📌 결론부터: 임대차 계약금도 위약금 특약이 있어야 몰수됐고, 보증금 10% 수준은 대개 그대로 인정됐다
- 특약: 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 없으면 임차인이 깼어도 계약금이 당연히 몰수되지 않았습니다(대법원 79다217). 임차인 몰수 조항만 있는 계약서로 임대인에게 같은 위약금을 물릴 수도 없었습니다(95다11429).
- 감액: 아파트 보증금 10%인 계약금 5,200만 원은 잔금일 3일 만에 해제됐어도 깎을 수 없다고 봤습니다(2014다209227). 보증금 1,200만 원에 계약금 750만 원처럼 비율이 지나치면 감액됐습니다(86가합295).
- 위약벌: 위약벌로 정한 돈은 법원이 깎지 않았지만(2013다63257), 전세금 20% 위약벌은 10%를 넘는 부분이 무효였고(2001다62091) 약관이면 약관규제법 통제를 받았습니다(2009다20475).
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 전세·월세 계약서를 쓰고 계약금을 보냈는데, 잔금 전에 계약이 깨졌다
☐ 계약서에 위약하면 계약금은 돌려받지 못한다(또는 2배를 물어준다)는 조항이 있다
☐ 집주인(또는 임차인)이 계약금 몰수나 2배 배상을 요구하고 있다
☐ 임대차 계약서에 보증금의 10%, 20% 같은 위약금·위약벌 조항이 있다
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
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🤝부동산 계약 분쟁
💸가계약금
🧩① 가계약금이 계약금 일부인가⚖️ 민법 제563조(매매)·제565조(해약금)
↩️② 가계약금 반환⚖️ 민법 제565조(해약금)
✖️③ 배액배상: 매도인 파기·해제 절차⚖️ 민법 제565조(해약금)
🧮④ 계약금 일부만 냈을 때⚖️ 민법 제565조(해약금)
🏠⑥ 전세·월세·분양⚖️ 민법 제565조·제398조 · 약관의 규제에 관한 법률 제3조
🏢⑦ 중개사 책임·사기⚖️ 공인중개사법 제25조·제30조·제32조
🎯⑧ 입장별 실전: 가계약금 제대로 쓰기⚖️ 민법 제565조·제398조 · 공인중개사법 제25조
⚖️해약금·위약금
🚪① 해약금: 계약금 포기·배액상환⚖️ 민법 제565조(해약금)
해약금: 착수 전 포기·배액상환, 위약금 아님
❌대법원분양93다46742공공 택지분양 계약보증금 → 해약금, 배액상환 해제 유효
△대법원매도인 파기66다736배액 제공 없이 해제 통지만 → 해제 효과 없음
❌대법원매수인 파기2005다68295배액 요구하며 해제 통보 → 계약금 포기 해제 아님
⭕대법원매수인 파기2007다72274잔금 소송만으론 착수 아냐 → 포기 해제 OK
△대법원매수인 파기2005다52078위약금 특약 없음 → 계약금 당연 몰취 불가
⭕서울중앙지방법원매수인 파기2012나39225해약금 문구만 있음 → 계약금 몰취 불가
△대법원매수인 파기71다2014중도금 유예 각서 뒤 위약 → 계약금 감액 불가
❌대법원매도인 파기80다629계약금 공탁 이의 없이 수령 → 합의해제, 위약금 기각
❌대법원기타2022다225767해약금까지 정한 합의서 → 예약 아닌 본계약
△서울고등법원매수인 파기2006나60696잔금 청구만으론 착수 아님→포기 해제 OK
❌대법원매수인 파기99다62074매수인이 중도금 낸 뒤 → 계약금 포기 해제 불가
△대법원기타72다867가압류 이유로 배액 지급 → 의무 없는 지급, 배상 불가
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⏱️② 이행 착수⚖️ 민법 제565조(해약금)
이행의 착수: 돈·채권이 움직여야, 준비는 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다1114잔금 찾아가 알림 → 착수 인정, 배액 해제 불가
⭕대법원매도인 파기2002다46492중도금 어음 교부 → 이행착수, 배액해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다56954중도금 들고 가 약정 조건 요구 → 이행착수, 해제 무효
⭕대법원매도인 파기2005다39594가계약서에 핵심 조건 있음 → 계약 성립, 배액 해제 불가
⭕대법원매도인 파기80다2197착수 뒤엔 배액을 공탁해도 해제 안 돼
⭕대법원매도인 파기90다17927중도금·잔금 공탁 뒤 배액 공탁 → 해제 무효
⭕대법원매도인 파기70다105매도인이 먼저 이행 시작 → 배액 해제 못 함
❌대법원매수인 파기99다62074매수인이 중도금 낸 뒤 → 계약금 포기 해제 불가
⭕대법원매도인 파기94다17659중도금·입주 뒤 재계약서 계약금 2배 → 해제 안 됨
❌대법원매도인 파기79다1663잔금 받아 가라 전화 → 착수 아님, 배액 해제 됨
❌대법원매도인 파기2008다62427토지거래허가만 받음 → 이행 착수 아님, 배액 해제 가능
❌대법원매도인 파기97다9369허가 전 잔금 공탁·소송 → 이행착수 아님, 배액해제 OK
⭕대법원매수인 파기2007다72274잔금 소송만으론 착수 아냐 → 포기 해제 OK
△서울고등법원매수인 파기2006나60696잔금 청구만으론 착수 아님→포기 해제 OK
⭕대법원매도인 파기91다25369중도금 공탁 뒤 → 배액 공탁해도 해제 안 됨
⭕대법원기타91다39986중도금 공탁 뒤 배액 제공→해제 무효
⭕대법원기타83도1132착수 뒤 해약 통고 무효 → 이식한 매수인 무죄
❌서울고등법원매도인 파기2007나9858산지전용허가 받은 것 → 이행착수 아님, 2배 해제 유효
❌서울지방법원동부지원기타99가합4427배액·포기 조항은 이행 끝나면 적용 안 됨
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중도금 미리 입금: 잔금일이 누구를 위한 기일인지로 갈림
⭕대법원매도인 파기2004다11599중도금 미리 제공 → 배액 공탁 해제 무효
⭕대법원매도인 파기2006재다218기일 전 중도금 제공도 착수 → 배액 해제 막힘
⭕대법원매도인 파기71다1276잔금 먼저 내밀면 배액 해제 못 함
❌대법원매도인 파기91다22322중도금 먼저 입금 → 배액 해제 무효(배상은 기각)
❌대법원매도인 파기92다31323해제 통지 뒤 기습 중도금 입금 → 해제 유효
⭕의정부지방법원분양2021가합50123잔금 일부 먼저 송금 → 이행착수, 배액해제 무효(1심)
❌서울고등법원분양2022나2005213축 생신 명목 선송금 → 이행착수 아님, 배액해제 OK
❌대법원매도인 파기2022다256624잔금일 전 몰래 일부 송금 → 이행착수 아님, 해제 유효
❌대법원매도인 파기2022다286656잔금일이 매도인 이익이면 기일 전 송금 무력
❌대법원매도인 파기2023다271491보증금 승계 거래 → 잔금 전 배액 해제 가능
⭕대법원매도인 파기74다262묶음 매매 일부 이행 → 나머지 배액 해제 불가
⭕서울고등법원매도인 파기2003나37862중도금 먼저 제공 → 매도인 배액 공탁 해제 무효
⭕전주지방법원매도인 파기2016나1024잔금 공탁 뒤 해제 통지 → 매도인 해제 불가
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💵③ 2배 돌려주는 방법⚖️ 민법 제565조(해약금)·제460조(변제제공의 방법)
배액배상: 약정 계약금 2배를 실제로 내밀어야 해제
⭕대법원매도인 파기66다699배액 안 내밀고 해제 통보만 → 해제 무효
⭕대법원매도인 파기91다33612배액 안 주고 해약 통보만 → 해제 안 됨
⭕서울고등법원매도인 파기2006나15368계약금 원금만 반환하고 파기 → 해제 불인정
△대법원매도인 파기91다3055계약금 예치만으론 배액 제공 아님
❌대법원매도인 파기72다2243배액 일부만 내밀면 해제 효력 없음
❌대법원매도인 파기91다2151배액 들고 나가면 해제, 공탁은 불필요
