 약정 계약금 2배를 실제로 내밀어야 해제
⭕대법원매도인 파기66다699배액 안 내밀고 해제 통보만 → 해제 무효
⭕대법원매도인 파기91다33612배액 안 주고 해약 통보만 → 해제 안 됨
⭕서울고등법원매도인 파기2006나15368계약금 원금만 반환하고 파기 → 해제 불인정
△대법원매도인 파기91다3055계약금 예치만으론 배액 제공 아님
❌대법원매도인 파기72다2243배액 일부만 내밀면 해제 효력 없음
❌대법원매도인 파기91다2151배액 들고 나가면 해제, 공탁은 불필요
❌대법원매도인 파기80다2784배액 내밀며 해제 → 상대 거절해도 해제됨
❌대법원매도인 파기91다35670모자란 공탁 채워 넣음 → 배액 해제 유효
△대법원매도인 파기72다1777배액 공탁금 유보 없이 수령 → 해제 효과 발생
⭕대법원매도인 파기2014다231378일부 받은 돈 2배 반환 → 해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기2007다73611계약금 덜 받은 매도인도 마음대로 파기 못 해
❌제주지방법원임대차88나100나눠 낸 계약금도 계약금 → 임대인 2배 반환 해제 유효
⭕전주지방법원매수인 파기84나457다음날 받은 돈은 계약금 아님→반환
⭕대법원매도인 파기91다9251현금보관증 계약금도 배액 없이 해제 못 해
❌서울고등법원매도인 파기2006나107557계약금 들어오기 전 파기 → 배액 안 줘도 됨
❌대법원매수인 파기2015다229006계약금 1천만 내고 버팀 → 매도인 해제 인정
△서울고등법원매도인 파기66나2060계약금만 돌려주겠다 통고 → 배액해제 아님
❌대법원매도인 파기2020다213364배액 제공 없으면 해제 아님→매수인 패소
△대법원매도인 파기4281민상362잔금기일 뒤 배액 반환 항변 → 판단누락 파기
△대법원매도인 파기66다736배액 제공 없이 해제 통지만 → 해제 효과 없음
❌대법원매도인 파기80다629계약금 공탁 이의 없이 수령 → 합의해제, 위약금 기각
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🔒④ 해약금 배제 특약⚖️ 민법 제565조(해약금)·제105조(임의규정)
해약금 배제 특약: 있으면 2배 공탁해도 해제 못 함지금 보는 글
📝⑤ 위약금 특약⚖️ 민법 제398조(배상액의 예정)
계약 파기 위약금: 특약 없으면 계약금 몰수 못 함
⭕대법원기타92다23209위약금 특약 없으면 → 계약금 당연 몰취 안 됨
⭕대법원매수인 파기2007다24930위약금 특약 없으면 → 계약금 몰수 못 함
△대법원매수인 파기2005다52078위약금 특약 없음 → 계약금 당연 몰취 불가
⭕대법원매수인 파기2013다14569위약금 특약 없으면 → 계약금 자동 몰수 안 됨
❌대법원기타94다51109위약금 특약 없으면 계약금≠손해배상 예정
⭕대법원매수인 파기76다1306중도금 일부 이의 없이 받음 → 바로 몰수 못 함
❌대법원기타92다5546양쪽이 위약금 특약 인정 → 매수인 계약금 반환 파기
❌대법원매수인 파기2013다33423매수인 파산 해제도 계약금 몰취 조항 적용
❌대법원매수인 파기2007다30393허가신청 일부러 안 한 매수인 → 계약금 몰취
⭕서울중앙지방법원매수인 파기2012나39225해약금 문구만 있음 → 계약금 몰취 불가
⭕서울고등법원기타2018나2041069허가 불가로 사업 무산 → 몰취 각서 있어도 계약금 반환
△서울고등법원매수인 파기2008나67530매수인 잔금 미지급 해제 → 계약금 위약금 공제
△대법원매수인 파기95다54693위약금 특약 없음 → 가계약 계약금 반환
△대법원매도인 파기96다14616위약금 약정 없으면 → 배액 청구 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다11821중도금 수령 거절·연락 두절 → 매수인 즉시 해제 가능
△대전고등법원매수인 파기2013나20671위약금 조항 불분명 → 위약 매수인 계약금 반환
❌대법원매수인 파기72다1513매도자 해제 시 배액 조항 → 위약금 아님
△대법원기타2017다284236위약금 약정 없이 해제 → 법정이자 손해 불인정
❌광주고등법원기타2005나8384위약금 조항 삭제 후 배상 → 호의 지급
⭕대법원기타2006다84874가압류만으로 배액 지급 → 의무 아닌 호의 지급
❌서울고등법원매수인 파기69나3684알고 산 하자로 해제 주장 → 계약금 몰수
❌지방법원 서부지원매수인 파기서부지원-2019-가단-106710매수인 위약 계약금 몰취 → 반환 담보 근저당 말소
△대법원매수인 파기93다59526허가구역 매수인 철회 → 계약금 몰취·중도금 반환
❌대법원매수인 파기2008다15377허가 협력의무 안 지켜 불허가 → 매수인 계약금 몰취
△대법원매도인 파기99다72460해약통지 뒤 계약금만큼 가압류 → 확정적 무효 여지
⭕서울고등법원매수인 파기4291민공792인감증명 없이 서류만 준비 → 계약금 몰취 불가
⭕서울고등법원매도인 파기2011나85552인감증명 없이 자동해제 통지 → 계약금 반환
❌서울고등법원매도인 파기75나167잔금 못 낸 매수인 배액 청구 → 기각
⭕대법원매수인 파기67다813매도인 체납 압류 남아 잔금 거절 → 매수인 위약 아님
⭕대법원매도인 파기4285민상18매도인 준비 없이 즉시 해제→무효 취지
△대법원매수인 파기86다카1907계약금 반환 약정 → 매도인 손해배상권 포기 아님
⭕대전지방법원중개사2015나104495중개사가 자기 집 직접 팔아 → 계약 무효, 계약금 반환
⭕부산고등법원매수인 파기2023나57312산업용지 처분제한 위반 매매 무효 → 계약금 반환
△대구고등법원매수인 파기86나1510땅 83% 건축 불가 착오 → 계약금·중도금 반환
△제주지방법원매도인 파기2008가단3007불법 특약 계약 무효 → 배액 대신 계약금만 반환
⭕대법원기타83다카552허가 조건부 매매, 계약금 반환 다시 심리
△대법원매도인 파기97다7356허가 불가 토지 → 배액 대신 낸 돈 전액 반환
❌대법원매수인 파기90다카7026고층 불가 땅 착오 취소 → 계약금 반환 기각
△대구고등법원매도인 파기2016나22326지위양도 배액 청구 기각 → 무권대리라 계약금만 반환
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손해배상액의 예정: 증명 없이 받고 그 이상은 못 받음
❌대법원매도인 파기87다카3101배액 약정 있으면 → 손해 더 커도 배액까지만
❌대법원매도인 파기89다카26250배액 약정 있으면 그 이상 손해는 못 받아
⭕대법원기타2017다220416합의해제엔 원래 위약금 조항 적용 안 됨
⭕대법원매도인 파기76다1699남의 땅 매매 → 위약금 조항과 별개로 책임
△대법원기타80다2185계약금 반환 지체 → 배액 배상 사유 아님
△대법원기타65다1427계약금 배액 위약금 조항 → 약정 인정, 주문 불특정 파기
⭕인천지방법원매도인 파기2004가합14327매도인 귀책 해제 → 계약금 배액 전액 인정
⭕대구고등법원매도인 파기79나1176매도인 선이행 방치 → 계약금 반환+배액
△서울고등법원기타79나3229도로편입 하자로 해제 → 계약금만 반환, 배액은 안 됨
△수원지방법원매도인 파기91가합19923계약금은 반환, 매수인 지체 탓이라 배액은 불가
△서울고등법원기타2015나2013759매입 기한 넘김만으로 → 5배 위약금 불인정
⭕제주지방법원기타제주지방법원-2021-가단-63480분할등기 불이행 손해 예정 → 잔금과 상계 인정
⭕서울고등법원기타72나186타인 땅 매도 → 계약금 배액 조항 넘어 시가 배상
△서울고등법원매도인 파기69나729쌍방 귀책 이행불능 → 배액 없이 계약금만 반환
△서울지방법원남부지원매도인 파기84가합1002담보권자 매도 후 이행불능 → 계약금 배액 배상
△대법원매도인 파기80다916배액 위약금 소송 후 취하 → 해제 효력 유지
△대법원기타82다카1366위약 손해배상 조항만 있음 → 해제권 배제 아님
△대법원매도인 파기89다카25134허가 특약을 남 명의로 추진 → 이행 준비 아님
❌대법원매도인 파기91다26935계약서에 없는 채무 공제 → 배액 청구 파기
