📌 결론부터: 가족이라서 지는 것이 아니라, 돈과 거주를 증명하지 못해서 졌다
- 대법원 99마7804(2000.1.19.): 임차인과 소유자가 부자 관계라는 사실을 입찰물건명세서에 안 적었다는 이유만으로 낙찰을 불허할 수 없다고 봤습니다. 허위인지부터 심리하라는 취지입니다.
- 대전지법 2006나13863(2007.6.8.): 같은 집에서 소유자의 시어머니는 보증금 500만 원을 세 번에 나눠 내고 실제로 살아 진짜 임차인, 소유자의 동거인은 가장임차인으로 배당 1,400만 원이 삭제됐습니다.
- 진 사건들의 공통점은 금융자료 부재입니다. 아들 집에 산 어머니는 ‘부조금 등 현금’이라고만 답해 1,700만 원을 못 받았습니다(대구지법 경주지원 2024가단644).
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 부모·자녀·배우자 소유 집에 임차인으로 살고 있고 그 집이 경매에 넘어갔다
☐ 가족 사이라 보증금을 현금으로 주거나 계약서를 대충 썼다
☐ 낙찰받은 집의 임차인이 소유자의 어머니·딸·남편이라는 사실을 알게 됐다
☐ 배당표에 소유자 가족이 소액임차인으로 올라 있어 배당이의를 고민 중이다
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
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🏛️경매 판례
🔎① 입찰 전 — 권리분석
💵가장임차인 — 보증금·거주·돈의 성격⚖️ 주택임대차보호법 제3조·제8조
가장임차인 판단기준 — 대법원은 정황을 모아 종합 판단
△대법원99다69624근저당 직전 1주일 계약 → 임차인 승 원심 파기
△대법원2000다53397구조상 5세대 불가·침대 1개 → 원심 파기
△대법원2003다50771권리제한 많은 집 방 1개 → 사해행위 파기
❌대법원2001다14733빌려준 돈 회수 목적, 살았어도 소액 보호 X
△대법원2000다24184대여금으로 보증금 대체 → 대항력 없음
△대법원2020다38952임대인 의심 ≠ 가장임차인, 임차인 쪽 파기
△대법원2003도6412채권 전환해도 실제 거주 → 사기 아님
△대법원2002도5190장모 실제 거주 → 소송사기 단정 못 함
△대법원2022도11083허위 임차권 신고도 경매방해 될 수 있음
△대법원2010도12732허위 계약서로 임차권등기명령 → 사기 착수
△대법원96다34009배당 확정 뒤엔 배당금채권 양도 청구
△대법원91다1578돈 받기 전이면 부당이득 청구 못 함
△대법원2008다34828가장임차인 인정 유지, 유치권만 재심리
△대법원2001다47535채권 전환만으로 대항력 부정 못 함
△대법원2007다55088대여금 전환 조카 임차인 → 원심 파기
△대법원2007다23203실제 살 목적이면 감액 소액임차인 보호
❌대법원2013다62223제도 악용 목적이면 소액 보호 안 됨
△대법원2001다18513딸 가장임차인·보증금 합산 다시 심리
△대법원2011다101209가장임차인 유지, 사용대차 유익비 재심리
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가장임차인 보증금 — 계약서보다 돈의 흐름을 봤다
❌서울중앙지방법원2015가단23206현금 지급 주장·자료 없음 → 배당금 반환
❌대구지방법원 경주지원2024가단644부조금 현금 3천만 원, 증빙 없음 → 제외
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 임대인 인출 → 배당 제외
❌인천지방법원2012가단3462송금 전날 소유자 쪽이 입금 → 가장임차인
❌서울남부지방법원2006가단60971수표가 임대인 아들 계좌로 → 가장임차인
❌창원지방법원2012가단412계약서 이중 작성·부부 송금 → 배당 제외
❌수원지방법원2015가단42861날짜 고친 계약서·경매 뒤 확정일자 → 제외
⭕부산지방법원 동부지원2008가단24830출처 밝히고 13년 거주 → 진짜 임차인
⭕의정부지방법원 고양지원2014가단22584금융거래내역·실거주 → 최우선변제 인정
⭕인천지방법원 부천지원2014가단43900계약금·잔금 송금 확인 → 배당 유지
❌서울중앙지방법원2015가단5372187같은 판결 반소, 배당금 국가에 반환
❌부산지방법원2008가단70073입금 즉시 인출·방 1칸 추가 임차 → 제외
❌대구지방법원2006가단158857전액 지급 기재와 돈 흐름 불일치 → 제외
❌서울중앙지방법원2011가단415920영수증만, 금융자료 없음 → 배당 제외
❌서울북부지방법원2012가단31243송금은 인정, 근저당 먼저·전입 늦음 → 제외
❌대구지방법원2020가단17761부부 사이 송금은 보증금 확인 어려움
❌서울북부지방법원2021가단4489수표 시기·금액 불일치, 방 1칸 6천 → 제외
❌수원지방법원2011가단70653임대인 처 통장 입금·금액 다름 → 제외
❌서울중앙지방법원2008가단339941출금자료가 계약서와 전혀 다름 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2007가단37112보증금 금융자료 전무 → 통모 허위
❌의정부지방법원2006가단303891,500만 원 모두 현금 지급 → 제외
⭕의정부지방법원2011나9267(원심) 수표·송금으로 인정 → 대법원 파기
△대법원2012다93794최고가매수신고인 임대권한 없으면 파기
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841광고·잔금 입금·월세 송금 → 진짜 임차인
⭕인천지방법원2005가단121874처 계좌 수표 출금해 잔금 → 최우선변제
⭕서울북부지법2025가단107133실거래가만으론 보증금 부풀리기 아님
△대법원2000다53397보증금 영수증·자금출처 더 심리하라
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실거주 안 한 임차인 — 전입보다 실제 생활 흔적을 봤다
❌부산지방법원2008나15459방 3개 빌라에 소유자 가족 5명 → 배당 제외
❌대전지방법원2007가단57029방 2칸에 4인 가족, 자녀 책상 → 가장임차인
❌서울북부지방법원2021가단4489가족 사는 집 방 1칸 6천만 원 → 배당 제외
❌부산지방법원2018나47509방 1칸·번갈아 전입·관리비 없음 → 기각
❌서울고등법원2011나6447065평 혼자 전입·현황조사 2회 부재 → 0원
❌부산지방법원87가합1233집달관 14회 방문에도 못 만남 → 배당 취소
❌인천지방법원2014나55482명의만 빌려주고 계모 거주 → 1심 취소
