전세 수리비, 집주인이 안 고쳐 주면 내가 고치고 월세에서 빼도 될까? 필요비 판례 (대법원 2016다227694·88다카13332)

📌 결론부터: 전세 수리비는 직접 고친 돈(필요비)으로 받고, 못 쓴 만큼만 월세를 안 낼 수 있었다

• 집주인이 고쳐 주지 않아 세입자가 쓸 수 있는 상태로 되돌리려고 낸 돈은 필요비였고, 바로 돌려 달라고 할 수 있었습니다. 대법원 2016다227694는 그 금액 한도에서 월세 지급을 거절할 수 있다고 봐 집주인의 연체 해지를 막았습니다.
• 다만 집을 일부라도 쓸 수 있었다면 못 쓴 부분만큼만 월세를 거절할 수 있었고, 전부 거절하면 오히려 연체가 됐습니다(88다카13332·96다44778). 집주인이 공사하느라 못 쓴 기간도 마찬가지였습니다(2014다65724).
• 집주인이 수리를 미루면 해지할 수 있었지만(2009나33213), 영수증 같은 증거가 없으면 필요비를 인정받지 못했고(2010나3286), 집주인이 바뀌었다면 계약한 상대에게 청구해야 했습니다(2011다101209).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 보일러·배관이 고장 났는데 집주인이 고쳐 주지 않는다

☐ 내 돈으로 먼저 고쳤는데 그 돈을 받거나 월세에서 빼고 싶다

☐ 고장 때문에 방 일부를 못 쓰는데 월세를 다 내야 하는지 모르겠다

☐ 집주인이 수리를 계속 미뤄 계약을 끝내고 싶다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 2016다227694 (2019. 11. 14. · 상가 사건) — ⭕ 화재 보수비 필요비 → 그만큼 차임 거절 가능

• 임차인은 2012. 8. 13. 영화관을 보증금 1억 원, 월 800만 원에 빌렸다. 위층인 8, 9층에서 2013. 10. 10. 2차 화재가 나 영화관 천장·벽면 마감재 등이 훼손되자 임차인은 전선 교체, 석고보드 교체, 벽면 도장 공사를 맡기고 1,500만 원을 지출했다. 임대인은 2기 이상 차임 연체를 이유로 계약 해지를 통지했다.
• 이 사건에서 법원은 임차인이 화재로 훼손된 영화관을 쓸 수 있게 회복하려고 지출한 보수공사비 1,500만 원은 필요비라고 보았다. 임대인의 필요비상환의무와 차임지급의무는 대응 관계라 그 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있으므로 연체액은 1,200만 원에 불과해 해지가 부적법하다고 판단했다.
• 판결문: 「임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.」

⚖️ 대법원 88다카13332 (1989. 6. 13. · 상가 사건) — △ 지하실 누수 일부 사용불능 → 그 한도만 차임 거절

이 사건에서 법원은 다소의 누수가 있어도 지하실을 용도대로 쓴 기간에는 임대인의 수선의무 위반으로 단정하기 어렵다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 3편 누수 곰팡이 집주인 책임, 구조 탓이면 임대인에서 자세히 봅니다.

⚖️ 대법원 96다44778 (1997. 4. 25. · 파기환송 · 상가 사건) — △ 화재 후 대체공간 사용 → 차임 일부만 거절

• 임차인은 1993. 4. 1. 점포를 보증금 1,200만 원, 월 56만 원에 빌려 치과병원을 운영했는데 1994. 6. 22. 인접 창고에서 난 불로 점포 일부가 탔다. 임대인이 비슷한 평수의 인접 사무실을 내주어 임차인은 1994. 8.경까지 그곳에서 진료하다 치과를 이전했다.
• 이 사건에서 법원은 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없으면 차임 전부를 거절할 수 있지만, 사용·수익에 부분적 지장만 있으면 그 지장의 한도에서만 차임 지급을 거절할 수 있다고 판단했다. 임차인이 인접 사무실에서 진료를 계속했다면 전혀 사용할 수 없었다고 보기 어렵다며 차임 전부 면제를 인정한 원심을 파기했다.
• 판결문: 「목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다 할 것인바」