❌대법원매도인 파기80다2784배액 내밀며 해제 → 상대 거절해도 해제됨
❌대법원매도인 파기91다35670모자란 공탁 채워 넣음 → 배액 해제 유효
△대법원매도인 파기72다1777배액 공탁금 유보 없이 수령 → 해제 효과 발생
⭕대법원매도인 파기2014다231378일부 받은 돈 2배 반환 → 해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기2007다73611계약금 덜 받은 매도인도 마음대로 파기 못 해
❌제주지방법원임대차88나100나눠 낸 계약금도 계약금 → 임대인 2배 반환 해제 유효
⭕전주지방법원매수인 파기84나457다음날 받은 돈은 계약금 아님→반환
⭕대법원매도인 파기91다9251현금보관증 계약금도 배액 없이 해제 못 해
❌서울고등법원매도인 파기2006나107557계약금 들어오기 전 파기 → 배액 안 줘도 됨
❌대법원매수인 파기2015다229006계약금 1천만 내고 버팀 → 매도인 해제 인정
△서울고등법원매도인 파기66나2060계약금만 돌려주겠다 통고 → 배액해제 아님
❌대법원매도인 파기2020다213364배액 제공 없으면 해제 아님→매수인 패소
△대법원매도인 파기4281민상362잔금기일 뒤 배액 반환 항변 → 판단누락 파기
△대법원매도인 파기66다736배액 제공 없이 해제 통지만 → 해제 효과 없음
❌대법원매도인 파기80다629계약금 공탁 이의 없이 수령 → 합의해제, 위약금 기각
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🔒④ 해약금 배제 특약⚖️ 민법 제565조(해약금)·제105조(임의규정)
해약금 배제 특약: 있으면 2배 공탁해도 해제 못 함
⭕대법원매도인 파기2008다50615해약권 배제 특약 → 배액 공탁해도 해제 못 함
⭕대법원매도인 파기2005다41153해약금 배제 특약 → 매도인 배액 해제 무효
❌대법원임대차2019다219953해제 배제 특약·입점 거절 → 권리금 반환 없음
⭕대법원매도인 파기79다1595통지 없이 해약 계약금 조항 → 자동해제 아님
⭕대법원매도인 파기80다851자동해제 조항 → 통지 없인 해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기91다21954인쇄된 자동해약 조항 무효 → 배액 없이 해제 안 됨
❌수원지방법원매수인 파기2020나100922잔금 기한 도과 실효 특약 → 계약 효력 상실
❌서울고등법원매도인 파기78나2201약정해제 특약대로 공탁 → 이행착수 주장 안 통함
❌대법원매도인 파기2004다51054항소심에서 배액 공탁 후 해제 → 인정
⭕부산고등법원매도인 파기2003나6521잔금 내밀었는데 거절 후 배액 공탁 → 해제 무효
⭕대법원기타2004다22971배액 배상 해제조항은 약정해제권으로 봄
⭕대법원매도인 파기79다2019위약금 조항을 3배 공탁 → 해제 불인정
⭕광주고등법원매수인 파기78나293자동해약 조항 → 매도인 이행제공 없으면 무효
⭕대구고등법원매도인 파기75나134매수인 잔금 공탁 후 → 매도인 배액 해제 불가
⭕대법원매도인 파기80다1815자동해약 문구는 최고 생략 아님 → 파기환송
❌서울중앙지방법원분양2024나70595분양 가계약금 법 위반 주장 → 해제 안 됨
❌의정부지방법원고양지원분양2011가합2128입주 지연 기한 당일 사용승인 → 약정해제 불가
❌서울고등법원매수인 파기2016나2071936질의회신만으로 인허가 불가 주장 → 무효 조항 불인정
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📝⑤ 위약금 특약⚖️ 민법 제398조(배상액의 예정)
계약 파기 위약금: 특약 없으면 계약금 몰수 못 함
⭕대법원기타92다23209위약금 특약 없으면 → 계약금 당연 몰취 안 됨
⭕대법원매수인 파기2007다24930위약금 특약 없으면 → 계약금 몰수 못 함
△대법원매수인 파기2005다52078위약금 특약 없음 → 계약금 당연 몰취 불가
⭕대법원매수인 파기2013다14569위약금 특약 없으면 → 계약금 자동 몰수 안 됨
❌대법원기타94다51109위약금 특약 없으면 계약금≠손해배상 예정
⭕대법원매수인 파기76다1306중도금 일부 이의 없이 받음 → 바로 몰수 못 함
❌대법원기타92다5546양쪽이 위약금 특약 인정 → 매수인 계약금 반환 파기
❌대법원매수인 파기2013다33423매수인 파산 해제도 계약금 몰취 조항 적용
❌대법원매수인 파기2007다30393허가신청 일부러 안 한 매수인 → 계약금 몰취
⭕서울중앙지방법원매수인 파기2012나39225해약금 문구만 있음 → 계약금 몰취 불가
⭕서울고등법원기타2018나2041069허가 불가로 사업 무산 → 몰취 각서 있어도 계약금 반환
△서울고등법원매수인 파기2008나67530매수인 잔금 미지급 해제 → 계약금 위약금 공제
△대법원매수인 파기95다54693위약금 특약 없음 → 가계약 계약금 반환
△대법원매도인 파기96다14616위약금 약정 없으면 → 배액 청구 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다11821중도금 수령 거절·연락 두절 → 매수인 즉시 해제 가능
△대전고등법원매수인 파기2013나20671위약금 조항 불분명 → 위약 매수인 계약금 반환
❌대법원매수인 파기72다1513매도자 해제 시 배액 조항 → 위약금 아님
△대법원기타2017다284236위약금 약정 없이 해제 → 법정이자 손해 불인정
❌광주고등법원기타2005나8384위약금 조항 삭제 후 배상 → 호의 지급
⭕대법원기타2006다84874가압류만으로 배액 지급 → 의무 아닌 호의 지급
❌서울고등법원매수인 파기69나3684알고 산 하자로 해제 주장 → 계약금 몰수
❌지방법원 서부지원매수인 파기서부지원-2019-가단-106710매수인 위약 계약금 몰취 → 반환 담보 근저당 말소
△대법원매수인 파기93다59526허가구역 매수인 철회 → 계약금 몰취·중도금 반환
❌대법원매수인 파기2008다15377허가 협력의무 안 지켜 불허가 → 매수인 계약금 몰취
△대법원매도인 파기99다72460해약통지 뒤 계약금만큼 가압류 → 확정적 무효 여지
⭕서울고등법원매수인 파기4291민공792인감증명 없이 서류만 준비 → 계약금 몰취 불가
⭕서울고등법원매도인 파기2011나85552인감증명 없이 자동해제 통지 → 계약금 반환
❌서울고등법원매도인 파기75나167잔금 못 낸 매수인 배액 청구 → 기각
⭕대법원매수인 파기67다813매도인 체납 압류 남아 잔금 거절 → 매수인 위약 아님
⭕대법원매도인 파기4285민상18매도인 준비 없이 즉시 해제→무효 취지
△대법원매수인 파기86다카1907계약금 반환 약정 → 매도인 손해배상권 포기 아님
⭕대전지방법원중개사2015나104495중개사가 자기 집 직접 팔아 → 계약 무효, 계약금 반환
⭕부산고등법원매수인 파기2023나57312산업용지 처분제한 위반 매매 무효 → 계약금 반환
△대구고등법원매수인 파기86나1510땅 83% 건축 불가 착오 → 계약금·중도금 반환
△제주지방법원매도인 파기2008가단3007불법 특약 계약 무효 → 배액 대신 계약금만 반환
⭕대법원기타83다카552허가 조건부 매매, 계약금 반환 다시 심리
△대법원매도인 파기97다7356허가 불가 토지 → 배액 대신 낸 돈 전액 반환
❌대법원매수인 파기90다카7026고층 불가 땅 착오 취소 → 계약금 반환 기각
△대구고등법원매도인 파기2016나22326지위양도 배액 청구 기각 → 무권대리라 계약금만 반환
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손해배상액의 예정: 증명 없이 받고 그 이상은 못 받음
❌대법원매도인 파기87다카3101배액 약정 있으면 → 손해 더 커도 배액까지만
❌대법원매도인 파기89다카26250배액 약정 있으면 그 이상 손해는 못 받아
