전세 가계약금, 세입자가 포기해도 돌려받나? 월세·상가 임대차 계약금 판례 (대법원 2022다247187·92다31163)

📌 결론부터: 전세·월세 가계약금도 ‘포기하면 몰취’가 명백히 약정돼야 몰취됐다

• 대법원 2022다247187(2022.9.29.): 임대차 정식계약 전에 임차보증 가계약금을 보낸 세입자가 스스로 포기했어도, 해약금 약정이 명백히 인정되지 않으면 가계약금은 몰취되지 않는다며 원심을 파기했습니다.
• 계약금까지 오간 임대차라면 민법 제565조의 해약금 규정이 그대로 쓰였습니다. 집주인은 계약금 2배를 공탁하고 해제할 수 있었고(제주지법 88나100), 특약 공사를 거부한 집주인은 계약금 2배인 4,000만 원을 물었습니다(수원지법 2016가단514998).
• 세입자가 깬 경우에도 위약금 특약이 없으면 계약금이 당연히 몰수되지 않았고(대법원 79다217), 보증금에 비해 지나치게 큰 계약금 몰취는 감액됐습니다(수원지법 86가합295).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 전세·월세 집을 보고 정식 계약서를 쓰기 전에 가계약금을 보냈다

☐ 보낸 뒤 세입자인 내가 마음을 바꿨거나, 집주인이 ‘다른 사람에게 주겠다’고 한다

☐ 계약금까지 냈는데 집주인이 약속한 공사·조건을 못 지키겠다고 한다

☐ 상가·점포 임대 가계약을 맺고 보증금 일부를 냈다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 2022다247187 (2022. 9. 29. · 파기환송) — ⭕ 해약금 약정 없으면 포기해도 반환

• 임차인(원고)이 임대차 정식계약을 맺기 전에 임대인 측(피고 2)에게 ‘임차보증 가계약금’을 보냈다가 스스로 계약 체결을 포기하고, 그 돈을 돌려 달라고 청구했습니다.
• 원심은 ‘가계약금은 교부자가 스스로 포기하면 달리 정함이 없는 한 수령자에게 몰취된다’며 청구를 받아들이지 않았습니다.
• 대법원은 정식계약 전까지 ‘주는 쪽은 포기하고, 받는 쪽은 배액을 상환해 계약을 맺지 않기로’ 약정했음이 명백하게 인정되어야 해약금 약정이 있다고 볼 수 있다며 원심을 파기했습니다. 다른 피고에 대한 손해배상 부분은 소액사건 상고이유가 아니어서 기각됐습니다.
• 판결문: 「당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고 2에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다고 할 것이다.」

⚖️ 대법원 92다31163 (1992. 11. 24.) — ⭕ 상가 임대 가계약 해약 요청 수락 → 합의해제

• 1988. 10. 5. 임차인이 임대인이 신축하는 관광버스터미널 지하 1층을 투전기업소로 빌리기로 가계약을 맺고 보증금을 냈습니다. 그와 별도로 같은 건물 4층을 볼링장으로 빌리는 임대차계약도 맺었습니다.
• 투전기업소 허가를 받을 수 없게 되자 임차인이 1990. 6. 29. 지하 1층 가계약의 해약을 요청했고, 임대인은 같은 해 7. 18. 가계약 보증금 중 5,000만 원을 볼링장 임대차 보증금으로 갈음한다는 입금표를 써 주었습니다.
• 대법원은 이런 사정이면 가계약은 묵시적 합의로 해제된 것이고, 임대인이 유보해 둔 약정해제권을 행사한 것이라는 주장은 받아들이지 않았습니다. 해제 뒤 원상회복은 당사자 사이의 약정에 따르도록 한 원심을 유지했습니다.
• 판결문: 「원고와 피고간의 지하 1층 점포에 대한 임대차가계약은 묵시적인 합의에 의하여 해제되었다고 볼 것이므로」