❌대구지방법원2007가단123315빈 호실에 가전만, 남에게 사용 → 대항력 X
△대전지방법원2006나13863동거인은 가장, 시어머니는 실거주 인정
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841월세 송금·총무 거주확인서 → 진짜 임차인
❌부산지방법원2017가소564826번갈아 전입한 방 1칸 주장자 1심 기각
❌서울북부지방법원2012가단31243소유자와 사실혼 가족·방 2개 소형 → 제외
❌인천지방법원2014가단16776아들은 종전 거주지 학교 통학 → 기각
❌수원지방법원2016가단23928현황조사서엔 소유자 배우자로 기재 → 제외
❌수원지방법원2011가단70653현황조사 때 점유자로 조사 안 됨 → 제외
❌의정부지방법원 고양지원2014가단300현황조사 진술상 임차인은 다른 사람
❌부산지방법원2008가단70073이미 세 준 집에 방 1칸 추가 임차 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2007가단3711250대 가장이 소유자 집 방 1칸 혼자 → 제외
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621자기 집 두고 경매 직전 전입 → 배당 제외
❌대전지방법원2006가단1803본인은 같은 동 자기 집 거주 → 가장임차인
⭕대구지방법원2011가합9260관리비·고지서·송달 → 가장임차인 아님
⭕서울중앙지법2004가합65614채무자 회사 직원도 실제 거주 → 배당 유지
⭕서울남부지방법원2006나4835종기까지 전입·거주 유지 → 1,600만 원 배당
⭕인천지방법원2005가단121874전입 후 이사해 계속 거주 → 최우선변제
△대법원2000다53397침대 1개·옷 몇 벌, 구조상 5세대 불가
△대법원2002도5190방 한 칸에 짐 두고 점유 → 소송사기 아님
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빌려준 돈 보증금 전환 — 실제 거주 목적이 갈랐다
△대법원2000다24184대여금 보증금 2억 8천 → 통정허위 무효
△대법원2001다47535채권 전환만으로 대항력 부정 못 함
△대법원2007다55088조카·대여금 보증금, 임차인 승 원심 파기
△대법원2003도6412채권 전환 진정 임차인 → 사기 아님 취지
△대법원2002도5190잔금 담보 장모 임대차, 소송사기 파기
❌수원지방법원 안산지원2015가단26122형부 대여금 상계 주장 → 배당 제외
❌수원지방법원2015가단42861어머니 대여 1억 증거 부족 → 배당 제외
❌수원지방법원 안산지원2006가단61918대여금 대신 방 2칸 임차 → 가장임차인
❌서울동부지방법원2008가단23867공사대금 → 상가 보증금 전환, 배당 제외
❌전주지방법원2013가단19047장인 대여 송금 소액 → 통정허위 무효
❌대구지방법원2007가단123315못 받은 보증금 담보 새 계약 → 대항력 없음
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621동서 대여금 갈음 의심 → 배당 제외
❌부산지방법원2006가단933대여금 보증금 진술 바뀜 → 가장임차인
⭕수원지방법원2009나31076보증금·대여 정산 채권 → 허위 아님
❌대법원2001다14733대여금 회수 목적 소액 임대차 → 보호 불가
△대법원2007다23203감액 소액임차인도 실거주면 보호 가능
❌서울동부지방법원2020나28186장인·사위 보증금 4억, 대여금 갈음 → 부인
△대법원2022도11083공사대금 담보 허위 전세 → 경매방해 파기
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소액임차인 악용 — 살았어도 '제도 악용'이면 0원
❌대법원2001다14733대여금 회수 목적 방 1칸 계약 → 보호 불가
❌대법원2013다62223보증금 내고 살아도 경매 예상 악용 → 0원
❌대전지방법원2012나19497(원심) 공인중개사 남편 중개 계약 → 패
❌서울서부지방법원2015가단214120실제 송금·관리비에도 악용 → 2,500만→0
❌서울동부지방법원2019나22311실거주 인정, 그래도 악용 → 1심 취소
⭕서울동부지방법원2018가단132852(1심) 3,200만 원 보호 → 항소심 취소
△대법원2007다23203감액 소액임차인도 실거주면 보호 가능
❌서울중앙지방법원2005가단367723(1심) 감액 소액임차인 패 → 대법원 파기
⭕서울남부지방법원2006나4835최우선 한도 1,600만 계약, 진짜 임차인
⭕수원지방법원 평택지원2006가단18841광고·월세 송금·거주확인서 → 진짜 소액
❌대법원2019다274868상고이유서 기간 경과 → 악용 판단 유지
△대법원2001다18513모녀 보증금 합산·딸 가장 여부 → 파기
△대법원2000다53397방 3개 층에 5세대 소액 → 다시 심리
❌서울북부지방법원2021가단4489회사 이사가 대표 집 방 1칸 6천 → 가장
❌부산지방법원2018나475094인 가족 집 방 1칸·번갈아 전입 → 가장
❌서울북부지방법원2017나40274제도 악용 → 부당이득 청구 기각
❌서울중앙지방법원2015가단23206상가 소액 통정허위 → 받은 배당도 반환
❌인천지방법원2014나55482계모가 낸 명의대여 계약 → 1심 취소
⭕부산지방법원 동부지원2008가단2483013년 거주·보증금 출처 → 진짜 소액
❌서울중앙지방법원2008가단339941경매 진행 중 계약서 허위 작성 → 기각
❌부산지방법원2008가단70073이미 세 준 방 추가 임차·즉시 인출
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 인출, 경매 20일 전 계약
❌부산지방법원2008가단35841경매 직전 계약, 금융자료 없음 → 기각
❌부산지방법원 동부지원2007가단3711250대 가장 혼자 방 1칸 → 형식뿐 임대차
❌대전지방법원2007가단570294인 가족 방 2칸 집 방 1칸 → 가장임차인
⭕청주지방법원2007가단3957전 동서 두 임차인 각각 소액 → 유지
❌대구지법2000나12202한도 맞추려 계약서 2장 → 배당 전부 잃음
❌부산지방법원87가합1233판결 송달 직후 전입 몰림 → 배당 취소
△대법원2003다50771채무초과 중 소액임대차 → 사해행위 대상
△대법원2001다47535일반 대항력은 채권 전환만으로 부정 불가
△대법원2007다45562가장임차인 삭제액 나누는 순서 → 파기
△대전지방법원2006나13863동거인 가장 삭제, 시어머니는 진짜
❌대구지방법원2020가단17761대표자가 소유자 배우자인 법인 → 가장
