일괄매각 매각불허가, 공장 토지·건물·기계를 따로 팔면 뒤집혔다 — 일괄·개별매각 판례 13건 (대법원 70마935·84마718 등)

📌 결론부터: 한 몸처럼 쓰이는 물건을 쪼개 팔면 ‘일괄매각 결정의 중대한 흠’

• ⭕ 대법원 85마269(1985): 항고장에는 항고이유 기재까지 요구되지 않는다
• ⭕ 대법원 70마935(1971): 공장저당법 제7조 저당권의 효력은 토지·건물과 일체를 이루는 기계·기구에까지 미치므로 경매신청, 최저경매가격, 경락허가 선고를 모두 일괄해서 해야 하고, 나누어 경락한 것은 불허가 정당하다
• △ 대법원 2014마343(2016): 구분건물들이 격벽 제거로 합체되었어도 합체 전 구분건물 전부에 대한 저당권자가 전부를 경매신청했다면 새 건물에 대한 경매로 볼 수 있고, 소멸하지 않는 가등기·가처분이 없으면 일괄매각을 허용하고 그 사정을 명세서에 적어 진행해야 한다

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 공장 토지·건물·기계가 따로따로 경매에 나왔다

☐ 대지와 건물이 함께 신청됐는데 건물만(또는 땅만) 팔렸다

☐ 여러 필지가 한꺼번에 팔려 일부만 원했던 사람이 입찰을 못 했다

☐ 일괄매각인지 개별매각인지 때문에 최저가가 달라졌다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 불허가·허가취소 됨 · ❌ 매각허가 유지 · △ 파기환송·일부 · 📌 절차·손해배상 판례. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 85마269 (1985.07.23., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 재항고 기각 → 건물만 개별경매한 경락허가결정을 취소한 원심 그대로, 경락 불허 유지

• 대지와 그 지상 건물이 일괄 경매신청됐는데 경매법원이 건물만 따로 경매해 경락을 허가했다. 건물 매각대금만으로는 청구채권이 전부 변제될 수 없었다. 원심이 경락허가결정을 취소하고 불허하자 재항고인들이 항고장 형식 문제와 개별경매의 적법성을 다퉜다.
• 항고장에는 항고이유 기재까지 요구되지 않는다. 대지와 지상건물을 일괄 경매신청한 경우 하나의 매각대금으로 채권을 갚을 수 있더라도 따로 팔면 이용관계가 제한되고 경제적 가치가 떨어지므로 일괄경매함이 상당하고, 건물만 개별 경매해 경락허가한 것은 부당하다.
• 실무 포인트: 항고장에는 항고 취지만 있으면 되고 항고이유를 반드시 적어야 하는 것은 아니다.
• 판결문: 「이러한 경우에는 일괄경매를 하여 동일소유자에게 귀속케 함이 상당하다 할 것인바」

⚖️ 대법원 70마935 (1971.02.19., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 재항고 기각 → 토지·건물·기계를 따로 경락한 것을 불허한 결정이 그대로 유지됨

• 공장저당법 제7조에 따른 근저당권 실행 경매에서 토지·건물과 기계·기구를 각각 나누어 경락했다. 제1심은 이를 불허했고 항고가 기각되자 재항고인들이 재항고했다.
• 공장저당법 제7조 저당권의 효력은 토지·건물과 일체를 이루는 기계·기구에까지 미치므로 경매신청, 최저경매가격, 경락허가 선고를 모두 일괄해서 해야 하고, 나누어 경락한 것은 불허가 정당하다.
• 실무 포인트: 재항고장에 이유를 적지 않고 법정기간 안에 재항고이유서도 내지 않으면 재항고가 기각된다.
• 판결문: 「그 부동산과 기계, 기구에 대하여는 반드시 일괄하여 경매신청을 하고 그 최저경매가격도 일괄하여 정하며」

⚖️ 대전지방법원 92라28 (1992.06.12., 옛 민사소송법 사건) — ⭕ 최고가매수신고인의 항고 기각 → 경락불허가 그대로.