⚖️ 서울고등법원 82나2138 (1982. 11. 25.) — △ 점포 가계약 지위 양도 가능 → 임차권은 아직 아님

• 피고가 1980. 10. 28. 상가회사와 점포 임대차 ‘가계약'(보증금 완납 시 정식계약 체결)을 맺고 보증금 일부만 낸 뒤 그 지위를 소외 1에게 넘겼고, 원고가 1981. 11. 7. 소외 1로부터 3,000만 원에 양수해 보증금 잔금을 직접 납부했다. 피고가 양도의 효력을 다투자 원고가 임차권 확인을 구했다.
• 이 사건에서 법원은 가계약서상 보증금 완납 후 정식계약을 맺어야 임차권이 생기므로 원고에게 임차권이 있다는 주된 청구는 기각했다. 다만 가계약상 지위도 양도할 수 있다고 보아, 정식 임대차계약을 맺을 수 있는 ‘임차청약인 지위’가 원고에게 있음을 확인했다.
• 판결문: 「위 인정사실과 같은 내용의 가계약상의 지위도 양도대상이 될 수 있다 할 것이어서 위 항변은 이유없다.」

⚖️ 대법원 93다37977 (1994. 5. 10. · 파기환송) — ❌ 건물주만 바뀜 → 임대 가계약 이행불능 아님

• 기존 상가 입주상인들이 지하철 공사로 철거된 상가 대신 신축 상가 점포를 임대분양받기로 가계약하고 종전 임대보증금을 계약금으로 대체하며 중도금도 냈다. 상인들이 점포 추첨에 빠진 뒤 상가 소유자들이 건물을 제3자에게 팔자, 상인들이 이행불능을 이유로 가계약을 해제하고 계약금 반환 등을 청구했다.
• 이 사건에서 법원은 임대인의 의무는 목적물을 쓰게 해 줄 의무여서 소유권을 잃었다는 이유만으로 바로 이행불능이 되는 것은 아니라고 판단했다. 새 소유자가 가계약상 의무를 인수해 점포 선택과 잔금 납부를 여러 번 최고한 사정이 있으면 가계약 지위가 승계되었을 수 있다며 상인들 승소 부분을 파기환송했다.
• 판결문: 「상가건물 소유자가 바뀌었다는 이유만으로 곧바로 피고의 위 가계약상의 의무가 이행불능된 것이라고 볼 것이 아니라」

⚖️ 제주지방법원 88나100 (1988. 9. 9.) — ❌ 나눠 낸 계약금도 계약금 → 임대인 2배 반환 해제 유효

• 임차인(원고)은 1986. 6. 12. 공사 중인 건물을 보증금 2,000만 원에 빌리기로 하고 ‘수부금(계약금)’으로 1,300만 원을 약정해 그날 1,000만 원, 이틀 뒤 300만 원을 ‘계약금 잔금’으로 냈다. 임대인(피고)은 배액 2,600만 원을 준비해 제공했으나 원고가 거절하자 1987. 2. 7. 공탁하고 해제를 통지했다.
• 이 사건에서 법원은 계약 뒤 이틀 늦게 낸 300만 원도 당사자가 계약금 잔금임을 분명히 했으므로 1,300만 원 전부가 해약금 성격의 계약금이라고 판단했다. 잔금 준비만으로는 이행 착수가 아니므로 임대인의 배액상환 해제가 적법하다고 보았다.
• 판결문: 「계약체결 후 변제기전에 교부되더라도 당사자가 계약금임을 명백히 한때에는 계약체결시 교부되는 금액과 합하여 계약금으로 보아야 할 것이므로」

⚖️ 수원지방법원 2016가단514998 (2017. 5. 11.) — ⭕ 특약 공사 거부 임대인 → 계약금 2배 반환

• 2016. 3. 25. 임차인이 오피스텔(전용 105.96㎡) 임대차계약을 맺고 계약금 2,000만 원을 냈습니다. 특약에는 ‘잔금일 전까지 바닥난방 공사를 완료한다’는 내용이, 계약서 제7조에는 ‘손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다’는 내용이 있었습니다.
• 임대인은 2016. 4. 4.경부터 법령상 바닥난방이 안 된다며 카펫 등으로 대체하자고 계속 설득했고, 임대인의 부탁을 받은 공인중개사도 같은 취지로 설득했습니다. 임차인은 2016. 4. 6. 문자로 마지막 확인을 한 뒤 해제 내용증명을 보냈습니다.
• 법원은 이를 이행거절로 보고 해제를 인정했습니다. 해제 통보를 받은 뒤에 임대인이 공사를 시작한 것은 ‘계약이 해제된 이후의 사정’이라고 했습니다. 계약금 2,000만 원과 손해배상 예정액 2,000만 원, 합계 4,000만 원 지급이 명해졌습니다.
• 판결문: 「피고는 원고에게 바닥난방공사를 이행하지 않겠다는 이행거절의 의사를 표시하였다고 봄이 상당하다」