❌서울북부지방법원2017가단111335언니 아파트·중개인 없는 계약 → 기각
❌인천지방법원2014가단16776시가 육박 채무·아들 통학 → 진정성 부정
❌전주지방법원2013가단19047장인 아파트 사위 소액임차인 → 무효
❌서울북부지방법원2012가단31243방 2개 소형, 근저당까지 받음 → 기각
❌창원지방법원2012가단412소유자 남편 상가 소액, 계약서 이중
❌서울중앙지방법원2011가단415920처형·영수증만, 금융자료 없음 → 기각
❌부산지방법원2008나15459외삼촌 집 방 1칸, 구조상 불가 → 기각
❌부산지방법원2008가단34367(1심) 외삼촌 집 방 1칸 → 배당 제외
❌광주지방법원2007가단66793증거 부족 → 소액 배당 0원 유지
❌서울중앙지방법원2007가단438193올케 계약서 3년 뒤 작성 → 허위 추인
❌대구지방법원2007가단123315못 받은 보증금 담보 계약 → 대항력 없음
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621자기 집 두고 경매 직전 전입 → 기각
❌수원지방법원 안산지원2006가단52099친언니 집, 3년 뒤 계약서 → 기각
❌대전지방법원2006가단1803자기 집 있는 누나 소액 주장 → 가장
❌의정부지방법원2006가단30389친동생·현금 지급·조사서와 금액 달라
❌서울남부지방법원2006가단60971수표 배서 후 아들 계좌로 → 가장임차인
❌부산지방법원2006가단933소유자처럼 행동한 처남 → 가장임차인
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소액임대차 사해행위 — 취소 대상, 임차인 선의 증명이 갈랐다
△대법원2003다50771채무초과 중 소액임대차 → 사해행위 대상
❌광주지방법원 목포지원2014가단54678친자매 소액임대차 → 취소(무변론)
❌서울동부지방법원2020나28186장인·사위 보증금 4억 → 회생 부인
⭕의정부지방법원 고양지원2014가단22584송금·실거주·무관계 → 선의, 반소 기각
⭕의정부지방법원2015나55695(항소심) 같은 사건, 국가 항소 기각
⭕인천지방법원 부천지원2014가단43900(1심) 재외국민 임차인 선의 → 배당 유지
❌인천지방법원2015나53674국내거소신고는 대항력 없음 → 1심 취소
⭕서울고등법원2016나2063201딸 보증금 진짜 → 취소액에서 공제
△서울동부지방법원2015가단117098(1심) 딸 보증금 1억 공제, 일부 취소
△서울중앙지방법원2023가단5037564확정일자 늦어 최우선변제금만 공제
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👪가장임차인 — 가족·회사⚖️ 주택임대차보호법 제3조 · 민법 제108조(통정허위표시)
가족 임차인 — 관계보다 보증금·거주 증거가 갈랐다지금 보는 글
친척 임차인 — 빌려준 돈·쪼갠 계약서는 대부분 배척
△대법원2007다55088조카, 부모 대여금을 보증금 → 원심 파기
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
⭕청주지방법원2007가단3957전 동서 두 임차인, 각 1,200만 원 유지
△대법원2002도5190장모 실제 거주 → 소송사기 유죄 파기
❌전주지방법원2013가단19047장인 집 빌린 사위 → 통정허위 무효
❌대구지방법원2006가단158857장모·사위 계약서 쪼개기 → 배당 0
❌서울동부지방법원2020나28186채무초과 장인·사위 보증금 4억 → 부인
❌수원지방법원 안산지원2015가단26122처제, 대여금 상계 보증금 → 증명 부족
❌부산지방법원2008가단34367(1심) 외삼촌 집 조카, 경매 직전 전입
❌부산지방법원2008나15459(항소심) 외삼촌 집 조카, 항소 기각
❌서울북부지방법원2017가단111335언니 집 임차인, 부당이득 청구도 기각
❌광주지방법원 목포지원2014가단54678친자매 소액임대 → 사해행위 취소
❌전주지방법원2013가소133602시동생 집 형수, 근저당까지 → 기각
❌서울서부지방법원2012가단202874조카 부부 임대인, 가장 아님·대항력 없음
❌서울북부지방법원2012가단31243여동생 사실혼 상대 집, 근저당만 챙김
❌서울중앙지방법원2011가단415920제부 집 처형, 영수증만 → 배당 0
❌인천지방법원2008가단15031송금 25초 뒤 인출, 친척이 낙찰
❌서울중앙지방법원2007가단438193올케, 전입 3년 뒤 계약서 → 배당 0
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621동서가 송금, 명의 빌린 채권 회수 의심
❌대전지방법원2006가단1803동생 집 누나, 같은 동 자기 집 → 가장
❌수원지방법원 안산지원2006가단52099언니 집 동생, 전입 3년 뒤 계약서
❌의정부지방법원2006가단30389다른 호실 임차인의 동생, 전액 현금
❌서울남부지방법원2006가단60971소유자 동생과 같은 양식 계약서 → 가장
❌부산지방법원2006가단933소유자 처의 오빠, 소유자처럼 행동
△대법원2001다18513모녀 한 가구면 보증금 합산 심리
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회사·법인 임차인 — 관계보다 보증금의 출처와 흐름
❌대구지방법원2020가단17778형수 겸 회사 대표, 남편 계좌 8회 송금
❌인천지방법원2012가단3462처남·직원, 소유자 아버지 돈이 순환
❌대구지방법원2020가단17761배우자가 대표인 법인, 갱신 때 송금
❌서울북부지방법원2021가단4489사내이사·대표이사, 방 1칸 6천만 원
⭕서울중앙지법2004가합65614채무자 회사 전 직원, 송금·거주 → 인정
⭕의정부지방법원2003가단50153(1심) 분양 담당자의 처, 3천만 원 유지
⭕의정부지방법원2005나1248(항소심) 분양 담당자의 처, 항소 기각
❌창원지방법원2000라189가족 법인, 가압류 직후 설립 → 인도
△대구고등법원2006나8673(원심) 이사 명의 전 소유자 → 대법원 파기
❌수원지방법원2019나53730아버지 회사와 계약서 → 8,400만 원 반환
△대법원2022도11083직원·공사업자 허위 전세 → 경매방해 취지
△대법원2020다38952실제 임대인 의심은 가장임차인과 별개
△대법원2015마2025회사 감사의 계모, 점유보조자 아님
❌서울중앙지방법원2015가단5372187오랜 지인 상가, 같은 날 사업자등록
❌전주지방법원2009나7130전 소유자 임차는 인정, 유치권 상계 소멸
