상가 원상복구 비용, 임대인이 청구한 철거비를 다 물어야 할까? 원상복구 기간 월세와 보증금 공제 판례 (2005가합100279·2016나2074621)

📌 결론부터: 상가 원상복구 비용은 임대인이 실제로 쓴 돈을 증명한 만큼만 보증금에서 빠졌다

• 청구액: 도면 상태로 원상회복한다는 특약이 있어도 통상 손모분은 임대인 몫이라며 철거·공사비 3,000만 원 중 절반만 인정했고(서울중앙지방법원 2005가합100279), 약정대로 임대인이 실제로 지출한 철거비 270만 원은 보증금에서 공제했습니다(부산고등법원 2009나6318).
• 증명: 임대인이 낸 사진·지출 내역만으로는 원상복구 불이행과 금액을 인정하지 않은 사건이 여럿이었습니다(2016나2074621·2021가소111108·2018가합53590).
• 원상복구 기간: 공사 기간 차임 상당 손해는 임대인 스스로 복구할 수 있었던 5일분으로 한정됐습니다(2005가합100279). 원상복구 기간 월세를 두고는 서로 청구를 접은 조정 사례도 있습니다.

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 임대인이 원상복구 비용이라며 보증금에서 큰돈을 빼겠다고 한다

☐ 철거 견적서나 사진만 받았고 실제로 공사했는지 모른다

☐ 원상복구가 늦어진 기간의 월세까지 공제당했다

☐ 사무실·가게를 비웠는데 통상적으로 낡은 부분까지 고치라고 한다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 모두 상가·사무실 사건이며 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 서울중앙지방법원 2005가합100279 (2007. 5. 31. · 상가 사건) — △ 도면상태 원상회복 특약 → 통상손모 빼고 50%만

• 임차인은 2005. 3. 2. 빌딩 10층을 연기학원 용도로 빌리며 퇴실 시 도면 상태로 원상회복하기로 특약했다. 차임·관리비 연체로 관리사무소가 전기·수도를 끊었고 임대인이 2005. 10. 18. 해지했다. 임차인이 원상회복을 하지 않아 임대인이 인테리어 철거와 천정·바닥 공사에 3,000만 원을 들였고 그 배상과 공사기간 차임 상당액을 청구했다.
• 이 사건에서 법원은 통상의 손모에 대한 원상회복비용은 특약이 없는 한 임대인이 부담하고, 도면 상태로 원상회복한다는 문구만으로는 통상 손모까지 임차인이 부담한다는 특약으로 보기 어렵다고 판단했다. 그래서 공사비의 50%인 1,500만 원만 인정하고, 지연 손해도 임대인 스스로 복구할 수 있었던 5일분 차임으로 한정했다.
• 판결문: 「원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로」

⚖️ 부산고등법원 2009나6318 (2010. 10. 26. · 상가 사건) — △ 호프집 시설 미철거 → 철거비 보증금 공제

• 임차인은 2003. 7. 1.부터 2008. 6. 30.까지 건물 2, 3층을 보증금 4억 원, 월 차임 630만 원에 임차해 호프집을 운영하며 3층 바닥에 구멍을 뚫고 파이프를 설치하는 등 시설을 했다. 계약 종료 후 임차인이 맥주 술통만 철거하고 나머지 원상복구를 하지 않자 임대인이 2,700,000원을 들여 시설물을 철거했다. 임차인은 보증금 반환을 청구했고 임대인은 원상복구비 등을 공제하겠다고 다퉜다.
• 이 사건에서 법원은 종료 시 임차인 비용으로 시설물을 철거하고 불이행하면 임대인이 철거 후 보증금에서 공제하기로 약정했으므로 원상복구비 2,700,000원은 보증금에서 공제된다고 판단했다. 비용 상환 포기 특약이 있으니 원상복구 의무도 없다는 임차인 주장은 구조 변경 승낙이나 원상복구 면제 약정 증거가 없다며 배척했다. 공과금·연체차임 등도 공제하고 나머지 보증금 반환을 명했다.
• 판결문: 「원고가 이 사건 임차목적물에 대하여 원상 복구 의무를 이행하지 아니하여 피고들이소외 3에게 공사비로 2,700,000원을 지급하고 이를 원상 복구한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 이 부분 원상 복구 비용은 이 사건 임대차보증금에서 공제함이 상당하다.」

⚖️ 서울고등법원 2016나2074621 (2017. 4. 12. · 상가 사건) — ⭕ 원상복구비 공제 증명 부족 → 보증금 전액 반환

이 사건에서 법원은 임대인이 낸 사진 등만으로는 임차인이 원상회복의무를 불이행했고 그 공사에 7,930,000원이 든다는 점을 인정하기 부족하다고 보아 원상복구비 공제를 받아들이지 않았다
→ 사실관계와 판결문 문장은 7편 원상복구 비용, 낡은 건(통상손모) 안 물어도 된다에서 자세히 봅니다.