❌서울고등법원매수인 파기2016나2047049의무 안 지켜 해제 → 10% 위약금과 상계, 반환 0원
❌대법원매도인 파기91다7620허가구역 해제조건부 계약 무효 → 배액 위약금 못 받음
❌대법원매도인 파기93다22043허가 전 토지 → 전매 위약금 손해 청구 불가
⭕서울민사지방법원매도인 파기90가합32952허가 전 잔금 미지급 → 해제 불가, 협력의무
△대법원매수인 파기2014다227225잔금 미지급 중 매도인 약정해제 → 이행거절 아님
❌서울고등법원매수인 파기75나1403예고등기만으로 해제 → 계약금 배액 청구 기각
△서울고등법원매도인 파기2021나2038063소송 중 이중매도 → 반환+계약금만큼 배상
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분양·조합 위약금: 대개 10%, 과다·미설명은 예외
❌대법원분양2025다213488조합 탈퇴 위약금 → 1층 분담금 기준 10%
△대법원분양2025다213608지주택 세대주 변경 자격상실 → 위약금 10% 공제 가능
△대전지방법원천안지원분양2023가합101281조합원 자격 상실 위약금 → 낼 때 된 분담금의 10%만
△창원지방법원분양2019가합52860조합 탈퇴 시 위약금 10% 공제 후 환불
❌서울중앙지방법원분양2024가단5029447시공사 회생 이유 해제 → 계약금 10% 몰취 유지
△대법원분양97다13306공단 분양 10% 위약금 약관 → 유효, 파기환송
△서울지방법원분양2000나101분양 중도금 체납 해제 → 10%만 공제, 연체료 공제 무효
⭕대법원분양95다33726계약금 몰취도 과하면 감액 심리 → 파기환송
△대법원분양2010다22415잔금 미납 해제, 계약금+개발비 27% → 과다 감액 여지
⭕서울고등법원분양2020나2046081위약금 설명 안 함 → 분양 계약금 전액 반환
⭕대법원분양2011다83240보증 환급 후에도 분양 10% 위약금 인정
△부산지방법원분양2006가합20972분양사 위반, 위약금 조항 일방뿐 → 원상회복만 인정
△서울중앙지방법원분양2007가합68713상가 잔금 미납 해제 → 계약금 몰취, 중도금 반환
△수원지방법원분양2009가합6212입주 3개월 지연→계약금 반환+위약금
△청주지방법원분양2009가합1075기둥 설명 안 한 상가 분양 해제 → 위약금 30%만
△서울고등법원분양2010나53282분양 입주지연 해제 → 10% 위약금 감액 안 됨
⭕인천지방법원분양2019나66012분양 계약서 사본 안 줘 → 계약 무효, 전액 반환
△서울중앙지방법원분양2020가단5231440위약금은 은행 양도 대상 아님→10% 지급
△서울중앙지방법원분양2020가합581802입주지연 위약금 10% 인정, 계약금은 은행 몫
❌서울고등법원분양97나21842계약금 따로 안 정함 → 배액 위약금 조항 배척
△대법원분양97다37852입주 지연 지체상금 → 계약금 제외 조항 유효
△서울중앙지방법원분양2004가합12146입주 272일 지연 → 지체상금 35%로 감액
△대법원분양94다6529가처분만으로 배액 지급 → 의무 없는 지급
△서울고등법원분양2005나9830분납 2차 계약금 → 중도금 아님, 지체상금 70%
△서울고등법원분양2016나2051246잔금 장기 미납 연체료 60% 초과 → 감액
△부산고등법원분양94나5007지체상금 조항 없는 분양 → 연체료 요율로 인정
⭕대전고등법원분양2010나4996문화재 위험 숨긴 분양 해제 → 위약금 10% 인정
⭕서울고등법원분양2016나2024954분양 잔금 연체금리 15.96% → 연 6%로 감액
❌서울지방법원분양96가합29156낙찰 후 미계약 → 입찰보증금 5% 몰취 유효
△대법원분양2025다209893연체료 조항만으로 동시이행 포기 아님 → 환송
⭕대법원분양98다33260귀책 불문 10% 몰취 약관 → 위약벌 무효
⭕대법원분양97다40131분양 보증금 귀속 위약벌 약관 → 약관규제법 무효
❌대법원분양99다4634택지 10% 선수금 귀속 → 손해배상 예정 유효
⭕광주지방법원분양98가합9108선수금 10% 몰수 약관 → 위약벌 약관무효 반환
❌대법원분양95다48117낙찰 후 계약 포기 → 5% 입찰보증금 몰취 유효
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전세 위약금: 특약 있어야 몰수, 10%는 대개 유지
⭕대법원임대차79다217위약금 특약 없는 임대차 → 계약금 몰취 불가
❌대법원임대차95다11429임차인 몰수 조항만 있음 → 임대인 위약금 없음
△대법원임대차88다카13332계약서 배액변상 조항 → 해약금 아닌 위약금 인정
⭕대법원임대차68다626배액 위약금 청구=해제 의사, 지급 명령
❌대법원임대차90다카25383보증금 잔금 미납 해제 → 배액 배상 없음
△대법원임대차2014다209227잔금 3일 뒤 해제 → 10% 위약금 감액 불가
△수원지방법원임대차86가합295보증금 대비 과한 계약금 몰취 → 일부 감액 반환
❌대구고등법원임대차2017나21191보증금 공탁 후 인도 지체 → 위약금 3천만 원 절반 감액
△대법원임대차2001다62091전세금 20% 위약벌 → 10% 초과 무효
△대법원임대차2009다20475보증금 10% 위약금 약관 → 위약벌도 약관통제 환송
❌대법원임대차2013다63257계약금 몰취가 위약벌이면 → 감액 안 됨
⭕서울동부지방법원임대차2022나20308명도 위약금 특약 매도 → 임차인 합의금 2억 인정
❌창원지방법원임대차2008나12228차임 연체 해지 위약금 10% → 위약벌 인정
❌대법원임대차92다46905매출누락 10배 위약벌 → 감액 불가 유효
❌부산고등법원(창원)임대차부산고등법원-창원-2012-나-1804불량기름 판매시 보증금 몰취 특약 → 위약벌 인정
△대법원임대차2022다311736회생 임차인 보증금서 위약벌 공제 → 불가 환송
△수원지방법원성남지원임대차2012가단207288잔금 3일 지연 해제 → 계약금 5200만 중 1000만 몰취
❌서울중앙지방법원임대차2020가합527549회생 중도해지 위약벌 → 보증금 공제, 반환 기각
❌서울고등법원임대차2022나2016305위약금 보증금 공제 특약 → 보증금 반환 0원
❌창원지방법원임대차창원지방법원-2011-가합-2678보증금 몰취 특약 위약벌 인정 → 감액 불가
△대전고등법원임대차대전고등법원-2014-나-14533주유소 임대 피해보상금 과다 → 실손해로 감액
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
✂️⑥ 위약금 감액⚖️ 민법 제398조 제2항
위약금 감액: 10%는 대개 그대로, 크게 넘으면 감액
⭕대법원매도인 파기90다14478대금 10% 위약금은 관행 → 절반 감액 파기
❌대법원매수인 파기92다41719대금 8% 계약금 몰취→감액 부당
❌대법원매수인 파기2010다10382대금 10% 계약금 몰수 → 과다 아님, 감액 안 됨
❌대법원매수인 파기2008다46906계약금 10% 몰취는 관행→감액 안 됨
❌대법원매수인 파기2004다3543대금 10% 계약금 몰취 → 감액 안 됨
△대법원매수인 파기2017다221396대금 26% 계약금 몰취 → 감액 여지, 파기환송
△대법원매수인 파기2020다253379공매 후 가처분으로 잔금 지체 → 위약금 40% 감액
⭕대법원매수인 파기95다40076잔금 연기하며 중도금까지 포기 약정 → 감액
△대법원매수인 파기90다카27068중도금 포기 약정→대금 10%로 감액
△대법원매수인 파기2002다73852되팔아 손해 없으면 계약금 몰취 50% 감액
△서울고등법원매수인 파기85나2825대금 50% 계약금 몰취 → 10%로 감액, 나머지 반환
△서울중앙지방법원매수인 파기2021나38484대출 직전 변심 → 계약금 몰취 정당
△서울고등법원기타2015나2021378늦게 보낸 계약금 → 계약 불성립, 돈은 반환
△광주고등법원매수인 파기75나155이미 낸 114만 원 전부 몰취 약정 → 70만 원으로 감액
❌대법원매수인 파기89다카10811계약금 감액은 거래관행까지 따져야 함
❌대법원매수인 파기92다22190계약금+점유사용료 위약금 → 유효·감액 안 됨
△광주고등법원매수인 파기92나3754매수인 위약에도 몰취액 과다 → 일부 반환