⭕대법원기타2017다220416합의해제엔 원래 위약금 조항 적용 안 됨
⭕대법원매도인 파기76다1699남의 땅 매매 → 위약금 조항과 별개로 책임
△대법원기타80다2185계약금 반환 지체 → 배액 배상 사유 아님
△대법원기타65다1427계약금 배액 위약금 조항 → 약정 인정, 주문 불특정 파기
⭕인천지방법원매도인 파기2004가합14327매도인 귀책 해제 → 계약금 배액 전액 인정
⭕대구고등법원매도인 파기79나1176매도인 선이행 방치 → 계약금 반환+배액
△서울고등법원기타79나3229도로편입 하자로 해제 → 계약금만 반환, 배액은 안 됨
△수원지방법원매도인 파기91가합19923계약금은 반환, 매수인 지체 탓이라 배액은 불가
△서울고등법원기타2015나2013759매입 기한 넘김만으로 → 5배 위약금 불인정
⭕제주지방법원기타제주지방법원-2021-가단-63480분할등기 불이행 손해 예정 → 잔금과 상계 인정
⭕서울고등법원기타72나186타인 땅 매도 → 계약금 배액 조항 넘어 시가 배상
△서울고등법원매도인 파기69나729쌍방 귀책 이행불능 → 배액 없이 계약금만 반환
△서울지방법원남부지원매도인 파기84가합1002담보권자 매도 후 이행불능 → 계약금 배액 배상
△대법원매도인 파기80다916배액 위약금 소송 후 취하 → 해제 효력 유지
△대법원기타82다카1366위약 손해배상 조항만 있음 → 해제권 배제 아님
△대법원매도인 파기89다카25134허가 특약을 남 명의로 추진 → 이행 준비 아님
❌대법원매도인 파기91다26935계약서에 없는 채무 공제 → 배액 청구 파기
❌서울고등법원매수인 파기2016나2047049의무 안 지켜 해제 → 10% 위약금과 상계, 반환 0원
❌대법원매도인 파기91다7620허가구역 해제조건부 계약 무효 → 배액 위약금 못 받음
❌대법원매도인 파기93다22043허가 전 토지 → 전매 위약금 손해 청구 불가
⭕서울민사지방법원매도인 파기90가합32952허가 전 잔금 미지급 → 해제 불가, 협력의무
△대법원매수인 파기2014다227225잔금 미지급 중 매도인 약정해제 → 이행거절 아님
❌서울고등법원매수인 파기75나1403예고등기만으로 해제 → 계약금 배액 청구 기각
△서울고등법원매도인 파기2021나2038063소송 중 이중매도 → 반환+계약금만큼 배상
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분양·조합 위약금: 대개 10%, 과다·미설명은 예외
❌대법원분양2025다213488조합 탈퇴 위약금 → 1층 분담금 기준 10%
△대법원분양2025다213608지주택 세대주 변경 자격상실 → 위약금 10% 공제 가능
△대전지방법원천안지원분양2023가합101281조합원 자격 상실 위약금 → 낼 때 된 분담금의 10%만
△창원지방법원분양2019가합52860조합 탈퇴 시 위약금 10% 공제 후 환불
❌서울중앙지방법원분양2024가단5029447시공사 회생 이유 해제 → 계약금 10% 몰취 유지
△대법원분양97다13306공단 분양 10% 위약금 약관 → 유효, 파기환송
△서울지방법원분양2000나101분양 중도금 체납 해제 → 10%만 공제, 연체료 공제 무효
⭕대법원분양95다33726계약금 몰취도 과하면 감액 심리 → 파기환송
△대법원분양2010다22415잔금 미납 해제, 계약금+개발비 27% → 과다 감액 여지
⭕서울고등법원분양2020나2046081위약금 설명 안 함 → 분양 계약금 전액 반환
⭕대법원분양2011다83240보증 환급 후에도 분양 10% 위약금 인정
△부산지방법원분양2006가합20972분양사 위반, 위약금 조항 일방뿐 → 원상회복만 인정
△서울중앙지방법원분양2007가합68713상가 잔금 미납 해제 → 계약금 몰취, 중도금 반환
△수원지방법원분양2009가합6212입주 3개월 지연→계약금 반환+위약금
△청주지방법원분양2009가합1075기둥 설명 안 한 상가 분양 해제 → 위약금 30%만
△서울고등법원분양2010나53282분양 입주지연 해제 → 10% 위약금 감액 안 됨
⭕인천지방법원분양2019나66012분양 계약서 사본 안 줘 → 계약 무효, 전액 반환
△서울중앙지방법원분양2020가단5231440위약금은 은행 양도 대상 아님→10% 지급
△서울중앙지방법원분양2020가합581802입주지연 위약금 10% 인정, 계약금은 은행 몫
❌서울고등법원분양97나21842계약금 따로 안 정함 → 배액 위약금 조항 배척
△대법원분양97다37852입주 지연 지체상금 → 계약금 제외 조항 유효
△서울중앙지방법원분양2004가합12146입주 272일 지연 → 지체상금 35%로 감액
△대법원분양94다6529가처분만으로 배액 지급 → 의무 없는 지급
△서울고등법원분양2005나9830분납 2차 계약금 → 중도금 아님, 지체상금 70%
△서울고등법원분양2016나2051246잔금 장기 미납 연체료 60% 초과 → 감액
△부산고등법원분양94나5007지체상금 조항 없는 분양 → 연체료 요율로 인정
⭕대전고등법원분양2010나4996문화재 위험 숨긴 분양 해제 → 위약금 10% 인정
⭕서울고등법원분양2016나2024954분양 잔금 연체금리 15.96% → 연 6%로 감액
❌서울지방법원분양96가합29156낙찰 후 미계약 → 입찰보증금 5% 몰취 유효
△대법원분양2025다209893연체료 조항만으로 동시이행 포기 아님 → 환송
⭕대법원분양98다33260귀책 불문 10% 몰취 약관 → 위약벌 무효
⭕대법원분양97다40131분양 보증금 귀속 위약벌 약관 → 약관규제법 무효
❌대법원분양99다4634택지 10% 선수금 귀속 → 손해배상 예정 유효
⭕광주지방법원분양98가합9108선수금 10% 몰수 약관 → 위약벌 약관무효 반환
❌대법원분양95다48117낙찰 후 계약 포기 → 5% 입찰보증금 몰취 유효
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
전세 위약금: 특약 있어야 몰수, 10%는 대개 유지지금 보는 글
✂️⑥ 위약금 감액⚖️ 민법 제398조 제2항
위약금 감액: 10%는 대개 그대로, 크게 넘으면 감액
⭕대법원매도인 파기90다14478대금 10% 위약금은 관행 → 절반 감액 파기
❌대법원매수인 파기92다41719대금 8% 계약금 몰취→감액 부당
❌대법원매수인 파기2010다10382대금 10% 계약금 몰수 → 과다 아님, 감액 안 됨
❌대법원매수인 파기2008다46906계약금 10% 몰취는 관행→감액 안 됨
❌대법원매수인 파기2004다3543대금 10% 계약금 몰취 → 감액 안 됨
△대법원매수인 파기2017다221396대금 26% 계약금 몰취 → 감액 여지, 파기환송
△대법원매수인 파기2020다253379공매 후 가처분으로 잔금 지체 → 위약금 40% 감액
⭕대법원매수인 파기95다40076잔금 연기하며 중도금까지 포기 약정 → 감액
△대법원매수인 파기90다카27068중도금 포기 약정→대금 10%로 감액
△대법원매수인 파기2002다73852되팔아 손해 없으면 계약금 몰취 50% 감액
△서울고등법원매수인 파기85나2825대금 50% 계약금 몰취 → 10%로 감액, 나머지 반환
△서울중앙지방법원매수인 파기2021나38484대출 직전 변심 → 계약금 몰취 정당
△서울고등법원기타2015나2021378늦게 보낸 계약금 → 계약 불성립, 돈은 반환
△광주고등법원매수인 파기75나155이미 낸 114만 원 전부 몰취 약정 → 70만 원으로 감액
❌대법원매수인 파기89다카10811계약금 감액은 거래관행까지 따져야 함
❌대법원매수인 파기92다22190계약금+점유사용료 위약금 → 유효·감액 안 됨
△광주고등법원매수인 파기92나3754매수인 위약에도 몰취액 과다 → 일부 반환
△대구지방법원매수인 파기2001가합2291정산금 1.21억 취소→4천만원만 공제
△서울고등법원매수인 파기2001나66217IMF로 할부 연체 → 위약금 10%를 5%로 감액
❌부산지방법원매수인 파기2008가합11750잔금 못 낸 매수인 계약금 26억 몰취