⚖️ 수원지방법원안양지원 2021가소111108 (2022. 9. 22. · 상가 사건) — ⭕ 통상 손상 넘는 훼손 증명 없음 → 원상복구비 공제 불가

이 사건에서 법원은 원상복구비 손해배상채권의 발생은 임대인이 증명해야 하고, 원상회복은 임차인이 빌렸을 때의 상태로 돌려놓으면 된다고 보았다
→ 사실관계와 판결문 문장은 7편 원상복구 비용, 낡은 건(통상손모) 안 물어도 된다에서 자세히 봅니다.

⚖️ 창원지방법원 2018가합53590 (2019. 2. 21. · 상가 사건) — △ 목욕탕 수리비 원인불명 → 대부분 보증금 공제 불가

이 사건에서 법원은 지출 내역만으로는 수리 원인이 임차인 부주의·고의 고장인지 원상회복 대상인지 알 수 없고, 인도 후 임대인이 목욕탕을 운영하며 들인 비용일 여지도 있다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 9편 못자국 원상복구, 보증금에서 얼마까지 빼나에서 자세히 봅니다.

⚖️ 인천지방법원 2020나56066 (2020. 12. 10. · 상가 사건) — △ 간이벽 배관 미철거 → 복구비 220만원 공제

이 사건에서 법원은 용도변경은 임대차계약 체결 전에 이루어진 것이라 계약 존속 중 사용·수익 상태 유지 의무를 위반했다고 볼 수 없다며 손해배상 청구를 배척했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 9편 못자국 원상복구, 보증금에서 얼마까지 빼나에서 자세히 봅니다.

⚖️ 대전지방법원 2014가합103545 (2014. 11. 5. · 상가 사건) — △ 주유소 수선특약 위반 → 수리비 보증금 공제

이 사건에서 법원은 임차인이 특약상 수선의무와 원상회복의무를 어겼으므로 임대인이 지출한 수리비는 손해로 보증금에서 공제된다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 6편 임차인 수선 특약, 큰 수선까지 떠넘길 수 있나에서 자세히 봅니다.

⚖️ 서울고등법원 2009나103907 (2010. 9. 17. · 상가 사건) — ❌ 가구점 결로·곰팡이 → 현상태 임대 특약, 임차인 책임

이 사건에서 법원은 물기의 원인이 누수가 아니라 결로이고, 건물은 일반 사무실 용도로는 문제가 없었는데 임차인이 가구점으로 꾸미면서 환기·제습 조치를 하지 않아 생긴 것이라 건물의 하자로 볼 수 없다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 3편 누수 곰팡이 집주인 책임, 구조 탓이면 임대인에서 자세히 봅니다.

👉 상가 원상복구 범위 판례 보기 >>

⚖️ 부산지방법원 86나1208 (1987. 5. 7. · 상가 사건) — △ 원상복구비 상계 → 전부채권자에 대항 못함

• 임차인이 1985.5.7. 슈퍼마켓 건물 1층 약 30평을 보증금 5,000,000원, 월 330,000원에 빌리면서 명도 시 원상복구하기로 약정했다. 임차인의 채권자가 보증금반환채권 중 2,701,387원을 압류·전부받아 1985.8.2. 송달되었고, 임대인은 명도받은 뒤 방과 부엌 개수비 1,333,750원과 유리 교체비 20,000원을 들여 원상복구한 다음 이 비용 등으로 상계를 주장했다.
• 이 사건에서 법원은 압류·전부채권자에게 상계로 대항하려면 전부명령 송달 당시 자동채권이 상계적상에 있어야 한다고 보았다. 원상복구비용 구상채권은 송달 이후에야 변제기가 온 것이어서 상계로 전부채권자에게 대항할 수 없다고 판단했다.
• 판결문: 「위 원상복구비용구상금채권은 이 사건 압류ㆍ전부명령의 송달이후에야 비로소 변제기에 도달된 것으로서 위 송달당시 상계적상에 이르지 아니하였음은 위에서 인정된 바와 같으므로 그러한 위 채권을 자동채권으로 한 상계로써 원고에게 대항할 수 없다 할 것이다」

🤝 조정 사례 · 상가 (보증금반환의무 및 원상회복의무 ①) — △ 상가 바닥타일·벽 타공 원상복구 500만 원 주장 → 견적 40%인 120만 원

