최우선변제금 못 받는 경우 7가지 (2026) | 계약일 아닌 근저당 날짜로 판정

“보증금이 기준보다 적으니 당연히 받겠지” 했다가 배당표에서 0원을 확인하는 세입자가 적지 않습니다. 최우선변제금 못 받는 경우는 대부분 몇 가지 패턴으로 정리됩니다. 미리 알면 막을 수 있는 것과, 계약 전에만 피할 수 있는 것이 섞여 있습니다.

이 글은 「주택임대차보호법」과 같은 법 시행령 현행 조문(2026년 10월 16일 확인), 그리고 대법원 판결 3건을 직접 읽고 정리했습니다. 먼저 최우선변제권 요건을 짚고, 못 받는 7가지 경우를 하나씩 보겠습니다.

최우선변제권 요건 4가지 먼저 확인

요건	내용	근거
① 보증금이 소액	첫 담보물권 설정일 당시 지역 기준 이하 (현재 서울 1억 6,500만 원)	시행령 제11조, 부칙
② 경매 등기 전 대항요건	경매신청 등기 전에 입주(인도) + 전입신고	법 제8조 제1항
③ 종기까지 유지	입주·전입을 배당요구 종기까지 계속 유지	대법원 2007다17475
④ 배당요구	배당요구 종기까지 법원에 배당요구 신청	대법원 2001다70702

최우선변제금 못 받는 경우 7가지

1) 첫 근저당 날짜 기준으로 보증금이 기준을 넘을 때

시행령은 금액을 올릴 때마다 부칙에 “이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다”고 적었습니다. 그래서 같은 서울 집, 같은 보증금 1억 3,000만 원이라도 첫 근저당이 언제 설정됐느냐에 따라 결과가 갈립니다.

첫 근저당 설정일 (서울)	당시 소액임차인 기준	보증금 1억 3,000만 원이면
2018.9.18 ~ 2021.5.10	1억 1,000만 원 이하 / 최대 3,700만 원	못 받음 (기준 초과)
2021.5.11 ~ 2023.2.20	1억 5,000만 원 이하 / 최대 5,000만 원	5,000만 원
2023.2.21 이후	1억 6,500만 원 이하 / 최대 5,500만 원	5,500만 원

계약 전에 등기부등본 을구에서 가장 오래된 근저당 날짜를 보고, 그 날짜의 기준표를 대 보는 것이 출발점입니다. 전체 연혁은 소액임차인 기준과 최우선변제금 연혁표에 있습니다.

2) 경매 등기가 된 뒤에 입주·전입했을 때

법 제8조 제1항은 “주택에 대한 경매신청의 등기 전에” 입주와 전입신고를 갖추라고 못 박고 있습니다. 경매개시결정 등기가 이미 올라간 집에 들어가면 보증금이 아무리 적어도 최우선변제 대상이 아닙니다. 대법원은 이 규정이 배당 직전에 가짜 임차인을 급조하는 폐단을 막기 위한 것이라고 설명합니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).

3) 배당요구를 하지 않았을 때

소액임차인은 등기부에 이름이 없기 때문에 법원이 알아서 배당해 주지 않습니다. 대법원은 소액보증금반환채권을 “배당요구가 필요한 채권”으로 보고, 배당요구를 하지 않아 배당에서 빠졌다면 나중에 후순위 채권자에게 돌려달라고 할 수도 없다고 판단했습니다(대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결). 법원 경매 안내문을 받으면 배당요구 종기 날짜부터 확인하세요.

4) 배당요구 종기 전에 이사·전출했을 때

입주와 전입은 최우선변제권을 얻는 순간에만 있으면 되는 것이 아니라 배당요구 종기까지 계속 유지해야 합니다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결). 보증금을 못 받을까 봐 먼저 이사하거나 주소를 옮기면 오히려 권리를 잃습니다. 꼭 나가야 한다면 임차권등기명령을 먼저 신청해 등기를 마친 뒤 이사하는 방법이 있습니다(법 제3조의3 제5항).

5) 집값의 2분의 1 한도, 다가구 안분으로 줄어들 때

최우선변제금은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1까지만 인정되고, 한 집에 소액임차인이 여럿이면 합계가 2분의 1을 넘을 때 비율대로 나눕니다(시행령 제10조 제2항·제3항). 예를 들어 ‘그 밖의 지역’ 다가구가 1억 원에 낙찰됐고 소액임차인 3명이 각각 최우선변제금 2,500만 원 대상이라면, 합계 7,500만 원이 한도 5,000만 원(1억 원의 2분의 1)을 넘으므로 각자 약 1,666만 원씩 받습니다. 경매 비용을 빼면 실제 금액은 더 줄 수 있습니다.