❌서울고등법원매수인 파기2014나2009234매도인 손해 없어도 계약금 10%는 감액 안 돼
❌대법원매수인 파기2018다210775대리권 없다며 계약금 반환 요구 → 몰취
❌서울중앙지방법원매수인 파기2018가합546745잔금 연체 → 48억 계약금 전액 몰취(1심)
△서울고등법원매수인 파기2019나2043550잔금 연체 몰취 → 항소심서 40% 감액 반환
❌대법원매수인 파기86다카2070매수인 도피, 대금 35% 몰취 → 감액 불인정
△대법원매수인 파기71다2014중도금 유예 각서 뒤 위약 → 계약금 감액 불가
△대법원매수인 파기87다카685오해로 중도금 중단 → 해제, 위약금 절반 감액
❌대법원매수인 파기95다34095중도금 미지급 해제, 계약금 전액 가압류 → 초과분 배상
△서울중앙지방법원매수인 파기2013가합501365공매 잔금 연체 해제 → 위약금 80%로 감액
△대구고등법원매도인 파기80나1014계약금만 돌려주고 파기 → 위약금 절반 배상
△서울고등법원매도인 파기85나124근저당 말소 못 함 → 반환+위약금, 단 감액
△광주고등법원매도인 파기88나3023매도인 위약 해제 → 계약금+위약금 절반
⭕대법원매도인 파기97다15371매도인 이행거절 → 계약금+같은액 위약금
△서울고등법원매도인 파기2022나2044713매도인 지상권 설정·소송 → 이행거절, 위약금 20%로 감액
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
⚠️⑦ 위약벌⚖️ 민법 제103조(반사회질서)·약관의 규제에 관한 법률 제8조
위약벌: 감액 불가, 과도하면 무효
❌대법원기타2018다248855손해배상과 별도 10억 위약금 → 위약벌 감액불가
⭕대법원기타2012다65973위약벌 명칭이어도 손해배상 예정→감액
⭕대법원매수인 파기2009다60169계약금+땅까지 몰수 약정 → 과다, 감액
❌대법원매수인 파기80다2499위약금 특약 없으면 → 계약금 감액 청구 불가
△대법원기타2005다26277이행 압박용 위약금 → 위약벌, 감액 불가
❌대법원기타2015다239324손해배상과 별도 위약벌 5억 → 감액 불가, 전액 인정
❌대법원임대차2013다63257계약금 몰취가 위약벌이면 → 감액 안 됨
△대법원임대차2001다62091전세금 20% 위약벌 → 10% 초과 무효
⭕대법원분양98다33260귀책 불문 10% 몰취 약관 → 위약벌 무효
⭕대법원분양97다40131분양 보증금 귀속 위약벌 약관 → 약관규제법 무효
△대법원임대차2009다20475보증금 10% 위약금 약관 → 위약벌도 약관통제 환송
❌대법원분양99다4634택지 10% 선수금 귀속 → 손해배상 예정 유효
❌청주지방법원매수인 파기청주지방법원-2019-가단-26724계약금 대신 위약벌 2억 → 공서양속 위반 아님
⭕광주지방법원분양98가합9108선수금 10% 몰수 약관 → 위약벌 약관무효 반환
❌대법원분양95다48117낙찰 후 계약 포기 → 5% 입찰보증금 몰취 유효
❌창원지방법원임대차2008나12228차임 연체 해지 위약금 10% → 위약벌 인정
❌대법원임대차92다46905매출누락 10배 위약벌 → 감액 불가 유효
❌부산고등법원(창원)임대차부산고등법원-창원-2012-나-1804불량기름 판매시 보증금 몰취 특약 → 위약벌 인정
△대법원임대차2022다311736회생 임차인 보증금서 위약벌 공제 → 불가 환송
❌서울중앙지방법원임대차2020가합527549회생 중도해지 위약벌 → 보증금 공제, 반환 기각
❌서울고등법원임대차2022나2016305위약금 보증금 공제 특약 → 보증금 반환 0원
❌창원지방법원임대차창원지방법원-2011-가합-2678보증금 몰취 특약 위약벌 인정 → 감액 불가
△대전고등법원임대차대전고등법원-2014-나-14533주유소 임대 피해보상금 과다 → 실손해로 감액
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
🔁⑧ 이중매매·배임⚖️ 형법 제355조(배임)·제356조
이중매매: 중도금 받은 뒤면 배임, 계약금만이면 아님
❌대법원매도인 파기85도1873계약금만 받고 이중매매 → 배임죄 아님
❌대법원매도인 파기2007도379계약금 다 안 받음 → 이중매매해도 배임 아님
△대법원이중매매2002도7134제2매수인 계약금만 수령 → 배임 실행착수 아님
△대법원이중매매2017도4027중도금 받고 제3자 등기 → 배임 성립 취지
⭕대법원이중매매88도750중도금 받고 제3자에 이중매도 → 배임 유죄
⭕대법원이중매매2019도16228중도금 뒤 이중매매 가등기 있어도 → 배임
⭕대법원이중매매92다51747중도금 뒤 처남에게 가장매도 → 통정허위표시 무효
❌청주지방법원이중매매86가합221이중매매 알고 매수 → 적극가담 없으면 유효
△대법원매도인 파기93다17638이중매도라도 위약금 약정 있으면 그 금액만 배상
△대법원매도인 파기92다30320이중매매여도 배상은 약정한 계약금만큼
⭕대법원이중매매92다20163이중매매로 등기 말소 → 말소 당시 시가 배상
⭕대구고등법원매도인 파기65나547매도인 이중매매 → 계약금 2배 물어줘
⭕서울고등법원매도인 파기2005나110556계약금 반환 요구한 해제통지 → 포기 해제 아님, 반환
⭕대구고등법원매도인 파기81나158매도인이 딴 사람에게 팔아 등기 → 계약금 2배 배상
△대전지방법원매도인 파기91가단16768이중매도 위약금 3배→계약금 2배로 감액
△울산지방법원매도인 파기2018나22381몰취 통지 없이 남에게 팔면 → 계약금 반환
△서울고등법원매도인 파기2021나2038063소송 중 이중매도 → 반환+계약금만큼 배상
⭕대구고등법원매도인 파기77나120매수인 잔금 공탁 후 배액 공탁 → 해제 안 됨
⭕수원지방법원성남지원사기2006고단1042남의 땅 팔고 계약금 받음 → 사기 유죄
⭕부산지방법원동부지원사기2010고단507권한 없는 매물 계약금 5천 → 사기 실형
❌대법원임대차83도2888방 이중임대 뒤 배액 반환 합의 → 사기 무죄
❌대법원기타2014도3363대물변제예약 부동산 처분 → 배임 무죄 취지
❌서울고등법원이중매매2016노2860해제 통고 뒤 협상 결렬 이중매도 → 배임 무죄
⭕대법원이중매매2011도1651중도금 받고 가등기 타사 이전 → 이중매매 배임 유죄
△의정부지방법원이중매매2016가단20510소송 중 이중매매 문제없다 조언 → 변호사 배상
❌서울고등법원이중매매2019노1025가등기 해 준 뒤 이중매매 → 배임 무죄
⭕인천지방법원이중매매2009노599조개딱지 이중매매 알고 가담 → 공동정범 유죄
❌울산지방법원분양2016고단754중도금 받고 처명의 등기 후 근저당 → 1심 배임 무죄
❌대법원이중매매2009도14427계약금 20억만 받고 중도금 전 → 배임미수 아님
❌대법원기타2011도3247계약금만 받고 선등기 → 매수인 근저당 배임 무죄
⭕서울고등법원매도인 파기69나1045잔금 제공 뒤 매도인 제3자 매도 → 배액 배상
△대법원이중매매2011도15179중도금 받고 양도담보 설정 → 배임, 손해는 담보액
⭕대전고등법원분양2015노467분양 중도금 받고 세대 담보 제공 → 업무상배임
⭕대법원이중매매86도936중도금 대신 등기서류 받고 이중양도 → 배임 유죄
⭕서울중앙지방법원이중매매2015고합1046중도금 받고 제3자 매도 등기 → 배임 유죄
△대법원이중매매2016도11337교환계약 서류 제공 후 지역권 설정 → 배임 취지 환송
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
전세 계약 파기 위약금을 판결문으로 찾아보면, 임대차도 매매와 같은 원칙으로 판단됐습니다. 계약금은 원래 해약금일 뿐이고, 계약서에 위약금 특약이 있어야 위약한 쪽의 계약금을 몰수하거나 2배를 받을 수 있었습니다. 특약이 있으면 법원은 그 금액이 지나친지(감액), 아예 벌로 정한 돈인지(위약벌)를 이어서 따졌습니다.