• 신청인(임차인)은 2018. O.경 피신청인 소유 상가건물에 관하여 임대차계약을 체결함. 계약 종료 후 보증금 5,000,000원 중 연체 차임 4개월치를 공제한 2,800,000원의 반환을 요청했으나, 피신청인(임대인)은 파손된 타일, 벽 수리 비용 등 원상회복비용으로 5,000,000원 이상의 지출이 예상되어 반환할 보증금이 없고 오히려 손해배상을 받아야 한다고 주장함. 신청인이 보증금에서 공제될 채무를 확정하기 위해 조정을 신청함.
• 조정 결과: 미납 차임이 4개월이 아닌 6개월치 330만 원으로 확인되었고, 바닥 타일 깨진 부분·벽면 타공 흔적 등은 통상 마모로 보기 어려워 손해배상책임을 인정하되 감가상각 등을 고려해 피신청인 견적의 약 40%인 120만 원으로 하여, 공제 채무 총 450만 원을 뺀 보증금 50만 원을 피신청인이 2023. O. O.까지 지급(지체 시 연 5%)하는 조정안을 당사자들이 수락하여 조정 성립됨.
• 위원회가 든 근거: 민법 제654조·제615조, 임차인의 선관주의 보존·원상회복 의무, 훼손 원인이 불명해도 임차인이 귀책사유 없음을 증명하지 못하면 배상책임이 있다는 대법원 판례, 보증금에서 공제할 채무의 발생은 임대인이 증명한다는 대법원 판례, 감가상각 고려

출처: 국토교통부·한국부동산원·LH 「2025 주택·상가건물 임대차분쟁 조정사례집」 74~76쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

🤝 조정 사례 · 상가 (보증금반환의무 및 원상회복의무 ②) — △ 종료 후 원상복구 기간 월세 공제 → 반환 포기·추가청구 포기로 상계

• 임차인은 임대인과 보증금 2,000만원, 월차임 75만원, 기간 2년으로 상가건물 임대차계약을 체결하고 음식점을 운영함. 계약은 기간 만료로 종료(임차인은 만료 전 영업 중단)되었으나 원상회복 문제가 생겨 임대인이 원상복구 비용 등을 공제한 후 보증금 일부를 반환함. 임차인은 임대차 종료 후 원상복구기간 동안의 3개월치 차임 공제가 부당하다며 반환을 구함.
• 조정 결과: 임대차가 2021. 5. 31. 기간 만료로 종료되었음을 확인하고, 신청인은 피신청인이 보증금에서 공제한 연장 월세 2,250,000원의 반환을 청구하지 않으며 피신청인은 추가 원상회복 비용을 청구하지 않기로 합의함.
• 위원회가 든 근거: 민법 제615조·제654조·제741조, 종료 후 계속 점유해도 본래 목적대로 사용·수익하지 않아 실질적 이득이 없으면 부당이득반환의무가 없다는 대법원 판례, 통상 손모는 임대인 부담이라는 서울중앙지방법원 2005가합100279 판결, 현장조사

출처: 국토교통부·한국부동산원·LH 「2025 주택·상가건물 임대차분쟁 조정사례집」 76~78쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

🤝 조정 사례 · 상가 (원상회복의무의 존부 및 범위) — ⭕ 상가 원상회복 7천만 원 청구 → 900만 원으로 합의

• 임대인과 임차인은 2017년 4월경 상가건물 및 토지에 관하여 임대차계약을 체결하고 2022년 4월경 갱신계약을 체결함. 기간 만료가 다가오자 임차인이 종료를 고지하고 2023년 4월경 건물과 토지를 인도함. 임대인은 훼손이 심각하여 보증금을 훨씬 웃도는 손해가 발생했다며 임차인에게 청구하여 원상회복의무의 존부와 범위에 분쟁이 발생함.
• 조정 결과: 원상회복의무에 기한 손해배상금을 9,000,000원으로 확인하고, 신청인이 보증금 31,500,000원에서 미납 차임 12,474,000원과 손해배상금 9,000,000원을 공제한 10,026,000원을 2023. O. O.까지 지급(지체 시 연 6%)하기로 합의함. 현장조사 결과와 소송 시 비용·시간을 고려함.
• 위원회가 든 근거: 민법 제615조, 제654조; 현장조사

출처: 국토교통부·한국부동산원·LH 「2025 주택·상가건물 임대차분쟁 조정사례집」 94~95쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누구 책임이냐를 두고 — 공격과 방어

🔀 철거비를 보증금에서 빼겠다는 임대인

⚔️ 임대인 — 이렇게 주장했다

• 약정대로 임차인이 철거하지 않아 대신 270만 원을 들였다며 공제를 주장해 받아들여졌습니다(2009나6318).
• 수선·작동 상태로 인도한다는 특약을 어겼다며 주유기·셔터 수리비 공제를 주장해 받아들여졌습니다(2014가합103545).