⚖️ 대법원 2014다65724 (2015. 2. 26. · 파기환송 · 상가 사건) — △ 수선공사로 일부 사용 불가 → 차임 일부 거절 가능

• 임차인은 충전소를 임차했고 계약서 제9조 제9항은 임대인이 정화조·배수구·지붕 방수 등의 보수·수선의무를 진다고 정했다. 임대인이 구조변경공사로 일부 건물을 철거하고 사무실 동을 공사하는 동안 임차인 직원은 약 4개월간 컨테이너에서 일했고 세차기를 약 2주간 쓰지 못했다. 원심은 수선의무 이행에 따른 불가피한 것이라며 차임 지급 거절 주장을 배척했다.
• 이 사건에서 법원은 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 다하지 못해 사용에 부분적 지장이 있으면 임차인은 그 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있고, 임대인이 수선의무를 이행하느라 지장이 생긴 경우에도 같다고 판단했다. 영업손해 배상을 청구하지 않기로 한 약정은 차임지급거절권까지 배제하지 않는다고 보아 원심을 파기했다.
• 판결문: 「임차인은 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있고(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결 참조), 이는 임대인이 수선의무를 이행함으로써 목적물의 사용·수익에 지장이 초래된 경우에도 마찬가지이다.」

⚖️ 서울고등법원 2009나33213 (2009. 11. 3. · 상가 사건) — ⭕ 화재 후 복구 지연 → 임차인 해지 적법

• 2007. 12. 15. 임차인2가 운영 준비 중이던 치과 소독실에서 원인미상 화재가 나 같은 층 성형외과(임차인1)와 치과가 소훼되었다. 임대인은 화재원인이 밝혀질 때까지 현장보존을 이유로 복구공사를 미루었고, 임차인들은 2007. 12. 31.까지 원상복구를 요구한 뒤 2008. 1. 2. 수선의무 지체를 이유로 해지를 통보했다.
• 이 사건에서 법원은 임대인은 자기 귀책 없는 훼손에도 수선의무를 지고 임차인 귀책이 증명되지 않는 한 수선해야 하므로, 현장감식 뒤에도 공사를 시작하지 않은 임대인의 수선의무 지체를 이유로 한 두 임차인의 해지가 모두 적법하다고 판단했다. 원인미상 화재에 대해 임차인2의 귀책이 증명되지 않았다며 화재 수리비 공제와 해지 후 차임 공제 주장도 배척했다.
• 판결문: 「임대인은 자신에게 귀책사유가 있는 임차목적물의 훼손뿐만 아니라, 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우(천재지변과 같은 불가항력으로 인한 훼손 등)에도 임차인에게 수선의무를 부담하고, 다만 임차인에게 귀책사유 있는 임차목적물의 훼손의 경우에는 그 수선의무를 부담하지 않는다고 보아야 한다.」

⚖️ 서울중앙지방법원 2008가합17965 (2009. 2. 16. · 상가 사건) — △ 화재 복구 지연 → 이웃 점포만 해지 인정

• 2007. 12. 15. 치과 소독실에서 원인미상 화재가 나 같은 층 성형외과와 치과가 소훼되었다. 임대인은 화재원인 규명 전까지 현장보존을 요구하며 2008. 1. 8.에야 복구공사를 시작했고, 임차인들은 2008. 1. 2. 수선의무 지체를 이유로 해지를 통보하고 보증금 반환을 구했다.
• 이 사건에서 법원은 화재에 책임 없는 성형외과 임차인에 대해서는 임대인의 수선의무 지체를 인정해 해지가 적법하다고 판단했다. 반면 화재가 난 치과의 임차인에 대해서는 화재원인 규명을 위한 현장보존 요구가 부당하다고 보기 어렵고 최고 기간도 4~5일에 불과했다며 해지를 부적법하다고 보아 2008. 7. 26.까지의 차임을 공제했다.
• 판결문: 「임대인은 자신에게 귀책사유가 있는 임차목적물의 훼손뿐만 아니라, 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우(천재지변과 같은 불가항력으로 인한 훼손 등)에도 원칙적으로 임차인에게 수선의무를 부담하는 점」