⚖️ 대법원 95다11429 (1996. 6. 14.) — ❌ 임차인 몰수 조항만 있음 → 임대인 위약금 없음

이 사건에서 법원은 계약금은 위약금으로 하기로 하는 특약이 있을 때만 손해배상액의 예정이 되고, 계약서에 임차인 위약 때 몰수 조항만 있고 임대인 위약 조항이 없다면 임대인에게도 같은 위약금 약정이 있다고 단정할 수 없다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 6편 매수인이 깨면 계약금 몰수? (위약금 특약)에서 자세히 봅니다.

⚖️ 대법원 79다217 (1979. 4. 24.) — ⭕ 위약금 특약 없는 임대차 → 계약금 몰취 불가

이 사건에서 법원은 계약금은 해약금 성질을 가질 뿐이고, 위약 시 위약금으로 한다는 특약이 있는 경우에만 손해배상 예정으로 볼 수 있다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 6편 매수인이 깨면 계약금 몰수? (위약금 특약)에서 자세히 봅니다.

👉 가계약금 반환 판례 보기 >>

⚖️ 수원지방법원 86가합295 (1986. 8. 14.) — △ 보증금 대비 과한 계약금 몰취 → 일부 감액 반환

• 원고는 1985. 8. 14. 지하 점포를 보증금 1,200만 원에 빌리며 계약 당일 750만 원을 계약금으로 냈고, 임차인 위약 시 계약금은 반환청구할 수 없다고 약정했다. 원고가 잔금 450만 원 중 100만 원만 내고 나머지를 못 내자 임대인이 1985. 12. 5. 해제를 통보했다.
• 이 사건에서 법원은 임차인 잘못으로 해제됐으므로 계약금을 원상회복으로 돌려받을 수는 없지만, 보증금 총액 1,200만 원에 계약금 750만 원은 통상(1~2할)보다 지나치게 많아 손해배상 예정으로서 부당히 과다하다고 보고 350만 원으로 감액해 400만 원과 잔금 일부 100만 원의 반환을 명했다. 다방 시설비 유익비 청구는 기각했다.
• 판결문: 「위와 같은 계약금의 몰취약정은 손해배상액의 예정으로 보아야 할 것이고」

⚖️ 대법원 2005다55008 (2007. 2. 8. · 파기환송) — ⭕ 잔금 독려한 중개사 → 계약 후 행위도 중개, 책임

• 원고는 중개업자 소외 1의 알선으로 아직 소유권이전등기도 안 된 주택을 보증금 6,500만 원에 빌리며 계약금 650만 원을 냈고, 등기부상 하자가 생기면 계약을 해제하고 임대인이 계약금의 두 배를 배상하기로 약정했다. 중도금 지급일에 근저당권이 설정된 것을 발견했지만, 중개업자가 ‘손해가 나면 책임진다’는 특약문구를 써 주며 이행을 권해 원고는 잔금까지 냈고, 임대인은 새로 대출을 받아 잠적했다.
• 이 사건에서 대법원은 잔금 지급까지 중개업자의 관여가 예정되어 있었다면 계약서 작성 뒤의 행위도 중개행위에 포함된다고 보았다. 근저당권 설정 사실을 듣고도 위험을 설명하지 않고 ‘책임진다’는 문구만 써 주며 이행을 권한 것은 중개행위상 과실이라며 공제사업자 책임을 부정한 원심을 파기했다.
• 판결문: 「계약 체결 후에도 보증금의 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써」

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어

🔀 세입자가 깬 경우 (가계약금·계약금 포기)

⚔️ 세입자(돈 보낸 쪽) — 이렇게 주장했다

• 정식계약 전 스스로 포기했어도 해약금 약정이 없었으니 가계약금을 돌려 달라고 청구했습니다(2022다247187).
• 위약금 특약이 없으니 임대차 계약금이 손해배상 예정으로 당연히 귀속되지 않는다고 다퉜습니다(79다217).
• 보증금 1,200만 원에 계약금 750만 원은 지나치게 많으니 줄여서 돌려 달라고 청구했습니다(86가합295).