• 공장저당 목적물(토지·건물과 기계)에 대한 경매 중 일부 기계에 대해 제3자가 제3자이의의 소를 내고 경매절차정지 가처분을 받았다. 법원은 나머지 물건만 경매해 최고가매수신고인에게 경락을 허가했으나, 저당권자 측(성업공사)이 항고하자 재도의 고안으로 허가결정을 취소하고 불허가했다. 최고가매수신고인이 이에 항고했다.
• 공장저당 물건은 일괄경매해야 하므로 일부 물건에 제3자이의 소와 정지가처분이 있으면 그 부분만 떼어 나머지를 경매할 것이 아니라 전체 절차를 정지했다가 분쟁 결과에 따라 속행해야 하고, 일부만 진행한 경매의 불허가는 정당하다.
• 판결문: 「전체목적물에 대한 경매절차의 진행을 정지하였다가 분쟁의 결과에 따라 경매절차를 속행하는 것이」

👉 감정평가 잘못 판례 보기 >>

⚖️ 대법원 2014마343 (2016.03.15.) — △ 원심결정 파기환송 → 합체된 구분건물이라도 전부를 일괄매각할 수 있으니 다시 심리(제17호와의 합체 여부 확인 필요)

• 2012. 9. 7. 근저당권자 신청으로 지하층 구분건물 여러 호실에 임의경매개시결정이 났다. 이 호실들은 수년 전부터 벽 없이 하나의 떡공장·사무실로 쓰였다. 원심은 경계 표식이 없어 구분소유권 객체가 될 수 없다며 경매가 허용되지 않는다고 판단했고, 근저당권자(유동화회사)가 재항고했다.
• 구분건물들이 격벽 제거로 합체되었어도 합체 전 구분건물 전부에 대한 저당권자가 전부를 경매신청했다면 새 건물에 대한 경매로 볼 수 있고, 소멸하지 않는 가등기·가처분이 없으면 일괄매각을 허용하고 그 사정을 명세서에 적어 진행해야 한다. 다만 같은 층 제17호(28.14㎡)까지 합체되었다면 이 호실들만 경매할 수 없으므로 이를 심리해야 한다.
• 실무 포인트: 구분건물 벽이 없어졌다는 사정만으로 매각불허가가 되는 것은 아니며, 다른 호실과의 합체 여부가 결론을 가른다.
• 판결문: 「합체되기 전의 구분건물들 전부를 경매의 대상으로 삼은 경매신청을 합체로 생긴 새로운 건물에 대한 경매신청으로 보아 일괄매각을 허용하고」

⚖️ 대법원 2003마803 (2003.08.19.) — △ 원심결정 파기, 춘천지법 강릉지원 합의부로 환송 → 분할경매로 한 낙찰허가가 적법한지 다시 심리

• 호텔 건물과 부지 전체가 경매됐는데, 그중 두 필지 토지는 호텔 진입로(한 필지는 도로에 접한 진입로, 다른 한 필지는 그 자체 맹지)로 쓰이고 있었다. 집행관은 전체 일괄경매가 상당하다는 의견을 냈고 재항고인은 전체를 일괄해 낙찰받았으나, 집행법원은 두 토지를 분할경매로 진행해 낙찰허가결정을 했다. 원심은 일괄경매는 재량이고 현저히 고가로 팔 수 있다는 자료가 없다며 배척했다.
• 일괄경매 여부는 집행법원 재량이지만, 토지와 건물이 하나의 기업시설을 이루거나 분할매각 시 나머지가 맹지가 되어 값이 크게 떨어지는 경우처럼 일괄매각이 알맞으면 일괄경매해야 하고 분할경매는 재량권 일탈이다. 원심은 농지취득자격증명이 필요한 농지인지, 맹지가 되는지, 실제 이용상황 등을 심리하지 않은 위법이 있다.
• 판결문: 「이것을 개별 부동산별로 분할경매하는 것은 재량권의 범위를 넘는 행위라고 할 것이다.」

⚖️ 대법원 84마718 (1985.03.14., 옛 민사소송법 사건) — △ 원심결정 파기·환송 → 공장저당 건물만 따로 경락허가한 것이 적법하다는 판단이 뒤집혀 다시 심리.