이 글은 임대차 계약금·위약금이 다투어진 사건만 모았습니다. 주택 전세 사건(2014다209227 아파트, 2001다62091 전세금)과 함께 점포·약국·주유소 같은 상가 임대차 사건도 많아, 월세 계약 파기 위약금을 찾는 분께도 같은 기준이 됩니다. 계약서를 쓰기 전 가계약 단계에서 깨진 경우는 결론이 달라질 수 있어 별도 글에서 봅니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
해약금 위약금 판례 총정리 관련 글 (14개)
- ✔매도인 구제방법, 매수인이 중도금·잔금을 안 내면 바로 해제될까? 계약금 몰취까지 단계별 판례 (대법원 2015다229006·2013다14569)
- ✔매수인 구제방법, 매도인이 계약을 깨려 하면 가처분일까 가압류일까? 계약금·중도금 단계별 판례 (대법원 93다1114·99다72460)
- ✔이중매매, 중도금 받고 또 팔면 배임죄일까? 계약금만 받았을 때와 갈린 판례 (대법원 2017도4027·85도1873)
- ✔분양권 포기 계약금, 10%는 돌려받을 수 있나? 지역주택조합 탈퇴 위약금 기준까지 (대법원 2025다213488·2025다213608)
- ✔위약벌, 법원이 깎아 주지 않는 위약금? 손해배상 예정과 가르는 기준과 무효가 된 경우 (대법원 2018다248855·2013다63257)
관련 글 9개 더 보기 ▼
- ✔손해배상액의 예정, 정해 둔 위약금이면 손해 증명 없이 받고 그 이상은 못 받을까? (대법원 87다카3101·2017다220416)
- ✔해약금 배제 특약, 계약금 2배를 돌려줘도 못 깨는 계약일까? 통지 없이 해약 문구는 따로 (대법원 2008다50615·2005다41153)
- ✔중도금 미리 입금하면 계약 해제를 막을 수 있을까? 잔금일 전 송금이 통한 사건과 안 통한 사건 (대법원 2022다256624·2004다11599)
- ✔이행의 착수, 중도금 넣으면 왜 해제가 안 될까? 착수로 본 행위와 준비에 그친 행위 (대법원 93다1114·2008다62427)
- ✔해약금, 계약금 포기하면 끝일까? 계약금 포기·배액상환으로 그만두는 조건 (대법원 2007다72274·93다46742)
- ✔위약금 감액, 계약금 10%를 법원이 깎아 줄까? 대금 26% 몰취는 다시 보라고 했다 (대법원 2017다221396·2010다10382)
- ✔부동산 계약 파기 위약금, 계약금 몰수는 특약이 있어야 할까? 특약 없으면 실제 손해만 (대법원 92다23209·2013다33423)
- ✔배액배상 해제 조건, 계약금 2배를 실제로 내밀어야 할까? 공탁·일부 제공·약정 계약금 기준 (대법원 91다2151·2014다231378)
- ✔해약금 위약금 차이, 마음이 바뀌면 해약금 약속을 어기면 위약금: 위약벌까지 판례 275건 총정리 (대법원 2007다24930·2018다248855)
목차
전세 계약 파기 위약금, 인정된 사건과 안 된 사건 한눈에 보기
| 사건 | 상황 | 법원 판단 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 대법원 79다217 | 건물 임대차 계약금, 위약금 특약 없음, 임차인 위약 | 특약 없으면 계약금은 손해배상 예정 아님, 손해는 따로 증명 | ⭕ 계약금 반환 |
| 대법원 95다11429 | 쇼핑센터 보증금 10억, 계약금 1억 5,000만 원, 임차인 몰수 조항만, 임대인이 해제 요구 | 임대인에게도 같은 위약금 약정이 있다고 단정 못 함 | ❌ 원심 파기 |
| 대법원 88다카13332 | 병원 용도 임대, 임대인 불이행 시 2배·임차인 불이행 시 계약금 무효 조항 | 해약금으로만 본 원심 잘못, 위약금 약정 인정 | △ 원심 파기 |
| 대법원 68다626 | 임대인 위약 시 계약금 배액 지급 약정, 임차인이 지급명령 신청 | 배액 위약금 청구 = 해제 의사, 배액 지급 | ⭕ 배액 지급 |
| 대법원 90다카25383 | 배액 배상 약정은 임대인 귀책 경우, 임차인이 보증금 잔금 미납 | 임차인 잘못으로 해제됐으니 배액 의무 없음 | ❌ 명도 인정 |
| 대법원 2014다209227 | 아파트 계약금 5,200만 원(보증금 10%) 예정액, 잔금일 3일 만에 해제 | 10%는 거래 관행, 기간이 짧다는 이유만으론 감액 불가 | △ 원심 파기 |
| 수원지방법원 86가합295 | 지하 점포 보증금 1,200만 원에 계약금 750만 원, 잔금 미납 해제 | 몰취 약정은 예정액, 부당히 과다 → 350만 원으로 감액 | △ 400만 원 반환 |
| 대구고등법원 2017나21191 | 약국 보증금 2억, 계약금 3,000만 원 위약 조항, 종료 후 24일 인도 지체 | 인도 지체도 위약, 다만 1,500만 원으로 감액 | ❌ 위약금 일부 인정 |
| 대법원 2001다62091 | 전세, 제소전 화해 안 하면 전세금 20% 지급 약정 | 위약벌, 지나치게 무거워 10% 초과 부분 무효 | △ 일부 무효 |
| 대법원 2009다20475 | 보증금 10% 위약금 + 실손해 별도 + 월 5% 연체료 약관 | 위약벌이라도 약관이면 약관규제법 적용, 무효로 볼 수 있음 | △ 원심 파기 |
| 대법원 2013다63257 | 유흥주점 임차권 양수, 계약금 2억 원 위약벌 몰취, 차임 4회 연체 | 위약벌은 감액 불가, 과도하지 않아 유효 | ❌ 원심 파기 |
⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 임대차에서는 ⭕가 임차인(돈 보낸 쪽), ❌가 임대인 쪽 결과입니다. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.
① 위약금 특약이 없으면: 임대차 계약금도 당연히 몰수되지 않았다
⚖️ 대법원 79다217 (1979. 4. 24.) — ⭕ 위약금 특약 없는 임대차 → 계약금 몰취 불가
- 임차인들이 건물을 빌리며 계약금을 냈는데 이를 위약금으로 한다는 약정은 없었다. 임차인 위약으로 계약이 깨지자 임대인은 계약금이 당연히 손해배상 예정액이라며 반환을 거부했다.
- 이 사건에서 법원은 계약금은 해약금 성질을 가질 뿐이고, 위약 시 위약금으로 한다는 특약이 있는 경우에만 손해배상 예정으로 볼 수 있다고 판단했다. 특약이 없는 이 사건 임대차 계약금은 당연히 손해배상 예정이 아니며, 임대인은 실제 손해를 증명해 따로 청구할 수 있을 뿐이라고 했다.
- 판결문: 「그와 같은 특약이 없는 경우에는 특별한 사정이 없는한 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진다고는 볼 수 없다할 것이다」
⚖️ 대법원 95다11429 (1996. 6. 14. · 파기환송) — ❌ 임차인 몰수 조항만 있음 → 임대인 위약금 없음
- 원고(임차인)는 1993. 4. 19. 서초구 쇼핑센터 4·5층 약 300평을 보증금 10억 원에 빌리며 계약금 1억 5,000만 원을 냈다. 계약서에는 ‘임차인이 보증금 잔액을 안 내면 계약을 해제하고 계약금은 돌려주지 않는다’는 조항만 있었다. 임대인(피고)은 다음 날부터 더 비싸게 빌리려는 사람이 있다며 해제를 요구했고, 중도금 지급일에 임차인이 준비한 중도금 수령을 거절했다.
- 이 사건에서 법원은 계약금은 위약금으로 하기로 하는 특약이 있을 때만 손해배상액의 예정이 되고, 계약서에 임차인 위약 때 몰수 조항만 있고 임대인 위약 조항이 없다면 임대인에게도 같은 위약금 약정이 있다고 단정할 수 없다고 판단했다. 임대인에게 계약금 상당 위약금(감액 1억 원)을 명한 원심을 파기했다.
- 판결문: 「임차인에 대한 위약금 약정이 있다는 이유만으로 달리 특별한 사정에 대한 설시도 없이 임대인에게도 위약금의 약정이 있는 것이라고 단정할 수는 없는 것이다.」
② 계약서에 배액·몰수 조항이 있으면: 위약금으로 읽혔다
⚖️ 대법원 88다카13332 (1989. 6. 13. · 파기환송) — △ 계약서 배액변상 조항 → 해약금 아닌 위약금 인정
- 임대인이 건물을 병원 용도로 임대하면서 임대차계약서 제11조에 임대인이 이행하지 못하면 계약금의 2배를 변상하고 임차인이 이행하지 못하면 계약금은 무효가 된다고 정했다. 임대인은 약정한 전세권설정등기와 상수도시설을 해주지 않았고 준공도 54일 늦어졌으며, 임차인은 임대인의 계약위반을 이유로 계약금 20,000,000원 상당 위약금으로 상계하겠다고 항변했다.
