상가 원상복구 범위, 건물주가 넘긴 인테리어까지 철거해야 할까? 원상복구 약정 해석 판례 (대법원 95다12927·94다44705)

📌 결론부터: 상가 원상복구 범위는 계약서 원상복구 약정과 누가 그 시설을 설치했느냐로 갈렸다

• 철거 범위: 계약서가 임차인이 설치한 설비를 철거해 계약 당시 상태로 돌리라고 정했다면, 건물주가 설치해 넘겨준 인테리어까지 임차인이 걷어 낼 의무는 없었습니다(대전고등법원 2024나10738). 반대로 임차인이 직접 지은 증축 부분과 주차장은 철거를 명했습니다(2015가합105456).
• 약정 해석: 반환 전에 임차인 부담으로 원상복구한다는 약정은 여러 사건에서 시설비(유익비) 상환청구를 미리 포기한 특약으로 읽혔습니다(대법원 95다12927·94다44705).
• 그래도 남는 것: 임대인 동의로 붙인 전기·환기 같은 부속물은 매수청구가 따로 인정됐고(84가합837), 부속물 매수를 포기하는 약정은 무효로 봤습니다(76나695). 원상회복에는 폐업신고 같은 협력도 들어갔습니다(2007나7091).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 가게를 비우는데 임대인이 처음 들어올 때 있던 인테리어까지 다 뜯으라고 한다

☐ 계약서에 반환 전 임차인 부담으로 원상복구한다는 문구가 있다

☐ 내 돈 들인 시설·증축 부분 값을 받고 나가고 싶다

☐ 전 임차인이나 건물주가 해 둔 시설을 이어받아 영업했다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 모두 상가 사건이며 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대전고등법원 2024나10738 (2024. 12. 11. · 상가 사건) — ⭕ 건물주가 넘긴 인테리어 → 임차인 철거의무 없음

이 사건에서 법원은 원상회복 의무의 내용은 임대차계약에 따라 정해야 하는데, 계약서가 임차인이 부설한 설비를 철거해 계약 체결 당시의 원상으로 복구하라고 정했으므로 임차인은 계약 이후 자신이 설치한 시설만 철거하면 된다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 7편 원상복구 비용, 낡은 건(통상손모) 안 물어도 된다에서 자세히 봅니다.

⚖️ 대법원 95다12927 (1995. 6. 30. · 상가 사건) — △ 원상복구 특약 → 유익비 포기, 부속물 매수는 가능

이 사건에서 법원은 위 원상복구 약정은 임차인이 지출한 유익비의 상환청구권을 미리 포기한 특약이라고 보았다
→ 사실관계와 판결문 문장은 5편 부속물매수청구권·유익비, 인테리어비 돌려받나에서 자세히 봅니다.

⚖️ 대법원 94다44705 (1996. 8. 20. · 상가 사건) — ❌ 증축부분 임대인 귀속 약정 → 유익비·매수청구 불가

• 임차인은 1989. 8. 1. 임대인과 건물 3층을 자신의 비용으로 증개축해 볼링장 시설을 하고 그 소유권을 임대인에게 귀속시킨 뒤 임차해 쓰기로 계약했고, 기존 건물 일부를 철거하고 3,144㎡를 증축해 1991. 3.경 완공했다. 계약서 추신에는 해약 시 임차인은 건축 또는 시설 부분에 대해 매수권에 해당하는 유익금을 청구하지 않는다고 적었고, 임차인은 이후 증축 부분 소유권과 부속물매수청구·유익비를 주장했다.
• 이 사건에서 법원은 임차인이 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 한 약정은 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용 변상이나 권리주장을 포기하는 내용으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하다고 판단했다. 따라서 이 약정이 강행규정에 반해 무효라거나, 원상회복이 불가능하니 유익비를 청구할 수 있다는 주장은 받아들이지 않았다.
• 판결문: 「임차인이 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하다고 볼 것이므로」