⚖️ 대법원 93다59779 (1994. 12. 13. · 상가 사건) — △ 누수·정화조 하자 영업불능 → 위자료는 특별사정

이 사건에서 법원은 임대인의 채무불이행으로 임차 목적을 달성하지 못한 경우 정신적 고통은 원칙적으로 재산적 손해 배상으로 회복되므로, 특별한 사정과 임대인의 예견가능성이 있어야 위자료를 인정할 수 있다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 3편 누수 곰팡이 집주인 책임, 구조 탓이면 임대인에서 자세히 봅니다.

⚖️ 청주지방법원 2010나3286 (2011. 5. 20. · 주택 사건) — ❌ 보일러 도배 수리비 증빙 부족 → 필요비 청구 기각

이 사건에서 법원은 제출된 증거만으로는 임차인이 아파트 보존·수선을 위해 비용을 지출했음을 인정하기 부족하다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 2편 보일러 고장 집주인, 노후 고장은 누가 고치나에서 자세히 봅니다.

⚖️ 대법원 2011다101209 (2014. 3. 27. · 파기환송) — △ 임차인 수리비 새 소유자 청구 → 계약 상대방에게만

• 임차인(점유자)은 건물에 2,950만 원을 들여 지붕차양, 옥상방수, 전기설비, 수도·보일러 설치, 창틀공사 등을 했고, 경매 등으로 건물 소유자가 바뀌자 새 소유자의 인도청구에 대해 유익비상환청구권에 기한 유치권을 주장했다. 원심은 임차인을 가장 임차인으로 보아 유치권을 부정했다.
• 이 사건에서 법원은 점유자가 비용을 쓸 당시 계약관계 등 적법한 점유권원이 있었다면 그 계약 상대방에게만 해당 법리에 따른 비용상환을 청구할 수 있을 뿐, 점유회복 당시의 새 소유자에게 민법 제203조 제2항으로 청구할 수는 없다고 판단했다. 다만 점유자가 사용대차에 기한 유익비와 유치권도 주장했으므로 이를 심리하지 않은 원심을 파기환송했다.
• 판결문: 「점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다」

👉 보일러 고장 집주인 책임 판례 보기 >>

🤝 조정 사례 · 주택 (임차인이 보일러 수리비용을 지출한 것에 대해 이는 임대인이 부담할 비용임을 확인하고 임차인이 지급할 월차임에서 상계한 사례) — ⭕ 임차인이 보일러 수리 → 수리비는 월세와 상계

• 임차인이 보일러를 수선하고, 수선비용은 원래 임대인이 부담할 성질의 것이므로 그 비용을 월차임에서 공제할 것을 주장함.
• 조정 결과: 보일러 수선의무는 임대인에게 있음을 확인하고, 임차인이 지출한 비용과 임차인이 미납한 차임을 상계한 후 남은 차임을 임차인이 지급하는 것으로 조정함.
• 위원회가 든 근거: 민법 제623조, 제626조(필요비상환청구, 장 머리 가이드)

출처: 국토교통부 「주택임대차분쟁 조정사례집」(2022.12) 96~97쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

🤝 조정 사례 · 주택 (임차인이 보일러가 고장이 났음을 고지하고 곧바로 수리한 행위는 정당하며 해당 보일러 수리비용은 임대인이 부담할 성질의 것임을 확인한 사례) — ⭕ 주말 보일러 고장, 알리고 바로 수리 → 정당, 비용은 임대인