❌대전지방법원 공주지원2008고단137(1심) 자기 법인과 허위 임대차 → 사기
❌대전지방법원2008노2071(항소심) 가장 임대차 배당 사기 유지
❌서울동부지방법원2008가단23867하도급 법인, 공사대금을 보증금 전환
△대법원2008다34828가장임차인 유지, 유익비 유치권은 재심리
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📝가장임차인 — 확인서·진술⚖️ 민법 제2조(신의성실)
무상거주확인서 — 매수인이 믿었다면 대항 못 함
❌대법원2016다248431보증금 2억 4천, 배당 0원 + 집 인도
❌수원지방법원2015나27191(원심) 낙찰자 승, 부당이득 4천여만 원
△대법원2016다228215확인서 믿고 값 정했으면 대항 불가
⭕의정부지방법원2015나54463(원심) 임차인 보호 → 대법원 파기
△서울지법 동부지원2000가단8695빈칸 서명 조사서 번복은 신의칙 위반 아님
❌광주지방법원2015가단25636어머니 임차인, 남편이 확인서 → 배당 제외
❌인천지방법원2008가단77725소유자와 함께 확인서 제출 → 배당 제외
❌서울중앙지방법원2016고합510임대인이 확인서 위조해 대출 → 사기
❌서울서부지방법원2012가단202874임차인 없다는 각서만으론 가장 아님
❌대법원97다12211임대차 부인 확인서 → 배당요구 불가
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
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임대차 없음 확인서 — 임차인이 직접 썼으면 배당 못 받음
❌대법원97다12211임대차 부인 확인서 → 배당 1,856만 원 잃음
△대법원99다69624은행에 낸 확인서 + 정황 → 가장 여지(파기)
❌서울북부지방법원2017가단111335언니가 확인서·전출자료 제출 → 청구 기각
△대구고등법원2006나8673(원심) 명의자 확인서 → 가장 인정, 대법원 일부 파기
❌서울서부지방법원2012가단202874임대인 각서만으론 가장 아님, 공시 불일치
⭕대구지방법원2011가합9260위조 계약서는 임차인 잘못 아님
❌의정부지방법원 고양지원2014가단300현황조사 진술 → 임차인은 다른 사람
❌부산지방법원 동부지원2006가단35621조사서에 '거주 안 함' 진술 → 배당 제외
△대법원2000다53397기억 못 하는 현황조사보고서론 부족
△대법원99마7804명세서에 부자관계 안 적어도 중대하자 아님
❌대법원99마4307확인서 두 번 쓴 누나, 인도명령 못 다툼
❌대법원2016다248431무상거주확인서, 배당 0원 + 집 인도
△대법원2016다228215확인서 믿고 값 정했으면 대항 불가
⭕의정부지방법원2015나54463(원심) 임차인 보호 → 대법원 파기
△서울지법 동부지원2000가단8695빈칸 서명 조사서 번복은 신의칙 위반 아님
❌서울중앙지방법원2016고합510확인서·계약서 위조해 대출 → 사기
△대법원2022도11083현황조사보고서 실린 허위 신고 → 경매방해
△대법원2022도3103허위 임차권 신고, 무죄 원심 파기
❌인천지법 부천지원2001고단23허위 계약서 권리신고 → 징역 10월
△대법원2015마2025점유보조자 주장 점유자 인도명령 파기
△대법원2003다50771소액임대차 사해행위, 원심 파기
❌수원지방법원2016가단23928계약서 바뀌고 점유 불명 → 배당 제외
❌서울북부지방법원2012가단31243소액임차인 주장 → 최우선 배당 못 받음
❌수원지방법원2011가단70653소액임차인 주장 → 배당 못 받음
❌서울고등법원2011나64470확정일자 임차인 주장 → 배당 0원
❌의정부지방법원2006가단30389방 1칸 소액임차인 → 배당 제외 정당
△대법원2008다34828가장임차인 유지, 유익비 유치권 재심리
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⚖️③ 배당 — 배당이의·부당이득
🧾가장임차인 — 배당에서 다투기⚖️ 민사집행법 제151조·제154조(배당이의)
🔑④ 인도 — 인도명령·대항력
🗝️가장임차인 — 인도명령·대항력 유지⚖️ 민사집행법 제136조(부동산의 인도명령)
🚨⑤ 형사 — 경매방해·사기
🚔가장임차인 — 경매방해·사기⚖️ 형법 제315조(경매방해)·제347조(사기)
⭕ 청구·납세자 쪽 인정 · ❌ 기각 · △ 일부 인정·파기환송. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
부모 자식 임대차 경매 사건에서 가장 먼저 나오는 말은 ‘가족끼리 무슨 임대차냐’입니다. 실제로 근저당권자와 세무서는 소유자의 어머니·딸·남편이 임차인으로 배당요구를 하면 거의 예외 없이 가장임차인이라며 배당에서 빼 달라고 합니다. 가장임차인은 실제로 보증금을 내고 살지 않으면서 배당이나 대항력을 노리고 임차인 행세를 하는 사람을 말합니다.
이 글은 부모·자녀·배우자·전처·동거인이 임차인이었던 판결 20건을 원문으로 확인해 정리했습니다. 결론부터 말하면 법원은 가족관계 하나만으로 판단하지 않았습니다. 같은 집에서 시어머니는 이기고 동거인은 진 사건, 1심과 항소심 모두 딸의 보증금 1억 원을 진짜로 본 사건을 함께 보면 어디서 갈렸는지 보입니다. 형제·처가·조카 같은 친척 사건은 7편, 회사 대표·직원 사건은 8편에서 다룹니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
가장임차인 판례 총정리 관련 글 (17개)
- ✔가장임차인 판례 총정리, 경매 위장임차인 사건을 상황별로 — 보증금·가족·확인서·인도명령·경매방해죄 (대법원 2016다248431·2022도3103 등)
- ✔가장임차인 사기죄, 배당받으면 다 사기일까 — 빌려준 돈을 보증금으로 돌린 임차인은 무죄 취지, 가장채권 배당은 유죄 (대법원 2003도6412·2010도12732)
- ✔경매방해죄, 대항력 없는 허위 임차권 신고면 괜찮을까 — 무죄 원심 2건을 같은 날 뒤집은 대법원 판결 (대법원 2022도3103·2022도11083)
- ✔소액임대차 사해행위 판례 — 빚 많은 집주인과 맺은 임대차, 채권자가 취소할 수 있을까? 이긴 세입자와 진 세입자 (대법원 2003다50771)
- ✔배당 부당이득 반환, 배당이의 안 했어도 가능할까 — 가장임차인이 받아 간 8,400만 원을 국가에 돌려주게 한 판결까지 (대법원 2014다206983·96다34009)
관련 글 12개 더 보기 ▼
- ✔가장임차인 배당이의, 누가 증명하고 누가 소송할 수 있나 — 선순위가 있어도 원고에게 돌린 대법원 절차 판례 (대법원 2020다38952·2000다41844)