⚖️ 대전지방법원 2015가합105456 (2016. 9. 30. · 상가 사건) — ❌ 웨딩홀 증축·주차장, 권리포기 특약 → 철거 인정

• 임차회사는 웨딩홀 건물을 빌린 뒤 증축공사를 하고 토지에 H빔 기둥 44개짜리 자주식 주차장을 설치했다. 계약서 제7조에는 설비 변경 시 임대인 동의와 임차인 비용 부담, 칸막이 등 원상복구, 임차인 비용의 증축·설비에 대해 임차 만료 시 권리 행사를 할 수 없다는 조항이 있었다. 차임 연체로 2015. 9. 30. 계약이 해지되자 임대인은 주차장 철거와 인도를 청구했다.
• 이 사건에서 법원은 증축·설비에 대해 권리 행사를 할 수 없다는 조항으로 임차인이 유익비상환청구권을 포기했고, 민법 제626조는 강행규정이 아니어서 이런 포기 약정도 유효하다고 판단했다. 또 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우에는 부속물매수청구권도 없다며 유치권 항변을 배척하고 주차장 철거와 인도를 명했다.
• 판결문: 「유익비상환청구권에 관한 민법 제626조는 강행규정이 아니므로 당사자의 약정에 의하여 임차인이 이를 포기할 수 있는 것이고」

⚖️ 서울지방법원남부지원 84가합837 (1984. 11. 15. · 상가 사건) — △ 식당 원상회복 약정 → 비용상환 포기, 설비는 부속물

• 임차인은 1981. 2. 24. 신축 건물을 보증금 1,000만 원에 빌려 음식점을 하면서 임대인 승낙을 받고 방음장치, 티크 벽장식, 바닥·천장 타일 등에 1,560만 원을 들였고, 전기·환기시설과 냉방용 냉각탑·배관도 설치했다. 계약 당시 기간 만료 시 시설을 철거해 원상회복하기로 약정했고 갱신 때도 유지됐다. 1984. 3. 31. 기간 만료 후 임대인이 명도를 청구했다.
• 이 사건에서 법원은 기간 만료 시 철거해 원상회복하기로 한 약정은 필요비·유익비 상환청구권을 포기한 것이라고 판단했다. 다만 임대인 동의 아래 건물 사용 편익을 위해 설치한 전기시설, 환기시설, 냉각탑과 배관은 부속물로 보아 매수대금 1,470,390원을 인정하고 보증금과 함께 동시이행을 명했다.
• 판결문: 「당초 원ㆍ피고사이에 임대차계약을 맺을 당시 피고가 이 사건 건물에 내부시설을 하더라도 임대기간이 만료되면 피고가 이를 철거하여 원상회복하기로 약정하였고 그후 계약이 갱신되면서도 그 조건은 존속되었던 사실을 인정할 수 있고」

⚖️ 서울고등법원 76나695 (1976. 7. 23. · 상가 사건) — ❌ 원상복구 특약 → 유익비 포기, 부속물 포기는 무효

• 임차인은 1974. 5. 2. 건물 일부를 보증금 160만 원, 월 5만 원에 임차해 임대인 동의 아래 식당용으로 바닥·주방·객실 공사와 전기공사를 했다. 계약 시 반환 전에 임차인 비용으로 원상복구한다는 특약이 있었고, 이후 임차인의 권리를 넘겨받았다는 점유자들이 유익비와 부속물매수청구권을 내세워 임대인의 명도청구를 거절했다.
• 이 사건에서 법원은 원상복구 특약으로 임차인이 유익비상환청구권을 미리 포기했다고 보았고, 민법 제652조는 제626조 유익비상환청구에는 적용되지 않는다고 판단했다. 전기설비는 부속물이고 시설비 불청구 약정은 제652조 위반으로 무효이지만, 점유자들은 임차인 지위를 승계하지 않아 형성권인 매수청구권만 따로 양수할 수 없다며 명도를 명했다.
• 판결문: 「부속물이라고 불 수 있는 전기설비에 관하여서는 원고 주장과 같이 그 시설비를 청구하지 아니하기로 약정하였다고 할지라도 위 약정은 임차인에게 불리하여 민법 제652조위반으로 위 약정은 무효가 되고」