함께 사는 가족이 따로 계약했더라도 한 집에서 가정공동생활을 하면 1명으로 보고 보증금을 합산합니다(같은 조 제4항). 합친 금액이 기준을 넘으면 둘 다 소액임차인에서 빠질 수 있습니다.

6) 빈 땅에 근저당이 먼저 있고 건물은 나중에 지어졌을 때

대지에 근저당이 설정될 당시 건물이 없었고 그 뒤에 집이 지어졌다면, 그 집의 소액임차인은 대지 매각대금에서는 최우선변제를 받지 못합니다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결). 저당권자가 예상할 수 없었던 손해까지 떠안게 할 수 없다는 이유입니다. 신축 빌라·다가구 계약 전에는 토지 등기부의 근저당 날짜와 건물 사용승인일을 비교해 보세요.

7) 임차권등기가 끝난 집에 나중에 들어갔을 때

앞 세입자가 보증금을 못 받아 임차권등기명령으로 임차권등기를 해 둔 집(그 부분)에 새로 들어간 임차인은 최우선변제를 받을 권리가 없습니다(법 제3조의3 제6항). 등기부 을구에 ‘주택임차권’ 등기가 보이면 그 집은 피하는 것이 안전합니다.

계약 전·경매 중 체크리스트

1. 등기부등본 을구에서 첫 근저당 날짜 확인 → 그 날짜 기준표로 소액임차인 여부 판단
2. 근저당 채권최고액 + 다른 세입자 보증금이 집값의 몇 %인지 계산
3. 잔금 날 바로 입주·전입신고, 확정일자까지 받기
4. 경매 통지를 받으면 배당요구 종기 날짜 확인 후 그 전에 배당요구
5. 배당요구 종기까지 이사·전출 금지, 꼭 나가야 하면 임차권등기 먼저

보증금을 지키는 전체 순서는 전세 보증금 안전하게 지키는 법 총정리에, 월세 계약일 때 판단법은 1편 월세 최우선변제금 계산에 정리했습니다.

자주 묻는 질문

Q. 소액임차인인데 최우선변제금을 못 받는 이유는 뭔가요?

가장 흔한 이유는 기준 시점입니다. 계약일이 아니라 첫 근저당 설정일 당시 기준으로 판단하므로, 근저당이 오래된 집은 현재 기준보다 낮은 금액이 적용됩니다. 그 밖에 배당요구 누락, 종기 전 이사, 2분의 1 한도가 많습니다.

Q. 최우선변제권 요건에 확정일자가 들어가나요?

들어가지 않습니다. 경매신청 등기 전 입주와 전입신고, 보증금 기준, 배당요구가 요건입니다. 확정일자는 최우선변제금을 넘는 보증금을 순위대로 받을 때 필요합니다.

Q. 배당요구를 깜빡했으면 나중에 돌려받을 수 있나요?

어렵습니다. 대법원은 배당요구를 하지 않아 배당에서 빠진 소액임차인이 후순위 채권자에게 부당이득 반환을 청구할 수 없다고 판단했습니다(2001다70702).

Q. 경매 중에 이사 가야 하면 어떻게 하나요?

배당요구 종기까지는 입주와 전입을 유지해야 합니다. 그 전에 꼭 나가야 한다면 임차권등기명령으로 임차권등기를 마친 뒤 이사해야 이미 얻은 권리가 유지됩니다.

마무리

최우선변제금은 ‘소액이면 자동으로 받는 돈’이 아닙니다. 첫 근저당 날짜, 경매 등기 전 입주·전입, 배당요구, 종기까지 유지 네 가지가 맞아야 하고, 그래도 집값 절반 한도 안에서 나눠 받습니다. 낙찰자 쪽에서 이 금액이 어떻게 계산되는지는 최우선변제금이 경락대출 한도를 줄이는 원리에서 볼 수 있습니다.

※ 이 글은 법령과 판례를 정리한 일반 정보입니다. 실제 배당은 매각물건명세서와 배당표에 따라 정해지므로, 경매가 진행 중이라면 법률구조공단(132)이나 전문가와 상담하세요.