- ✔전출 재전입 대항력, 일주일 옮겼다가 보증금 3억 7천 중 1억 7천만 받았다 — 경매 끝날 때까지 전입 유지해야 하는 이유 (대법원 2000다61466)
- ✔가장임차인 인도명령, 낙찰자가 이긴 결정과 진 결정 — 확인서 두 번 쓴 누나·채무자 가족 법인 vs 전세권 겸 임차인 (대법원 99마4307·2010마900)
- ✔임대차 없음 확인서 은행에 써준 임차인, 최선순위 배당 1,856만 원을 잃었다 — 현황조사 진술·매각물건명세서 판례까지 (대법원 97다12211·99마7804)
- ✔경매 무상거주확인서 써준 임차인, 보증금 2억 4천도 못 지켰다 — 임차인 편 원심까지 뒤집은 대법원 판례 (대법원 2016다248431·2016다228215)
- ✔회사 대표 임차인 경매, 형수 대표이사는 지고 전 직원은 이겼다 — 보증금이 어디서 왔는지가 갈랐다 (대구지법 2020가단17778·서울중앙지법 2004가합65614)
- ✔친척 임차인 경매, 빌려준 돈으로 보증금 낸 조카의 대항력 대법원이 뒤집었다 — 장인·누나·외삼촌 사건과 이긴 전 동서 (대법원 2007다55088·99마4307)
- ✔소액임차인 악용 판례 — 보증금 내고 실제로 살았어도 최우선변제 0원, 법원이 선을 그은 기준 (대법원 2001다14733·2013다62223)
- ✔빌려준 돈 보증금 전환, 채권자 임차인은 보호받을까 — 무효가 된 2억 8천과 대항력을 다시 보라는 1억 1천5백 (대법원 2000다24184·2001다47535)
- ✔실거주 안 한 임차인, 방 1칸·번갈아 전입·현황조사 때 부재로 배당 못 받았다 — 실제로 산 증거로 이긴 사례까지 (대법원 2000다53397)
- ✔가장임차인 보증금, ‘현금으로 줬다’는 안 통했다 — 송금 25초 뒤 인출 vs 금융자료로 이긴 임차인 (대법원 2000다53397·인천지법 2008가단15031)
- ✔가장임차인 판단기준, 대법원이 본 의심 정황 7가지 — 살았어도 졌고 의심만으론 못 이겼다 (대법원 99다69624·2020다38952)
목차
부모 자식 임대차 경매 판례 한눈에 보기
| 사건 | 임차인과 소유자의 관계 | 법원이 본 것 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 대법원 99마7804 | 부자(父子) 관계 | 친족관계만으로 허위라고 추론할 수 없고, 허위인지 먼저 심리해야 | △ 낙찰불허 원심 파기 |
| 대전지법 2006나13863 | 소유자의 시어머니 / 소유자의 동거인 | 시어머니는 보증금 3회 지급·실제 거주, 동거인은 금융자료 없음 | ⭕ 시어머니 · ❌ 동거인 |
| 서울동부지법 2015가단117098 → 서울고법 2016나2063201 | 체납자(아버지)의 딸 | 보증금 지급·인도·전입·확정일자, 국가가 반대 증거를 못 냄 | ⭕ 보증금 1억 원은 공제 |
| 대구지법 경주지원 2024가단644 | 소유자의 어머니 | 금융자료 없음, 계약서 지번·날짜 오류, 점유일 주장 번복 | ❌ 1,700만 원 배당 못 받음 |
| 수원지법 2015가단42861 | 소유자의 딸 | 보증금으로 돌렸다는 1억 원 대여금 증거 부족, 회생 보전처분 중 계약 | ❌ 배당 못 받음 |
| 창원지법 2012가단412 | 소유자의 남편(상가) | 계약서 2장, 송금액이 계약서와 다르고 부부 사이 통장 거래가 많음 | ❌ 배당 못 받음 |
| 인천지법 부천지원 2001고단23 | 실질 소유자의 전처 | 위자료 담보로 만든 허위 계약서로 권리신고 | ❌ 1심 경매방해 징역 10월(피고인·검사 항소) |
⭕ 진짜 임차인 인정 · ❌ 임차인 주장 배척 · △ 파기환송·일부. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.
사건 1. 부자(父子) 사이 임대차 — 대법원은 ‘가족이니 가짜’라고 단정하지 않았다
⚖️ 대법원 99마7804 (2000.01.19.) — △ 낙찰불허 원심 파기환송 — 부자관계 미기재만으로 낙찰을 막을 수 없다
임대차가 허위·가장일 것이라는 점은 추론이 가능할 뿐 밝혀지지 않았고 이해관계인도 이의를 하지 않았으므로, 친족관계를 물건명세서에 쓰지 않은 것은 중대한 하자가 아니다
→ 사실관계와 판결문 문장은 10편 임대차 없음 확인서 (대출 때 쓴 확인서·현황조사 진술)에서 자세히 봅니다.
사건 2. 한 집에서 갈린 결론 — 시어머니는 진짜, 동거인은 가짜
⚖️ 대전지방법원 2006나13863 (2007.06.08.) — △ 일부 인용 — 동거인 배당 1,400만 원 삭제, 시어머니 배당 500만 원 유지
- 다가구주택 경매에서 배당법원은 2005. 11. 10. 원고들에게 각 1,400만 원, 소외 1에게 1,400만 원, 피고 1에게 500만 원을 소액임차인으로 배당했다. 원고들은 소외 1은 소유자 소외 2의 동거인이고 피고 1은 소외 2의 시어머니로서 가장임차인이라고 주장했다. 소외 1 전입 무렵 주택에는 시가를 넘는 약 4억 원의 임차인·근저당채권이 있었다.
- 소외 1은 소유자와 같이 생활한 것으로 보일 뿐 실제로 보증금을 지급하고 거주했다고 보기 어려워, 배당 목적으로 허위 임대차계약을 맺은 가장임차인이다. 반면 피고 1은 시어머니라는 사정만으로 가장임차인이라 할 수 없고, 보증금 500만 원을 3차례 지급하고 실제 거주했으므로 진정한 임차인이다.
- 판결문: 「소외 1은 경매절차에서 배당을 받기 위한 목적으로 허위의 임대차계약을 체결한 가장임차인으로 봄이 상당하다.」
사건 3. 아버지 집을 빌린 딸 — 보증금 1억 원이 진짜로 인정됐다
⚖️ 서울동부지방법원 2015가단117098 (2016.08.18.) — △ (1심) 매매는 1억 700만 원 범위에서만 취소 — 딸의 보증금 1억 원은 진짜로 보고 뺐다
매매는 사해행위이지만, 딸의 임대차는 국세 법정기일보다 대항요건·확정일자가 앞서 우선변제권 있는 임대차이므로 보증금 1억원 부분은 처음부터 채권자들의 일반담보가 아니었다
→ 사실관계와 판결문 문장은 15편 소액임대차 사해행위 (채권자가 임대차를 취소할 때)에서 자세히 봅니다.
⚖️ 서울고등법원 2016나2063201 (2017.02.17.) — ⭕ (항소심) 1심 변경, 1억 900만 원 범위 취소 — 딸의 보증금은 여전히 진짜로 인정
과세예고통지가 임박한 때 친족에게 유일한 부동산을 판 것은 사해행위다
→ 사실관계와 판결문 문장은 15편 소액임대차 사해행위 (채권자가 임대차를 취소할 때)에서 자세히 봅니다.