△대구지방법원매수인 파기2001가합2291정산금 1.21억 취소→4천만원만 공제
△서울고등법원매수인 파기2001나66217IMF로 할부 연체 → 위약금 10%를 5%로 감액
❌부산지방법원매수인 파기2008가합11750잔금 못 낸 매수인 계약금 26억 몰취
❌서울고등법원매수인 파기2014나2009234매도인 손해 없어도 계약금 10%는 감액 안 돼
❌대법원매수인 파기2018다210775대리권 없다며 계약금 반환 요구 → 몰취
❌서울중앙지방법원매수인 파기2018가합546745잔금 연체 → 48억 계약금 전액 몰취(1심)
△서울고등법원매수인 파기2019나2043550잔금 연체 몰취 → 항소심서 40% 감액 반환
❌대법원매수인 파기86다카2070매수인 도피, 대금 35% 몰취 → 감액 불인정
△대법원매수인 파기71다2014중도금 유예 각서 뒤 위약 → 계약금 감액 불가
△대법원매수인 파기87다카685오해로 중도금 중단 → 해제, 위약금 절반 감액
❌대법원매수인 파기95다34095중도금 미지급 해제, 계약금 전액 가압류 → 초과분 배상
△서울중앙지방법원매수인 파기2013가합501365공매 잔금 연체 해제 → 위약금 80%로 감액
△대구고등법원매도인 파기80나1014계약금만 돌려주고 파기 → 위약금 절반 배상
△서울고등법원매도인 파기85나124근저당 말소 못 함 → 반환+위약금, 단 감액
△광주고등법원매도인 파기88나3023매도인 위약 해제 → 계약금+위약금 절반
⭕대법원매도인 파기97다15371매도인 이행거절 → 계약금+같은액 위약금
△서울고등법원매도인 파기2022나2044713매도인 지상권 설정·소송 → 이행거절, 위약금 20%로 감액
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⚠️⑦ 위약벌⚖️ 민법 제103조(반사회질서)·약관의 규제에 관한 법률 제8조
위약벌: 감액 불가, 과도하면 무효
❌대법원기타2018다248855손해배상과 별도 10억 위약금 → 위약벌 감액불가
⭕대법원기타2012다65973위약벌 명칭이어도 손해배상 예정→감액
⭕대법원매수인 파기2009다60169계약금+땅까지 몰수 약정 → 과다, 감액
❌대법원매수인 파기80다2499위약금 특약 없으면 → 계약금 감액 청구 불가
△대법원기타2005다26277이행 압박용 위약금 → 위약벌, 감액 불가
❌대법원기타2015다239324손해배상과 별도 위약벌 5억 → 감액 불가, 전액 인정
❌대법원임대차2013다63257계약금 몰취가 위약벌이면 → 감액 안 됨
△대법원임대차2001다62091전세금 20% 위약벌 → 10% 초과 무효
⭕대법원분양98다33260귀책 불문 10% 몰취 약관 → 위약벌 무효
⭕대법원분양97다40131분양 보증금 귀속 위약벌 약관 → 약관규제법 무효
△대법원임대차2009다20475보증금 10% 위약금 약관 → 위약벌도 약관통제 환송
❌대법원분양99다4634택지 10% 선수금 귀속 → 손해배상 예정 유효
❌청주지방법원매수인 파기청주지방법원-2019-가단-26724계약금 대신 위약벌 2억 → 공서양속 위반 아님
⭕광주지방법원분양98가합9108선수금 10% 몰수 약관 → 위약벌 약관무효 반환
❌대법원분양95다48117낙찰 후 계약 포기 → 5% 입찰보증금 몰취 유효
❌창원지방법원임대차2008나12228차임 연체 해지 위약금 10% → 위약벌 인정
❌대법원임대차92다46905매출누락 10배 위약벌 → 감액 불가 유효
❌부산고등법원(창원)임대차부산고등법원-창원-2012-나-1804불량기름 판매시 보증금 몰취 특약 → 위약벌 인정
△대법원임대차2022다311736회생 임차인 보증금서 위약벌 공제 → 불가 환송
❌서울중앙지방법원임대차2020가합527549회생 중도해지 위약벌 → 보증금 공제, 반환 기각
❌서울고등법원임대차2022나2016305위약금 보증금 공제 특약 → 보증금 반환 0원
❌창원지방법원임대차창원지방법원-2011-가합-2678보증금 몰취 특약 위약벌 인정 → 감액 불가
△대전고등법원임대차대전고등법원-2014-나-14533주유소 임대 피해보상금 과다 → 실손해로 감액
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🔁⑧ 이중매매·배임⚖️ 형법 제355조(배임)·제356조
이중매매: 중도금 받은 뒤면 배임, 계약금만이면 아님
❌대법원매도인 파기85도1873계약금만 받고 이중매매 → 배임죄 아님
❌대법원매도인 파기2007도379계약금 다 안 받음 → 이중매매해도 배임 아님
△대법원이중매매2002도7134제2매수인 계약금만 수령 → 배임 실행착수 아님
△대법원이중매매2017도4027중도금 받고 제3자 등기 → 배임 성립 취지
⭕대법원이중매매88도750중도금 받고 제3자에 이중매도 → 배임 유죄
⭕대법원이중매매2019도16228중도금 뒤 이중매매 가등기 있어도 → 배임
⭕대법원이중매매92다51747중도금 뒤 처남에게 가장매도 → 통정허위표시 무효
❌청주지방법원이중매매86가합221이중매매 알고 매수 → 적극가담 없으면 유효
△대법원매도인 파기93다17638이중매도라도 위약금 약정 있으면 그 금액만 배상
△대법원매도인 파기92다30320이중매매여도 배상은 약정한 계약금만큼
⭕대법원이중매매92다20163이중매매로 등기 말소 → 말소 당시 시가 배상
⭕대구고등법원매도인 파기65나547매도인 이중매매 → 계약금 2배 물어줘
⭕서울고등법원매도인 파기2005나110556계약금 반환 요구한 해제통지 → 포기 해제 아님, 반환
⭕대구고등법원매도인 파기81나158매도인이 딴 사람에게 팔아 등기 → 계약금 2배 배상
△대전지방법원매도인 파기91가단16768이중매도 위약금 3배→계약금 2배로 감액
△울산지방법원매도인 파기2018나22381몰취 통지 없이 남에게 팔면 → 계약금 반환
△서울고등법원매도인 파기2021나2038063소송 중 이중매도 → 반환+계약금만큼 배상
⭕대구고등법원매도인 파기77나120매수인 잔금 공탁 후 배액 공탁 → 해제 안 됨
⭕수원지방법원성남지원사기2006고단1042남의 땅 팔고 계약금 받음 → 사기 유죄
⭕부산지방법원동부지원사기2010고단507권한 없는 매물 계약금 5천 → 사기 실형
❌대법원임대차83도2888방 이중임대 뒤 배액 반환 합의 → 사기 무죄
❌대법원기타2014도3363대물변제예약 부동산 처분 → 배임 무죄 취지
❌서울고등법원이중매매2016노2860해제 통고 뒤 협상 결렬 이중매도 → 배임 무죄
⭕대법원이중매매2011도1651중도금 받고 가등기 타사 이전 → 이중매매 배임 유죄
△의정부지방법원이중매매2016가단20510소송 중 이중매매 문제없다 조언 → 변호사 배상
❌서울고등법원이중매매2019노1025가등기 해 준 뒤 이중매매 → 배임 무죄
⭕인천지방법원이중매매2009노599조개딱지 이중매매 알고 가담 → 공동정범 유죄
❌울산지방법원분양2016고단754중도금 받고 처명의 등기 후 근저당 → 1심 배임 무죄
❌대법원이중매매2009도14427계약금 20억만 받고 중도금 전 → 배임미수 아님
❌대법원기타2011도3247계약금만 받고 선등기 → 매수인 근저당 배임 무죄
⭕서울고등법원매도인 파기69나1045잔금 제공 뒤 매도인 제3자 매도 → 배액 배상
△대법원이중매매2011도15179중도금 받고 양도담보 설정 → 배임, 손해는 담보액
⭕대전고등법원분양2015노467분양 중도금 받고 세대 담보 제공 → 업무상배임
⭕대법원이중매매86도936중도금 대신 등기서류 받고 이중양도 → 배임 유죄
⭕서울중앙지방법원이중매매2015고합1046중도금 받고 제3자 매도 등기 → 배임 유죄
△대법원이중매매2016도11337교환계약 서류 제공 후 지역권 설정 → 배임 취지 환송
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
해약금 배제 특약은 계약금을 주고받았더라도 계약금 포기나 배액상환만으로는 계약을 그만둘 수 없게 하는 약정입니다. 「민법」 제565조는 ‘당사자 간에 다른 약정이 없는 한’ 해약금으로 해제할 수 있다고 정하고 있어, 판례는 이 조항을 당사자가 약정으로 배제할 수 있다고 봤습니다.