⚖️ 울산지방법원 2013가단52393 (2013. 11. 8. · 상가 사건) — ❌ 편의점 인테리어 부속물·유익비 청구 → 불인정

• 임대인이 점포를 보증금 4,000만 원에 임대했고 임차인 회사는 24시간 편의점을 운영하려고 약 17,391,000원을 들여 창호·칸막이·전기시설 등 내장공사와 바닥타일공사를 했다. 계약 종료 후 임대인이 인도와 원상복구를 요구하자 임차인 측은 부속물매수청구(현존가액 10,093,000원)와 유익비(3,019,000원) 상환을 반소로 구했다.
• 이 사건에서 법원은 편의점이라는 특수 목적에 맞춰 점포 구조와 크기대로 제작·설치된 시설물은 점포에 부합되었고 임차인의 특수 용도를 위한 것이어서 부속물매수청구권의 대상이 아니라고 판단했다. 바닥타일 공사비도 편의점 운영을 위한 비용이라 유익비가 아니고, 계약 종료 시 시설물 철거 약정이 있어 유익비 청구도 할 수 없다고 보았다.
• 판결문: 「부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없는 것이다.」

⚖️ 서울남부지방법원 2007나7091 (2008. 4. 17. · 상가 사건) — ❌ 무단 증축·연체 해지 → 부속물매수청구 불가

• 임대인들은 조정에 따라 건물 2·3층을 보증금 7천만 원, 월 400만 원에 임대했는데 임차인이 3기 이상 차임을 연체해 계약이 해지되었다. 임차인은 3층 증축부분에 대한 부속물매수청구를 주장했고, 유흥음식점 영업허가는 임차인 명의로 남아 있었다.
• 이 사건에서 법원은 임대인 동의 없이 한 증축부분이고 건물 자체의 증·개축은 건물 구성부분이라 독립 부속물이 아니며, 차임 연체로 해지된 경우 부속물매수청구를 할 수 없고 필요비·유익비 포기 조정도 있었다며 매수청구를 배척했다. 또 원상회복의무에는 임대인이 다시 쓸 수 있도록 협력할 의무가 포함된다며 영업허가 폐업신고 절차 이행을 명했다.
• 판결문: 「임대차종료로 인한 임차인의 원상회복의무는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다 할 것이고」

👉 상가 원상복구 비용 판례 보기 >>

⚖️ 대구고등법원 2025나10686 (2025. 12. 11. · 상가 사건) — △ 전세권자 리모델링 유익비 → 감가 후 4.1억 상환

이 사건에서 법원은 전세권계약이 일반 전세권설정계약이므로 민법 제310조의 유익비 상환청구권이 인정되고, 원상회복 약정이 가치가 현저히 감소한 경우로 한정되어 있어 유익비 청구권을 포기했다고 볼 수 없다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 5편 부속물매수청구권·유익비, 인테리어비 돌려받나에서 자세히 봅니다.

🤝 조정 사례 · 상가 (권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 ②) — △ 권리금 방해 불인정 → 대신 바닥 원상회복 면제

• 신청인(임차인)과 피신청인(임대인)은 임대차계약 체결 후 묵시적 갱신으로 계약을 유지해 옴. 신청인이 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 주선하겠다고 통보했으나 피신청인이 본인의 직접 상가운영을 이유로 거절하여, 신청인이 권리금 회수 기회 방해로 인한 손해배상을 청구함.
• 조정 결과: 구체적인 권리금 양수 계약이 체결되지 않았고 피신청인이 명시적·종국적으로 직접 운영하겠다고 하지도 않아 권리금 회수 방해 손해배상책임은 인정되지 않았으나, 원상회복 범위에서 가장 큰 부분인 바닥부분이 피신청인이 원하는 사무업종에서도 충분히 사용 가능하여 원상회복 범위에서 제외하기로 합의함(보증금 20,000,000원 반환 확인).
• 위원회가 든 근거: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항; 민법 제615조, 제654조