⚖️ 대법원 2001다18513 (2001.05.15.) — △ 원심 파기환송 — 모녀가 한 가구라면 보증금을 합쳐서 소액임차인인지 봐야
- 원고는 채권최고액 4천만 원 근저당권(1998. 2. 14.)에 기해 마산시 아파트 경매를 신청했고, 1999. 9. 29. 배당기일에 피고가 소액임차인으로 800만 원을 배당받았다. 피고는 방 1칸을 보증금 1,300만 원에 임차했고, 딸(소외 2)도 다른 방 1칸을 보증금 800만 원에 임차해 함께 살며 주민등록상 같은 세대였다. 마산시의 소액임차인 기준은 보증금 2,000만 원 이하였다.
- 모녀의 보증금을 합산하면 2,100만 원이 되어 소액임차인 범위를 넘는다는 원고 주장에 대해 원심이 판단하지 않은 것은 판단유탈이다. 딸이 실제로 방을 임차했는지 아니면 가장임차인에 불과한지, 모녀가 가정공동생활자인지 심리했어야 한다.
- 판결문: 「가장임차인에 불과한지의 여부」
진 사례. 어머니·딸·남편 — 돈이 오간 자료가 없었다
⚖️ 대구지방법원 경주지원 2024가단644 (2024.10.22.) — ❌ 원고 청구 기각 → 소유자의 어머니인 원고는 소액보증금 1,700만 원을 배당받지 못함.
- 원고의 아들 ○○은 2017. 8. 아파트를 샀고 2023. 2. 임의경매가 개시되었다. 원고는 2017. 8. 아들과 보증금 3,000만 원 임대차계약을 맺었다며 권리신고·배당요구를 했고, 배당에서 제외되자 1,700만 원 배당을 구했다. 경매법원이 보증금 금융자료를 요구했으나 원고는 부조금 등 현금을 모아 지급했다는 답만 했다.
- 보증금 금융자료가 전혀 없고, 계약서 지번이 실제와 다르며 기간이 없고 계약일이 아들의 매매계약일보다 앞서며 점유개시일 주장도 오락가락하고, 임대인이 아들이며 중개인·확정일자도 없으므로 원고는 가장임차인이다.
- 판결문: 「그 현금 마련 방법과 관련한 객관적 증빙을 전혀 제출하지 못하고 있다는 것은 쉽게 납득하기 어렵다.」
💬 가족 중에서도 형제·처가·사위·조카가 임차인인 판례는 따로 모았습니다
⚖️ 수원지방법원 2015가단42861 (2016.08.10.) — ❌ 이의하지 않은 금액 부분은 각하, 나머지 청구 기각 → 딸(소액임차인 주장자)은 배당 못 받음
배당기일에 이의하지 않은 금액에 대한 배당이의는 소의 이익이 없다
→ 사실관계와 판결문 문장은 4편 빌려준 돈 보증금 전환 (채권자가 임차인이 된 경우)에서 자세히 봅니다.
⚖️ 창원지방법원 2012가단412 (2012.06.22.) — ❌ 원고(임차인 주장) 청구 대부분 기각 → 소유자의 남편은 상가 소액임차인으로 배당 못 받음(자백간주된 피고 1명에 대해서만 인용)
- 원고는 아내 ○○ 소유 4층 상가의 3층 점포를 임차한 소액임차인이라며 배당요구했으나 배당에서 제외되었다. 원고는 2008. 9. 8. 점포에 사업자등록을 했고, 2009. 1. 7.자 임대차계약서를 냈으며, 2008. 1. 2. 아내 통장으로 돈을 송금한 사실이 있다. 금액은 판결문에서 가려져 있다.
- 계약서가 2008. 12. 1.자와 2009. 1. 7.자로 이중 작성되었고 중개인 없이 작성되어 소급 작성이 가능하며, 송금액이 계약서상 지급일·보증금액과 전혀 다르고 부부 사이 통장 거래가 많아 보증금으로 보기 어렵고 나머지는 지급 자료조차 없어, 남편으로서 점포를 운영한 것을 넘어 보증금을 실제로 낸 임차인으로 인정하기 부족하다.
- 판결문: 「위 각 임대차계약서는 중개인 없이 작성된 것으로서 언제든 소급 작성이 가능한 점」
⚖️ 수원지방법원 2016가단23928 (2017.02.16.) — ❌ 원고 청구 기각 → 임차인이라던 원고는 5,000만 원을 배당받지 못함
- 원고는 2009. 2. 5.자로 건물 2층 방 2개를 보증금 5,000만 원에 임차하는 계약서를 쓰고 2009. 3. 16. 전입신고와 확정일자를 받았다. 2015. 2. 25. 근저당권자 신청으로 경매가 개시되자 원고는 2015. 9. 9. 임대인을 전 소유자 유△△로 한 다른 계약서(2층 방 1칸)를 내고 배당요구를 했다. 현황조사서에는 ‘임차인 홍**는 채무자겸 소유자 김▽▽의 배우자로 2층에서 거주한다고 함’이라고만 적혔다. 법원은 2016. 5. 31. 원고를 배당에서 제외했다.
- 제출한 계약서가 달라지고, 임차 부분 주장이 바뀌며(2층→1층), 실제 점유가 확인되지 않고, 보증금 지급 내역이 계약 내용과 맞지 않으므로 원고는 진정한 임차인이 아닌 가장임차인이다. 설령 1층을 점유했다 해도 2층 점유를 잃어 대항력이 소멸했고, 1층 임대차로는 배당요구를 하지 않았으므로 배당이의는 부적법하다.
- 판결문: 「원고는 이 사건 건물의 진정한 임차인이 아닌 가장임차인에 불과하다고 봄이 타당하고」
형사. 전처 명의 허위 임대차계약서 — 1심 경매방해 징역 10월(항소됨)
⚖️ 인천지법 부천지원 2001고단23 (2001.05.18.) — ❌ 피고인 징역 10월(구금일수 40일 산입) → 허위 임대차계약서로 권리신고한 것은 경매방해죄
대항력 있는 임차인처럼 외관을 갖추고 권리신고로 입찰참가인에게 알려 보증금만큼 입찰가를 떨어뜨렸으므로 위계에 의한 경매방해죄가 성립한다
→ 사실관계와 판결문 문장은 16편 경매방해죄 (허위 임차권 신고)에서 자세히 봅니다.
⚔️ 깨는 법 (낙찰자·채권자 쪽) — 판결에서 법원이 받아들인 사정
- 임차인이 소유자의 가족인데 보증금을 낸 금융자료가 전혀 없고 ‘현금으로 줬다’고만 하는 사정(대구지법 경주지원 2024가단644·창원지법 2012가단412).
- 계약서가 두 종류로 작성되거나, 계약서 지번·날짜가 실제와 다르거나, 날짜가 고쳐진 흔적(창원지법 2012가단412·대구지법 경주지원 2024가단644·수원지법 2015가단42861).
