상가 최우선변제금 계산법 (2026) | 월세×100 환산보증금 넘으면 0원

가게 건물이 경매에 넘어가면 세입자는 권리금보다 보증금이 먼저 걱정입니다. 그런데 상가 최우선변제금을 검색하면 “보증금만 따진다”는 답과 “월세도 더한다”는 답이 섞여 나오고, 한도가 3분의 1이라는 글도 보입니다. 현행 조문 기준으로는 월세를 더하고, 한도는 2분의 1입니다.

이 글은 2026년 10월 16일 국가법령정보센터에서 「상가건물 임대차보호법」과 같은 법 시행령 현행 조문, 부칙을 직접 확인해 만들었습니다. 4단계 계산 순서와 지역별 예시 4개로 내 가게가 얼마를 먼저 받는지 바로 계산할 수 있게 정리했습니다.

상가 최우선변제금 기준표 (2026년 현행)

지역	소액임차인 (환산보증금 이하)	최우선변제금 (보증금 중 최대)
서울특별시	6,500만 원	2,200만 원
과밀억제권역 (서울 제외)	5,500만 원	1,900만 원
광역시(과밀억제권역·군 제외), 안산, 용인, 김포, 광주	3,800만 원	1,300만 원
그 밖의 지역	3,000만 원	1,000만 원

주택과 지역 구분이 조금 다릅니다. 상가 표에는 세종·화성·파주·이천·평택이 따로 없어서 대부분 ‘그 밖의 지역’으로 들어갑니다. 부산은 상가 적용범위 표(제2조)에서는 과밀억제권역과 같은 칸이지만, 최우선변제 표(제6조)에서는 광역시 칸(3,800만 원)이니 헷갈리지 마세요.

상가 최우선변제금 계산 4단계

1단계. 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100

시행령 제6조는 “보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계”로 소액임차인을 가립니다. 같은 시행령 제2조는 차임을 월 단위로 보고(제2항) 그 비율을 100으로 정합니다(제3항). 예를 들어 월세 30만 원이면 3,000만 원을 보증금에 더합니다. 월세를 1년 치로 계산하거나 연 이율로 나누는 방식이 아니니 주의하세요.

2단계. 지역 기준과 비교 (넘으면 0원)

환산보증금이 위 표의 지역 기준 이하일 때만 소액임차인입니다. 기준을 넘으면 ‘초과분만 빼고’ 받는 것이 아니라 최우선변제 자체가 없습니다. 이때는 확정일자를 받아 두었다면 순위에 따른 우선변제만 기대할 수 있습니다.

3단계. 보증금과 일정액 중 작은 금액

먼저 받는 돈은 실제 보증금과 지역별 일정액(서울 2,200만 원 등) 가운데 작은 금액입니다. 법 제14조가 “보증금 중 일정액”을 보호한다고 정하고 있어서, 월세를 환산한 숫자는 1~2단계 판정에만 쓰고 받는 돈에는 넣지 않습니다.

4단계. 건물가액의 2분의 1 한도·여러 임차인 안분

시행령 제7조 제2항은 최우선변제금이 상가건물 가액(임대인 소유 대지 포함)의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 인정합니다. 한 건물에 소액임차인이 여럿이면 합계가 2분의 1을 넘을 때 각자의 금액 비율로 나눕니다(제3항). 1층 상가가 여러 칸인 집합건물·근린상가에서 자주 생깁니다.

지역별 상가 최우선변제금 계산 예시 4개

사례	환산보증금	지역 기준	먼저 받는 돈
서울 카페 · 보증금 3,000만 / 월세 30만	3,000만 + 3,000만 = 6,000만	6,500만 이하 ✅	2,200만 원 (보증금 3,000만 중 일정액)
서울 카페 · 보증금 3,000만 / 월세 40만	3,000만 + 4,000만 = 7,000만	6,500만 초과 ❌	0원 (월세 10만 원 차이로 탈락)
부산 미용실 · 보증금 1,000만 / 월세 25만	1,000만 + 2,500만 = 3,500만	광역시 3,800만 이하 ✅	1,000만 원 (보증금이 일정액 1,300만보다 적음)
진주 분식점 · 보증금 500만 / 월세 20만	500만 + 2,000만 = 2,500만	그 밖의 지역 3,000만 이하 ✅	500만 원 (보증금 전액)

두 번째 사례가 핵심입니다. 같은 보증금인데 월세가 10만 원 높아서 환산보증금이 기준을 넘고, 최우선변제금이 2,200만 원에서 0원이 됩니다. 계약할 때 월세를 조금 낮추고 보증금을 조정하는 것만으로 보호 여부가 바뀔 수 있다는 뜻입니다.