출처: 국토교통부·한국부동산원·LH 「2025 주택·상가건물 임대차분쟁 조정사례집」 82~83쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

🤝 조정 사례 · 상가 (원상회복의무의 존부 및 범위) — ⭕ 상가 원상회복 7천만 원 청구 → 900만 원으로 합의

• 임대인과 임차인은 2017년 4월경 상가건물 및 토지에 관하여 임대차계약을 체결하고 2022년 4월경 갱신계약을 체결함. 기간 만료가 다가오자 임차인이 종료를 고지하고 2023년 4월경 건물과 토지를 인도함. 임대인은 훼손이 심각하여 보증금을 훨씬 웃도는 손해가 발생했다며 임차인에게 청구하여 원상회복의무의 존부와 범위에 분쟁이 발생함.
• 조정 결과: 원상회복의무에 기한 손해배상금을 9,000,000원으로 확인하고, 신청인이 보증금 31,500,000원에서 미납 차임 12,474,000원과 손해배상금 9,000,000원을 공제한 10,026,000원을 2023. O. O.까지 지급(지체 시 연 6%)하기로 합의함. 현장조사 결과와 소송 시 비용·시간을 고려함.
• 위원회가 든 근거: 민법 제615조, 제654조; 현장조사

출처: 국토교통부·한국부동산원·LH 「2025 주택·상가건물 임대차분쟁 조정사례집」 94~95쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누구 책임이냐를 두고 — 공격과 방어

🔀 어디까지 철거하나를 두고

⚔️ 임대인 — 이렇게 주장했다

• 건물주가 설치해 넘긴 인테리어가 남아 있으니 원상회복이 끝나지 않았다고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(2024나10738).
• 임차인이 증축한 부분과 주차장을 철거하고 인도하라고 청구해 받아들여졌습니다(2015가합105456).

🛡️ 임차인 — 통한 방어

• 계약서가 임차인이 설치한 설비만 철거하라고 정했으니 그 이상은 의무가 없다는 방어가 통했습니다(2024나10738).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 증축·설비에 유익비가 들었으니 유치권으로 인도를 거절한다는 주장(2015가합105456)
• 차임을 연체해 해지됐는데도 부속물 매수를 청구한 주장(2015가합105456·2007나7091)

🔀 원상복구 약정이 비용 포기냐를 두고

⚔️ 임차인 — 이렇게 주장했다

• 임대인 동의로 붙인 전기·환기시설·냉각탑은 부속물이라며 매수를 청구해 받아들여졌습니다(84가합837).
• 전 임차인에게서 지위를 넘겨받았어도 유리 출입문·새시 부속물 매수를 청구할 수 있다고 주장해 대법원에서 받아들여졌습니다(95다12927).

🛡️ 임대인 — 통한 방어

• 원상복구 약정은 유익비 상환청구를 미리 포기한 것이라는 방어가 통했습니다(95다12927·84가합837·76나695).
• 증축 부분을 임대인 소유로 하기로 한 약정은 원상회복을 면하는 대가로 비용을 포기한 것이라는 방어가 통했습니다(94다44705).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 원상복구 약정은 예문에 불과하다는 주장(88나4751)
• 부속물 시설비를 청구하지 않기로 한 약정을 근거로 매수청구를 막으려 한 임대인 주장, 법원은 제652조 위반으로 무효라고 봤습니다(76나695)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 계약할 때 — 중개사·관리 쪽에서 볼 것

🧰 예방 — 이 글의 사건들에서 중개사 책임은 다투어지지 않았습니다. 다만 결론은 거의 모두 계약서 원상복구 조항의 문구에서 갈렸으므로, 계약할 때 원상복구 기준 시점(맨바닥인지, 입점 당시인지)과 전 임차인·건물주 시설의 처리 방법을 특약으로 적어 두면 다툼이 줄어듭니다.