이 글은 계약서 조항이 해제를 막았는지, 아니면 오히려 해제권을 정한 것인지를 다툰 사건만 모았습니다. 배제 특약이 인정된 사건, ‘통지 없이 해약’ 문구를 자동해제로 볼지 다툰 사건, 약정해제권을 따로 둔 사건을 나란히 놓았습니다. 배제 특약이 없을 때 언제까지 해약금으로 그만둘 수 있는지는 2편 이행의 착수, 2배를 내미는 방법은 4편에서 봅니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
해약금 위약금 판례 총정리 관련 글 (14개)
- ✔매도인 구제방법, 매수인이 중도금·잔금을 안 내면 바로 해제될까? 계약금 몰취까지 단계별 판례 (대법원 2015다229006·2013다14569)
- ✔매수인 구제방법, 매도인이 계약을 깨려 하면 가처분일까 가압류일까? 계약금·중도금 단계별 판례 (대법원 93다1114·99다72460)
- ✔이중매매, 중도금 받고 또 팔면 배임죄일까? 계약금만 받았을 때와 갈린 판례 (대법원 2017도4027·85도1873)
- ✔전세 계약 파기 위약금, 계약금은 그냥 몰수될까? 특약·10% 관행·위약벌 판례 (대법원 2014다209227·79다217)
- ✔분양권 포기 계약금, 10%는 돌려받을 수 있나? 지역주택조합 탈퇴 위약금 기준까지 (대법원 2025다213488·2025다213608)
관련 글 9개 더 보기 ▼
- ✔위약벌, 법원이 깎아 주지 않는 위약금? 손해배상 예정과 가르는 기준과 무효가 된 경우 (대법원 2018다248855·2013다63257)
- ✔손해배상액의 예정, 정해 둔 위약금이면 손해 증명 없이 받고 그 이상은 못 받을까? (대법원 87다카3101·2017다220416)
- ✔중도금 미리 입금하면 계약 해제를 막을 수 있을까? 잔금일 전 송금이 통한 사건과 안 통한 사건 (대법원 2022다256624·2004다11599)
- ✔이행의 착수, 중도금 넣으면 왜 해제가 안 될까? 착수로 본 행위와 준비에 그친 행위 (대법원 93다1114·2008다62427)
- ✔해약금, 계약금 포기하면 끝일까? 계약금 포기·배액상환으로 그만두는 조건 (대법원 2007다72274·93다46742)
- ✔위약금 감액, 계약금 10%를 법원이 깎아 줄까? 대금 26% 몰취는 다시 보라고 했다 (대법원 2017다221396·2010다10382)
- ✔부동산 계약 파기 위약금, 계약금 몰수는 특약이 있어야 할까? 특약 없으면 실제 손해만 (대법원 92다23209·2013다33423)
- ✔배액배상 해제 조건, 계약금 2배를 실제로 내밀어야 할까? 공탁·일부 제공·약정 계약금 기준 (대법원 91다2151·2014다231378)
- ✔해약금 위약금 차이, 마음이 바뀌면 해약금 약속을 어기면 위약금: 위약벌까지 판례 275건 총정리 (대법원 2007다24930·2018다248855)
목차
해약금 배제 특약 판례 한눈에 보기 — 해제가 막힌 사건과 통한 사건
| 사건 | 상황 | 법원 판단 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 대법원 2008다50615 | 토지거래허가구역 임야, 계약서 제12조·제14조에 해제권 배제 취지 조항, 매도인 배액 공탁 해제 | 배제 약정이 있으면 해제권 행사 불가, 약정 여부 판단 누락 → 파기 | ⭕ 파기환송 |
| 대법원 2005다41153 | 아파트 사업부지 다세대 매매, 잔금은 사업승인 후, 1년여 뒤 매도인 배액 공탁 해제 | 문언·경위·사업 특수성으로 배제 특약 인정, 지연만으로 실효 안 됨 | ⭕ 파기환송 |
| 대법원 2019다219953 | 상가 임대차 ‘배액상환 등으로 해제할 수 없다’·전대 허용 특약, 임차인 계약금 포기 해제 | 계약금 포기 해제도 특약으로 막힘, 권리금 반환 의무 없음 | ❌ 파기환송 |
| 대법원 79다1595 | ‘매수인 위약 시 계약금 포기, 통지 없이 해약’ 조항, 잔금일 경과 | 해제권 유보 조항일 뿐 자동해제 특약 아님 | ⭕ 매수인 승 |
| 대법원 80다851 | ‘매수인 위약 시 계약금은 매도인 소득, 계약은 자동 해제’ 조항, 매도인이 중도금 수령 거절 | 최고·통지 없이 당연히 해제되는 특약 아님 | ⭕ 매수인 승 |
| 대법원 91다21954 | 인쇄된 계약서 제9조 ‘통지 없이 해약’ 문구, 매도인 당연 해약 통고 | 예문이라 무효, 제565조 해약금 약정은 있으나 배액 제공 없어 해제 무효 | ⭕ 매수인 승 |
| 수원지법 2020나100922 | 지역주택조합 토지매매, ‘잔금기한 미이행 시 계약금 매도인 귀속’ 특약, 기한 뒤 잔금 | 기한 도과만으로 실효시키기로 한 특약 → 계약 효력 상실 | ❌ 조합 청구 기각 |
| 서울고법 78나2201 | 채무자가 잔금일 전 빚을 갚으면 매도인이 해제하기로 특약, 500만 원 공탁 해제 | 유보된 약정해제권 → 이행 착수 주장으로 못 막음 | ❌ 해제 인정 |
| 대법원 2004다51054 | 중도금·잔금 전 해제권 유보 조항, 매도인이 항소심에서 배액 2억 원 공탁 해제 | 신의칙 위반·실기한 공격방어 아님 → 해제 인정 | ❌ 해제 인정 |
| 부산고법 2003나6521 | ‘잔금 받기 전까지 배액 배상 해제’ 약정, 잔금 제공을 거절한 뒤 배액 공탁 | 적법한 잔금 제공 때까지라는 뜻 → 해제 무효 | ⭕ 매수인 승 |
| 대법원 2004다22971 | 사업권 양도 ‘토지잔금 지급 후 해제 불가, 양도인 해제 시 배액’ 조항 | 약정해제권 유보일 뿐 법정해제권 배제 아님(해제 인정한 원심은 파기) | ⭕ 파기환송 |
| 대법원 79다2019 | 재매수 합의 ‘매도인 위약 시 계약금 3배 배상’ 조항, 매도인 3배 공탁 해제 | 해약금이 아닌 위약금 조항 → 공탁만으로 해제 못 함 | ⭕ 매수인 승 |
⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.