- 보증금을 ‘예전에 빌려준 돈’으로 대신했다면서 그 대여 사실을 증명하지 못한 점, 회생 보전처분처럼 임차권 설정이 금지된 때 계약한 점(수원지법 2015가단42861).
- 현황조사서에 ‘소유자의 배우자로 거주한다’고만 적혀 있고, 배당요구 때 낸 계약서와 소송에서 낸 계약서가 다른 점(수원지법 2016가단23928).
- 소유자와 오래 동거한 사이이고 소유자가 그 호실을 자기 주소로 쓴 정황(대전지법 2006나13863 중 동거인 부분).
판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
🛡️ 방어하는 법 (임차인 쪽) — 통한 사정과 안 통한 사정
- 통한 사정: 보증금을 여러 번에 나눠서라도 실제로 냈고 그 호실에 실제로 살았다면, 시어머니라는 사정만으로는 가장임차인이 아니었습니다(대전지법 2006나13863).
- 통한 사정: 딸이 보증금을 내고 집을 인도받아 전입신고·확정일자까지 갖춘 사건에서, 가족이 16년 함께 살았다는 국가 주장만으로는 보증금 미지급을 인정하지 않았습니다(서울고법 2016나2063201).
- 통한 사정: 친족관계는 ‘허위일 가능성’을 추론하게 할 뿐이라며 낙찰불허 결정을 파기한 대법원 결정이 있습니다(대법원 99마7804).
- 안 통한 사정: 전입신고와 계약서만 있고 돈의 흐름이 없으면 졌습니다. 부부 사이 송금은 보증금인지 생활비인지 구별되지 않는다고 봤습니다(창원지법 2012가단412).
- 안 통한 사정: 모녀가 방을 하나씩 따로 빌렸다고 해도, 한 가구로 살았다면 보증금을 합쳐 소액임차인 범위를 따져야 한다고 봤습니다(대법원 2001다18513).
판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 진짜 임차인이라도 증거가 없으면 질 수 있습니다.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 가족 임차인이 보증금을 실제로 냈다 — 시어머니는 500만 원을 세 번에 나눠 소유자에게 지급했다(대전지법 2006나13863)
→ 준비할 자료: 계좌이체 내역(날짜·금액이 계약서와 맞는지), 현금이라면 그 돈을 마련한 경위 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 가족 임차인이 그 집(그 호실)에 실제로 살았다 — 딸은 집을 인도받고 전입·확정일자를 갖춰 계속 거주했다(서울동부지법 2015가단117098)
→ 준비할 자료: 주민등록초본, 확정일자 받은 계약서, 공과금·관리비 납부 내역
⚖️ 법원이 본 사실 — (낙찰자·채권자 쪽) 경매법원이 요구해도 금융자료를 못 냈고 계약서 기재가 실제와 달랐다(대구지법 경주지원 2024가단644)
→ 준비할 자료: 경매기록의 권리신고서·배당요구서와 소송 제출 계약서 비교, 현황조사서, 등기부상 소유권 취득일
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 「주택임대차보호법」 제3조는 임차인이 누구인지 가리지 않습니다. 가족도 주택 인도와 전입신고를 마치면 대항력을, 확정일자까지 받으면 우선변제권을 가질 수 있습니다. 다투어지는 것은 그 임대차가 진짜인지입니다.
- 진짜가 아니라면 「민법」 제108조의 통정허위표시(짜고 한 거짓 계약)로 무효가 됩니다. 2006나13863·2012가단412 등은 이 기준으로 판단했습니다.
- 허위 계약서로 권리신고를 하면 민사에서 지는 데 그치지 않고 「형법」 제315조 경매방해죄로 처벌될 수 있습니다(인천지법 부천지원 2001고단23). 형사 판례는 16편에서 따로 다룹니다.
내 사건에서 먼저 확인할 것
- 보증금을 계좌로 보냈는지, 날짜·금액이 계약서와 맞는지
- 계약서가 하나뿐이고 지번·날짜·기간이 실제와 맞는지
- 그 집(호실)에 실제로 살았다는 자료 — 주민등록, 공과금, 관리비
- 확정일자를 언제 받았는지 — 경매개시결정 뒤라면 불리하게 본 사례가 많음
- 소유자와 한 가구로 살았는지 — 모녀·부부라면 보증금 합산 문제
💬 가족 임차인 문제로 배당이의·소송을 고민한다면 대한법률구조공단 무료상담부터 받아 보세요
📂 같은 쟁점 사례 모음 — 판결문 원문으로 확인한 사건 전부
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 법원 판단 |
|---|---|---|---|
| 대법원 2011다101209 2014.03.27. | △ | 원고는 경매로 건물을 낙찰받아 2009. 3. 6. 대금을 완납하고 소유권이전등기를 마쳤다 | 가족관계와 경매개시결정 후 확정일자 등을 근거로 피고들을 가장 임차인으로 보고 임차인으로서의 유익비상환청구와 유치권을 부정한 원심 판단은 정당… |
| 대법원 2001다77888 2003.10.10. | △ | 소외 2 소유 부동산에 원고 은행이 채권최고액 2억 5천만 원 근저당을 설정했는데, 원고는 1999. 9. 17. 피담보채권 전액을 한국자산관… | 피담보채권과 근저당을 함께 양도한 경우 이전등기 전이라도 근저당은 무효가 아니지만, 채권을 양도한 근저당 명의인은 피담보채권을 잃었으므로 자신… |
| 대법원 96다30786 1998.04.24. | ❌ | 원고는 1988. 11. 28. 세대주로 아파트에 전입신고하고 처(소외 1) 등과 함께 거주해 왔다 | 원고와 소유자 사이에 전세계약이 체결되었다고 인정되지 않았다 |
| 대법원 96다34009 1996.11.22. | △ | 은행은 1993년 채권최고액 6억 4,400만 원 근저당을 잡고 4억 6,000만 원을 대여한 뒤 임의경매를 신청해 직접 경락받았다 | 허위 임차보증금으로 배당표가 확정되면 가장 임차인은 법률상 원인 없이 배당채권을 취득한 것이어서 부당이득이 성립한다 |
| 대법원 2013다62223 2013.12.12. | ❌ | 원고는 2011. 11. 11. 시세 6억 5,500만 원인 주택을 보증금 2,000만 원에 임차했는데, 당시 근저당 채권최고액 합계가 시세를… | 원고는 소액임차인을 보호하기 위해 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 주는 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 얻으려고 임대… |
| 광주지방법원 2015가단25636 2015.12.11. | ❌ | 원고는 1987. 11. 18. 딸 ○○ 소유 주택 1층을 보증금 3,000만 원에 임차해 살다가 1991. 3.경 2층 보수공사비 2,000… | 원고와 소유자가 모녀지간이고, 남편이 무상거주 확인서를 써 주었으며, 보증금 지급 자료가 없고, 주장과 계약서 금액이 모순되므로 보증금을 지급… |
| 인천지방법원 2008가단77725 2009.01.30. | ❌ | 원고는 2001. 6. 24. ○○환 소유 아파트 방 1칸을 보증금 2,000만 원(뒤에 3,000만 원으로 인상)에 빌린 소액임차인이라며 피… | 무상거주사실확인서 제출, 가족처럼 함께 거주해 온 사정, 소액보증금을 넘는데도 확정일자가 없는 점, 보증금에 맞는 금융자료가 없는 점 등에 비… |
