월세 최우선변제금 계산 (2026) | 주택은 보증금만, 상가는 월세×100

월세로 사는 집이 경매에 넘어가면 가장 먼저 드는 걱정이 “보증금 일부라도 먼저 받을 수 있나”입니다. 그런데 인터넷에서 월세 최우선변제금을 찾아보면 “월세도 보증금에 포함해 계산한다”는 글이 꽤 높이 보입니다. 결론부터 말하면 주택은 그렇지 않습니다. 집 월세는 보증금만 보고 판단합니다.

이 글은 2026년 10월 16일 국가법령정보센터에서 「주택임대차보호법 시행령」과 「상가건물 임대차보호법 시행령」 현행 조문을 직접 확인해 정리했습니다. 왜 주택과 상가가 다른지, 내 월세 계약으로 실제 얼마를 먼저 받는지 예시로 계산해 드립니다.

월세 최우선변제금, 주택은 보증금만 본다

최우선변제를 받을 수 있는 임차인(소액임차인)의 범위는 「주택임대차보호법 시행령」 제11조가 정합니다. 조문은 “보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인”이라고만 적고 있습니다. 월세(차임)를 보증금으로 바꿔 더하라는 말이 어디에도 없습니다. 그래서 월세 계약이든 반전세든 전세든, 주택이라면 계약서의 보증금 숫자 하나로 소액임차인 여부가 갈립니다.

현재 기준은 2023년 2월 21일 개정된 금액이 그대로 쓰이고 있습니다. 2026년 7월 시행령 개정은 분쟁조정위원회 관할 표만 바뀐 것이라 금액은 달라지지 않았습니다.

지역	소액임차인 (보증금이 이하)	최우선변제금 (최대)
서울특별시	1억 6,500만 원	5,500만 원
과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포	1억 4,500만 원	4,800만 원
광역시(과밀억제권역·군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	8,500만 원	2,800만 원
그 밖의 지역	7,500만 원	2,500만 원

서울 보증금 5천만 원·월세 150만 원이면 얼마 받나

월세가 큰 서울 오피스텔이나 원룸에서 실제로 많이 생기는 계약으로 두 가지 계산을 비교해 보겠습니다. 근저당이 2023년 2월 21일 이후에 설정된 집이라고 가정합니다.

구분	❌ 월세를 더한 잘못된 계산	✅ 법대로 한 계산 (주택)
판단 금액	5,000만 + 150만×100 = 2억 원	보증금 5,000만 원
서울 기준(1억 6,500만 원 이하)	초과 → “소액임차인 아님”	이하 → 소액임차인
먼저 받는 돈	0원으로 오해	5,000만 원 전액 (최대 5,500만 원 안)

잘못된 공식을 믿으면 “어차피 못 받는다”며 배당요구를 포기하는 일이 생깁니다. 반대로 법대로 계산하면 보증금 5,000만 원을 은행 근저당보다 먼저 받을 수 있는 사람입니다. 차이가 5,000만 원입니다.

지방도 같은 방식입니다. 예를 들어 ‘그 밖의 지역’에서 보증금 1,000만 원·월세 40만 원이면 보증금 1,000만 원이 기준 7,500만 원 이하라서 소액임차인이고, 최대 2,500만 원 안이므로 보증금 1,000만 원 전액이 최우선변제 대상입니다. 월세는 계산에 들어가지 않습니다.

상가 월세는 다르다: 보증금 + 월세×100

“월세도 포함한다”는 말이 나온 곳은 상가입니다. 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조는 우선변제를 받을 임차인을 “보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계”로 판단하고, 같은 시행령 제2조 제3항이 그 비율을 100으로 정합니다. 그래서 상가는 보증금 + 월세×100(환산보증금)으로 소액임차인인지 봅니다.

같은 계약 (서울, 보증금 2,000만 원·월세 50만 원)	주택이라면	상가라면
판단 금액	보증금 2,000만 원	2,000만 + 50만×100 = 7,000만 원
서울 기준	1억 6,500만 원 이하 → 해당	6,500만 원 이하 → 초과
먼저 받는 돈	2,000만 원	0원

같은 보증금·월세라도 집이냐 가게냐에 따라 결과가 정반대가 됩니다. 상가 계산은 지역별 기준과 건물가액 한도까지 따로 따져야 해서 3편 상가 최우선변제금 계산법에서 예시 4개로 자세히 다룹니다.