- 이 사건에서 법원은 원심이 계약금을 해약금으로만 보고 위약금 상계항변을 배척한 것은 잘못이라고 판단했다. 계약서 제11조에 계약금 배액 변상과 계약금 몰수를 정한 위약금약정이 있으므로 그 약정을 간과한 원심을 파기했다.
- 판결문: 「원심은 이 사건 계약금은 해약금의 성질을 가질뿐 위약금의 약정으로 볼 수 없다고 판단한 것은 위약금의 성질을 오해하거나 특별한 사정에 대한 심리를 제대로 하지 아니한 위법이 있다」
⚖️ 대법원 68다626 (1969. 1. 28.) — ⭕ 배액 위약금 청구=해제 의사, 지급 명령
- 임대차 계약에서 계약금을 받은 피고가 위약하면 계약금의 배액을 지급하기로 약정했다. 원고는 해제 의사를 명시하지 않은 채 약정 위약금(계약금 배액)의 지급명령을 신청했다.
- 이 사건에서 법원은 피고 위약 시 지급할 계약금 배액은 받은 계약금을 돌려주는 원상회복과 같은 액수의 약정 손해배상으로 볼 수 있다고 보았다. 또 계약 존속과 양립할 수 없는 위약금 청구를 했으므로 지급명령이 피고에게 송달된 때 해제 효력이 생겼다며 배액 지급을 명한 원심을 유지했다.
- 판결문: 「계약금의 배액이란것은 당초 수령한 계약금을 반환하여 원상으로 회복시켜 주는 것과 그 계약금과 동액의 약정 손해액을 배상하는 것으로 볼 수 있으므로」
⚖️ 대법원 90다카25383 (1990. 12. 26.) — ❌ 보증금 잔금 미납 해제 → 배액 배상 없음
- 임차인이 건물을 임차했으나 임대차보증금 잔금을 내지 않아 임대인들이 계약을 해제하고 건물 명도를 구했다. 임차인은 계약금 배액 배상과 영업 손해를 배상하겠다는 각서상의 지연손해금을 받을 때까지 명도할 수 없다고 맞섰다.
- 이 사건에서 법원은 계약금 배액 배상은 임대인 귀책으로 사용수익이 불가능해진 경우에 한한 약정인데, 임차인의 잔금 미지급으로 해제된 이상 임대인들에게 배액 배상 의무가 없다는 원심을 수긍했다. 각서상 손해배상 의무는 명도의무와 발생 원인이 달라 동시이행 관계도 아니라고 보았다.
- 판결문: 「위 임대차가 피고의 잔금미지급을 이유로 적법히 해제된 이상 원고들도 계약금의 배액을 배상할 의무가 없고」
③ 보증금 10% 계약금 위약금: 깎인 사건과 안 깎인 사건
⚖️ 대법원 2014다209227 (2014. 7. 24. · 파기환송) — △ 잔금 3일 뒤 해제 → 10% 위약금 감액 불가
- 임차인(원고)과 임대인(피고)은 아파트 임대차계약에서 계약금 52,000,000원을 채무불이행에 따른 손해배상 예정액으로 정했습니다. 임차인은 잔금 지급기일인 2012. 8. 5.까지 잔금을 내지 않은 채 무단 입주를 하려다 임대인이 허락하지 않자 다른 아파트를 임차해 입주했고, 임대인은 2012. 8. 30. 계약 해제를 통지했습니다.
- 1심과 원심은 잔금 지급기일로부터 3일 만에 해제된 사정을 들어 손해배상액을 10,000,000원으로 감액했습니다(1심 수원지방법원성남지원 2012가단207288).
- 대법원은 예정액이 임대보증금의 10% 상당액인 계약금과 같은 금액으로 거래 관행을 벗어나지 않았고, 해제의 가장 큰 이유가 임차인의 잔금 미지급과 무단 입주 시도였다는 점을 들어 감액할 정도가 아니라고 보고 원심을 파기했습니다.
- 판결문: 「부동산임대차계약에서 임대차보증금의 10% 상당액을 계약금으로 정하고 이를 위약금으로 약정하는 것이 일반적인 거래 관행인바」
⚖️ 수원지방법원 86가합295 (1986. 8. 14.) — △ 보증금 대비 과한 계약금 몰취 → 일부 감액 반환
- 원고는 1985. 8. 14. 지하 점포를 보증금 1,200만 원에 빌리며 계약 당일 750만 원을 계약금으로 냈고, 임차인 위약 시 계약금은 반환청구할 수 없다고 약정했다. 원고가 잔금 450만 원 중 100만 원만 내고 나머지를 못 내자 임대인이 1985. 12. 5. 해제를 통보했다.
- 이 사건에서 법원은 임차인 잘못으로 해제됐으므로 계약금을 원상회복으로 돌려받을 수는 없지만, 보증금 총액 1,200만 원에 계약금 750만 원은 통상(1~2할)보다 지나치게 많아 손해배상 예정으로서 부당히 과다하다고 보고 350만 원으로 감액해 400만 원과 잔금 일부 100만 원의 반환을 명했다. 다방 시설비 유익비 청구는 기각했다.
- 판결문: 「위와 같은 계약금의 몰취약정은 손해배상액의 예정으로 보아야 할 것이고」
⚖️ 대구고등법원 2017나21191 (2018. 8. 24.) — ❌ 보증금 공탁 후 인도 지체 → 위약금 3천만 원 절반 감액
- 임차인은 2009.9.7. 약국 건물을 보증금 2억 원, 월 차임 660만 원에 임차했고, 계약서에는 계약금 3,000만 원과 임차인이 본 계약을 어겼을 때 계약금은 무효가 되고 반환청구가 불가하다는 조항이 있었다. 임대차는 2015.5.3. 종료됐고 임대인이 2015.6.1.과 6.2. 보증금 2억 원을 공탁했는데도 임차인은 2015.6.26.에야 건물을 인도했다.
- 이 사건에서 법원은 계약을 어겼을 때에는 계약서에 적히지 않았더라도 임대차의 성질상 당연한 목적물 반환의무 위반도 포함되므로, 보증금 공탁 뒤 인도를 지체한 임차인은 위약금을 지급해야 한다고 판단했다. 다만 인도 지체가 24일이고 실제 손해가 월 수입보다 적다고 보아 손해배상 예정액 3,000만 원을 1,500만 원으로 감액했다.
- 판결문: 「원고와 피고가 약정한 손해배상 예정액 3,000만 원은 부당하게 과다하다고 인정되므로, 민법 제398조 제2항의 규정에 의하여 이를 1,500만 원으로 감액하기로 한다」
💬 위약금이 너무 많다고 다툰 사건은 따로 모았습니다
④ 위약벌로 정했다면: 감액은 안 되지만 지나치면 무효
⚖️ 대법원 2001다62091 (2002. 2. 5.) — △ 전세금 20% 위약벌 → 10% 초과 무효
이 사건에서 법원은 전세금 20% 상당 약정을 위약벌로 보고, 임대인이 얻는 이익에 비해 지나치게 무거워 약정 금액의 10%를 넘는 부분은 공서양속에 반해 무효라고 본 원심을 유지했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 9편 위약벌, 법원이 안 깎는 돈에서 자세히 봅니다.
⚖️ 대법원 2009다20475 (2009. 8. 20.) — △ 보증금 10% 위약금 약관 → 위약벌도 약관통제 환송
이 사건에서 법원은 약관조항이 약관규제법으로 무효라면 유효를 전제로 민법 제398조 제2항으로 감액해 일부만 유지할 수 없다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 9편 위약벌, 법원이 안 깎는 돈에서 자세히 봅니다.
⚖️ 대법원 2013다63257 (2013. 12. 26.) — ❌ 계약금 몰취가 위약벌이면 → 감액 안 됨
이 사건에서 대법원은 위약벌은 손해배상 예정처럼 감액할 수 없고 과도하게 무거울 때만 공서양속 위반으로 무효라고 보았다
→ 사실관계와 판결문 문장은 9편 위약벌, 법원이 안 깎는 돈에서 자세히 봅니다.
📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다
✅ 선 안 — 계약서에 위약 시 계약금 몰수·배액 배상 조항이 있으면, 손해를 따로 증명하지 않아도 그 금액이 위약금으로 인정됐다(88다카13332·68다626)
⛔ 선 밖 — 그런 특약이 없으면 계약금이 당연히 몰수되지 않았고(79다217), 임차인 몰수 조항만 있으면 임대인에게 같은 위약금을 물릴 수 없었다(95다11429)
근거: 대법원 88다카13332·68다626 · 79다217·95다11429
✅ 선 안 — 보증금의 10%를 계약금이자 위약금으로 정한 것은 거래 관행이라, 해제가 빨랐다는 사정만으로는 감액되지 않았다(2014다209227)
⛔ 선 밖 — 보증금 1,200만 원에 계약금 750만 원처럼 비율이 지나치거나(86가합295), 인도 24일 지체에 3,000만 원처럼 손해에 비해 크면 감액됐다(2017나21191)
근거: 대법원 2014다209227 · 86가합295·2017나21191
✅ 선 안 — 위약벌로 정한 돈은 손해배상 예정이 아니어서 법원이 깎지 않았고, 권리금보다 적은 2억 원 몰취는 유효했다(2013다63257)
⛔ 선 밖 — 전세금 20% 위약벌은 10%를 넘는 부분이 공서양속 위반으로 무효였고(2001다62091), 약관 조항이면 위약벌도 약관규제법으로 무효가 될 수 있었다(2009다20475)
근거: 대법원 2013다63257 · 2001다62091·2009다20475
판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.
🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어
🔀 임차인이 잔금을 못 내 계약이 깨진 경우
⚔️ 임대인 — 이렇게 주장했다
- 계약금은 당연히 손해배상 예정액이라 돌려줄 수 없다고 주장했습니다(79다217).
- 계약금 5,200만 원을 손해배상 예정액으로 정했으니 잔금일 며칠 뒤 해제됐어도 전액 몰취할 수 있다고 주장했습니다(2014다209227).
- 임대차가 끝난 뒤 보증금을 공탁했는데도 인도가 늦었으니 계약서상 위약금 3,000만 원을 내야 한다고 주장했습니다(2017나21191).
🛡️ 임차인 — 통한 방어
- 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 없다는 점이 받아들여져, 계약금이 당연히 몰수되지 않았습니다(79다217).
- 보증금 1,200만 원에 계약금 750만 원은 통상 비율보다 지나치다는 주장이 받아들여져 350만 원으로 감액됐습니다(86가합295).
- 인도 지체가 24일이고 실제 손해가 월 수입보다 적다는 사정이 받아들여져 1,500만 원으로 감액됐습니다(2017나21191).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 계약부터 해제까지 기간이 짧았다는 이유만으로 한 감액 주장(2014다209227)
- 계약금 배액과 영업 손해를 받을 때까지 건물을 내줄 수 없다는 주장 — 배액 약정은 임대인 귀책 경우에 한한 것이었습니다(90다카25383)
🔀 임대인이 약속을 지키지 않아 계약이 깨진 경우
⚔️ 임차인 — 이렇게 주장했다
- 계약서에 임대인 불이행 시 계약금 2배를 변상한다는 조항이 있으니 계약금 2,000만 원 상당 위약금으로 상계한다고 주장했습니다(88다카13332).
- 임대인 위약 시 계약금 배액을 지급하기로 했다며 지급명령을 신청했습니다(68다626).
- 계약서의 임차인 몰수 조항이 임대인에게도 똑같이 적용된다며 계약금 상당 위약금을 청구했습니다(95다11429).
🛡️ 임대인 — 통한 방어
- 계약서에 임차인 위약 때 몰수 조항만 있고 임대인 위약 조항은 없다는 점이 받아들여져, 위약금을 명한 원심이 파기됐습니다(95다11429).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 계약금은 해약금일 뿐이라는 주장 — 배액 변상 조항이 있어 위약금 약정으로 봤습니다(88다카13332)
- 해제 의사를 따로 밝히지 않았다는 다툼 — 위약금 지급명령이 송달된 때 해제 효력이 생겼다고 봤습니다(68다626)
판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.
🔺 상대에게 못 받으면 — 중개사 책임으로 넘길 수 있나
중개사 책임 — 이 글에 모은 임대차 사건들에서 중개사 책임은 다투어지지 않았습니다. 판결은 모두 임대인과 임차인 사이의 계약서 조항을 어떻게 읽느냐에 집중됐습니다.
🧰 계약서 조항이 결론을 갈랐다 — 특약 유무(79다217), 한쪽에만 둔 몰수 조항(95다11429), 배액 배상의 적용 범위(90다카25383)가 그대로 결론이 됐습니다. 계약서를 쓸 때 위약금 조항을 양쪽 모두에 적용되게 적었는지 확인하는 것이 판결문에서 다투어진 지점이었습니다.
⚖️ 걸리는 조문: 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명)
중개사 책임은 ‘확인·설명을 제대로 했는지’로 갈렸습니다. 배상 비율은 사건마다 달랐습니다.
🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나
| 입장 | 누구에게 | 무엇을 | 판례에서는 |
|---|---|---|---|
| 🙋 임차인 | 임대인 | 위약금 특약이 없다며 계약금 반환 | 특약 없으면 몰수 못 함(79다217) |
| 🙋 임차인 | 임대인 | 몰취 약정이 과다하다며 감액 후 반환 | 750만 원 중 350만 원만 인정, 400만 원과 잔금 일부 반환(86가합295) |
| 🙋 임차인 | 임대인 | 배액 위약금 지급명령 | 지급명령 송달로 해제, 배액 지급(68다626) |
| 🏠 임대인 | 임차인 | 인도 지체 위약금 청구·공제 | 3,000만 원 중 1,500만 원 인정(2017나21191) |
절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.
판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 계약서에 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 있는지, 양쪽 모두에 적용되는지(79다217·95다11429·88다카13332)
→ 준비할 자료: 계약서 원본의 위약금·해제 조항, 특약사항란, 표준계약서 여부
⚖️ 법원이 본 사실 — 누구 잘못으로 계약이 깨졌는지(90다카25383·2014다209227)
→ 준비할 자료: 잔금일과 잔금 준비·제공 기록, 입주 시도·거절 경위, 해제 통지 문자·내용증명
⚖️ 법원이 본 사실 — 예정액이 보증금에 비해 지나친지, 실제 손해가 얼마인지(86가합295·2017나21191)
→ 준비할 자료: 보증금과 계약금 비율, 새 임차인을 들이기까지 걸린 기간과 차임 손실, 인도 지체 일수
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.
💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로
🙋 매수인·임차인 (돈 보낸 쪽)
- 계약서에 위약금 특약이 없다면 계약금이 당연히 몰수되지는 않았습니다.
- 보증금 10% 수준의 위약금은 해제가 빨랐다는 이유만으로는 깎이지 않았습니다.
🏠 매도인·임대인 (돈 받은 쪽)
- 임차인 몰수 조항만 적어 두면 임대인이 깼을 때는 같은 위약금을 물지 않을 수 있지만, 반대로 그 조항이 약관이면 무효가 될 수 있었습니다(2009다20475).
- 위약벌로 정한 돈도 지나치게 무거우면 일부 무효가 됐습니다.
🏢 공인중개사
- 위약금 조항이 양쪽 모두에 적용되는지, 금액이 보증금의 몇 %인지 계약서에 분명히 적으세요.
- 잔금일·입주일이 바뀌면 그 합의를 문자 등으로 남겨 두세요.
🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면
- 「민법」 제398조는 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고(제4항), 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있게 합니다(제2항). 계약금이 위약금이 되려면 특약이 필요하다는 것이 판례입니다(79다217).
- 「약관의 규제에 관한 법률」 제8조는 고객에게 부당하게 과중한 손해배상 의무를 지우는 약관 조항을 무효로 정합니다. 2009다20475는 위약벌로 본다 해도 약관 조항이면 이 법의 적용 대상이라고 했습니다.
- 「주택임대차보호법」에는 계약금·위약금 비율을 정한 조문이 없어, 2026년 11월 현재도 계약서 특약과 민법 제565조·제398조로 판단합니다.