• 공장저당법에 따른 근저당권(토지 1필, 건물 3동)이 실행되었는데, 토지와 건물 2동은 채무자 회사 소유, 건물 1동은 물상보증인 개인 소유였다. 경매법원은 소유자가 다르다며 개인 소유 건물만 따로 경락허가했고, 근저당권자인 은행이 항고했으나 원심이 기각했다.
• 공장저당 목적물인 토지·건물·기계기구는 일체로서 특수한 가치를 가지므로 일괄경매해야 하고, 목적물 일부의 소유자가 달라도 분할경매할 수 없다. 개인 소유 건물만 따로 경락허가한 것이 적법하다고 본 원심은 위법하다.
• 판결문: 「비록 목적물의 일부가 각기 그 소유자를 달리 한다고 하더라도 공장저장의 목적물은 분할경매를 할 수 없다.」

⚖️ 대법원 2001마785 (2003.02.19.) — ❌ 재항고 기각 → 낙찰허가 그대로 유지

• 경매 목적 부동산에 후순위근저당권자(축산업협동조합중앙회)의 공장저당이 있어 경매법원이 그 기계·기구까지 포함해 일괄경매했다. 제4회 입찰기일은 공고게시 종기 2000.9.11.부터 7일 후인 2000.9.18.로 지정됐다. 경매개시결정 뒤 배당요구한 임금채권자(재항고인)는 일괄경매의 위법, 입찰기일 지정 위법, 자신에 대한 입찰기일 통지 누락 등을 다퉜다.
• 신청근저당권자 외 다른 근저당권자의 공장저당이 있으면 그 기계·기구도 일괄경매해야 하므로 일괄경매는 정당하다. ‘공고일로부터 7일 이후’는 7일째 날을 포함한다. 배당요구한 임금채권자는 이해관계인이 아니어서 기일 통지를 안 받았어도 위법이 아니고, 다른 이해관계인에 대한 통지 누락은 항고사유로 주장할 수 없다.
• 실무 포인트: 임금채권자처럼 사실상 이해관계만 있는 사람은 기일 통지 누락을 이유로 낙찰허가를 다툴 수 없고, 남의 권리에 관한 사유도 항고사유가 안 된다.
• 판결문: 「배당요구를 한 임금채권자는 위 조항에서 말하는 이해관계인이라고 할 수 없음은 문언상 명백하다고 할 것이다.」

⚖️ 대법원 99마2273 (2000.04.14., 옛 민사소송법 사건) — ❌ 재항고 모두 기각 → 기계기구를 낙찰목적물에 추가한 경정결정 그대로

• 주유소·세차장 건물과 대지의 경매에서 최저경매가격 5,598,200,520원으로 진행해 1998. 6. 30. 3,650,000,000원에 매수신고한 회사에 낙찰허가가 났다. 일부 근저당권은 기계기구 등을 포함한 공장근저당권이었으나 개시결정·감정·물건명세서에서 기계기구가 빠졌다. 법원은 추가감정(261,844,000원) 후 1999. 2. 1. 낙찰허가결정 목록에 기계기구를 추가하는 경정결정을 했다.
• 공장저당 목적 토지·건물이 압류되면 공장공용물도 법률상 당연히 일괄경매되므로 개시결정·감정평가·물건명세서에서 빠졌어도 마찬가지다. 낙찰허가결정에서 공장공용물을 빠뜨린 것은 오기와 유사한 오류여서 경정결정으로 보충할 수 있다.
• 실무 포인트: 공장저당 물건은 감정·명세서에서 기계기구가 빠져도 나중에 경정결정으로 낙찰목적물에 추가될 수 있다.
• 판결문: 「그 공장공용물도 법률상 당연히 일괄경매되어 경락허가결정도 일괄하여 이루어지는 것이고」

⭕ 불허가·허가취소 됨 · ❌ 매각허가 유지 · △ 파기환송·일부 · 📌 절차·손해배상 판례. 2002년 7월 전 사건은 옛 민사소송법(‘경락’) 사건입니다. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