월세 세입자가 놓치기 쉬운 조건 3가지

1) 기준 금액은 ‘내 계약일’이 아니라 ‘첫 근저당 날짜’

시행령 부칙은 금액을 올릴 때마다 “이 영 시행 전에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다”고 정합니다. 그래서 2026년에 계약했어도 집에 2020년에 설정된 근저당이 있으면, 그 근저당과의 관계에서는 2020년 당시 기준(서울 보증금 1억 1천만 원 이하, 최대 3,700만 원)으로 판단합니다. 등기부등본 을구에서 가장 먼저 설정된 근저당 날짜부터 확인하세요. 시기별 금액은 소액임차인 기준과 최우선변제금 연혁표에 정리해 두었습니다.

2) 경매 등기 전 입주·전입, 배당요구 종기까지 유지

「주택임대차보호법」 제8조 제1항은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 집을 넘겨받고(입주) 전입신고를 마쳐야 한다고 정합니다. 대법원은 이 요건이 배당요구 종기까지 계속 유지되어야 한다고 봅니다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결). 월세가 밀려 중간에 이사를 나가거나 전입을 옮기면 최우선변제를 잃을 수 있습니다. 또 소액임차인은 법원에 배당요구를 직접 해야 배당을 받습니다. 최우선변제는 확정일자가 없어도 되지만, 확정일자를 받아 두면 최우선변제금을 넘는 보증금도 순위에 따라 받을 수 있습니다(같은 법 제3조의2 제2항).

3) 집값의 2분의 1 한도와 다가구 나눠 받기

최우선변제금은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다(시행령 제10조 제2항). 다가구처럼 한 건물에 소액임차인이 여럿이면 각자의 최우선변제금을 합한 금액이 2분의 1을 넘을 때 비율대로 나눠 받습니다(같은 조 제3항). 원룸 건물에서 “5,500만 원 다 받을 줄 알았는데 덜 받았다”는 경우가 대부분 이 때문입니다. 경매 낙찰자 입장에서 이 금액이 대출 한도를 어떻게 줄이는지는 최우선변제금이 경락대출 한도를 줄이는 원리를 참고하세요.

자주 묻는 질문

Q. 월세 계약도 최우선변제를 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 주택은 계약 형태와 관계없이 보증금이 지역 기준 이하이고, 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳤으면 소액임차인입니다. 월세 금액은 따지지 않습니다.

Q. 월세 보증금 최우선변제 금액은 어떻게 계산하나요?

보증금과 지역별 최우선변제금(서울 5,500만 원 등) 중 작은 금액이 기본입니다. 여기에 주택가액 2분의 1 한도와 다른 소액임차인과의 안분이 적용될 수 있습니다.

Q. 월세가 높으면 소액임차인에서 빠지나요?

주택은 빠지지 않습니다. 월세×100을 더하는 환산 방식은 상가건물 임대차보호법에만 있는 규칙입니다.

Q. 확정일자가 없어도 최우선변제금을 받나요?

최우선변제는 경매신청 등기 전 입주와 전입신고만 있으면 되고 확정일자는 요건이 아닙니다. 다만 최우선변제금을 넘는 보증금까지 순위에 따라 받으려면 확정일자가 필요합니다.

마무리

집 월세라면 계산은 단순합니다. 월세는 잊고, 보증금이 지역 기준 이하인지와 첫 근저당 날짜만 확인하면 됩니다. 월세×100 공식은 가게(상가)에만 씁니다. 2026년 주택 기준을 시기별로 한눈에 보려면 2026년 주택 소액임차인 최우선변제금 시기별 정리표를 확인하세요.

※ 이 글은 법령 기준을 정리한 일반 정보입니다. 실제 배당액은 낙찰가, 선순위 권리, 다른 임차인 수에 따라 달라지니 경매 진행 중이라면 매각물건명세서를 확인하고 법률구조공단(132)이나 전문가와 상담하세요.