내 상황에서 먼저 확인할 것
- 계약서에 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 있는지
- 그 조항이 임대인·임차인 양쪽 모두에 적용되게 적혔는지
- 계약이 누구 잘못으로 깨졌는지(잔금·입주·인도 경위)
- 위약금이 보증금의 몇 %인지, 위약벌이나 실손해 별도 조항이 함께 있는지
- 아직 가계약 단계였는지, 정식 계약서를 쓴 뒤였는지
💬 68다626 사건의 임차인은 배액 위약금을 지급명령으로 청구했습니다
📂 같은 쟁점 사례 모음 — 판결문 원문으로 확인한 사건 전부
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 한 줄로 |
|---|---|---|---|
| 서울동부지방법원 2022나20308 2023. 10. 25. | ⭕ | 임대인은 임대차기간 중인 2020. 7. 8. 주택을 15억 6,000만 원에 팔면서 해약이나 잔금 문제 시 다른 번지 손해배상과 위약금까지 … | 명도 위약금 특약 매도 → 임차인 합의금 2억 인정 |
| 창원지방법원 2008나12228 2009. 2. 13. | ❌ | 임차인은 2005. 7. 22. 쇼핑몰 점포를 임대보증금 6,000만 원(계약금 3,000만 원), 월 임대료 240만 원에 빌렸고, 계약서에… | 차임 연체 해지 위약금 10% → 위약벌 인정 |
| 대법원 92다46905 1993. 3. 23. | ❌ | 백화점 수수료위탁판매매장 임차인은 매출을 누락하면 누락금액의 10배를 벌칙금으로 임대인에게 지급하고 상품대금에서 공제한다는 합의각서를 작성했다 | 매출누락 10배 위약벌 → 감액 불가 유효 |
| 부산고등법원(창원) 2012나1804 2012. 11. 9. | ❌ | 임대인은 2008.10.24. 주유소 부동산을 임대하면서, 임차인이 고의로 불량 기름을 팔다 적발되면 보증금을 반환하지 않고 임차인은 실질 손… | 불량기름 판매시 보증금 몰취 특약 → 위약벌 인정 |
| 대법원 2022다311736 2025. 7. 18. | △ | 임차인(건설사)은 2013.11.29. 자기 사옥 건물을 임대인에게 매도하고 보증금 5,694,177,840원, 기간 10년으로 다시 임차하면… | 회생 임차인 보증금서 위약벌 공제 → 불가 환송 |
| 수원지방법원성남지원 2012가단207288 2013. 2. 6. | △ | 임차인은 2012. 7. 2. 임대보증금 520,000,000원, 계약금 52,000,000원으로 임대차계약을 맺고 계약금을 냈으며, 계약서 … | 잔금 3일 지연 해제 → 계약금 5200만 중 1000만 몰취 |
| 서울중앙지방법원 2020가합527549 2022. 4. 8. | ❌ | 임차인은 2013. 11. 29. 임대차보증금 5,694,177,840원, 기간 10년으로 건물을 임차했고, 계약 제19조에 회생 관리인이 중… | 회생 중도해지 위약벌 → 보증금 공제, 반환 기각 |
| 서울고등법원 2022나2016305 2022. 11. 23. | ❌ | 임차인 회사는 2013. 11. 29. 건물을 임대인 회사에 매도하면서 같은 날 임대차계약을 맺었고, 계약서 위약금 조항에는 회생절차상 관리인… | 위약금 보증금 공제 특약 → 보증금 반환 0원 |
| 창원지방법원 2011가합2678 2012. 2. 23. | ❌ | 임대인은 2008. 10. 24. 주유소 부지를 임대하면서 임차인이 고의로 불량기름을 판매해 적발되면 임대차보증금을 반환하지 않고 실질 손해금… | 보증금 몰취 특약 위약벌 인정 → 감액 불가 |
| 대전고등법원 2014나14533 2015. 10. 21. | △ | 임대인은 2013. 7. 10. 임차인과 주유소 임대차계약을 맺으면서 불법영업(가짜석유판매) 등 의무불이행 시 피해보상금을 지급하는 특약(제1… | 주유소 임대 피해보상금 과다 → 실손해로 감액 |
⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
계약서를 쓰기 전 단계에서 깨졌다면 전세·월세 가계약금 반환과 파기를 먼저 보세요. 위약금 특약이 없을 때 계약금을 몰수할 수 있는지는 6편 부동산 계약 파기 위약금, 위약금이 과다할 때 깎이는 기준은 8편 위약금 감액, 법원이 깎지 않는 위약벌은 9편 위약벌에서 봅니다. 전체 흐름은 해약금 위약금 차이 총정리에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세 계약 후 임차인이 파기하면 계약금은 무조건 몰수되나요?
대법원 79다217은 임대차 계약금에 위약금으로 한다는 특약이 없으면 당연히 손해배상 예정액이 되지 않는다고 봤습니다. 이 경우 임대인은 실제 손해를 증명해 따로 청구할 수 있을 뿐이라고 했습니다. 계약서에 위약 시 계약금을 돌려받지 못한다는 조항이 있으면 결론이 달라졌습니다(88다카13332).
Q. 보증금 10% 계약금을 위약금으로 몰수하는 것은 과하지 않나요?
대법원 2014다209227은 임대보증금의 10%를 계약금이자 위약금으로 정하는 것이 일반적인 거래 관행이라고 보고, 잔금일 3일 만에 해제됐다는 사정만으로는 감액할 수 없다고 했습니다. 반면 보증금 1,200만 원에 계약금 750만 원을 정한 사건에서는 350만 원으로 감액됐습니다(86가합295).
Q. 계약서에 임차인 몰수 조항만 있으면 집주인이 깼을 때 2배를 받을 수 있나요?
대법원 95다11429는 임차인 위약 때 계약금을 돌려주지 않는다는 조항만 있고 임대인 위약 조항이 없다면, 임대인에게도 같은 위약금 약정이 있다고 단정할 수 없다며 위약금을 명한 원심을 파기했습니다. 계약서에 임대인 불이행 시 2배를 변상한다는 조항이 있었던 88다카13332에서는 위약금 약정이 인정됐습니다.
🔗 해약금·위약금 판례 연재 — 지금 글: ⑤ 위약금 특약
- 1편 · 해약금이란? 계약금 포기·배액상환으로 그만두기
- 2편 · 이행의 착수, 중도금 넣으면 왜 해제가 안 되나
- 3편 · 중도금 미리 입금, 잔금일 전 송금이 통할 때
- 4편 · 배액배상 해제 조건, 2배를 들고 가야 한다
- 5편 · 해약금 배제 특약, 계약금 줘도 못 깨게
- 6편 · 부동산 계약 파기 위약금, 특약 없으면 몰수 못 한다
- 7편 · 손해배상액의 예정, 정했으면 그 이상은 못 받는다
- 8편 · 위약금 감액, 10%는 대개 그대로
- 9편 · 위약벌, 법원이 안 깎는 돈
- 10편 · 분양권 포기 계약금·지역주택조합 탈퇴 위약금
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📚 확인한 자료 (2026년 11월 7일 기준, 국가법령정보센터 원문)
- 「민법」 제565조(해약금) — 2026.3.17 시행본
- 「민법」 제398조(배상액의 예정) — 2026.3.17 시행본
- 「민법」 제103조(반사회질서의 법률행위)·제104조(불공정한 법률행위) — 2026.3.17 시행본
- 「약관의 규제에 관한 법률」 제3조(약관의 작성 및 설명의무 등)·제8조(손해배상액의 예정) — 2024.8.7 시행본
- 「주택임대차보호법」 — 2026.1.2 시행본
- 대법원 79다217 (1979. 4. 24.) 판결문 원문
- 대법원 95다11429 (1996. 6. 14.) 판결문 원문
- 대법원 88다카13332 (1989. 6. 13.) 판결문 원문
- 대법원 68다626 (1969. 1. 28.) 판결문 원문
- 대법원 90다카25383 (1990. 12. 26.) 판결문 원문
- 대법원 2014다209227 (2014. 7. 24.) 판결문 원문
- 수원지방법원 86가합295 (1986. 8. 14.) 판결문 원문
- 대구고등법원 2017나21191 (2018. 8. 24.) 판결문 원문
- 대법원 2001다62091 (2002. 2. 5.) 판결문 원문
- 대법원 2009다20475 (2009. 8. 20.) 판결문 원문
- 대법원 2013다63257 (2013. 12. 26.) 판결문 원문
- 서울동부지방법원 2022나20308 (2023. 10. 25.) 판결문 원문
- 창원지방법원 2008나12228 (2009. 2. 13.) 판결문 원문
- 대법원 92다46905 (1993. 3. 23.) 판결문 원문
- 부산고등법원(창원) 2012나1804 (2012. 11. 9.) 판결문 원문
- 대법원 2022다311736 (2025. 7. 18.) 판결문 원문
- 수원지방법원성남지원 2012가단207288 (2013. 2. 6.) 판결문 원문
- 서울중앙지방법원 2020가합527549 (2022. 4. 8.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2022나2016305 (2022. 11. 23.) 판결문 원문
- 창원지방법원 2011가합2678 (2012. 2. 23.) 판결문 원문
- 대전고등법원 2014나14533 (2015. 10. 21.) 판결문 원문
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 해약금·위약금·계약금 판결문 원문을 직접 읽고 “비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 11월 7일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 구체적인 사건은 변호사와 상담하거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)을 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.