① 배제 특약이 있으면 — 2배를 공탁해도 해제가 안 됐다
⚖️ 대법원 2008다50615 (2009. 4. 23. · 파기환송) — ⭕ 해약권 배제 특약 → 배액 공탁해도 해제 못 함
- 매수인 9명은 2003. 9. 22. 토지거래허가구역 안의 화성시 임야를 사면서 중도금 없이 잔금일을 2004. 5. 31.로 정했습니다. 허가를 받지 못한 채 기간이 지나자 매도인은 계약이 확정적으로 무효라고 주장하고, 계약금 배액을 공탁해 제565조로 해제했다고도 주장했습니다.
- 계약서 제12조·제14조에는 해제권을 배제하는 취지로 볼 수 있는 조항이 있었고, 매수인들은 원심에서 이 조항을 들어 매도인이 배액 반환으로 해제할 수 없다고 주장했습니다.
- 대법원은 원심이 해제권 배제약정이 있는지 심리·판단하지 않은 채 매도인의 해제 주장을 받아들였다며 판단누락을 이유로 원심판결을 모두 파기했습니다. 약정기간 안에 허가를 못 받았다는 사정만으로 계약이 곧바로 확정 무효가 되지도 않는다고 했습니다.
- 판결문: 「민법 제565조의 해약권은 당사자 간에 다른 약정이 없는 경우에 한하여 인정되는 것이고, 만일 당사자가 위 조항의 해약권을 배제하기로 하는 약정을 하였다면 더 이상 그 해제권을 행사할 수 없는 것이다.」
⚖️ 대법원 2005다41153 (2008. 7. 10. · 파기환송) — ⭕ 해약금 배제 특약 → 매도인 배액 해제 무효
- 아파트 사업자인 매수인은 2002. 7. 20. 사업부지 안 미등기 다세대 건물들을 사며 대금의 10%를 계약금으로 냈고, 잔금은 사업승인 후 10일 안에 주기로 했습니다. 판결문에 소개된 계약서 조항(계약 목적·잔금 조건·양도 금지·위약금 등)에는 배액상환 해제를 금지한다는 명시 문구가 없었습니다.
- 사업승인이 늦어지자 매도인들은 2003. 10. 계약금 배액을 공탁하고 제565조로 해제를 통보했고, 매수인은 잔금을 공탁하며 다퉜습니다.
- 대법원은 계약 문언, 체결 경위, 대규모 아파트 사업에서 부지 매도인들이 배액상환만으로 빠질 수 있다면 사업 전체가 어려워지는 점을 종합해 배제 특약이 있다고 봤습니다. 계약 후 1년 2~3개월 만의 사업 지연만으로는 특약이 실효되지 않는다며 해제를 무효로 보고 원심을 파기했습니다.
- 판결문: 「이 사건 매매계약에는 해약금(계약금의 배액상환)에 의한 계약해제를 배제하는 당사자 사이의 약정이 있다고 봄이 상당하다.」
⚖️ 대법원 2019다219953 (2022. 8. 11. · 파기환송) — ❌ 해제 배제 특약·입점 거절 → 권리금 반환 없음
- 임차인은 신도시 단지 내 상가를 중개사무소 용도로 빌리며 계약금 350만 원과 별도로 권리금 2,000만 원을 냈고, 계약에는 ‘배액상환 등으로 해제할 수 없고 임차인 사정으로 입점이 어려우면 전대할 수 있다’는 특약이 있었다. 임차인은 입점하지 않고 잔금도 안 낸 채 계약금을 포기하고 해제한다며 권리금 반환을 청구했다.
- 이 사건에서 원심은 계약금 포기에 의한 해제는 특약으로 배제되었다고 보면서도 계약이 묵시적으로 해제되었다며 권리금 반환을 명했다. 대법원은 임대인 사정으로 재산적 가치를 이용할 수 없었다는 특별한 사정이 없고 임차인이 스스로 입점을 거절하고 전대권도 행사하지 않았다며 권리금 반환의무가 없다는 취지로 파기환송했다.
- 판결문: 「원고는 스스로 상가 입점을 거절하였고, 특히 원고가 직접 입점하지 못하는 경우 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장받았음에도 이를 행사하지 않았다」
② 계약서의 ‘통지 없이 해약’ 문구 — 자동해제가 아니었다
⚖️ 대법원 79다1595 (1979. 12. 26.) — ⭕ 통지 없이 해약 계약금 조항 → 자동해제 아님
- 매매계약서 제8조에 ‘매도인이 위약하면 계약금 배액을 배상하고, 매수인이 위약하면 계약금을 포기하며, 본 계약은 하등의 통지 없이 해약키로 함’이라고 적혀 있었다. 매도인 측은 매수인이 잔대금 지급기일을 넘기자 그와 동시에 계약이 해제됐다고 주장했고, 매수인은 잔대금을 공탁하고 소유권이전등기를 청구했다.
- 대법원은 쌍무계약이고 어느 쪽이 먼저 이행할 사정도 없는 이상 위 조항은 위약한 쪽이 계약금을 포기하거나 배액을 배상하고 해제할 수 있다는 해제권 유보 조항일 뿐, 상대방 위약을 이유로 최고·통지 없이 해제할 수 있는 특약이 아니라고 보았다. 매도인이 등기서류를 제공한 적도 없어 해제 주장이 배척되고 매수인의 공탁이 유효하다고 했다.
- 판결문: 「위약한 당사자가 상대방에게 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 일종의 해제권 유보조항이라 할 것이지」
⚖️ 대법원 80다851 (1982. 4. 27.) — ⭕ 자동해제 조항 → 통지 없인 해제 안 됨
- 원고(매도인)와 피고(매수인)는 계약금 170만 원, 1973. 6. 15. 중도금 680만 원과 은행 지불증 1,000만 원을 등기서류와 맞바꾸기로 했다. 매수인은 그날 은행에서 수표를 준비해 기다렸으나 매도인이 중도금 수령도 거절했다. 매도인은 계약서 제6조(‘매수인 위약 시 계약금은 매도인 소득, 계약은 자동 해제’)를 근거로 자동 해제를 주장하고, 1975. 12. 16. 배액 340만 원을 공탁하며 해제를 주장했다.
- 이 사건에서 법원은 ‘위약 시 계약금 포기·배액 배상, 계약은 자동 해제’ 조항은 위약한 쪽이 계약금을 포기하거나 배액을 배상하고 해제할 수 있다는 해제권 유보 조항일 뿐, 최고나 통지 없이 당연히 해제된다는 특약이 아니라고 판단했다. 상대방이 이행에 착수한 뒤에는 매도인이 배액을 배상해도 계약을 끝낼 수 없다는 주장도 받아들이지 않았다.
- 판결문: 「상대방의 위약을 들어 최고나 통지없이 해제할 수 있다거나, 그 위약사유의 존재만으로 당연히 계약이 해제된다는 특약이라고 볼 수는 없음으로」
⚖️ 대법원 91다21954 (1992. 2. 11.) — ⭕ 인쇄된 자동해약 조항 무효 → 배액 없이 해제 안 됨
- 원고가 피고로부터 토지를 사며 계약금 100만 원을 냈다. 인쇄된 계약서 제9조에 ‘매도인 위약 시 배액 배상, 매수인 위약 시 계약금 포기, 통지 없이 해약’ 문구가 있었고, 피고는 1988. 5. 2. 계약이 당연 해약됐다고 통고했다.
- 이 사건에서 대법원은 그 인쇄 문구는 진정한 합의로 볼 수 없는 예문이라 무효지만, 계약금을 주고받은 이상 민법 제565조의 해약금 약정이 있는 것으로 본다고 판단했다. 매도인이 배액을 제공하지 않았고 당연해약 통지는 이행 최고도 아니어서 해제는 효력이 없다고 보아 매수인 승소를 유지했다.
- 판결문: 「원고가 계약 당시에 피고에게 계약금을 교부한 이상 민법 제565조 제1항에 의하여 해약금의 약정을 한 것으로 보여져 결과적으로 해제권의 유보를 약정한 것이 되므로」
반대로 자동 실효를 인정한 사건 — 기한만 지나면 끝내기로 했다면
⚖️ 수원지방법원 2020나100922 (2022. 6. 22.) — ❌ 잔금 기한 도과 실효 특약 → 계약 효력 상실
- 지역주택조합(매수인)은 시행사로부터 토지매매 권리를 포괄양수한 뒤 토지 지분 소유자(매도인)와 다시 매매계약을 맺으면서 잔금지급기한을 2017. 5. 31.로 하고 미이행 시 계약금 전액이 매도인에게 귀속되며 추후 협상한다는 특약을 넣었다. 조합은 기한을 넘겨 2017. 10. 30. 잔금 중 3억 원을 지급하고 2020. 3. 9. 나머지 57,210,500원을 공탁한 뒤 이전등기를 청구했다.