🧰 입점 기록 — 입점 당시 사진·도면, 전 임차인에게서 넘겨받은 시설 목록을 계약서에 붙여 두세요. 2024나10738에서는 건물주가 설치해 양도한 인테리어라는 사정이 철거 범위를 갈랐습니다.

⚖️ 걸리는 조문: 민법 제615조·제654조(원상회복), 제646조·제652조(부속물매수청구, 강행규정)

중개사는 계약서 특약과 집 상태 확인·설명에서 다툼의 씨앗을 줄일 수 있습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 사진·문자로 알리고 요구 → 내용증명 → 주택(상가)임대차분쟁조정위원회 조정(수수료 1만~10만 원) 또는 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 그 시설을 누가 설치했는지(2024나10738)
→ 준비할 자료: 입점 당시 사진, 시설 양도 계약서, 전 임차인·건물주에게 넘겨받은 시설 목록

⚖️ 법원이 본 사실 — 원상복구 약정의 정확한 문구(95다12927·2025나10686)
→ 준비할 자료: 계약서와 갱신 계약서의 원상복구·시설비 조항 전부, 특약 문구

⚖️ 법원이 본 사실 — 임대인이 시설 설치에 동의했는지(84가합837)
→ 준비할 자료: 공사 동의 문자·확인서, 임대인이 공사 현장을 본 기록

⚖️ 법원이 본 사실 — 시설이 건물 자체에 편익을 주는지, 내 업종 전용인지(2013가단52393)
→ 준비할 자료: 시설 사진·공사 견적서, 다른 업종에서도 쓸 수 있는지 보여 주는 자료

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「민법」 제654조가 준용하는 제615조는 ‘차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다’고 정합니다. 2026년 11월 현재 문언 그대로입니다.
• 같은 법 제646조(부속물매수청구권)는 제652조로 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하지만, 제626조(유익비)는 강행규정이 아니어서 포기 약정이 유효하다는 것이 판례입니다(2015가합105456).
• 「상가건물 임대차보호법」에는 원상복구 범위를 정한 조문이 따로 없습니다. 그래서 범위는 민법 조문과 계약서 특약으로 정해지고, 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

👉 대한법률구조공단 무료 법률상담 >>

⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 임대차 수선·원상복구 판례 연재 — 지금 글: ⑩ 상가 원상복구

• 1편 · 임차인 수선의무, 사소한 건 세입자·큰 건 집주인
• 2편 · 보일러 고장 집주인, 노후 고장은 누가 고치나
• 3편 · 누수 곰팡이 집주인 책임, 구조 탓이면 임대인
• 4편 · 전세 수리비, 내가 고치고 집주인에게 받으려면
• 5편 · 부속물매수청구권·유익비, 인테리어비 돌려받나
• 6편 · 임차인 수선 특약, 큰 수선까지 떠넘길 수 있나
• 7편 · 원상복구 비용, 낡은 건(통상손모) 안 물어도 된다
• 8편 · 전세 도배 장판, 벽지·장판은 몇 년이면 감가되나
• 9편 · 못자국 원상복구, 보증금에서 얼마까지 빼나
• 10편 · 상가 원상복구 범위, 어디까지 철거하나 (지금 글)
• 11편 · 상가 원상복구 비용, 철거비·원상복구 기간 월세
• 12편 · 화재 세입자 책임, 원인 모르면 세입자가 입증
• 13편 · 임차인 통지의무, 고장을 늦게 알리면
• 총정리 · 임대인 수선의무 총정리 (상황별·공간별 판례 찾기)
• 지도 · 주택 임대차 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)