🛡️ 집주인(돈 받은 쪽) — 통한 방어

• 세입자 잘못으로 해제됐으니 계약금 전액을 원상회복으로 돌려줄 수는 없다는 주장은 받아들여졌습니다(86가합295, 감액분만 반환).
• ‘배액상환 등으로 해제할 수 없다’는 특약이 있고 세입자가 스스로 입점을 거절했다면 별도로 낸 권리금도 돌려줄 의무가 없다고 봤습니다(2019다219953).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 가계약금은 포기하면 당연히 몰취된다는 주장(2022다247187, 원심 논리를 대법원이 배척)
• 계약금은 특약이 없어도 당연히 손해배상 예정액이라는 주장(79다217)
• 몰취 약정대로 750만 원 전부를 가져가겠다는 주장(86가합295, 350만 원으로 감액)

🔀 집주인이 깬 경우 (배액 해제·특약 불이행)

⚔️ 세입자 — 이렇게 주장했다

• 바닥난방 공사 특약을 안 지키겠다는 것은 이행거절이라며 해제하고 계약금과 같은 금액의 손해배상, 합계 4,000만 원을 청구했습니다(2016가단514998).
• 집주인이 더 비싸게 빌려줄 사람이 있다며 중도금 수령을 거절하자 계약금 상당 위약금 1억 5,000만 원을 청구했습니다(95다11429).
• 나중에 낸 300만 원은 중도금이고 잔금을 준비해 이행에 착수했으니 집주인의 배액 해제는 안 된다고 다퉜습니다(88나100).

🛡️ 집주인 — 통한 방어

• 영수증에 ‘계약금 잔금’으로 적혀 있어 1,300만 원 전부가 계약금이고, 2,600만 원을 제공한 뒤 공탁해 해제했다는 주장이 받아들여졌습니다(88나100).
• 계약서에는 임차인 위약 때 몰수 조항만 있고 임대인 위약금 약정은 없다는 주장이 대법원에서 받아들여졌습니다(95다11429).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 다른 방법을 제안했을 뿐 원하면 공사해 주려 했다는 주장(2016가단514998)
• 해제 통보 뒤 실제로 공사를 했으니 해제는 이유 없다는 주장(2016가단514998)
• 보증금 잔금을 안 낸 세입자가 배액 배상을 받을 때까지 집을 비워 줄 수 없다는 주장 — 세입자 쪽 주장이 막혔습니다(90다카25383)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 상대에게 못 받으면 — 중개사 책임으로 넘길 수 있나

임차인 → 중개사(공제) — 근저당 설정 사실을 듣고도 위험을 설명하지 않고 ‘손해가 나면 책임진다’는 문구만 써 주며 잔금을 권한 중개업자에 대해, 대법원은 계약서 작성 뒤의 행위도 중개행위라며 공제사업자 책임을 부정한 원심을 파기했습니다(2005다55008).

임차인 → 중개사(대리 계약) — ‘소유자의 아들이자 대리인’이라는 사람과의 계약을 위임장·인감증명서 확인 없이 중개하고 잔금까지 치르게 한 중개사들은 보증금 5,000만 원 중 80%인 4,000만 원을 배상하라는 판결을 받았습니다(2011가단18564).

중개사의 통한 방어 — ‘잔금은 가등기 해제와 동시에’ 특약을 만들어 줬는데 임차인이 먼저 잔금을 낸 사건에서는 중개사 책임이 계약금 300만 원으로 한정됐습니다(2008가단2993). 임대인이 자료 제출을 거부한 사실과 ‘선순위 다수’를 확인·설명서에 적고 서명받은 사건은 책임이 부정됐습니다(2023나72693).