- 이 사건에서 법원은 특약의 취지와 체결 경위에 비추어, 매도인이 서류 준비 등 이행제공을 하지 않았더라도 잔금 기한 도과 사실만으로 계약을 실효시키기로 한 특약이라고 판단했다. 따라서 매매계약은 자동 해제되어 효력을 잃었다고 보고 1심을 취소해 조합의 청구를 기각했다.
- 판결문: 「이 사건 특약은 원고가 잔금지급기한 내에 잔금을 지급하지 못한 경우 그 기일 도과 사실 자체만으로 피고의 소유권이전의무의 이행 또는 이행제공이 없더라도 이 사건 매매계약의 효력을 상실시키기로 약정한 것으로 봄이 상당하다.」
💬 배제 특약이 없다면 해약금으로 그만둘 수 있는 시한은 이행의 착수입니다
③ 해제권을 따로 정해 둔 경우 — 정한 대로 해제됐다
⚖️ 서울고등법원 78나2201 (1979. 4. 9.) — ❌ 약정해제 특약대로 공탁 → 이행착수 주장 안 통함
- 매수인들(원고들)을 대표한 5명은 1977. 11. 25. 담보로 넘겨받은 부동산을 담보권자(피고 1)로부터 840만 원에 사며 400만 원을 냈고, 원래 채무자(피고 2)가 잔금일 전에 빚을 갚으면 매도인이 계약을 해제하고 약정 손해배상금을 주기로 특약했다. 피고 2가 1977. 12. 27. 빚을 갚자 피고 1은 계약금과 손해배상예정액 합계 500만 원을 대표 5명 앞으로 공탁하고 해제한 뒤 가등기를 말소했다.
- 이 사건에서 법원은 이 해제는 계약할 때 유보한 약정해제권에 따른 것이므로 매수인이 이행에 착수했다는 주장으로 막을 수 없다고 판단했다. 계약 당사자가 된 대표 5명에게 공탁·해제 통지를 했으면 나머지 매수인들에게 따로 통지하지 않아도 해제 효력이 생긴다고 보았다.
- 판결문: 「이사건 매매계약을 체결할 때 유보된 약정해제권에 의하여 한 것임이 명백하므로 원고들의 위 주장은 이유없다」
⚖️ 대법원 2004다51054 (2004. 12. 9.) — ❌ 항소심에서 배액 공탁 후 해제 → 인정
- 매수인들이 2002. 8. 12. 토지를 10억 8,000만 원에 사고 계약금 1억 원을 냈다(중도금·잔금 전 해제권 유보 조항). 매수인들이 잔금일 후 3억 원만 제공했다가 거절당한 뒤 이전등기 소송을 냈고, 매도인은 1심 패소 후 항소심에서 배액 2억 원을 공탁하고 준비서면으로 해제했다.
- 대법원은 매도인의 약정해제권은 계약금 배액을 마련해야 해 조기 행사를 기대하기 어려우므로 항소심에서 행사했다는 사정만으로 신의칙 위반이나 실기한 공격방어방법이 아니라고 보고 해제를 인정했다. 매수인도 잔금 공탁 등으로 해제를 막을 수 있었다는 점도 고려했다.
- 판결문: 「매도인이 약정해제권을 행사하기 위하여는 계약금의 배액을 배상하여야 하므로」
⚖️ 부산고등법원 2003나6521 (2003. 10. 17.) — ⭕ 잔금 내밀었는데 거절 후 배액 공탁 → 해제 무효
- 원고 회사 등이 2001. 9. 1. 재건축 대상 상가를 1억 7천만 원에 사며 계약금 1,700만 원을 냈다. 잔금일 2001. 10. 15. 잔금을 들고 갔으나 매도인이 인감증명 발급 문제를 이유로 수령을 거절했고, 2001. 11. 8. 계약금 배액 3,400만 원을 공탁하고 해제를 통지했다.
- 이 사건에서 법원은 ‘잔금을 받기 전까지는 배액을 배상하고 해제할 수 있다’는 약정은 매수인이 적법하게 잔금을 제공할 때까지 해제할 수 있다는 뜻이라고 해석했다. 매수인이 잔금을 제공했는데 매도인이 정당한 이유 없이 거절한 뒤 한 배액 공탁 해제는 효력이 없다고 보았다.
- 판결문: 「매수인이 적법하게 잔금을 제공할 때까지는 매도인이 계약금액의 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있는 권능을 가진다는 취지로 해석되는데」
⚖️ 대법원 2004다22971 (2006. 11. 9. · 파기환송) — ⭕ 배액 배상 해제조항은 약정해제권으로 봄
- 원고1(양도인)이 피고1에게 주택건설사업권과 회사 주식을 양도하면서 계약서에 ‘토지잔금 지급 후에는 해제할 수 없고, 양도인이 해제할 때는 토지잔금의 배액을 배상한다’고 적었다. 피고1이 잔금 일부를 지체하고 약정과 달리 임원을 바꾸자, 원고1이 소장 송달로 계약 해제를 주장했다.
- 법원은 위 조항이 양도인이 토지잔금의 배액을 상환하고 해제할 수 있다는 약정해제권 유보조항일 뿐, 양수인 채무불이행에 따른 법정해제권을 배제하는 조항은 아니라고 봤다(원심 수긍). 다만 잔금 일부 지체와 부수적 약정 위반만으로는 이행거절 의사가 명백하다고 볼 수 없다며 해제를 인정한 원심을 파기했다.
- 판결문: 「토지잔금이 지급된 후에는 통상적인 계약금 배액 상환에 의하여 양도계약을 해제할 수 없고, 양도인이 해제할 경우 토지잔금의 배액을 상환하여야 한다」
위약금 조항을 해약금처럼 쓸 수 있나
⚖️ 대법원 79다2019 (1980. 3. 11.) — ⭕ 위약금 조항을 3배 공탁 → 해제 불인정
- 매수인은 1961.12.26 매도인으로부터 토지 83평을 매수했으나 소유권 분쟁이 생겨, 중재로 금 30,000원을 더 지급하고 매매대금 30,000원의 매매 형식으로 계약서를 다시 작성했다. 그 제9조에는 매도인이 위약할 시는 계약금 10,000원의 3배를 배상하고 매수인이 위약할 시는 계약금을 포기하여 계약을 해제키로 약정했다. 매도인은 계약금 3배를 공탁하고 계약을 해제했다고 주장했고, 그 뒤 매도인의 내연관계인 사람 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다.
- 이 사건에서 법원은 재매수 형식의 합의에 들어간 위약금 조항은 보통매매의 해약권 유보 보증금(해약금)이 아니라 위약자의 상대방이 위약금을 청구하고 계약을 해제할 수 있도록 약정한 취지라고 판단했다. 따라서 위약한 매도인이 계약금 3배를 공탁하는 것만으로 계약을 해제할 수 없고 매매는 유효하게 존속한다고 보았다. 또한 매도인 측 제3자 명의 등기는 매수인에 대한 이전의무를 면하려는 원인무효 등기로 보았다.