⚔️ 받아내는 법 — 법원이 불허가·취소 사유로 받아들인 사정

• 일괄 경매신청된 대지 지상건물만 개별 경매함 (대법원 85마269)
• 공장저당법 제7조 근저당권인데 토지·건물·기계·기구를 각각 분할하여 경락함 (대법원 70마935)
• 공장저당 목록 물건 일부에 제3자이의 소와 경매절차정지 가처분이 있는데도 나머지만 분리해 경매한 사실 (대전지방법원 92라28)
• 같은 지하층의 제17호까지 함께 합체되었다면 그 부분 합체등기·공유지분 변경 없이 이 호실들만 경매할 수 없음(환송 후 심리 사항) (대법원 2014마343)
• 두 토지를 포함한 부동산 전체가 일체로 호텔 경영에 사용됨 (대법원 2003마803)

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🛡️ 막히는 법 — 법원이 ‘그 정도로는 안 된다’고 본 사정

• 후순위근저당권자의 공장저당 목적 기계·기구는 분할경매할 수 없어 일괄경매가 정당 (대법원 2001마785)
• 기계기구 등을 포함한 공장근저당권이 설정되어 있던 점 (대법원 99마2273)
• 잉여주의 위반은 채무자·소유자의 이익을 위한 규정이 아니어서 이들이 다툴 수 없는 점 (대법원 79마67)
• 대지 475평은 1필지로 1개의 부동산이라 과잉경매 관념이 없다 (대법원 68마1580)
• 합체 전 구분건물 전부를 경매대상으로 삼아 신청한 점 (대법원 2014마343)

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 같은 주장이라도 증거와 시점에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 일괄 경매신청된 대지 지상건물만 개별 경매함 (대법원 85마269)
→ 준비할 자료: 대지와 건물이 일괄 경매신청됐다는 경매신청서

⚖️ 법원이 본 사실 — 공장저당법 제7조 근저당권인데 토지·건물·기계·기구를 각각 분할하여 경락함 (대법원 70마935)
→ 준비할 자료: 근저당권이 공장저당법(현 공장 및 광업재단 저당법)에 따라 설정된 등기와 기계·기구 목록

⚖️ 법원이 본 사실 — 공장저당 목록 물건 일부에 제3자이의 소와 경매절차정지 가처분이 있는데도 나머지만 분리해 경매한 사실 (대전지방법원 92라28)
→ 준비할 자료: 공장저당 목록(제7조 목록)과 일부 물건에 대한 제3자이의 소·정지가처분 결정문

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 불허가를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·법무사 또는 대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

• 「민사집행법」 제98조 제3항: 일괄매각 결정은 그 목적물의 매각기일 이전까지 할 수 있습니다. 매각기일 전에 법원에 일괄매각을 신청하거나 의견을 내는 것이 먼저입니다.
• 일괄매각의 결정에 중대한 흠이 있으면 이의 사유가 됩니다(제121조 제5호). 낙찰허가 뒤에야 일괄경매 주장을 꺼낸 사건은 받아들여지지 않은 예가 있습니다(아래 사례 모음 표의 ❌ 사건).

👉 대법원 법원경매정보에서 사건 확인 >>

🔗 경매 매각불허가 판례 연재 — 낙찰자가 받아내는 길 — 감정·명세서·자격·착오

• 1편 · 감정평가 잘못 → 최저가의 중대한 흠
• 2편 · 싸게 팔렸다는 것만으로는 안 된다
• 3편 · 일괄매각·개별매각 잘못 (지금 글)
• 4편 · 매각 공고·최저가 저감 잘못
• 5편 · 매각물건명세서 — 숨은 대항력 임차인
• 6편 · 유치권·인수 권리 — 낙찰 뒤 유치권 신고
• 7편 · 면적·지목·현황·제시외 건물 잘못
• 8편 · 낙찰 뒤 화재·훼손 → 허가결정 취소·대금 감액
• 9편 · 입찰가 착오(0 하나 더)
• 10편 · 농취증·주무관청 허가 못 받음
• 11편 · 입찰보증금 미달·대리·공동입찰
• 총정리 · 매각불허가 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
• 지도 · 경매 판례 지도 (경매 단계별로 펼쳐 보는 전체 판례)