| 인천지방법원 2014나55482 2015.09.17. | ❌ | 원고 명의로 2013. 5. 9. 보증금 2,100만 원 아파트 임대차계약을 맺고 같은 날 전입·확정일자를 받았으나, 실제 계약과 돈은 원고의… | 원고는 실제로 거주하지 않았고 직접점유자로 보이는 계모도 주민등록이 없어 대항력이 없으며, 설령 거주했더라도 소액임차인 제도를 악용해 부당이득… |
| 대구지법 2000나12202 2001.05.16. | ❌ | 원고 1은 1990. 8.경 점포와 방이 있는 건물 1층 전부와 2층 방 1칸을 보증금 2,000만 원(1992년 3,000만 원으로 증액)에… | 실제로는 건물 전부를 3,500만 원에 일괄 임차하고도 소액임차인 한도를 피하려고 계약서 2장을 허위로 만든 것은 통정허위표시 내지 탈법행위로… |
| 부산지방법원 87가합1233 1987.09.30. | ❌ | 원고가 판결을 받아 채무자(소외 1) 소유 건물에 강제경매를 신청(1986.7.4. 개시결정)하자, 피고들이 방 1칸씩 보증금 300만 원에 … | 피고들은 실제로 임차하거나 거주한 적 없이 소유자와 결탁해 임대차계약서를 날짜를 소급해 허위로 작성하고 형식적으로 전입신고만 한 것이므로 보증… |
⭕ 진짜 임차인 인정 · ❌ 임차인 주장 배척(가장임차인 등) · △ 파기환송·일부. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
같은 가족 임차인이라도 형제자매·처가·조카 사건은 7편, 소유자가 대표인 회사나 직원이 임차인인 사건은 8편에서 봅니다. 보증금 금융자료가 쟁점인 사건은 2편, 실제로 살았는지가 쟁점인 사건은 3편에 모았습니다. 배당 순서는 우선변제권 최우선변제권 차이 (배당 순서 계산 예시), 배당표 열람과 이의 기한은 경매 배당표 보는 법 — 열람·이의 기한에 정리돼 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 부모님 집에 세 들어 살면 경매 때 보증금 못 받나요?
가족이라는 이유만으로 지는 것은 아닙니다. 대전지법 2006나13863은 소유자의 시어머니가 보증금 500만 원을 세 번에 나눠 내고 실제로 살았다며 진짜 임차인으로 인정했고, 국가가 낸 사해행위취소 소송인 서울동부지법 2015가단117098·서울고법 2016나2063201에서도 아버지 집을 빌린 딸의 보증금 1억 원은 취소 범위에서 빠졌습니다(경매 배당 사건은 아닙니다). 반대로 대구지법 경주지원 2024가단644처럼 금융자료가 없으면 배당을 받지 못했습니다. 내 사건은 자료를 갖고 변호사와 상의하세요.
Q. 배우자 명의 집에 임차인으로 등록해 두면 보호받을 수 있나요?
판결문으로 확인한 사건에서는 대부분 졌습니다. 창원지법 2012가단412는 아내 소유 상가를 빌렸다는 남편에 대해, 계약서가 두 종류이고 송금액이 계약서와 다르며 부부 사이 통장 거래가 많아 보증금으로 보기 어렵다고 했습니다. 수원지법 2016가단23928도 현황조사서에 ‘소유자의 배우자’로만 적힌 원고를 가장임차인으로 봤습니다.
Q. 낙찰자인데 임차인이 소유자와 부자 관계라는 사실이 매각물건명세서에 없었습니다. 낙찰을 취소할 수 있나요?
대법원 99마7804는 부자 관계를 입찰물건명세서에 적지 않았다는 이유만으로는 중대한 하자가 아니라며 낙찰불허 결정을 파기했습니다. 임대차가 허위라는 점이 밝혀지지 않았고 이해관계인의 이의도 없었다는 이유입니다. 임대차 자체가 허위라는 구체적 자료가 있어야 다툴 여지가 생깁니다.
🔗 경매 가장임차인 판례 연재 — ② 누가 임차인인가 — 가족·회사
📚 확인한 자료 (2026년 10월 29일 기준, 국가법령정보센터 원문)
- 「주택임대차보호법」 제3조(대항력)·제3조의2(우선변제권) — 2023.7.19 시행본
- 「민법」 제108조(통정한 허위의 의사표시) — 2026.3.17 시행본
- 「민사집행법」 제151조(배당표에 대한 이의)·제154조(배당이의의 소 등) — 2025.1.31 시행본
- 「형법」 제315조(경매, 입찰의 방해) — 2024.2.9 시행본
- 대법원 99마7804 (2000.01.19.) 판결문 원문
- 대전지방법원 2006나13863 (2007.06.08.) 판결문 원문
- 서울동부지방법원 2015가단117098 (2016.08.18.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 서울고등법원 2016나2063201 (2017.02.17.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대법원 2001다18513 (2001.05.15.) 판결문 원문
- 대구지방법원 경주지원 2024가단644 (2024.10.22.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 수원지방법원 2015가단42861 (2016.08.10.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 창원지방법원 2012가단412 (2012.06.22.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 수원지방법원 2016가단23928 (2017.02.16.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 인천지법 부천지원 2001고단23 (2001.05.18.) 판결문 원문
- 대법원 2011다101209 (2014.03.27.) 판결문 원문
- 대법원 2001다77888 (2003.10.10.) 판결문 원문
- 대법원 96다30786 (1998.04.24.) 판결문 원문
- 대법원 96다34009 (1996.11.22.) 판결문 원문
- 대법원 2013다62223 (2013.12.12.) 판결문 원문
- 광주지방법원 2015가단25636 (2015.12.11.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 인천지방법원 2008가단77725 (2009.01.30.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 인천지방법원 2014나55482 (2015.09.17.) 판결문 원문 — 국세법령정보시스템 수록본
- 대구지법 2000나12202 (2001.05.16.) 판결문 원문
- 부산지방법원 87가합1233 (1987.09.30.) 판결문 원문
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 판결문 원문을 직접 읽고 “비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 10월 29일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 가장임차인 여부는 증거로 판단되므로, 구체적인 사건은 변호사와 상담하거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)을 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.