- 판결문: 「위약금에 관한 조항은 보통매매에서의 해약권 유보의 보증금이 아니라 위약자의 상대방이 위약자에 대하여 위약 사유를 들고 위약금을 청구하고 계약을 해제할 것을 약정한 취지로 보아야 할 것이니」
📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다
✅ 선 안 — 해약권을 배제하는 약정이 있으면 배액을 공탁해도 제565조 해제는 안 됐다(2008다50615). 명시 문구가 없어도 문언·경위·목적으로 배제 특약이 인정됐다(2005다41153)
⛔ 선 밖 — 배제 특약도 사업이 합리적 이유 없이 상당기간 지체되거나 객관적으로 불가능해지면 실효될 소지는 있다고 했지만, 1년 2~3개월 지연으로는 부족했다(2005다41153)
근거: 대법원 2008다50615·2005다41153
✅ 선 안 — ‘위약 시 계약금 포기·배액 배상, 통지 없이 해약’ 조항은 해제권 유보로 읽혀, 잔금일이 지났다고 계약이 저절로 끝나지 않았다(79다1595·80다851·80다1815)
⛔ 선 밖 — 기한 도과 사실만으로 계약 효력을 잃게 하기로 한 특약으로 해석되면, 매도인의 이행 제공 없이도 계약이 실효됐다(2020나100922)
근거: 대법원 79다1595·80다851·80다1815 · 수원지법 2020나100922
✅ 선 안 — 계약 때 따로 정한 약정해제권은 정한 조건대로 행사됐고, 이행 착수 주장이나 항소심 행사라는 사정으로 막히지 않았다(78나2201·2004다51054)
⛔ 선 밖 — ‘잔금 받기 전까지’ 해제할 수 있다는 약정도 매수인이 적법하게 잔금을 내민 뒤에는 쓸 수 없었고(2003나6521), 위약금 조항을 해약금처럼 써서 공탁만으로 빠질 수는 없었다(79다2019)
근거: 서울고법 78나2201·대법원 2004다51054 · 부산고법 2003나6521·대법원 79다2019
판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.
🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어
🔀 매도인이 2배를 공탁하고 빠지려 한 경우
⚔️ 매도인 — 이렇게 주장했다
- 허가 기간이 지나 계약이 무효이고, 아니더라도 계약금 배액을 공탁했으니 제565조로 해제됐다고 주장했습니다(2008다50615).
- 매수인이 1년 넘게 잔금을 내지 않는 등 계약을 성실히 이행할 의사가 없다며 배액을 공탁하고 해제했습니다(2005다41153).
- 1심에서 진 뒤 항소심에서 배액 2억 원을 공탁하고 준비서면으로 약정해제권을 행사했습니다(2004다51054).
🛡️ 매수인 — 통한 방어
- 계약서 제12조·제14조가 해제권을 배제하는 약정이라는 주장을 원심이 판단하지 않았다는 상고 이유가 받아들여졌습니다(2008다50615).
- 대규모 아파트 사업 부지 매매라 배액상환 해제를 배제하는 약정이 있었다는 주장이 받아들여졌습니다(2005다41153).
- 잔금을 들고 갔는데 매도인이 거절한 뒤에 한 배액 공탁 해제는 약정 범위 밖이라는 주장이 받아들여졌습니다(2003나6521).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 매도인의 약정해제권 행사가 늦어 신의칙에 반한다는 매수인 주장(2004다51054 — 배액을 마련해야 해 늦어질 수 있다고 봄)
- 유보된 약정해제권 행사도 이행 착수 뒤에는 안 된다는 매수인 주장(78나2201)
- 위약금 조항이 있으니 매도인이 계약금 3배를 공탁하면 해제된다는 매도인 주장(79다2019)
🔀 계약서의 ‘통지 없이 해약’ 문구를 든 경우
⚔️ 매도인 — 이렇게 주장했다
- 매수인이 잔대금 지급기일을 넘기자 그와 동시에 계약이 해제됐다고 주장했습니다(79다1595).
- ‘계약은 자동 해제’라는 제6조를 근거로 계약이 당연히 끝났다고 주장했습니다(80다851).
- 잔금기한을 넘기면 계약금이 매도인에게 귀속된다는 특약에 따라 계약이 실효됐다고 주장했습니다(2020나100922).
🛡️ 매수인 — 통한 방어
- 인쇄된 문구는 해제권 유보 조항일 뿐이고 매도인이 등기서류를 제공한 적도 없다는 주장이 받아들여졌습니다(79다1595·91다21954).
- 인감증명을 만들어 둔 것만으로는 매도인의 이행 제공이 아니어서 잔금일 경과로 계약이 끝나지 않았다는 주장이 받아들여졌습니다(78나293).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 잔금 기한을 넘긴 뒤 잔금을 냈으니 계약이 살아 있다는 조합 주장(2020나100922 — 특약 취지와 체결 경위상 기한 도과로 실효된다고 봄)
판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.
🔺 상대에게 못 받으면 — 중개사 책임으로 넘길 수 있나
중개사 책임 — 이 사건들에서 중개사 책임은 다투어지지 않았습니다. 분쟁은 모두 계약서 조항의 해석, 곧 배제 특약이 있는지와 ‘통지 없이 해약’ 문구를 어떻게 읽을지에서 갈렸습니다.
🧰 계약서 문구에서 본 것 — 대법원 91다21954는 인쇄된 계약서의 ‘통지 없이 해약’ 문구를 진정한 합의로 볼 수 없는 예문이라고 봤습니다. 판결문에서 결론을 가른 것은 당사자가 실제로 무엇을 합의했는지와 계약서에 적힌 문언이었습니다.
⚖️ 걸리는 조문: 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명) — 계약 조건 설명은 판례가 중개사 주의의무와 연결해 본 부분
중개사 책임은 ‘확인·설명을 제대로 했는지’로 갈렸습니다. 배상 비율은 사건마다 달랐습니다.
🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나
| 입장 | 누구에게 | 무엇을 | 판례에서는 |
|---|---|---|---|
| 🙋 매수인 | 매도인 | 배액 공탁 해제가 무효라며 소유권이전등기 청구 | 배제 특약 → 해제 무효(2005다41153), 판단 누락 파기(2008다50615) |
| 🙋 매수인 | 매도인 | 자동해제 주장을 다투며 잔금 공탁 후 등기 청구 | 해제권 유보 조항일 뿐 → 매수인 공탁 유효(79다1595·80다851) |
| 🏠 매도인·임대인 | 매수인·임차인 | 약정해제권·실효 특약 확인, 권리금 반환 거절 | 약정해제 인정(78나2201·2004다51054), 실효 인정(2020나100922), 권리금 반환 없음(2019다219953) |
절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.
판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 계약서에 해약권을 배제하는 조항이 있는지, 없다면 계약의 목적·경위로 배제 의사를 읽을 수 있는지(2008다50615·2005다41153)
→ 준비할 자료: 계약서 특약사항 원본, 사업 목적이 적힌 조항, 계약 전후 주고받은 문자·협의 기록
⚖️ 법원이 본 사실 — ‘통지 없이 해약’ 문구가 인쇄 예문인지, 기한 도과만으로 실효시키기로 따로 합의한 것인지(91다21954·2020나100922)
→ 준비할 자료: 인쇄 양식인지 손으로 쓴 특약인지 보이는 계약서, 특약을 넣게 된 경위 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 해제 당시 상대가 이행을 제공했는지, 약정해제권의 조건이 생겼는지(79다1595·2003나6521·78나2201)
→ 준비할 자료: 잔금 제공·수령 거절 기록, 등기서류 준비 여부, 약정한 해제 사유가 생긴 날짜를 보여 주는 자료
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.
💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로
🙋 매수인·임차인 (돈 보낸 쪽)
- 계약서에 배제 특약이 있으면 매도인이 2배를 공탁해도 해제가 막힌 사건이 있었습니다.
- 같은 특약은 내가 계약금을 포기하고 빠지는 길도 막았습니다(2019다219953).
🏠 매도인·임대인 (돈 받은 쪽)
- 배제 특약이 있으면 배액상환으로는 빠질 수 없었습니다.
- ‘통지 없이 해약’ 인쇄 문구만 믿고 잔금일 경과로 계약이 끝났다고 본 주장은 대개 받아들여지지 않았습니다.
🏢 공인중개사
- 배제 특약을 넣는다면 매도인·매수인 모두에게 적용된다는 점을 설명하세요.
- ‘자동 해제’를 정하려면 기한 도과만으로 실효된다는 뜻인지 문언으로 분명히 적으세요.
🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면
- 「민법」 제565조 제1항은 ‘당사자 간에 다른 약정이 없는 한’ 계약금 포기·배액상환으로 해제할 수 있다고 정합니다. 판례는 이 조항을 당사자가 약정으로 배제할 수 있다고 봤습니다(2008다50615).
- 제565조 제2항은 해약금에 의한 해제에는 제551조(손해배상)를 적용하지 않는다고 정합니다. 약정해제권을 따로 정한 경우에도 이행 지체로 인한 법정해제(제544조)는 별도로 따졌습니다(2004다22971).