• 임차인이 토요일 오후 보일러가 고장 나 임대인에게 고지하고 곧바로 수리하였으며, 임대인은 자신의 동의 없이 수리했다는 이유로 임차인에게 퇴거를 요구함.
• 조정 결과: 보일러 수리는 임대인의 유지·수선의무에 속하며 임차인이 부담한 수리비용은 주택의 보존에 관한 필요비용에 해당하므로 임대인이 부담하는 것으로 조정함.
• 위원회가 든 근거: 민법 제623조, 제626조(필요비)

출처: 국토교통부 「주택임대차분쟁 조정사례집」(2022.12) 97쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

🤝 조정 사례 · 주택 (녹물 하자에 대해 임대인이 수리의사를 밝혔음에도 임차인이 일방적으로 계약해지·퇴거한 것은 부당하다 판단해 미납차임을 일부 지급하도록 한 사례) — ❌ 녹물 수리 제안 거부하고 퇴거 → 해지 부당, 차임 일부 지급

• 임차인이 붉은 수돗물(녹물)이 나오자 임대인에게 수리를 요청하고, 이를 이유로 일방적으로 퇴거하고 보증금 반환 및 손해배상 지급을 요구함.
• 조정 결과: 녹물에 대해 임대인이 수리 의무를 부담하나, 임대인이 수리를 위해 방문하겠다 하였음에도 임차인이 이를 거부하고 일방적으로 퇴거한 점에 비추어 계약해지는 부당하다고 판단하고 임차인이 미납 차임을 일부 지급하는 것으로 조정함.
• 위원회가 든 근거: 민법 제623조

출처: 국토교통부 「주택임대차분쟁 조정사례집」(2022.12) 97쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누구 책임이냐를 두고 — 공격과 방어

🔀 세입자가 직접 고치고 월세를 안 낸 경우

⚔️ 임대인 — 이렇게 주장했다

• 월세가 두 번 이상 밀렸으니 계약을 해지한다고 주장했습니다(2016다227694).
• 일부 누수가 있었을 뿐인데 세입자가 월세를 통째로 안 냈다고 주장해 받아들여졌습니다(88다카13332).

🛡️ 임차인 — 통한 방어

• 화재로 훼손된 곳을 쓸 수 있게 고친 1,500만 원은 필요비이니 그만큼은 연체가 아니라고 주장해 받아들여졌습니다(2016다227694).
• 집주인 공사로 일부를 못 쓴 기간은 그 한도에서 월세를 안 낼 수 있다는 주장이 대법원에서 받아들여졌습니다(2014다65724).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 대체 사무실에서 진료를 계속했는데도 월세 전부가 면제된다는 주장(96다44778)
• 보일러·도배를 고쳤다는 영수증 없이 필요비로 상계하겠다는 주장(2010나3286)

🔀 집주인이 수리를 미룬 경우

⚔️ 임차인 — 이렇게 주장했다

• 화재 뒤 현장 감식이 끝났는데도 복구를 시작하지 않았으니 수선의무 지체로 해지한다고 주장해 받아들여졌습니다(2009나33213).

🛡️ 임대인 — 통한 방어

• 불이 난 점포의 세입자에 대해서는 원인 규명을 위한 현장 보존이 부당하지 않다는 주장이 1심에서 받아들여졌습니다(2008가합17965). 항소심은 이 세입자의 잘못이 증명되지 않았다며 해지를 인정했습니다(2009나33213).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 원인 모를 화재이니 세입자에게 수리비를 빼겠다는 주장(2009나33213)
• 누수로 영업을 못 한 데 대한 위자료가 당연히 인정된다는 주장, 대법원은 특별한 사정 심리가 필요하다고 봤습니다(93다59779)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 계약할 때 — 중개사·관리 쪽에서 볼 것

🧰 예방 — 이 글의 사건들에서 중개사 책임은 다투어지지 않았습니다. 계약 때 보일러·배관 상태와 사용 연수를 확인설명서에 적고, 고장 시 연락 방법과 수리비 처리(먼저 고치면 영수증으로 정산)를 특약으로 남겨 두면 다툼이 줄어듭니다.