🛡️ 임차인 — 통한 방어

• 사진만으로는 원상복구 불이행과 793만 원이 든다는 점이 증명되지 않았다는 방어가 통했습니다(2016나2074621).
• 통상적인 손상을 넘는 훼손이 없다는 방어가 통했습니다(2021가소111108).
• 수리 원인을 알 수 없고 인도 뒤 비용일 수 있다는 방어가 대부분 통했습니다(2018가합53590).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 구조 변경을 승낙받았으니 원상복구 의무가 없다는 임차인 주장, 승낙 증거가 없었습니다(2009나6318)
• 비용상환 포기 특약이 있으니 원상복구 의무도 없다는 임차인 주장(2009나6318)

🔀 공사 기간 월세와 통상 손모를 두고

⚔️ 임대인 — 이렇게 주장했다

• 도면 상태로 원상회복하기로 했으니 철거·천정·바닥 공사비 3,000만 원 전부와 공사 기간 차임을 물어 달라고 주장했습니다(2005가합100279).

🛡️ 임차인 — 통한 방어

• 통상 손모분은 임대인 몫이라 공사비의 50%만 인정됐고, 지연 손해도 5일분 차임으로 줄었습니다(2005가합100279).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 보증금을 압류·전부받은 채권자에게 원상복구비로 상계하겠다는 임대인 주장, 전부명령 송달 뒤에야 변제기가 왔다는 이유로 막혔습니다(86나1208)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 계약할 때 — 중개사·관리 쪽에서 볼 것

🧰 예방 — 이 글의 사건들에서 중개사 책임은 다투어지지 않았습니다. 결론은 대부분 임대인이 실제 지출과 훼손 정도를 증명했느냐에서 갈렸으므로, 계약할 때 원상복구 기준(입점 당시 상태)과 임대인이 대신 철거하면 실제 비용만 공제한다는 특약을 적어 두면 다툼이 줄어듭니다.

🧰 입점·퇴거 기록 — 입점 때와 퇴거 때 같은 위치에서 사진·영상을 남기고, 퇴거 날 양쪽이 함께 상태를 확인한 확인서를 남겨 두세요. 2016나2074621에서는 임차인이 원상복구 완료를 통지한 날짜가 판단에 쓰였습니다.

⚖️ 걸리는 조문: 민법 제615조·제654조(원상회복), 제374조(선관의무)·제390조(채무불이행 손해배상)

중개사는 계약서 특약과 집 상태 확인·설명에서 다툼의 씨앗을 줄일 수 있습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 사진·문자로 알리고 요구 → 내용증명 → 주택(상가)임대차분쟁조정위원회 조정(수수료 1만~10만 원) 또는 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 임대인이 실제로 그 돈을 썼는지(2009나6318·2008가합13602)
→ 준비할 자료: 임대인 쪽: 공사 계약서·세금계산서·이체 내역 / 임차인 쪽: 실제 공사 여부를 묻는 내용증명

⚖️ 법원이 본 사실 — 훼손이 통상 손상을 넘는지(2021가소111108·2005가합100279)
→ 준비할 자료: 입점·퇴거 때 같은 위치에서 찍은 사진·영상, 사용 기간과 업종 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 수리 원인이 임차인 부주의인지, 노후·인도 뒤 사정인지(2018가합53590)
→ 준비할 자료: 수리 내역의 날짜와 항목, 인도 날짜, 계약서의 수리 책임 구분 조항

⚖️ 법원이 본 사실 — 원상복구가 얼마나 걸렸어야 하는지(2005가합100279)
→ 준비할 자료: 공사 견적서의 공사 기간, 인도·원상복구 완료 통지 날짜

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「민법」 제654조·제615조의 원상회복 규정과 제374조(선관의무)는 2026년 11월 현재 문언 그대로이며, 원상복구 비용의 액수를 정한 법 조문은 따로 없습니다.
• 판례는 보증금이 임대차 종료 뒤 목적물 반환 때까지 생긴 임차인의 채무를 담보하지만, 공제할 채무가 생겼다는 사실은 임대인이 증명해야 한다고 봅니다(2021가소111108).
• 「상가건물 임대차보호법」 제20조에 따른 상가건물임대차분쟁조정위원회에 보증금·원상복구 다툼의 조정을 신청할 수 있고, 조정이 성립하면 조정서가 작성됩니다.

👉 임대차분쟁조정위원회 조정 신청 안내 >>

⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

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