- 2026년 11월 현재 제565조와 제105조(임의규정) 문언은 그대로입니다. 결론은 여전히 계약서 문언과 체결 경위의 해석에 달려 있습니다.
내 상황에서 먼저 확인할 것
- 계약서에 계약금 포기·배액상환 해제를 배제하는 조항이 있는지
- 그 조항이 매도인·매수인 어느 한쪽에만 적용되는지, 양쪽 모두인지
- ‘통지 없이 해약’, ‘자동 해제’ 문구가 인쇄 예문인지 따로 합의한 특약인지
- 특정 사유가 생기면 해제할 수 있다는 약정해제권을 따로 정했는지
- 해제 통보 당시 상대가 잔금이나 등기서류를 제공했는지
💬 계약서 조항 해석이 엇갈리면 무료 법률상담으로 먼저 확인해 보는 경우가 많았습니다
📂 같은 쟁점 사례 모음 — 판결문 원문으로 확인한 사건 전부
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 한 줄로 |
|---|---|---|---|
| 광주고등법원 78나293 1979. 3. 9. | ⭕ | 매수인은 부동산을 사며 계약금 800만 원, 중도금 300만 원을 냈고, 계약서에는 ‘매도인 위약 시 배액 배상, 매수인 위약 시 계약금 포기… | 자동해약 조항 → 매도인 이행제공 없으면 무효 |
| 대구고등법원 75나134 1976. 3. 4. | ⭕ | 원고는 1974. 5. 28. 수해로 일부 매몰된 논을 26만 원에 사며 계약금 15만 원을 냈다 | 매수인 잔금 공탁 후 → 매도인 배액 해제 불가 |
| 대법원 80다1815 1980. 12. 9. | ⭕ | 원고는 주택·대지와 전화가입권을 590만 원에 사며 계약금 60만 원을 냈다 | 자동해약 문구는 최고 생략 아님 → 파기환송 |
| 서울중앙지방법원 2024나70595 2025. 8. 27. | ❌ | 수분양자는 2022년 1월 분양계약 전에 가계약금을 입금한 뒤 계약금을 내고 분양계약을 맺었다 | 분양 가계약금 법 위반 주장 → 해제 안 됨 |
| 의정부지방법원고양지원 2011가합2128 2011. 10. 21. | ❌ | 수분양자들은 3,316세대 아파트를 분양받았는데 분양계약서에는 입주예정일 2010년 12월, 시행사 귀책으로 입주예정일부터 3개월 안에 입주할… | 입주 지연 기한 당일 사용승인 → 약정해제 불가 |
| 서울고등법원 2016나2071936 2017. 11. 24. | ❌ | 매수인 측은 2014. 5. 13. 공사현장 가설건축물(숙소)을 5억 5,000만 원에 사기로 하고 합계 5억 원을 냈으며, 2014. 10.… | 질의회신만으로 인허가 불가 주장 → 무효 조항 불인정 |
⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
해약금의 기본 개념은 1편 해약금, 배제 특약이 없을 때 해제할 수 있는 시한은 2편 이행의 착수, 매도인이 2배를 내미는 방법은 4편 배액배상 해제 조건에서 봅니다. 해약금과 위약금의 차이는 해약금 위약금 차이 총정리에, 가계약 단계에서 배액을 물어야 하는지는 가계약금 배액배상, 집주인이 깨면 2배?에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약서에 해약금 배제 특약이 있으면 매도인이 2배를 돌려줘도 계약이 안 깨지나요?
대법원 2008다50615는 제565조 해약권은 다른 약정이 없을 때만 인정되고, 해약권을 배제하는 약정을 했다면 더 이상 그 해제권을 행사할 수 없다고 봤습니다. 대법원 2005다41153은 매도인들이 배액을 공탁하고 해제를 통보했지만 배제 특약에 반해 효력이 없다고 판단했습니다.
Q. ‘통지 없이 해약한다’는 계약서 문구가 있으면 잔금일이 지나면 계약이 자동으로 끝나나요?
대법원 79다1595·80다851은 ‘매도인 위약 시 배액 배상, 매수인 위약 시 계약금 포기, 통지 없이 해약’ 조항을 해제권 유보 조항일 뿐 최고나 통지 없이 당연히 해제되는 특약은 아니라고 봤습니다. 다만 수원지법 2020나100922는 기한 도과만으로 계약을 실효시키기로 한 특약으로 해석해 계약 효력이 없어졌다고 판단했습니다.
Q. 배제 특약은 매수인에게도 적용되나요?
대법원 2019다219953 사건의 상가 임대차에는 ‘배액상환 등으로 해제할 수 없다’는 특약이 있었고, 원심은 임차인이 계약금을 포기하고 해제할 수 없다고 봤습니다. 대법원도 임차인이 스스로 입점을 거절하고 보장받은 전대권도 행사하지 않았다며 권리금 반환 의무가 없다는 취지로 파기했습니다.
🔗 해약금·위약금 판례 연재 — 지금 글: ④ 해약금 배제 특약
- 1편 · 해약금이란? 계약금 포기·배액상환으로 그만두기
- 2편 · 이행의 착수, 중도금 넣으면 왜 해제가 안 되나
- 3편 · 중도금 미리 입금, 잔금일 전 송금이 통할 때
- 4편 · 배액배상 해제 조건, 2배를 들고 가야 한다
- 5편 · 해약금 배제 특약, 계약금 줘도 못 깨게 (지금 글)
- 6편 · 부동산 계약 파기 위약금, 특약 없으면 몰수 못 한다
- 7편 · 손해배상액의 예정, 정했으면 그 이상은 못 받는다
- 8편 · 위약금 감액, 10%는 대개 그대로
- 9편 · 위약벌, 법원이 안 깎는 돈
- 10편 · 분양권 포기 계약금·지역주택조합 탈퇴 위약금
- 11편 · 전세·월세 계약 파기 위약금
- 12편 · 이중매매, 중도금 받고 또 팔면 배임
- 14편 · 매수인 구제방법, 매도인이 계약을 깨려 할 때 시점별로
- 15편 · 매도인 구제방법, 매수인이 돈을 안 낼 때 시점별로
- 총정리 · 해약금 위약금 차이 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
- 지도 · 부동산 계약 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
- 함께 보기 · 가계약금 배액배상, 집주인이 깨면 2배?
📚 확인한 자료 (2026년 11월 7일 기준, 국가법령정보센터 원문)
- 「민법」 제565조(해약금) — 2026.3.17 시행본
- 「민법」 제105조(임의규정)·제563조(매매의 의의) — 2026.3.17 시행본
- 「민법」 제544조(이행지체와 해제)·제548조(해제의 효과, 원상회복의무) — 2026.3.17 시행본
- 「민법」 제398조(배상액의 예정) — 2026.3.17 시행본
- 대법원 2008다50615 (2009. 4. 23.) 판결문 원문
- 대법원 2005다41153 (2008. 7. 10.) 판결문 원문
- 대법원 2019다219953 (2022. 8. 11.) 판결문 원문
- 대법원 79다1595 (1979. 12. 26.) 판결문 원문
- 대법원 80다851 (1982. 4. 27.) 판결문 원문
- 대법원 91다21954 (1992. 2. 11.) 판결문 원문
- 수원지방법원 2020나100922 (2022. 6. 22.) 판결문 원문
- 서울고등법원 78나2201 (1979. 4. 9.) 판결문 원문
- 대법원 2004다51054 (2004. 12. 9.) 판결문 원문
- 부산고등법원 2003나6521 (2003. 10. 17.) 판결문 원문
- 대법원 2004다22971 (2006. 11. 9.) 판결문 원문
- 대법원 79다2019 (1980. 3. 11.) 판결문 원문
- 광주고등법원 78나293 (1979. 3. 9.) 판결문 원문
- 대구고등법원 75나134 (1976. 3. 4.) 판결문 원문
- 대법원 80다1815 (1980. 12. 9.) 판결문 원문
- 서울중앙지방법원 2024나70595 (2025. 8. 27.) 판결문 원문
- 의정부지방법원고양지원 2011가합2128 (2011. 10. 21.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2016나2071936 (2017. 11. 24.) 판결문 원문
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 해약금·위약금·계약금 판결문 원문을 직접 읽고 “비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 11월 7일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 구체적인 사건은 변호사와 상담하거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)을 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.