🧰 기록 — 고장을 알린 문자·사진, 업체 견적서와 영수증, 수리 전후 사진을 날짜별로 모아 두세요. 2010나3286·2025나41158은 지출 내역이 분명하지 않다는 이유로 필요비가 인정되지 않았습니다.

중개사는 계약서 특약과 집 상태 확인·설명에서 다툼의 씨앗을 줄일 수 있습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 사진·문자로 알리고 요구 → 내용증명 → 주택(상가)임대차분쟁조정위원회 조정(수수료 1만~10만 원) 또는 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 세입자가 쓴 돈이 집을 쓸 수 있게 되돌리는 데 들었는지(2016다227694·2010나3286)
→ 준비할 자료: 업체 견적서·세금계산서·이체 내역, 품목이 구체적으로 적힌 영수증, 고치기 전후 사진

⚖️ 법원이 본 사실 — 집주인에게 먼저 알렸는데 고쳐 주지 않았는지(2009나33213)
→ 준비할 자료: 수리 요청 문자·통화 기록, 내용증명과 도달일, 집주인 답변

⚖️ 법원이 본 사실 — 집을 전혀 못 썼는지 일부만 못 썼는지(88다카13332·96다44778)
→ 준비할 자료: 못 쓴 방·기간을 적은 기록, 사진, 다른 곳에 머문 숙박비 영수증

⚖️ 법원이 본 사실 — 집주인이 출입·수리 기회를 달라고 했는지(2022나18422)
→ 준비할 자료: 수리 일정 조율 문자, 방문 거절 여부를 보여 주는 기록

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「민법」 제626조 제1항은 ‘임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다’고 정합니다. 유익비(제2항)와 달리 계약이 끝날 때까지 기다리지 않고 바로 청구할 수 있다는 점이 판례에서도 확인됐습니다(2015나21175).
• 같은 법 제627조는 임차물 일부를 임차인 과실 없이 쓸 수 없게 되면 그 비율만큼 차임 감액을, 남은 부분으로 목적을 이룰 수 없으면 해지를 청구할 수 있게 하고, 제652조는 이에 어긋나 임차인에게 불리한 약정을 무효로 합니다. 비용 상환은 제654조·제617조에 따라 집주인이 집을 돌려받은 날부터 6개월 안에 청구해야 합니다.
• 흔한 주택 전세계약은 임대차라 위 조문이 적용됩니다. 반면 전세권을 등기한 경우에는 제309조에 따라 통상의 관리에 속한 수선은 전세권자가 하고, 제310조로 유익비만 청구하도록 되어 있어 구분이 필요합니다. 2026년 11월 현재 문언은 그대로입니다.

👉 임대차분쟁조정위원회 조정 신청 안내 >>

⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 임대차 수선·원상복구 판례 연재 — 지금 글: ④ 고친 비용 청구·월세 감액

• 1편 · 임차인 수선의무, 사소한 건 세입자·큰 건 집주인
• 2편 · 보일러 고장 집주인, 노후 고장은 누가 고치나
• 3편 · 누수 곰팡이 집주인 책임, 구조 탓이면 임대인
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• 6편 · 임차인 수선 특약, 큰 수선까지 떠넘길 수 있나
• 7편 · 원상복구 비용, 낡은 건(통상손모) 안 물어도 된다
• 8편 · 전세 도배 장판, 벽지·장판은 몇 년이면 감가되나
• 9편 · 못자국 원상복구, 보증금에서 얼마까지 빼나
• 10편 · 상가 원상복구 범위, 어디까지 철거하나
• 11편 · 상가 원상복구 비용, 철거비·원상복구 기간 월세
• 12편 · 화재 세입자 책임, 원인 모르면 세입자가 입증
• 13편 · 임차인 통지의무, 고장을 늦게 알리면
• 총정리 · 임대인 수선의무 총정리 (상황별·공간별 판례 찾기)
• 지도 · 주택 임대차 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 전세·월세 계약 파기 위약금