“보증금만 따진다”, “3분의 1″은 왜 틀렸나

“상가도 보증금만 따진다”는 주택 규칙을 상가에 그대로 옮긴 오해입니다. 주택(시행령 제11조)은 보증금만 보지만, 상가(시행령 제6조)는 조문에 환산 금액의 합계라고 적혀 있습니다. 집 월세 계산은 1편 월세 최우선변제금 계산에서 비교해 두었습니다.

“낙찰가의 3분의 1”은 2013년까지의 기준입니다. 2013년 12월 30일 시행령 개정(2014년 1월 1일 시행)으로 2분의 1로 바뀌었고, 금액도 서울 5,000만 원 이하·1,500만 원에서 지금의 6,500만 원 이하·2,200만 원으로 올랐습니다. 다만 부칙에 따라 2013년 12월 31일 이전에 근저당을 설정한 채권자에게는 옛 금액과 3분의 1 한도가 그대로 적용됩니다. 오래된 상가 건물이라면 등기부 을구의 첫 근저당 날짜부터 보세요. 시기별 금액은 상가건물 임대차보호법 환산보증금·최우선변제금 시기별 정리표에 있습니다.

상가 세입자가 받으려면 갖출 것

• 경매신청 등기 전에 가게를 넘겨받고(인도) 사업자등록을 신청해 둘 것 (법 제14조 제1항, 제3조 제1항). 주택의 ‘전입신고’ 자리에 상가는 ‘사업자등록’이 들어갑니다.
• 경매 법원에 배당요구 종기까지 배당요구를 할 것. 등기부에 없는 권리라 신청하지 않으면 배당에서 빠집니다.
• 배당요구 종기까지 영업(점유)과 사업자등록을 유지할 것. 폐업 신고나 이전은 종기 이후로.

요건을 갖춰도 못 받는 경우(첫 근저당 날짜, 2분의 1 한도, 임차권등기 이후 입점 등)는 2편 최우선변제금 못 받는 경우 7가지에서 주택 기준으로 정리했고, 상가도 구조는 같습니다.

자주 묻는 질문

Q. 상가 최우선변제금은 월세도 포함해서 계산하나요?

소액임차인인지 판단할 때는 포함합니다. 보증금에 월세×100을 더한 환산보증금이 지역 기준 이하여야 합니다. 다만 실제로 먼저 받는 돈은 보증금 중 일정액이라 월세 환산액은 들어가지 않습니다.

Q. 서울 상가 최우선변제금은 얼마인가요?

환산보증금 6,500만 원 이하인 임차인이 보증금 중 2,200만 원까지 받습니다. 2014년 1월 1일 이후 근저당이 설정된 건물 기준입니다.

Q. 상가 최우선변제금 한도는 낙찰가의 3분의 1인가요?

현행은 상가건물 가액의 2분의 1입니다. 3분의 1은 2013년 12월 31일 이전에 담보물권을 취득한 채권자와의 관계에서만 적용되는 옛 기준입니다.

Q. 상가는 전입신고 대신 무엇이 필요하나요?

건물 인도와 사업자등록 신청입니다. 경매신청 등기 전에 둘을 갖추고, 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 최우선변제를 받습니다.

마무리

상가 최우선변제금은 공식 하나로 시작합니다. 보증금 + 월세×100이 지역 기준 이하인지 보고, 해당되면 보증금과 일정액 중 작은 금액을 건물가액 절반 한도 안에서 받습니다. 계약 전이라면 이 계산으로 월세·보증금 조합을 미리 맞춰 보는 것만으로도 보증금 일부를 지킬 수 있습니다.

※ 이 글은 법령 기준을 정리한 일반 정보입니다. 계약 내용과 건물 권리관계에 따라 판단이 달라질 수 있으니 경매가 진행 중이라면 법률구조공단(132)이나 전문가와 상담하세요.