⛔ 중개사의 막힌 방어 — ‘계약서를 쓰면 중개는 끝났고 책임진다는 문구는 개인적 약속일 뿐’이라는 주장은 받아들여지지 않았습니다(2005다55008).

🧰 중개사가 했어야 할 일 — 가계약금을 받기 전에 ‘포기하면 몰취·파기하면 배액’인지 아닌지를 양쪽에 문자로 확인하는 것, 특약으로 넣는 공사·수리가 법령상 가능한지 미리 확인하는 것, 잔금 전 등기부를 다시 확인하는 것.

⚖️ 걸리는 조문: 공인중개사법 제25조(확인·설명)·제25조의3(임대차 중개 시의 설명의무)·제30조(손해배상책임) — 배상 비율은 사건마다 달랐음

중개사 책임은 ‘확인·설명을 제대로 했는지’로 갈렸습니다. 배상 비율은 사건마다 달랐습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 가계약금을 보낼 때 ‘포기하면 못 돌려받는다’는 약정이 있었는지(2022다247187)
→ 준비할 자료: 가계약금 송금 내역, 집주인·중개사와 주고받은 문자·카카오톡, 통화 녹음

⚖️ 법원이 본 사실 — 집주인이 약속한 조건을 못 지키겠다고 분명히 했는지(2016가단514998)
→ 준비할 자료: 특약이 적힌 계약서, ‘안 된다’는 문자, 마지막 확인 문자와 답이 없었던 사실, 해제 내용증명

⚖️ 법원이 본 사실 — 나눠 낸 돈이 계약금인지 중도금인지(88나100)
→ 준비할 자료: 영수증의 명목(‘계약금 잔금’·’중도금’), 계약서의 지급 일정

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「민법」 제565조(해약금)는 매매에 관한 조문이지만 제567조에 따라 임대차 같은 다른 유상계약에도 준용됩니다. 그래서 계약금이 오간 임대차에서도 집주인은 배액을, 세입자는 계약금 포기로 ‘이행에 착수할 때까지’ 해제할 수 있었습니다(88나100).
• 「주택임대차보호법」(2026.1.2 시행본)에는 가계약금·계약금의 반환을 따로 정한 조문이 없어, 정식계약 전 가계약금은 대법원 2022다247187처럼 민법의 일반 원칙과 당사자 약정으로 판단됩니다.
• 「공인중개사법」 제25조의3(2026.8.28 시행본)은 주택 임대차를 중개할 때 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 점과 임대인의 미납 국세·지방세 열람을 신청할 수 있다는 점을 설명하도록 정합니다. 2023나72693 사건의 계약 당시에는 없던 조문입니다.

👉 인터넷우체국에서 내용증명 보내기 >>

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 가계약금 판례 연재 — 지금 글: ⑥ 전세·월세·분양

• 1편 · 가계약 이란? 가계약서·문자만으로 계약이 되나
• 2편 · 가계약금 반환, 변심해도 돌려받나
• 3편 · 가계약금 배액배상, 집주인이 깨면 2배?
• 4편 · 배액배상 해제 조건 (이행 착수 전·현실 제공)
• 5편 · 계약금 일부만 보냈는데 파기 (받은 돈 2배면 끝?)
• 6편 · 매수인이 깨면 계약금 몰수? (위약금 특약)
• 7편 · 위약금 10%, 법원이 깎아 주나
• 8편 · 전세·월세 가계약금 반환과 파기 (지금 글)
• 9편 · 분양 계약 해지, 계약금과 위약금 10%
• 10편 · 공인중개사 책임, 가짜 집주인 계약금 손해는 몇 %?
• 11편 · 가계약 파기 중개수수료와 중개사가 할 일
• 12편 · 가계약금 보내기 전 문자 예시
• 14편 · 매수인 가계약금, 원하는 물건 붙잡기
• 15편 · 매도인 가계약금, 매도 확실하게 못 박기
• 16편 · 공인중개사 가계약금, 분쟁 없이 거래 성사시키기
• 총정리 · 부동산 가계약금 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
• 지도 · 부동산 계약 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 전세대출 거절 계약금 반환 특약 작성법
• 함께 보기 · 전세보증보험 가입 조건 미달 시 계약금 반환받는 법